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1、 我國貨幣政策與房價(jià)之間關(guān)系的研究 內(nèi) 容 摘 要 在中國房地產(chǎn)行業(yè)是個(gè)既古老又新興的行業(yè)。自上世紀(jì)九十年代至2008年，經(jīng)過城鎮(zhèn)住房制度改革，我國房地產(chǎn)行業(yè)得到蓬勃迅速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)制度和市場更加成熟和完善。經(jīng)濟(jì)發(fā)展新態(tài)勢下，房地產(chǎn)業(yè)在我國的經(jīng)濟(jì)體系中已然不可或缺，房地產(chǎn)行業(yè)能否健康有序發(fā)展對(duì)我國經(jīng)濟(jì)是否能持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展有著密切的關(guān)系。與此同時(shí)，對(duì)著經(jīng)濟(jì)水平的提高以及人們生活質(zhì)量的不斷改善，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)民生建設(shè)的影響力也不斷增大，與此同時(shí)，但是經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展也致使房價(jià)的快速上漲，居高不下。房地產(chǎn)價(jià)格的不斷攀升，使得很多人買不起房，出現(xiàn)社會(huì)新現(xiàn)

2、象“房奴”。我國政府為了促使房價(jià)能夠回歸合理，采取了諸多政策措施以調(diào)控房價(jià)，從最初的“限價(jià)令”、“國五條”到“新國十條”，再到限購政策，房地產(chǎn)市場跌宕起伏，樓市變化反復(fù)。但其效果卻仍然難以滿足人們的期待，特別是貨幣政策調(diào)控效果并不明顯。本文將在結(jié)合我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)際的基礎(chǔ)上，通過對(duì)我國貨幣政策與房價(jià)之間關(guān)系的研究，來探析貨幣政策難以發(fā)揮效用的原因，從而針對(duì)性的提出解決建議，以期能夠?yàn)橄嚓P(guān)管理者決策提供有價(jià)值的參考。 關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場價(jià)格；貨幣政策；利率政策；傳導(dǎo)機(jī)制 10 Abstract China 's real estate industry

3、is an old and emerging industry. Since the 1990s to 2008, after the reform of urban housing system, China's real estate industry has been vigorous and rapid development, the real estate industry system and the market more mature and perfect. The real estate industry has developed into a pillar i

4、ndustry of China's economy. At the same time, real estate prices continue to rise, inflation intensified, many people can not afford housing, the emergence of new social phenomenon "house slaves." In order to improve the livelihood of the people in 2008 - 2013 introduced the relevant r

5、eal estate control policies, from the initial "limit order", "country five" to "new country ten", and then to the purchase policy, the real estate market ups and downs, the property market changes repeatedly. Key words: Real estate market price; Monetary policy; Inte

6、rest rate policy; Transmission mechanism 目 錄 一、引言 1 （一）研究背景 1 （二）研究意義 1 二、貨幣政策與房價(jià)的關(guān)聯(lián)——傳導(dǎo)機(jī)制 1 （一）貨幣政策及其工具 1 （二）房價(jià)在貨幣政策傳導(dǎo)機(jī)制中的作用 2 （三）貨幣政策和房價(jià)之間傳導(dǎo)差異的分析 2 三、貨幣政策對(duì)房價(jià)影響的實(shí)證分析 3 （一）數(shù)據(jù)來源及變量選擇 3 （二）利率調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的實(shí)證研究 5 四、結(jié)論和政策建議 7 （一）論文主要結(jié)論 7 （二）政策建議 7 參考文獻(xiàn) 9 我國貨幣政策與房價(jià)之間關(guān)系的研

7、究 一、引言 （一）研究背景 隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，社會(huì)進(jìn)步，人們安居樂業(yè)已然成為眾人最為關(guān)注的問題之一，妥善的解決老百姓的住房問題是實(shí)現(xiàn)全面建成小康社會(huì)宏偉目標(biāo)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，也是社會(huì)能夠?qū)崿F(xiàn)和諧穩(wěn)定的重要影響因素。但隨著市場對(duì)住房需求的日漸增多致使的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了供給結(jié)構(gòu)不平衡、不合理的問題，在此情況下房價(jià)不斷的高漲，住房作為家庭的大項(xiàng)資金支出，過高的房價(jià)為許多家庭帶來了加大的壓力，故而也就有了“蟻居一族”、“房奴”等社會(huì)熱詞的出現(xiàn)。 針對(duì)此現(xiàn)象，政府近年來相繼出臺(tái)了諸多政策來對(duì)虛高的房價(jià)進(jìn)行調(diào)整，包括土地政策、貨幣政策、稅收政策等，以期能夠通過“有形的手”來推動(dòng)房地產(chǎn)市場的正常運(yùn)行，促

8、使房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，但是這些政策實(shí)施的效果都未能達(dá)到預(yù)期的效果。我們從經(jīng)濟(jì)理論的角度出發(fā)來對(duì)其中的貨幣政策進(jìn)行探討，貨幣政策其實(shí)是一項(xiàng)極為有效的宏觀調(diào)控手段，因?yàn)樵撜吣軌驈呢泿殴┙o與資金使用兩方面來推動(dòng)房價(jià)的合理回歸，具體來講就是，貨幣政策一方面能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)商必需的貨比供給進(jìn)行控制，另一方面，能夠提高或是降低其在資金使用過程中的成本，從而影響房地產(chǎn)商的經(jīng)濟(jì)行為。 （二）研究意義 在我國的經(jīng)濟(jì)體系里，房地產(chǎn)行業(yè)所占據(jù)的地位十分重要，基于產(chǎn)業(yè)鏈的角度，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于其他行業(yè)的影響極大，與此同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)作為住房的主要提供者，其對(duì)住房的定價(jià)甚至能夠高度影響中等收入水平居民的住房需求。故而，

