第十章 建筑物的損耗 一、單項(xiàng)選擇題 1、建筑物的有形損耗是指由于（?。┒鸬慕ㄖ飪r(jià)值的損失。 A、使用和受自然力影響 B、使用和消費(fèi)觀念變更 C、受自然力影響和技術(shù)進(jìn)步 D、經(jīng)濟(jì)上的因素和受自然力影響 2、造成建筑物功能損耗的原因不包括（?。?。 A、工藝的變更 B、技術(shù)進(jìn)步 C、因使用產(chǎn)生的破損 D、標(biāo)準(zhǔn)的改變 3、下列關(guān)于建筑物磨損的說法正確的是（?。?。 A、居住建筑物的磨損要高于工業(yè)用途的建筑物 B、物質(zhì)、功能、經(jīng)濟(jì)三類損耗因素可以獨(dú)立作用 C、有腐蝕性的建筑物的磨損要低于無腐蝕性的建筑物 D、因使用而產(chǎn)生的磨損因建筑物的使用性質(zhì)、強(qiáng)度和年限不同而不同 4、根據(jù)我國現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定，評估鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的生產(chǎn)用房的價(jià)值時(shí)，其經(jīng)濟(jì)耐用年限的參考值是（?。┠?。 A、20 B、30 C、50 D、60 5、建筑物耐用年限長于土地使用權(quán)年限時(shí)，應(yīng)按（?。┯?jì)算損耗。 A、已使用年限 B、尚可使用年限 C、土地使用權(quán)年限 D、建筑物耐用年限 6、建筑物耐用年限短于土地使用權(quán)年限時(shí)，應(yīng)按建筑物（?。┯?jì)算損耗。 A、使用年限 B、耐用年限 C、已使用年限 D、尚可使用年限 7、有受腐蝕的鋼筋混凝土生產(chǎn)用房X，磚木結(jié)構(gòu)的非生產(chǎn)用房Y和磚混結(jié)構(gòu)的非生產(chǎn)用房Z，其耐用年限由長到短依次為（?。?。 A、Y、Z、X B、X、Z、Y C、X、Y、Z D、Z、Y、X 8、某公司于2004年初在市郊獲得一塊國有土地的使用權(quán)，其使用年限為40年。該公司在2001年在該地塊上動(dòng)工興建—座鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的廠房。2003年初廠房竣工驗(yàn)收，但直到2005年初才正式投產(chǎn)。公司于2007年初對廠房進(jìn)行評估時(shí)，應(yīng)按耐用年限（?。┠暧?jì)算該廠房的損耗率。 A、41 B、43 C、45 D、50 9、某鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)辦公樓的主體建筑價(jià)值占70%，附屬設(shè)備價(jià)值占30%，耐用年限分別為：主體建筑50年，附屬設(shè)備15年。至評估基準(zhǔn)日，該辦公樓已使用5年，則綜合損耗率為（?。?。 A、9.6% B、17% C、25.4% D、33.8% 10、下列各項(xiàng)中不屬于直接經(jīng)濟(jì)損失的是（?。?。 A、房屋所有人周轉(zhuǎn)安置費(fèi)用 B、房屋室內(nèi)凈高降低的損失 C、房屋空置的收益損失 D、房屋使用面積減少的損失 11、根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，鋼結(jié)構(gòu)的生產(chǎn)用房（未受腐蝕）和非生產(chǎn)用房的經(jīng)濟(jì)耐用年限的參考值分別是（?。┠?。 A、40和50 B、50和60 C、60和70 D、70和80 12、某住宅樓的主體結(jié)構(gòu)價(jià)值和裝飾裝修價(jià)值分別占總價(jià)值的70%和30%，耐用年限分別為60年和15年，該住宅樓至評估基準(zhǔn)日已使用9年，則按使用年限法確定的損耗率為（?。?。 A、90% B、10.5% C、19.4% D、28.5% 13、根據(jù)我國現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定，評估鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的非生產(chǎn)用房的價(jià)值時(shí)，其經(jīng)濟(jì)耐用年限的參考值是（?。┠?。 A、40 B、50 C、60 D、80 14、根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的非生產(chǎn)用房的經(jīng)濟(jì)耐用年限的參考值是（?。?。 A、30年 B、40年 C、50年 D、60年 15、某鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)辦公樓的主體建筑價(jià)值和附屬設(shè)備價(jià)值分別占該辦公樓重置價(jià)值的80％和20％，耐用年限分別為50年和12年。該辦公樓已投入使用6年，則其綜合損耗率為（?。?。 A、42.4％ B、19.6％ C、14.2％ D、12.0％ 16、將建筑物的損耗建立在建筑物的耐用年限之基礎(chǔ)上的方法稱為（?。?。 