第十章 地籍圖和房產(chǎn)圖測(cè)繪 本章主要介紹了地籍圖和房產(chǎn)圖測(cè)繪。 10.1 概述 土地：是人類立足的場(chǎng)所、生存的條件和使人類勞動(dòng)過程得以全部實(shí)現(xiàn)的基礎(chǔ)。 地籍：是指國家為一定的目的，記載土地的位置、界址、數(shù)量、質(zhì)量、權(quán)屬和用途等基本狀況的簿冊(cè)。 地籍管理：是指國家為研究土地的權(quán)屬、自然、經(jīng)濟(jì)狀況和建立地籍圖、冊(cè)而實(shí)行的一系列工作措施體系。 地籍測(cè)量是服務(wù)于地籍管理的一種專業(yè)測(cè)量，它是為了滿足地籍管理中對(duì)確定宗地的權(quán)屬界線、位置、形狀、數(shù)量等地籍要素的需要而進(jìn)行的測(cè)量和面積計(jì)算工作。地籍測(cè)量的重要成果之一是地籍圖。因此地籍圖測(cè)繪在地籍測(cè)量乃至地籍管理中都起著至關(guān)重要的作用。 地籍測(cè)量的主要內(nèi)容：包括地籍調(diào)查、地籍平面控制測(cè)量、土地界址點(diǎn)測(cè)定、地籍圖繪制和土地面積計(jì)算等。 房屋是土地上的附著物，土地是房屋的載體，房產(chǎn)和地產(chǎn)是密切不可分割的， 房地產(chǎn)：把建有房屋的土地連同房屋一起稱為房地產(chǎn)。 房地產(chǎn)管理：房地產(chǎn)管理首先是產(chǎn)籍管理，產(chǎn)籍由地籍發(fā)展而來，以房屋和土地并重、以房產(chǎn)和地產(chǎn)一體為特征。產(chǎn)籍管理的資料主要來源于地籍測(cè)量和房產(chǎn)測(cè)量。 房地產(chǎn)測(cè)量：由于地籍測(cè)量和房產(chǎn)測(cè)量雖有前后階段的區(qū)別，但終究不可分割，所以可合稱為房地產(chǎn)測(cè)量。 房地產(chǎn)測(cè)量：房地產(chǎn)測(cè)量是服務(wù)于房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理的一門應(yīng)用技術(shù)，是確定房地產(chǎn)自然狀況、人工建筑狀況與權(quán)屬、使用狀況的專業(yè)測(cè)量。實(shí)施測(cè)量時(shí)以房地產(chǎn)的權(quán)屬調(diào)查為依據(jù)，以權(quán)屬單元(宗地或丘)為基礎(chǔ)，用測(cè)量手段以測(cè)定土地界址、房屋建筑的平面位置、形狀和面積為重點(diǎn)。 房產(chǎn)測(cè)量的主要內(nèi)容：包括房產(chǎn)調(diào)查、房產(chǎn)平面控制測(cè)量、房產(chǎn)界址點(diǎn)測(cè)定、房產(chǎn)圖繪制和房屋面積計(jì)算等。 地籍與房產(chǎn)平面控制測(cè)量地籍與房產(chǎn)平面控制測(cè)量 地籍和房產(chǎn)測(cè)量應(yīng)遵循“先控制、后細(xì)部”的原則進(jìn)行，故在進(jìn)行細(xì)部測(cè)量前，一般應(yīng)先進(jìn)行控制測(cè)量?？刂凭W(wǎng)設(shè)計(jì)的質(zhì)量和觀測(cè)精度，將會(huì)直接影響細(xì)部測(cè)量。 控制測(cè)量分為平面控制和高程控制。地籍圖和房產(chǎn)圖均為平面圖，一般不要求高程測(cè)量，只有需要時(shí)才進(jìn)行高程測(cè)量。地籍和房產(chǎn)平面控制網(wǎng)采用的坐標(biāo)系統(tǒng)應(yīng)與國家或城市的坐標(biāo)系統(tǒng)相統(tǒng)一。 平面控制網(wǎng)的布設(shè)等級(jí)和形式，可根據(jù)測(cè)區(qū)的大小和地形情況而定，有條件的應(yīng)利用已有的國家或城市平面控制網(wǎng)加密建立。 地籍界址點(diǎn)和房產(chǎn)用地界址點(diǎn)的精度地籍界址點(diǎn)和房產(chǎn)用地界址點(diǎn)的精度 國家測(cè)繪局1994年發(fā)布的地籍測(cè)繪規(guī)范規(guī)定，地籍界址點(diǎn)的精度分三級(jí)，等級(jí)的選用應(yīng)根據(jù)土地價(jià)值開發(fā)利用程度和規(guī)劃的長遠(yuǎn)需要而定。 