開發(fā)商：提 案：盛世聯(lián)合房地產(chǎn)營銷策劃公司日 期：2011年3月15日林興路項(xiàng)目前期建議林興路項(xiàng)目前期建議目錄目錄 ContentsPART 1PART 1分析分析 AnalyseAnalyse1.1、宏觀市場(chǎng) Item Survey1.2、微觀市場(chǎng) Brand Vision1.3、項(xiàng)目分析 Object Client1.4、市場(chǎng)競(jìng)爭 Brand VisionPART 2PART 2策略策略 StrategiesStrategies2.1、目標(biāo)客群 Object Client2.2、 項(xiàng)目定位 OrientationPART 4PART 4戰(zhàn)術(shù)戰(zhàn)術(shù) TacticsTactics4.1、推廣計(jì)劃 Strategies Plan 4.2、攻勢(shì)風(fēng)暴 Offensive 4.3、產(chǎn)品建議 Medium BudgetPART 3PART 3創(chuàng)意創(chuàng)意 Idea3.1、案名 Name3.2、案名釋義 Explain3.3、 廣告語DesignPART 1 分析篇分析篇1.11.1、宏觀市場(chǎng)、宏觀市場(chǎng) Item SurveyItem Survey1.21.2、微觀市場(chǎng)、微觀市場(chǎng) Brand VisionBrand Vision1.31.3、項(xiàng)目分析、項(xiàng)目分析 Object ClientObject Client1.41.4、市場(chǎng)競(jìng)爭、市場(chǎng)競(jìng)爭 Brand VisionBrand Vision1.11.1、宏觀市場(chǎng)、宏觀市場(chǎng) 20102010年房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧年房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧一、宏觀經(jīng)濟(jì)一、宏觀經(jīng)濟(jì)2010年上半年，規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長17.6%，比1-5月份回落0.9個(gè)百分點(diǎn)；城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資98047億元，同比增長25.5%，比1-5月份回落0.4個(gè)百分點(diǎn)。二、房地產(chǎn)開發(fā)完成情況二、房地產(chǎn)開發(fā)完成情況上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資1974719747億元，同比增長億元，同比增長38.1%38.1%，其中，商品住宅投資13692億元，同比增長34.4%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為69.3%。6月，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資5830億元，比上月增加1845億元，增長46.3%。 全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積30.8430.84億平方米，同比增長億平方米，同比增長28.7%28.7%；房屋新開工面積8.058.05億平方米，同比增長67.967.9%；房屋竣工面積2.44億平方米，同比增長18.2%，其中，住宅竣工面積1.96億平方米，增長15.5%。全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積18501萬平方米，同比增長35.6%，土地購置費(fèi)4221億元，同比增長84.0%。三、商品房銷售情況三、商品房銷售情況上半年，全國商品房銷售面積3.94億平方米，比去年同期增長15.4%，增幅比1-5月回落7.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅銷售面積增長商品住宅銷售面積增長12.7%12.7%，辦公樓增長53.2%，商業(yè)營業(yè)用房增長41.6%。上半年，商品房銷售額1.98萬億元，同比增長25.4%，增幅比1-5月回落13.0個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅銷售額增長20.3%，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房分別增長91.5%和57.1%。四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源情況四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源情況上半年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源33719億元，同比增長45.6%。其中，國內(nèi)貸款6573億元，增長34.5%；利用外資250億元，增長2.8%;企業(yè)自籌資金12410億元，增長50.9%；其他資金14487億元，增長47.9%。在其他資金中，定金及預(yù)收款8064億元，增長40.1%；個(gè)人按揭貸款4538億元，增長60.4%。從前八周的比較情況來看，隨著政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控手段與力度的不斷加強(qiáng)，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)一手房成交量大幅回落，一手房成交量大幅回落，1010月底已降到這八周的最低點(diǎn)；成交均價(jià)也不斷下跌，月底已降到這八周的最低點(diǎn)；成交均價(jià)也不斷下跌，從九月底新政推出后，成交均價(jià)大都在兩萬以下。從九月底新政推出后，成交均價(jià)大都在兩萬以下?？梢姡幌盗械恼{(diào)控措施，一方面影響了部分購房者對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期，采取觀望態(tài)度，致使成交量下降；另一方面又造成未來市場(chǎng)充滿諸多不確定性，致使成交均價(jià)下滑。1 1、北京均價(jià)走勢(shì)、北京均價(jià)走勢(shì)20102010年房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)年房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)2 2、深圳市場(chǎng)動(dòng)態(tài)、深圳市場(chǎng)動(dòng)態(tài)深圳樓市本月四周一手房市場(chǎng)成交量呈下滑態(tài)勢(shì)，成交均價(jià)在月底再度回復(fù)到2萬/平米以上，環(huán)比上漲12.4%，但總體仍呈現(xiàn)繼續(xù)波動(dòng)的態(tài)勢(shì)。二手房成交量呈大幅波動(dòng)態(tài)勢(shì)，9.29二次調(diào)控后，首周成交量銳減，幾近觸底，上周有所回升，環(huán)比大幅度增加了71.2%，與調(diào)控前單周成交水平相差不遠(yuǎn)。3 3、上海市場(chǎng)動(dòng)態(tài)、上海市場(chǎng)動(dòng)態(tài)據(jù)搜房網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示：上周（10月18- 24日）上海市商品房成交成交37783778套，環(huán)比套，環(huán)比下降下降4.9%4.9%；成交面積；成交面積41.8341.83萬平方米，環(huán)比下降萬平方米，環(huán)比下降6.7%6.7%；成交均價(jià)為；成交均價(jià)為2308623086元元/ /平平方米，環(huán)比前周上漲方米，環(huán)比前周上漲3%3%，連續(xù)第五周維持在2萬元以上，主要受部分高端住宅成交集中放量的拉動(dòng)。210 年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期回落，量跌價(jià)滯量跌價(jià)滯。居民對(duì)未來房價(jià)上漲預(yù)期弱化，觀望情緒濃厚，購房意愿下降。中行調(diào)查結(jié)果顯示，未來3個(gè)月有意購房的居民占比降至15.5%，連續(xù)2個(gè)季度回落，累計(jì)降幅近3個(gè)百分點(diǎn)。心里預(yù)期直接作用于市場(chǎng)銷量。土地市場(chǎng)熱度下降，部分城市供地量上升。房市變動(dòng)初步向下游土地市場(chǎng)傳導(dǎo)，對(duì)土地市場(chǎng)的抑制效應(yīng)顯現(xiàn)。一方面，部分城市土地供應(yīng)明顯放量，市場(chǎng)需求依舊旺盛，僅新政出臺(tái)后的5 月第一周，北京等20 個(gè)重點(diǎn)城市共推出土地1085萬平方米，環(huán)比增加127%。另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購地?zé)崆橄陆?