倉儲物流用地政策分析北京仁達(dá)房地產(chǎn)評估北京仁達(dá)房地產(chǎn)評估 閆旭東閆旭東 主要內(nèi)容主要內(nèi)容倉儲物流用地倉儲物流用地相關(guān)政策倉儲物流用地面臨的主要問題倉儲物流用地開展政策分析物流企業(yè)的應(yīng)對策略一、倉儲物流用地一、倉儲物流用地倉儲物流用地倉儲物流用地物流用地是各種物流功能及設(shè)施的空間載體，涉及現(xiàn)有不同城市用地類型，承擔(dān)著運輸、存儲、裝卸搬運、包裝、流通加工、物流信息處理等多樣的功能。物流用地可分為物流通道用地和物流節(jié)點用地兩大類，其中物流節(jié)點用地倉儲物流用地是物流用地的主要用地類型在城市建設(shè)用地類別中，物流用地因其承擔(dān)的功能不同，由多種用地類型組合而成，包括：工業(yè)用地、倉儲用地、對外交通用地、公共設(shè)施用地，允許有少量住宅用地，也允許有市政工程設(shè)施用地、水面等其他用地。物流設(shè)施、物流功能及所屬城市建設(shè)用地主要類型物流設(shè)施、物流功能及所屬城市建設(shè)用地主要類型物流設(shè)施物流設(shè)施物流功能物流功能所屬城市建設(shè)用地類型所屬城市建設(shè)用地類型配送中心配送倉儲用地/商業(yè)用地包裝加工工業(yè)用地/倉儲用地/商業(yè)用地裝卸搬運倉儲用地/商業(yè)用地信息處理倉儲用地/商業(yè)用地批發(fā)市場流通商業(yè)用地裝卸搬運倉儲用地/商業(yè)用地倉庫儲存?zhèn)}儲用地流通倉儲用地裝卸搬運倉儲用地交通基礎(chǔ)設(shè)施運輸交通運輸用地/道路廣場用地貨運站場裝卸搬運交通運輸用地/倉儲用地貨場、堆場儲存?zhèn)}儲用地/交通運輸用地辦公、貿(mào)易、咨詢公共管理與公共服務(wù)設(shè)施用地/特殊用地倉儲物流用地倉儲物流用地二、倉儲物流用地相關(guān)政策二、倉儲物流用地相關(guān)政策2020* * *年年1212月月3131日，日，? ?國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定?推進(jìn)土推進(jìn)土地資源的市場化配置，經(jīng)營性根底設(shè)施用地要逐步實行有償使用地資源的市場化配置，經(jīng)營性根底設(shè)施用地要逐步實行有償使用2020* * *年年8 8月月3131日，日，? ?國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知?工業(yè)用地工業(yè)用地必須采用招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓必須采用招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓2020* * *年年1212月國土資源部下發(fā)的月國土資源部下發(fā)的? ?關(guān)于發(fā)布實施全國工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)關(guān)于發(fā)布實施全國工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)的通知準(zhǔn)的通知?今后出讓工業(yè)用地時不再采取協(xié)議方式，而必須通過招標(biāo)今后出讓工業(yè)用地時不再采取協(xié)議方式，而必須通過招標(biāo)、拍賣、掛牌的方式、拍賣、掛牌的方式2020* * *年年9 9月，國土資源部月，國土資源部? ?招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定?對招、拍、掛出讓的原那么、范圍、程序、法律責(zé)任均進(jìn)行了系統(tǒng)規(guī)定對招、拍、掛出讓的原那么、范圍、程序、法律責(zé)任均進(jìn)行了系統(tǒng)規(guī)定20212021年年1 1月月3 3日，日，? ?國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知?審查調(diào)整各類審查調(diào)整各類相關(guān)規(guī)劃和用地標(biāo)準(zhǔn)；提高建設(shè)用地利用效率；發(fā)揮市場配置土地資源作相關(guān)規(guī)劃和用地標(biāo)準(zhǔn)；提高建設(shè)用地利用效率；發(fā)揮市場配置土地資源作用，嚴(yán)格落實工業(yè)和經(jīng)營性用地招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度用，嚴(yán)格落實工業(yè)和經(jīng)營性用地招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度倉儲物流用地相關(guān)政策倉儲物流用地相關(guān)政策 供地政策供地政策2020* * *年年1111月月7 7日財政部日財政部 國土資源部國土資源部 中國人民銀行聯(lián)合下發(fā)的中國人民銀行聯(lián)合下發(fā)的? ?