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1、期末考試《房地產(chǎn)估價》（A卷）參考答案及評分標準 得分 評卷人 題號 一 二 四 總分 得分 說明：考試時可帶不具備記憶功能的計算器。 1.判定某可比實例的成交價格比正常價格低6%則交易情況修正系數(shù)為（D） A.0.060 B.0.940 C.1.060 D.1.064 、判斷題（在每小題后面的括號內(nèi)填入判斷結(jié)果，你認為正確的用V”表示，錯 誤的用"”表示。每題1分，共10分） 2.（B）限制了估價報告書的用途 A.估價方法B.估價目的C.估價原則 D.估價日期 得分

2、 評卷人 3 .收益法適用的條件是房地產(chǎn)的（D）。 A.收益能夠量化 C.收益或風險其一可以量化 4 .直線趨勢法公式y(tǒng)=a+bx中，x表示（D B.風險能夠量化 D.收益和風險均能量化）。 B.拍賣價格＞協(xié)議價格＞招標價格 D.招標價格＞協(xié)議價格＞拍賣價格 B ）的價格 C.物質(zhì)實體 D.B和C A.100 B.70 C.60 D.40 1 .建筑物的經(jīng)濟折舊是建筑物因功能落后所導致的價值貶損。（X） 2 .人口密度過高會導致生活環(huán)境惡化，從而

3、有可能降低房地產(chǎn)價格。（，） 3 .在一個估價項目中，估價目的、估價對象、估價時點三者是有著內(nèi)在聯(lián)系的，具中估價目的是龍頭。（，） 4 .在同一條道路上，不應(yīng)附設(shè)兩種不同路線價。（X） 5 .估價時點就是選定的一個估價作業(yè)的特定日期。（X） 6 .如果可比實例的交易時點與估價時點不同，則必須進行交易日期修正。（X） 7 .某一地帶有一鐵路，這一地帶如果作為居民區(qū)，鐵路就可能成為增值因素。（X） 8 .運用成本法評估房地產(chǎn)價值時，開發(fā)成本是指將生地.毛地等開發(fā)成可供建設(shè)用熟地所花費的一切客觀、合理費用。（X） 9 .房地產(chǎn)的特性主要取決于建筑物的特性，是以建筑物的特性為基礎(chǔ)的。（X

4、） 10 .成本法不適宜評估具有開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)價格。（x） 二、單選題（下列各題的備選答案中只有一個選項是正確的，請把正確答案填在括 號中。每題1.5分，共15分） A.價格B.常數(shù)C.價格變動率D.時間 5 .拍賣價格.招標價格.協(xié)議價格三者之間的關(guān)系在正常情況下為（A） A.拍賣價格＞招標價格＞協(xié)議價格 C.招標價格＞拍賣價格＞協(xié)議價格 6 .房地產(chǎn)價格實質(zhì)上是房地產(chǎn)的（ A.開發(fā)成本B.權(quán)益 7 .人們常用距離來衡量房地產(chǎn)區(qū)位的好壞，下列距離中越來越受重視的是（C）。 A.空間直線距離B.交通路線距離C.交通時間距離D.至市中心距 離 8 .市場法的理

5、論依據(jù)是（B）。 A.適合原理B.替代原理C.最高最佳使用原則D.均衡 原理 9 .某宗房地產(chǎn)的總價值100萬元，其中土地價值30萬元，通過抵押獲得貸款60萬元。若投火災(zāi)險，起投保價值應(yīng)為（B）萬元。 10 .某類房地產(chǎn)1994年至1998年的價格分別為910、1190、1490、1810、2110元/平方米，按平均增減量趨勢法估計，該房地產(chǎn)于1999年的價格為（B）元/平方米。 A.2390B.2410C.2430D.2450 三、簡答題（每題5分，共15分） 得分 評卷人 1 .城市基準地價評估步驟一般包括哪些？ 答：①確定基準地價評估的區(qū)域范圍。②明確基準地價的內(nèi)涵、

6、構(gòu)成、 表達方式、基準日期等。（1分） ③劃分地價區(qū)段。④抽查評估標準宗地的價格。（1分） ⑤計算區(qū)段地價。（1分） ⑥確定基準地價。（1分） ⑦提出基準地價應(yīng)用的建議和技術(shù)。（1分） 2 .選取的可比實例應(yīng)符合哪些方面的要求？ 答：選取的可比實例應(yīng)符合4個方面的要求： ①區(qū)位、權(quán)益和實物狀況均與估價對象的相同或相近，即為估價對象的 類似房地產(chǎn)；（2分） 3 交易類型與估價目的吻合；（1分） 4 成交日期與估價時點接近；（1分） 5 成交價格為正常價格或可修正為正常價格。（1分） 3.成本法適用的對象有哪些？ 答：成本法適用的對象： ①只要是新近開發(fā)建造、計劃開發(fā)

