第三章 物業(yè)管理企業(yè)v 1.1.物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立與資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立與資質(zhì) v 2.2.物業(yè)管理企業(yè)的機(jī)構(gòu)設(shè)置與組織形式物業(yè)管理企業(yè)的機(jī)構(gòu)設(shè)置與組織形式 v 3.3.物業(yè)管理人員的素質(zhì)要求與員工培訓(xùn)物業(yè)管理人員的素質(zhì)要求與員工培訓(xùn) v 4.4.物業(yè)管理企業(yè)的自身建設(shè)物業(yè)管理企業(yè)的自身建設(shè) 第一節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立與資質(zhì) 學(xué)習(xí)指導(dǎo)學(xué)習(xí)指導(dǎo)1.1.掌握物業(yè)管理企業(yè)的性質(zhì)及類型掌握物業(yè)管理企業(yè)的性質(zhì)及類型2.2.熟悉物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立熟悉物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立3.3.熟悉物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)熟悉物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)的性質(zhì)與類型1.1.物業(yè)管理企業(yè)的性質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)的性質(zhì)具有獨(dú)立法人資格的經(jīng)濟(jì)實(shí)體具有獨(dú)立法人資格的經(jīng)濟(jì)實(shí)體性質(zhì)性質(zhì): :服務(wù)性機(jī)構(gòu)服務(wù)性機(jī)構(gòu) 經(jīng)營性企業(yè)經(jīng)營性企業(yè)2.2.物業(yè)管理企業(yè)類型物業(yè)管理企業(yè)類型按投資性質(zhì)：全民、集體、聯(lián)營、三資、私營等按投資性質(zhì)：全民、集體、聯(lián)營、三資、私營等按股東出資形式：有限責(zé)任公司、股份有限公司、股份合作公司按股東出資形式：有限責(zé)任公司、股份有限公司、股份合作公司等等按經(jīng)營服務(wù)方式：管理型物業(yè)管理公司、顧問型物業(yè)管理公司、按經(jīng)營服務(wù)方式：管理型物業(yè)管理公司、顧問型物業(yè)管理公司、綜合型物業(yè)管理公司綜合型物業(yè)管理公司 物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立1.1.建立物業(yè)管理企業(yè)的可行性研究建立物業(yè)管理企業(yè)的可行性研究(1)(1)市場調(diào)查市場調(diào)查 供求關(guān)系調(diào)查、法律法規(guī)了解供求關(guān)系調(diào)查、法律法規(guī)了解(2)(2)綜合分析綜合分析 包括是否需求大于供給、是否符合資質(zhì)要求包括是否需求大于供給、是否符合資質(zhì)要求(3)(3)編寫可行性研究報(bào)告編寫可行性研究報(bào)告 是否建立物業(yè)管理企業(yè)給出依據(jù)是否建立物業(yè)管理企業(yè)給出依據(jù)2.2.物業(yè)管理企業(yè)設(shè)立的條件物業(yè)管理企業(yè)設(shè)立的條件(1)(1)有自己的名稱有自己的名稱(2)(2)有固定的住所有固定的住所(3)(3)有法定代表人有法定代表人(4)(4)有符合要求的注冊資本有符合要求的注冊資本(5)(5)有公司章程有公司章程(6)(6)有符合規(guī)定要求的專業(yè)和管理人員有符合規(guī)定要求的專業(yè)和管理人員(7)(7)有健全的組織機(jī)構(gòu)和規(guī)章制度有健全的組織機(jī)構(gòu)和規(guī)章制度 (1)(1)有限責(zé)任公司設(shè)立條件有限責(zé)任公司設(shè)立條件 是指由一定人數(shù)的股東出資設(shè)立，股東以其出資是指由一定人數(shù)的股東出資設(shè)立，股東以其出資額為限對公司債務(wù)承擔(dān)責(zé)任，公司以其全部資產(chǎn)對額為限對公司債務(wù)承擔(dān)責(zé)任，公司以其全部資產(chǎn)對公司債務(wù)承擔(dān)責(zé)任的公司公司債務(wù)承擔(dān)責(zé)任的公司P47P47（按（按公司法公司法規(guī)定）規(guī)定）(2)(2)股份有限公司設(shè)立條件股份有限公司設(shè)立條件 由一定的股東發(fā)起（或募集）設(shè)立，全部資本劃由一定的股東發(fā)起（或募集）設(shè)立，全部資本劃分為等額股份，股東以其所認(rèn)購的股份為限對公司分為等額股份，股東以其所認(rèn)購的股份為限對公司承擔(dān)責(zé)任，公司以其全部資產(chǎn)對公司債務(wù)承擔(dān)責(zé)任承擔(dān)責(zé)任，公司以其全部資產(chǎn)對公司債務(wù)承擔(dān)責(zé)任的公司的公司P47 P47 （按（按公司法公司法規(guī)定）規(guī)定） 3.