關(guān)于調(diào)整新關(guān)于調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費政策等問題的通知增建設(shè)用地土地有償使用費政策等問題的通知?從從2020* * *年年1 1月月1 1日起，新日起，新批準(zhǔn)新增建設(shè)用地的土地有償使用費征收標(biāo)準(zhǔn)在原有根底上提高批準(zhǔn)新增建設(shè)用地的土地有償使用費征收標(biāo)準(zhǔn)在原有根底上提高1 1倍；倍；2020* * *年年1212月月3131日，國務(wù)院關(guān)于修改日，國務(wù)院關(guān)于修改? ?中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例例? ?的決定的決定2020* * *年年1 1月月1 1日起，城鎮(zhèn)土地使用稅的稅額標(biāo)準(zhǔn)在日起，城鎮(zhèn)土地使用稅的稅額標(biāo)準(zhǔn)在19881988年暫行年暫行條例規(guī)定的根底上將提高兩倍；條例規(guī)定的根底上將提高兩倍；2020* * *年年1212月月1 1日，國務(wù)院日，國務(wù)院? ?中華人民共和國耕地占用稅暫行條例中華人民共和國耕地占用稅暫行條例?將耕地將耕地占用稅稅額上調(diào)至原來的占用稅稅額上調(diào)至原來的4 4倍，對占用根本農(nóng)田的，在此根底上再提高倍，對占用根本農(nóng)田的，在此根底上再提高50%50%的稅額；的稅額；19861986年年9 9月月1515日，國務(wù)院日，國務(wù)院? ?中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例?房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除房產(chǎn)原值一次減除1010至至3030后的余值計算繳納，稅率為后的余值計算繳納，稅率為1.21.2；房產(chǎn)出租；房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)，稅率為的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)，稅率為1212倉儲物流用地相關(guān)政策倉儲物流用地相關(guān)政策 相關(guān)土地稅費政策相關(guān)土地稅費政策 三、倉儲物流用地面臨的主要問題三、倉儲物流用地面臨的主要問題目前倉儲物流新增用地供給缺乏成為制約物流產(chǎn)業(yè)開展的重要瓶頸。倉儲物流用地面臨的主要問題倉儲物流用地面臨的主要問題物流企業(yè)取得土地的難度增大取得土地的難度增大 倉儲物流現(xiàn)有存量用地實際利用局部可以、局部勉 強(qiáng)、 局部不能滿足現(xiàn)代物流用地的需求。土地政策緊縮、土地供求關(guān)系日趨緊張倉儲物流用地面臨的主要問題倉儲物流用地面臨的主要問題 物流用地供給緊張物流用地供給緊張 本數(shù)據(jù)來自國土資源部網(wǎng)站物流用地的需求日益增大國內(nèi)物流行業(yè)的快速開展帶動物流用地的需求 我國物流業(yè)已進(jìn)入快速增長時期，而物流業(yè)的擴(kuò)張必然要求物流地產(chǎn)等配套設(shè)施同步開展,特別是對高標(biāo)準(zhǔn)倉儲的需求急劇增加。而我國真正符合需要的倉儲設(shè)施還相當(dāng)匱乏,遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足現(xiàn)代物流需求。倉儲物流用地面臨的主要問題倉儲物流用地面臨的主要問題 物流用地供給緊張物流用地供給緊張 物流用地的需求日益增大外資企業(yè)在中國快速開展的需求，需要租用大量的倉儲設(shè)施 目前很多外資企業(yè)，如陶氏化學(xué),荷蘭貯罐公司Vopak，世界上最主要的農(nóng)業(yè)機(jī)械和物料裝卸機(jī)械制造商之一杰西博工程機(jī)械(上海),軟件開發(fā)商Sybase、美國EA、雅詩蘭黛集團(tuán)、達(dá)能乳制品等都投巨資重點投資在國內(nèi)市場。 這些外資企業(yè)為了到達(dá)在中國快速開展布點、經(jīng)營和控制風(fēng)險的目的，一般會選擇租用倉儲設(shè)施，而非自建。