7、建造或者可以假設(shè)重新開發(fā)建造的房 地產(chǎn)，特別適用于那些既無收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)的估價；（2 分） ②有獨特設(shè)計或只針對個別用戶的特殊需要而開發(fā)建造的房地產(chǎn)；（1 分） ③單純建筑物的估價通常也是采用成本法；（1分） ④成本法也適用于市場不完善或狹小市場上無法運用比較法進行估價的 房地產(chǎn)。（1分） 四、綜合題（每題20分，共60分） 得分 評卷人 1 .搜集有甲、乙兩宗交易實例，甲交易實例的建筑面積200itf,成交總價80萬元 人民幣，分三期付款，首期付16萬元人民幣，第二期于半年后付32萬元人民幣，余款32萬元人民幣于一年后付清。乙交易實例的使用面積2500平方

8、英尺，成交總價15萬美元，于成交時一次付清。如果選取此兩宗交易實例為可比實例，則一般在進行有關(guān)的修正之前應(yīng)先統(tǒng)一價格基礎(chǔ)（如果以在成交日期時一次付清為基準，假設(shè)當時人民幣的年利率為8%;假沒乙交易實例成交當時的人民幣與美元的市場匯價為1美元=8.3元人民幣；如果以建筑面積為基準，另通過調(diào)查得知該類房地產(chǎn)的建筑面積與使用面積的關(guān)系為1平方米建筑面積=0.75平方米使用面積） 解：①統(tǒng)一付款方式。 甲總價=16+—無?=76.422（萬元人民幣） 11+*%）（"8%）（2）分 乙總價=15（萬美元）（2）分 ②統(tǒng)一化為單價。則： 甲單價=764220+200=3821.1（元人民幣/

9、平方米?建筑面積）（2） 分 乙單價=150000+2500=60（美元/平方英尺?使用面積）（2）分 ③統(tǒng)一幣種和貨幣單位。則： 甲單價：3821.1（元人民幣/平方米?建筑面積）（2）分 乙單價=60X8.3=498（元人民幣/平方英尺?使用面積）（2）分 ④統(tǒng)一面積內(nèi)涵。則： 甲單價=3821.1（元人民幣/平方米?建筑面積）（2）分 乙單價=498X0.75=373.5（元人民幣/平方英尺?建筑面積）（2）分 ⑤統(tǒng)一面積單位。 甲單價=3821.1（元人民幣/平方米?建筑面積）（2）分 乙單價=373,5X10.764=4020.4（元人民幣/平方米?建筑面積）（

10、2） 分 2 .估價對象為一出租寫字樓，土地總面積7000平方米，建筑總面積56000平方米，建筑物結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，地上36層，地下2層，土地使用權(quán)年限為50年， 從1998年9月30日取得土地時起計，建設(shè)期3年。需要評估出該宗房地產(chǎn)2003年 9月30日的買賣價格。有關(guān)資料為：該寫字樓使用面積為建筑面積的65%,月租金為每平方米使用面積150元，空置率平均為15%0建筑物原值22000萬元，耐用年限60年，殘值率0;家具設(shè)備原值8000萬元，耐用年限為12年，殘值率為4%0經(jīng)常費每月100萬元，房產(chǎn)稅為租金的12%,營業(yè)稅等為6%。報酬率為8%0 解：①運用收益法有限年公式求

11、取房地產(chǎn)價格，其公式為： V=APf*[1-1/(1+Y)n](2分) ②計算年總收益=56000X65%X15OX12X(1-15%)=5569.2萬元(2分） ③計算年總費用： 年折舊費=8000X（1-4%）/12=640萬元（2分） 年經(jīng)常費=100X12=1200萬元（2分） 年房產(chǎn)稅=5569.2X12%=668.3萬元（2分） 營業(yè)稅等二5569.2X6%=334.15萬元（2分） 年總費用=640+1200+668.3+334.15=2842.45萬（2分） ④計算年凈收益=5569.2-2842.45=2726.75萬元（2分） ⑤計算房地產(chǎn)價格 V=2

12、726.75/8%*[1-1/（1+8%）50-5]=33016.58萬元（4分） 3 .某建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，經(jīng)濟壽命50年，有效經(jīng)過年數(shù)為8年，經(jīng)調(diào)查測算，現(xiàn)在重新建造全新狀態(tài)的該建筑物的建造成本為800萬元（建設(shè)期為2年，假定第一年投入建造成本的60%第二年投入40%均為均勻投入），管理費用為建造成本的3%年利率為6%銷售稅費為50萬元，開發(fā)利潤為120萬元。試計算該建筑物的積算價格。 解：（1）計算建筑物的重置價格： ①建造成本=800萬元（2）分 ②管理費用=800X3%=24萬元（4）分 ③投資禾I」息=（800+24）X60%X[（1+6%）1.5- 1]+(800+24)X40%X[(1+6%)0.5-1]=54.90萬元(6)分 ④建筑物的重置價格=800+24+54.90+50+120=1048.90萬元(4)分 (2)計算建筑物的積算價格： 積算價格=1048.90X(50-8)750=881.08萬元(4)分