北京*房地產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司 地址: 北京市海淀區(qū)知春路6號(hào)(錦秋國(guó)際大廈)A13室 電話:82800836 圖文傳真:82800107房 地 產(chǎn) 估 價(jià) 報(bào) 告項(xiàng)目名稱 ：北京市朝陽(yáng)區(qū)定福莊西街甲1號(hào)樓10門301號(hào)房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告委 托 方 ：苗琪 女士受托估價(jià)方：北京*房地產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司估價(jià)人員 : 王運(yùn)紅、鄒滄桑估價(jià)日期 ：二九年一月三日至二九年一月五日估價(jià)報(bào)告編號(hào): *2009房估字第002號(hào) 第7頁(yè) 共41頁(yè)目 錄致委托方函1估價(jià)師聲明3估價(jià)的假設(shè)和限制條件4房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告6一、委托估價(jià)方6二、受托估價(jià)方6三、估價(jià)對(duì)象6四、估價(jià)目的8五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)8六、價(jià)值定義8七、估價(jià)依據(jù)8八、估價(jià)原則9九、估價(jià)方法10十、估價(jià)結(jié)果11十一、估價(jià)人員11十二、估價(jià)作業(yè)日期11十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期12附 件13致委托方函苗琪女士：受您的委托，我公司對(duì)位于北京市朝陽(yáng)區(qū)定福莊西街甲1號(hào)樓10門301號(hào)房產(chǎn)于估價(jià)時(shí)點(diǎn)2008年12月31日的房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，為您及有關(guān)部門了解該房地產(chǎn)于估價(jià)時(shí)點(diǎn)市場(chǎng)價(jià)值提供價(jià)格參考依據(jù)。一、估價(jià)對(duì)象的確定根據(jù)委托方提供的房屋所有權(quán)證京房權(quán)證朝私07字第255904號(hào)，證載房屋所有權(quán)人為苗琪，房屋坐落于北京市朝陽(yáng)區(qū)定福莊西街甲1號(hào)樓10門301號(hào)，房屋用途為住宅，建筑面積為54.84平方米。二、估價(jià)結(jié)果的確定（一）確定的方法評(píng)估人員采用了市場(chǎng)法和成本法測(cè)算了估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。市場(chǎng)法通過(guò)尋找參照物，進(jìn)行修正得出客觀正常情況下的房地產(chǎn)的市價(jià)。由于估價(jià)對(duì)象為已使用房地產(chǎn)，采用基準(zhǔn)地價(jià)法，測(cè)算出土地使用權(quán)價(jià)格；依照重置成新價(jià)法，測(cè)算其在估價(jià)時(shí)點(diǎn)下重新建造或重新購(gòu)置同樣的房屋所需花費(fèi)的費(fèi)用，兩者之和即為全新狀況下的房地產(chǎn)重置價(jià)格，扣除折舊，得出估價(jià)對(duì)象的房屋重置成新價(jià)。（二）估價(jià)結(jié)果的確定評(píng)估人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照評(píng)估工作程序，利用科學(xué)的評(píng)估方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過(guò)周密準(zhǔn)確的測(cè)算，并結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，詳細(xì)考慮了影響房地產(chǎn)價(jià)格的各項(xiàng)因素，確定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2008年12月31日的估價(jià)結(jié)果為：建 筑 面 積：54.84平方米房 地 產(chǎn) 總 價(jià)：443491元大 寫：肆拾肆萬(wàn)叁仟肆佰玖拾壹元整房 地 產(chǎn) 單 價(jià)： 8087元/平方米（貨幣種類：人民幣萬(wàn)元） 北京*房地產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司 法定代表人: 二九年一月五日估價(jià)師聲明我們鄭重聲明：1、我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)、準(zhǔn)確、完整的，沒(méi)有虛假記錄、誤導(dǎo)性陳述和重大遺漏。2、本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中說(shuō)明的假設(shè)和限制條件的限制。3、我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒(méi)有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒(méi)有個(gè)人利害關(guān)系或偏見。