1 易居中國 華中區(qū)武漢公司市場部總監(jiān)李進2010 10 中國房地產發(fā)展歷程 房地產市場基礎培訓課程 2 回首改革開放30年中國老百姓的住房變遷 就會發(fā)現 房地產記載的既是一部中國30年的建設史 又是一部濃縮了我國社會主義建設的改革開放史 3 目錄 中國房地產行業(yè)發(fā)展模式 中國房地產行業(yè)發(fā)展所經歷的階段與特點 中國房地產發(fā)展數據播報 4 中國房地產行業(yè)發(fā)展模式 發(fā)展模式開發(fā)模式盈利模式 5 1980年4月 鄧小平同志提出了 出售公房 調整租金 提倡個人建房買房 的設想 拉開了住房制度改革的序幕 6 當中國房地產起步之時 其他國家地產行業(yè)已經發(fā)展成熟 是借鑒成功模式還是摸索新的模式 中國房地產應該以何種模式開始發(fā)展 借鑒 創(chuàng)新 7 成功不能復制但可以借鑒 中國房地產發(fā)展師從于香港 起源于深圳 傳播于大陸內地 8 香港模式 在過去20多年中 影響中國內地房地產行業(yè)發(fā)展的模式是 香港模式本質特征 是房地產開發(fā)商以相對廉價取得土地為經營導向 這主要源于香港土地資源嚴重稀缺 土地高度壟斷 商品住宅產品供不應求 9 近幾年 中國房地產企業(yè)逐步看重美國模式 并以美國房企為標桿 借鑒與學習 美國模式興起 美國模式本質特征 是以實際研究消費群的購買力及需求細分為經營導向 其原因是美國的土地資源幾乎無限供應 10 長江實業(yè) PulteHomes 萬科 中國政府對土地用途的規(guī)定 超過閑置年限強制回收政策 以及對商業(yè)住宅采取的宏觀調控 都對土地投機起到了有效的抑制作用 美國模式 VS 兼容 11 發(fā)展模式的根源 土地 12 中國房地產行業(yè)發(fā)展模式 發(fā)展模式開發(fā)模式盈利模式 13 開發(fā)流程 14 房地產開發(fā)流程可以用 五證 的取得來貫穿 一 二 三 四 五 15 中國房地產行業(yè)發(fā)展模式 發(fā)展模式開發(fā)模式盈利模式 16 房地產企業(yè)的贏利模式 具體而言 根據房地產整個項目全生命周期 項目論證 項目定位 規(guī)劃設計 工程建造 營銷策劃 客戶服務 物業(yè)管理 七大環(huán)節(jié) 專業(yè)化房企的贏利模式大致可以分為六大類 17 盈利模式之一 投資運作 投資經營模式 資本溢價能力 地產經營模式 政府公關能力 盈利模式之三 開發(fā)經營模式 項目運作能力 盈利模式之二 土地開發(fā) 房產開發(fā) 18 盈利模式之四 物業(yè)持有 物業(yè)持有模式 資產管理能力 盈利模式之五 營銷策劃 整合營銷模式 策劃銷售能力 盈利模式之六 綜合開發(fā) 綜合開發(fā)能力 資源整合能力 19 中國房地產行業(yè)仍然在學習 如何有自己獨特的發(fā)展模式 首先 看看中國房地產發(fā)展歷程與特點 無論是發(fā)展模式 開發(fā)模式還是盈利模式 20 中國房地產行業(yè)發(fā)展 所經歷的階段與特點 21 1978 1991 1999 2007 2010 第一階段 中國房地產市場萌芽階段 22 重點發(fā)展重工業(yè) 還不存在完全意義上的房地產市場 新中國成立戰(zhàn)爭摧殘一窮二白 1979 1980 1986 1988 1958 從1958年開始 房地產收歸國有 中國房地產從此消失 1991 23 1979年開始經濟體制改革 1980年4月鄧小平提出 出售公房 調整租金 提倡個人建房買房 的設想 拉開了住房制度改革的序幕 1991 24 1986年1月 國務院召開城鎮(zhèn)住房制度改革問題座談會 住房制度改革正式啟動 1988年4月 中華人民共和國憲法 規(guī)定 土地使用權可以依法轉讓 25 新中國土地拍賣 第一槌 1988年4月 26 創(chuàng)下三天一層樓的 深圳速度 的深圳國貿大廈 最早一批被改革開放之風洗禮的城市 南國土壤 八十年代中期的廣州 深圳等 27 1979 1980 1986 1988 1958 1991 真正意義上走上了市場化的發(fā)展之路 供求關系不合理虛假繁榮 可以說 海南房地產泡沫破裂之后 中國的房地產才在陣痛中 1989年以 海南 房地產泡沫破裂為標志的中國房地產嚴冬如期而至 28 海南 地產泡沫 王石 潘石屹 馮侖 29 探索階段 炒作與調整 1978 1991 1999 2007 2010 第二階段 30 1992年鄧小平同志的南巡講話房地產開始迅速發(fā)展起來掀起了房地產開發(fā)的高潮 炒作最嚴重區(qū)域 北海 大亞灣 海南等地 31 炒作期 繁榮 調整期 蕭條 負增長 亞洲金融危機 32 1993 1994 1997 1998 1991 1999 炒作期 繁榮 調整期 蕭條 1998年中國的福利分房制度終止 貨幣化分房方案正式啟動 暴風雨來臨前的沉寂期 33 房地產快速發(fā)展階段 1978 1991 1999 2007 2010 第三階段 34 2000 2001 2002 2003 1999 2007 2005 2004 2006 市場回暖 宏觀經濟穩(wěn)定發(fā)展房地產泡沫已得到控制房地產市場明顯轉暖 