地籍界址點(diǎn)精度要求:界址點(diǎn)相對(duì)于鄰近控制點(diǎn)點(diǎn)位誤差和相鄰界址點(diǎn)間的間距誤差限差 界址點(diǎn)等級(jí) 限差m 中誤差m 一 0.1 0.05 二 0.2 0.10 三 0.3 0.15 國標(biāo)GBTl79861-2000房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范規(guī)定，房產(chǎn)用地界址點(diǎn)(以下簡稱界址點(diǎn))的精度分三級(jí)：一級(jí)界址點(diǎn)相對(duì)于鄰近基本控制點(diǎn)的點(diǎn)位中誤差不超過0.05 m；二級(jí)界址點(diǎn)相對(duì)于鄰近控制點(diǎn)的點(diǎn)位中誤差不超過0.10 m；三級(jí)界址點(diǎn)相對(duì)于鄰近控制點(diǎn)的點(diǎn)位中誤差不超過0.25 m。對(duì)大中城市繁華地段的界址點(diǎn)和重要建筑物的界址點(diǎn)，一般選用一級(jí)或二級(jí)，其他地區(qū)選用三級(jí)。 界址點(diǎn)的測(cè)量方法和數(shù)字測(cè)圖中碎部點(diǎn)測(cè)量方法相同，但由于界址點(diǎn)的精度要求較高，因此要求從鄰近控制點(diǎn)上測(cè)定，不宜從支導(dǎo)線上測(cè)定。 由于我國各管理部門對(duì)界址點(diǎn)的精度要求制定了相應(yīng)的規(guī)范或規(guī)程，因此，在實(shí)際應(yīng)用時(shí)應(yīng)按照委托部門的精度要求執(zhí)行。為使所測(cè)的界址點(diǎn)成果具有很好的共享性，在測(cè)定界址點(diǎn)時(shí)應(yīng)按較高的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。10.2 地籍調(diào)查 一、地籍調(diào)查的目的和內(nèi)容 地籍調(diào)查的目的：是調(diào)查清楚每一宗地(土地權(quán)屬的基本單元)的位置、界線、權(quán)屬(所有權(quán)和使用權(quán))、面積和用途等，并把調(diào)查結(jié)果編制成地籍簿冊(cè)和地籍圖，為土地登記發(fā)證、統(tǒng)計(jì)、土地定級(jí)估價(jià)、合理利用土地和依法管理土地提供原始資料和基本依據(jù)。 在進(jìn)行權(quán)屬調(diào)查時(shí)，有明確界線的，經(jīng)邊界兩邊的使用單位(或使用人)共同確認(rèn)的，可以在調(diào)查時(shí)肯定下來；凡有爭(zhēng)議的，應(yīng)通過上級(jí)單位或通過民事、法律程序解決;對(duì)有爭(zhēng)議不能解決的可作為未定界處理。地籍調(diào)查人員原則上不參與土地糾紛的處理。 地籍調(diào)查必須以權(quán)屬調(diào)查為前提，并把權(quán)屬界線的正確確定作為首要條件。地籍測(cè)量是地籍調(diào)查的手段，地籍調(diào)查的最終成果應(yīng)達(dá)到“權(quán)屬合法、界址清楚、面積準(zhǔn)確”，易滿足土地登記和發(fā)證的要求。 城鎮(zhèn)地籍調(diào)查的內(nèi)容：依據(jù)它的具體任務(wù)而定。 為土地登記發(fā)證服務(wù)的地籍調(diào)查，調(diào)查內(nèi)容為權(quán)源、權(quán)屬界線、權(quán)屬面積及其他一些必要的地籍要素和與地籍要素有關(guān)的地形要素。 為土地定級(jí)估價(jià)服務(wù)的地籍調(diào)查，除調(diào)查上述內(nèi)容外，還應(yīng)調(diào)查土地的自然和經(jīng)濟(jì)等狀況。城鎮(zhèn)與郊區(qū)的結(jié)合部應(yīng)考慮城鎮(zhèn)建設(shè)發(fā)展的需要，在地籍調(diào)查中還應(yīng)詳細(xì)查清有關(guān)土地的地物和地貌情況，為建設(shè)用地管理提供基礎(chǔ)資料和科學(xué)依據(jù)。 地籍調(diào)查分為初始地籍調(diào)查與變更地籍調(diào)查。 