倉儲物流用地面臨的主要問題倉儲物流用地面臨的主要問題 物流用地供給緊張物流用地供給緊張 目前物流存儲空間缺乏 對于國內(nèi)物流倉儲空間，世邦魏理仕研究報告顯示，中國5.5億平方米的存儲空間中，只有580萬平方米可以算得上是“甲級現(xiàn)代物流設(shè)施。中國的人均存儲空間僅為0.41平方米，是香港、日本和美國人均水平的十分之一。這一數(shù)字反映出中國目前所面臨的較為嚴(yán)重的存儲空間缺乏問題。倉儲物流用地面臨的主要問題倉儲物流用地面臨的主要問題 物流用地供給緊張物流用地供給緊張 倉儲物流用地取得的方式 國有土地協(xié)議出讓、招拍掛、收購、企業(yè)并購重組、租賃 倉儲物流用地面臨的主要問題倉儲物流用地面臨的主要問題物流企業(yè)取得土地的困難增大物流企業(yè)取得土地的困難增大 集體建設(shè)用地租賃、企業(yè)并購重組、聯(lián)營倉儲物流用地難以取得的原因：倉儲物流用地難以取得的原因： 新增建設(shè)用地必須符合土地利用總體規(guī)劃和年度供地方新增建設(shè)用地必須符合土地利用總體規(guī)劃和年度供地方案安排案安排倉儲物流用地面臨的主要問題倉儲物流用地面臨的主要問題物流企業(yè)取得土地的困難增大物流企業(yè)取得土地的困難增大 相對于住宅、商業(yè)用地的競爭，處于劣勢相對于住宅、商業(yè)用地的競爭，處于劣勢 由于工業(yè)倉儲用地所獲取的價值遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于住宅或商業(yè)由于工業(yè)倉儲用地所獲取的價值遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于住宅或商業(yè)用地，所以在規(guī)劃新開發(fā)區(qū)時，相比工業(yè)倉儲用地，地方政用地，所以在規(guī)劃新開發(fā)區(qū)時，相比工業(yè)倉儲用地，地方政府一般更愿意分配土地作為住宅及商業(yè)規(guī)劃區(qū)。即使在工業(yè)和高府一般更愿意分配土地作為住宅及商業(yè)規(guī)劃區(qū)。即使在工業(yè)和高科技園區(qū)，能夠帶來收入和增加就業(yè)時機(jī)的工程也主要是園區(qū)的科技園區(qū)，能夠帶來收入和增加就業(yè)時機(jī)的工程也主要是園區(qū)的辦公樓、工廠和研發(fā)設(shè)施。另一方面，開發(fā)存儲設(shè)施能夠直接帶辦公樓、工廠和研發(fā)設(shè)施。另一方面，開發(fā)存儲設(shè)施能夠直接帶來的業(yè)務(wù)流程和就業(yè)時機(jī)增加極其有限。在很多情況下，物流設(shè)來的業(yè)務(wù)流程和就業(yè)時機(jī)增加極其有限。在很多情況下，物流設(shè)施均被視為配套效勞。施均被視為配套效勞。倉儲物流用地難以取得的原因倉儲物流用地難以取得的原因： 倉儲物流用地面臨的主要問題倉儲物流用地面臨的主要問題物流企業(yè)取得土地的困難增大物流企業(yè)取得土地的困難增大 物流企業(yè)在與生產(chǎn)企業(yè)競爭土地時，往往處于劣勢物流企業(yè)在與生產(chǎn)企業(yè)競爭土地時，往往處于劣勢 各級地方政府往往更注重工程的投資強(qiáng)度，對那各級地方政府往往更注重工程的投資強(qiáng)度，對那些投資大、產(chǎn)值高、效益好、稅收多的生產(chǎn)性行業(yè)將會些投資大、產(chǎn)值高、效益好、稅收多的生產(chǎn)性行業(yè)將會優(yōu)先考慮；而倉儲工程由于在直接產(chǎn)出和稅收奉獻(xiàn)等方優(yōu)先考慮；而倉儲工程由于在直接產(chǎn)出和稅收奉獻(xiàn)等方面對地方財政的奉獻(xiàn)相對較小，并且占地規(guī)模大、投資面對地方財政的奉獻(xiàn)相對較小，并且占地規(guī)模大、投資回收期長，因此物流企業(yè)在競地時也往往處于劣勢?；厥掌陂L，因此物流企業(yè)在競地時也往往處于劣勢。須通過招標(biāo)、拍賣、掛牌等方式取得；倉儲物流用地面臨的主要問題倉儲物流用地面臨的主要問題土地取得本錢越來越高土地取得本錢越來越高 工業(yè)用地最低出讓價標(biāo)準(zhǔn)的限制；倉儲物流用地的用途多樣倉儲用地、商業(yè)用地、交通運輸用地等，界定還不清晰，使得取得本錢大不相同，土地取得本錢投入多土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)提高；倉儲物流用地面臨的主要問題倉儲物流用地面臨的主要問題土地取得本錢越來越高土地取得本錢越來越高 本數(shù)據(jù)來自國土資源部網(wǎng)站倉儲物流用地面臨的主要問題倉儲物流用地面臨的主要問題土地取得本錢越來越高土地取得本錢越來越高 本數(shù)據(jù)來自國土資源部網(wǎng)站城鎮(zhèn)土地使用稅及房產(chǎn)稅等保有環(huán)節(jié)需繳納的稅費，使得倉儲物流用地及倉儲物業(yè)持有本錢增加，同時，倉儲物業(yè)租金也普遍升高。 