A、估算法 B、打分法 C、損耗法 D、使用年限法 17、某建筑物2003年4月開工建設(shè)，2004年4月因故停工，2004年10月復(fù)工，2005年2月竣工驗(yàn)收合格，該建筑物耐用年限應(yīng)自（?。┢鹩?jì)算。 A、2005年2月 B、2004年10月 C、2004年4月 D、2003年4月 18、易受腐蝕的鋼筋混凝土生產(chǎn)廠房，重置價(jià)格350萬元，使用12年后的折舊累計(jì)額為（?。┤f元。 A、70 B、84 C、105 D、120 19、下列情況中不宜采用收益法進(jìn)行測算（?。?。 A、室內(nèi)凈高降低的損失 B、鄰近房屋損壞的補(bǔ)償 C、房屋空置的收益損失 D、房屋使用面積減少的損失 20、某鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)辦公樓的主體建筑價(jià)值和附屬設(shè)備價(jià)值分別占總價(jià)值的80％和20％，耐用年限分別為50年和20年。該辦公樓到評估基準(zhǔn)日已使用15年，則按使用年限法確定的損耗率為（?。?。 A、15％ B、24％ C、30％ D、39％ 21、由于外界條件的變化而影響了建筑物效用的發(fā)揮，導(dǎo)致其價(jià)值貶損，屬于（?。?。 A、經(jīng)濟(jì)損耗 B、自然損耗 C、無形損耗 D、功能損耗 22、根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，鋼結(jié)構(gòu)的生產(chǎn)用房（未受腐蝕）和非生產(chǎn)用房的經(jīng)濟(jì)耐用年限的參考值分別是（?。?。 A、40年和50年　　 B、50年和60年　　 C、60年和70年　　 D、70年和80年 23、某鋼結(jié)構(gòu)廠房，主體建筑價(jià)值占80％，附屬設(shè)備價(jià)值占20％，耐用年限分別為：主體建筑70年，附屬設(shè)備40年。至評估基準(zhǔn)日，該廠房已使用20年，則綜合損耗率為（?。?。 A、33％ B、25％ C、23％ D、20％ 24、在查勘過程中應(yīng)特別注意的事項(xiàng)不包括（?。?。 A、向被評估單位的配合人員了解修繕情況 B、邊查勘邊記錄 C、對被評估的建筑物進(jìn)行分類 D、對房屋現(xiàn)狀和使用情況進(jìn)行查勘 二、多項(xiàng)選擇題 1、下列會(huì)造成原有建筑物無形損耗的是（?。?。 A、風(fēng)雨侵蝕等自然作用 B、技術(shù)進(jìn)步使同類建筑物造價(jià)降低 C、地基不均勻沉降使建筑物出現(xiàn)裂縫 D、位于偏僻地區(qū)的商店周圍新建了居民小區(qū) E、同類建筑產(chǎn)品均采用了適應(yīng)當(dāng)前消費(fèi)觀念的設(shè)計(jì) 2、造成建筑物價(jià)值損耗的主要原因通?？煞譃椋ā。?。 A、自然因素 B、技術(shù)因素 C、功能因素 D、物質(zhì)因素 E、經(jīng)濟(jì)因素 3、實(shí)際評估工作需要計(jì)算建筑物損耗，若建筑物耐用年限與土地使用權(quán)年限不一致，下列說法正確的是（?。?。 A、建筑物耐用年限長于土地使用權(quán)年限時(shí)，按其平均值計(jì)算損耗 B、建筑物耐用年限短于土地使用權(quán)年限時(shí)，按建筑物耐用年限計(jì)算損耗 C、土地使用權(quán)年限短于建筑物耐用年限時(shí)，按土地使用權(quán)年限計(jì)算損耗 D、建筑物耐用年限短于土地使用權(quán)年限時(shí)，按土地使用權(quán)年限計(jì)算損耗 E、建筑物出現(xiàn)于補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)之前，按建筑物已使用年限加土地使用權(quán)剩余年限計(jì)算損耗 4、一幢建筑物主體耐用年限間可以有若干個(gè)經(jīng)濟(jì)耐用年限，所以損耗率計(jì)算過程中，（?。┑馁M(fèi)用應(yīng)分別計(jì)算。 A、基礎(chǔ) B、門窗 C、主體 D、裝飾部分 E、附屬設(shè)施 5、估價(jià)人員應(yīng)親臨估價(jià)對象現(xiàn)場，觀察、鑒定建筑物的實(shí)際新舊程度，根據(jù)建筑物的（?。┣闆r以及地基的穩(wěn)定性等，最后確定損耗率或成新率。 A、保養(yǎng)情況 B、維護(hù)情況 C、建成時(shí)間 D、使用情況 E、規(guī)模與數(shù)量 6、在確定建筑物損耗的現(xiàn)場勘察過程中，對磚混結(jié)構(gòu)的裝修部分應(yīng)重點(diǎn)注意（?。?。 A、水衛(wèi) B、門窗 C、電照 D、頂棚 E、內(nèi)外粉刷 四、案例分析題 1、某建筑物的重置價(jià)格為200萬元，經(jīng)濟(jì)耐用年限為50年，已使用年限為10年。根據(jù)評估人員推測，主體結(jié)構(gòu)修復(fù)費(fèi)用為15萬元，裝修的重置價(jià)格為60萬元，耐用年限為8年，已使用2年；設(shè)備的重置價(jià)格為60萬元，耐用年限為15年，已使用10年，殘值為零。