，高價(jià)搶地的狀況有所緩解，市場(chǎng)競(jìng)爭激烈度高價(jià)搶地的狀況有所緩解，市場(chǎng)競(jìng)爭激烈度降低降低，抑制了地價(jià)的攀升。總體上看，在信貸投放收縮和居民對(duì)未來收入與就業(yè)預(yù)期謹(jǐn)慎的情況下，市場(chǎng)流動(dòng)性過剩略有緩解，房地產(chǎn)市場(chǎng)、土地市場(chǎng)持續(xù)上揚(yáng)的勢(shì)頭得到初步遏制，土地價(jià)格總體水平進(jìn)一步趨穩(wěn)。4 4、土地及房地產(chǎn)市場(chǎng)情況、土地及房地產(chǎn)市場(chǎng)情況5 5、20102010年不同區(qū)域土地成交面積情況年不同區(qū)域土地成交面積情況從不同類別城市來看，一類城市住宅用地成交面積同比出現(xiàn)下滑，露面價(jià)格增長幅度也小于二三類城市。商業(yè)辦公用地方面，二三類城市成交面積大幅增加，表明城市商圈已逐步進(jìn)入快速擴(kuò)張期；一類城市商業(yè)辦公用地也保持一定幅度的增長，但其露面價(jià)格同比增長67%，從側(cè)面反映出市場(chǎng)旺盛的需求和土地市場(chǎng)競(jìng)爭的激烈程度。6 6、各類城市成交面積價(jià)格統(tǒng)計(jì)、各類城市成交面積價(jià)格統(tǒng)計(jì)政策對(duì)市場(chǎng)的影響效力邊際遞減，年末再現(xiàn)銷售高峰政策對(duì)市場(chǎng)的影響效力邊際遞減，年末再現(xiàn)銷售高峰”新國十條“出臺(tái)后，兩個(gè)月內(nèi)成交量下跌46.7%，隨著市場(chǎng)逐步回暖，待”國五條“出臺(tái)后，市場(chǎng)整體成交量僅下跌3.8%，從不同類型城市看，一類城市成家面積深度下跌，二、三類城市跌幅最小?？v觀全國房地產(chǎn)市場(chǎng)，由于各地房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀不一樣，在調(diào)控中的表現(xiàn)也不一樣。多數(shù)城市商品房成交面積在新政調(diào)控的影響下都有所下降，但一類、二類、三類城市商品房成交面積受影響依次遞減。具體來說京、滬、穗、深、杭等房地產(chǎn)發(fā)展較快的城市受調(diào)控影響較大，市場(chǎng)成交下降明顯；而西安、沈陽、長沙等房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展落后的城市則受影響較小，它們延續(xù)了2009年的良好發(fā)展勢(shì)頭，市場(chǎng)成交再創(chuàng)新高。市場(chǎng)在調(diào)控中不斷出現(xiàn)分化，也使得宏觀調(diào)控的難度不斷加強(qiáng)。7 7、1-121-12月各地區(qū)商品房銷售面積月各地區(qū)商品房銷售面積20102010年房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)年房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)2010年，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)上經(jīng)歷了史上最嚴(yán)厲的調(diào)控，國十一條、國十條和國五條相繼發(fā)布，這一密集程度在房地產(chǎn)行業(yè)乃史上罕見。同時(shí)，調(diào)控政策涵蓋土地、信貸、稅收、保障房等與房地產(chǎn)相關(guān)的方方面面。最后，政策還拿出“限購令”的行政手段。市場(chǎng)手段到行政手段的轉(zhuǎn)化，說明政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控到了無所不用的地步?？梢哉f，2010年房地產(chǎn)行業(yè)是名副其實(shí)的調(diào)控年。20102010年房地產(chǎn)政策匯總年房地產(chǎn)政策匯總 月日：住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部、中國人民銀行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合印發(fā)關(guān)于規(guī)范住房公積金個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問題的通知。公積金新政強(qiáng)調(diào)，第二套住房公積金個(gè)人住房貸款利率不得低于同期首套住房公積金個(gè)人住房貸款利率的倍，首付款比例不得低于，嚴(yán)禁使用住房公積金個(gè)人住房貸款進(jìn)行投機(jī)性購房，并停止向購買第三套及以上住房的繳存職工家庭發(fā)放住房公積金個(gè)人住房貸款。月日：中國人民銀行宣布，自日起，金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的提高到；一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的提高到；其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率據(jù)此相應(yīng)調(diào)整。 月日：國家有關(guān)部委要求在房價(jià)過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的城市，要在一定時(shí)間內(nèi)限定居民家庭購房套數(shù)完善差別化的住房信貸政策，對(duì)貸款購買商品住房，首付款比例調(diào)整到及以上；各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款，要加強(qiáng)對(duì)消費(fèi)性貸款的管理，禁止用于購買住房；切實(shí)增加住房有效供給。月日：中國國土資源部稱，將嚴(yán)格土地競(jìng)買人資格審查，土地閑置一年以上競(jìng)買人及其控股股東將被禁止拿地。月日：住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等三部委通知稱，商業(yè)性個(gè)人住房貸款中居民家庭住房套數(shù)，應(yīng)以擬購房家庭（含借款人、配偶及未成年子女）成員名下實(shí)際擁有的成套住房數(shù)量進(jìn)行認(rèn)定。 月日：國務(wù)院發(fā)布通知指出，商品住房價(jià)格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。月日：國土資源部公布年住房供地計(jì)劃，今年擬計(jì)劃供應(yīng)住房用地總量同比增長逾，其中中小套型商品房將占四成多，超過去年全國實(shí)際住房用地總量。月日：國務(wù)院要求對(duì)貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的倍對(duì)購買首套住房且套型建筑面積在平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于。月日：財(cái)政部下發(fā)通知稱，對(duì)兩個(gè)或兩個(gè)以上個(gè)人共同購買平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有購房記錄的，該套房產(chǎn)的共同購買人均不適用首次購買普通住房的契稅優(yōu)惠政策。 月日：國土資源部會(huì)議提出，在今年住房和保障性住房用地供應(yīng)計(jì)劃沒有編制公布前，各地不得出讓住房用地；將在房價(jià)上漲過快的城市開展土地出讓招拍掛制度完善試點(diǎn)；各地要明確并適當(dāng)增加土地供應(yīng)總量；房價(jià)上漲過快、過高的城市，要嚴(yán)控向大套型住房建設(shè)供地。月日：國資委要求，家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè)加快調(diào)整重組，在完成自有土地開發(fā)和已實(shí)施項(xiàng)目后要退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，并在個(gè)工作日內(nèi)制訂有序退出的方案。月日：國土資源部稱，將于今年月至月在全國開展對(duì)房地產(chǎn)用地突出問題的專項(xiàng)檢查，本次調(diào)查重點(diǎn)針對(duì)擅自改變房地產(chǎn)用地用途、違規(guī)供應(yīng)土地建設(shè)別墅以及囤地炒地等問題。 月日：國土資源部出臺(tái)關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知，內(nèi)容包括了“開發(fā)商競(jìng)買保證金最少兩成”、“月內(nèi)付清地價(jià)”等條土地調(diào)控政策。月日：國土資源部發(fā)布國土資源部關(guān)于改進(jìn)報(bào)國務(wù)院批準(zhǔn)城市建設(shè)用地申報(bào)與實(shí)施工作的通知提出，申報(bào)住宅用地的，經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于。