初始地籍調(diào)查：凡首次為建立完整的地籍檔案、測(cè)繪地籍圖而進(jìn)行的地籍調(diào)查稱為初始地籍調(diào)查； 變更地籍調(diào)查：地籍檔案建立以后，因土地權(quán)屬及土地本身狀況發(fā)生變化而進(jìn)行的調(diào)查稱為變更地籍調(diào)查。 土地權(quán)屬:土地權(quán)屬是指按中華人民共和國土地管理法規(guī)定的土地所有權(quán)和現(xiàn)在合法的土地使用權(quán)的歸屬。 土地所有權(quán):土地所有權(quán)是指土地所有者對(duì)土地占有、使用、收益和處分的權(quán)利，是土地所有制在法律上的體現(xiàn)。我國實(shí)行土地社會(huì)主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制。全民所有制(國有)土地主要是依據(jù)國家制定的一系列法律、法令、條例、政策的規(guī)定，運(yùn)用沒收、征收、征用、收歸國有等手段而形成的。 土地使用權(quán):土地使用權(quán)是依照法律對(duì)土地加以利用的權(quán)利。 國有土地包括以下幾個(gè)部分： (1)國家劃撥給國營企事業(yè)單位使用的土地； (2)城市市區(qū)的土地； (3)城鎮(zhèn)建設(shè)已經(jīng)征用的土地； (4)國家建設(shè)依法征用的土地； (5)國家撥給機(jī)關(guān)、企事業(yè)、軍隊(duì)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和職工家屬生活使用的土地； (6)經(jīng)批準(zhǔn)給鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村使用的國有林地、荒地、草原、水面等； (7)國家建設(shè)征而未用以及機(jī)關(guān)企事業(yè)單位、軍隊(duì)農(nóng)副業(yè)生產(chǎn)基地停辦后移交給鄉(xiāng)、村使用的土地；(8)未經(jīng)劃撥的荒地、草原、林地、水面等土地。 集體所有制土地屬于村農(nóng)民集體所有、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體所有。 權(quán)屬調(diào)查的單元 被權(quán)屬界址線所封閉的地塊稱為一宗地(也稱為一丘地)。宗地是權(quán)屬調(diào)查的基本單元。一般情況下，一宗地內(nèi)為一個(gè)權(quán)屬單位。同一個(gè)土地使用者，使用不相連的若干地塊，則每一地塊分別劃宗。一地塊為幾個(gè)權(quán)屬單位共同使用，而其間又難以劃清權(quán)屬界線，這塊地就劃為一宗地，并稱之為共用宗或混合宗。 宗地要按規(guī)定進(jìn)行編號(hào)，調(diào)查前應(yīng)進(jìn)行預(yù)編宗地號(hào)，通過調(diào)查正式確定宗地號(hào)。宗地編號(hào)一般按行政區(qū)、街道、宗地三級(jí)編號(hào)，對(duì)于較大城市可按行政區(qū)、街道、街坊、宗地四級(jí)編號(hào)。 權(quán)屬調(diào)查的內(nèi)容與要求 權(quán)屬調(diào)查以宗地為獨(dú)立單位進(jìn)行。每一宗地應(yīng)填寫一份地籍調(diào)查表。對(duì)混合宗，在地籍調(diào)查表上能說明各自使用部分和分?jǐn)偳闆r時(shí)可用一份表；當(dāng)共有情況不能分清時(shí)，各使用者可分別各填一份表，說明各自使用部分的土地情況。 權(quán)屬調(diào)查的內(nèi)容主要包括：查明每宗地的單位名稱或戶主姓名、宗地位置及四至、權(quán)屬界線、權(quán)屬性質(zhì)及權(quán)源、土地使用狀況(包括用途、出租等情況)、土地啟用時(shí)間、有無糾紛等。 權(quán)屬調(diào)查的方法 準(zhǔn)備工作：準(zhǔn)備調(diào)查底圖和調(diào)查表、發(fā)放調(diào)查通知單 外業(yè)調(diào)查 ：現(xiàn)場(chǎng)指界 、設(shè)置界標(biāo) 、填寫地籍調(diào)查表和繪制宗地草圖 、簽字蓋章認(rèn)可 變更地籍調(diào)查 土地變更的形式：根據(jù)我國當(dāng)前的情況，土地權(quán)屬變更的形式大致有：（1）征用集體所有制土地； (2)拍賣國有土地使用權(quán)；(3)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)；(4)繼承或贈(zèng)予土地使用權(quán)；(5)交換土地使用權(quán)；(6)劃撥國有土地；(7)承包集體或巨有土地使用權(quán)；(8)土地分割；(9)土地合并；(10)土地權(quán)利更名；(11)舊城鎮(zhèn)改造拆遷；(12)土地權(quán)屬界址調(diào)整等。 