計(jì)算： <1> 、各部位的損耗率。 <2> 、房屋的成新率。 2、某工業(yè)廠房總建筑面積為1000m2，重置單價(jià)為1200元/m2，耐用年限為40年，已使用了4年；該廠房建成2年后才補(bǔ)辦土地使用權(quán)手續(xù)，確定的土地使用權(quán)年限為50年。廠房結(jié)構(gòu)、裝修及水暖電等配套設(shè)套各部分的殘值率均為5%。 <1> 、試計(jì)算該廠房的重置價(jià)值。 <2> 、計(jì)算該廠房的損耗時(shí)，應(yīng)采用的年限是多少?為什么? <3> 、試計(jì)算該廠房的平均年損耗額和損耗總額。 <4> 、經(jīng)現(xiàn)場勘察鑒定，裝修部分重置價(jià)值為20萬元，平均耐用年限為8年；水、暖、電等配套設(shè)備的重置價(jià)值為30萬元，平均耐用年限為15年。試分別計(jì)算該廠房的結(jié)構(gòu)、裝修和配套設(shè)備部分的損耗額以及損耗總額。 <5> 、綜合問題(3)和問題(4)的計(jì)算結(jié)果，分別取權(quán)重0.4和0.6，試確定該廠房的加權(quán)平均損耗率和成新率，并根據(jù)加權(quán)平均成新率確定該廠房的評估價(jià)值。 三、簡答題 1、至評估基準(zhǔn)日，該建筑物已使用5年，自建筑物竣工之時(shí)補(bǔ)辦土地出讓手續(xù)，土地使用權(quán)年限為40年。該建筑物耐用年限為50年，不計(jì)殘值。經(jīng)評估人員現(xiàn)場查勘打分，確定各部分成新率得分為結(jié)構(gòu)部分92分，裝修部分75分，設(shè)備部分50分，三部分評分修正系數(shù)分別為0.65、0.20、0.15。已知投資總額：6785589（元）；假定使用年限法權(quán)重40%，觀察法權(quán)重60%，用綜合法計(jì)算該建筑物的成新率，并確定該建筑物的評估價(jià)。 答案部分 一、單項(xiàng)選擇題 1、 【正確答案】 A 【答案解析】 建筑物的有形損耗是指由于使用和受自然力影響而引起的建筑物實(shí)體價(jià)值損失。參見教材P443。 【該題針對“建筑物損耗概述”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號10556111】 2、 【正確答案】 C 【答案解析】 引起建筑物的功能損耗的主要因素包括：建筑技術(shù)進(jìn)步、工藝的變更、規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)的改變、建筑材料的更新?lián)Q代。參見教材P445。 【該題針對“建筑物損耗概述”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號10556113】 3、 【正確答案】 D 【答案解析】 三類損耗因素并不是獨(dú)立作用的。居住建筑物的磨損要低于工業(yè)用途的建筑物。有腐蝕性的建筑物的磨損要高于無腐蝕性的建筑物。參見教材P444。 【該題針對“建筑物損耗概述”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號10556115】 4、 【正確答案】 C 【答案解析】 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)（包括框架結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)、筒體結(jié)構(gòu)、框架—剪力墻結(jié)構(gòu)等）：生產(chǎn)用房50年，受腐蝕的生產(chǎn)用房35年，非生產(chǎn)用房60年。參見教材P446。 【該題針對“建筑物損耗的確定”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號10556116】 5、 【正確答案】 C 【答案解析】 建筑物耐用年限長于土地使用權(quán)年限時(shí)，應(yīng)按土地使用權(quán)年限計(jì)算損耗。參見教材P447。 【該題針對“建筑物損耗的確定”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號10556118】 6、 【正確答案】 B 【答案解析】 建筑物耐用年限短于土地使用權(quán)年限時(shí)，應(yīng)按建筑物耐用年限計(jì)算損耗。參見教材P447。 【該題針對“建筑物損耗的確定”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號10556120】 7、 【正確答案】 D 【答案解析】 受腐蝕的鋼筋混凝土生產(chǎn)用房X年限為35年；磚木結(jié)構(gòu)的非生產(chǎn)用房Y年限為40年；磚混結(jié)構(gòu)的非生產(chǎn)用房Z年限為50年。參見教材P446。 【該題針對“建筑物損耗的確定”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號10556121】 8、 【正確答案】 A 【答案解析】 土地從2004年開始，使用權(quán)40年。