第5章 房地產(chǎn)金融 房地產(chǎn)金融概述房地產(chǎn)開發(fā)金融住房金融 國外房地產(chǎn)金融房地產(chǎn)保險 房地產(chǎn)金融的概念與特點影響房地產(chǎn)金融的因素房地產(chǎn)融資類別 5 1房地產(chǎn)金融概述 1 概念與房地產(chǎn)有關(guān)的各種貨幣資金的籌集 融通以及相關(guān)的金融服務(wù)等貨幣信用活動的總稱 房地產(chǎn)投資與房地產(chǎn)融資關(guān)系2 特點資金來源的短期性和資金運用的長期性資金來源的固定性和資金運用的特定性很強的政策性 風(fēng)險和收益受宏觀經(jīng)濟環(huán)境影響 5 1 1房地產(chǎn)金融的概念與特點 3 房地產(chǎn)金融的必然性房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的客觀需要房地產(chǎn)開發(fā)必須有金融的介入房地產(chǎn)經(jīng)營和消費需要長期占用巨額資金房地產(chǎn)是不動產(chǎn) 資金的運動被限制在一個狹小的空間范圍內(nèi) 資金的流動性不足解決居民買房難的客觀需要住房商品與居民年收入的差距大住房金融的產(chǎn)生也是金融深化和銀行融資業(yè)務(wù)拓寬的客觀需要 5 1 2影響房地產(chǎn)金融的因素 1 外部因素居民收入水平住房價格房租水平通貨膨脹率企業(yè)經(jīng)營狀況 2 內(nèi)部因素首期付款比例貸款年限抵押貸款利率水平融資工具和還款方式其他因素 5 1 3房地產(chǎn)融資類別 按房地產(chǎn)融資的內(nèi)容可以劃分為 房產(chǎn)融資和土地融資按房地產(chǎn)金融是否經(jīng)過金融中介機構(gòu)劃分為 直接融資和間接融資按融資者所承擔(dān)的責(zé)任和義務(wù)劃分為 主權(quán)融資和債務(wù)融資 5 2房地產(chǎn)開發(fā)融資 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資決策的基礎(chǔ)融資的主要方式銀行貸款證券融資房地產(chǎn)信托 5 2 1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資決策基礎(chǔ) 1 開發(fā)資金來源 通過銀行或者發(fā)行債券直接從投資者那里籌集資金發(fā)行新股票保留收益作為企業(yè)發(fā)展資金2 企業(yè)融資主要考慮的兩個問題資本的成本風(fēng)險 特別是破產(chǎn)風(fēng)險 5 2 2房地產(chǎn)企業(yè)融資的主要形式 1 銀行貸款信譽貸款保證貸款房地產(chǎn)抵押貸款以土地使用權(quán)或房屋所有權(quán)作為歸還本息抵押的貸款 2 證券融資 1 優(yōu)越性 有利于吸收大眾資金 有利于分散投資風(fēng)險有利于金融市場的繁榮和房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理的改善 2 房地產(chǎn)證券房地產(chǎn)債券政府債券 金融債券和公司債券房地產(chǎn)股票融資的基本方式 籌募股東資本 增資配股 有償轉(zhuǎn)讓股權(quán) 公積金轉(zhuǎn)為資本金 招募外資股 3 房地產(chǎn)投資信托貨幣所有者或者房地產(chǎn)所有者 委托金融機構(gòu)代理購 建 租賃 經(jīng)營房地產(chǎn)及其證券 從而達(dá)到投資目的的一種形式 房地產(chǎn)信托投資 房地產(chǎn)信托存款和房地產(chǎn)信托貸款4 其他形式租賃融資 回租融資 回買融資 房產(chǎn)典當(dāng)融資 合作開發(fā) 前沿貨幣合約 房地產(chǎn)辛迪加等 5 3住房金融 住房金融的意義和作用我國住房金融的幾種具體形式完善的住房金融體系的基本特征 5 3 1住房金融的意義和作用 住房金融提高了廣大居民的住房消費水平住房金融產(chǎn)生的住房消費需求效應(yīng)是過剩經(jīng)濟條件下經(jīng)濟增長的直接推動力住房金融產(chǎn)生的現(xiàn)實住房消費能夠創(chuàng)造出越來越多的就業(yè)崗位 5 3 2我國住房金融的幾種具體形式 1 住房公積金貸款住房公積金是一種強制儲蓄 1955年新加坡開始使用 1991年5月首先在上海試行 我國住房公積金貸款通過城市住房公積金管理中心管理 住房公積金的管理采用半封閉的模式管理2 個人住房組合貸款住房公積金貸款不足部分可以向銀行申請住房商業(yè)貸款 3 個人住房抵押貸款 1 商業(yè)性個人住房抵押貸款其風(fēng)險可以通過住房抵押貸款證券化來分散風(fēng)險 住房抵押貸款證券化即住房抵押貸款證券公司收購商業(yè)銀行或者其他金融機構(gòu)發(fā)放的購房抵押貸款合同 通過證券化處理向大眾發(fā)售 2 政策性個人住房抵押貸款國家政策性住房金融機構(gòu)想居民個人進(jìn)行的住房抵押貸款 