物業(yè)管理企業(yè)設(shè)立的程序物業(yè)管理企業(yè)設(shè)立的程序按照按照物業(yè)管理單位經(jīng)營資質(zhì)審批規(guī)定物業(yè)管理單位經(jīng)營資質(zhì)審批規(guī)定第五第五條條資質(zhì)審批、工商注冊登記、稅務(wù)登記、公章刻資質(zhì)審批、工商注冊登記、稅務(wù)登記、公章刻制制P47案例分析v 某房地產(chǎn)開發(fā)公司與另一家關(guān)聯(lián)企業(yè)擬共同出資成立一家物業(yè)某房地產(chǎn)開發(fā)公司與另一家關(guān)聯(lián)企業(yè)擬共同出資成立一家物業(yè)管理公司管理公司。 公司注冊資本為公司注冊資本為300萬元，房地產(chǎn)開發(fā)公司出資萬元，房地產(chǎn)開發(fā)公司出資180萬萬元，占注冊資本總額的元，占注冊資本總額的60%；關(guān)聯(lián)企業(yè)出資；關(guān)聯(lián)企業(yè)出資120萬元，占注冊資本萬元，占注冊資本的的40%，雙方簽訂了共同出資成立物業(yè)管理公司的合同，雙方簽訂了共同出資成立物業(yè)管理公司的合同。 組建過程如下：組建過程如下： 1 1）召開股東大會）召開股東大會確定公司名稱、通過公司章程、確定公司名稱、通過公司章程、 公司設(shè)董事會公司設(shè)董事會 2）召開董事會召開董事會3 3）公司名稱的預(yù)先核準(zhǔn)登記（向工商局），驗(yàn)資）公司名稱的預(yù)先核準(zhǔn)登記（向工商局），驗(yàn)資4 4）向工商局申請公司設(shè)立登記）向工商局申請公司設(shè)立登記領(lǐng)取工商注冊登記申請表領(lǐng)取工商注冊登記申請表5 5）向房管局提出公司設(shè)立申請）向房管局提出公司設(shè)立申請區(qū)房管局初審，向市房管區(qū)房管局初審，向市房管局提出公司設(shè)立申請局提出公司設(shè)立申請6 6）辦理公司注冊登記，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照）辦理公司注冊登記，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照 房管局批復(fù)，帶相關(guān)資料到工商局辦理房管局批復(fù)，帶相關(guān)資料到工商局辦理請問：請問：1.1.該組建物業(yè)管理公司應(yīng)屬于什么性質(zhì)的公司該組建物業(yè)管理公司應(yīng)屬于什么性質(zhì)的公司 2.2.以上組建程序你認(rèn)為還應(yīng)做哪些工作以上組建程序你認(rèn)為還應(yīng)做哪些工作? ?物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)1.1.企業(yè)資質(zhì)的概念企業(yè)資質(zhì)的概念 界定、查驗(yàn)、衡量企業(yè)具備或擁有的人力、物力和財(cái)力界定、查驗(yàn)、衡量企業(yè)具備或擁有的人力、物力和財(cái)力 情況，是企業(yè)實(shí)力和規(guī)模的標(biāo)志情況，是企業(yè)實(shí)力和規(guī)模的標(biāo)志2.2.物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級及相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級及相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn) 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法一級、二級、三級資質(zhì)一級、二級、三級資質(zhì) 注冊資本標(biāo)準(zhǔn)，技術(shù)人員人數(shù)、職稱構(gòu)成、不同類型建筑的注冊資本標(biāo)準(zhǔn)，技術(shù)人員人數(shù)、職稱構(gòu)成、不同類型建筑的面積、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行相應(yīng)規(guī)定面積、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行相應(yīng)規(guī)定3.3.