4、我們依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。5、本報(bào)告估價(jià)結(jié)果僅作為委托方在本次估價(jià)目的下使用，不得做其他用途。未經(jīng)本估價(jià)機(jī)構(gòu)書面同意,本報(bào)告的全部或任何一部分均不得向委托方、報(bào)告使用者、報(bào)告審查部門之外的單位和個(gè)人提供，也不得以任何形式公開發(fā)表。6、本估價(jià)報(bào)告依據(jù)委托方提供的相關(guān)資料，委托方對(duì)資料的真實(shí)性、合法性、完整性負(fù)責(zé)。因資料失實(shí)造成的估價(jià)結(jié)果有誤的，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員不承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。7、沒(méi)有人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供重要專業(yè)幫助。估價(jià)師簽名王運(yùn)紅（注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師證書號(hào):1120020054）鄒滄桑（注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師證書號(hào):1120060019）估價(jià)的假設(shè)和限制條件一、假設(shè)條件1、委托方合法房屋所有權(quán)，并支付有關(guān)稅費(fèi)。2、估價(jià)對(duì)象得到最有效利用，并產(chǎn)生相應(yīng)的收益。3、估價(jià)對(duì)象與其它生產(chǎn)要素相結(jié)合，能滿足目前生產(chǎn)的正常進(jìn)行。4、在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)為公開、平等、自愿的交易市場(chǎng)。5、任何有關(guān)估價(jià)對(duì)象的運(yùn)作方式、程序符合國(guó)家、地方的有關(guān)法律、法規(guī)。6、本報(bào)告設(shè)定估價(jià)對(duì)象土地開發(fā)程度為宗地紅線外“七通”，宗地紅線內(nèi)“七通一平”。7、委托方未對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行任何方式的銷售或者出租，本次估價(jià)是以估價(jià)對(duì)象未有任何方式的銷售、未與任何一方簽署針對(duì)于估價(jià)對(duì)象的無(wú)限期或影響估價(jià)對(duì)象價(jià)值的租賃協(xié)議為假設(shè)前提。8、本次評(píng)估估價(jià)人員未獲估價(jià)對(duì)象土地年期情況，評(píng)估設(shè)定其土地使用權(quán)年限為居住用途法定最高土地使用權(quán)出讓年限70年。9、評(píng)估設(shè)定待估宗地容積率為估價(jià)對(duì)象所處區(qū)域的級(jí)別平均容積率2.00。10、委托方提供的資料屬實(shí)。二、限制條件1、設(shè)定估價(jià)對(duì)象為符合法律、法規(guī)規(guī)定為限制條件。2、委托方為了解委估房地產(chǎn)于估價(jià)時(shí)點(diǎn)市場(chǎng)價(jià)值，委托我公司對(duì)估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，本報(bào)告僅為此目的進(jìn)行評(píng)估，以提供價(jià)格參考。3、估價(jià)對(duì)象的建筑面積依據(jù)委托方提供的房屋所有權(quán)證京房權(quán)證朝私07字第255904號(hào)及現(xiàn)場(chǎng)勘察情況確定，如上述情況發(fā)生變化，評(píng)估結(jié)果應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整。三、使用說(shuō)明1、評(píng)估價(jià)格是在滿足全部假設(shè)與限制條件下，于估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2008年12月31日，在設(shè)定的土地開發(fā)程度、用途和土地使用權(quán)年限及正常市場(chǎng)條件下的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值。如假設(shè)及限制條件發(fā)生變化，則需要相應(yīng)調(diào)整估價(jià)結(jié)果。2、本估價(jià)報(bào)告中涉及有關(guān)估價(jià)對(duì)象的一切資料均由委托方提供，委托方需對(duì)所提供材料的真實(shí)性、合法性和完整性負(fù)責(zé)。3、本次評(píng)估報(bào)告包括“房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告”和“房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告”，“房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告”僅供估價(jià)機(jī)構(gòu)存檔和作為估價(jià)結(jié)果提交有關(guān)部門確認(rèn)或備案時(shí)的附件。