月日：國務(wù)院出臺(tái)“國十一條”，嚴(yán)格二套房貸款管理，首付不得低于，加大房地產(chǎn)貸款窗口指導(dǎo)對(duì)二套房不再區(qū)分改善型和非改善型，一概執(zhí)行首付；明確要求央行及銀監(jiān)會(huì)要加大對(duì)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)的監(jiān)督管理和窗口指導(dǎo)；加強(qiáng)監(jiān)控跨境投融資活動(dòng)，防境外“熱錢”沖擊中國市場(chǎng)。1 1、政策的影響、政策的影響調(diào)控政策調(diào)控政策“W”走勢(shì)走勢(shì)總體看來，從2010年的3次調(diào)控的力度及市場(chǎng)調(diào)控效果分析，呈現(xiàn)了標(biāo)準(zhǔn)的“W”型走勢(shì)。20112011年房地產(chǎn)展望年房地產(chǎn)展望2011年，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)將是一個(gè)”不好“也不壞的市場(chǎng)。政策繼續(xù)趨緊、市場(chǎng)上升的因素依然存在，市場(chǎng)在兩股力量的博奕中保持平衡發(fā)展。而開發(fā)商最大的壓力依然是受政策的調(diào)控，無法繼續(xù)獲得大量的運(yùn)營資金，市場(chǎng)需求被抑制，無法通過產(chǎn)品銷售獲得更多的預(yù)售資金。2011年，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)上企業(yè)兼并，收購或?qū)?dǎo)致市場(chǎng)的重新洗牌。盛世聯(lián)合認(rèn)為：盛世聯(lián)合認(rèn)為：20112011年，房價(jià)漲勢(shì)趨緩，區(qū)域市場(chǎng)分化。年，房價(jià)漲勢(shì)趨緩，區(qū)域市場(chǎng)分化。圖片來源：哈爾濱市規(guī)劃局哈爾濱整體規(guī)劃哈爾濱整體規(guī)劃規(guī)劃范圍：規(guī)劃范圍：哈爾濱大都市圈是指包括哈爾濱市區(qū)、雙城市等共22個(gè)市縣，總面積84430平方公里；規(guī)劃發(fā)展規(guī)模：規(guī)劃發(fā)展規(guī)模： 2010年人口總數(shù) 目前，哈爾濱市戶籍總?cè)丝跒?91.6萬人，占全省總?cè)丝诘乃姆种?，截至去年9月末，哈爾濱市人口自然增長率為3.49。 ；1.21.2、微觀市場(chǎng)、微觀市場(chǎng) 群力開發(fā)群力開發(fā)熱點(diǎn)版塊熱點(diǎn)版塊沿江棚戶改造沿江棚戶改造 南拓南拓 棚戶改造區(qū)棚戶改造區(qū)哈西新區(qū)哈西新區(qū)北躍城市北躍城市首要目標(biāo)首要目標(biāo)北躍、南拓北躍、南拓中興、強(qiáng)縣中興、強(qiáng)縣北北南南東東西西項(xiàng)目建設(shè)提速年繼2009年在全市開展“項(xiàng)目建設(shè)年”活動(dòng)，大力推進(jìn)六大方面各100個(gè)項(xiàng)目建設(shè)后，今年又開展了“項(xiàng)目建設(shè)提速年”活動(dòng)，明確提出實(shí)現(xiàn)“三個(gè)提速度”：一是土地供應(yīng)提速。二是資金保障提速。三是審批服務(wù)提速。在“北躍、南拓、中興、強(qiáng)縣”的發(fā)展戰(zhàn)略下，努力把哈爾濱建設(shè)成現(xiàn)代大都市，從而推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康有序發(fā)展。 哈爾濱市財(cái)政收入穩(wěn)步增長哈爾濱市財(cái)政收入穩(wěn)步增長 民生支出逐年增加民生支出逐年增加哈爾濱市全口徑財(cái)政收入于2001年實(shí)現(xiàn)了歷史性跨越，首次突破首次突破100100億元大關(guān)，達(dá)到億元大關(guān)，達(dá)到103.1103.1億元。億元。經(jīng)過6年努力，2007年哈爾濱市全口徑財(cái)政收入再上新臺(tái)階，突破200億元大關(guān)，達(dá)到224億元。2009年，在全球金融危機(jī)的大背景下，哈爾濱市財(cái)政收入依然保持穩(wěn)步增長的勢(shì)頭，前11個(gè)月全口徑財(cái)政收入就突破了300億元，兩年時(shí)間再次實(shí)現(xiàn)歷史跨越。 2010年是哈爾濱市實(shí)施惠民行動(dòng)項(xiàng)目的第四個(gè)年頭，哈爾濱市計(jì)劃開展十大方面、100項(xiàng)惠民行動(dòng)項(xiàng)目，計(jì)劃投資110億元。隨著哈爾濱市財(cái)政收入逐年向好，不但城市財(cái)力日益雄厚，人民生活也將越來越好。 1 1、20102010年財(cái)政收入年財(cái)政收入二、城市數(shù)據(jù)二、城市數(shù)據(jù)2008年34.5% ；2009年 34.2% ；2010年截止到5月份33.9%。結(jié)合哈爾濱市近年恩格爾系數(shù)和居民消費(fèi)水平增長來看，城市居結(jié)合哈爾濱市近年恩格爾系數(shù)和居民消費(fèi)水平增長來看，城市居民購買力增強(qiáng)，消費(fèi)增多。民購買力增強(qiáng)，消費(fèi)增多。2、恩格爾系數(shù)、恩格爾系數(shù)哈爾濱市統(tǒng)計(jì)部門獲悉,一季度,全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值572.3572.3億元億元,比上年同期增長13.7%,13.7%,分別高于全國、黑龍江省1.81.8個(gè)個(gè)和0.90.9個(gè)個(gè)百分點(diǎn)。全市城鎮(zhèn)就業(yè)人數(shù)比上年同期增長2.1%2.1%。據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示,哈爾濱市第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值24.924.9億元,增長4.1%;4.1%;第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值159.5億元,增長14.4%;第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值387.9387.9億元,增長14.1%14.1%。同時(shí),全市累計(jì)完成固定資產(chǎn)投資87.4億元,比上年同期增長1.5倍,投資額和增幅創(chuàng)同期歷史新高。一季度,消費(fèi)市場(chǎng)呈現(xiàn)鄉(xiāng)村消費(fèi)增速高于城鎮(zhèn)現(xiàn)象,鄉(xiāng)村市場(chǎng)社會(huì)消費(fèi)品零售額增速高于城鎮(zhèn)市場(chǎng)1.3個(gè)百分點(diǎn)。3 3、GDPGDP生產(chǎn)總值生產(chǎn)總值4 4、城市規(guī)劃信息、城市規(guī)劃信息 哈西將成哈爾濱市首個(gè)無線新區(qū) 哈市三年打造21個(gè)特色小鎮(zhèn) 北躍戰(zhàn)略新進(jìn)展，17項(xiàng)目入駐松北科技創(chuàng)新城道里區(qū)顧?quán)l(xiāng)商圈崛起 新商業(yè)廣場(chǎng)年內(nèi)建成投用十二所院校將入駐哈南新城教育園區(qū)開建在即 松北區(qū)優(yōu)化交通環(huán)境 六條公交線路將延伸進(jìn)入隨著上半年哈市許多城建項(xiàng)目的規(guī)劃建設(shè)，下半年哈爾濱的房地產(chǎn)市隨著上半年哈市許多城建項(xiàng)目的規(guī)劃建設(shè)，下半年哈爾濱的房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步升溫，尤其以哈西、群力、呼蘭等新區(qū)最為活躍。場(chǎng)逐步升溫，尤其以哈西、群力、呼蘭等新區(qū)最為活躍。1 1、 20102010年年110110月成交量解讀月成交量解讀二、房地產(chǎn)市場(chǎng)解讀二、房地產(chǎn)市場(chǎng)解讀2 2、 20082008、20092009年、年、20102010年年1010月成交量對(duì)比解讀月成交量對(duì)比解讀3 3、 20102010年年1919月份成交均價(jià)走勢(shì)解讀月份成交均價(jià)走勢(shì)解讀分析：由于哈埠樓市三季度的銷售形勢(shì)一片大好，開發(fā)商回籠了不少資金，資金方面還是比較充裕，從整體成交數(shù)據(jù)顯示，二次新政后的10月份哈爾濱成交量繼續(xù)呈現(xiàn)穩(wěn)步發(fā)展勢(shì)頭，成交均價(jià)一直堅(jiān)挺且穩(wěn)中有升。短期內(nèi)開發(fā)企業(yè)壓力不大，故短期房價(jià)松動(dòng)的可能性較小，市場(chǎng)受影響較小。展望后市，差別化的信貸政策、限購令等調(diào)控政策的出臺(tái)，可能會(huì)再次令整個(gè)市場(chǎng)的預(yù)期開始轉(zhuǎn)向，整體觀望的氛圍或會(huì)再次形成。