變更地籍調(diào)查的種類：變更地籍調(diào)查按界址點(diǎn)的改變與否可分為以下兩類：(1)當(dāng)宗地發(fā)生合并、分割和邊界調(diào)整，需要進(jìn)行變更界址點(diǎn)的地籍調(diào)查；(2)當(dāng)宗地發(fā)生出讓、轉(zhuǎn)移、抵押、出租等情況時(shí)，需要進(jìn)行復(fù)核性調(diào)查，即不改變界址點(diǎn)的地籍調(diào)查。 變更地籍調(diào)查的準(zhǔn)備工作 在進(jìn)行變更地籍調(diào)查之前應(yīng)做好以下準(zhǔn)備工作：(1)變更土地登記申請(qǐng)書；(2)復(fù)制原有地籍圖，其范圍應(yīng)包括本宗地以及與舉宗地相鄰的其他界址點(diǎn)；(3)本宗地與相鄰宗地的原有地籍調(diào)查表的復(fù)制件；(4)有關(guān)測(cè)量控制點(diǎn)和界址點(diǎn)的坐標(biāo)；(5)變更地籍調(diào)查表；(6)有關(guān)變更數(shù)據(jù)的準(zhǔn)備；(7)所需的儀器和工具等的準(zhǔn)備。 此外還需向本宗地及相鄰宗地的土地使用者發(fā)送“變更地籍調(diào)查通知”，通知有關(guān)人員按時(shí)到現(xiàn)場(chǎng)指界。 變更權(quán)屬調(diào)查 在實(shí)地調(diào)查時(shí)，應(yīng)首先核對(duì)本宗地與鄰宗地指界人的身份證明，然后再檢查變更原因與變更登記申請(qǐng)書是否一致，全面復(fù)核原地籍調(diào)查表中的內(nèi)容與實(shí)地情況是否相符，如有不符，應(yīng)在調(diào)查記事欄中記錄清楚對(duì)于涉及界址變更的，必須由本宗地與鄰宗地指界人親自到場(chǎng)共同認(rèn)定，并在變更地籍調(diào)查表上簽名或蓋章。 新的變更地籍調(diào)查表，在現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查時(shí)填寫，并由有關(guān)人員簽名蓋章認(rèn)可，用以替代舊地籍調(diào)查表。有關(guān)變更地籍調(diào)查表的填寫要求和規(guī)定與初始地籍調(diào)查表相同。地籍圖測(cè)繪 地籍圖是一種專題地圖。它首先要反映地籍要素以及與權(quán)屬界線有密切關(guān)系的地物，其次是在圖面荷載允許的條件下適當(dāng)反映其他與土地管理和利用有關(guān)的內(nèi)容。地籍圖是明確宗地與宗地之間的關(guān)系、宏觀管理土地的重要工具，同時(shí)也是地籍檔案的重要組成部分。 地籍圖測(cè)繪的方法和界址點(diǎn)測(cè)定的方法緊密相關(guān)，大致可分為：利用原有地形圖按地籍勘丈數(shù)據(jù)編繪地籍圖，按地形圖測(cè)繪的方法實(shí)測(cè)地籍圖。 地籍圖的內(nèi)容有地籍要素和相關(guān)地物以及和地形圖相同的圖框、坐標(biāo)格網(wǎng)線和坐標(biāo)注記。 地籍要素包括：各級(jí)行政界線、宗地界址點(diǎn)和界址線、地籍號(hào)、土地的坐落、面積、用途和等級(jí)、土地所有者或使用者等。 (二)利用原有地形圖編繪地籍圖 利用原有地形圖編繪地籍圖之前，必須利用宗地草圖上的勘丈值全面檢核原地形圖的正確性，重點(diǎn)在于與界址點(diǎn)線有關(guān)的地物。如果發(fā)現(xiàn)原地形圖有與現(xiàn)狀不相符之處，可利用勘丈數(shù)據(jù)對(duì)原地形圖進(jìn)行修改。修改后，根據(jù)地籍調(diào)查的結(jié)果和宗地勘丈數(shù)據(jù)編繪地籍圖。