4 住房儲蓄貸款 存一貸二 買房抵押貸款購房者在開辦此業(yè)務(wù)的銀行先存夠一定數(shù)額 一定期限的存款 即可得到相應(yīng)的貸款 貸款限額時存款數(shù)的5倍 最長的貸款期限為存款數(shù)額與存期之積乘以25除以貸款額度 5 存單抵押貸款 借自己的錢 的抵押貸款形式 主要應(yīng)用在短期資金的缺口 5 4國外房地產(chǎn)金融 直接融資 抵押融資 契約融資和強制性融資美國房地產(chǎn)金融模式 德國房地產(chǎn)金融模式 新加坡的強制性中央公積金制度 5 4 1美國房地產(chǎn)金融模式 1 一級市場融資模式參與者 借款人 房地產(chǎn)購買者 和貸款人 房地產(chǎn)金融機構(gòu) 金融機構(gòu)構(gòu)成 金融信貸機構(gòu)和金融擔(dān)保 保險或者相關(guān)的金融組織 1 房地產(chǎn)金融機構(gòu)商業(yè)銀行儲蓄貸款機構(gòu)契約儲蓄機構(gòu) 2 房地產(chǎn)金融工具非攤提抵押貸款19世紀(jì)末到20世紀(jì)30年代 適合發(fā)展比較平穩(wěn)時期固定利率 均額償還 全額分期償還抵押貸款20世紀(jì)30年代后至20世紀(jì)70年代資金的錯配和傾斜可調(diào)整利息抵押貸款20世紀(jì)70年代后 解決資金的錯配抵押貸款工具的最新發(fā)展?jié)u進(jìn)償付抵押貸款價格水平調(diào)整抵押貸款雙重利率抵押貸款 2 二級市場融資模式美國房地產(chǎn)二級市場是房地產(chǎn)抵押貸款的債權(quán)轉(zhuǎn)讓市場 1 二級市場建立的背景2 一 二級抵押貸款市場的相互關(guān)系一級市場指房地產(chǎn)購買者與房地產(chǎn)抵押貸款機構(gòu)之間的交易活動 一級市場借款人把自己的不動產(chǎn)作為擔(dān)保發(fā)行一種債券 然后以這種債券同金融機構(gòu)交換現(xiàn)金 二級市場是房地產(chǎn)抵押貸款債權(quán)形成后 轉(zhuǎn)移 流通這些已經(jīng)形成的抵押貸款債權(quán)市場 二級市場就是買賣一級市場交易產(chǎn)生的房地產(chǎn)擔(dān)保債券或者房地產(chǎn)抵押貸款債權(quán) 3 二級抵押貸款市場中有關(guān)工具創(chuàng)新美國二級市場通常以債權(quán)組合作為抵押擔(dān)保而發(fā)行的證券統(tǒng)稱 抵押支持證券 MBS 主要有以下三種 抵押轉(zhuǎn)遞證券剝離式抵押支持證券 strippedmortgage backedsecurity 簡稱SMBS 擔(dān)保抵押債券 CollateralizedMortgageObligations 簡稱CMO 5 4 2德國房地產(chǎn)金融模式 1 德國的房地產(chǎn)金融機構(gòu)建房互助儲蓄信貸社儲蓄銀行抵押銀行和信貸合作機構(gòu)2 德國的房地產(chǎn)金融工具第一抵押貸款 固定利率抵押貸款 第二抵押貸款 儲蓄契約貸款 浮動利率的短期抵押貸款或者無抵押貸款3 德國的房地產(chǎn)金融市場抵押貸款市場儲蓄存款市場 5 4 3新加坡的強制性中央公積金制度 1 新加坡的中央公積金制度1 制度的建立公積金的繳交率公積金的利率公積金的使用方向公積金的繳交辦法與監(jiān)督管理2 中央公積金的運行模式公積金的管理機構(gòu) 中央公積金局董事會公積金的執(zhí)行機構(gòu) 中央公積金局公積金的資金管理 3 中央公積金在房地產(chǎn)建設(shè)和發(fā)展中的作用為房地產(chǎn)生產(chǎn)建立了穩(wěn)固的資金來源渠道為房地產(chǎn)的生產(chǎn)提供了巨額的資金為開發(fā)建設(shè)大量的房地產(chǎn)提供了條件為居民購買房產(chǎn)提供了支付基礎(chǔ)為房地產(chǎn)金融的發(fā)展建立了狼性循環(huán)機制 2 郵政儲蓄銀行1 郵政儲蓄銀行的建立2 郵政儲蓄銀行在房地產(chǎn)業(yè)種的運行模式新加坡郵政儲蓄銀行承擔(dān)兩項房地產(chǎn)貸款 向中上層收入者發(fā)放購買住房貸款 對政府公務(wù)員和法定機構(gòu)雇員發(fā)放住房貸款 5 5房地產(chǎn)保險 1 必要性抗擊自然災(zāi)害和意外事故風(fēng)險的客觀需要消除 轉(zhuǎn)移責(zé)任風(fēng)險和信用風(fēng)險的客觀需要鞏固和擴大房地產(chǎn)金融功能的客觀需要2 主要險種房屋財產(chǎn)保險房地產(chǎn)責(zé)任保險房地產(chǎn)保證保險房地產(chǎn)人身保險 3 房地產(chǎn)保險的組成要素房地產(chǎn)投保人房地產(chǎn)保險人房地產(chǎn)保險基金房地產(chǎn)保險單房地產(chǎn)保險理賠4 房地產(chǎn)保險體系的完善適時推行新的保險險種加強宣傳 正確導(dǎo)向 增強風(fēng)險意識和保險意識