倉儲物流用地面臨的主要問題倉儲物流用地面臨的主要問題倉儲物流房地產(chǎn)持有本錢增加，物流物業(yè)租金增加倉儲物流房地產(chǎn)持有本錢增加，物流物業(yè)租金增加 倉儲物流用地整體利用率不高，倉儲空置率較高倉儲物流用地整體利用率不高，倉儲空置率較高 四、倉儲物流用地開展政策分析四、倉儲物流用地開展政策分析 ? ?物流業(yè)調(diào)整和振興方案物流業(yè)調(diào)整和振興方案? ?的發(fā)布促進(jìn)了物流業(yè)的開展的發(fā)布促進(jìn)了物流業(yè)的開展 2021 2021年年3 3月，國務(wù)院印發(fā)月，國務(wù)院印發(fā)? ?物流業(yè)調(diào)整和振興方案物流業(yè)調(diào)整和振興方案? ?之后，之后，物流業(yè)快速開展，產(chǎn)業(yè)開展水平不斷提升。全國各地區(qū)、各部門物流業(yè)快速開展，產(chǎn)業(yè)開展水平不斷提升。全國各地區(qū)、各部門積極行動、密切配合，出臺多項政策措施支持物流業(yè)調(diào)整振興。積極行動、密切配合，出臺多項政策措施支持物流業(yè)調(diào)整振興。國家發(fā)改委會同有關(guān)部門制定了國家發(fā)改委會同有關(guān)部門制定了? ?落實物流業(yè)調(diào)整和振興規(guī)劃部落實物流業(yè)調(diào)整和振興規(guī)劃部門分工方案門分工方案? ?，建立了由，建立了由3333個部門參加的物流業(yè)調(diào)整振興規(guī)劃實個部門參加的物流業(yè)調(diào)整振興規(guī)劃實施工作小組，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)落實物流業(yè)調(diào)整和振興規(guī)劃實施中的有關(guān)施工作小組，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)落實物流業(yè)調(diào)整和振興規(guī)劃實施中的有關(guān)問題。問題。倉儲物流用地開展政策分析倉儲物流用地開展政策分析國家對于物流產(chǎn)業(yè)給予政策上的支持國家對于物流產(chǎn)業(yè)給予政策上的支持 國家國家“十二五規(guī)劃對物流產(chǎn)業(yè)的影響十二五規(guī)劃對物流產(chǎn)業(yè)的影響 “十二五規(guī)劃中提出十二五規(guī)劃中提出 “加快開展效勞業(yè)，把推動效勞業(yè)大加快開展效勞業(yè)，把推動效勞業(yè)大開展作為產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化的戰(zhàn)略重點，物流業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的加速開展作為產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化的戰(zhàn)略重點，物流業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的加速器，將迎來新的開展機(jī)遇期；器，將迎來新的開展機(jī)遇期； “十二五期間，國家將制定十二五期間，國家將制定?物流業(yè)開展中長期規(guī)劃物流業(yè)開展中長期規(guī)劃2021-2021年年?，在此期間，物流業(yè)將在調(diào)整振興根底上進(jìn)一步夯，在此期間，物流業(yè)將在調(diào)整振興根底上進(jìn)一步夯實產(chǎn)業(yè)根底，步入快速開展新階段；實產(chǎn)業(yè)根底，步入快速開展新階段；國務(wù)院總理溫家寶2022年6月8日主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，研究部署進(jìn)一步促進(jìn)物流業(yè)健康開展等工作，會上提出八項物流業(yè)配套政策措施，特別提出要加大對物流業(yè)的土地政策支持力度：減輕物流企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)，完善大宗商品倉儲設(shè)施用地的土地使用稅政策；科學(xué)制定物流園區(qū)開展規(guī)劃，對納入規(guī)劃的物流園區(qū)用地給予重點保障；支持將工業(yè)企業(yè)舊廠房、倉庫和存量土地資源用于開展物流業(yè)。