9、本文選擇研究我國我國貨幣政策與房價(jià)之間關(guān)系，兼具著一定的理論意義與現(xiàn)實(shí)意義。 二、貨幣政策與房價(jià)的關(guān)聯(lián)——傳導(dǎo)機(jī)制 （一）貨幣政策及其工具 1.貨幣政策 貨幣政策是中央人民銀行為了達(dá)到促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的增長以及社會(huì)經(jīng)濟(jì)總量增加的既定目標(biāo)，制定依據(jù)各種工具來調(diào)控貨幣的供給以及金融機(jī)構(gòu)存貸款量的政策。貨幣政策包含利率、信貸、外匯三方面。貨幣政策的制定會(huì)以我國的實(shí)際經(jīng)濟(jì)情況誒基礎(chǔ)，結(jié)合相關(guān)銀行法律規(guī)定，以促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與環(huán)境穩(wěn)定，其關(guān)鍵在于穩(wěn)定貨比面值，對(duì)我國經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展具有重要意義。 相較于財(cái)政政策，貨幣政策最大的特點(diǎn)就是采用影響金融機(jī)構(gòu)的方式從而間接來影響實(shí)體經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)。貨幣政策能否發(fā)揮

10、效用主要在于是否能夠選取合適的貨幣政策工具來影響中間目標(biāo)，并隨著效果的顯現(xiàn)而隨時(shí)調(diào)整政策使其更貼合實(shí)際。 2. 貨幣政策工具 貨幣政策工具就是央行對(duì)貨幣供給量、信用量這些中間目標(biāo)所使用額調(diào)控手段，從而實(shí)現(xiàn)貨幣政策的既定目標(biāo)。使用最廣泛的三種貨幣政策工具有法定存款準(zhǔn)備金率、再貼現(xiàn)率和公開市場操作。 在所有貨幣政策工具中，最重要的是利率。我國宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)控經(jīng)常需要通過調(diào)整利率來實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)行業(yè)是從事房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、服務(wù)和管理的行業(yè)，包括房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、房地產(chǎn)中介服務(wù)、物業(yè)管理和其他房地產(chǎn)活動(dòng)。在國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)分類中，房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)，是為生產(chǎn)和生活服務(wù)的部門。他需要大量的資金作為發(fā)

11、展運(yùn)行的基礎(chǔ)，房地產(chǎn)企業(yè)自身的資金是有限的，故而其對(duì)銀行等金融機(jī)構(gòu)的貸款供給十分依賴，而利率月與市場資金需求有著密切的聯(lián)系，甚至我們可以將利率理解為貨比的價(jià)格。故而，利率是能夠?qū)κ袌鲑Y金供求以及市場參與者的行為進(jìn)行反映與影響的?；诖耍捎美使ぞ邅碛绊懜鞔蠼鹑跈C(jī)構(gòu)從而間接影響市場，就能最終實(shí)現(xiàn)宏觀調(diào)控目的。例如：央行通過基準(zhǔn)利率的制定調(diào)整來指導(dǎo)并影響各大商業(yè)銀行與其他金融機(jī)構(gòu)；央行能夠?qū)鹑跈C(jī)構(gòu)的存貸款利率做以規(guī)定從而影響其存貸款量，進(jìn)而對(duì)市場產(chǎn)生影響。 由于本文的研究重點(diǎn)在于我國貨幣政策與房價(jià)之間的關(guān)系，故而此處我們詳細(xì)探討一下貨幣政策工具——利率對(duì)房地產(chǎn)市場的影響機(jī)制及效果： （1）

12、利率（r）會(huì)影響房地產(chǎn)市場的供給：房地產(chǎn)行業(yè)前期項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)于資金的要求極高，故而融資就十分的重要。融資渠道主要包括兩種，其一是金融機(jī)構(gòu)貸款，其二是購買期房者預(yù)付的款項(xiàng)?；趧P恩斯理論，我們可以知道投資行為的決定因素之一就是利率，如果當(dāng)時(shí)央行上調(diào)利率，房地產(chǎn)商借貸的成本就是相對(duì)增高，那么市場上的供給就會(huì)減少，形成“賣方市場”，買者多，賣者少自然會(huì)促使房價(jià)的上升，成交率也會(huì)下降，住房空置率會(huì)上生。當(dāng)然，實(shí)際情況中也會(huì)產(chǎn)生房地產(chǎn)商將融資成本轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，這樣也能夠使得房價(jià)的大幅上漲。 （2）利率（r）會(huì)影響房地產(chǎn)市場的需求：購房者主要可以分為兩種，一種是確實(shí)有居住需求的買房者，另一種是想要投資房

13、地產(chǎn)的投資者。但是二者的共同點(diǎn)就是當(dāng)前都是以按揭方式進(jìn)行住房的購買，故而在利率上升的情況下，自己所要擔(dān)負(fù)的購房的成本便會(huì)上漲，那么出于自身利益考慮，購房者會(huì)暫時(shí)考慮推遲買房，而投資者會(huì)轉(zhuǎn)變投資方案，減少在購房投資上的支出，那么需求的減少也會(huì)影響到供給的減少，那么實(shí)際上也會(huì)影響到房價(jià)的調(diào)整。 （二）房價(jià)在貨幣政策傳導(dǎo)機(jī)制中的作用 1. 國內(nèi)外現(xiàn)有研究結(jié)論 國外學(xué)者對(duì)房價(jià)與貨幣傳導(dǎo)機(jī)制之間關(guān)系的研究來源已久，筆者在對(duì)其研究成果進(jìn)行了分類歸納后發(fā)現(xiàn)，研究的救國主要可以劃分為2種主張： 其一，學(xué)者Kau （1980）、Agawal & Phillips（1984）、Harris（198

