成功是失敗之母，一切都是努力的結果【法規(guī)標題】上海市實施城市商品房預售管理辦法細則【頒布單位】上海市房地局【發(fā)文字號】滬房地交1995302t【頒布時間】1995年07月01日【生效時間】1995年07月01日【全文】上海市實施城市商品房預售管理辦法細則第一條為促進上海房地產市場健康有序地發(fā)展，維護商品房交易雙方的合法權益，根據(jù)中華人民共和國城市房地產管理法及建設部城市商品房預售管理辦法,結合本市實際情況，特制定本實施細則。第二條本細則適用于經本市工商行政管理部門注冊登記，并向本市房地產管理部門備案的房地產開發(fā)經營企業(yè)，包括外商投資房地產開發(fā)經營企業(yè)（以下簡稱開發(fā)經營企業(yè)），在本市投資建造的內銷、外銷商品房的預售管理。第三條本細則所稱的商品房預售，系指開發(fā)經營企業(yè)依法投資建造的內銷或外銷商品房在房屋竣工交付前預先出售給承購人，與承購人簽訂商品房預售合同（包括與承購人簽訂的預訂、預約或認購、定購等合約），并向承購人收取定金或房價款的行為。第四條上海市房屋土地管理局（以下簡稱市房地局）是本市商品房預售管理的行政主管部門。浦東新區(qū)綜合規(guī)劃土地局（以下簡稱浦東新區(qū)規(guī)土局）和各區(qū)、縣房產管理局（以下簡稱區(qū)、縣房管局），是本行政區(qū)域內的內銷一般標準商品房（不包括外資投資開發(fā)經營的內銷商品房）預售的行政主管部門，業(yè)務上受市房地局領導。第五條本市內銷、外銷商品房預售統(tǒng)一實行預售許可證制度，商品房預售許可證由市房地局統(tǒng)一印制正、副本。市房地局負責核發(fā)本市行政區(qū)域內的外銷商品房、外資內銷商品房及已經原市房產管理局（以下簡稱市房管局）或市外商投資工作委員會（以下簡稱市外資委）批準建造的內銷高標準商品房的預售許可證。浦東新區(qū)規(guī)土局和各區(qū)、縣房管局負責核發(fā)建造在本行政區(qū)域內的內資投資開發(fā)經營的內銷一般標準商品房的預售許可證。第六條開發(fā)經營企業(yè)申請商品房預售，應當符合下列條件：（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得國有土地使用證或已辦理建設用地劃撥手續(xù)，取得建設用地許可證；（二）持有建設工程規(guī)劃許可證；（三）完成建筑安裝工作量占該工程建安總投資的25%以上或建筑物設計地坪以上的基礎工程驗收合格，已經確定施工進度和竣工交付日期，并落實水、電、煤等配套工程；（四）已與在本市注冊的銀行簽訂了預售款監(jiān)管協(xié)議；（五）內資開發(fā)經營企業(yè)申請外銷商品房預售，需持有經市房地局（包括原市房管局）批準的外銷商品房專項經營權批復。第七條開發(fā)經營企業(yè)申請內銷商品房預售，應當提交下列證件（復印件）及資料：（一）開發(fā)經營企業(yè)營業(yè)執(zhí)照及資質證書；（二）國有土地使用權證；（三）市計劃委員會下達的商品房項目建設計劃文件；（四）落實水、電、煤氣等配套的有關文件；（五）與建筑工程承包公司或施工單位簽訂的總承包合同或施工合同及工程進度計劃；（六）市或區(qū)、縣工程建筑質量監(jiān)督站核發(fā)的房屋基礎工程核驗單或經本市注冊的對該項目預售款有監(jiān)管權的銀行審核并出具的完成建筑安裝工作量25%以上的證明材料；（七）商品房預售方案，預售方案包括：商品房的座落、結構、裝修與設備標準，商品房建筑明細表、預售分期計劃、預售地點與方式、委托律師、交付使用日期和交付使用后的物業(yè)管理等主要內容；（八）開發(fā)經營企業(yè)和在本市注冊的銀行簽訂的預售監(jiān)管協(xié)議和該銀行出具的預售款監(jiān)管證明；（九）已落實的物業(yè)管理公司有關材料；（十）其他應提交的材料。開發(fā)經營企業(yè)若申請高標準內銷商品房預售，則還須提交原市房管局或市外資委批準列為高標準內銷商品房項目的批復。第八條開發(fā)經營企業(yè)申請預售外銷商品房，除提交本細則第七條規(guī)定的證件及資料外，還應提交：（一）土地使用權有償出讓或轉讓合同；開發(fā)經營企業(yè)批租地塊是毛地或生地，還需提交動遷及市政配套合同。