第六章第六章 前期物業(yè)管理前期物業(yè)管理l1.1.前期物業(yè)管理概述前期物業(yè)管理概述l2.2.物業(yè)管理的早期介入物業(yè)管理的早期介入l3.3.物業(yè)管理的接管驗(yàn)收物業(yè)管理的接管驗(yàn)收 l4.4.樓宇入伙樓宇入伙l5.5.物業(yè)的裝修管理物業(yè)的裝修管理第一節(jié)第一節(jié) 前期物業(yè)管理概述前期物業(yè)管理概述 學(xué)習(xí)指導(dǎo)學(xué)習(xí)指導(dǎo)1.1.掌握前期物業(yè)管理概念掌握前期物業(yè)管理概念2.2.了解前期物業(yè)管理的特殊性了解前期物業(yè)管理的特殊性前期物業(yè)管理概念前期物業(yè)管理概念1.1.物業(yè)服務(wù)對(duì)象物業(yè)服務(wù)對(duì)象業(yè)主及使用人提供各項(xiàng)物業(yè)服務(wù)業(yè)主及使用人提供各項(xiàng)物業(yè)服務(wù)2.2.時(shí)段時(shí)段( (開(kāi)始標(biāo)志開(kāi)始標(biāo)志- -結(jié)束標(biāo)志結(jié)束標(biāo)志) )3.3.包含物業(yè)管理環(huán)節(jié)的兩個(gè)階段包含物業(yè)管理環(huán)節(jié)的兩個(gè)階段前期物業(yè)管理的特殊性前期物業(yè)管理的特殊性1.1.三方當(dāng)事人的法律關(guān)系三方當(dāng)事人的法律關(guān)系 最主要兩點(diǎn)最主要兩點(diǎn): :(1)(1)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的法律責(zé)任房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的法律責(zé)任(2)(2)業(yè)主意志的表達(dá)方式業(yè)主意志的表達(dá)方式選擇權(quán)選擇權(quán)2.2.時(shí)間上具過(guò)渡性時(shí)間上具過(guò)渡性第二節(jié)第二節(jié) 物業(yè)管理的早期介入物業(yè)管理的早期介入學(xué)習(xí)指導(dǎo)學(xué)習(xí)指導(dǎo)1.1.掌握早期介入的概念及與前期物業(yè)管理概念的區(qū)別掌握早期介入的概念及與前期物業(yè)管理概念的區(qū)別2.2.了解物業(yè)管理環(huán)節(jié)中策劃階段與準(zhǔn)備階段的聯(lián)系與區(qū)別了解物業(yè)管理環(huán)節(jié)中策劃階段與準(zhǔn)備階段的聯(lián)系與區(qū)別 3.3.了解早期介入的工作內(nèi)容及其作用了解早期介入的工作內(nèi)容及其作用4.4.了解前期物業(yè)管理方案的制定了解前期物業(yè)管理方案的制定早期介入概念早期介入概念1.1.概念概念2.2.包含兩個(gè)階段包含兩個(gè)階段3.3.早期介入與前期物業(yè)管理概念的區(qū)分早期介入與前期物業(yè)管理概念的區(qū)分(1)(1)時(shí)間上時(shí)間上(2)(2)性質(zhì)上性質(zhì)上(3)(3)形式上形式上(4)(4)內(nèi)容上內(nèi)容上策劃階段與前期準(zhǔn)備階段的聯(lián)系與區(qū)別策劃階段與前期準(zhǔn)備階段的聯(lián)系與區(qū)別1.1.兩者的聯(lián)系兩者的聯(lián)系 前期準(zhǔn)備階段是策劃階段的進(jìn)一步完善前期準(zhǔn)備階段是策劃階段的進(jìn)一步完善2.2.