14、9）等認(rèn)為，利率（r）與房產(chǎn)價(jià)格的升降有著密切的聯(lián)系，此處的利率（r）主要包括房地產(chǎn)抵押貸款利率、名義抵押貸款利率，利率（r）的下降會(huì)促使市場主體的投資決策與投資行為的改變，最終還是會(huì)導(dǎo)致房產(chǎn)價(jià)格的上漲，且其通過對(duì)利率12年利率（r）的變化和同時(shí)期房價(jià)的變化進(jìn)行了實(shí)證分析，其結(jié)果反映，二者之間是呈負(fù)相關(guān)關(guān)系的。 其二，學(xué)者Goodman（1995）、Kenny（1999）、Cooper（2004）等卻有著不同的看法，其認(rèn)為貨幣傳導(dǎo)機(jī)制其實(shí)并不能得到預(yù)期的政策效果，利率（r）的升降并不能反方向的對(duì)房價(jià)進(jìn)行影響，但其之間的關(guān)系是正方向的，也就是說，利率（r）的調(diào)整是會(huì)對(duì)房價(jià)產(chǎn)生影響，隨著利率（r

15、）的提高，房價(jià)會(huì)相應(yīng)的提高；反之亦然，但是由于金融市場的不完善會(huì)導(dǎo)致利率傳導(dǎo)機(jī)制的作用弱化，變得不明顯。 國內(nèi)學(xué)者結(jié)合我國實(shí)際對(duì)房價(jià)與貨幣政策之間的關(guān)系進(jìn)行了分析，得出的結(jié)論同樣也存在分歧，未能達(dá)成共識(shí)。學(xué)者沈悅,周奎?。?011）、俞秀子,劉又銘（2011）等通過多方面、多角度的實(shí)證研究，提出貨幣政策對(duì)于房價(jià)的調(diào)控作用明顯，其中利率（r）與房地產(chǎn)價(jià)格之間城鄉(xiāng)顯著負(fù)相關(guān)的關(guān)系。同樣的房價(jià)也能夠?qū)ω洷日弋a(chǎn)生影響。故而其認(rèn)為要想促使房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，是房價(jià)回歸合理則需要采取完善利率市場化等措施，進(jìn)一步發(fā)揮貨幣傳導(dǎo)機(jī)制的效用。 與此同時(shí)，也有部分學(xué)者，如譚政勛,陳怡君（2013）等認(rèn)為在我

16、國金融業(yè)水平發(fā)展不足、結(jié)構(gòu)存在不合理以及利率（r）的市場化程度有待提升的情況下，無論是貨幣政策的傳導(dǎo)機(jī)制對(duì)房價(jià)的調(diào)控作用還是房價(jià)對(duì)貨幣政策的影響仍然不夠明顯。 2.房價(jià)對(duì)貨幣政策產(chǎn)生作用的途徑 居民與企業(yè)最關(guān)注的的固定資產(chǎn)之一就是房地產(chǎn)，購房也往往會(huì)成為一個(gè)家庭或企業(yè)的“重大事件”，故而房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)會(huì)在很大程度上影響到居民與企業(yè)的經(jīng)濟(jì)決策和經(jīng)濟(jì)行為，進(jìn)而會(huì)影響到其在實(shí)體經(jīng)濟(jì)方面的投資或是消費(fèi)，最終影響貨幣政策。具體來說，房價(jià)對(duì)房價(jià)對(duì)貨幣政策產(chǎn)生作用的途徑主要包括5種：（1）Tobin'Q效應(yīng)渠道；（2）財(cái)富效應(yīng)渠道；（3）資產(chǎn)負(fù)債表效應(yīng)渠道；（4）預(yù)期(信心)效應(yīng)渠道；（5）儲(chǔ)

17、蓄效應(yīng)及租戶收入效應(yīng)渠道。 （三）貨幣政策和房價(jià)之間傳導(dǎo)差異的分析 政府在進(jìn)行經(jīng)濟(jì)政策的制定時(shí)，貨幣政策的中介目標(biāo)以及最終目標(biāo)往往都是從宏觀的層面出發(fā)的，所獲得的數(shù)據(jù)也都是宏觀的數(shù)據(jù)，因此，在當(dāng)前眾多的研究中對(duì)貨幣政策和房價(jià)之間傳導(dǎo)的研究多是出于宏觀罷我，幫助了解總體的形勢。但是我國國土遼闊，地域差異明顯，不同地區(qū)的文化，包括喜好認(rèn)知、風(fēng)俗習(xí)慣等多有不同，在房地產(chǎn)市場上也會(huì)產(chǎn)生差異，例如：有的地區(qū)房價(jià)高，有的地區(qū)房價(jià)低，有的地區(qū)對(duì)住房需求量大，在此背景下貨幣政策和房價(jià)之間就會(huì)產(chǎn)生傳導(dǎo)差異。國幣政策在房地產(chǎn)泡沫程度高的地區(qū)其貨幣政策調(diào)控效果就會(huì)明顯，而在房地產(chǎn)泡沫不嚴(yán)重的地區(qū)效用就較小，難以

