2020 1 29 香格里拉尚城二期精品戶型展示圖及項(xiàng)目介紹 綜合銷售部2013年1月1日電話 029 68812823 2020 1 29 香格里拉尚城貴賓熱線 029 68812823 2020 1 29 策劃思考貴賓熱線 029 68812823 了解市場(chǎng)狀況為項(xiàng)目綜合定位提供依據(jù)和方向 結(jié)合市場(chǎng)和定位 為項(xiàng)目塑造獨(dú)特價(jià)值體系 實(shí)現(xiàn)營(yíng)銷目標(biāo) 制定整體營(yíng)銷戰(zhàn)略 落實(shí)營(yíng)銷工作 系統(tǒng)部署營(yíng)銷工作 顛覆式營(yíng)銷創(chuàng)新 落實(shí)它 實(shí)現(xiàn)它 2020 1 29 目標(biāo)分解貴賓熱線 029 68812823 54823 56 可售面積 銷售周期12個(gè)月 12 10 13 10 毛坯均價(jià)4200元 16層以下房源2013年5月前清盤 2013年10月前 實(shí)現(xiàn)銷售率100 約23025萬(wàn)的回款 把控時(shí)機(jī) 創(chuàng)造價(jià)值制高點(diǎn)如何實(shí)現(xiàn) 1 保持銷量與確?；乜?2 提高售價(jià)與保證銷售速度 2020 1 29 基礎(chǔ)研究 PART1 市場(chǎng)環(huán)境 PART3 SWOT分析 PART2 項(xiàng)目基本狀況 PART4 項(xiàng)目定位 PART5 項(xiàng)目總體營(yíng)銷策略 PART6 銷售進(jìn)程規(guī)劃 行動(dòng)方案 PART7 營(yíng)銷執(zhí)行 目錄 咨詢熱線 029 68812823 2020 1 29 2011年市場(chǎng)認(rèn)知回顧貴賓熱線 029 68812823 限購(gòu)類型 新建商品住房和二手住房 而公寓 寫字樓和商鋪不在限購(gòu)范圍之內(nèi) 限購(gòu)套數(shù) 本市居民限購(gòu)2套房 禁購(gòu)3套以上住房 2套房貸首付最低60 限購(gòu)令認(rèn)家庭不認(rèn)戶口 已擁有1套住房的西安市戶籍居民家庭 包括夫妻雙方及未成年子女 已擁有2套及以上住房的非本市戶籍居民家庭 擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭 稅收 對(duì)個(gè)人購(gòu)買住房不足 年轉(zhuǎn)手交易的 按其銷售收入全額征收個(gè)人住房營(yíng)業(yè)稅 信貸 對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的居民家庭 首付款比例不低于 貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的 倍 一線城市多家銀行上調(diào)首套房貸利率 建行上調(diào)首套房貸利率1 05倍急需者上浮1 1倍 限購(gòu)令政策 在2011年的一紙限購(gòu)令出臺(tái) 市場(chǎng)隨即進(jìn)入冰河期 上半年價(jià)格并未出現(xiàn)波動(dòng) 成交量卻大幅萎縮 在金九銀十的旺銷期各大開(kāi)發(fā)商均推出優(yōu)惠政策以價(jià)換量 后市不容樂(lè)觀 2012年伴隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的向好和全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇 西安房地產(chǎn)市場(chǎng)一路向好 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)加快 銷售市場(chǎng)火爆 量?jī)r(jià)齊升 2020 1 29 2012年市場(chǎng)整體趨勢(shì)預(yù)計(jì)熱線 029 68812823 客群預(yù)期調(diào)控政策趨緊的同時(shí) 2012年通脹壓力繼續(xù)顯現(xiàn) 投資渠道匱乏以及購(gòu)房者相對(duì)保守的投資理念 使得樓市仍舊是資產(chǎn)保值增值的最佳途徑 