兩者的區(qū)別兩者的區(qū)別(1)(1)物業(yè)管理企業(yè)與開(kāi)發(fā)商的委托關(guān)系不同物業(yè)管理企業(yè)與開(kāi)發(fā)商的委托關(guān)系不同(2)(2)法律責(zé)任不同法律責(zé)任不同早期介入的工作內(nèi)容與作用早期介入的工作內(nèi)容與作用1.1.三階段工作內(nèi)容三階段工作內(nèi)容按照建筑建設(shè)時(shí)段劃分按照建筑建設(shè)時(shí)段劃分(1)(1)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段介入規(guī)劃設(shè)計(jì)階段介入(2)(2)施工階段介入施工階段介入(3)(3)竣工驗(yàn)收階段介入竣工驗(yàn)收階段介入2.2.早期介入的作用早期介入的作用前期物業(yè)管理方案的制定前期物業(yè)管理方案的制定1.1.所需物業(yè)資料所需物業(yè)資料1010項(xiàng)項(xiàng)2.2.前期物業(yè)管理方案的基本內(nèi)容前期物業(yè)管理方案的基本內(nèi)容八部分八部分案例分析案例分析l某大廈為一座以寫(xiě)字樓為主的綜合樓某大廈為一座以寫(xiě)字樓為主的綜合樓。開(kāi)發(fā)商在設(shè)計(jì)和。開(kāi)發(fā)商在設(shè)計(jì)和施工階段聘請(qǐng)某知名物業(yè)管理公司作為前期物業(yè)管理顧施工階段聘請(qǐng)某知名物業(yè)管理公司作為前期物業(yè)管理顧問(wèn)，物業(yè)管理公司在以下幾方面提出良好改進(jìn)意見(jiàn)，并問(wèn)，物業(yè)管理公司在以下幾方面提出良好改進(jìn)意見(jiàn)，并得到開(kāi)發(fā)商采納：得到開(kāi)發(fā)商采納：(1)(1)原設(shè)計(jì)大廈客梯三部另增設(shè)兩部原設(shè)計(jì)大廈客梯三部另增設(shè)兩部(2)(2)原設(shè)計(jì)大廈僅有地下停車(chē)場(chǎng)，增設(shè)大廈一層后半部為停車(chē)場(chǎng)原設(shè)計(jì)大廈僅有地下停車(chē)場(chǎng)，增設(shè)大廈一層后半部為停車(chē)場(chǎng)(3)(3)大廈為中央空調(diào)系統(tǒng)，原將空調(diào)能源總消耗按面積分?jǐn)偸杖∈褂觅M(fèi)大廈為中央空調(diào)系統(tǒng)，原將空調(diào)能源總消耗按面積分?jǐn)偸杖∈褂觅M(fèi)改為安裝空調(diào)計(jì)費(fèi)系統(tǒng)，便于空調(diào)費(fèi)收取改為安裝空調(diào)計(jì)費(fèi)系統(tǒng)，便于空調(diào)費(fèi)收取(4)(4)原設(shè)計(jì)每層樓為一個(gè)用電單元，安裝一個(gè)電表，將電費(fèi)按整層面積原設(shè)計(jì)每層樓為一個(gè)用電單元，安裝一個(gè)電表，將電費(fèi)按整層面積分?jǐn)?，改為安裝分戶(hù)電表分?jǐn)?，改為安裝分戶(hù)電表(5)(5)原設(shè)計(jì)未考慮門(mén)禁系統(tǒng)，考慮門(mén)禁系統(tǒng)不僅增加安全，并且會(huì)成為原設(shè)計(jì)未考慮門(mén)禁系統(tǒng)，考慮門(mén)禁系統(tǒng)不僅增加安全，并且會(huì)成為賣(mài)點(diǎn)之一，促進(jìn)大廈保值升值，因此設(shè)立門(mén)禁系統(tǒng)賣(mài)點(diǎn)之一，促進(jìn)大廈保值升值，因此設(shè)立門(mén)禁系統(tǒng)l問(wèn)此案例應(yīng)涉及什么內(nèi)容的案例？