18、達(dá)到預(yù)期的調(diào)控效果。但是總的來看，不管當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)泡沫是否嚴(yán)重，貨幣政策的實(shí)施雖然效果存在差異但是總會(huì)為房地產(chǎn)市場價(jià)格帶來影響。 三、貨幣政策對(duì)房價(jià)影響的實(shí)證分析 （一）數(shù)據(jù)來源及變量選擇 隨著人口不斷增長，中國城市化進(jìn)程的加快，迅猛發(fā)展的房地產(chǎn)成為中國經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)作為一把鋒利的“雙刃劍”，一方面對(duì)拉動(dòng)我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著“大功勞”，一方面又因?yàn)榻衲甑膬r(jià)格攀升問題為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來的壓力，遠(yuǎn)超于居民可承受能力的虛高價(jià)格促使商品房空置率極高，造成了資源浪費(fèi)，還使得房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系變得不合理，這對(duì)我國提高經(jīng)濟(jì)增長質(zhì)量有著極大的阻礙。故而，采用貨幣政策、土地政策等對(duì)其進(jìn)行宏觀調(diào)控已經(jīng)

19、成為必然。特別是對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有著重要影響的貨幣政策。其中，利率以其不可替代的杠桿作用成為對(duì)房地產(chǎn)而言最有效的貨幣政策基本工具之一。 基于此，央行從2002年開始就陸續(xù)的對(duì)存、貸款基準(zhǔn)利率進(jìn)行了調(diào)整，發(fā)出了調(diào)控房地產(chǎn)市場的信號(hào)（詳見表3-1），房地產(chǎn)商也紛紛加強(qiáng)了對(duì)利率變化的關(guān)注，并依據(jù)此來調(diào)整自己在資金融通中的經(jīng)濟(jì)行為。 表3-1 2002—2015年金融機(jī)構(gòu)人民幣存、貸款基準(zhǔn)利率調(diào)整情況（%） 數(shù)據(jù)來源：中國人民銀行官方網(wǎng)站 2016年12月采集 調(diào)整時(shí)間 一年期存款利率 三年期存款利率 五年期存款利率 一年期貸款利率 一年至三年貸款利率（含三年） 三年至五

20、年貸款利率（含五年） 五年以上貸款利率 2002.02.21 1.98 2.52 2.79 5.31 5.49 5.58 5.85 2004.10.29 2.25 3.24 3.60 5.58 5.76 5.85 6.12 2006.04.28 2.25 3.24 3.60 5.85 6.03 6.12 6.39 2006.08.19 2.52 3.69 4.14 6.12 6.30 6.48 6.84 2007.03.18 2.79 3.96 4.41 6.39 6.57 6.75 7.11 2007.06.

21、05 3.06 4.41 4.95 6.57 6.75 66.93 7.20 2007.07.21 3.33 4.68 5.22 6.84 7.02 7.20 7.38 2007.08.22 3.60 4.95 5.49 7.02 7.20 7.38 7.56 2007.09.15 3.87 5.22 5.76 7.29 7.47 7.65 7.83 2007.12.21 4.14 5.40 5.85 7.47 7.56 7.74 7.83 2008.09.16 4.14 5.40 5.85 7.20 7

22、.29 7.56 7.74 2008.10.09 3.87 5.13 5.58 6.93 7.02 7.29 7.47 2008.10.30 3.60 4.77 5.13 6.66 6.75 7.02 7.20 2008.11.27 2.52 3.60 3.87 5.58 5.67 5.94 6.12 2008.12.23 2.52 3.33 3.60 5.31 5.40 5.76 5.94 2010.10.10 2.50 3.85 4.20 5.56 5.60 5.96 6.14 2010.12.26 2

23、.75 4.15 4.55 5.81 5.85 6.22 6.40 2011.02.09 3.00 4.50 5.00 6.06 6.10 6.45 6.60 2011.04.06 3.25 4.75 5.25 6.31 6.40 6.65 6.80 2011.07.07 3.50 4.40 5.00 6.56 6.65 6.90 7.05 2012.06.08 3.25 4.11 4.65 6.31 6.40 6.65 6.80 2012.07.06 3.00 4.25 4.75 6.00 6.15 6

24、.40 6.55 2014.06.07 3.00 4.25 4.75 6.00 6.15 6.40 6.55 2014.11.22 2.75 4.00 4.00 5.60 6.00 6.00 6.15 2015.10.24 1.50 2.75 2.75 4.35 4.75 4.75 4.9 從表3-1中我們可以看出我國于2004.10.29對(duì)金融機(jī)構(gòu)人民幣存、貸款基準(zhǔn)利率進(jìn)行了較大幅度的上調(diào)，著主要是針對(duì)上一年房地產(chǎn)市場相對(duì)過激的投資行為，特別需要強(qiáng)調(diào)的是2007年間，央行對(duì)金融機(jī)構(gòu)人民幣存、貸款基準(zhǔn)利率進(jìn)行了連續(xù)上調(diào)，其用意就在于要影響人們

25、的存款行為以及緊縮信貸來遏制上漲過快的房價(jià)，希望扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)市場投資整張幅度以及價(jià)格上漲幅度過快的局面。但是后來2008年金融危機(jī)爆發(fā)，我國經(jīng)濟(jì)受到影響，央行為了促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，拉動(dòng)內(nèi)需故而放松了貨幣政策，故而房地產(chǎn)行業(yè)的成交量、投資額開始緩慢回升。但是，從表3-1中我們也可以發(fā)現(xiàn)在2010年金融機(jī)構(gòu)人民幣存、貸款基準(zhǔn)利率又接連被上調(diào)，原因在于前兩年貨幣政策的放松使得房地產(chǎn)行業(yè)觸底反彈，基于這一時(shí)期金融機(jī)構(gòu)人民幣存、貸款基準(zhǔn)利率的提高，房地產(chǎn)商再次陷入蕭條的局面，不少房地產(chǎn)企業(yè)面臨困境，兼并、重組甚至破產(chǎn)。房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了從“賣方市場”轉(zhuǎn)型為“買方市場”的時(shí)間段房地產(chǎn)行業(yè)也隨著金融機(jī)構(gòu)人民幣存、貸