三、行業(yè)資訊三、行業(yè)資訊1 1、松浦大橋帶熱江北樓市、松浦大橋帶熱江北樓市 哈市民提前關(guān)注江橋房哈市民提前關(guān)注江橋房對(duì)于松浦大橋通車后，兩岸房地產(chǎn)市場(chǎng)未來的發(fā)展趨勢(shì)，有關(guān)專家分析認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展受多種因素影響，比如說周邊的環(huán)境因素或者小區(qū)的配套設(shè)施是否完善等，這些客觀因素都會(huì)影響到房地產(chǎn)的銷售，但松浦大橋的建設(shè)對(duì)兩岸房地產(chǎn)市場(chǎng)的推動(dòng)作用無疑是積極的。去年，在“大環(huán)境”的帶動(dòng)下，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)保持平穩(wěn)發(fā)展，市民購房剛性需求不斷釋放，尤其是近幾年，江北地區(qū)的房價(jià)穩(wěn)中有升。目前，我市主城區(qū)商品房均價(jià)已達(dá)到了每平方米七八千元，中心地帶的房價(jià)近萬元，而江北房價(jià)較低，松浦大橋通車后，使得交通更加便利，城市中心不斷向外延伸，市民生活圈子也將不斷擴(kuò)大。所以，在江北購房也就順理成章。預(yù)計(jì)，未來幾年，江北肯定會(huì)成為市民購房的一個(gè)熱點(diǎn)區(qū)域。無論是業(yè)內(nèi)人士、開發(fā)商，還是普通市民都一致認(rèn)同一個(gè)觀點(diǎn)：松浦大橋通車后，江北的房價(jià)還會(huì)有一個(gè)更大的飛躍2 2、哈、哈1-91-9月新建住宅價(jià)格漲月新建住宅價(jià)格漲6.9% 6.9% 二手房漲幅放緩二手房漲幅放緩 1-9月份，我市新建住宅價(jià)格高位運(yùn)行，同比上漲6.9%，自4月份起連續(xù)6個(gè)月同比漲幅超過7.0%。非住宅價(jià)格同比上漲3.5%，漲幅呈波浪式回落，其中三季度各月漲幅分別為3.5%、2.3%和1.9%。 二手房價(jià)格受調(diào)控政策影響明顯。1-9月份，二手房價(jià)格上漲7.7%，自6月份起同比漲幅逐月回落，新政效果逐步顯現(xiàn)，特別是進(jìn)入三季度房價(jià)漲勢(shì)逐月回落，7至9月份二手房價(jià)格同比分別上漲7.7%、6.8%和6.5%。 3 3、冰城樓市今年銷量首現(xiàn)跌勢(shì)、冰城樓市今年銷量首現(xiàn)跌勢(shì) 9 9月份同比降三成月份同比降三成 今年年初以來，哈市住宅與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)一直保持著穩(wěn)定增長的良好勢(shì)頭，1-9月份，哈市市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)總規(guī)模為2151萬平方米，同比增長42.99%，竣工75.4萬平方米。其中，商品房建設(shè)規(guī)模2077萬平方米，同比增長46.15%。預(yù)計(jì)哈市全年開發(fā)建設(shè)規(guī)模將達(dá)到歷史新高。與哈市房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模不斷快速增長相反的是，新建商品住宅銷量出現(xiàn)了增幅回落，9月當(dāng)月住宅銷量更是同比下降三成多，首次顯現(xiàn)跌勢(shì)。 數(shù)據(jù)顯示，從商品住房銷售漲幅變化情況看，哈市市場(chǎng)需求增速從年初以來逐月放慢，7、8兩個(gè)月雖有走穩(wěn)趨勢(shì)，但進(jìn)入9月份需求增速再次下滑。當(dāng)月銷售商品住房50.1萬平方米，同比下降31.18%，環(huán)比下降17.12%。相關(guān)專家預(yù)測(cè)，進(jìn)入四季度，房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入“收官”階段，按目前發(fā)展趨勢(shì)判斷，全年總體銷售態(tài)勢(shì)預(yù)計(jì)不會(huì)樂觀。 4 4、首貸三成現(xiàn)退房現(xiàn)象、首貸三成現(xiàn)退房現(xiàn)象 購房者二次進(jìn)入觀望購房者二次進(jìn)入觀望此前，哈爾濱部分樓盤內(nèi)部認(rèn)購可以首貸2成，9.29新政出臺(tái)后，很多購房者因?yàn)榻?jīng)濟(jì)壓力增大，無力承擔(dān)只好退房。樓市政策出臺(tái)一次，購房者就觀望一次，原本在三季度“中國購房者信心指數(shù)調(diào)查”哈爾濱地區(qū)購房者信心指數(shù)有明顯回升，多數(shù)購房者選擇近期出手購房， 9.29新政出臺(tái)后，原本對(duì)降房價(jià)不太抱希望的準(zhǔn)購房者再一次燃起了希望，進(jìn)入了觀望的狀態(tài)，多位位購房者表示，出于投資原因近期打算出手買房，但是政策再次出臺(tái)，對(duì)于未來的形勢(shì)不確定，房價(jià)有下降的可能，所以等等再看。5 5、冰城中小戶型仍是樓市成交主力、冰城中小戶型仍是樓市成交主力 群力成樓市火爆板塊群力成樓市火爆板塊隨著“金九銀十”的到來，商品房成交量較前幾個(gè)月有所增長，成交主力總價(jià)區(qū)間在40萬元至60萬元的中小戶型，這說明，在經(jīng)歷了一段時(shí)間的觀望之后，我市住房的剛性需求開始不斷釋放，但從整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)來看，還有一部分人在觀望，其中改善型需求的購房者并不急于購房，他們選擇暫時(shí)等待。群力新區(qū)年初開始重點(diǎn)打造丁香公園、城市濕地公園、體育主題公園、金河公園二期、音樂主題公園等特色景觀，與此同時(shí)，群力兆麟小學(xué)等一流教育配套設(shè)施已開始招生，哈爾濱音樂廳等娛樂設(shè)施也已確定落戶群力，以及公交線路開通、公交首末站投用等利好消息不斷，吸引了不少購房者的目光。眾合佳弘眾合佳弘觀點(diǎn)：觀點(diǎn)：哈市將跟隨全國大勢(shì)，在哈市將跟隨全國大勢(shì)，在1010年四季度到年四季度到1111年一季年一季度觸底，但度觸底，但0909年那么大程度的反彈將不可能出現(xiàn)。年那么大程度的反彈將不可能出現(xiàn)。四、總結(jié)四、總結(jié)受二次調(diào)控的影響，尤其是嚴(yán)厲的銀行貸款政策，使得改善性客戶望而卻步，投資客戶也轉(zhuǎn)向觀望，致使許多相對(duì)高端的項(xiàng)目，在上門、進(jìn)線及成交量上均受到不同程度的影響；目前哈埠市場(chǎng)主要靠剛需客群推動(dòng)，中小戶型仍是成交的主力，新政出臺(tái)后短時(shí)間內(nèi)對(duì)這批剛需客戶影響較小。項(xiàng)目地址：林興路與延興路交匯處東臨：萬米林場(chǎng)東臨：師范大學(xué)1.31.3、項(xiàng)目分析、項(xiàng)目分析 項(xiàng)目環(huán)境分析項(xiàng)目環(huán)境分析北面：緊靠一多層小區(qū)，視野開闊，有綠地。南面：緊鄰高層住宅區(qū)，存在擋光現(xiàn)象。緊鄰高層住宅區(qū)，存在擋光現(xiàn)象。西面：緊鄰學(xué)興路東面：緊靠延興路，存在噪音污染。距離林大林場(chǎng)較近。生態(tài)環(huán)境較好。p北面正對(duì)林興路，緊鄰部分高層、視野一般。北面正對(duì)林興路，緊鄰部分高層、視野一般。p西面緊鄰學(xué)興路，有部分棚戶區(qū)，不存在擋光現(xiàn)象。西面緊鄰學(xué)興路，有部分棚戶區(qū)，不存在擋光現(xiàn)象。項(xiàng)目處于三條道路圍合之處，噪音污染較嚴(yán)重。項(xiàng)目處于三條道路圍合之處，噪音污染較嚴(yán)重。本項(xiàng)目所在位置距哈西、新香坊、均較近。商業(yè)配套完備。樂松商圈樂松商圈和興商圈和興商圈服裝城哈西商圈哈西商圈區(qū)域交通組織示意圖區(qū)域交通組織示意圖和興路和興路林興路林興路文文興興街街延興路延興路項(xiàng)目周邊交通成熟地塊小結(jié)地塊小結(jié) 區(qū)域形象項(xiàng)目距離和興商圈與樂松商圈之間，生活氛圍較好完善配套 生活配套齊全，居住氛圍濃郁環(huán)境印象周邊社區(qū)氛圍成熟，毗鄰林大林場(chǎng)、但三向道路環(huán)繞、噪音較大。交通印象 多維交通，較迅捷便利。優(yōu)勢(shì)劣勢(shì) SWOTSWOT分析分析S SWW機(jī)會(huì) O O威脅 T T體量較小，難以形成大盤效 應(yīng)。企業(yè)品牌影響力有待加強(qiáng)。項(xiàng)目三面主干道路環(huán)繞，噪音污染極大。項(xiàng)目周邊在售項(xiàng)目較多。板塊周邊項(xiàng)目目前已在尾盤階段，本項(xiàng)目啟動(dòng)時(shí)，版塊競(jìng)爭壓力相對(duì)較小。板塊在售項(xiàng)目戶型相對(duì)偏大，缺少中小戶型為主力的樓盤，且沒有代表作。借助項(xiàng)目地段，實(shí)現(xiàn)客戶截流項(xiàng)目坐擁和興商圈與樂松商圈兩大繁華地段。周邊配套成熟扼守干線，交通便利項(xiàng)目周邊學(xué)府林立，方便擇校，利于項(xiàng)目推廣。 群力、哈西版塊大盤趨勢(shì)，對(duì)項(xiàng)目存在競(jìng)爭。政策打壓房地產(chǎn)行業(yè)， 由沿海城市樓市降價(jià)引 起的持幣待購心理增加江橋增建，江北項(xiàng)目也造成潛在客戶分流。 放大交通便利和成熟配套等優(yōu)勢(shì)，以此來刺激消費(fèi)群?？