參照界標(biāo)物，標(biāo)明界址點(diǎn)和界址，刪除部分不需要的內(nèi)容(如通信線、棚屋等)，加注街道號(hào)、街坊號(hào)、宗地號(hào)、土地分類號(hào)、宗地面積、門牌號(hào)及各種境界線等地籍要素，經(jīng)整飾加工后制成地籍圖。 上圖為地籍圖部分內(nèi)容示例。圖中圓括號(hào)內(nèi)加數(shù)字如(12)、(21)、(23)表示街坊號(hào)； 分?jǐn)?shù)等表示宗地號(hào)與地類號(hào)，其中分子為宗地號(hào)，分母為地類號(hào)；24、26、28等表示門牌號(hào)。圖中松遼商場(chǎng)位于中央西路24號(hào)，宗地號(hào)為第23街坊第1宗地，地類號(hào)為211，表示商業(yè)服務(wù)業(yè)用地。 251122119242421172116、 二、宗地圖繪制 1宗地圖的內(nèi)容（主要內(nèi)容如下） (1)圖幅號(hào)、地籍號(hào)、坐落 圖幅號(hào)為本宗地所在的地籍圖圖幅號(hào)，地籍號(hào)為本宗地所在的街道號(hào)、街坊號(hào)和本宗地的編號(hào)，寫在宗地圖的上方。如圖l2-6中1025-2575為圖幅號(hào)(為圖幅西南角x、y坐標(biāo)值的千米數(shù))；3-(4)-7為地籍號(hào)，表示本宗地屬于第3街道、第4街坊、第7宗地。坐落為宗地所在的路(街)名及門牌號(hào)，如本宗地坐落予“中央北路l6號(hào)”。 (2)單位名稱宗地號(hào)、土地分類號(hào)、占地面積 寫于宗地的中部。如本宗地名稱為一0六中學(xué)，宗地號(hào)為7，土地分類號(hào)為242(按土地分類，242為教育單位)，宗地號(hào)及土地分類號(hào)寫成分子、分母形式，占地面積為1165.6平方米。 (3)界址點(diǎn)、點(diǎn)號(hào)、界址線、界址邊長 界址點(diǎn)以直徑為0.8 mm的小圓圈表示(包括與鄰宗地共用的界址點(diǎn))，編號(hào)從宗地左上角以l開始順時(shí)針方向編號(hào)，本宗地界址點(diǎn)編號(hào)從19，界址線用0.3mm實(shí)線表示，并在宗地圖外側(cè)注記每一界址邊的總長。 (4)宗地內(nèi)建筑物、構(gòu)筑物 本宗地內(nèi)建筑物有房屋4幢，構(gòu)筑物有圍墻。房屋及圍墻應(yīng)注明其邊長。 (5)鄰宗地宗地號(hào)及界址線 應(yīng)畫出與本宗地共有界址點(diǎn)的鄰宗地之間的界址線(只要畫一短線示意)，并在鄰宗地范圍內(nèi)注明其宗地號(hào)，如本圖中4、5、6、8號(hào)宗地。 (6)相鄰道路、河流等地物及其名稱 宗地圖中應(yīng)畫出相鄰的道路、河流等重要地物，并注明其名稱。 (7)指北方向、比例尺、繪圖員、審核員、制作日期 指北方向畫在圖的右上方，其余則注明于圖的下方。 2宗地圖的繪制要求 宗地圖必須依比例尺真實(shí)描繪，一般采用32K、16K、8K大小的圖紙，圖紙可采用聚酯薄膜或透明紙。宗地過大時(shí)原則上可按分幅圖繪制，宗地過小時(shí)可放大比例尺繪制。宗地圖上界址邊長必須注記齊全，邊長注記應(yīng)與解析法坐標(biāo)反算的邊長值一致。若實(shí)量邊長與坐標(biāo)反算值之差在誤差范圍內(nèi)時(shí)，用坐標(biāo)反算邊長值；如超限，需檢查原因。宗地圖的整飾、注記和規(guī)格要求與地籍圖基本相同。 3宗地圖的繪制方法 (1)蒙繪法:以地籍圖為底圖，將薄膜或透明紙蒙在所需描繪的宗地上，逐項(xiàng)準(zhǔn)確地透繪所需要素和內(nèi)容，整飾加工成宗地圖。 (2)縮放繪制法:宗地過大或過小時(shí)，可采取按比例縮小或放大的方法，縮放處理后再整飾成宗地圖。 (3)機(jī)助法: 當(dāng)采用計(jì)算機(jī)自動(dòng)繪制地籍圖時(shí)，可以充分借助于計(jì)算機(jī)的圖形處理功能，從地籍圖圖形文件中裁剪出與本宗地圖有關(guān)的內(nèi)容，經(jīng)處理后成為標(biāo)準(zhǔn)的宗地圖。 124 房產(chǎn)調(diào)查房產(chǎn)調(diào)查 房產(chǎn)調(diào)查的任務(wù)是調(diào)查確定房屋及其用地的位置、權(quán)屬、權(quán)界、特征、質(zhì)量及數(shù)量。并為房地產(chǎn)測(cè)量做好準(zhǔn)備.