26、款基準(zhǔn)利率的調(diào)整而有了波動(dòng)。 表3-2 2000-2005年房地產(chǎn)開發(fā)投資與銷售信息狀況 數(shù)據(jù)來源：中為咨詢：（行業(yè)數(shù)據(jù)）2000-2015年房地產(chǎn)開發(fā)投資額及住宅商品銷售額對(duì) 年份 房地產(chǎn)開發(fā)投資額（億元） 住宅商品房銷售額（億元） 住宅商品房平均銷售價(jià)格（元/平方米） 2000 3614.2 2006.9 1854 2001 4103.2 2413.7 1857 2002 4984.1 3228.6 1948 2003 6344.1 4021.2 2017 2004 7790.9 4957.9 2092 2005 10153.8

27、6543.5 2197 2006 13158.3 8619.4 2608 2007 15909.2 14563.8 2937 2008 15422.9 17287.8 3119 2009 25288.8 25565.8 3645 2010 31203.2 21196.3 3576 2011 36241.8 38432.9 4459 2012 48259.4 44120.7 4725 2013 61796.9 48198.3 4993 2014 71556.3 63335.9 5597 2015 76833.2 69

28、398.4 6095 表3-3 2008-2015年全國房地產(chǎn)投資增長率（%）數(shù)據(jù)來源：數(shù)據(jù)來源:國家統(tǒng)計(jì)局《2015-2016年度全國房地產(chǎn)市場深度分析報(bào)告》。 年份 GDP增長率（%） 全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長率（%） 房地產(chǎn)投資增長率（%） 2008 9.6 25.5 18.1 2009 9.2 30.1 16.1 2010 10.4 23.8 16.9 2011 9.2 23.8 27.9 2012 7.8 20.3 16.2 2013 7.7 19.6 17.8 2014 7.4 17.7 17.5 20

29、15 7.6 18.1 16.2 注： A:房地產(chǎn)開發(fā)投資額（億元） B:住宅商品房銷售額（億元） 圖3-1 2000-2015年房地產(chǎn)開發(fā)投資額與住宅商品房銷售額對(duì)比數(shù)據(jù)來源：中為咨詢：（行業(yè)數(shù)據(jù)）2000-2015年房地產(chǎn)開發(fā)投資額及住宅商品銷售額對(duì)比。 從表3-3與圖3-1中我們可以清晰的看房地產(chǎn)開發(fā)投資額與住宅商品房銷售額只有在2008年以及2010年這兩年又說回落，但在其他年份并沒有下降趨勢，甚至全國住宅商品房的全國平均售價(jià)從2000年到2015年從1854元/平方米變?yōu)榱?095元/平方米，上漲幅度有2.28倍。再看表3-3 我們可以發(fā)現(xiàn)2008

30、-2015年全國房地產(chǎn)投資的增長率始終居高不下，雖然期間受到利率調(diào)整的影響有部分節(jié)點(diǎn)產(chǎn)生了波動(dòng)，但是整體仍然沒有下降的趨勢。 故此，我們可以發(fā)現(xiàn)我國為了遏制房價(jià)的不斷增長而采取了調(diào)整金融機(jī)構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率的措施，雖然也對(duì)房價(jià)的制定產(chǎn)生了影響，但是效果并不十分明顯?；诖耍疚膶⒃谝勒崭鞣N基準(zhǔn)利率指標(biāo)的參考范圍下，選取 2000年第一季度到 2015年第四季度的房屋銷售價(jià)格指數(shù)、土地交易價(jià)格指數(shù)和房屋租賃價(jià)格指數(shù)，來作為實(shí)證檢驗(yàn)的樣本數(shù)據(jù)，以研究利率調(diào)整與房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系。 （二）利率調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的實(shí)證研究 1.ADF檢驗(yàn) 為了驗(yàn)證時(shí)間序列的平穩(wěn)性以保證后文的協(xié)防檢驗(yàn)結(jié)果有效，我們對(duì)

31、三個(gè)變量進(jìn)行ADF檢驗(yàn)。設(shè)定模型形式和對(duì)模型進(jìn)行估計(jì)之前，首先采用 ADF 單位根檢驗(yàn)判斷時(shí)間序列的平穩(wěn)性。 我們對(duì) LnP、LnSR、LnLR 數(shù)據(jù)序列進(jìn)行了平穩(wěn)性檢驗(yàn),由表3-4得知，LnP、LnR1、Ln R2都存在單位根，是非平穩(wěn)序列。對(duì)其一階差分序列 ΔLnP、ΔLnR1、ΔLnR2進(jìn)行單位根檢驗(yàn)，發(fā)現(xiàn) ΔLnP、ΔLnR1、ΔLnR2的 t<99%水平下的臨界值，表明可以在 99%的置信水平下拒絕原假設(shè)，認(rèn)為ΔLnP、ΔLnR1、ΔLnR2不存在單位根，是平穩(wěn)的。綜上可知，ΔLnP、ΔLnR1、ΔLnR2之間可能具有協(xié)整關(guān)系。 表3-4 ADF檢驗(yàn)結(jié)果 數(shù)據(jù)來源：由本文表