衫谩吧鷳B(tài)、中心、景觀時(shí)尚等概念炒作。規(guī)劃強(qiáng)調(diào)小而精的概念，以規(guī)劃和建筑材料彌補(bǔ)燥音污染。快速入市利用區(qū)域空盤期搶占市場(chǎng)。項(xiàng)目定位突破常規(guī)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品推廣雙差異化策略。 推陳出新的活動(dòng)營銷，體驗(yàn)營銷讓消費(fèi)者更多的情景體驗(yàn)參與，與競(jìng)爭對(duì)手進(jìn)行錯(cuò)位營銷。 實(shí)現(xiàn)與其他的產(chǎn)品差異化，采用人無我有，人有我優(yōu)的精品戰(zhàn)術(shù)1 1、SWOTSWOT分析分析本節(jié)需要解決的核心問題：本節(jié)需要解決的核心問題：p 開發(fā)方向判斷：各開發(fā)方向的市場(chǎng)可行性？開發(fā)方向判斷：各開發(fā)方向的市場(chǎng)可行性？p 預(yù)判市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)：各開發(fā)方向?qū)⒚媾R哪些風(fēng)險(xiǎn)？預(yù)判市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)：各開發(fā)方向?qū)⒚媾R哪些風(fēng)險(xiǎn)？市場(chǎng)研判市場(chǎng)研判項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位p 客戶分析：我們瞄準(zhǔn)中的市場(chǎng)哪拔目標(biāo)客戶？客戶分析：我們瞄準(zhǔn)中的市場(chǎng)哪拔目標(biāo)客戶？p 參考案例：各開發(fā)方向成功案例借鑒參考案例：各開發(fā)方向成功案例借鑒p 產(chǎn)品規(guī)劃：如何打造符合市場(chǎng)的需求產(chǎn)品？產(chǎn)品規(guī)劃：如何打造符合市場(chǎng)的需求產(chǎn)品？1.41.4、市場(chǎng)競(jìng)爭分析、市場(chǎng)競(jìng)爭分析生活，從此有了森林的味道生活，從此有了森林的味道項(xiàng)目名稱林海華庭 開發(fā)商黑龍江省寶臣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目地址：哈爾濱市道里區(qū)城鄉(xiāng)路與齒輪路交匯處售樓電話0451-87282666承建商：哈爾濱建工建設(shè)有限公司建筑設(shè)計(jì)單位：哈爾濱工業(yè)大學(xué)建筑設(shè)計(jì)研究院占地面積：22057.8平方米建筑面積：119998.97平米容積率：4.70綠化率：43.44%項(xiàng)目分期： 建筑形態(tài)：高層建筑密度： 23.47%公 攤：1.6園林風(fēng)格：建筑立面：涂料樓體間距：戶型分布：43125平方米熱銷戶型：76平方米主力戶型：二室一廳建筑結(jié)構(gòu)：框剪項(xiàng)目規(guī)劃：共建4棟高層住宅銷售率：60%最高價(jià)格：96萬均價(jià)： 7600元工程進(jìn)度：準(zhǔn)現(xiàn)房開工時(shí)間：2010-04-01車位面積：起 價(jià)： 7200元裝修標(biāo)準(zhǔn)： 毛坯住宅層高：3米進(jìn)戶時(shí)間：2011-10-01項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)：1.純板式高層建筑2.周邊配套等生活基礎(chǔ)設(shè)施齊全3.道路四通發(fā)達(dá)4.戶型選擇面廣5.小區(qū)中庭規(guī)劃2萬余平方米中庭花園，增添娛樂生活 教育：延興小學(xué)、師大附小、師大附中、哈爾濱師范大學(xué)、四十七中、中實(shí)中學(xué)、東北林業(yè)大學(xué)、哈爾濱理工大學(xué) 醫(yī)療：哈爾濱友誼醫(yī)院、黑龍江省紅十字醫(yī)院 銀行：郵政銀行、農(nóng)業(yè)銀行 商業(yè)：樂松廣場(chǎng)、家樂福超市、樂買超市、和興商城 建材品牌：德國技術(shù)蘭根塑窗 、品牌電梯車位直達(dá) 、柔性鑄鐵靜音設(shè)計(jì) 物業(yè)服務(wù)：未定 媒體推廣：無任何宣傳 客源分析： 職業(yè)：商人，公務(wù)員，周邊職工，原居民，年齡：30-65歲。法式風(fēng)情優(yōu)雅階層漫生活法式風(fēng)情優(yōu)雅階層漫生活項(xiàng)目名稱壹品新境開發(fā)商黑龍江圣基偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目地址：哈爾濱市哈西新區(qū)哈爾濱大街與南興路交匯處售樓電話0451-86663333客源分析：哈西客運(yùn)，商戶，投資小區(qū)配套：高級(jí)會(huì)所，游泳館，健身俱樂部占地面積：建筑面積：63萬 容積率：3.93綠化率：43%總銷金額：42.8億裝修標(biāo)準(zhǔn)：住宅毛坯，公寓精裝項(xiàng)目分期：無建筑形態(tài)：板高建筑系數(shù)：1.57建筑風(fēng)格：法式園林風(fēng)格：法式建筑立面：涂料、面磚樓體間距：65戶型分布：30-80熱銷戶型：60 主力戶型：兩室一廳項(xiàng)目起價(jià)：7000項(xiàng)目均價(jià)： 7500￥ /住宅銷售率：最高價(jià)格：8000（公寓1.0-1.2萬）高層差價(jià)：150- 200 /門市面積:物業(yè)費(fèi)：進(jìn)戶時(shí)間：2011.12車位面積：車位價(jià)格：園林特色：開盤時(shí)間：2010.08.06建筑特色：層高：3m項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)： 1. 升值空間大2.周圍商業(yè)繁榮3.交通便利4.專業(yè)營銷機(jī)構(gòu)5.戶型選擇多種多樣6.品牌包裝效果好 小區(qū)配套：高級(jí)會(huì)所，游泳館，健身俱樂部 生活機(jī)能：商業(yè)配套：西站大街主入口緊鄰規(guī)劃的哈西新區(qū)商業(yè)中心 金融：各大銀行、證券、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)及通訊服務(wù)網(wǎng)點(diǎn) 醫(yī)療：哈醫(yī)大二院、解放軍211醫(yī)院等 休閑：歐亞之窗書香學(xué)府：哈師大附小、清濱小學(xué)、建文小學(xué)、69聯(lián)中、163中、73中以及即將落哈西新區(qū)的多所名校 建材品牌：三菱電梯 物業(yè)服務(wù)：英國史瑞克物業(yè) 銷售策略：首付50%，兩月后返還20% 媒體推廣：外圍版，dm單，網(wǎng)絡(luò)推廣 客源分析：職業(yè)：哈西客運(yùn)，商戶，投資年齡：35-65陽光陽光水岸水岸森林海森林海項(xiàng)目名稱南郡鳳凰灣開發(fā)商 黑龍江宇輝投資有限公司項(xiàng)目地址：哈爾濱市香坊哈平路（花卉大市場(chǎng)對(duì)面）售樓電話 0451-89020088建筑商：佳木斯第一建筑工程有限公司廣告代理商： 靈創(chuàng)地產(chǎn)策劃占地面積：3.4萬建筑面積：16.3萬 容積率：4.5綠化率：33%項(xiàng)目分期：無建筑形態(tài)：高層建筑系數(shù)：1.57裝修標(biāo)準(zhǔn)：住宅毛坯項(xiàng)目規(guī)劃：共建6棟板式高層（32層）樓體間距：60戶型分布：50-100 熱銷戶型：70主力戶型：60-80項(xiàng)目起價(jià)：8500項(xiàng)目均價(jià)：9500住宅銷售率：60%層 高： 3m最高價(jià)格：1050棟 數(shù)：共6棟物業(yè)費(fèi)：未定進(jìn)戶時(shí)間：2011.9.1車 位：工程進(jìn)度：準(zhǔn)現(xiàn)房客源分析：動(dòng)力居民，投資開盤時(shí)間22009.10.1項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)： 1.生活配套齊全2.緊鄰國家森林植物園環(huán)境優(yōu)質(zhì)3.交通便利4.專業(yè)營銷機(jī)構(gòu)5.社區(qū)整體采用封閉式智能化管理6.品牌包裝效果好7.戶型好項(xiàng)目劣勢(shì)：項(xiàng)目本身無綠化、僅依托周邊的植物園，項(xiàng)目毗鄰水溝，生態(tài)環(huán)境較差。周邊在售樓盤較多，銷售壓力有所增加。 小區(qū)配套：社區(qū)內(nèi)部還規(guī)劃配備有商服、托兒所、老年活動(dòng)中心、社區(qū)服務(wù)中心、社區(qū)圖書館、社區(qū)衛(wèi)生站、警務(wù)室、公廁等配套設(shè)施，居家、生活、購物更趨便捷。 建材品牌：三玻鋁塑鋁、采用知名品牌的三七分戶門 物業(yè)服務(wù)：黑龍江民祥物業(yè)公司 媒體推廣：dm單，網(wǎng)絡(luò)推廣、戶外廣告牌、短信、報(bào)紙 客源分析： 職業(yè)：動(dòng)力居民，投資 年齡：35-65建筑風(fēng)格：南加州總結(jié)：總結(jié)：均價(jià)：8000元/米熱銷戶型：60-80米戶型分布：30-125米主力戶型：60-80米林興路板塊，毗鄰新香坊的南崗區(qū)域，并毗鄰和興路商圈與樂松商圈，近年來樂松商圈發(fā)展較快，林興路板塊將具有較強(qiáng)的發(fā)展優(yōu)勢(shì)。