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詳解營改增后假設(shè)開發(fā)法中增值稅測算 二、開發(fā)建設(shè)成本 開發(fā)建設(shè)成本是指在取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)所必要的直接費(fèi)用，主要包括前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)等。 1.前期工程費(fèi) 前期工程費(fèi)指在取得土地開發(fā)權(quán)之后、項(xiàng)目開發(fā)前期的籌建、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、水文地質(zhì)勘察、測繪、 “三通一平”等前期費(fèi)用。包括：籌建費(fèi)、可行性研究費(fèi)、規(guī)劃費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、地質(zhì)勘察費(fèi)、場地平整費(fèi)、水電氣費(fèi)、臨時設(shè)施費(fèi)用等。 表：前期工程可抵扣項(xiàng)目分析表 項(xiàng)目 可抵扣 不可抵扣 稅率 前期工程費(fèi) 通平費(fèi)用 前期的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等 11% 圍擋施工費(fèi) 11% 可行性研究費(fèi) 6% 市場調(diào)研費(fèi) 6% 設(shè)計(jì)費(fèi) 6% 水文地質(zhì)勘察費(fèi) 6% 測繪費(fèi) 6% 行政規(guī)費(fèi)及規(guī)劃報建費(fèi) 報批報建費(fèi)：安檢費(fèi)、質(zhì)檢費(fèi)、標(biāo)底編制費(fèi)、交易中心手續(xù)費(fèi)、人防報建費(fèi)、消防配套設(shè)施費(fèi)、散裝水泥集資費(fèi)、白蟻防治費(fèi)、墻改基金、建筑面積丈量費(fèi)、路口開設(shè)費(fèi)等、規(guī)劃管理費(fèi)、新材料基金(或墻改專項(xiàng)基金)、拆遷管理費(fèi)、招投標(biāo)管理費(fèi)等 向政府部門繳納的行政規(guī)費(fèi)，一般能夠取得行政事業(yè)單位收費(fèi)憑證，無法取得增值稅專用發(fā)票，這些費(fèi)用無法進(jìn)行增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣。 2.建筑安裝工程費(fèi)用 建安工程費(fèi)用主要包括土建工程費(fèi)、安裝工程費(fèi)、裝修裝飾工程費(fèi)、樣板房（售樓部）裝修裝飾費(fèi)用、監(jiān)理費(fèi)、檢驗(yàn)檢測費(fèi)和工程等咨詢費(fèi)用等項(xiàng)目。大部分項(xiàng)目在取得增值稅專用發(fā)票前提下，可按照表中相應(yīng)稅率進(jìn)行抵扣即可。 表：建安工程可抵扣項(xiàng)目分析表 項(xiàng)目 適用稅率 可抵扣 不可抵扣 稅率 備注 建筑安裝工程費(fèi) 土建工程費(fèi) √ 11% 不考慮甲供材情況 安裝工程費(fèi) √ 11% 裝修工程費(fèi) √ 11% 樣板房/售樓處裝修費(fèi) √ 11% 工程監(jiān)理費(fèi) √ 6% 此項(xiàng)目也有的在開發(fā)間接費(fèi)用考慮 檢驗(yàn)檢測費(fèi) √ 6% 工程造價咨詢費(fèi) √ 6% 土建（主體）工程費(fèi)、安裝工程費(fèi)和裝修工程等費(fèi)用接受提供建筑服務(wù)，可向施工單位取得11%的進(jìn)項(xiàng)稅額發(fā)票，則適用稅率為11%。此外，需要注意的是一些電梯、門窗、空調(diào)、玻璃幕墻等工程，一般屬于混合銷售行為，如果供應(yīng)商是以生產(chǎn)、批發(fā)、零售為主，則適用抵扣稅率為17%，估價時，為便于處理，宜設(shè)定按以安裝服務(wù)、施工為主，則建安費(fèi)用部分均按適用稅率為11%處理。 3.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)主要為開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。 表：基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)可抵扣項(xiàng)目分析表 項(xiàng)目 可抵扣 不可抵扣 稅率 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 供電工程費(fèi) √ 11% 給排水工程費(fèi) √ 11% 燃?xì)夤こ藤M(fèi) √ 11% 電視工程費(fèi) √ 11% 通訊工程費(fèi) √ 11% 通訊線路及設(shè)備安裝費(fèi) √ 11% 小區(qū)道路工程費(fèi) √ 11% 環(huán)衛(wèi)工程費(fèi) √ 11% 綠化工程費(fèi) √ 11% 其他費(fèi)用 √ 11% 4.