32、3-1及表3-2中數(shù)據(jù)計(jì)算得到。 變量 檢驗(yàn)類型 ADF值 1％臨界值 5％臨界值 10％臨界值 結(jié)論 LnP （c,t,1） -2.453704 -3.584743 -2.928142 -2.602225 接受 ΔLnP （c,t,2) -4.848951 -3.592462 -2.931404 -2.603944 拒絕 LnR1 （c,t,0) -2.242707 -3.581152 -2.926622 -2.601424 接受 ΔLnR1 （c,t,0) -5.765211 -3.584743 -2.928142 -

33、2.602225 拒絕 LnR2 （c,0,1) -2.772871 -3.584743 -2.928142 -2.602225 接受 ΔLnR2 (0,0,0) -5.584638 -3.585743 -2.928142 -2.6022225 拒絕 注：檢驗(yàn)形式（c,t,m）中的c表示常數(shù)項(xiàng)、t表示時(shí)間趨勢向、m表示按照AIC和SC準(zhǔn)則確定的最佳滯后階數(shù) 2.協(xié)整關(guān)系檢驗(yàn) 由表3-5可知，LR、FPE、AIC、HQ 確定的最佳滯后階數(shù)為 2，SC 確定的最佳滯后階數(shù)為 1。表3-6給出了協(xié)整檢驗(yàn)結(jié)果，結(jié)果表明特征根跡統(tǒng)計(jì)量標(biāo)明房地產(chǎn)價(jià)格、一至三年期貸款利率

34、和五年期以上貸款利率之間在 5%的顯著性水平下存在一個(gè)協(xié)整關(guān)系。也就是說在短期內(nèi)房價(jià)與利率的變化之間是存在著正相關(guān)關(guān)系的，但是長期內(nèi)房價(jià)與利率的變化之間失存在負(fù)相關(guān)關(guān)系的。當(dāng)利率上調(diào)的時(shí)候會(huì)使得房地產(chǎn)市場處于“買家市場”，需求小于供給；而利率下調(diào)相對(duì)較低的時(shí)候則會(huì)使得房地產(chǎn)市場進(jìn)入者增多，供給減少，在此情況下房價(jià)會(huì)在很大程度上受到影響。 表3-5 最佳滯后階數(shù)的確定 數(shù)據(jù)來源：由本文表3-1、表3-2以及表3-4中數(shù)據(jù)計(jì)算得到。 Lag LogL LR FPE AIC SC HO 0 157.8124 —— 1.26E-07 -7.372020 -7.24790

35、1 -7.326525 1 211.3706 96.91474 1.51E-08 -9.493836 -8.997359* -9.311858 2 227.9178 27.57880* 1.07E-08* -9.853231* -8.984396 -9.534768* 3 235.1262 10.98411 1.18E-08 -9.767913 -8.526720 -9.312967 4 244.8521 13.43099 1.18E-08 -9.802479 -8.188929 -9.211049 5 247.3492 3.09

36、1641 1.71E-08 -9.492817 -7.506909 -8.764903 表3-6 協(xié)整檢驗(yàn)結(jié)果 數(shù)據(jù)來源：由本文表3-1、表3-2以及表3-5中數(shù)據(jù)計(jì)算得到。 假設(shè)的協(xié)整向量個(gè)數(shù) 特征值 跡統(tǒng)計(jì)量 5%臨界值 Prob** None* 0.340279 33.64017 29.79707 0.0172 AT most 1 0.230703 15.33886 15.49471 0.0528 AT most 2 0.082711 3.798635 3.841466 0.0513 標(biāo)準(zhǔn)化的協(xié)整參數(shù) LNP LnR1 L

37、nR2 1.000000 -1.081216 (0.31855) 1.182201 (0.35070) 似然率=238.0302 綜上所述，利率在我國房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)整上有著較大的作用，是我國調(diào)控房價(jià)，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的一個(gè)重要貨幣政策工具。 四、結(jié)論和政策建議 （一）論文主要結(jié)論 此次課題研究筆者在對(duì)大量文獻(xiàn)資料閱讀并理解的基礎(chǔ)上對(duì)我國貨幣政策與房價(jià)之間的關(guān)系做了探究，并進(jìn)行了利率調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的實(shí)證研究，理論與實(shí)證相結(jié)合的情況下，筆者得到了以下結(jié)論： 其一、基于傳導(dǎo)機(jī)制，從理論上的視角探討了貨幣政策與房價(jià)的關(guān)聯(lián)，進(jìn)行了對(duì)房價(jià)在貨幣政策傳導(dǎo)機(jī)制中的作用分析，得出結(jié)論：（

38、1）貨幣政策能否發(fā)揮效用主要在于是否能夠選取合適的貨幣政策工具來影響中間目標(biāo)，并隨著效果的顯現(xiàn)而隨時(shí)調(diào)整政策使其更貼合實(shí)際。（2）利率（r）會(huì)影響房地產(chǎn)市場的供給與需求，是貨幣政策中調(diào)節(jié)房價(jià)最重要的政策工具。（3）利率（r）與房產(chǎn)價(jià)格的升降有著密切的聯(lián)系，但是在金融業(yè)水平發(fā)展不足、結(jié)構(gòu)存在不合理以及利率（r）的市場化程度有待提升的情況下，會(huì)導(dǎo)致利率傳導(dǎo)機(jī)制的作用弱化。 其二、通過實(shí)證，得出：在短期內(nèi)房價(jià)與利率的變化之間是存在著正相關(guān)關(guān)系的，但是長期內(nèi)房價(jià)與利率的變化之間失存在負(fù)相關(guān)關(guān)系的。當(dāng)利率上調(diào)的時(shí)候會(huì)使得房地產(chǎn)市場處于“買家市場”，需求小于供給；而利率下調(diào)相對(duì)較低的時(shí)候則會(huì)使得房地產(chǎn)市