（二）外商投資開發(fā)經營企業(yè)應提交市外資委的企業(yè)批準證書；內資開發(fā)經營企業(yè)則應提交經市房地局（包括原市房管局）批準的該項目外銷專項經營權批復。第九條內銷商品房具備預售條件后需預售的，開發(fā)經營企業(yè)應按本細則第五條的規(guī)定，向市房地局或浦東新區(qū)規(guī)土局和區(qū)、縣房管局提出預售申請。市房地局或浦東新區(qū)規(guī)土局和各區(qū)、縣房管局收到開發(fā)經營企業(yè)的預售申請書后，應當詳細查驗各項證件和資料，并到現(xiàn)場進行查勘。經審查合格的，應自受理預售申請后的十天內核發(fā)上海市內銷商品房預售許可證；凡經審查后不符合預售規(guī)定的，則應在受理預售申請后的十天內通知開發(fā)經營企業(yè)，說明不核發(fā)上海市內銷商品房預售許可證的理由。第十條外銷商品房具備預售條件后需預售的，開發(fā)經營企業(yè)應按下列規(guī)定辦理：（一）凡座落在本市各區(qū)的外銷商品房，應直接向市房地局提出申請，由市房地局查驗各項證件和資料，并到現(xiàn)場查勘，經審查合格的，在受理預售申請后的十天內核發(fā)上海市外銷商品房預售許可證；（二）凡座落在浦東新區(qū)或各縣的外銷商品房，由浦東新區(qū)規(guī)土局或各縣房管局受理預售申請，在七天內負責查驗各項證件和資料和現(xiàn)場查勘，經審查合格后，將申請預售提交的材料隨同初審意見轉報市房地局，由市房地局在收件后三天內對審查合格的項目核發(fā)上海市外銷商品房預售許可證。凡經審查后不符合預售規(guī)定的，則應在受理預售申請后的十天內通知開發(fā)經營企業(yè)，說明不核發(fā)上海市外銷商品房預售許可證的理由。第十一條凡審查合格，準予發(fā)放預售許可證的，應由市房地局或浦東新區(qū)規(guī)土局和區(qū)、縣房管局在發(fā)放預售許可證的同時，將準予上市的商品房抄告市、區(qū)、縣房地產交易管理所。準予核發(fā)預售許可證的外銷商品房，統(tǒng)一由市房地局定期在報刊上發(fā)布公告。第十二條市和浦東新區(qū)、區(qū)、縣房地產交易管理所是具體辦理房地產交易手續(xù)的管理機構。市房地產交易管理所（以下簡稱市交易管理所）負責辦理本市外銷商品房、外資內銷商品房、內銷高標準商品房交易手續(xù)。浦東新區(qū)和區(qū)、縣房地產交易管理所負責辦理本行政區(qū)域內的內資投資開發(fā)經營的內銷一般標準商品房交易手續(xù)。第十三條開發(fā)經營企業(yè)預售商品房，必須在經營場所的顯著位置張貼或懸掛商品房預售許可證，以備承購人查驗。開發(fā)經營企業(yè)可以根據(jù)業(yè)務需要，向審批機關申領商品房預售許可證副本。第十四條開發(fā)經營企業(yè)預售商品房的廣告，必須符合中華人民共和國廣告法廣告管理條例及關于加強商品房廣告管理的通知，內銷商品房不得在中華人民共和國境外發(fā)布廣告。外銷商品房在境外發(fā)布廣告，需經具有出口廣告代理權的廣告公司代理，并按有關規(guī)定辦理審批手續(xù)。開發(fā)經營企業(yè)及其委托代理商發(fā)布預售、銷售的商品房廣告或說明書，必須載明商品房預售許可證的編號。第十五條開發(fā)經營企業(yè)及其委托代理商應當對商品房廣告及說明書內容的真實性負責。廣告、說明書的內容及樣板房等建筑平面布局、建筑結構、裝修標準、設備標準均應與實際提供的商品房相一致。第十六條開發(fā)經營企業(yè)與承購人簽訂內銷或外銷商品房預售合同，均須使用由上海市房地局印制，上海市工商行政管理局監(jiān)制的標準合同文本。預售所需的標準合同（包括出售合同文本，下同），由開發(fā)經營企業(yè)按本細則第十二條分工，向房地產交易管理所購取。第十七條開發(fā)經營企業(yè)向房地產交易管理所購取的標準合同，由房地產交易管理所按預售商品房項目進行統(tǒng)一編號，開發(fā)經營企業(yè)在使用時，如發(fā)生缺號或有余號，應及時向房地產交易管理所備案。第十八條開發(fā)經營企業(yè)預售外銷商品房與承購人簽訂的預售合同，須經上海市公證處公證。內銷商品房的預售合同的公證或見證以承購人自愿為原則。