預(yù)計(jì)限購(gòu)令政策威力將進(jìn)入微觀時(shí)期 陜北投資客戶將有所動(dòng)作 對(duì)樓市注入強(qiáng)心針 市場(chǎng)表現(xiàn)2012年西安整體市場(chǎng)運(yùn)行以平穩(wěn)的趨勢(shì)為主 成交量會(huì)有所上升 但難以與09年市場(chǎng)恢復(fù)的行情相并論形成較大突破 同時(shí)價(jià)格項(xiàng)目周邊市場(chǎng)價(jià)格上漲幅度有限 板塊分析城東 城北繼續(xù)爭(zhēng)奪自住型市場(chǎng)的首選位置 城北供應(yīng)量放量增長(zhǎng) 地鐵優(yōu)勢(shì)顯現(xiàn) 2012年量?jī)r(jià)將得到釋放提升 繼續(xù)領(lǐng)跑西安樓市的成交量 政策調(diào)整樓市政策調(diào)控進(jìn)入多發(fā)期 部分城市限購(gòu)令有可能取消 下一步調(diào)控重點(diǎn)將在房產(chǎn)稅 預(yù)售資金監(jiān)管 土地增值稅清算及交易環(huán)節(jié)重稅四方面 2020 1 29 項(xiàng)目分析作者記 029 68812823 城北鳳城十一路 房地產(chǎn)版塊隸屬于經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū) 項(xiàng)目地塊西臨未央路 距新市政府約1500米 東臨大明宮建材市場(chǎng) 與未央大學(xué)城僅距公交一站半路程 2020 1 29 項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)發(fā)展分析熱線 029 68812823 經(jīng)開(kāi)區(qū)經(jīng)過(guò)近年發(fā)展 目前已逐漸成熟 其一次創(chuàng)業(yè)核心區(qū)商業(yè)發(fā)展已經(jīng)達(dá)到很高水平 無(wú)論餐飲 購(gòu)物還是休閑娛樂(lè) 檔次均居西安市中高端水平 經(jīng)開(kāi)區(qū)商業(yè)主要向北 擴(kuò)展 像賽高國(guó)際街區(qū)等項(xiàng)目 底商商業(yè)發(fā)展已有一定規(guī)模 以華潤(rùn)萬(wàn)家超市 大明宮市場(chǎng)等一批大規(guī)模商業(yè)為支撐 未央路為帶狀分布的商業(yè)格局 主要街道的目前日均客流量超過(guò)3萬(wàn)人次 并且有逐步向北部擴(kuò)展的趨勢(shì) 2020 1 29 項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)發(fā)展分析熱線 029 68812823 離項(xiàng)目南向兩站路的海博商業(yè)綜合體已成形 旗艦店之一為蘇寧電器 加上超市 餐飲 購(gòu)物等業(yè)態(tài)商家的進(jìn)駐 必將提高本項(xiàng)目的商業(yè)元素 并直接帶動(dòng)公寓的銷售和出租需求 2020 1 29 項(xiàng)目注重外立面格調(diào)的營(yíng)造 在區(qū)域形成強(qiáng)烈的邊界感 品牌 裝修 經(jīng)濟(jì)實(shí)惠 2020 1 29 SO戰(zhàn)略 發(fā)揮優(yōu)勢(shì) 搶占機(jī)會(huì)塑造新的價(jià)值體系 制造項(xiàng)目唯一性 建立高端形象 實(shí)現(xiàn)價(jià)值利潤(rùn)最大化 項(xiàng)目SWOT分析 推導(dǎo)戰(zhàn)略工具029 68812823 2020 1 29 PART4 項(xiàng)目定位 PART5 項(xiàng)目總體營(yíng)銷策略 PART6 銷售進(jìn)程規(guī)劃 行動(dòng)方案 PART7 營(yíng)銷執(zhí)行 咨詢熱線 029 68812823 2020 1 29 挖掘地段價(jià)值 提升項(xiàng)目附加值 與周邊項(xiàng)目形成差異化競(jìng)爭(zhēng) 通過(guò)項(xiàng)目塑造開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)形象 在合理的情況下 