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工程項目前期工作流程 一、建設項目選址 1、項目地塊的市場調(diào)研-------實地調(diào)查、資料、信息收集。 2、 項目地塊的建議書 2．1項目概況：項目的地理位置、項目背景、占地面積、地形地貌、地塊內(nèi)的現(xiàn)狀、周邊現(xiàn)狀和市政配套設施等等。 2．2可行性研究報告：市場概述、土地供應市場分析、房地產(chǎn)二級供應結(jié)構(gòu)分析、住宅市、影響商品房價格因素及價格走勢分析、市場參與者構(gòu)成、地方住宅金融業(yè)、政策走向分析。 2．3項目定位 2．4規(guī)劃與建筑 2．5投資估算及效益分析 2．6建設結(jié)論及建議 二、土地使用證辦理 1、土地協(xié)議出讓 1．1規(guī)劃資料 1．2價格評估 1．3估價備案 1．4建設用地報批 1．5土地使用證（行政中心→地籍處） 1．6權(quán)屬調(diào)查：土地測繪 1．7發(fā)證 三、在拿到地之后按規(guī)劃資料可同步委托進行規(guī)劃設計，以節(jié)省項目建設周期。 四、建設用地階段 1、計委立項 1．1立項申請報告 1．2建設地點的土地權(quán)屬材料及地形圖 1．3開發(fā)企業(yè)或民營企業(yè)首次申報項目須附工商營業(yè)執(zhí)照 1．4使用銀行貸款項目須說明貸款銀行、貸款數(shù)額、并附貸款承諾書 1．5根據(jù)投資大小項目性質(zhì)等具體情況，部分項目須編寫項目建議書 2、辦理建設項目選址意見書 2．1建設項目選址意見書申請表 2．2用地計劃及有關(guān)立項文件 2．3用地協(xié)議和土地確權(quán)資料 2．4地形圖 3、申請規(guī)劃設計條件 3．1規(guī)劃設計條件申請表 3．2建設項目選址意見書 3．3用地計劃及有關(guān)立項文件 3．4地形圖 4、規(guī)劃方案審查 4．1建設工程規(guī)劃報建申請表 4．2立項文件 4．3規(guī)劃方案（需要設計資質(zhì)章） 4．4相關(guān)前期資料 5、辦理建設用地規(guī)劃許可證 5．1建設用地規(guī)劃許可證申請表 5．2建設項目選址意見書 5．3相關(guān)前期資料 5．4地形圖 五、施工圖審查階段 1、送施工圖到施工圖審查中心 2、按審查中心意見進行建筑、結(jié)構(gòu)、水、電等各專業(yè)的修改 3、修改意見反饋審查中心 4、施工圖審查合格書（須交納相關(guān)審查費用） 5、高層必須經(jīng)防雷中心防雷審查（須交納相關(guān)審查費用） 六、建設工程規(guī)劃許可證階段 1、按審核方案做施工圖設計（之前須完成地質(zhì)勘探工作與三通一平） 2、建設工程規(guī)劃許可證，此過程涉及多項費用包括市政配套費（90元/㎡）測繪費、白蟻防治費（1.6元/㎡）， 七、施工許可證階段 1、與施工單位簽訂合同 2、與監(jiān)理單位簽訂合同 3、施工合同、監(jiān)理合同備案 4、在規(guī)劃科辦理發(fā)包通知書 4．1銀行資金證明（工期不足一年的，到位資金不少余合同造價的50%；工期超過一年的，到位資金不少余合同造價的30%） 5、墻改基金、散裝水泥專項資金繳款（后期可退至少50%），防雷設計，人防設計審查，民用建筑節(jié)能審查 6、憑前面二、三、四、五、六各環(huán)節(jié)相關(guān)前期資料辦理施工許可證。 八、工程建設階段 1、地基與基礎(chǔ)。開挖基坑（基槽）→基槽驗收→做基礎(chǔ)→基礎(chǔ)驗收→回填土方2、主體結(jié)構(gòu)。磚混、鋼筋混凝土、鋼結(jié)構(gòu)等，磚混結(jié)構(gòu)：砌磚→澆筑構(gòu)造柱、圈梁→現(xiàn)澆（預制）頂板；鋼筋混凝土簡單：綁扎鋼筋（柱、梁板）→支模板（柱、梁板）→澆筑混凝土→填充墻；鋼結(jié)構(gòu)：加工、安裝鋼柱→加工、安裝鋼梁、鋼架→屋面板。 3、 屋面。 4、 主體驗收 5、 裝飾與裝修。分幾部分：地面、墻面、門窗安裝等。 6、設備管道包括：電纜電線、燈具安裝；給排水管道器具；通風空調(diào)設備與管道安裝；暖氣；消防等 7、室外工程和綠化 8、竣工驗收及消防驗收 九、單體工程竣工驗收與備案 1、工程竣工驗收由假設單位負責實施，工程竣工驗收備案由建設單位負責辦理 2、施工單位在工程完成后，對工程進行檢查，確認工程質(zhì)量符合有關(guān)法律、法規(guī)、和工程建設強制標準，符合設計文件及合同要求并提出《工程竣工報告》，送監(jiān)理單位是否同意竣工驗收意見。 3、監(jiān)理單位在接到《工程竣工報告》后應在五日內(nèi)對工程進行質(zhì)量評估。并提出《工程質(zhì)量評估報告》，經(jīng)總監(jiān)和單位負責人簽字后加蓋公章送建設單位。 4、工程完工后勘察、設計單位提出勘察、設計質(zhì)量檢查意見。送建設單位。 5、建設單位在工程竣工驗收前，完成《工程竣工總結(jié)》。 6、工程竣工驗收合格，參加驗收單位應當及時簽署《工程竣工驗收報告》，《工程竣工驗收報告》還應附下列文件：施工圖設計文件合格書；工程施工許可證；工程竣工報告；勘察質(zhì)量檢查意見；設計質(zhì)量檢查意見；工程竣工總結(jié)；單位工程竣工驗收記錄；有關(guān)質(zhì)量檢測和功能性試驗資料；民用建筑工程室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量檢測報告；規(guī)劃、公安消防、環(huán)保、城建檔案部門出具的認可文件；施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書；法律、法規(guī)、規(guī)章和工程建設強制性驗收標準規(guī)定的其他有關(guān)文件。 7、工程竣工驗收實行備案制度：建設單位應自工程竣工驗收合格15日內(nèi)，到備案機構(gòu)辦理備案手續(xù)。 8、辦理備案手續(xù)應符合下列要求： 8．1按規(guī)定要求填寫了《工程竣工驗收備案表》 8．2有《工程竣工驗收報告》（含規(guī)定的附件） 8．3商品住宅還應有《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》