此版塊在售樓盤較少，競(jìng)爭壓力較小，各樓盤均依托毗鄰萬米林場(chǎng)與地段為主要訴求。此版塊項(xiàng)目園林規(guī)劃較好。這給本項(xiàng)目造成一定的品質(zhì)壓力。PART 2 策略篇策略篇2.1、目標(biāo)客群、目標(biāo)客群 Object Client2.2、 項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位 Orientation客戶定位客戶定位通過調(diào)查，我們能強(qiáng)烈感知到本案項(xiàng)目的目標(biāo)客群廣度其實(shí)非常大，且特征具有較大的差異，大致還能細(xì)分為以下四類：1.41.4、目標(biāo)客群、目標(biāo)客群 約約 30 - 55 30 - 55 歲；歲； 購房比例：購房比例：10%10% 版塊原住民；版塊原住民；對(duì)板塊環(huán)境所認(rèn)同對(duì)板塊環(huán)境所認(rèn)同對(duì)板塊環(huán)境所了解對(duì)板塊環(huán)境所了解的置業(yè)的置業(yè) 需求。需求。 約約 27-36 27-36 歲；歲； 購房比例：購房比例：40%40% 為主，為主， 受過良好教育，多受過良好教育，多 在大企業(yè)工作；在大企業(yè)工作；多屬初次置業(yè)；多屬初次置業(yè)；多是他們多是他們 置業(yè)的核心需求。置業(yè)的核心需求。 約約 303045 45 歲；歲； 購房比例：購房比例：40%40% 經(jīng)濟(jì)實(shí)力明顯遠(yuǎn)經(jīng)濟(jì)實(shí)力明顯遠(yuǎn) 高于白領(lǐng)，心態(tài)高于白領(lǐng)，心態(tài) 成熟有品位；成熟有品位； 。是其是其 置業(yè)的重要置業(yè)的重要 因素。因素。 約約 3535歲左右；歲左右； 購房比例：購房比例：10%10% 多為高層主管或多為高層主管或 個(gè)體業(yè)主；個(gè)體業(yè)主； 本項(xiàng)目是他們的本項(xiàng)目是他們的 多套房子，本人多套房子，本人 不住，只用于投不住，只用于投 資或?yàn)榧胰损B(yǎng)老資或?yàn)榧胰损B(yǎng)老 所用。所用。目標(biāo)客戶描述目標(biāo)客戶描述目標(biāo)客群細(xì)分目標(biāo)客群細(xì)分 個(gè)體描述（穩(wěn)定比例）個(gè)體描述（穩(wěn)定比例）30-55歲原板塊居住民以擁有房產(chǎn)但有較為迫切改善目前居住品質(zhì)的置業(yè)需求。 這個(gè)群體將一直是此版塊的穩(wěn)定客群，只是在房價(jià)不斷推高的情況下 消費(fèi)有所滯緩。 購買動(dòng)機(jī)（穩(wěn)定比例）購買動(dòng)機(jī)（穩(wěn)定比例） 已婚，有固定伴侶，多有子女，二次置業(yè)是核心動(dòng)機(jī)； 注重社區(qū)規(guī)劃，還有配套，對(duì)居住和生活有高要求； 對(duì)區(qū)域地段很有了解。 個(gè)體素描（核心客群）個(gè)體素描（核心客群） 27-36歲， 中青年為主； 大部分散布于經(jīng)濟(jì)能力中等偏上； 受過非常良好的教育，技術(shù)性工作，如工程師或軟件設(shè)計(jì)人員，還有相 當(dāng)一部分是擁有自己的公司；有經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的80后白領(lǐng)為結(jié)婚準(zhǔn)備的?？腿合鄬?duì)理性，經(jīng)濟(jì)能力強(qiáng)，在成交客戶的比例會(huì)不斷上升。 購買動(dòng)機(jī)（核心客群）購買動(dòng)機(jī)（核心客群） 以小兩房為主，； 年齡，大部分未婚，有固定伴侶，買房除了住，還有明顯 的資產(chǎn)保值或投資的需求； 很看重投資價(jià)值，非常了解各開發(fā)商的地位和物業(yè)口碑。 個(gè)體素描（比例漸增）個(gè)體素描（比例漸增） 30-45歲，單身，一直生活在哈市的各商家私營業(yè)主，或外埠來哈投資的 小企業(yè)主； 沒有受過太多的教育，但通過自己的努力有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，有優(yōu)越感； 經(jīng)濟(jì)支付能力強(qiáng)，是 購買動(dòng)機(jī)（比例漸增）購買動(dòng)機(jī)（比例漸增） 以兩房或三房為主。上班地點(diǎn)在香坊、或者道里、哈西附近，離工作地點(diǎn)近是這個(gè)客群考慮本案項(xiàng)目的重要原因；對(duì)交通、配套比較挑剔。 個(gè)體素描（潛在客戶）個(gè)體素描（潛在客戶） 30-40歲，已婚，很熟悉哈市的樓市，相當(dāng)大一部分是職業(yè) 投資客； 第二次（甚至第三次）購買物業(yè)，對(duì)本案區(qū)位的升值能力第二次（甚至第三次）購買物業(yè)，對(duì)本案區(qū)位的升值能力 有較強(qiáng)信心；有較強(qiáng)信心； 購買動(dòng)機(jī)（潛在客戶）購買動(dòng)機(jī)（潛在客戶）受政策的影響，投資客逐漸減少，且大部分投資客看準(zhǔn)群力與哈西的投資價(jià)值，故本項(xiàng)目投資客相對(duì)較少。 項(xiàng)目定位需要解決的核心問題項(xiàng)目定位需要解決的核心問題區(qū)域形象的提升區(qū)域形象的提升價(jià)值定位認(rèn)同價(jià)值定位認(rèn)同產(chǎn)品特色的提煉產(chǎn)品特色的提煉生活方式認(rèn)同生活方式認(rèn)同1 1、市場(chǎng)定位、市場(chǎng)定位 20112011，江南優(yōu)品質(zhì)生活樣本，江南優(yōu)品質(zhì)生活樣本 2、項(xiàng)目產(chǎn)品定位以中小戶型為主具有高舒適度、個(gè)性化的差異化產(chǎn)品3 3、功能定位、功能定位 非公寓、非住宅非公寓、非住宅4 4、形象定位、形象定位城市中軸，簡歐建筑城市中軸，簡歐建筑簡歐生活場(chǎng)，旗艦居住區(qū)簡歐生活場(chǎng)，旗艦居住區(qū) 競(jìng)爭力的提出競(jìng)爭力的提出v 地段地段市中心的優(yōu)質(zhì)生活市中心的優(yōu)質(zhì)生活v 教育教育知名知名/ /重點(diǎn)教育機(jī)構(gòu)重點(diǎn)教育機(jī)構(gòu)v 配套配套坐擁兩大商圈的成熟配套坐擁兩大商圈的成熟配套v 環(huán)境環(huán)境稀缺生態(tài)環(huán)境稀缺生態(tài)環(huán)境v 歸屬歸屬如同一家人的鄰里關(guān)系如同一家人的鄰里關(guān)系5 5、賣點(diǎn)提煉、賣點(diǎn)提煉競(jìng)爭力的體現(xiàn)競(jìng)爭力的體現(xiàn)v 目前項(xiàng)目所在區(qū)標(biāo)質(zhì)性物業(yè)很多，但都沒有其與眾不同獨(dú)特目前項(xiàng)目所在區(qū)標(biāo)質(zhì)性物業(yè)很多，但都沒有其與眾不同獨(dú)特之處，差異化營銷是我們的必須突出的重點(diǎn)；之處，差異化營銷是我們的必須突出的重點(diǎn)；v 豐富的生活配套；豐富的生活配套；v 和諧的友鄰關(guān)系，自在的生活氛圍；和諧的友鄰關(guān)系，自在的生活氛圍；v 優(yōu)質(zhì)企業(yè)品牌的搭建，實(shí)力展示，信心保證優(yōu)質(zhì)企業(yè)品牌的搭建，實(shí)力展示，信心保證核心競(jìng)爭力的提煉核心競(jìng)爭力的提煉對(duì)于本項(xiàng)目，項(xiàng)目的核心競(jìng)爭對(duì)于本項(xiàng)目，項(xiàng)目的核心競(jìng)爭優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)是是地地 段段但，單純的地段演繹，難以形成長線的推廣優(yōu)勢(shì)和更但，單純的地段演繹，難以形成長線的推廣優(yōu)勢(shì)和更廣泛地吸引外區(qū)消費(fèi)力。廣泛地吸引外區(qū)消費(fèi)力。 我們應(yīng)結(jié)合現(xiàn)在消費(fèi)群越來越注重生活這一特點(diǎn)，為我們應(yīng)結(jié)合現(xiàn)在消費(fèi)群越來越注重生活這一特點(diǎn)，為項(xiàng)目營造的良好的社會(huì)氛圍。項(xiàng)目營造的良好的社會(huì)氛圍。支撐一：堅(jiān)韌盔甲英式物管 每棟樓、每片花園都有專人負(fù)責(zé)，對(duì)業(yè)主進(jìn)行英式物業(yè)管理； 業(yè)主卡式生活，所有社區(qū)配套消費(fèi)的儲(chǔ)值及身份驗(yàn)證只需一卡搞掂； 小區(qū)內(nèi)所有配套設(shè)施，包括會(huì)所，業(yè)主都可以自由使用，每月交定額費(fèi)用即可（每戶按成年人口數(shù)量平均分?jǐn)?，既保證每戶的費(fèi)用低廉，又保證總數(shù)上達(dá)到經(jīng)營成本）； 24小時(shí)便利店、洗衣店等，盡最大可能便利業(yè)主生活。便利的服務(wù)設(shè)施便利的服務(wù)設(shè)施支撐二：獨(dú)門暗器創(chuàng)新的推廣概念F生活特區(qū)“F”生活六重奏 第一樂章：家庭第一樂章：家庭 amilyamily 三十而立。