.三、流轉(zhuǎn)稅（一）增值稅根據(jù)財稅201636號規(guī)定：1、稅率銷售不動產(chǎn)、出租不動產(chǎn)：稅率為11%簡易計稅，征收率為 3%2、新老項目房地產(chǎn)老項目，是指建筑工程施工許可證注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項目。2016年4月30日以后的為新項目。實際工作中，認(rèn)定老項目的其他情形：在2016年4月30日前的施工合同，可以輔助有付款記錄、工程形象進度、照片等。3、銷項稅（1）銷售額根據(jù)“國家稅務(wù)總局公告2016年第18號”：銷售額=（全部價款和價外費用-當(dāng)期允許扣除的土地價款）（1+11%）當(dāng)期允許扣除的土地價款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積）支付的土地價款當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積，是指當(dāng)期進行納稅申報的增值稅銷售額對應(yīng)的建筑面積。房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項目時未單獨作價結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。在計算銷售額時從全部價款和價外費用中扣除土地價款，應(yīng)當(dāng)取得省級以上（含省級）財政部門監(jiān)（?。┲频呢斦睋?jù)。根據(jù)“國家稅務(wù)總局公告2016年第86號”：“當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積”“房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積”，是指計容積率地上建筑面積，不包括地下車位建筑面積。一般納稅人應(yīng)建立臺賬登記土地價款的扣除情況，扣除的土地價款不得超過納稅人實際支付的土地價款。根據(jù)“財稅2016140號”，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新項目，在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補償費用也允許在計算銷售額時扣除。納稅人按上述規(guī)定扣除拆遷補償費用時，應(yīng)提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補償費用憑證等能夠證明拆遷補償費用真實性的材料。（2）銷售折扣第四十四條 納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為價格明顯偏低或者偏高且不具有合理商業(yè)目的的，或者發(fā)生本辦法第十四條所列行為而無銷售額的，主管稅務(wù)機關(guān)有權(quán)按照下列順序確定銷售額。第四十三條 納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，將價款和折扣額在同一張發(fā)票上分別注明的，以折扣后的價款為銷售額；未在同一張發(fā)票上分別注明的，以價款為銷售額，不得扣減折扣額。例如：同一項目戶型的相同期間中，因為司慶當(dāng)天9折優(yōu)惠。稅務(wù)機關(guān)有可能認(rèn)為價格明顯偏低要求核定銷售額。（3）預(yù)繳稅款房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售所開發(fā)的房地產(chǎn)項目，在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款（1+適用稅率或征收率）3%適用一般計稅方法計稅的，按照11%的適用稅率計算；適用簡易計稅方法計稅的，按照5%的征收率計算。預(yù)收款包括分期取得的預(yù)收款（首付+按揭+尾款）、全款取得的預(yù)收款。定金屬于預(yù)收款；誠意金、認(rèn)籌金和訂金不屬于預(yù)收款。（4）關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)后再銷售問題根據(jù)河北省局“關(guān)于全面推開營改增有關(guān)政策問題的解答”（之二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售權(quán)屬登記在自己名下的不動產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按照納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法（國家稅務(wù)總局2016年第14號公告）的規(guī)定進行稅務(wù)處理，不適用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法（國家稅務(wù)總局公告2016年第18號），不允許扣除土地成本。登記在房地產(chǎn)企業(yè)名下房產(chǎn)，再次銷售時，屬于“二手”，不是房地產(chǎn)開發(fā)項目尚未辦理權(quán)屬登記的房產(chǎn)，因此應(yīng)適用納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法（國家稅務(wù)總局2016年第14號公告）。