廠房2003年開始，耐用年限50年。房子在前，土地在后。土地短于廠房先結(jié)束，按建筑已使用年限加土地剩余年限計(jì)算。土地剩余40－3＝37，加已使用年限4年。參見教材P446。 【該題針對“建筑物損耗的確定”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號10556123】 9、 【正確答案】 B 【答案解析】 5／50×70%＋5／15×30%≈17%。參見教材P448。 【該題針對“建筑物損耗的確定”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號10556124】 10、 【正確答案】 A 【答案解析】 直接經(jīng)濟(jì)損失包括房屋使用人周轉(zhuǎn)安置費(fèi)用、房屋空置的收益損失、房屋使用面積減少的損失、房屋室內(nèi)凈高降低的損失、房屋采光面積減少的損失、房屋耐久性降低的損失、鄰近房屋損壞的補(bǔ)償、施工影響的補(bǔ)償和其他直接經(jīng)濟(jì)損失。參見教材P450。 【該題針對“建筑物損耗的確定”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號10556143】 11、 【正確答案】 D 【答案解析】 經(jīng)濟(jì)耐用年限 　?。?）鋼結(jié)構(gòu)：生產(chǎn)用房70年，受腐蝕的生產(chǎn)用房50年，非生產(chǎn)用房80年； 　?。?）鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)（包括框架結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)、筒體結(jié)構(gòu)、框架一剪力墻結(jié)構(gòu)等）：生產(chǎn)用房50年，受腐蝕的生產(chǎn)用房35年，非生產(chǎn)用房60年； 　?。?）磚混結(jié)構(gòu)一等：生產(chǎn)用房40年，受腐蝕的生產(chǎn)用房30年，非生產(chǎn)用房50年； 　?。?）磚混結(jié)構(gòu)二等：生產(chǎn)用房40年，受腐蝕的生產(chǎn)用房30年，非生產(chǎn)用房50年； 　?。?）磚木結(jié)構(gòu)一等：生產(chǎn)用房30年，受腐蝕的生產(chǎn)用房20年，非生產(chǎn)用房40年； 　?。?）磚木結(jié)構(gòu)二等：生產(chǎn)用房30年，受腐蝕的生產(chǎn)用房20年，非生產(chǎn)用房40年； 　?。?）磚木結(jié)構(gòu)三等：生產(chǎn)用房30年，受腐蝕的生產(chǎn)用房20年，非生產(chǎn)用房40年： 　?。?）簡易結(jié)構(gòu)：10年。參見教材P446。 【該題針對“建筑物損耗的確定”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號10556144】 12、 【正確答案】 D 【答案解析】 綜合損耗率＝9/60×70%＋9/15×30%＝28.5%。參見教材P448。 【該題針對“建筑物損耗的確定”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號10556146】 13、 【正確答案】 C 【答案解析】 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)（包括框架結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)、簡體結(jié)構(gòu)、框架剪力墻結(jié)構(gòu)）：生產(chǎn)用房50年，受腐蝕的生產(chǎn)用房35年，非生產(chǎn)用房60年。參見教材P446。 【該題針對“建筑物損耗的確定”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號10556147】 14、 【正確答案】 D 【答案解析】 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：生產(chǎn)用房50年，受腐蝕的生產(chǎn)用房35年，非生產(chǎn)用房60年。參見教材P446。 【該題針對“建筑物損耗的確定”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號10556148】 15、 【正確答案】 B 【答案解析】 損耗率d＝（1－R）t／N×100%。其中，R為預(yù)期的殘值率，t為已使用年限，N為耐用年限。對于本題R可認(rèn)為等于0。綜合損耗率為各部分建筑的損耗率乘以相應(yīng)的權(quán)重平均即可：6／50×80%＋6／12×20%＝0.196＝19.6%。參見教材P446。 【該題針對“建筑物損耗的確定”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號10556150】 16、 【正確答案】 D 【答案解析】 使用年限法是將建筑物的損耗建立在建筑物的耐用年限、已使用年限或剩余使用年限之基礎(chǔ)上的方法。