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 游泳池、業(yè)主會所、幼兒園、學(xué)校、兒童游樂設(shè)施、公共用房和其他社區(qū)配套用房建造費(fèi)以及地下人防工程建設(shè)費(fèi)用等。 表：公共配套建設(shè)費(fèi)可抵扣項(xiàng)目分析表 項(xiàng)目 可抵扣 不可抵扣 稅率 配套設(shè)施費(fèi) 居委會 √ 11% 物業(yè)管理用房 √ 11% 幼兒園 √ 11% 警務(wù)室 √ 11% 活動用房 √ 11% 會所 √ 11% 自行車棚 √ 11% 露天停車場 √ 11% 水塔 √ 11% 文化游樂設(shè)施 √ 11% 人防工程 * 　* 11%，如為繳納易地建設(shè)費(fèi)，則不能抵扣 說明：根據(jù)各地開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際情況和估價測算來看，人防工程有兩種形式，一種是按規(guī)劃要求進(jìn)行人防工程建設(shè)，一種是項(xiàng)目不配建人防工程，經(jīng)批準(zhǔn)改為向人防部門繳納人防異地建設(shè)費(fèi)。如果進(jìn)行人防工程建設(shè)，該部分費(fèi)用可以簡單參照建安費(fèi)進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣。如采用繳納人防異地建設(shè)費(fèi)，則該費(fèi)用不能在進(jìn)項(xiàng)稅額中抵扣。 5.管理費(fèi)用及銷售費(fèi)用 包括為管理和組織房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)經(jīng)營活動所發(fā)生的各種費(fèi)用管理費(fèi)用和開發(fā)建設(shè)銷售的市場營銷、廣告宣傳費(fèi)和代理傭金等銷售費(fèi)用。此部分費(fèi)用項(xiàng)目最為復(fù)雜，發(fā)生內(nèi)容眾多，適用稅率也難以區(qū)分。具體如下： 表：期間費(fèi)用可抵扣項(xiàng)目分析表1 項(xiàng)目 可抵扣 不可抵扣 期間費(fèi)用 管理費(fèi)用 勞務(wù)費(fèi)、咨詢顧問費(fèi)、廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、傭金、辦公費(fèi)、通訊、車輛維護(hù)、水電氣暖、會議費(fèi)和專業(yè)咨詢服務(wù)費(fèi)用等 職工薪酬、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、資產(chǎn)折舊攤銷費(fèi)、盤虧及毀損損失、董事會費(fèi)、除住宿費(fèi)中差旅費(fèi)等 銷售費(fèi)用 表：期間費(fèi)用可抵扣項(xiàng)目分析表2 序號 項(xiàng)目 能否 抵扣 稅率 備注 1 辦公費(fèi) √ 17% 2 差旅費(fèi) √ 6% 僅限住 宿費(fèi) 3 通訊費(fèi) √ 6%\11% 4 車輛費(fèi)用 √ 6%\11%\17% 5 水電氣暖 √ 17%\13% 6 會議費(fèi) √ 6%\11% 7 廣告宣傳 費(fèi)、代理費(fèi) √ 6%\17% 8 審計(jì)、評估 法律等咨詢費(fèi) √ 6% 9 應(yīng)酬費(fèi) * 評估時，實(shí)際難以區(qū)分得如此詳細(xì)，在不影響評估結(jié)果客觀性前提下，也無必要如此細(xì)分。為便于計(jì)算，建議銷售費(fèi)用按代理方式考慮，進(jìn)項(xiàng)稅額該部分統(tǒng)一按6%稅率抵扣銷項(xiàng)稅額。管理費(fèi)用以組織房地產(chǎn)開發(fā)所發(fā)生的費(fèi)用為主，很大部分為開發(fā)企業(yè)人工薪酬，該部分不可抵扣，當(dāng)然一些零星辦公費(fèi)用，在取得專票情況下是有部分可以抵扣的，但總體不并不影響評估結(jié)果客觀性，建議該項(xiàng)目按不考慮可抵扣項(xiàng)目處理。 6.投資利息 財稅〔2016〕36號第二十七條第（六）款規(guī)定，購進(jìn)的貸款服務(wù)的進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣。貸款服務(wù)，以提供貸款服務(wù)取得的全部利息及利息性質(zhì)的收入為銷售額。接受貸款服務(wù)向貸款方支付的全部利息及利息性質(zhì)的費(fèi)用、以及與該筆貸款直接相關(guān)的投融資顧問費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、咨詢費(fèi)等費(fèi)用，其進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣。 7.其他補(bǔ)充說明 哪些進(jìn)項(xiàng)稅額可從銷項(xiàng)稅額中抵扣： (1)從銷售方取得的《增值稅專用發(fā)票》(含稅控《機(jī)動車銷售統(tǒng)一發(fā)票》)上注明的增值稅額。 (2)從海關(guān)取得的《海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書》上注明的增值稅額。 (3)購進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品，全部取得《增值稅專用發(fā)票》或《海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書》，可以按照注明的增值稅額進(jìn)行抵扣。未全部取得的，采取《農(nóng)產(chǎn)品增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額核定扣除辦法》進(jìn)行抵扣。 (4)從境外單位或者個人購進(jìn)服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，自稅務(wù)機(jī)關(guān)或者扣繳義務(wù)人取得的解繳稅款的完稅憑證上注明的增值稅額。 企業(yè)取得增值稅專用發(fā)票是抵扣進(jìn)項(xiàng)稅的前提條件，但是，并非取得了專用發(fā)票就能夠抵扣進(jìn)項(xiàng)稅。如以上提到的應(yīng)付職工福利費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、交通費(fèi)和非正常損失等。 三、測算舉例 1.項(xiàng)目基本情況 待開發(fā)項(xiàng)目凈用地面積42,427平方米，規(guī)劃設(shè)計(jì)可售總建筑面積250,598平方米。經(jīng)估算，預(yù)計(jì)開發(fā)完成后房地產(chǎn)總值（項(xiàng)目銷售收入）為2,120,898,232.00元。 表：項(xiàng)目主要指標(biāo) 土地面積 可售總建面積 開發(fā)完成后房地產(chǎn)總值 42,427.00 250,598.00 2,120,898,232.00 2.項(xiàng)目開發(fā)成本 各項(xiàng)開發(fā)費(fèi)用估算如下表。以下開發(fā)成本為某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)及相關(guān)開發(fā)建設(shè)合同數(shù)據(jù)，成本費(fèi)用不具有客觀性，僅用于本次測算舉例說明，實(shí)際估價測算項(xiàng)目參考以上各項(xiàng)目適用稅率測算。 表：開發(fā)成本估算表 3.管理費(fèi)用：按不可抵扣處理，略。 4.銷售費(fèi)用：按房地產(chǎn)銷售收入的3%計(jì)，即銷售費(fèi)用為63,626,947.00元。 5.投資利息：不可抵扣，略。 6.銷項(xiàng)稅額=（2,120,898,232.00-V）/(1+11%)*11% 7.銷項(xiàng)稅額 綜上，計(jì)算可抵扣進(jìn)項(xiàng)銷額。具體見下表： 表：進(jìn)項(xiàng)稅額計(jì)算表（1） 表：進(jìn)項(xiàng)稅額計(jì)算表（2） 項(xiàng)目 金額 稅率 進(jìn)項(xiàng)稅額 管理費(fèi)用 18,606,882.00+0.015V * - 銷售費(fèi)用 63,626,947.00 6% 3,601,525.00 8.增值稅 增值稅=銷項(xiàng)稅額-進(jìn)項(xiàng)稅額 =（2,120,898,232.00-V）/(1+11%)*11%-125,617,385.00 =84,561,719.00-0.099V 注：以上測算方法適用于納稅主體為一般納稅人且采用一般計(jì)稅方式的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。在經(jīng)營性項(xiàng)目、土地評估中涉及到增值稅估算，可抵扣項(xiàng)目為在市場同等條件下應(yīng)取得增值稅專用發(fā)票及相關(guān)可抵扣憑證。不適用于小規(guī)模納稅人和采用簡易計(jì)稅方式的估算。 文章轉(zhuǎn)自：評估師資訊 我們致力于保護(hù)作者版權(quán)，除我們確實(shí)無法確認(rèn)作者外，未注明來源，如涉及侵權(quán)，請及時聯(lián)系我們刪除 2016年9月份營改增及房地產(chǎn)稅務(wù)專題課程公告： 班次 地點(diǎn) 上課時間 主講課題 主講專家 第46期 北京 9月6-8日 后營改增時代房地產(chǎn)建筑企業(yè)涉稅疑難問題解析與稅收風(fēng)險管控專題 許老師 第47期 廈門 8月21-23日 后營改增時代的土增稅清算實(shí)務(wù)和新申報表解讀專題之 ——福建省土地增值稅清算技巧專場訓(xùn)練 楊老師 第48期 成都 9月22-24日 后“營改增”時代房地產(chǎn)業(yè)入賬票據(jù)管理規(guī)范與稅務(wù)稽查風(fēng)險控制專題 林老師 第49期 南京 9月23-25日 營改增背景下的房地產(chǎn)企業(yè)三大稅種清算實(shí)操模擬演練專題 于老師 報名咨詢：15511861363 李淑芬 房企財稅微信公眾平臺：金旭紅李淑芬或加我個人微信號：1143776158 趕快關(guān)注吧！