第五講第五講 前期物業(yè)管理前期物業(yè)管理樓宇入伙樓宇入伙物業(yè)接管驗(yàn)收物業(yè)接管驗(yàn)收前期物業(yè)管理和物前期物業(yè)管理和物業(yè)管理前期業(yè)管理前期介入介入第五講 前期物業(yè)管理前期物業(yè)管理和物業(yè)管理前期物業(yè)管理和物業(yè)管理前期介入前期介入l一一、前期物業(yè)管理、前期物業(yè)管理1.前期前期物業(yè)管理物業(yè)管理 是指業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效前，建設(shè)單位選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理。前期物業(yè)管理和物業(yè)管理前期物業(yè)管理和物業(yè)管理前期介入前期介入l一一、前期物業(yè)管理、前期物業(yè)管理2.前期物業(yè)管理中權(quán)力主體的相互關(guān)系前期物業(yè)管理中權(quán)力主體的相互關(guān)系3.前期物業(yè)管理的委托前期物業(yè)管理的委托 必須以招標(biāo)方式進(jìn)行必須以招標(biāo)方式進(jìn)行3.前期物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)前期物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì) 過渡性過渡性前期物業(yè)管理和物業(yè)管理前期物業(yè)管理和物業(yè)管理前期介入前期介入l二、二、物業(yè)管理前期物業(yè)管理前期介入介入（一）物業(yè)管理（一）物業(yè)管理前期介入前期介入 是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)在接管物業(yè)之前，就參與物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)和建設(shè)，從物業(yè)管理服務(wù)的角度提出意見和建議，以使建成后的物業(yè)能滿足業(yè)主或使用人的要求，為物業(yè)投入使用后物業(yè)的管理創(chuàng)造條件。l（二）物業(yè)管理（二）物業(yè)管理前期介入前期介入的作用的作用完善物業(yè)使用功能；1234改進(jìn)物業(yè)的具體設(shè)計(jì)；能更好地監(jiān)督施工質(zhì)量；為竣工驗(yàn)收和接管驗(yàn)收打下基礎(chǔ)；5便于日后對(duì)物業(yè)的管理。前期物業(yè)管理和物業(yè)管理前期物業(yè)管理和物業(yè)管理前期介入前期介入l（三）物業(yè)管理（三）物業(yè)管理前期介入的實(shí)施前期介入的實(shí)施1.立項(xiàng)立項(xiàng)決決策階段策階段2 .規(guī)劃規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)階段階段3 .施工施工安安裝階段裝階段4.接管接管驗(yàn)驗(yàn)收階段收階段解決開發(fā)什么，能否開發(fā)的問題1）考慮物業(yè)管理區(qū)域規(guī)劃布局與配套設(shè)施的完善；2）考慮建筑與設(shè)備設(shè)施使用和維修養(yǎng)護(hù)的需要；3）考慮安全保衛(wèi)系統(tǒng)的設(shè)置和環(huán)境保潔的需要。1）監(jiān)督工程質(zhì)量；2）掌握物業(yè)的全部情況；3）督促物業(yè)管理所需設(shè)備的落實(shí)。1）組織驗(yàn)收小組；2）明確驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)；3）確定驗(yàn)收方案；4）擬定日后物業(yè)管理方案和制度；5）準(zhǔn)備驗(yàn)收材料；6）參與接管驗(yàn)收。前期物業(yè)管理和物業(yè)管理前期物業(yè)管理和物業(yè)管理前期介入前期介入物業(yè)接管驗(yàn)收物業(yè)接管驗(yàn)收l一、物業(yè)接管驗(yàn)收的概念一、物業(yè)接管驗(yàn)收的概念 物業(yè)接管驗(yàn)收物業(yè)接管驗(yàn)收 是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)建設(shè)單位或個(gè)人托管的新建房屋或原有房屋等物業(yè)以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn)。物業(yè)接管驗(yàn)收物業(yè)接管驗(yàn)收l二、物業(yè)接管驗(yàn)收的原則二、物業(yè)接管驗(yàn)收的原則原則性與靈原則性與靈活性相結(jié)合活性相結(jié)合的原則的原則細(xì)致入微與細(xì)致入微與整體把握相整體把握相結(jié)合的原則結(jié)合的原則物業(yè)接管驗(yàn)收物業(yè)接管驗(yàn)收l三、接管驗(yàn)收應(yīng)提交的資料三、接管驗(yàn)收應(yīng)提交的資料技術(shù)資料產(chǎn)權(quán)資料l四、接管驗(yàn)收的內(nèi)容和四、接管驗(yàn)收的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)參見房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)ZBP300001-1990物業(yè)接管驗(yàn)收物業(yè)接管驗(yàn)收l五、接管五、接管驗(yàn)收操作規(guī)程驗(yàn)收操作規(guī)程1物業(yè)管理企業(yè)收到開發(fā)商送達(dá)的接管驗(yàn)收通知書后，立即成立驗(yàn)收小組，并制定物業(yè)接管驗(yàn)收方案、物業(yè)設(shè)施交接書、物業(yè)工程項(xiàng)目移交表等。