三十上下，家這個(gè)概念第一次給他們?nèi)绱缩r明、深刻的感覺，因?yàn)樗麄兊谝淮纬蔀榧彝サ闹鹘牵@個(gè)主角不但要盡最大努力讓另一半幸福，更要保證小天使的茁壯成長、爸爸媽媽健康的身體和愉快的心情。 在這里既可以使孩子充分享受城市帶來的時(shí)代氣息和教育資源，還能讓孩子感受鋼筋水泥森林以外的純自然。既可以讓老人家找到享受舒適便利的生活，更能找到生活的樂趣。（特色教育）幼兒園（特色教育）幼兒園（四點(diǎn)半）學(xué)校（四點(diǎn)半）學(xué)校（爸爸）門球場(chǎng)（爸爸）門球場(chǎng)（碩果）園（碩果）園（林蔭）路（林蔭）路第二樂章：朋友第二樂章：朋友 riendsriends 朋友應(yīng)該住在一起，閑暇可以聊聊天，節(jié)假日可以打打牌，有急事時(shí)可以讓他們幫著照看下孩子。 住在一起的人應(yīng)該是朋友，生與同一年代，原來大家是同樣的一群人，終于，在紛擾的社會(huì)中找到了自己的聲音，以后更應(yīng)該同聲同息。 和諧的社區(qū)，和諧的鄰里關(guān)系，和諧的生活。互聯(lián)網(wǎng)、局域網(wǎng)互聯(lián)網(wǎng)、局域網(wǎng)寵物園寵物園（老友記）西餐廳（老友記）西餐廳團(tuán)購優(yōu)惠團(tuán)購優(yōu)惠（狂熱）燒烤天臺(tái)（狂熱）燒烤天臺(tái)“F”生活六重奏第三樂章：未來第三樂章：未來 utureuture 事業(yè)即將步入巔峰，手上的每一筆財(cái)富都要升值，房子更不例外； 讓房子住得舒服很多人能做到，讓房迅速升值卻只能靠自己的投資眼光地段地段可持續(xù)發(fā)展的可持續(xù)發(fā)展的物業(yè)增值模式物業(yè)增值模式“F”生活六重奏第四樂章：時(shí)尚第四樂章：時(shí)尚 ashionashion柴米油鹽只是樂趣，時(shí)尚才是真生活。時(shí)尚不是一件時(shí)髦的衣裝就可以詮釋的時(shí)尚是一種思想時(shí)尚沒有固定的模式，時(shí)尚不是一成不變的這里的時(shí)尚不是冷艷，是輕松、自然、順應(yīng)國際潮流的生活至上學(xué)“F”生活六重奏英文，英文，顯示國際潮流顯示國際潮流會(huì)所會(huì)所建筑、園林建筑、園林標(biāo)識(shí)、導(dǎo)視系統(tǒng)標(biāo)識(shí)、導(dǎo)視系統(tǒng)樣板房樣板房第五樂章：娛樂第五樂章：娛樂 unun年輕人怎能只被生活瑣事所擾，網(wǎng)絡(luò)游戲、QQ、新聞、酒吧、麻將、寵物、健身工作之外都是娛樂，因?yàn)樯?，就是娛樂用自己快樂的心態(tài)感染家人，家人亦用快樂的心態(tài)感染你老爸要娛樂、我要娛樂、兒子要娛樂、小狗也要娛樂 局域網(wǎng)游戲服務(wù)器局域網(wǎng)游戲服務(wù)器寵物園寵物園沙池（兒童）沙池（兒童）門球場(chǎng)（老人）門球場(chǎng)（老人）“F”生活六重奏第六樂章：自由第六樂章：自由 reedomreedom家庭幸福、朋友相聚、身體健康、生活舒適、引領(lǐng)時(shí)尚、放縱樂趣這樣的狀態(tài)加在一起是什么？答案是自由。相比在別墅里顧影自憐的40歲，在一房一廳里自娛自樂的20歲，自由就是本案項(xiàng)目送給客戶的最好禮物!“F”生活六重奏自由車位自由車位自由論壇自由論壇恣意生活恣意生活自在生存自在生存PART 3 創(chuàng)意篇?jiǎng)?chuàng)意篇3.1、案名、案名 Name3.3、 廣告語廣告語 Design3.1、推薦案名、推薦案名記憶猶新，用來形容一切珍貴的美好事物。逸：安閑 、超越常人,出眾超群。通“藝術(shù)”,詮釋出項(xiàng)目毗鄰師大的地理位置，富有藝術(shù)氣息，也描繪出項(xiàng)目毗鄰百萬林場(chǎng)，的生態(tài)環(huán)境。億逸樹做案名，既體現(xiàn)出項(xiàng)目的優(yōu)雅環(huán)境，與藝術(shù)時(shí)尚氣息，也喚起人們對(duì)美好事物的記憶，產(chǎn)生心理歸屬感。案名特點(diǎn)：浪漫、時(shí)尚、溫馨。案名特點(diǎn)：浪漫、時(shí)尚、溫馨。青：唐杜甫聞官軍收河南河北“青春作伴好還鄉(xiāng)”。將“青”比作春天草木茂盛呈青蔥色。取“青”字，暗寓項(xiàng)目親近自然，把握健康的生活理念。背向萬米林大林場(chǎng)，一種清新的氣息撲面而來，城市的喧囂與繁雜拋之腦后。青城，同時(shí)也取“傾城”之意，寓示項(xiàng)目將會(huì)以超凡脫俗的姿態(tài)高調(diào)出場(chǎng)，傾倒全城的寓意。青城國際：給目標(biāo)客戶以歸屬感、榮耀感有較強(qiáng)的時(shí)尚氣息。案名特點(diǎn)：簡單、易懂、易記、有帶入感。案名特點(diǎn)：簡單、易懂、易記、有帶入感。加州：美國的第三大州、是傳說中的黃金國度、又成為“黃金之州”這里有豐富的自然資源有美國最好的氣候、加州蘊(yùn)含了豐富的自然資源、悠久的歷史與文化、并擁有著尖端的科技、現(xiàn)已成為世界知名的旅游勝地。陽光：光明、燦爛、生機(jī)、溫暖、代表著溫暖向上的事物。加州陽光：尊貴中透漏出時(shí)尚氣質(zhì)、詮釋出項(xiàng)目的主題特色、與目標(biāo)客群、與項(xiàng)目定位特點(diǎn)。特點(diǎn)：大氣、時(shí)尚、內(nèi)涵豐富。特點(diǎn)：大氣、時(shí)尚、內(nèi)涵豐富。備選案名備選案名3.2、廣告語、廣告語PART 4 戰(zhàn)術(shù)篇戰(zhàn)術(shù)篇4.1、推廣計(jì)劃、推廣計(jì)劃 Strategies Plan 4.2、攻勢(shì)風(fēng)暴、攻勢(shì)風(fēng)暴 Offensive 4.3、產(chǎn)品建議、產(chǎn)品建議 Medium Budget預(yù)熱期 6月7月節(jié)點(diǎn)：1、儲(chǔ)客內(nèi)購開始 2、8月戶外媒體亮相 3、現(xiàn)場(chǎng)引導(dǎo)系統(tǒng)到位核心攻擊點(diǎn)：業(yè)內(nèi)渠道 戶外媒體7月月新聞發(fā)布新聞發(fā)布強(qiáng)勢(shì)啟動(dòng) 8 9月節(jié)點(diǎn)：1、正式開盤 2、樣板間落成 3、銷售環(huán)境到位核心攻擊點(diǎn)：強(qiáng)勢(shì)入市 多渠道攻勢(shì) 持續(xù)強(qiáng)銷10月12年2月節(jié)點(diǎn)：1、現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境成熟 2、工程進(jìn)度實(shí)景核心攻擊點(diǎn)：公關(guān)活動(dòng) 促銷計(jì)劃節(jié)點(diǎn)：客戶累計(jì)攻擊點(diǎn)：Open Day開盤日開盤日8月月節(jié)點(diǎn)：強(qiáng)銷準(zhǔn)備到位攻擊點(diǎn)：開盤活動(dòng)二次強(qiáng)銷37月節(jié)點(diǎn)：核心攻擊點(diǎn)：新一輪的銷售攻勢(shì)4.14.1、推廣計(jì)劃、推廣計(jì)劃第一階段第二階段第三階段第四階段保養(yǎng)活動(dòng)保養(yǎng)活動(dòng)12月月節(jié)點(diǎn)：節(jié)日客戶保養(yǎng)促銷攻擊點(diǎn)：活動(dòng)強(qiáng)銷活動(dòng)強(qiáng)銷活動(dòng)5月月節(jié)點(diǎn)：二次強(qiáng)銷攻擊點(diǎn)：活動(dòng)第四波攻擊高潮目標(biāo)：新形象啟動(dòng)時(shí)間：12年4-7月 （或根據(jù)銷售狀況）第二波攻擊高潮目標(biāo)：確立市場(chǎng)地位啟動(dòng)時(shí)間：8-9月 （開盤）第一波攻擊高潮目標(biāo)：市場(chǎng)預(yù)熱啟動(dòng)時(shí)間：7-8月推廣軸線推廣軸線時(shí)時(shí) 間：間：2010年年8-9月月 1011月月 1012年年2月月 12年年47月月 行銷力度曲線行銷力度曲線 成交狀況曲線成交狀況曲線 4.24.2、攻勢(shì)風(fēng)暴、攻勢(shì)風(fēng)暴第三波攻擊高潮目標(biāo)：強(qiáng)銷攻勢(shì)啟動(dòng)時(shí)間：1012年2月 簡歐風(fēng)格建筑，經(jīng)過改良的古典歐式主義風(fēng)格。繼承歐洲文化豐富的藝術(shù)底蘊(yùn)，開放、創(chuàng)新的設(shè)計(jì)思想及其尊貴的姿容，很好地糅合了簡約主義的利落、爽潔和傳統(tǒng)歐陸風(fēng)格的精致、華麗。這種時(shí)尚而富有內(nèi)涵的風(fēng)格正逐漸受到一些年輕新貴的追崇。 簡歐建筑風(fēng)格簡歐建筑風(fēng)格4.34.3、產(chǎn)品建議、產(chǎn)品建議建議立面采用歐式新簡約元素集合表達(dá)現(xiàn)代住宅建筑的基本構(gòu)成元素（觀景陽臺(tái)、凸窗、落地窗、構(gòu)架、墻體及屋面等），風(fēng)格簡捷明快，加以局部線條的點(diǎn)綴，體現(xiàn)高尚國際化住宅社區(qū)高貴典雅的特色 。