2020 3 24 大連理工大學(xué)城市學(xué)院 1 第3章物業(yè)管理企業(yè) 物業(yè)管理企業(yè)概述物業(yè)管理公司的設(shè)立物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級管理物業(yè)管理企業(yè)的組織形式物業(yè)管理企業(yè)的主要機(jī)構(gòu)及職能物業(yè)管理企業(yè)外部聯(lián)系 2020 3 24 大連理工大學(xué)城市學(xué)院 2 第1節(jié)物業(yè)管理企業(yè)概述 一 物業(yè)管理企業(yè)的概念 1 物業(yè)管理企業(yè) 指具有法人資格 根據(jù)合同接受業(yè)主或業(yè)主管理委員會的委托 依照有關(guān)法律 法規(guī)的規(guī)定 對物業(yè)實(shí)行專業(yè)化管理 并收取相應(yīng)報酬的經(jīng)濟(jì)實(shí)體 2 要點(diǎn) 按合法程序成立具有行業(yè)資質(zhì)具有法人地位的經(jīng)濟(jì)實(shí)體 2020 3 24 大連理工大學(xué)城市學(xué)院 3 第1節(jié)物業(yè)管理企業(yè)概述 二 物業(yè)管理企業(yè)的特征 服務(wù)性經(jīng)營性專業(yè)性平等性 2020 3 24 大連理工大學(xué)城市學(xué)院 4 第1節(jié)物業(yè)管理企業(yè)概述 三 物業(yè)管理企業(yè)的分類 1 按服務(wù)范圍劃分綜合性物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)性物業(yè)管理企業(yè)2 按投資組合方式及出資人承擔(dān)的責(zé)任分類物業(yè)管理有限責(zé)任公司物業(yè)管理股份有限公司 2020 3 24 大連理工大學(xué)城市學(xué)院 5 第2節(jié)物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立 一 物業(yè)管理企業(yè)設(shè)立的條件1 有限責(zé)任公司設(shè)立的條件 股東符合法定人數(shù) 一般在2人以上 50人以下 股東出資達(dá)到法定資本最低限額 服務(wù)性公司為10萬元人民幣 股東共同制定公司章程有公司名稱 建立符合有限責(zé)任公司要求的組織機(jī)構(gòu)固定的生產(chǎn)經(jīng)營場所和必要的生產(chǎn)經(jīng)營條件 2020 3 24 大連理工大學(xué)城市學(xué)院 6 第2節(jié)物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立 一 物業(yè)管理企業(yè)設(shè)立的條件2 股份有限公司設(shè)立的條件 發(fā)起人符合法定人數(shù) 不可少于5人 發(fā)起人認(rèn)購和社會公開募集的股本達(dá)到法定最低資本限額 1000萬元 股份發(fā)行 籌辦事項符合法律規(guī)定發(fā)起人制定公司章程 采用募集方式設(shè)立的經(jīng)創(chuàng)立大會通過有公司名稱 建立符合股份有限公司要求的組織機(jī)構(gòu)固定的生產(chǎn)經(jīng)營場所和必要的生產(chǎn)經(jīng)營條件 2020 3 24 大連理工大學(xué)城市學(xué)院 7 第2節(jié)物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立 二 物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立程序 1 可行性研究市場調(diào)查綜合分析報告撰寫2 公司章程等文件準(zhǔn)備3 人才儲備4 繳納出資5 注冊登記6 資質(zhì)審查 營業(yè)執(zhí)照 和 臨時資質(zhì)證書 2020 3 24 大連理工大學(xué)城市學(xué)院 8 第3節(jié)物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級管理 一 資質(zhì)等級的劃分 1 一級資質(zhì)注冊資本人民幣500萬元以上 物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程 管理 經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于30人 其中 具有中級以上職稱的人員不少于20人 工程 財務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱 物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書 管理兩種類型以上物業(yè) 并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計算基數(shù)的百分比之和不低于100 多層住宅200萬平方米 高層住宅100萬平方米 獨(dú)立式住宅 別墅 15萬平方米 辦公樓 工業(yè)廠房及其它物業(yè)50萬平方米 建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量 服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn) 建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng) 有優(yōu)良的經(jīng)營管理業(yè)績 2020 3 24 大連理工大學(xué)城市學(xué)院 9 第3節(jié)物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級管理 一 資質(zhì)等級的分類 2 二級資質(zhì)注冊資本人民幣300萬元以上 物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程 管理 經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于20人 其中 具有中級以上職稱的人員不少于10人 工程 財務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱 物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書 管理兩種類型以上物業(yè) 并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計算基數(shù)的百分比之和不低于100 多層住宅100萬平方米 高層住宅50萬平方米 獨(dú)立式住宅 別墅 8萬平方米 