房產(chǎn)調(diào)查的目的是獲取房產(chǎn)各要素資料，通過確權(quán)審查、定物定質(zhì)定量，認(rèn)定房產(chǎn)及其用地產(chǎn)權(quán)和歸屬，最終建立房產(chǎn)測(cè)繪的各種資料，為房地產(chǎn)管理提供可靠并能直接服務(wù)的基礎(chǔ)資料. 房產(chǎn)調(diào)查分為房屋調(diào)查和房屋用地調(diào)查。其內(nèi)容包括對(duì)每個(gè)權(quán)屬單元的位置、權(quán)屬界線、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、數(shù)量和利用狀況的調(diào)查以及行政境界和地理名稱的調(diào)查。 一、房屋調(diào)查一、房屋調(diào)查 (一)房屋權(quán)屬單元的劃分與編號(hào) 房產(chǎn)調(diào)查是以權(quán)屬單元為單位進(jìn)行的，而權(quán)屬單元?jiǎng)t按丘劃分和編號(hào)。所謂“丘”是指用地界線封閉的地塊，相當(dāng)于地籍調(diào)查和地籍測(cè)量中的宗地。一個(gè)權(quán)屬單元的地塊稱為獨(dú)立丘，幾個(gè)權(quán)屬單元的地塊稱為組合丘。一般以一個(gè)單位、一個(gè)門牌號(hào)或一處院落劃分為獨(dú)立丘；而當(dāng)權(quán)屬單位混雜或權(quán)屬單元面積過小時(shí)，可劃分為組合丘。 丘號(hào)以圖幅為單位，從左到右、自上而下分別用數(shù)字1，2，3，進(jìn)行順序編號(hào)。組合丘內(nèi)各權(quán)屬單元以丘號(hào)加支號(hào)來編號(hào)，丘號(hào)在前，支號(hào)在后，中問用短線連接，稱為丘支號(hào)。當(dāng)一丘地跨越圖幅時(shí)，按主門牌號(hào)所在的圖幅編立丘號(hào)；其在相鄰圖幅內(nèi)的部分則不另編丘號(hào)，以主門牌所在圖幅的丘號(hào)加括號(hào)表示。 房屋調(diào)查以丘為單位，對(duì)于丘內(nèi)房屋應(yīng)編立幢號(hào)。幢是指一座獨(dú)立的、同一結(jié)構(gòu)的、包括不同層次的房屋。 同一結(jié)構(gòu)、互相毗連的成片房屋，可按街道門牌號(hào)適當(dāng)劃分幢號(hào)。幢號(hào)以丘為單位，按房屋權(quán)屬單元的次序，從大門口開始自左至右、從前到后用數(shù)字1，2，3，順序編號(hào)。幢號(hào)注記在房屋輪廓線內(nèi)左下角，并加括號(hào)表示。 在他人權(quán)屬土地上所建的房屋，即租用、借用集體土地或單位、個(gè)人承租國有土地上所建的房屋應(yīng)加編房產(chǎn)權(quán)號(hào)，房產(chǎn)權(quán)號(hào)以房屋權(quán)屬單元為單位，用大寫英文字母A，B，C，順序編號(hào)。房產(chǎn)權(quán)號(hào)注記在幢號(hào)右邊，和幢號(hào)并列 . (二)房屋調(diào)查的內(nèi)容 房屋調(diào)查的內(nèi)容包括房屋的坐落、產(chǎn)權(quán)人、使用人、用途、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、產(chǎn)別、建筑結(jié)構(gòu)、建成年份、層數(shù)、建筑面積、占地面積、墻體歸屬、權(quán)源以及產(chǎn)權(quán)糾紛、他項(xiàng)權(quán)利等，并畫出房屋權(quán)界線示意圖。 房屋的坐落是指房屋所在街道的名稱和門牌號(hào)。房屋坐落在小的里弄、胡同或巷內(nèi)時(shí)，應(yīng)加注附近主要街道名稱；缺門牌號(hào)時(shí)，應(yīng)借用毗連房屋門牌號(hào)并加注東、南、西、北方位；單元式的成套住宅，應(yīng)加注單元號(hào)、室號(hào)或戶號(hào)。 房屋產(chǎn)權(quán)人是指房屋所有權(quán)人的姓名。私人所有的房屋，一般按照產(chǎn)權(quán)證上的姓名注明；產(chǎn)權(quán)是共有的，應(yīng)注明全體共有人的姓名。單位所有的房屋，應(yīng)注明單位的全稱；兩個(gè)以上單位共有的，應(yīng)注明全體共有單位的名稱。