外立面建議：外立面建議：歐式新簡約風(fēng)格歐式新簡約風(fēng)格側(cè)面客廳的弧型窗設(shè)計(jì)側(cè)面客廳的弧型窗設(shè)計(jì)充滿現(xiàn)代感的陽臺(tái)設(shè)計(jì)充滿現(xiàn)代感的陽臺(tái)設(shè)計(jì)建筑節(jié)點(diǎn)建議建筑節(jié)點(diǎn)建議源自南美的涂料源自南美的涂料STUCCOSTUCCO立面采用南美的涂料立面采用南美的涂料STUCCOSTUCCO，且有綠，且有綠色環(huán)保、歷久彌新的特點(diǎn)，完美呈現(xiàn)色環(huán)保、歷久彌新的特點(diǎn)，完美呈現(xiàn)天然拙樸的肌理質(zhì)感。天然拙樸的肌理質(zhì)感。入戶方式的建議入戶方式的建議住宅入口設(shè)計(jì)外部與內(nèi)部的切換體現(xiàn)私密性彰顯主人尊貴身份為在營銷過程中增強(qiáng)客戶體驗(yàn)，彰顯樓盤檔次，建議將單元大堂及首層電梯廳進(jìn)行精裝修，可對(duì)外稱“精裝修五星級(jí)酒店大堂”。主要從以下幾個(gè)方面著手：1、地面、墻身鋪石材配拼花圖案2、藝術(shù)天花吊頂并配精美吊燈3、藝術(shù)壁畫、精美工藝品點(diǎn)綴 4、掛設(shè)精美樓號(hào)牌5、轎廂內(nèi)設(shè)高檔裝修，門套為高級(jí)石材 精裝修大堂精裝修大堂五星五星級(jí)級(jí)酒店大堂酒店大堂五星五星級(jí)級(jí)酒店入口酒店入口入?yún)^(qū)大堂入?yún)^(qū)大堂精裝修電梯間精裝修電梯間u 多種小品形式，配合主題景 觀，或現(xiàn)代， 或古典，或童 真，或浪漫，提升社區(qū)品質(zhì)， 渲染社區(qū)情趣u 藝術(shù)路燈u 道路指示牌u 環(huán)保分類垃圾箱u 休憩觀雨亭（配置雙人座椅）精神堡壘精神堡壘精神堡壘精神堡壘利用地形高差，設(shè)計(jì)利用地形高差，設(shè)計(jì)完全自然采光通風(fēng)的完全自然采光通風(fēng)的景觀車庫景觀車庫 陽光，在這里可以流到地下。陽光，在這里可以流到地下。利用項(xiàng)目的小量園林與地下車庫結(jié)合，塑造陽光利用項(xiàng)目的小量園林與地下車庫結(jié)合，塑造陽光景觀車庫。景觀車庫。地下車庫地下車庫一、散熱均勻，溫差小，舒適健康二、 室內(nèi)空氣更加潔凈三、高效率節(jié)省能源四、減少噪音五、充分增加室內(nèi)空間利用率六、使用壽命長地?zé)岵膳責(zé)岵膳疞OW-E中空玻璃，通過降低室內(nèi)獲得的太陽能輻射熱，減少空調(diào)的復(fù)合實(shí)現(xiàn)節(jié)能。在東、南、西三個(gè)方向的窗戶安裝了LOW-E玻璃。 框窗采用斷冷熱橋技術(shù)的斷橋鋁合金窗。窗框分成三部分，外部鋁合金框、內(nèi)部鋁合金框及連接內(nèi)外框的中間芯子部分。中間芯子部分即為斷冷熱橋，克服了鋁合金的高導(dǎo)熱率，減少了能量損耗。 節(jié)能節(jié)能LOWELOWE玻璃玻璃斷橋鋁合金窗斷橋鋁合金窗n“下送上回下送上回”低速送風(fēng)方式低速送風(fēng)方式n保證新風(fēng)和廢氣的分離，控制室內(nèi)空氣流動(dòng)方向保證新風(fēng)和廢氣的分離，控制室內(nèi)空氣流動(dòng)方向n經(jīng)預(yù)處理后的新鮮空氣比室溫略低經(jīng)預(yù)處理后的新鮮空氣比室溫略低n自然沉積在下方形成自然沉積在下方形成“新風(fēng)湖新風(fēng)湖”淹沒人體淹沒人體n新鮮空氣順人體上升，經(jīng)呼吸變?yōu)閺U氣后經(jīng)上部排風(fēng)新鮮空氣順人體上升，經(jīng)呼吸變?yōu)閺U氣后經(jīng)上部排風(fēng)口排出口排出n人體人體2424小時(shí)呼吸新鮮空氣小時(shí)呼吸新鮮空氣n低速送風(fēng)，無噪聲、無氣流感、無揚(yáng)塵低速送風(fēng)，無噪聲、無氣流感、無揚(yáng)塵n樓頂設(shè)冷樓頂設(shè)冷/ /熱能量回收裝置，回收排出室外的冷熱能量回收裝置，回收排出室外的冷/ /熱熱能量能量n降低降低/ /升高引入的新風(fēng)溫度，節(jié)省新風(fēng)預(yù)冷升高引入的新風(fēng)溫度，節(jié)省新風(fēng)預(yù)冷/ /預(yù)熱成預(yù)熱成本本 高科技高科技 新風(fēng)系統(tǒng)新風(fēng)系統(tǒng)技術(shù)關(guān)鍵：采用技術(shù)關(guān)鍵：采用MOMAMOMA的新風(fēng)過濾系統(tǒng)，保持室內(nèi)恒溫恒濕。的新風(fēng)過濾系統(tǒng)，保持室內(nèi)恒溫恒濕。戶型建議戶型建議U5U5的五大優(yōu)勢(shì)：的五大優(yōu)勢(shì)：U-1U-1與傳統(tǒng)戶型直接進(jìn)入客廳相比，有獨(dú)立的內(nèi)外過渡空間，采用大理石地面，有效保證室內(nèi)空間清潔并設(shè)計(jì)舒適的尺度與通用性細(xì)節(jié)。玄關(guān)兩旁的收納系統(tǒng)分類細(xì)致，通過不同寬度與高度的空間分割可合理收納各類出入戶用品，特別設(shè)計(jì)的旋轉(zhuǎn)式鞋架，高低錯(cuò)落的13層放置空間，可擺放不同種類的鞋子約40雙，堪稱整個(gè)收納系統(tǒng)潛心之作。U-2U-2創(chuàng)意洗衣間一方面保持與起居室空間干濕分離，另一方面也帶來更強(qiáng)大的收納系統(tǒng)功能。洗衣間內(nèi)各種衣物與洗滌用品不但有各自獨(dú)立放置空間，同時(shí)預(yù)留出尺寸合理的洗衣機(jī)位置及折疊式熨斗的位置，創(chuàng)造出傳統(tǒng)戶型不可比擬的空間優(yōu)勢(shì)。U-3U-3根據(jù)人體視線角度考量設(shè)計(jì)的景觀窗，帶來通透空間的同時(shí)，也賦予廚房更多含義看得見美麗風(fēng)景的廚房，是對(duì)廚房忙碌主婦最好的犒賞；廚房的內(nèi)部設(shè)計(jì)，也充滿了人性化細(xì)節(jié)：內(nèi)藏式金屬拉籃、米箱、刀叉架、碗柜，不僅帶來廚房的整潔，其合理的功能搭配，讓備餐過程充滿舒適。一、戶型設(shè)計(jì)一、戶型設(shè)計(jì)參照萬科參照萬科U5U5標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)U5U5的五大優(yōu)勢(shì)：的五大優(yōu)勢(shì)：U-4U-4主臥特別設(shè)置步入式衣帽間，從功能出發(fā)的收納設(shè)計(jì)：大衣、上衣、褲架、領(lǐng)帶盒抽屜、擱板等考慮周全，尺寸經(jīng)過仔細(xì)研究，符合實(shí)際需要；折疊式鏡門與布面金屬框移門，增設(shè)梳妝功能，為生活所需考慮更多。U-5U-5特別設(shè)有分布于客廳與廚房的智能化識(shí)別系統(tǒng)與可視終端系統(tǒng)，皆與大堂入口處的監(jiān)視終端連接，值得一提的是，廚房可視終端系統(tǒng)同時(shí)具備可視對(duì)講、電話、電視、DVD等功能，不但為居住提供安全保障，更讓烹飪過程充滿樂趣，先進(jìn)科技的應(yīng)用，讓生活更舒適。戶型面積配比戶型面積配比面積區(qū)間（使用）面積區(qū)間（使用）戶型戶型約占比例約占比例2535 小一房一廳一衛(wèi)35%4560大一房一廳一衛(wèi)（小二房）45%6585 二房二廳一衛(wèi)（舒適二房）15%LOFT大一房一廳一衛(wèi)（小二房）5%戶型建議戶型建議戶型整體采用精品打主力的策略，即“人無我有，人有我優(yōu)。”和競(jìng)爭對(duì)手有重復(fù)的戶型設(shè)計(jì)，更需要出精品，這樣可以讓目標(biāo)客戶對(duì)本項(xiàng)目有更深刻的信任感。同時(shí)在于對(duì)手競(jìng)爭時(shí)，能占據(jù)到更主動(dòng)地位置。LOFTLOFT戶型設(shè)計(jì)要點(diǎn)建議戶型設(shè)計(jì)要點(diǎn)建議樓層布局：局部樓層（挑高一層為常規(guī)的樓層兩層） 層高：5.2米面積：主力戶型為50平方米左右；少量在65平方米左右設(shè)施配套：菜單式精裝修 建筑結(jié)構(gòu)：全框架結(jié)構(gòu) 內(nèi)部設(shè)施：衛(wèi)生間及廚房交樓標(biāo)準(zhǔn)打掉落地凸窗后的效果贈(zèng)送面積方法：贈(zèng)送面積方法：通過陽臺(tái)贈(zèng)送面積陽臺(tái)只計(jì)算一半建筑面積戶型靚點(diǎn)戶型靚點(diǎn)1、功能分區(qū)明顯，即動(dòng)靜分區(qū)、干濕分區(qū)、豬次（公用區(qū)和私人區(qū)）分區(qū)；2、入戶門最好不要正對(duì)客廳與衛(wèi)生間，獨(dú)立的餐廳，廚房為封閉式廚房，餐 廳與廚房相鄰；3、戶型設(shè)計(jì)盡可能的追求實(shí)用與觀景的結(jié)合；4、通風(fēng)采光性能良好，做到空氣對(duì)流順暢，明廚設(shè)計(jì)；5、景觀陽臺(tái)增強(qiáng)使用功能，如在某種程度充當(dāng)洗衣房，以滿足住戶日常生活 的需要；6、客廳、主臥盡量觀湖，客廳內(nèi)盡量少留門或者洞，保持客廳的使用完整性。7、LOFT客廳挑空，大廳作兩層落地玻璃窗觀景。8、每梯位電梯直入地下停車場(chǎng)，停車場(chǎng)進(jìn)入樓梯與電梯間設(shè)立大堂。其他建議其他建議二、產(chǎn)品細(xì)節(jié)：二、產(chǎn)品細(xì)節(jié)：可觀賞性的廚房、通透、采光、可觀景?？捎^賞性的廚房、通透、采光、可觀景。三、衛(wèi)生間三、衛(wèi)生間干濕分離干濕分離Thanks盛世聯(lián)合 項(xiàng)目的成功