39、場進(jìn)入者增多，供給減少，在此情況下房價(jià)會(huì)在很大程度上受到影響。我國為了遏制房價(jià)的不斷增長而采取了調(diào)整金融機(jī)構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率的措施，雖然也對(duì)房價(jià)的制定產(chǎn)生了影響，但是效果并不十分明顯。 （二）政策建議 1.進(jìn)一步增強(qiáng)貨幣政策針對(duì)性與有效性 中國人民銀行應(yīng)該按照黨中央、國務(wù)院的統(tǒng)一部署，認(rèn)真貫徹落實(shí)適度寬松的貨幣政策，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)合理把握信貸投放節(jié)奏，發(fā)揮好貨幣政策在支持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展中的積極作用。適時(shí)適度開展公開市場操作，保持銀行體系流動(dòng)性合理充裕。優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)，防范信貸風(fēng)險(xiǎn)，保證符合條件的中央投資項(xiàng)目配套貸款及時(shí)落實(shí)到位，加強(qiáng)貨幣政策與財(cái)政政策、產(chǎn)業(yè)政策的協(xié)調(diào)配合，為經(jīng)濟(jì)發(fā)展創(chuàng)造良

40、好的貨幣金融環(huán)境。我國房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀是投資規(guī)模增速過快，房地產(chǎn)價(jià)格居高不下，房地產(chǎn)泡沫催生。為了平抑飛漲的房價(jià)，抑制泡沫滋生，實(shí)施數(shù)量型的貨幣政策會(huì)更加有效?，F(xiàn)階段，政府對(duì)于房地產(chǎn)市場調(diào)控的重點(diǎn)應(yīng)該是通過調(diào)控商品房需求，特別是投資性需求，進(jìn)而調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格，由于我國的貨幣政策屬于總需求調(diào)控政策，因而可以通過控制住房貸款規(guī)模和結(jié)構(gòu)、規(guī)定和調(diào)整住房貸款的最高限額、最長期限，規(guī)定最低的首付比率等這些選擇性貨幣政策工具來有效調(diào)節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格。對(duì)不同的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購房者實(shí)行差異化的信貸政策，以體現(xiàn)住房政策的導(dǎo)向性作用。對(duì)投資廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房和公共租賃房等保障性住房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，國家可以對(duì)其貸款

41、進(jìn)行貼息，并允許金融機(jī)構(gòu)對(duì)其發(fā)放20至30年的房地產(chǎn)開發(fā)貸款。對(duì)于貸款購買第一套自住房或第二套改善性住房的購房者，按人均住房免稅面積給予貸款貼息，或者按人均住房免稅面積享受首付款優(yōu)惠和貸款利率優(yōu)惠等政策，切實(shí)保障居民基本住房需求。對(duì)對(duì)貸款購買第二套非改善性住房和多套住房的購房者，維持較高的首付按揭比，目前大部分銀行此比率提高至四成，以減少住房市場的需求壓力，視當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場發(fā)展情況，必要時(shí)還可以提高此類房貸的首付比例和貸款利率，北京的部分銀行在2010年已將二套房首付比提升至60%，要堅(jiān)決抑制投機(jī)炒房行為。同時(shí)，為了避免貨幣金融政策的調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)市場供給造成過大的影響，中國人民銀行還應(yīng)該積極配

42、合金融部門，拓寬房地產(chǎn)開發(fā)所需資金的融資渠道，可以通過發(fā)行房地產(chǎn)債券和信托投資基金來解決房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)資金過度依賴商業(yè)銀行貸款的單一局面。 2.不斷推動(dòng)市場利率化，提高利率政策靈活性 利率市場化講的是關(guān)于利率決定權(quán)的所有者發(fā)生了轉(zhuǎn)移，從過去的中央銀行控制過度到如今的市場管制,以市場有序競爭為過程，最終得出適宜現(xiàn)狀的利率水平。那么存、貸款利率也就無需統(tǒng)一，各銀行同樣擁有對(duì)它的調(diào)節(jié)權(quán)限，能夠按照其自身和市場條件做出選擇。當(dāng)然整體上來看，市場利率體系仍然需在央行基準(zhǔn)利率的前提下進(jìn)行調(diào)節(jié)。而為了令利差處于可控范圍內(nèi)，又會(huì)借助銀行間拆放利率，讓其以金融市場利率媒介身份來發(fā)揮作用，從而形成一個(gè)有效的

43、傳導(dǎo)系統(tǒng)。究其根本，它來自于市場同政府間的關(guān)系調(diào)節(jié)，為了滿足市場發(fā)展對(duì)于配置資源的要求而得以發(fā)生利率市場化變革。而其在境內(nèi)要想真正實(shí)現(xiàn)，就必須徹底地放棄政府對(duì)利率的管制，借助其杠桿原理來實(shí)現(xiàn)管制，令金融資源被納入到市場配置的范疇之中，形成相關(guān)機(jī)制，并注意對(duì)資金使用效率的提升;而間接的調(diào)控手段也極為必要，能夠令政府彌補(bǔ)金融市場無法憑借自身實(shí)現(xiàn)的功能，并令市場更趨規(guī)范。借助金融資源，依借市場交易活動(dòng)而實(shí)現(xiàn)供需調(diào)節(jié)，這其實(shí)便是利率市場化。另外借助基準(zhǔn)利率的變動(dòng)，也能夠?qū)鹑谑袌霎?dāng)中的利率起到調(diào)控作用。 表5-1 我國利率市場化的進(jìn)程數(shù)據(jù)來源：本表選取的數(shù)據(jù)主要來源于網(wǎng)絡(luò)整理所得。 1996