倉儲物流用地開展政策分析倉儲物流用地開展政策分析國家對于物流產(chǎn)業(yè)給予政策上的支持國家對于物流產(chǎn)業(yè)給予政策上的支持 福建省福建省 2021 2021年年3 3月月2424日，日，? ?福建省促進(jìn)現(xiàn)代物流業(yè)開展條例草案福建省促進(jìn)現(xiàn)代物流業(yè)開展條例草案? ?提交福建提交福建省十一屆人大常委會第十四次會議審議，這是全國率先提交人大審議的促省十一屆人大常委會第十四次會議審議，這是全國率先提交人大審議的促進(jìn)物流業(yè)開展專項地方性法規(guī)。該法規(guī)草案設(shè)置了進(jìn)物流業(yè)開展專項地方性法規(guī)。該法規(guī)草案設(shè)置了“扶持與保障專章，扶持與保障專章，在用地方面，給予物流企業(yè)諸多優(yōu)惠：在用地方面，給予物流企業(yè)諸多優(yōu)惠：1 1重點培育和扶持的物流企業(yè)物流工程用地、為生產(chǎn)配套的倉儲物流工程重點培育和扶持的物流企業(yè)物流工程用地、為生產(chǎn)配套的倉儲物流工程用地，享受工業(yè)用地政策；用地，享受工業(yè)用地政策；2 2重點物流建設(shè)工程新增建設(shè)用地，在本地區(qū)土地儲藏或土地利用年度方重點物流建設(shè)工程新增建設(shè)用地，在本地區(qū)土地儲藏或土地利用年度方案指標(biāo)內(nèi)安排；案指標(biāo)內(nèi)安排；3 3物流工程的國有建設(shè)用地使用權(quán)，可以依法采取出讓、租賃、作價出資物流工程的國有建設(shè)用地使用權(quán)，可以依法采取出讓、租賃、作價出資或入股的方式提供；或入股的方式提供；4 4物流建設(shè)工程用地出讓年限可在法定最高年限范圍內(nèi)按需設(shè)定，土地出物流建設(shè)工程用地出讓年限可在法定最高年限范圍內(nèi)按需設(shè)定，土地出讓金按照土地出讓合同約定的期限和方式繳納；讓金按照土地出讓合同約定的期限和方式繳納；5 5物流企業(yè)通過租賃方式取得國有建設(shè)用地使用權(quán)的，可逐年繳納租金；物流企業(yè)通過租賃方式取得國有建設(shè)用地使用權(quán)的，可逐年繳納租金；6 6經(jīng)批準(zhǔn)開山填海整治的土地和改造的廢棄土地，可按照優(yōu)先和優(yōu)惠的原經(jīng)批準(zhǔn)開山填海整治的土地和改造的廢棄土地，可按照優(yōu)先和優(yōu)惠的原那么用于開展物流業(yè)，具體優(yōu)惠方法由省政府制定。那么用于開展物流業(yè)，具體優(yōu)惠方法由省政府制定。倉儲物流用地開展政策分析倉儲物流用地開展政策分析各地方政府興建物流園區(qū)，并在用地政策上給予優(yōu)惠各地方政府興建物流園區(qū)，并在用地政策上給予優(yōu)惠 廣東省廣東省 為了貫徹落實為了貫徹落實? ?中共廣東省委、廣東省人民政府關(guān)于大力開展現(xiàn)代流通業(yè)的意見中共廣東省委、廣東省人民政府關(guān)于大力開展現(xiàn)代流通業(yè)的意見? ?粵發(fā)粵發(fā)2020* * *1 1號精神，加強(qiáng)用地管理，支持現(xiàn)代流通業(yè)開展，廣東省政府發(fā)文為物流企業(yè)號精神，加強(qiáng)用地管理，支持現(xiàn)代流通業(yè)開展，廣東省政府發(fā)文為物流企業(yè)用地提供優(yōu)惠政策：用地提供優(yōu)惠政策：1 1列入省規(guī)劃并由省立項的大型物流基地以下簡稱基地，屬于新增建設(shè)用地，所需列入省規(guī)劃并由省立項的大型物流基地以下簡稱基地，屬于新增建設(shè)用地，所需用地指標(biāo)由省安排；用地指標(biāo)由省安排；2 2在基地內(nèi)設(shè)立的物流配送中心和物流企業(yè)，其新增建設(shè)用地按倉儲工業(yè)用地實行在基地內(nèi)設(shè)立的物流配送中心和物流企業(yè)，其新增建設(shè)用地按倉儲工業(yè)用地實行有償使用，土地使用權(quán)出讓金和市政根底設(shè)施配套費按當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)下限征收；有償使用，土地使用權(quán)出讓金和市政根底設(shè)施配套費按當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)下限征收；3 3企業(yè)以原劃撥土地為引進(jìn)資金和設(shè)備建設(shè)物流配送中心，可按規(guī)定補(bǔ)交最低標(biāo)準(zhǔn)的土企業(yè)以原劃撥土地為引進(jìn)資金和設(shè)備建設(shè)物流配送中心，可按規(guī)定補(bǔ)交最低標(biāo)準(zhǔn)的土地使用權(quán)出讓金后，將土地使用權(quán)作為法人資產(chǎn)作價出資；地使用權(quán)出讓金后，將土地使用權(quán)作為法人資產(chǎn)作價出資；4 