第十九條開發(fā)經營企業(yè)取得外銷商品房預售許可證后，凡委托在中華人民共和國境外代理商預售的，開發(fā)經營企業(yè)與代理商須簽訂代銷合同；外銷商品房委托本市代理商或內銷商品房委托代理商預售的，代理商必須是已向本市工商行政管理部門注冊登記，并向房地產管理部門備案的房地產經紀人。第二十條商品房預售合同簽訂后十天內，由開發(fā)經營企業(yè)按本細則第十二條規(guī)定，將預售合同交房地產交易管理所審核。預售合同交房地產交易管理所審核時，需提交以下材料：（一）申報成交商品房的預售價格；（二）買受人身份證件或有關證明；（三）華僑、港、澳、臺胞或本市的三資企業(yè)購買內銷高標準商品房時，則應分別提交經上海市人民政府臺灣事務辦公室、上海市人民政府僑務辦公室批準的購買本市商品房申請表，或經市房地局批準的上海市外商投資企業(yè)購買內銷高標準商品房申請表。對符合交易手續(xù)的預售合同，由房地產交易管理所在合同上加蓋公章。凡未經房地產交易管理所辦理交易審核手續(xù)的，不予辦理預售合同登記備案。第二十一條商品房預售合同經房地產交易管理所審核合格后，統(tǒng)一由房地產交易管理所向房地產登記發(fā)證管理部門辦理預售合同登記備案。第二十二條買受人如需將預購的商品房再轉讓，應按本細則第十二條規(guī)定，由買受人向房地產交易管理所提出申請，并應當符合下列條件：（一）買受人預購商品房的預售合同已按規(guī)定辦妥商品房預售合同審核和登記手續(xù)；（二）買受人已向開發(fā)經營企業(yè)繳付購房價款定額的25%以上的商品房預售款。第二十三條經房地產交易管理所同意轉讓的預售商品房，應由原買受人與受讓人和開發(fā)經營企業(yè)三方共同簽訂預售商品房轉讓合同，該轉讓合同作為原預售合同的背書，由預售商品房轉讓雙方當事人在二十天內按本細則第十二條規(guī)定到房地產交易管理所辦理交易變更手續(xù)，并按規(guī)定繳納土地增值稅等有關稅費。第二十四條房地產交易管理所在受理預售合同轉讓的交易變更手續(xù)的同時受理代辦預售商品房轉讓變更登記。凡未按規(guī)定到房地產交易管理所辦理交易變更手續(xù)的商品房，不得再行轉讓；預售商品房竣工交付后,不予辦理交易過戶手續(xù)。凡按規(guī)定辦理預售商品房轉讓手續(xù)的，該商品房可繼續(xù)再轉讓。第二十五條商品房在境內預售，預售款應由開發(fā)經營企業(yè)委托監(jiān)管銀行代收。且預售款必須按該預售商品房項目工程進度分期收取。外銷商品房在中華人民共和國境外預售的，應委托律師將所取得的預售款按監(jiān)管銀行提供的匯交線路，如期匯入該預售款專用帳戶。開發(fā)經營企業(yè)進行商品房預售所收取的預售款在竣工前，按?？顚Ｓ玫脑瓌t用于該預售商品房項目的有關工程建設，并接受監(jiān)管銀行的監(jiān)督。開發(fā)經營企業(yè)發(fā)生違反?？顚Ｓ眯袨榈?，監(jiān)管銀行有權提出監(jiān)管質詢，或采取拒付預售款，直至凍結全部預售款等措施。第二十六條商品房竣工并取得建設工程質量監(jiān)督站驗收合格證書后，開發(fā)經營企業(yè)應向市房屋土地測繪中心或市房地局認定的測繪機構，申請房屋和土地使用權面積測定。并在房屋竣工驗收接受后的三個月內（移交給買受人之前），到房地產登記部門辦理新建商品房注冊登記，領取上海市新建商品房屋登記注冊證，方可辦理出售手續(xù)。第二十七條對違反本細則規(guī)定的行為當事人，由市房地局或浦東新區(qū)規(guī)土局和區(qū)、縣房管局給予處罰：（一）開發(fā)經營企業(yè)未取得商品房預售許可證而擅自預售商品房的，應處以已收預售款總額10%以下的罰款，并處警告，責令糾正；（二）預售的商品房在建設期間，開發(fā)經營企業(yè)的預售款未按規(guī)定委托監(jiān)管銀行代收或將預售款項挪作他用，一經發(fā)現(xiàn)，由房地產管理部門沒收挪用款項，上交市財政；（三）交易雙方當事人未按規(guī)定時限辦理交易審核，應責令其糾正，補辦有關手續(xù)，對每逾期一天，處以預售價款千分之一的罰款。第二十八條本細則由市房地局負責解釋。第二十九條本細則自一九九五年七月一日起施行，凡在此以前頒布的有關辦法或規(guī)定與本細則有相悖之處，以本細則為準。頁腳內容4