4、市場(chǎng)無(wú)明顯價(jià)格波動(dòng)條件下評(píng)估結(jié)果自估價(jià)報(bào)告出具之日起半年內(nèi)有效。5、本報(bào)告由北京*房地產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司負(fù)責(zé)解釋。房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、委托估價(jià)方委 托 方：苗 琪地 址: 北京市朝陽(yáng)區(qū)延靜西里6樓1203號(hào)身份證號(hào)：110105195703110122聯(lián) 系 人: 苗 琪聯(lián) 系 人：張女士聯(lián)系電話：010-65264178二、受托估價(jià)方單位名稱：北京*房地產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司辦公地址：北京市海淀區(qū)知春路6號(hào)（錦秋國(guó)際大廈）A13室法人代表：王運(yùn)紅聯(lián) 系 人：趙 鴻辦公電話: 82800105三、估價(jià)對(duì)象（一）估價(jià)對(duì)象概況本次估價(jià)對(duì)象為北京市朝陽(yáng)區(qū)定福莊西街甲1號(hào)樓10門301號(hào)房地產(chǎn)，現(xiàn)狀用途為住宅，證載用途為住宅。根據(jù)估價(jià)人員實(shí)地勘查獲取的資料及委托方提供的房屋所有權(quán)證京房權(quán)證朝私07字第255904號(hào)，估價(jià)對(duì)象為磚混結(jié)構(gòu)，屋面為平屋面。建成于1994年，用途為普通住宅，地上共6層,估價(jià)對(duì)象位于地上3層，戶型為兩室一廳一衛(wèi)一廚，朝向?yàn)槟媳毕?，建筑面積為54.84平方米，層高為2.8米。于估價(jià)時(shí)點(diǎn)2008年12月31日，估價(jià)對(duì)象為中裝修，裝修情況詳見建筑物裝修狀況表：建筑物裝修狀況表內(nèi)裝修地面頂棚墻壁備注主臥室瓷磚涂料涂料次臥室瓷磚涂料涂料客廳瓷磚涂料涂料廚房瓷磚PVC瓷磚衛(wèi)生間瓷磚PVC瓷磚陽(yáng)臺(tái)瓷磚涂料涂料外裝修外窗鋁合金（雙玻）戶門防盜門樓梯間普通水泥地面、頂棚、墻壁刷白外墻外墻涂料屋面平屋面（二）估價(jià)對(duì)象權(quán)屬狀況1、房地產(chǎn)權(quán)屬描述根據(jù)房屋所有權(quán)證京房權(quán)證朝私07字第255904號(hào)，證載房屋所有權(quán)人為苗琪，證載建筑面積為54.84平方米。該房產(chǎn)為普通商品房，磚混結(jié)構(gòu)。估價(jià)人員未獲估價(jià)對(duì)象土地年期情況，評(píng)估設(shè)定其土地使用權(quán)年限為居住用途法定最高土地使用權(quán)出讓年限70年。2、他項(xiàng)權(quán)利描述無(wú)。（三）估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀及周邊環(huán)境該樓物業(yè)為專業(yè)物業(yè)公司管理。院內(nèi)有多棟多層結(jié)構(gòu)樓房，基本全部入住，為發(fā)展程度較完善的社區(qū)。小區(qū)臨區(qū)域內(nèi)主要道路有東五環(huán)路、京通快速、朝陽(yáng)路等，小區(qū)附近有地鐵八通線以及342路、364路、388路、488路、639路、731路、846路、855路等路公交車通過(guò)，交通十分便捷，小區(qū)環(huán)境較好。小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施狀況達(dá)到“七通”（通路、通上水、通下水、通電、通訊、通暖、通燃?xì)猓?。小區(qū)周邊有定福莊中學(xué)、大黃莊小學(xué)、中國(guó)傳煤大學(xué)、北京第二外國(guó)語(yǔ)學(xué)院、平房森林公園、興隆公園、黃渠公園等，生活配套設(shè)施相當(dāng)完善。四、估價(jià)目的為委托方及相關(guān)部門了解委估房地產(chǎn)于估價(jià)時(shí)點(diǎn)市場(chǎng)價(jià)值提供價(jià)格參考依據(jù)。五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)2008年12月31日六、價(jià)值定義 本次評(píng)估的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值為：委估房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值是在設(shè)定的土地開發(fā)程度、用途和土地使用權(quán)年限、現(xiàn)狀利用狀況不變及正常市場(chǎng)條件下的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值。本報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)價(jià)值等于估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格即土地使用權(quán)價(jià)格與重置成新價(jià)格之和。