4企業(yè)經(jīng)批準(zhǔn)以原劃撥土地自行改造為物流配送中心，凡未涉及產(chǎn)權(quán)變更、轉(zhuǎn)讓可出租企業(yè)經(jīng)批準(zhǔn)以原劃撥土地自行改造為物流配送中心，凡未涉及產(chǎn)權(quán)變更、轉(zhuǎn)讓可出租的，免予繳納土地出讓金；的，免予繳納土地出讓金；5 5企業(yè)經(jīng)批準(zhǔn)對舊倉庫等設(shè)施進(jìn)行易地改造，新建物流配送中心時，原土地由政府依法企業(yè)經(jīng)批準(zhǔn)對舊倉庫等設(shè)施進(jìn)行易地改造，新建物流配送中心時，原土地由政府依法收回后重新出讓，所得出讓金返還企業(yè)用于抵繳新建物流配送中心應(yīng)繳的土地出讓金收回后重新出讓，所得出讓金返還企業(yè)用于抵繳新建物流配送中心應(yīng)繳的土地出讓金超出局部不返還；超出局部不返還；6 6國有流通企業(yè)改組前資不抵債的，可將劃撥土地補(bǔ)辦出讓手續(xù)，補(bǔ)交土地出讓金后，國有流通企業(yè)改組前資不抵債的，可將劃撥土地補(bǔ)辦出讓手續(xù)，補(bǔ)交土地出讓金后，作價進(jìn)入企業(yè)總資產(chǎn)作價進(jìn)入企業(yè)總資產(chǎn) 按照有關(guān)規(guī)定，國有流通企業(yè)改革改組改造包括實行公司制改造，發(fā)起組建股份公按照有關(guān)規(guī)定，國有流通企業(yè)改革改組改造包括實行公司制改造，發(fā)起組建股份公司、改組為全體職工持股的有限責(zé)任公司以及公司合并、分立等引起土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移司、改組為全體職工持股的有限責(zé)任公司以及公司合并、分立等引起土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，辦理土地使用權(quán)處置手續(xù)后不作為土地使用權(quán)交易處理。的，辦理土地使用權(quán)處置手續(xù)后不作為土地使用權(quán)交易處理。倉儲物流用地開展政策分析倉儲物流用地開展政策分析各地方政府興建物流園區(qū)，并在用地政策上給予優(yōu)惠各地方政府興建物流園區(qū)，并在用地政策上給予優(yōu)惠 上海上海 1 1保障土地供給。對物流、研發(fā)、設(shè)計等生產(chǎn)性效勞業(yè)工程的用地優(yōu)先供給，確保工程落地；保障土地供給。對物流、研發(fā)、設(shè)計等生產(chǎn)性效勞業(yè)工程的用地優(yōu)先供給，確保工程落地； 2 2重點建設(shè)物流基地。采取上海市政府與交通集團(tuán)、區(qū)政府共同出資成立開發(fā)公司，由開發(fā)公司重點建設(shè)物流基地。采取上海市政府與交通集團(tuán)、區(qū)政府共同出資成立開發(fā)公司，由開發(fā)公司負(fù)責(zé)園區(qū)規(guī)劃、土地開發(fā)和招商引資的模式，重點建設(shè)外高橋物流園區(qū)、深水港物流園區(qū)和西北綜負(fù)責(zé)園區(qū)規(guī)劃、土地開發(fā)和招商引資的模式，重點建設(shè)外高橋物流園區(qū)、深水港物流園區(qū)和西北綜合物流園區(qū)重點物流基地。合物流園區(qū)重點物流基地。北京北京 積極推動物流園區(qū)建設(shè)。采取市政府統(tǒng)一規(guī)劃布局、區(qū)政府積極推動建設(shè)的模式，積極引進(jìn)積極推動物流園區(qū)建設(shè)。采取市政府統(tǒng)一規(guī)劃布局、區(qū)政府積極推動建設(shè)的模式，積極引進(jìn)物流企業(yè)進(jìn)駐物流園區(qū)。物流企業(yè)進(jìn)駐物流園區(qū)。南京南京 1 1加快物流基地建設(shè)。堅持以市場為導(dǎo)向、企業(yè)為主體，政府通過規(guī)劃、優(yōu)惠政策、財政資金引加快物流基地建設(shè)。堅持以市場為導(dǎo)向、企業(yè)為主體，政府通過規(guī)劃、優(yōu)惠政策、財政資金引導(dǎo)等手段吸引企業(yè)進(jìn)駐龍?zhí)?、祿口和丁家莊三大物流基地。導(dǎo)等手段吸引企業(yè)進(jìn)駐龍?zhí)丁⒌摽诤投〖仪f三大物流基地。 2 2拓展物流業(yè)開展空間。按照全市現(xiàn)代化物流業(yè)開展規(guī)劃，優(yōu)先對物流園區(qū)、物流中心用地進(jìn)行拓展物流業(yè)開展空間。按照全市現(xiàn)代化物流業(yè)開展規(guī)劃，優(yōu)先對物流園區(qū)、物流中心用地進(jìn)行規(guī)劃預(yù)留。