產(chǎn)權(quán)不清或無主的房屋，應(yīng)注明產(chǎn)權(quán)不清或無主，并作簡要說明。 房屋使用人是指實(shí)際使用房屋人的姓名。如產(chǎn)權(quán)人對(duì)房屋自住自用，則房屋使用人就是產(chǎn)權(quán)人本身；如房屋通過出租、代管、典當(dāng)?shù)群戏ㄍ緩桨咽褂脵?quán)轉(zhuǎn)讓給他人(非產(chǎn)權(quán)人)，這時(shí)房屋使用人應(yīng)是承租人、代管人和典權(quán)人，事實(shí)上他們是房屋的實(shí)際使用者。 房屋用途是指房屋的目前實(shí)際用途。 “原則上按使用單位的性質(zhì)分為兩級(jí)：一級(jí)分為住宅、工業(yè)交通倉儲(chǔ)、商業(yè)服務(wù)、教育醫(yī)療科研、文化娛樂體育、辦公、軍事、其他8類；二級(jí)在一級(jí)的基礎(chǔ)上再細(xì)分，共分為30類，具體內(nèi)容詳見表12-5。在房產(chǎn)平面圖上只表示一級(jí)分類。 房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)是按照我國社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)三種基本所有制的形式對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)進(jìn)行分類，分為全民所有(國有)、集體所有和私人所有(私有)三類。此外，我國還有一部分外僑房產(chǎn)(外產(chǎn))和中外合資房產(chǎn)，對(duì)此應(yīng)按實(shí)際情況注明。 房屋產(chǎn)別是指根據(jù)房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)和管理形式不同而劃分的類別。按兩級(jí)分類，一級(jí)分為直管公產(chǎn)、單位自管公產(chǎn)、私產(chǎn)和其他產(chǎn)4類；二級(jí)是在一級(jí)分類的基礎(chǔ)上再細(xì)分為11類，具體內(nèi)容詳見下表。在房產(chǎn)平面圖上只表示一級(jí)分類。 房屋狀況中的總層數(shù)是指室外地坪以上的層數(shù)；地下室、假層、附層(夾層)、閣樓(暗樓)、裝飾性塔樓以及突出屋面的樓梯間、水箱問不計(jì)層數(shù)。所在層次是指本權(quán)屬單元的房屋在該幢樓房中的第幾層。 房屋建筑結(jié)構(gòu)是指根據(jù)房屋的梁、柱、墻及各種構(gòu)架等主要承重結(jié)構(gòu)的建筑材料來劃分的類別，具體分為鋼結(jié)構(gòu)、鋼和鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、其他結(jié)構(gòu)等6類，分別用編號(hào)1、2、3、4、5、6表示，如下表所示。一幢房屋有兩種以上結(jié)構(gòu)時(shí)，以面積大者為準(zhǔn)。 房屋建成年份是指房屋實(shí)際竣工年份，一幢房屋有兩種以上建成年份，應(yīng)以建筑面移較大者為準(zhǔn)。改建或擴(kuò)建的房屋，應(yīng)按改建或擴(kuò)建的年份填寫。 房屋墻體歸屬是指房屋四周墻體所有權(quán)的歸屬，應(yīng)分別注明自有墻、共有墻和借墻。 房屋權(quán)源是指房屋產(chǎn)權(quán)取得的方式，產(chǎn)權(quán)的來源主要包括新建、繼承、交換、買賣、調(diào)撥、社會(huì)主義改造等方式。 在調(diào)查中對(duì)產(chǎn)權(quán)不清或有爭(zhēng)議的，以及設(shè)有典當(dāng)權(quán)、抵押權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利的房屋，應(yīng)查清產(chǎn)權(quán)糾紛的原因，他項(xiàng)權(quán)利的種類、范圍和期限等，在房屋調(diào)查表的附記中做出記錄。 房屋權(quán)界線是指房屋權(quán)屬范圍的界線，以產(chǎn)權(quán)人的指界與鄰戶認(rèn)證來確定。對(duì)有爭(zhēng)議的權(quán)界線，也應(yīng)做出記錄。