44、 年 6 月 銀行同業(yè)拆借利率放開 1997 年 6 月 債券市場債券回購和現(xiàn)券交易利率放開 1998 年 3 月 貼現(xiàn)率和轉(zhuǎn)貼現(xiàn)率放開 1998 年 9 月 政策性銀行金融券市場化發(fā)行利率放開 1998---1999年 三次擴(kuò)大貸款利率浮動(dòng)幅度 2000 年 9 月 外幣貸款利率和大額外幣存款利率 2002 年 3 月 統(tǒng)一中、外資金融機(jī)構(gòu)外幣利率管理政策 2003 年 7 月 部分外幣小額存款利率管理放開 2004 年 1 月 再次擴(kuò)大金融機(jī)構(gòu)貸款利率浮動(dòng)區(qū)間 2005 年 3 月 金融機(jī)構(gòu)同業(yè)存款利率放開 2008

45、 年10 月 商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限擴(kuò)大至基準(zhǔn)利率的 0.7 倍 2012 年 6 月 存款利率可上浮 10%,貸款利率可下浮 20% 2012 年 7 月 貸款利率可下浮 30% 2013年7月 存款基準(zhǔn)利率取消下限 2014年11月 存款基準(zhǔn)利率上浮1.2倍 2015年3月 存款基準(zhǔn)利率上浮1.3倍 2015年5月 存款基準(zhǔn)利率上浮1.5倍 2016年3月 存款準(zhǔn)備金率下調(diào)0.5% 在我國現(xiàn)在的市場經(jīng)濟(jì)下，依靠貼現(xiàn)、公開的市場業(yè)務(wù)以及存款準(zhǔn)備金來實(shí)現(xiàn)貨幣政策的，利用這三大操作手段，從而使貨幣供應(yīng)量和利率進(jìn)行調(diào)整，達(dá)到國際收支平衡和經(jīng)濟(jì)增長的目

46、的。利率的中介作用并沒有完全發(fā)揮，導(dǎo)致貨幣政策取不到滿意的效果，房價(jià)始終居高不下。 利率市場化之后，資金的流向不再由市場決定，是由利率來決定的，利率引導(dǎo)資金在效率低的部門和效率高的部門之間相互轉(zhuǎn)化，同時(shí)也將社會(huì)中閑置的資金利用起來，從而充分利用資金，已促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的增長，利于國家的宏觀調(diào)控。另外，在微觀經(jīng)濟(jì)活動(dòng)宏觀經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，利率都扮演著重要的角色，利率不僅可以對(duì)個(gè)人以及房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)行為提供參考作用，也可以調(diào)節(jié)社會(huì)總需求與總投資，從而更好的實(shí)現(xiàn)利率的杠桿作用。 3.完善金融市場，拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道 最后，我國應(yīng)完善金融市場，拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道，讓更多的的房地產(chǎn)企業(yè)參與市場、參與競

47、爭，從而促進(jìn)一個(gè)合理的房地產(chǎn)行業(yè)的構(gòu)建。 目前中國的金融供給中大概有一半的規(guī)模是傳統(tǒng)的銀行信貸以外在做，比如現(xiàn)在大家都在討論的“影子銀行”，還有銀行通過表外做的業(yè)務(wù)，包括委托貸款、銀信合作等，還有一部分是金融市場通過灰色金融渠道做的，也就是所謂的“民間融資”。實(shí)際上，針對(duì)新的金融市場發(fā)展?fàn)顩r，一些統(tǒng)計(jì)指標(biāo)也在不斷更新。當(dāng)然，雖然要拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道，但是中國不宜選擇完全以金融市場為主導(dǎo)的金融模式 首先得思考中國現(xiàn)在和未來整個(gè)金融體系到底應(yīng)該是什么樣子。從資金供應(yīng)者，到資金需求者，我們希望渠道體系像水管一樣，能夠較好地引導(dǎo)資金流澆灌房地產(chǎn)市場。 現(xiàn)在的問題是大型房地產(chǎn)商獲得的資金比較多，而

48、中小規(guī)模的房地產(chǎn)商卻很難獲得資金。我們希望未來的金融體系是市場化的、多層次的、服務(wù)于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的、有效率的體系。資金渠道從大方向上可以分為直接融資和間接融資。間接融資包括商業(yè)銀行等。直接融資渠道涉及貨幣市場、股票市場、外匯市場，甚至包括國際金融市場等。應(yīng)該推動(dòng)建立一個(gè)多層次的、不同類型的金融機(jī)構(gòu)服務(wù)不同類型消費(fèi)者的格局。 參考文獻(xiàn) [1]譚政勛,王聰. 房價(jià)波動(dòng)、貨幣政策立場識(shí)別及其反應(yīng)研究[J]. 經(jīng)濟(jì)研究,2015,01:67-83. [2]陳怡君,譚政勛. 貨幣政策反應(yīng)規(guī)則與房價(jià)波動(dòng)的實(shí)證研究[J]. 金融論壇,2015,07:27-36. [3]譚政勛,劉少波. 開放

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