參見教材P446。 【該題針對“建筑物損耗的確定”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號10556151】 17、 【正確答案】 A 【答案解析】 建筑物耐用年限應(yīng)自建筑物竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)。參見教材P447。 【該題針對“建筑物損耗的確定”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號10556153】 18、 【正確答案】 D 【答案解析】 本題中，受腐蝕的鋼筋混凝土生產(chǎn)用房，使用年限最長為35年。累計(jì)折舊＝350÷35×12＝120（萬元）。參見教材P446。 【該題針對“建筑物損耗的確定”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號10556156】 19、 【正確答案】 B 【答案解析】 房屋空置的收益損失，宜采用收益法進(jìn)行測算。房屋使用面積減少、室內(nèi)凈高降低、采光面積減少、耐久性降低的損失，宜采用收益法進(jìn)行測算。參見教材P451。 【該題針對“建筑物損耗的確定”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號10556157】 20、 【正確答案】 D 【答案解析】 15／50×80%＋15／20×20%＝0.39。參見教材P448。 【該題針對“建筑物損耗的確定”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號10556158】 21、 【正確答案】 A 【答案解析】 經(jīng)濟(jì)損耗因素，是指該建筑物與其周邊環(huán)境不協(xié)調(diào)，.即經(jīng)濟(jì)的不適應(yīng)性而發(fā)生的損耗。參見教材P445。 【該題針對“建筑物損耗的確定”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號10556161】 22、 【正確答案】 D 【答案解析】 鋼結(jié)構(gòu)的70年和80年。鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的50年和60年。磚混結(jié)構(gòu)的40年和50年。磚木結(jié)構(gòu)的30年和40年。簡易結(jié)構(gòu)的10年。參見教材P446。 【該題針對“建筑物損耗的確定”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號10556163】 23、 【正確答案】 A 【答案解析】 綜合損耗率＝20÷70×80％＋20÷40×20％＝33％。參見教材P460。 【該題針對“建筑物損耗的確定示例”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號10556168】 24、 【正確答案】 C 【答案解析】 在查勘過程中應(yīng)特別注意兩點(diǎn)，一是評估人員要注意對房屋現(xiàn)狀和使用情況進(jìn)行查勘，向被評估單位的配合人員了解修繕情況；二是要注意邊查勘邊記錄。參見教材P453。 【該題針對“確定建筑物損耗的現(xiàn)場查勘工作”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號10556172】 二、多項(xiàng)選擇題 1、 【正確答案】 BE 【答案解析】 建筑物的無形損耗是指由于功能上或經(jīng)濟(jì)上的因素，諸如技術(shù)進(jìn)步、消費(fèi)觀念變更等原因而引起的建筑物無形價(jià)值損失。參見教材P443。 【該題針對“建筑物損耗概述”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號10556175】 2、 【正確答案】 CDE 【答案解析】 影響建筑物價(jià)值損耗的原因是多方面的，一般將其分為物質(zhì)因素、功能因素、經(jīng)濟(jì)因素三類。參見教材P443。 【該題針對“建筑物損耗概述”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號10556178】 3、 【正確答案】 BC 【答案解析】 若建筑物耐用年限與土地使用權(quán)年限不一致，當(dāng)建筑物耐用年限短于土地使用權(quán)年限時(shí)，按建筑物耐用年限計(jì)算損耗，而土地使用權(quán)年限短于建筑物耐用年限時(shí)，按土地使用權(quán)年限計(jì)算損耗。參見教材P447。 【該題針對“建筑物損耗的確定”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號10556179】 4、 【正確答案】 CDE 【答案解析】 一幢建筑物主體耐用年限間可包含若干個(gè)裝飾工程和設(shè)備工程的經(jīng)濟(jì)耐用年限。在損耗率計(jì)算過程中，主體、附屬設(shè)施、裝飾部分的費(fèi)用應(yīng)分別計(jì)算。