提升項(xiàng)目售價(jià) 定位目的 項(xiàng)目定位貴賓熱線 029 68812823 2020 1 29 項(xiàng)目?jī)r(jià)值挖掘貴賓熱線 029 68812823 1 區(qū)位優(yōu)勢(shì) 北接全亞洲最大的火車站 南與市政府咫尺之距 享百億市政配套便利 2 商業(yè)氛圍 海波商業(yè)綜合體即將推出市場(chǎng) 多元素多業(yè)態(tài)的商家經(jīng)營(yíng)必將對(duì)影響該區(qū)域的人流 對(duì)周邊物業(yè)帶來(lái)正面利好 3 人文景觀 城市運(yùn)動(dòng)公園 未央湖旅游公園雙公園匯聚 未央大學(xué)城強(qiáng)力彌補(bǔ)項(xiàng)目的人文要素 提高生活品質(zhì) 4 地鐵物業(yè) 地鐵2號(hào)線的順利開(kāi)通 大大改善對(duì)沿線物業(yè)的居住 投資價(jià)值 對(duì)本項(xiàng)目有著標(biāo)志性和跨越式發(fā)展注入動(dòng)力 5 現(xiàn)樓發(fā)售 進(jìn)入2013年將會(huì)呈現(xiàn)全城獨(dú)有的LED炫麗外立面 充分展現(xiàn)地標(biāo)公寓的王者氣勢(shì) 提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值 2020 1 29 本項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系 競(jìng)爭(zhēng)力總結(jié)029 68812823 商業(yè)核心區(qū)價(jià)值連接綜合體 區(qū)域商業(yè)氛圍濃厚 物業(yè)素質(zhì) 稀缺投資型物業(yè) 地標(biāo)公寓 硬件升級(jí)換代 引領(lǐng)市場(chǎng) 本項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系核心競(jìng)爭(zhēng)力 1 3 2 地鐵沿線物業(yè)價(jià)值地鐵提升價(jià)值 2020 1 29 驛站式居住 辦公 投資功能 項(xiàng)目的戶型面積區(qū)間既有投資產(chǎn)品 也能達(dá)到過(guò)渡性居住 項(xiàng)目周邊氛圍 對(duì)投資者很有吸引力 項(xiàng)目的物業(yè)素質(zhì) 能滿足辦公客戶的日常需求 1 2 3 項(xiàng)目功能值定位熱線 029 68812823 2020 1 29 尚城 1 香格里拉尚城出自云南地域 方便名字的對(duì)外宣傳 并形成統(tǒng)一風(fēng)格 由此案名可以沿用住宅的推廣風(fēng)格 相得益彰 相輔相成 2 該案名引用時(shí)下最為流行的案名方式 如全國(guó)各地都在復(fù)制的 萬(wàn)象城 系列 天河城 等案名 此類案名簡(jiǎn)潔易記便于傳播 能迅速的在消費(fèi)者心中形成烙印 并起到潛意識(shí)消費(fèi)的作用 提高項(xiàng)目知名度 案名詮釋 項(xiàng)目商業(yè)定位貴賓熱線 029 68812823 2020 1 29 一個(gè)能為精英人士帶來(lái)頂級(jí)體驗(yàn)的場(chǎng)所 一個(gè)真正能讓未央路時(shí)尚起來(lái)的符號(hào) 一個(gè)讓商務(wù)人士社會(huì)名流交往聚會(huì)的圈子 一個(gè)能讓精英人士沉淀氣質(zhì)的場(chǎng)所 一個(gè)氣息高貴 但并不缺少趣味性的場(chǎng)所 項(xiàng)目商業(yè)形象定位熱線 029 68812823 2020 1 29 項(xiàng)目形象定位 項(xiàng)目體驗(yàn)價(jià)值的營(yíng)造029 68812823 形象定位關(guān)鍵詞頂級(jí)體驗(yàn)場(chǎng)所 形象定位具象頂級(jí)品牌帶來(lái)的體驗(yàn) 稀缺帶來(lái)的體驗(yàn) 極致細(xì)節(jié)帶來(lái)體驗(yàn)與國(guó)際化接軌 成為客戶 時(shí)尚傳媒的話題和愿意體驗(yàn)的場(chǎng)所類似的人群環(huán)境對(duì)行為方式的促進(jìn) 