物流園區(qū)建設(shè)需要占用耕地的，優(yōu)先安排用地方案，解決耕地占補(bǔ)平衡指標(biāo)。規(guī)劃預(yù)留。物流園區(qū)建設(shè)需要占用耕地的，優(yōu)先安排用地方案，解決耕地占補(bǔ)平衡指標(biāo)。倉儲物流用地開展政策分析倉儲物流用地開展政策分析各地方政府興建物流園區(qū)，并在用地政策上給予優(yōu)惠各地方政府興建物流園區(qū)，并在用地政策上給予優(yōu)惠 重慶重慶 重慶市重慶市2020* * *年年7 7月印發(fā)了月印發(fā)了? ?重慶市人民政府關(guān)于加快現(xiàn)代物流業(yè)開展的意見重慶市人民政府關(guān)于加快現(xiàn)代物流業(yè)開展的意見? ?。具體的扶。具體的扶持政策有：持政策有：1 1實施物流工程用地優(yōu)惠政策。對列入重慶市實施物流工程用地優(yōu)惠政策。對列入重慶市“十一五規(guī)劃的物流基地和重點物流業(yè)工十一五規(guī)劃的物流基地和重點物流業(yè)工程優(yōu)先保障用地，其用地和各種規(guī)費按照工業(yè)園區(qū)用地政策執(zhí)行，免收配套費；程優(yōu)先保障用地，其用地和各種規(guī)費按照工業(yè)園區(qū)用地政策執(zhí)行，免收配套費；2 2土地出讓金按照工業(yè)用地標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；土地出讓金按照工業(yè)用地標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；3 3建立了稅費優(yōu)惠政策和快速審批機(jī)制。建立了稅費優(yōu)惠政策和快速審批機(jī)制。倉儲物流用地開展政策分析倉儲物流用地開展政策分析各地方政府興建物流園區(qū)，并在用地政策上給予優(yōu)惠各地方政府興建物流園區(qū)，并在用地政策上給予優(yōu)惠 成都成都 目前成都出臺促進(jìn)物流業(yè)開展的相關(guān)政策文件有：目前成都出臺促進(jìn)物流業(yè)開展的相關(guān)政策文件有：? ?成都市現(xiàn)代物流業(yè)開展規(guī)劃綱要成都市現(xiàn)代物流業(yè)開展規(guī)劃綱要? ?成府發(fā)【成府發(fā)【2020* * *】4747號號? ?成都市人民政府關(guān)于加快推進(jìn)現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)開展的意見成都市人民政府關(guān)于加快推進(jìn)現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)開展的意見? ?成府發(fā)【成府發(fā)【2020* * *】3838號號? ?成都市現(xiàn)代物流工程用地實施意見成都市現(xiàn)代物流工程用地實施意見? ?成辦發(fā)【成辦發(fā)【2020* * *】8 8號號? ?成都市重點現(xiàn)代物流工程確認(rèn)暫行實施方法成都市重點現(xiàn)代物流工程確認(rèn)暫行實施方法? ?成物流辦【成物流辦【2020* * *】1111號號 物流集中開展區(qū)用地優(yōu)惠政策有：物流集中開展區(qū)用地優(yōu)惠政策有：用地按工業(yè)工程以協(xié)議方式轉(zhuǎn)讓；用地按工業(yè)工程以協(xié)議方式轉(zhuǎn)讓；土地出讓金、土地增值收益全額返還用于集中開展區(qū)的根底設(shè)施建設(shè)；土地出讓金、土地增值收益全額返還用于集中開展區(qū)的根底設(shè)施建設(shè)；報建費減半；報建費減半；實施土地滾動儲藏制度、確保物流工程用地的及時供給。實施土地滾動儲藏制度、確保物流工程用地的及時供給。倉儲物流用地開展政策分析倉儲物流用地開展政策分析各地方政府興建物流園區(qū)，并在用地政策上給予優(yōu)惠各地方政府興建物流園區(qū)，并在用地政策上給予優(yōu)惠 五、物流企業(yè)的應(yīng)對策略五、物流企業(yè)的應(yīng)對策略 物流園區(qū)作為物流企業(yè)業(yè)務(wù)活動的主要載體，是一種集約化使用土地的物流根底設(shè)施。物流園區(qū)能夠在有限的土地上建設(shè)功能更加齊全、運營更加有效、產(chǎn)出更高的物流設(shè)施。如能夠在土地面積一定的情況下，使庫房的建筑密度更高、道路通行能力更強(qiáng)、站臺庫數(shù)量更多、起重設(shè)備更加先進(jìn)、業(yè)務(wù)調(diào)度更為科學(xué)、信息平臺功能更為完善。物流企業(yè)應(yīng)充分利用物流園區(qū)的優(yōu)勢，以減少對于土地資源的占用。 