物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理方案概述:設(shè)施設(shè)備管理是物業(yè)管理的根本，是開展一切服務(wù)的后勤保障。設(shè)施設(shè)備管 理是一道看不見的風景，但業(yè)主無時無刻都在感受它的存在。有了設(shè)施設(shè)備的保 障，業(yè)主們才能生活、工作在舒適、清雅、安全的環(huán)境中。招商局物業(yè)在詳細研究x國際廣場物業(yè)管理邀標書的基礎(chǔ)上，結(jié)合多年高檔 寫字樓、住宅的物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理經(jīng)驗，針對該項目智能化程度高、設(shè)施設(shè)備齊 全、容量大、數(shù)量多、分布廣的特點，進行細致的綜合技術(shù)分析，并在此基礎(chǔ)上 提出“點陣統(tǒng)一、重點控制”的工程設(shè)施設(shè)備管理模式，通過制定嚴格的管理制 度、嚴謹?shù)墓ぷ饕?guī)范、周密的維保計劃等，達到對設(shè)備運行和維護的控制，為x國際廣場提供安全可靠大的動力支持。一、設(shè)施設(shè)備管理的技術(shù)分析對工程設(shè)備進行深入、準確的綜合分析，是做好工程設(shè)備管理的前提和基 礎(chǔ)，只有做到對設(shè)備知根知底，方能在工作時胸有成竹。為此，招商局物業(yè)精心 組織了各專業(yè)工程師對x國際廣場的設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)進行專業(yè)的調(diào)研， 全面、詳盡 的技術(shù)分析。x國際廣場配套齊全、功能復(fù)雜，設(shè)施設(shè)備的數(shù)目相當大。主要設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)組成如下：在此，我們按工程設(shè)備系統(tǒng)分類逐一對其進行技術(shù)分析， 為制定工程設(shè)備管 理思路和具體措施提供依據(jù)。（一）供配電系統(tǒng)1 、系統(tǒng)組成x 國際廣場的供配電系統(tǒng)是一個龐大的供配電系統(tǒng)，是整個 x 國際廣場的 動力心臟，總?cè)萘?6000KW 它包括高壓供電系統(tǒng)、低壓配電系統(tǒng)和雙電源供電 系統(tǒng)，包括：? 進線電源? 高壓開關(guān)柜? 低壓開關(guān)柜? 干式變壓器? 母線槽? 繼電保護? 中央信號屏? 雙電源切換柜2 、高壓配電系統(tǒng)特點分析 高壓配電系統(tǒng)具有顯著的系統(tǒng)大、分散廣、設(shè)備復(fù)雜、技術(shù)要求高的特點，A、 B 幢照明設(shè)備機房分別位于 A、B 幢的地下層， C 幢照明系統(tǒng)由室外地面配 電箱引入，而主動力機房位于 x 國際廣場 B 幢樓的地下部分， x 國際廣場所有 的動力用電由它供給， 這也是今后 x 國際廣場動力保障的最關(guān)鍵點， 其運行可靠 與否，直接決定了 x 國際廣場能否正常運作， 物業(yè)功能能否正常發(fā)揮的最主要因 素！因此，這也是我們將其列入工程設(shè)備管理的重中之重的根本原因。 為了把控 好這一重要環(huán)節(jié)，這就要求我們從多方面做好工作。3、低壓配電系統(tǒng)特點分析低壓配電是 x 國際廣場供電網(wǎng)絡(luò)中的基礎(chǔ)系統(tǒng)， 具有設(shè)備數(shù)量多、 設(shè)備分散 面廣的特點， 而且此部分設(shè)備又是供配電系統(tǒng)中操作使用最頻繁的部分， 因而設(shè) 備的故障率也相對較高。 需要有足夠的運行維護人員對各設(shè)備分布點進行密切的 監(jiān)控，加強日常巡視，隨時作好設(shè)備的例行維護管理工作，一有故障先兆，必須 及時予以處理，防止出現(xiàn)惡性設(shè)備事故的發(fā)生。