房屋權(quán)界線示意圖是以權(quán)屬單元為單位而繪制的略圖，主要反映房屋及其相關(guān)位置、權(quán)界線、共有共用房屋權(quán)界線以及與鄰戶相連墻體的歸屬，并勘丈和注記房屋邊長。對(duì)有爭(zhēng)議的權(quán)界線也應(yīng)在圖上標(biāo)出其部位。 二、房屋用地調(diào)查 房屋用地調(diào)查的內(nèi)容包括用地的坐落、產(chǎn)權(quán)人、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、使用人、土地等級(jí)、稅、權(quán)源、用地單位所有制性質(zhì)、用地情況(包括四至、界標(biāo)、用地分類面積和用地糾紛等情況)以及繪制房屋用地范圍示意圖。 用地的坐落和房屋調(diào)查相同。用地的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，按土地的所有權(quán)分為國有和集體所有兩種。1982年新憲法公布以后，城市土地都屬于國家所有，即城市土地國有化。只有在農(nóng)村和城郊地區(qū)才有部分土地屬集體所有，對(duì)于集體所有的土地還應(yīng)注明土地所有單位的全稱。用地等級(jí)是指經(jīng)土地分等定級(jí)以后確定的土地級(jí)別。用地稅費(fèi)是指用地人每年向土地管理部門或稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納的土地使用費(fèi)和土地使用稅。 用地人和用地單位所有制性質(zhì)的調(diào)查要求同房屋調(diào)查。用地的權(quán)源是指取得土地使用權(quán)的時(shí)間和方式，如征用、劃撥、價(jià)撥、出讓、拍賣等。 用地四至是指用地范圍與四鄰接壤情況，一般按東、南、西、北方向注明鄰接丘號(hào)或街道名稱。界標(biāo)是指用地界線上的各種標(biāo)志，包括界樁、界釘、噴涂等標(biāo)志；界線是指用地界線上相鄰的各種標(biāo)志的連線，包括道路、河流等自然界線，房屋墻體、圍墻、柵欄等圍護(hù)物體的輪廓線，以及界碑、界樁等埋石標(biāo)志的連線等. 在調(diào)查中對(duì)用地范圍不清或有爭(zhēng)議的，以及設(shè)有他項(xiàng)權(quán)利的；應(yīng)做出記錄。 房屋用地范圍示意圖是以用地單元為單位繪制的略圖，主要反映房屋用地位置、四至關(guān)系、用地界線、共用院落的界線，以及界標(biāo)類別和歸屬，并勘丈和注記用地界線邊長。用地范圍界線，包括共用院落的界線，由產(chǎn)權(quán)人(用地人)指界與鄰戶認(rèn)證來確定。用地范圍有爭(zhēng)議的，應(yīng)標(biāo)出爭(zhēng)議部位，按未定界處理。 l25 房產(chǎn)圖測(cè)繪 房產(chǎn)測(cè)繪最重要鐫成果是房產(chǎn)圖(房產(chǎn)平面圖的簡稱)。房產(chǎn)圖是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理的基本資料，。是房產(chǎn)管理趨圖件依據(jù)。按房產(chǎn)管理工作的需要，房產(chǎn)圖分為房產(chǎn)分幅平面圖(分幅圖，)，房聲分顯平面圖(分丘圖)，房屋分層分戶平面圖(分戶圖)。房產(chǎn)圖是一套與城鎮(zhèn)實(shí)地房屋相符的總平面圖，通過它可以全面掌握房屋建筑狀況。產(chǎn)產(chǎn)權(quán)狀況和土地使用情況。借助于房產(chǎn)圖，可以逐幢、逐處地清理房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，計(jì)算和統(tǒng)計(jì)面積，作為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記和轉(zhuǎn)黟變更登記的根據(jù)。房產(chǎn)圖與房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)檔案、房產(chǎn)卡片、房產(chǎn)簿冊(cè)構(gòu)成房產(chǎn)產(chǎn)籍的完整內(nèi)容，是房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理的依據(jù)和手段。