七、估價(jià)依據(jù)（一）國(guó)家、地方法律、法規(guī)、通知：1、中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法2、中華人民共和國(guó)土地管理法3、城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定4、北京市人民政府關(guān)于調(diào)整本市出讓國(guó)有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)的通知5、國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范（中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)GB/T 50291-1999）。（二）委托方提供的有關(guān)資料：1、房屋所有權(quán)證京房權(quán)證朝私07字第255904號(hào)2、委托方身份證復(fù)印件（三）評(píng)估人員調(diào)查收集的資料：1、估價(jià)對(duì)象區(qū)域位置示意圖2、估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀利用照片八、估價(jià)原則房地產(chǎn)估價(jià)總的要求是獨(dú)立、客觀、公正，在本次估價(jià)作業(yè)中，我們遵循的原則主要有下列6項(xiàng)：1、獨(dú)立、客觀、公正原則獨(dú)立、客觀、公正原則是房地產(chǎn)估價(jià)的最高行為準(zhǔn)則。獨(dú)立原則要求估價(jià)機(jī)構(gòu)本身應(yīng)當(dāng)是一個(gè)不依賴他人、不受他人束縛的獨(dú)立機(jī)構(gòu)；要求估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員與估價(jià)對(duì)象及相關(guān)當(dāng)事人沒(méi)有利害關(guān)系；要求估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員在估價(jià)中不應(yīng)受外部因素的影響，不屈從于外部壓力，完全憑借自己的專業(yè)知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)和良心進(jìn)行估價(jià)。所謂客觀，是要求估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員不帶著自己的好惡、情感和偏見，完全從實(shí)際出發(fā)，按照事物的本來(lái)面目去估價(jià)。所謂公正，是要求估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員在估價(jià)中應(yīng)公平、正直，不偏袒任何一方。因此，遵循獨(dú)立、客觀、公正原則的核心，是估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員應(yīng)站在中立的立場(chǎng)上，評(píng)估出一個(gè)對(duì)各方當(dāng)事人來(lái)說(shuō)都是公平合理的價(jià)值。 2、合法原則遵循合法原則，首先要求房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的合法權(quán)益為前提進(jìn)行。合法權(quán)益包括合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分等方面。遵循合法原則，具體來(lái)說(shuō)有下列幾個(gè)方面：在合法產(chǎn)權(quán)方面，應(yīng)以房地產(chǎn)權(quán)屬證書和有關(guān)證件為依據(jù)；在合法使用方面，應(yīng)以城市規(guī)劃、土地用途管制等為依據(jù)；在合法處分方面，應(yīng)以法律、法規(guī)或合同等允許的處分方式為依據(jù)；在其他方面，如評(píng)估出的價(jià)格必須符合國(guó)家的價(jià)格政策。 3、最高最佳使用原則所謂最高最佳使用，要求房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用為前提進(jìn)行。它是指法律上允許，技術(shù)上可能，經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過(guò)充分合理的論證，能使估價(jià)對(duì)象的價(jià)值達(dá)到最大的一種最可能的使用。 4、替代原則替代原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。類似房地產(chǎn)是指與估價(jià)對(duì)象處在同一供求范圍內(nèi)，并在用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)等方面與估價(jià)對(duì)象相同或相近的房地產(chǎn)。同一供求范圍是指與估價(jià)對(duì)象相同或相近的房地產(chǎn)所處的區(qū)域范圍。 5、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)上的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。