問(wèn)此案例應(yīng)涉及什么內(nèi)容的案例？第三節(jié)第三節(jié) 物業(yè)的接管驗(yàn)收物業(yè)的接管驗(yàn)收學(xué)習(xí)指導(dǎo)學(xué)習(xí)指導(dǎo)1.1.熟悉兩概念熟悉兩概念: :物業(yè)接管驗(yàn)收及物業(yè)竣工驗(yàn)收物業(yè)接管驗(yàn)收及物業(yè)竣工驗(yàn)收2.2.熟悉兩概念的聯(lián)系與區(qū)別熟悉兩概念的聯(lián)系與區(qū)別3.3.熟悉接管驗(yàn)收的基本內(nèi)容與要點(diǎn)熟悉接管驗(yàn)收的基本內(nèi)容與要點(diǎn)物業(yè)的接管驗(yàn)收物業(yè)的接管驗(yàn)收1.1.定義定義(1)(1)狹義的定義狹義的定義對(duì)物業(yè)全面質(zhì)量的再檢驗(yàn)對(duì)物業(yè)全面質(zhì)量的再檢驗(yàn)(2)(2)廣義的定義廣義的定義對(duì)物業(yè)管理工作全面啟動(dòng)的標(biāo)志，即實(shí)對(duì)物業(yè)管理工作全面啟動(dòng)的標(biāo)志，即實(shí)質(zhì)性管理的開(kāi)始質(zhì)性管理的開(kāi)始- -* *- -2.2.類(lèi)型類(lèi)型(1)(1)新建物業(yè)的接管驗(yàn)收新建物業(yè)的接管驗(yàn)收(2)(2)原有物業(yè)的接管驗(yàn)收原有物業(yè)的接管驗(yàn)收物業(yè)的竣工驗(yàn)收物業(yè)的竣工驗(yàn)收1.1.物業(yè)竣工驗(yàn)收物業(yè)竣工驗(yàn)收 (1)(1)物業(yè)建筑生產(chǎn)的最后一個(gè)階段物業(yè)建筑生產(chǎn)的最后一個(gè)階段(2)(2)建筑商與開(kāi)發(fā)商之間的一個(gè)法定手續(xù)建筑商與開(kāi)發(fā)商之間的一個(gè)法定手續(xù)(3)(3)工作由建設(shè)單位負(fù)責(zé)組織實(shí)施工作由建設(shè)單位負(fù)責(zé)組織實(shí)施2.2.備案程序備案程序(1)(1)申請(qǐng)備案申請(qǐng)備案(2)(2)辦理程序辦理程序(3)(3)辦理時(shí)限辦理時(shí)限l3.3.物業(yè)竣工驗(yàn)收類(lèi)型物業(yè)竣工驗(yàn)收類(lèi)型(1)(1)隱蔽工程驗(yàn)收隱蔽工程驗(yàn)收(2)(2)單項(xiàng)工程驗(yàn)收單項(xiàng)工程驗(yàn)收(3)(3)分期驗(yàn)收分期驗(yàn)收(4)(4)全部工程驗(yàn)收全部工程驗(yàn)收物業(yè)接管驗(yàn)收與竣工驗(yàn)收的聯(lián)系與區(qū)別物業(yè)接管驗(yàn)收與竣工驗(yàn)收的聯(lián)系與區(qū)別1.1.聯(lián)系聯(lián)系(1)(1)工程竣工驗(yàn)收是前提和基礎(chǔ)工程竣工驗(yàn)收是前提和基礎(chǔ)(2)(2)物業(yè)管理企業(yè)參與工程竣工驗(yàn)收物業(yè)管理企業(yè)參與工程竣工驗(yàn)收(3)(3)物業(yè)接管驗(yàn)收是重要補(bǔ)充物業(yè)接管驗(yàn)收是重要補(bǔ)充2.2.