從企業(yè)經(jīng)營的角度來看，物流企業(yè)入駐政府規(guī)劃的物流園區(qū)不僅可以節(jié)省局部土地購置費，而且還可以有效地躲避經(jīng)營風(fēng)險。這是因為： 1物流園區(qū)一般規(guī)劃與管理較為科學(xué)，可以為區(qū)內(nèi)企業(yè)提供財稅、融資、通關(guān)等方面的優(yōu)惠，企業(yè)可以降低企業(yè)經(jīng)營本錢； 2物流企業(yè)可以根據(jù)物流園區(qū)布局合理且定位清晰的特點以及自身的業(yè)務(wù)特點，有針對性地開展獨具特色的物流業(yè)務(wù)，提高自身的核心競爭力； 3物流園區(qū)內(nèi)企業(yè)的集群效應(yīng)可以極大提升企業(yè)的知名度和影響力。物流企業(yè)的應(yīng)對策略物流企業(yè)的應(yīng)對策略充分利用物流園區(qū)集約化使用土地的優(yōu)勢充分利用物流園區(qū)集約化使用土地的優(yōu)勢 充分利用城市不同區(qū)域的土地差價，合理地選擇企業(yè)庫房用地。 1購置新建倉庫用地時，盡量選擇地價相對較低、地源充足的城市郊區(qū)； 2采用土地置換的方式重新建設(shè)企業(yè)倉庫； 一些傳統(tǒng)倉儲企業(yè)的倉儲設(shè)施位于城市的中心地帶，限制了企業(yè)倉儲能力的擴(kuò)充，嚴(yán)重影響貨物的集散。因此企業(yè)可以采用土地置換的方式在郊外重新選址建庫，退內(nèi)進(jìn)外，以降低土地購置的巨大本錢； 3對企業(yè)物流網(wǎng)絡(luò)節(jié)點科學(xué)布局； 例如一些實力較強(qiáng)的企業(yè)可以利用中西部地區(qū)的土地、稅收等方面的優(yōu)惠政策，將企業(yè)物流網(wǎng)絡(luò)的節(jié)點布局逐步由長三角、珠三角以及環(huán)渤海等經(jīng)濟(jì)興旺地區(qū)向中西部地區(qū)的城市擴(kuò)展，從整體上降低企業(yè)的經(jīng)營本錢。物流企業(yè)的應(yīng)對策略物流企業(yè)的應(yīng)對策略合理進(jìn)行企業(yè)倉儲庫房選址合理進(jìn)行企業(yè)倉儲庫房選址 物流企業(yè)特別是倉儲企業(yè)要改變過去過分依靠消耗土地資源、不重視土地利用效率的觀念，注重土地資源節(jié)約，挖掘現(xiàn)有用地潛力，盡可能提高土地資源的利用率。通過合理規(guī)劃和科學(xué)管理，提高企業(yè)現(xiàn)有倉庫的運作效率;充分利用自己的舊廠房、舊場地等閑置土地資源，盡可能地防止購置新土地來建設(shè)庫房，以壓縮企業(yè)整體經(jīng)營本錢；改造原有庫房，提高庫房土地及空間的利用率。如建造多層樓庫或高架立體庫，提高庫房的建筑密度，啟用先進(jìn)的自動化作業(yè)設(shè)備。物流企業(yè)的應(yīng)對策略物流企業(yè)的應(yīng)對策略提高既有土地資源利用效率提高既有土地資源利用效率 物流企業(yè)的應(yīng)對策略物流企業(yè)的應(yīng)對策略合理選擇擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模的方式合理選擇擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模的方式 收購國有土地兼并租賃租賃集體土地并購聯(lián)營謝 謝9、 人的價值，在招收誘惑的一瞬間被決定。22.2.2222.2.22Tuesday, February 22, 202210、低頭要有勇氣，抬頭要有低氣。21:44:3721:44:3721:442/22/2022 9:44:37 PM11、人總是珍惜為得到。22.2.2221:44:3721:44Feb-2222-Feb-2212、人亂于心，不寬余請。21:44:3721:44:3721:44Tuesday, February 22, 202213、生氣是拿別人做錯的事來懲罰自己。22.2.2222.2.2221:44:3721:44:37February 22, 202214、抱最大的希望，作最大的努力。2022年2月22日星期二下午9時44分37秒21:44:3722.2.2215、一個人炫耀什么，說明他內(nèi)心缺少什么。2022年2月下午9時44分22.2.2221:44February 22, 202216、業(yè)余生活要有意義，不要越軌。2022年2月22日星期二21時44分37秒21:44:3722 February 202217、一個人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。下午9時44分37秒下午9時44分21:44:3722.2.22謝謝收看