15北京二手房市場年終總結(jié)(三)15年市場預(yù)測.doc
-
資源ID:735725
資源大?。?span id="24d9guoke414" class="font-tahoma">14.88KB
全文頁數(shù):5頁
- 資源格式: DOC
下載積分:10積分
快捷下載
會員登錄下載
微信登錄下載
微信掃一掃登錄
友情提示
2、PDF文件下載后,可能會被瀏覽器默認打開,此種情況可以點擊瀏覽器菜單,保存網(wǎng)頁到桌面,就可以正常下載了。
3、本站不支持迅雷下載,請使用電腦自帶的IE瀏覽器,或者360瀏覽器、谷歌瀏覽器下載即可。
4、本站資源下載后的文檔和圖紙-無水印,預(yù)覽文檔經(jīng)過壓縮,下載后原文更清晰。
5、試題試卷類文檔,如果標(biāo)題沒有明確說明有答案則都視為沒有答案,請知曉。
|
15北京二手房市場年終總結(jié)(三)15年市場預(yù)測.doc
工作總結(jié)/年終工作總結(jié) 15北京二手房市場年終總結(jié)(三)15年市場預(yù)測 09北京二手房市場年終總結(jié) (三)XX年市場預(yù)測 XX年房產(chǎn)市場預(yù)測 一、政策 XX年經(jīng)濟通脹預(yù)期加強,樓市預(yù)期不甚明朗 XX年樓市快速回暖,許多一線城市房價迅速上漲,北京、上海等市場房價上漲幅度甚至超過了XX年。 對于未來的樓市走向,業(yè)內(nèi)均有不同的聲音,有繼續(xù)看漲的觀點,也有認為,明年樓市會出現(xiàn)調(diào)整、房價會出現(xiàn)拐點的言論。總之,從當(dāng)前市場反應(yīng)來看,樓市的預(yù)期還不是十分的明朗。但是,有一點是可以肯定的,就是中國經(jīng)濟已經(jīng)走出了低谷,市場正逐步回暖。房地產(chǎn)行業(yè)面臨的環(huán)境已經(jīng)大為改善。 樓市利好政策是否延續(xù)要看具體情況,“有保有壓”成為調(diào)控主流 近期,關(guān)于樓市利好政策是否會延續(xù)的話題成為了業(yè)內(nèi)探討的焦點,針對目前市場的情況,美聯(lián)物業(yè)分析認為,樓市利好政策市場能夠得以延續(xù),既要看中國經(jīng)濟的宏觀走勢,也要看每個城市房地產(chǎn)市場的具體實際情況。從宏觀的經(jīng)濟層面來看,XX年在保八的目標(biāo)下,政府加大了投資力度,執(zhí)行適度寬松的貨幣政策和積極的財政政策,才使中國經(jīng)濟迅速回暖,而且政府也多次表態(tài),當(dāng)前情況下也繼續(xù)實行寬松的貨幣政策,因此,作為支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)行業(yè),在明年毫無疑問的面臨著較為寬松的市場環(huán)境。因此,政府出臺打壓房地產(chǎn)行業(yè)的政策可能性很小。但是,也要看到,當(dāng)前確實面臨著通脹風(fēng)險,一線城市的房價的確上漲過快,投資性置業(yè)不容忽視,政府必須有保有壓。 對二手房市場影響最大的政策:營業(yè)稅及7折優(yōu)惠利率 XX年10月22日出臺的以鼓勵住房消費為目的的全國性救市政策之重頭戲-“7折利率優(yōu)惠政策”,執(zhí)行期限即將于年底到期。 按照已經(jīng)執(zhí)行的南京招商銀行8折利率計算60萬、20年期商業(yè)貸款為例,如果采用等額本息方式還款,按照七折計算,每月需付按揭貸款3686元,而按照八折,則是3878元,前后相差192元,貸款期內(nèi)差46072元。從政府針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控順序看,XX年開始的調(diào)控、XX年底開始的收緊,首先出臺的政策肯定是金融層面的改變。而在同時涉及金融政策及交易環(huán)節(jié)-營業(yè)稅改變的時候,肯定會首先考慮影響比較小的貸款環(huán)節(jié)。 另外需要關(guān)注政策出臺的時間窗,12月上旬國務(wù)院的經(jīng)濟工作會議將是最可能出臺重磅政策變化的時間點,所以如果之前市場出現(xiàn)利率上漲的話,那么營業(yè)稅優(yōu)惠很可能會終止。 營業(yè)稅 XX年6月1日后,針對購買不足2年內(nèi)出售的房屋全額征收營業(yè)稅 XX年6月1日后,個人將購買不足5年的住房對外銷售全額征收營業(yè)稅。 2年內(nèi)差額收取營業(yè)稅: XX年底救市政策:優(yōu)惠執(zhí)行日期為XX年1月1日至12月31日。 預(yù)測最可能的變化為改為2年內(nèi)全額收?。?-5年的免征或差額收取。 影響: 首先:5.5%的全額征收,絕對值高。對于目前北京二手房市場,一套涉及營業(yè)稅的房源將需要繳納5萬以上營業(yè)稅。 其次:84號文的迭加效益。黑白合同的取消使得原來可以避稅的房源變成全額繳納,差額收取給這部分房源帶來的影響也超過XX年。 第三:5年內(nèi)房源的數(shù)量。這主要包括2部分,一是最近幾年內(nèi)建設(shè)的商品房等再上市,這大約已經(jīng)占目前房源的60%左右。另外還有原來的公房等在近幾年已經(jīng)交易過的房源三次上市。甚至今年年初交易的房源這些在現(xiàn)在的政策下都基本沒有營業(yè)稅影響。而一旦恢復(fù)政策,這些都獎增加交易費用。 二、市場 XX年京城房價上漲的速度和幅度都是令人驚訝的。從三、四月份的快速回暖,到五、六月份的逐步火爆,九月份的量跌價漲,再到10月中旬開始的樓市成交暴漲潮。房價上漲達到了40%以上。造成房價快速上漲的原因有很多,如剛性需求、投資性置業(yè)、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、通脹因素、開發(fā)商人為因素等,這些因素在XX年仍將繼續(xù)作用于樓市。由此,我們認為,XX年房價的總體走勢仍然會保持上行。之所以這么判斷,一方面是由于經(jīng)濟走勢、投資環(huán)境、通脹因素等宏觀環(huán)境的影響造成的。另外一方面是由于XX年土地價格不斷上漲,地王屢創(chuàng)新高,在成本因素作用下,未來的房地產(chǎn)價格必然會出現(xiàn)上漲。此外,從需求層面來看,由于北京的大城市效應(yīng),不但剛性需求旺盛,投資性需求也比較強大。多重客觀因素的迭加作用下,XX年房價仍將保持上行走勢。 北京美聯(lián)認為京城房價總體走勢仍然上行,但是不排除房價局部性、階段性的回調(diào)可能。 而成交量將很難維持今年這一二手房市場成交27萬套,而商品房近20萬套的市場高峰。 美聯(lián)物業(yè)市場研究部總監(jiān)張大偉認為XX年北京樓市中的二手房以及商品房成交量比例將呈現(xiàn)以下走勢