估價(jià)不是求取估價(jià)對(duì)象在所有時(shí)間上的價(jià)格，而是求取估價(jià)對(duì)象在某一時(shí)間上的價(jià)格，而這一時(shí)間不是估價(jià)人員可以隨意假定的，必須依據(jù)估價(jià)目的來(lái)確定，這一時(shí)點(diǎn)即是估價(jià)時(shí)點(diǎn)。九、估價(jià)方法本公司接受委托后，估價(jià)人員深入細(xì)致地分析了估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)和實(shí)際狀況，并研究了委托方提供的及我方所掌握的材料，為使評(píng)估科學(xué)、合理、客觀、公正，經(jīng)反復(fù)研究，選取市場(chǎng)比較法和成本法作為本次評(píng)估的基本方法。1.市場(chǎng)比較法：是將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格做適當(dāng)?shù)男拚驼{(diào)整，以此求取估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。市場(chǎng)比較法的基本計(jì)算公式為：房地產(chǎn)價(jià)值=比較實(shí)例房地產(chǎn)價(jià)格×交易情況修正系數(shù) ×交易時(shí)間修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù) ×個(gè)別因素修正系數(shù)2. 成本法：由于估價(jià)對(duì)象為已使用房地產(chǎn)，可依照成本法，測(cè)算其土地價(jià)格及在估價(jià)時(shí)點(diǎn)下重新建造或重新購(gòu)置同樣的房地產(chǎn)所需花費(fèi)的費(fèi)用，所得出的結(jié)果即估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)價(jià)格。3由于市場(chǎng)比較法更為貼近實(shí)際情況，賦予60%的權(quán)重，成本法賦予40%的權(quán)重，最終得出估價(jià)對(duì)象評(píng)估價(jià)值。十、估價(jià)結(jié)果估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則和評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，按照估價(jià)程序，采用科學(xué)的估價(jià)方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過(guò)周密準(zhǔn)確的測(cè)算，并結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)和對(duì)影響房地產(chǎn)價(jià)值因素的分析，確定估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)2008年12月31日的市場(chǎng)價(jià)值為：建 筑 面 積：54.84平方米房 地 產(chǎn) 總 價(jià)：443491元大 寫：肆拾肆萬(wàn)叁仟肆佰玖拾壹元整房 地 產(chǎn) 單 價(jià)： 8087元/平方米（貨幣種類：人民幣萬(wàn)元）十一、估價(jià)人員參加本次估價(jià)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽名：王運(yùn)紅（注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師證書號(hào):1120020054）鄒滄桑（注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師證書號(hào):1120060019）十二、估價(jià)作業(yè)日期二九年一月三日至二九年一月五日十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期本估價(jià)報(bào)告所示估價(jià)結(jié)果為估價(jià)對(duì)象于2008年12月31日的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值，在市場(chǎng)無(wú)明顯價(jià)格波動(dòng)的情況下估價(jià)結(jié)果自出具報(bào)告之日起半年內(nèi)有效。 北京*房地產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司法人代表： 二九年一月五日附 件1、估價(jià)對(duì)象區(qū)域位置示意圖2、估價(jià)對(duì)象實(shí)景照片3、房屋所有權(quán)證京房權(quán)證朝私07字第255904號(hào)復(fù)印件4、委托方身份證復(fù)印件5、估價(jià)機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件6、估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書復(fù)印件7、估價(jià)人員資格證書復(fù)印件_ 編號(hào)：*2009房估字第002號(hào) 第17頁(yè)