讓你懂得怎樣優(yōu)雅起來(lái)單純的高貴讓人覺(jué)得嬌柔和壓抑娛樂(lè)和趣味的體驗(yàn)讓高貴和經(jīng)典產(chǎn)生持續(xù)的力量 豐富而極致的體驗(yàn)將是本項(xiàng)目成功經(jīng)營(yíng)的關(guān)鍵 城市時(shí)尚符號(hào) 特定人群圈層 氣質(zhì)沉淀的場(chǎng)所 高貴而不乏趣味 2020 1 29 項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位貴賓熱線 029 68812823 功能購(gòu)物餐飲休閑 娛樂(lè)藝術(shù)沙龍展覽 展示小型俱樂(lè)部等 對(duì)應(yīng)業(yè)態(tài) 業(yè)種建議服裝 珠寶 鐘表 紅酒 禮品等西餐廳 快餐 韓日料理酒吧 水療畫(huà)廊 音樂(lè)沙龍品牌 藝術(shù)品展覽展示廳各類俱樂(lè)部聚會(huì)場(chǎng)所 單純的業(yè)態(tài)來(lái)說(shuō) 會(huì)與周邊的商業(yè)甚至市級(jí)購(gòu)物中心有相同的地方 但不同的是對(duì)于商家品牌和業(yè)種的選擇 這里集中的都是頂級(jí)商業(yè)品牌 而且在檔次上比較一致 這就是有差異的地方 建議 娛樂(lè)休閑 餐飲 購(gòu)物40 40 20 2020 1 29 營(yíng)銷戰(zhàn)略1 差異化戰(zhàn)略 營(yíng)銷戰(zhàn)略2 客戶經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略 規(guī)避同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng) 開(kāi)創(chuàng)精裝項(xiàng)目典范 開(kāi)創(chuàng)新途徑 大力拓展本地潛在客戶 戰(zhàn)略總綱 品牌 差異化 客戶029 68812823 營(yíng)銷戰(zhàn)略3 產(chǎn)品推廣戰(zhàn)略 住宅 商業(yè)雙軌并行 聯(lián)動(dòng)推廣 相互帶動(dòng) 2020 1 29 案場(chǎng)包裝策略 道路指引系統(tǒng)029 68812823 在項(xiàng)目地四至道路上 設(shè)立道路指引系統(tǒng) 指引來(lái)訪客戶 指引來(lái)訪車輛 創(chuàng)意導(dǎo)示系統(tǒng) 利用樓盤logo創(chuàng)意元素 吸引過(guò)路客戶目光 讓人產(chǎn)生過(guò)目不忘的效果 異型設(shè)計(jì) 吸引注意 未央路 鳳城十路 本案 2020 1 29 售樓部門頭包裝 醒目 大氣 通過(guò)售樓部門頭包裝及廣場(chǎng)核心水系景觀 展現(xiàn)項(xiàng)目大氣 品質(zhì) 高檔次 通過(guò)休息處 傳達(dá)項(xiàng)目細(xì)致 雅致品質(zhì)形象及多功能表現(xiàn) 通過(guò)廣場(chǎng)旗幟 營(yíng)造現(xiàn)場(chǎng)節(jié)日感 加深來(lái)訪客戶對(duì)項(xiàng)目的記憶點(diǎn) 案場(chǎng)包裝策略 外圍環(huán)境包裝029 68812823 以臨路區(qū)域?yàn)榘b區(qū)域 突出項(xiàng)目地塊邊界 展現(xiàn)項(xiàng)目形象品質(zhì) 指引來(lái)訪客戶尋找 圍墻包裝 以未來(lái)實(shí)際圍墻為紅黃本 打造圍墻樣板的形象 2020 1 29 現(xiàn)場(chǎng)全情展示 跳出片區(qū) 高舉高打 在強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價(jià)值的形象 牽動(dòng)市場(chǎng)向我 看 靠自身引力令消費(fèi)者自動(dòng)吸附 占據(jù)競(jìng)爭(zhēng)的主導(dǎo) 將市場(chǎng)占有率擴(kuò)到最大 通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)的完美展示 傳達(dá)項(xiàng)目的高檔形象 如何實(shí)現(xiàn)快速銷售同時(shí)產(chǎn)生溢價(jià)029 