例如：新天地商業(yè)街等自持物業(yè)。根據(jù)，國家稅務(wù)總局2016年第14號公告：一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前自建的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年5月1日后自建的不動產(chǎn)，適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部價款和價外費用，按照5%的預(yù)征率向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)預(yù)繳稅款，向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。（適用11%的稅率）。（5）不動產(chǎn)經(jīng)營租賃第一、根據(jù)，國家稅務(wù)總局公告2016年第16號，取得的不動產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產(chǎn)。一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的不動產(chǎn)，適用一般計稅方法計稅。稅率11%。不動產(chǎn)所在地與機構(gòu)所在地不在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人應(yīng)按照3的預(yù)征率向不動產(chǎn)所在地主管國稅機關(guān)預(yù)繳稅款，向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。應(yīng)預(yù)繳稅款含稅銷售額（1+11%）3%第二、根據(jù)總局公告2016年第86號，納稅人出租不動產(chǎn)，租賃合同中約定免租期的，不屬于營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法（財稅201636號文件印發(fā)）第十四條規(guī)定的視同銷售服務(wù)。（6）明確了甲供材的問題根據(jù)河北省局“關(guān)于全面推開營改增有關(guān)政策問題的解答”（之二）關(guān)于甲供材料是否計入建筑服務(wù)銷售額問題：甲供材料不屬于納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為取得的全部價款和價外費用，因此不計入建筑服務(wù)銷售額。（7）代收費根據(jù)財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知（財稅201636號）規(guī)定，下列項目不征收增值稅：開發(fā)企業(yè)以及物業(yè)管理單位代收的住宅專項維修資金。根據(jù)河北省國稅局關(guān)于全面推開營改增有關(guān)政策問題的解答（之二），營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法第三十七條規(guī)定：“以委托方名義開具發(fā)票代委托方收取的款項”不屬于價外費用。因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為不動產(chǎn)買受人代收轉(zhuǎn)付，并以不動產(chǎn)買受人名義取得票據(jù)的辦證費、契稅、印花稅等代收轉(zhuǎn)付費用不屬于價外費用的范圍。注意：重點是以委托方名義。收費章不能體現(xiàn)“本公司”。（8）精裝房根據(jù)河北省國稅局關(guān)于全面推開營改增有關(guān)政策問題的解答（之二），房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售精裝修房，已在商品房買賣合同中注明的裝修費用（含裝飾、設(shè)備等費用），已經(jīng)包含在房價中，因此不屬于稅法中所稱的無償贈送，無需視同銷售。房地產(chǎn)企業(yè)“買房贈家電”等營銷方式的納稅比照本原則處理。（9）轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)差額繳稅根據(jù)總局公告2016年第73號，如因丟失等原因無法提供取得不動產(chǎn)時的發(fā)票，可向稅務(wù)機關(guān)提供其他能證明契稅計稅金額的完稅憑證等資料，進行差額扣除。2016年4月30日及以前繳納契稅的增值稅應(yīng)納稅額=全部交易價格（含增值稅）-契稅計稅金額（含營業(yè)稅）（1+5%）5%2016年5月1日及以后繳納契稅的增值稅應(yīng)納稅額=全部交易價格（含增值稅）（1+5%）-契稅計稅金額（不含增值稅）5%4、進項稅（1）進項稅額轉(zhuǎn)出一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，兼有一般計稅方法計稅、簡易計稅方法計稅、免征增值稅的房地產(chǎn)項目而無法劃分不得抵扣的進項稅額的，應(yīng)以建筑工程施工許可證注明的“建設(shè)規(guī)?！睘橐罁?jù)進行劃分。不得抵扣的進項稅額=當(dāng)期無法劃分的全部進項稅額（簡易計稅、免稅房地產(chǎn)項目建設(shè)規(guī)模房地產(chǎn)項目總建設(shè)規(guī)模）例如：開發(fā)公司營改增后出現(xiàn)過費用類的進項稅額抵扣票，沒有在備注欄注明項目名稱（屬于無法劃分的進項稅額），又沒有在發(fā)票認(rèn)證時做進項稅額轉(zhuǎn)出。