中國房地產市場進入新一輪的發(fā)展時期 35 2000 2001 2002 2003 1999 2007 2005 2004 2006 2001年 投資投機狂潮開始出現 關鍵詞 北京申奧成功溫州炒房團9 11事件正式成為WTO成員 漲幅迅速 36 溫州炒房團 從2000年開始溫州人開始在上海 杭州 蘇州 廈門 北京 寧波 金華等地置業(yè) 溫州的房地產開發(fā)規(guī)模相當于江西一個省的總量 而溫州市區(qū)的人口不過100萬多一點 在炒透本地樓市后 溫州人開始大規(guī)模向外擴張 這就有了 溫州購房團 火車炒房團 飛機炒房團 37 2001年 福布斯中國富豪榜中 開發(fā)商占28人 38 2000 2001 2002 2003 1999 2007 2005 2004 2006 全面恢復 2002年 土地市場規(guī)范化政策出臺招拍掛 2003年關鍵詞 地王別墅供地SARS 39 2003年 地王現象出現 40 2003年3月 SARS爆發(fā) 短暫 寒冬 出現 2003年2月 國土資源部叫停別墅供地 低密度住宅成 搶手貨 41 2004年 房價大漲 2004年關鍵詞 土地拍賣加息 9年來第一次加息 個人集資建房 房地產熱潮從北京上海一線城市向內陸轉移 42 2000 2001 2002 2003 1999 2007 2005 2004 2006 繁榮景象 2005年 走低回落短暫低迷期 2005年關鍵詞 調控一季度房價上漲19 1 3 26國八條4 27新八條 調控文件密度加大 但房價一直堅挺 43 2000 2001 2002 2003 1999 2007 2005 2004 2006 繁榮景象 2006年 一個字 漲 2006年關鍵詞 加息國六條金融業(yè)開放 44 2006年4月27日 深圳市民鄒濤發(fā)起 不買房 運動 45 2006年4月28日 再次加息抑制需求 2006年5月17日 國六條 46 2006年12月 中國金融業(yè)全面開放 外資 熱錢涌入 47 2006年 房地產行業(yè) 多事之秋 密集的調控政策難以撼動房價高攀 48 2000 2001 2002 2003 1999 2007 2005 2004 2006 2007年 瘋狂地暴漲 2007年關鍵詞 地王頻出上市籌資宏觀調控 49 2007年 地王頻現面粉比面包貴 50 2007年房地產市場熱潮推動土地市場的火爆 珠三角區(qū)域土地價格上漲迅猛 頻頻出現地價標王和搶地現象 土地價格在房地產商品價格中的結構比重越來越大 并呈現加速提升趨勢 但到年末 受到國家政策和樓市成交量萎縮等原因影響 土地流標現在屢次上演 51 2007年4月20日 碧桂園在港上市締造了中國內地房地產企業(yè)在港最大籌資額25歲的楊惠妍因此躍升為內地女首富 52 2007年上海湯臣天價11萬 平米 2007年北京商品房預售均價首次突破萬元 達12436 2元 平米 53 2007年是瘋狂的一年 房價完成了在這一輪中國經濟景氣周期中的沖頂表演 各大房地產商競相圈地和上市籌資 但到下半年 此前屢屢收獲甚微的宏觀調控終于讓這只停步下來的舞鞋放慢了節(jié)奏 市場觀望情緒濃厚 房價企穩(wěn) 給予房地產開發(fā)商更沉重打擊的是 資本市場的機會窗基本關閉 被大量的土地儲備吸干了現金的一些開發(fā)商面臨資金鏈斷裂的局面 54 房地產行業(yè)全面調整階段 1978 1991 1999 2007 2010 第四階段 55 2008 2010 2009 2008年 寒流下跌低谷 2008年關鍵詞 土地市場降溫中介倒閉上市 流產 銷量萎縮降價促銷持幣待購 56 2008年1月房市轉淡 中天置業(yè) 長河地產 創(chuàng)輝租售等一批房地產中介倒閉 57 2008年3月因認購不足恒大地產被迫放棄在港IPO計劃是中國房地產業(yè)面臨命運轉折的具標志性事件 58 2008 2010 2009 2009年 需求重新釋放樓市火爆 2009年關鍵詞 救市效果初顯成交量回升全面回暖房價普漲經濟復蘇投資客 59 2009年6月27日6時左右 上海閔行區(qū)蓮花南路羅陽路口一幢13層在建商品樓發(fā)生倒塌事故 造成一名工人死亡 60 第一個樓歪歪指的是2009年7月中旬的一場大雨后 四川成都 校園春天 小區(qū)原來距離就很近的兩棟樓房居然微微傾斜 靠在了一起 人們形象的稱它為 樓歪歪 最令樓內居民郁悶的莫過于鑒定機構出具的一紙報告 此樓安全 61 樓堅強 樓危危 樓斷斷 樓停停 62 2009年 樓市 火 劇 蝸居 63 中國房地產發(fā)展數據播報 64 中國房地產市場從安居時代到投機時代 65 投資 開發(fā)投資增速逐月回升但仍低于近年來平均水平 66 供應 09年施工和新開工面積低位增長市場略顯供給不足 67 需求 銷售面積和銷售額的規(guī)模與增速均創(chuàng)歷史新高 68 成交 主要城市住宅成交套數創(chuàng)歷史新高 69 房地產城市價格排名 70 中國房地產市場未來發(fā)展趨勢 71 規(guī)范低碳智能化城市化 200000元 2000元 72 何去何從 73 橋梁 價值 BRIDGE VALUE Theend thanks