68812823 產(chǎn)品優(yōu)化升級(jí) 打造智能化社區(qū) 提供星級(jí)物管服務(wù) 全面提升產(chǎn)品品質(zhì) 2020 1 29 銷售進(jìn)程規(guī)劃QQ 290543359熱線 029 68812823 12年10月 13年2月 13年4月 13年10月 13年6月 低層房源清盤期 高層房源蓄客期 持續(xù)銷售期 強(qiáng)銷期 階段劃分 推盤節(jié)奏 營(yíng)銷節(jié)點(diǎn) 營(yíng)銷目標(biāo) 挖掘舊客戶資源 清理低層余貨 工程進(jìn)度 蓄客期價(jià)格拉升 第二次蓄客房源新推 第二次解籌房源加推 尾盤銷售 二次開(kāi)盤售期 14年1月 14年5月 清盤售期 高層房源開(kāi)盤 清理16層以下余貨 蓄客期 加推17 18樓層 加推19 20層銷售 推出21 22層銷售 剩余房源集中銷售 毛坯4200元 價(jià)格4500元 價(jià)格4500元 毛坯4600元 毛坯4600元 毛坯4200元 已封頂及室內(nèi)隔斷 外立面裝飾 公寓外立面完工 群樓外立面裝飾完工 完工交付使用 毛坯房交付使用 2020 1 29 項(xiàng)目銷售進(jìn)程劃分029 68812823 2020 1 29 項(xiàng)目整體銷售計(jì)劃029 68812823 整盤銷售周期24個(gè)月 從2011年10月開(kāi)始計(jì)算 共推出貨量54950 28 實(shí)際銷售面積43829 完成79 76 的銷售率 全周期實(shí)現(xiàn)銷售總額為19845 1萬(wàn)元 毛坯 4400元 2020 1 29 配合重大節(jié)點(diǎn)活動(dòng)線上形象推廣與小眾活動(dòng)渠道推廣結(jié)合 推廣策略029 68812823 2020 1 29 公關(guān)活動(dòng)詳解 招商新聞發(fā)布會(huì)029 68812823 活動(dòng)目的 為項(xiàng)目商業(yè)入市造勢(shì)帶動(dòng)公寓銷售活動(dòng)內(nèi)容 邀請(qǐng)媒體組織在高端酒店召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì) 介紹科立置業(yè)背景 介紹尚城項(xiàng)目開(kāi)發(fā)理念 宣布尚城項(xiàng)目正式招商 答記者問(wèn) 2020 1 29 公關(guān)活動(dòng)詳解 外立面揭幕儀式暨產(chǎn)品推介會(huì) 活動(dòng)目的 廣而告之現(xiàn)場(chǎng)售樓部對(duì)外開(kāi)放信息 展現(xiàn)本項(xiàng)目工程進(jìn)度 通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)包裝展示 增強(qiáng)客戶對(duì)項(xiàng)目感知度 通過(guò)產(chǎn)品推介會(huì) 全方位加強(qiáng)前期積累客戶對(duì)本案的認(rèn)知度及感受度 在開(kāi)盤前期對(duì)客戶進(jìn)行心理上的刺激及壓迫感 增強(qiáng)客戶購(gòu)買信息 為形象提升做好鋪墊 活動(dòng)地點(diǎn) 售樓部現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)內(nèi)容 邀請(qǐng)之前累積意向客戶參加 參觀售樓部現(xiàn)場(chǎng) 由開(kāi)發(fā)商 建筑設(shè)計(jì)單位 景觀規(guī)劃單位 施工單位 物業(yè)公司等對(duì)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)理念 科技應(yīng)用 建筑風(fēng)格 景觀規(guī)劃 工程質(zhì)量物業(yè)服務(wù)等方面做出詳細(xì)闡明 讓客戶在近距離產(chǎn)生直觀感受 2020 1 29 一室戶型展示 2020 1 29 二室戶型展示 2020 1 29 三室戶型展示 2020 1 29 三室立體展示 2020 1 29 謝謝觀賞 咨詢熱線 029 68812823 最終解釋全歸香格里拉尚城銷售部所有