而被省國稅局作為疑點進行了預(yù)警。這里，以建筑工程施工許可證注明的“建設(shè)規(guī)?！睘橐罁?jù)進行劃分。有不盡合理的地方，當(dāng)期銷售的以前老項目尾房很少而建筑規(guī)模占比大，造成轉(zhuǎn)出的進項稅金過多。（2）混合行為購進第三十九條 納稅人兼營銷售貨物、勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，適用不同稅率或者征收率的，應(yīng)當(dāng)分別核算適用不同稅率或者征收率的銷售額；未分別核算的，從高適用稅率。例如：在電梯、門窗一類的合同審批中，應(yīng)當(dāng)分別注明材料設(shè)備、安裝工程的金額和發(fā)票稅率。不能一看屬于安裝工程就要求11%的稅率發(fā)票。（3）不動產(chǎn)進項稅額根據(jù)，國家稅務(wù)總局公告2016年第15號，2016年5月1日后取得并在會計制度上按固定資產(chǎn)核算的不動產(chǎn)，以及2016年5月1日后發(fā)生的不動產(chǎn)在建工程，其進項稅額第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。取得的不動產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股以及抵債等各種形式取得的不動產(chǎn)。納稅人新建、改建、擴建、修繕、裝飾不動產(chǎn)，屬于不動產(chǎn)在建工程。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，融資租入的不動產(chǎn)，以及在施工現(xiàn)場修建的臨時建筑物、構(gòu)筑物，其進項稅額不適用上述分2年抵扣的規(guī)定。5、增值稅免稅根據(jù)“營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定”，免征增值稅的利息：統(tǒng)借統(tǒng)還業(yè)務(wù)中，企業(yè)集團或企業(yè)集團中的核心企業(yè)以及集團所屬財務(wù)公司按不高于支付給金融機構(gòu)的借款利率水平或者支付的債券票面利率水平，向企業(yè)集團或者集團內(nèi)下屬單位收取的利息。統(tǒng)借方向資金使用單位收取的利息，高于支付給金融機構(gòu)借款利率水平或者支付的債券票面利率水平的，應(yīng)全額繳納增值稅。在企業(yè)所得稅方面，根據(jù)國稅發(fā)200931號房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法的通知：企業(yè)集團或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機構(gòu)借款分?jǐn)偧瘓F內(nèi)部其他成員企業(yè)使用的，借入方凡能出具從金融機構(gòu)取得借款的證明文件，可以在使用借款的企業(yè)間合理的分?jǐn)偫①M用，使用借款的企業(yè)分?jǐn)偟暮侠砝?zhǔn)予在稅前扣除。6、納稅義務(wù)發(fā)生時間根據(jù)“河北省國家稅務(wù)局關(guān)于全面推開營改增有關(guān)政策問題的解答(之二) ”房地產(chǎn)公司銷售不動產(chǎn)，以房地產(chǎn)公司將不動產(chǎn)交付給買受人的當(dāng)天作為應(yīng)稅行為發(fā)生的時間。交付時間，以商品房買賣合同上約定的交房時間為準(zhǔn)；若實際交房時間早于合同約定時間的，以實際交付時間為準(zhǔn)。達到納稅義務(wù)發(fā)生時間的繳稅：適用一般計稅方法計稅的，以當(dāng)期銷售額和11%的適用稅率計算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國稅機關(guān)申報納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。適用簡易計稅方法計稅的，以當(dāng)期銷售額和5%的征收率計算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國稅機關(guān)申報納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。實際工作中，需要登記抵減已預(yù)繳稅款的臺賬。7、發(fā)票根據(jù)河北省局“關(guān)于全面推開營改增有關(guān)政策問題的解答”（之二）：提供建筑服務(wù)，應(yīng)在發(fā)票的備注欄注明建筑服務(wù)發(fā)生地縣（市、區(qū)）名稱及項目名稱。銷售不動產(chǎn)，應(yīng)在發(fā)票“貨物或應(yīng)稅勞務(wù)、服務(wù)名稱”欄填寫不動產(chǎn)名稱及房屋產(chǎn)權(quán)證書號碼（無房屋產(chǎn)權(quán)證書的可不填寫），“單位”欄填寫面積單位，備注欄注明不動產(chǎn)的詳細(xì)地址。出租不動產(chǎn)，應(yīng)在備注欄注明不動產(chǎn)的詳細(xì)地址。8、營改增后其他稅種計稅依據(jù)根據(jù)財稅201643號，（1）計征契稅的成交價格不含增值稅。（2）房產(chǎn)出租的，計征房產(chǎn)稅的租金收入不含增值稅。（3）土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。精選word范本！