企業(yè)資質(zhì)的行政管理企業(yè)資質(zhì)的行政管理 包括四個(gè)方面：資質(zhì)等級核定管理、審批管包括四個(gè)方面：資質(zhì)等級核定管理、審批管理、動態(tài)管理和業(yè)務(wù)管理理、動態(tài)管理和業(yè)務(wù)管理 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法案例分析v 某物業(yè)管理企業(yè)注冊資金為某物業(yè)管理企業(yè)注冊資金為500萬元，物業(yè)管理專業(yè)人員以及萬元，物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類人員工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類人員21人，工程、財(cái)務(wù)人員等業(yè)人，工程、財(cái)務(wù)人員等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人均為中級以上職稱；物業(yè)管理人員按照國家有關(guān)規(guī)定已務(wù)負(fù)責(zé)人均為中級以上職稱；物業(yè)管理人員按照國家有關(guān)規(guī)定已取得了職業(yè)資格證書；該物業(yè)管理公司管理多層住宅取得了職業(yè)資格證書；該物業(yè)管理公司管理多層住宅100萬平方米、萬平方米、高層住宅高層住宅50萬平方米；該公司建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收萬平方米；該公司建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，已建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有優(yōu)良的費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，已建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有優(yōu)良的經(jīng)營管理業(yè)績，請問該企業(yè)應(yīng)該申請什么等級的資質(zhì)？經(jīng)營管理業(yè)績，請問該企業(yè)應(yīng)該申請什么等級的資質(zhì)？ 第二節(jié) 機(jī)構(gòu)設(shè)置與組織形式學(xué)習(xí)指導(dǎo)1.1.了解物業(yè)管理企業(yè)的機(jī)構(gòu)設(shè)置原則，熟悉物業(yè)管了解物業(yè)管理企業(yè)的機(jī)構(gòu)設(shè)置原則，熟悉物業(yè)管理企業(yè)的主要職能機(jī)構(gòu)理企業(yè)的主要職能機(jī)構(gòu)2.2.了解組織機(jī)構(gòu)概念，掌握物業(yè)管理企業(yè)的幾種組了解組織機(jī)構(gòu)概念，掌握物業(yè)管理企業(yè)的幾種組織形式及其優(yōu)缺點(diǎn)織形式及其優(yōu)缺點(diǎn)物業(yè)管理企業(yè)的機(jī)構(gòu)設(shè)置 1. 1.組織結(jié)構(gòu)形式概念組織結(jié)構(gòu)形式概念一種公司體制一種公司體制 2.2.物業(yè)管理企業(yè)的幾種組織形式物業(yè)管理企業(yè)的幾種組織形式(1)(1)直線式直線式經(jīng)理經(jīng)理部門經(jīng)理部門經(jīng)理部門經(jīng)理部門經(jīng)理組長組長組長組長組長組長組長組長直線式組織形式的優(yōu)缺點(diǎn)：直線式組織形式的優(yōu)缺點(diǎn)：優(yōu)點(diǎn)：命令統(tǒng)一，指揮及時(shí)優(yōu)點(diǎn)：命令統(tǒng)一，指揮及時(shí)缺點(diǎn)：各級管理集中與一人，難以適應(yīng)復(fù)雜業(yè)務(wù)需要缺點(diǎn)：各級管理集中與一人，難以適應(yīng)復(fù)雜業(yè)務(wù)需要適用范圍：物業(yè)管理種類少、區(qū)域小、管理與業(yè)務(wù)比較簡單適用范圍：物業(yè)管理種類少、區(qū)域小、管理與業(yè)務(wù)比較簡單的小型物業(yè)管理企業(yè)的小型物業(yè)管理企業(yè)(2)(2)直線職能式直線職能式( (直線參謀式直線參謀式) )總經(jīng)理總經(jīng)理管理處管理處組長組長組長組長辦公室辦公室財(cái)務(wù)部財(cái)務(wù)部物業(yè)管理部物業(yè)管理部市場發(fā)展部市場發(fā)展部管理處管理處管理處管理處組長組長直線職能式組織形式的優(yōu)缺點(diǎn)直線職能式組織形式的優(yōu)缺點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)優(yōu)點(diǎn): :既保證直線系統(tǒng)統(tǒng)一指揮和統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，又發(fā)揮了職能機(jī)構(gòu)既保證直線系統(tǒng)統(tǒng)一指揮和統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，又發(fā)揮了職能機(jī)構(gòu)橫向的參謀助手作用橫向的參謀助手作用缺點(diǎn)：高層管理高度集權(quán)，處理問題容易遲緩，對環(huán)境變化適缺點(diǎn)：高層管理高度集權(quán)，處理問題容易遲緩，對環(huán)境變化適應(yīng)能力差；職能部門之間橫向協(xié)調(diào)配合困難，不利于溝通信息，應(yīng)能力差；職能部門之間橫向協(xié)調(diào)配合困難，不利于溝通信息，影響工作效率；不利于后備力量的培養(yǎng)影響工作效率；不利于后備力量的培養(yǎng)適用范圍適用范圍: :專業(yè)設(shè)計(jì)面廣、技術(shù)復(fù)雜、服務(wù)多樣化與管理綜合性專業(yè)設(shè)計(jì)面廣、技術(shù)復(fù)雜、服務(wù)多樣化與管理綜合性強(qiáng)的物業(yè)管理企業(yè)強(qiáng)的物業(yè)管理企業(yè) (3) (3)分部制分部制( (集中管理集中管理 分散經(jīng)營原則分散經(jīng)營原則) )總公司總公司分公司分公司管理處管理處管理處管理處財(cái)務(wù)部財(cái)務(wù)部企劃部企劃部行政人事部行政人事部公共關(guān)系部公共關(guān)系部分公司分公司分公司分公司管理處管理處分部制組織形式的優(yōu)缺點(diǎn)分部制組織形式的優(yōu)缺點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)優(yōu)點(diǎn): :各分部各分部( (分公司分公司) )在容許范圍內(nèi)獨(dú)立經(jīng)營，提高了各分部（分在容許范圍內(nèi)獨(dú)立經(jīng)營，提高了各分部（分公司）的積極性和主動性，增強(qiáng)了管理的靈活性和對市場競爭的公司）的積極性和主動性，增強(qiáng)了管理的靈活性和對市場競爭的適應(yīng)性，且具有較高穩(wěn)定性；有利于最高管理機(jī)構(gòu)擺脫日常事務(wù)適應(yīng)性，且具有較高穩(wěn)定性；有利于最高管理機(jī)構(gòu)擺脫日常事務(wù)工作，能夠集中精力做好全局性、長遠(yuǎn)性戰(zhàn)略決策；有利于培養(yǎng)工作，能夠集中精力做好全局性、長遠(yuǎn)性戰(zhàn)略決策；有利于培養(yǎng)全面管理人才全面管理人才缺點(diǎn)：機(jī)構(gòu)重疊，管理人員多，費(fèi)用開支大；各部分之間的橫向缺點(diǎn)：機(jī)構(gòu)重疊，管理人員多，費(fèi)用開支大；各部分之間的橫向聯(lián)系和協(xié)調(diào)困難，容易造成分部之間的本位主義聯(lián)系和協(xié)調(diào)困難，容易造成分部之間的本位主義(4)(4)矩陣制組織形式矩陣制組織形式總經(jīng)理總經(jīng)理工程部工程部財(cái)務(wù)部財(cái)務(wù)部項(xiàng)目部項(xiàng)目部2 2項(xiàng)目部項(xiàng)目部1 1項(xiàng)目部項(xiàng)目部n管理部管理部經(jīng)營部經(jīng)營部 矩陣制的優(yōu)缺點(diǎn)矩陣制的優(yōu)缺點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)優(yōu)點(diǎn): :有利于把具有各種專業(yè)知識和技能的人員結(jié)合起來，有利于把具有各種專業(yè)知識和技能的人員結(jié)合起來， 充分發(fā)揮他們的積極性和創(chuàng)造性；有利于加強(qiáng)各職能充分發(fā)揮他們的積極性和創(chuàng)造性；有利于加強(qiáng)各職能 部門之間的協(xié)作配合；各項(xiàng)目經(jīng)理可以根據(jù)特定的任部門之間的協(xié)作配合；各項(xiàng)目經(jīng)理可以根據(jù)特定的任 務(wù)和目標(biāo)靈活選擇職能人員務(wù)和目標(biāo)靈活選擇職能人員缺點(diǎn)：組織結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定性差，職能人員受雙重領(lǐng)導(dǎo)，橫向缺點(diǎn)：組織結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定性差，職能人員受雙重領(lǐng)導(dǎo)，橫向 和縱向出現(xiàn)矛盾時(shí)難以工作和縱向出現(xiàn)矛盾時(shí)難以工作 