（二）電梯系統(tǒng)1、系統(tǒng)組成x國際廣場的電梯運輸系統(tǒng)總體數(shù)量大、分布廣、未來的使用頻率極高，是 未來人流、物流運輸?shù)闹饕緩健Ｖ饕植既缦拢盒蛱柮Q安裝地點層站數(shù)量品牌1客梯A幢32+242無機房梯A幢313客梯B幢22+244無機房梯B幢325客梯C幢18+242、系統(tǒng)分析x國際廣場的電梯系統(tǒng)由12臺高層客梯和3臺無機房電梯組成，該系統(tǒng)與 消防系統(tǒng)進行聯(lián)動控制，當發(fā)生火災(zāi)事故時，消防系統(tǒng)可以令事故區(qū)域內(nèi)的除消 防梯外的電梯迫降至首層，停止服務(wù)。對于此部分設(shè)備，將是今后x國際廣場設(shè) 備管理的一個重點和難點，因為電梯系統(tǒng)首先是與業(yè)主接觸最多， 使用頻率最高 的設(shè)施設(shè)備，故障率也相對較高；其次是出故障后影響面較大，將直接影響樓內(nèi) 業(yè)主的使用；最后是維護管理的要求較高，處理故障的難度較大。電梯是對安全 性要求極高的設(shè)施設(shè)備，我們在充分做好日常運行保養(yǎng)和安全管理的前提下，擬采取請專業(yè)外包單位提供專業(yè)維護保養(yǎng)工作，以滿足設(shè)備的運行需要。（三）給排水系統(tǒng)1、系統(tǒng)組成x國際廣場的給排水系統(tǒng)四通八達，在 A、B、C三幢建筑物及地下室內(nèi)形 成一個錯綜復(fù)雜的給排水網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。給排水系統(tǒng)的組成主要包括：序號名稱規(guī)格數(shù)量1生活水箱80T/100T/60T各一32消防水箱3消防泵24噴淋泵75KW/ 臺25生活水泵7.5KW/ 臺，286地下排污泵39KW/42KW/30KW377污水處理設(shè)施2、系統(tǒng)分析x國際廣場的給水系統(tǒng)以市政管網(wǎng)作為供水水源， 采用變頻水泵與生活水箱 相結(jié)合的供水方式。此部分是x國際廣場供水系統(tǒng)的生命線，是供水系統(tǒng)中最重 要的部分，也是在今后的工程設(shè)施設(shè)備管理中必須加以重視的部分。x國際廣場的排水系統(tǒng)：糞便污水經(jīng)室外化糞池、餐廳（寫字樓、會所）污水經(jīng)隔油池處理后一起排入城市污水管網(wǎng)；雨水經(jīng)由雨水斗、明渠、檢查井及雨水管排放至市政下水道，地庫集水坑排水采用潛水泵排出室外管網(wǎng)；屋頂雨水有 組織內(nèi)排水，匯集后排入室外雨水管網(wǎng)。排水系統(tǒng)是給排水系統(tǒng)中最容易出問題 的地方。給排水系統(tǒng)的管理重點主要在于供水水質(zhì)的管理和排污系統(tǒng)的通暢。（四）消防系統(tǒng)1、系統(tǒng)組成x國際廣場的消防系統(tǒng)是一個功能完善、 輻射面廣的系統(tǒng)，其系統(tǒng)組成如下: 消防報警系統(tǒng)組成其主要設(shè)備包括報警主機、煙感、溫感、消火栓按鈕、玻璃破碎按鈕、消防 電話、警鈴、揚聲器、防火卷簾門、正壓風機、排煙風機、噴淋頭、消防水泵、 消防水箱、消火栓、消火箱、消防聯(lián)動控制盤、緊急廣播等。2、系統(tǒng)分析（1）火災(zāi)自動報警系統(tǒng)及聯(lián)動控制系統(tǒng)本火災(zāi)自動報警及聯(lián)動控制系統(tǒng)設(shè)于總控制中心，報警控制主機設(shè)置有圖 形顯示裝置及打印機等，具有全中文顯示的功能，除顯示報警信號外，還可直觀 顯示各消防設(shè)備的運行狀態(tài)。探測器均內(nèi)置線路隔離開關(guān)，當探測總線發(fā)生短路 時，能在報警主機上將損壞的部件隔離，而不需另外增加隔離模塊。消防聯(lián)動控制系統(tǒng)是當某處發(fā)生火災(zāi)時，系統(tǒng)能夠自動啟動其監(jiān)控對象轉(zhuǎn) 入火災(zāi)應(yīng)急狀態(tài)，如強制切除火災(zāi)區(qū)域的供電電源、 啟動消防水泵、自動關(guān)閉防 火卷簾、自動關(guān)閉送風機、強制切入緊急事故廣播、迫降電梯至首層及電扶梯停 止工作等。（2）消防廣播及背景音樂系統(tǒng)x國際廣場的消防廣播及背景音樂系統(tǒng)廣播在火警時作消防緊急廣播用,