區(qū)別區(qū)別(1)(1)性質(zhì)不同性質(zhì)不同(2)(2)驗(yàn)收目的不同驗(yàn)收目的不同(3)(3)參與主體不同參與主體不同( (交接對(duì)象不同交接對(duì)象不同) )(4)(4)驗(yàn)收條件不同驗(yàn)收條件不同(5)(5)驗(yàn)收范圍不同驗(yàn)收范圍不同物業(yè)接管驗(yàn)收的基本內(nèi)容與要點(diǎn)物業(yè)接管驗(yàn)收的基本內(nèi)容與要點(diǎn)1.1.基本內(nèi)容基本內(nèi)容(1)(1)權(quán)益資料權(quán)益資料(2)(2)工程質(zhì)量工程質(zhì)量(3)(3)服務(wù)理念服務(wù)理念(4)(4)財(cái)務(wù)和財(cái)產(chǎn)財(cái)務(wù)和財(cái)產(chǎn)(5)(5)人員續(xù)聘人員續(xù)聘2.2.要點(diǎn)要點(diǎn)開(kāi)發(fā)商整改開(kāi)發(fā)商整改驗(yàn)收驗(yàn)收整改整改交接交接案例分析案例分析l南京某住宅項(xiàng)目進(jìn)行驗(yàn)收，參加者有開(kāi)發(fā)商，承包商，南京某住宅項(xiàng)目進(jìn)行驗(yàn)收，參加者有開(kāi)發(fā)商，承包商，建設(shè)行政主管及物業(yè)管理公司，對(duì)房屋內(nèi)外建筑結(jié)構(gòu)、建設(shè)行政主管及物業(yè)管理公司，對(duì)房屋內(nèi)外建筑結(jié)構(gòu)、給排水、消防給水、地下管網(wǎng)等等一系列工程進(jìn)行了詳給排水、消防給水、地下管網(wǎng)等等一系列工程進(jìn)行了詳細(xì)的檢驗(yàn)細(xì)的檢驗(yàn)l請(qǐng)問(wèn)該驗(yàn)收屬于什么性質(zhì)的驗(yàn)收？請(qǐng)問(wèn)該驗(yàn)收屬于什么性質(zhì)的驗(yàn)收？第四節(jié)第四節(jié) 樓宇入伙樓宇入伙學(xué)習(xí)指導(dǎo)學(xué)習(xí)指導(dǎo)1.1.掌握樓宇入伙概念掌握樓宇入伙概念2.2.熟悉樓宇入伙的工作程序熟悉樓宇入伙的工作程序3.3.了解物業(yè)管理公司在樓宇入伙中的工作要點(diǎn)了解物業(yè)管理公司在樓宇入伙中的工作要點(diǎn)樓宇入伙概念樓宇入伙概念1.1.業(yè)主或使用人進(jìn)房入住業(yè)主或使用人進(jìn)房入住2.2.業(yè)主入住發(fā)生在業(yè)主驗(yàn)收房屋之后業(yè)主入住發(fā)生在業(yè)主驗(yàn)收房屋之后樓宇入伙的工作程序樓宇入伙的工作程序l1.1.入伙通知書(shū)入伙通知書(shū)l2.2.入伙手續(xù)書(shū)入伙手續(xù)書(shū)l3.3.收樓須知收樓須知l4.4.交款通知書(shū)交款通知書(shū)l5.5.業(yè)主對(duì)物業(yè)的驗(yàn)收業(yè)主對(duì)物業(yè)的驗(yàn)收l(shuí)6.6.樓宇交接書(shū)樓宇交接書(shū)l7.7.樓宇使用說(shuō)明書(shū)樓宇使用說(shuō)明書(shū)( (住戶(hù)手冊(cè)住戶(hù)手冊(cè)) )物業(yè)管理公司關(guān)于樓宇入伙的工作要點(diǎn)物業(yè)管理公司關(guān)于樓宇入伙的工作要點(diǎn)l1.處理好每一環(huán)節(jié)及程序問(wèn)題處理好每一環(huán)節(jié)及程序問(wèn)題l2.及時(shí)簽訂及時(shí)簽訂業(yè)主臨時(shí)公約業(yè)主臨時(shí)公約l3.