驗(yàn)收小組按物業(yè)接管資料移交清單核對(duì)所接收的資料，條件具備的應(yīng)在15日內(nèi)簽發(fā)驗(yàn)收復(fù)函并約定驗(yàn)收時(shí)間。2 2驗(yàn)收小組同移交方時(shí)房屋質(zhì)量、使用功能、外觀質(zhì)量、公共配套設(shè)施設(shè)備等進(jìn)行驗(yàn)收。3 34對(duì)未按設(shè)計(jì)要求配套到位和不能正常運(yùn)轉(zhuǎn)的設(shè)備，驗(yàn)收小組提出整改意見，由開發(fā)商負(fù)責(zé)落實(shí)，直至合格，方可驗(yàn)收。對(duì)驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題，驗(yàn)收小組填寫各類遺留問題統(tǒng)計(jì)表，約定期限由移交方負(fù)責(zé)整改，并商定復(fù)核時(shí)間。5 5對(duì)物件無明顯不符合檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)要求的房屋，由物業(yè)管理企業(yè)管理處接收鑰匙、管理處對(duì)接管鑰匙的房屋承擔(dān)保管責(zé)任，應(yīng)避免人為損壞；對(duì)仍存在缺陷的房間待整改驗(yàn)收合格后再接管。6 67業(yè)主入住時(shí)，由管理處房管員陪同業(yè)主對(duì)室內(nèi)進(jìn)行全面細(xì)致的質(zhì)量檢查。對(duì)發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題由管理處整理后報(bào)告開發(fā)商，由其限令施工單位逐項(xiàng)返修，經(jīng)管理處和業(yè)主驗(yàn)收合格后清項(xiàng)。在保修期內(nèi)的使用過程中，業(yè)主或管理人員如發(fā)現(xiàn)由于建筑施工或產(chǎn)品制定上有缺陷時(shí)，須報(bào)告開發(fā)商，查驗(yàn)證實(shí)后，由開發(fā)商責(zé)令施工單位更換或返修。8 8l六、接管驗(yàn)收中的注意事項(xiàng)六、接管驗(yàn)收中的注意事項(xiàng)物業(yè)接管驗(yàn)收物業(yè)接管驗(yàn)收1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與驗(yàn)收的管理人員及技術(shù)人員應(yīng)素質(zhì)好，業(yè)務(wù)精，對(duì) 工作認(rèn)真負(fù)責(zé)；2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在驗(yàn)收時(shí)，既要為今后物業(yè)維護(hù)保養(yǎng)管理著想，也要站 在業(yè)主的立場(chǎng)上，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益；3.在接管驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)記錄在案，并督促開發(fā)商限期對(duì)存在的問題 加固補(bǔ)漏、整修，直至完全合格；4.落實(shí)物業(yè)和接管移交的手續(xù)要有書面文本；5.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)從開發(fā)商處接管全部圖紙資料，包括產(chǎn)權(quán)資料和技術(shù) 資料；6.接管驗(yàn)收合格后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)簽署驗(yàn)收合格憑證，簽發(fā)接管文件。樓宇入伙樓宇入伙l樓宇入伙是指業(yè)主或使用人進(jìn)房入住。樓宇入伙樓宇入伙l一、樓宇入伙的基本工作程序一、樓宇入伙的基本工作程序231物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好入住的準(zhǔn)備工作；向業(yè)主發(fā)出“入伙通知書”；業(yè)主到管理處驗(yàn)證身份，確認(rèn)手續(xù)，繳納各種費(fèi)用，辦理入住登記；564簽署管理規(guī)約等文件；管理處發(fā)放鑰匙、資料給業(yè)主，辦理業(yè)主證；業(yè)主接管驗(yàn)收；7業(yè)主入住。樓宇入伙樓宇入伙入伙手續(xù)書入伙通知書收樓須知繳款通知書驗(yàn)樓情況一覽表樓宇交接書l二、樓宇入伙的手續(xù)二、樓宇入伙的手續(xù)樓宇入伙樓宇入伙l三、樓宇入伙的主要工作內(nèi)容三、樓宇入伙的主要工作內(nèi)容1、對(duì)于已經(jīng)銷售或租出去的房屋，經(jīng)營(yíng)部門應(yīng)立即通知物業(yè)管理部門具體的樓層和房屋的編號(hào)以便早作準(zhǔn)備；2、接待業(yè)主；3、在辦理完登記和交款手續(xù)后，物業(yè)管理部門應(yīng)發(fā)放入伙通知書和房間鑰匙；5、向業(yè)主發(fā)放用戶須知和用戶手冊(cè)，對(duì)業(yè)主使用本物業(yè)應(yīng)遵守的規(guī)定用文字的形式傳達(dá)到用戶手中；6、簽訂公共契約；4、業(yè)主拿到鑰匙后，按照樓宇驗(yàn)收簽認(rèn)表的內(nèi)容逐項(xiàng)簽收水、氣、電、設(shè)備等房屋設(shè)備的完好情況，要逐項(xiàng)核對(duì)填寫簽認(rèn)表的內(nèi)容；7、裝修管理(裝修申請(qǐng)表)。THANK YOU !