物業(yè)管理企業(yè)主要職能機(jī)構(gòu)物業(yè)管理企業(yè)主要職能機(jī)構(gòu)一般指公司總部一般指公司總部(1)(1)經(jīng)理室經(jīng)理室決策機(jī)構(gòu)決策機(jī)構(gòu)(2)(2)辦公室辦公室主要負(fù)責(zé)公司內(nèi)部日常行政事務(wù)主要負(fù)責(zé)公司內(nèi)部日常行政事務(wù)(3)(3)財(cái)務(wù)部財(cái)務(wù)部主要負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)管理主要負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)管理(4)(4)工程部工程部負(fù)責(zé)物業(yè)維修及設(shè)備運(yùn)行的技術(shù)管理負(fù)責(zé)物業(yè)維修及設(shè)備運(yùn)行的技術(shù)管理(5)(5)管理部管理部核心部門，主要負(fù)責(zé)對各管理處各項(xiàng)管理工核心部門，主要負(fù)責(zé)對各管理處各項(xiàng)管理工 作的指導(dǎo)和監(jiān)督作的指導(dǎo)和監(jiān)督(6)(6)經(jīng)營發(fā)展部經(jīng)營發(fā)展部開展多種經(jīng)營的職能部門開展多種經(jīng)營的職能部門( (公共性、委公共性、委托性等綜合業(yè)務(wù)托性等綜合業(yè)務(wù)) )案例v某物業(yè)管理公司具有二級物業(yè)管理資質(zhì)，某物業(yè)管理公司具有二級物業(yè)管理資質(zhì)，2000年年3月通過月通過ISO9001國際質(zhì)量認(rèn)證，主要經(jīng)營范圍包括國際質(zhì)量認(rèn)證，主要經(jīng)營范圍包括高層樓宇、住宅樓、生產(chǎn)辦公用房、公共設(shè)施的物高層樓宇、住宅樓、生產(chǎn)辦公用房、公共設(shè)施的物業(yè)管理業(yè)管理。目前管理的物業(yè)包括一座高層綜合樓和四。目前管理的物業(yè)包括一座高層綜合樓和四個(gè)住宅小區(qū)，管理面積達(dá)個(gè)住宅小區(qū)，管理面積達(dá)120120萬平方米。萬平方米。v公司總經(jīng)理室是公司的領(lǐng)導(dǎo)和決策機(jī)構(gòu)，設(shè)總經(jīng)公司總經(jīng)理室是公司的領(lǐng)導(dǎo)和決策機(jī)構(gòu)，設(shè)總經(jīng)理理1 1名，副總經(jīng)理名，副總經(jīng)理2 2名，總經(jīng)理助理名，總經(jīng)理助理1 1名。總經(jīng)理對名。總經(jīng)理對公司運(yùn)作全面負(fù)責(zé)，負(fù)責(zé)布置和協(xié)調(diào)各副總經(jīng)理和公司運(yùn)作全面負(fù)責(zé)，負(fù)責(zé)布置和協(xié)調(diào)各副總經(jīng)理和總經(jīng)理助理的工作。總經(jīng)理助理的工作。v公司下設(shè)辦公室、財(cái)務(wù)處、物業(yè)管理部、市場發(fā)公司下設(shè)辦公室、財(cái)務(wù)處、物業(yè)管理部、市場發(fā)展部、工程部、安全部和五個(gè)物業(yè)管理處。展部、工程部、安全部和五個(gè)物業(yè)管理處。v其公司下屬物業(yè)管理二處占地面積其公司下屬物業(yè)管理二處占地面積1010萬平方米，建筑萬平方米，建筑面面1919萬平方米，綠化面積萬平方米，綠化面積5 5萬平方米，綠化率萬平方米，綠化率50%50%，容積，容積率為率為1.91.9，共有多層住宅，共有多層住宅1313棟，小高層住宅棟，小高層住宅1010棟，單體棟，單體公建公建2 2棟，會所棟，會所1 1處，幼兒園處，幼兒園1 1處小區(qū)共有住戶處小區(qū)共有住戶14501450戶戶v物業(yè)管理二處定編物業(yè)管理二處定編4747人，分別為：主任（人，分別為：主任（1 1人）、主人）、主任助理（任助理（1 1人）、環(huán)境主管（負(fù)責(zé)清潔和綠化人）、環(huán)境主管（負(fù)責(zé)清潔和綠化1 1人）、保人）、保潔員（潔員（1111人）、綠化員（人）、綠化員（6 6人）、保安主管（人）、保安主管（1 1人）、保人）、保安員（安員（1616人）、工程主管（人）、工程主管（1 1人）、維修員（人）、維修員（5 5人）、會人）、會計(jì)員（計(jì)員（1 1人）、出納員（人）、出納員（1 1人）、行政文員（人）、行政文員（2 2人）人）v請分別按照直線職能與矩陣制組織形式劃出物業(yè)管理請分別按照直線職能與矩陣制組織形式劃出物業(yè)管理二處從上至下組織形式圖二處從上至下組織形式圖課后作業(yè)v 請簡述物業(yè)企業(yè)的設(shè)立（組建）過程請簡述物業(yè)企業(yè)的設(shè)立（組建）過程