相關(guān)文件整理相關(guān)文件整理l4.保證安全保證安全l5.搞好清潔衛(wèi)生搞好清潔衛(wèi)生l物業(yè)入伙流程物業(yè)入伙流程發(fā)放入伙通知書(shū)及發(fā)放入伙通知書(shū)及收樓須知等收樓須知等按照入伙手續(xù)規(guī)定，按照入伙手續(xù)規(guī)定，繳納各項(xiàng)管理費(fèi)用繳納各項(xiàng)管理費(fèi)用用戶(hù)驗(yàn)樓，簽用戶(hù)驗(yàn)樓，簽訂樓宇交接書(shū)訂樓宇交接書(shū)發(fā)放發(fā)放住戶(hù)手冊(cè)住戶(hù)手冊(cè)組織搬遷入伙組織搬遷入伙實(shí)施裝修管理實(shí)施裝修管理第五節(jié)第五節(jié) 物業(yè)的裝修管理物業(yè)的裝修管理學(xué)習(xí)指導(dǎo)學(xué)習(xí)指導(dǎo)1.1.掌握物業(yè)裝修管理的概念掌握物業(yè)裝修管理的概念2.2.了解物業(yè)裝修管理的法律規(guī)定了解物業(yè)裝修管理的法律規(guī)定3.3.了解物業(yè)裝修管理中的主要環(huán)節(jié)了解物業(yè)裝修管理中的主要環(huán)節(jié)物業(yè)裝修管理的概念物業(yè)裝修管理的概念1.1.概念概念(1)(1)對(duì)建筑屋、構(gòu)筑物外表和內(nèi)部進(jìn)行修飾處理的工程建筑對(duì)建筑屋、構(gòu)筑物外表和內(nèi)部進(jìn)行修飾處理的工程建筑活動(dòng)活動(dòng)(2)(2)兩個(gè)方面內(nèi)容兩個(gè)方面內(nèi)容物業(yè)裝修管理的法律規(guī)定物業(yè)裝修管理的法律規(guī)定l1.1.裝修過(guò)程中禁止的行為裝修過(guò)程中禁止的行為l2.2.裝修過(guò)程中未經(jīng)批準(zhǔn)不應(yīng)有的行為裝修過(guò)程中未經(jīng)批準(zhǔn)不應(yīng)有的行為l3.3.業(yè)主應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任與義務(wù)業(yè)主應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任與義務(wù)l4.4.物業(yè)管理公司應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任與義務(wù)物業(yè)管理公司應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任與義務(wù)l5.5.相關(guān)問(wèn)題的處理相關(guān)問(wèn)題的處理案例分析案例分析l某物業(yè)公司在前期物業(yè)管理工作中，未將某物業(yè)公司在前期物業(yè)管理工作中，未將“業(yè)主、使用業(yè)主、使用人在裝修住宅中，應(yīng)預(yù)留共用設(shè)備的檢修孔，方便共用人在裝修住宅中，應(yīng)預(yù)留共用設(shè)備的檢修孔，方便共用設(shè)備的維修。設(shè)備的維修?！钡脑擁?xiàng)小區(qū)內(nèi)住宅裝修規(guī)定告知業(yè)主。的該項(xiàng)小區(qū)內(nèi)住宅裝修規(guī)定告知業(yè)主。多名業(yè)主在不知的情況下，裝修時(shí)封閉了共用管道檢修多名業(yè)主在不知的情況下，裝修時(shí)封閉了共用管道檢修孔。此后的物業(yè)使用中，共用管道發(fā)生堵塞，在疏通修孔。此后的物業(yè)使用中，共用管道發(fā)生堵塞，在疏通修理的過(guò)程中，給業(yè)主的裝修造成了一定程度的損壞。業(yè)理的過(guò)程中，給業(yè)主的裝修造成了一定程度的損壞。業(yè)主向物業(yè)公司提出賠償要求。主向物業(yè)公司提出賠償要求。l請(qǐng)分析業(yè)主要求是否合理請(qǐng)分析業(yè)主要求是否合理物業(yè)裝修管理中的主要環(huán)節(jié)物業(yè)裝修管理中的主要環(huán)節(jié)1.1.申報(bào)申報(bào)備案?jìng)浒?申請(qǐng)?zhí)峤徊牧仙暾?qǐng)?zhí)峤徊牧?住宅室內(nèi)裝飾裝修協(xié)議內(nèi)容住宅室內(nèi)裝飾裝修協(xié)議內(nèi)容2.2.裝修施工管理裝修施工管理(1)(1)市場(chǎng)管理市場(chǎng)管理(2)(2)質(zhì)量管理質(zhì)量管理(3)(3)安全管理安全管理(4)(4)現(xiàn)場(chǎng)管理現(xiàn)場(chǎng)管理(5)(5)驗(yàn)收管理驗(yàn)收管理案例分析案例分析l施女士是某高檔住宅區(qū)的業(yè)主，住在施女士是某高檔住宅區(qū)的業(yè)主，住在1919樓，由于施家衛(wèi)樓，由于施家衛(wèi)生間較小，施女士決定將北臥室改為浴室，并安裝了一生間較小，施女士決定將北臥室改為浴室，并安裝了一個(gè)三角大浴缸，施女士在裝修浴室時(shí)，由于采取的防水個(gè)三角大浴缸，施女士在裝修浴室時(shí)，由于采取的防水措施不當(dāng)，致使臺(tái)盆的金屬軟管斷裂漏水，積水滲漏到措施不當(dāng)，致使臺(tái)盆的金屬軟管斷裂漏水，積水滲漏到樓下陳某家中樓下陳某家中. .從從9999年起已發(fā)生年起已發(fā)生3 3次滲水事件次滲水事件. .陳某提出陳某提出意見(jiàn)后意見(jiàn)后. .施女士也對(duì)浴室進(jìn)行了修理，但仍未恢復(fù)北房施女士也對(duì)浴室進(jìn)行了修理，但仍未恢復(fù)北房間的臥室功能，近期再次發(fā)生滲水事件，致使陳家客廳間的臥室功能，近期再次發(fā)生滲水事件，致使陳家客廳的西墻北角、北臥室屋頂、墻面及窗簾等多處受損的西墻北角、北臥室屋頂、墻面及窗簾等多處受損. .物物業(yè)管理企業(yè)向施女士發(fā)出了整改通知，施女士置之不理業(yè)管理企業(yè)向施女士發(fā)出了整改通知，施女士置之不理. .陳某無(wú)奈，只能將其告上法庭陳某無(wú)奈，只能將其告上法庭l結(jié)合所學(xué)專(zhuān)業(yè)知識(shí)，物業(yè)管理公司是否有一定責(zé)任，分結(jié)合所學(xué)專(zhuān)業(yè)知識(shí)，物業(yè)管理公司是否有一定責(zé)任，分析施女士的行為與物業(yè)管理企業(yè)的責(zé)任析施女士的行為與物業(yè)管理企業(yè)的責(zé)任課后作業(yè)課后作業(yè)l簡(jiǎn)述前期物業(yè)管理不同時(shí)段下相應(yīng)管理的主要內(nèi)容簡(jiǎn)述前期物業(yè)管理不同時(shí)段下相應(yīng)管理的主要內(nèi)容l提示提示:1.前期準(zhǔn)備階段前期準(zhǔn)備階段人員編制等、人員選聘和培訓(xùn)等、規(guī)人員編制等、人員選聘和培訓(xùn)等、規(guī)章制度的制定章制度的制定2.啟動(dòng)階段啟動(dòng)階段(1)接管驗(yàn)收接管驗(yàn)收(2)樓宇入伙樓宇入伙(3)裝修管理裝修管理