參見教材P448。 【該題針對“建筑物損耗的確定”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號10556181】 5、 【正確答案】 ABCD 【答案解析】 無論采用哪種方法計(jì)算建筑物的損耗率，估價(jià)人員都應(yīng)親臨估價(jià)對象現(xiàn)場，觀察、鑒定建筑物的實(shí)際新舊程度，根據(jù)建筑物的建成時(shí)間，維護(hù)、保養(yǎng)、使用情況，以及地基的穩(wěn)定性等，最后確定損耗率或成新率。參見教材P453。 【該題針對“確定建筑物損耗的現(xiàn)場查勘工作”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號10556183】 6、 【正確答案】 BDE 【答案解析】 磚混結(jié)構(gòu)裝修部分有門窗、內(nèi)外粉刷和頂棚。參見教材P456。 【該題針對“確定建筑物損耗的現(xiàn)場查勘工作”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號10556185】 四、案例分析題 1、 <1>、 【正確答案】 各部位的損耗率 主體部位的損耗率=修復(fù)費(fèi)用÷重置價(jià)值×100％=15÷（200-60-60）×100％=18.75％ 裝修部位的損耗率=已使用年限÷經(jīng)濟(jì)耐用年限×100％=2÷8×100％=25％ 設(shè)備部位的損耗率=10÷15×100％=66.67％ 【答案解析】 【該題針對“建筑物損耗的確定示例”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號10556191】 <2>、 【正確答案】 房屋的成新率 主體部位造價(jià)占房屋重置成本的百分比=80÷200×100％=40％ 裝修部位造價(jià)占房屋重置成本的百分比=60÷200×100％=30％ 設(shè)備部位造價(jià)占房屋重置成本的百分比=60÷200×100％=30％ 房屋成新率=1-（40％×18.75％+30％×25％+30％×66.67％）=65％ 【答案解析】 【該題針對“建筑物損耗的確定示例”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號10556192】 2、 <1>、 【正確答案】 重置價(jià)值=1000×1200=120(萬元) 【答案解析】 【該題針對“建筑物損耗的確定示例”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號10556194】 <2>、 【正確答案】 40年。 因?yàn)榻ㄖ锍霈F(xiàn)于補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)之前，其耐用年限早于土地使用權(quán)年限結(jié)束。 【答案解析】 【該題針對“建筑物損耗的確定示例”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號10556198】 <3>、 【正確答案】 平均年損耗額=120×(1-5%)／40=2.85(萬元／年) 損耗總額=2.85×4=11.4(萬元) 【答案解析】 【該題針對“建筑物損耗的確定示例”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號10556199】 <4>、 【正確答案】 結(jié)構(gòu)部分損耗額(120-20-30)×(1-5%)／40×4=6.65(萬元) 裝修部分損耗額=20×(1-5%)／8×4=9.5(萬元) 設(shè)備部分損耗額=30×(1-5%)／15×4=7.6（萬元) 損耗總額=6.65+9.5+7.6=23.75(萬元) 【答案解析】 【該題針對“建筑物損耗的確定示例”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號10556200】 <5>、 【正確答案】 ①損耗率=(11.4×0.4+23.75×0.6)/120×100%=15.68% 成新率=1-15.68%=84.32% ②工業(yè)廠房評估價(jià)值=120×84.32%=101.18(萬元) 【答案解析】 【該題針對“建筑物損耗的確定示例”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號10556201】 三、簡答題 1、 【正確答案】 成新率及評估價(jià) 　?、倌晗薹ㄓ?jì)算的成新率=（1-5／40）×100%=88% 　?、谟^察法計(jì)算的成新率=（0.65×92+0.20×75+0.15×50）×100%=82% 　?、劬C合法計(jì)算的成新率=（88%×40%+82%×60%）×100%=84% 　?、芙ㄖ镌u估價(jià)=6785589×84%=5699895（元） 【答案解析】 【該題針對“建筑物損耗的確定示例”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號10556205】