辦公樓 工業(yè)廠房及其它物業(yè)20萬平方米 建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量 服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn) 建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng) 有良好的經(jīng)營管理業(yè)績 2020 3 24 大連理工大學(xué)城市學(xué)院 10 第3節(jié)物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級管理 一 資質(zhì)等級的分類 3 三級資質(zhì)注冊資本人民幣50萬元以上 物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程 管理 經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于10人 其中 具有中級以上職稱的人員不少于5人 工程 財務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱 物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書有委托的物業(yè)管理項目 建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量 服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn) 建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng) 2020 3 24 大連理工大學(xué)城市學(xué)院 11 第3節(jié)物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級管理 二 資質(zhì)的申報和審批1 資質(zhì)的申報應(yīng)當(dāng)提交下列材料 企業(yè)資質(zhì)等級申報表 營業(yè)執(zhí)照 企業(yè)資質(zhì)證書正 副本 物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動合同 管理和技術(shù)人員的職稱證書和勞動合同 工程 財務(wù)負(fù)責(zé)人的職稱證書和勞動合同 物業(yè)服務(wù)合同復(fù)印件 物業(yè)管理業(yè)績材料 2020 3 24 大連理工大學(xué)城市學(xué)院 12 第3節(jié)物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級管理 二 資質(zhì)的申報和審批2 資質(zhì)的審批 申請企業(yè) 房地產(chǎn)主管部門 工商行政管理部門 30日內(nèi)申辦資質(zhì)備案和資質(zhì)等級證書 20個工作日內(nèi)核發(fā)批準(zhǔn)文件 審批 核發(fā)營業(yè)執(zhí)照 注冊登記 2020 3 24 大連理工大學(xué)城市學(xué)院 13 第3節(jié)物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級管理 三 資質(zhì)等級的行政管理1 資質(zhì)評審 一級由省 自治區(qū)建委 直轄市房地局初審 初審合格后報建設(shè)部審批 二級由省 自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門負(fù)責(zé) 三級物業(yè)管理資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理由設(shè)區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé) 并接受省 自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督 2020 3 24 大連理工大學(xué)城市學(xué)院 14 第3節(jié)物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級管理 三 資質(zhì)等級的行政管理2 資質(zhì)管理 1 資質(zhì)的動態(tài)管理 2 對招投標(biāo)活動的監(jiān)督管理 一級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)可以承接各種物業(yè)管理項目 二級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)可以承接30萬平方米以下的住宅項目和8萬平方米以下的非住宅項目的物業(yè)管理業(yè)務(wù) 三級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)可以承接20萬平方米以下住宅項目和5萬平方米以下的非住宅項目的物業(yè)管理業(yè)務(wù) 2020 3 24 大連理工大學(xué)城市學(xué)院 15 第3節(jié)物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級管理 三 資質(zhì)等級的行政管理3 物業(yè)管理企業(yè)申請核定資質(zhì)等級 在申請之日前一年內(nèi)有下列行為之一的 資質(zhì)審批部門不予批準(zhǔn) 聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的 將一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理業(yè)務(wù)一并委托給他人的 挪用專項維修資金的 擅自改變物業(yè)管理用房用途的 擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的 擅自占用 挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路 場地 損害業(yè)主共同利益的 擅自利用物業(yè)共用部位 共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的 物業(yè)服務(wù)合同終止時 不按規(guī)定移交物業(yè)管理用房和有關(guān)資料的 與物業(yè)管理招標(biāo)人或其他物業(yè)管理投標(biāo)人相互串通 以不正當(dāng)手段謀取中標(biāo)的 履行物業(yè)服務(wù)合同 業(yè)主投訴較多 經(jīng)查證屬實(shí)的 越資質(zhì)等級承接物業(yè)管理業(yè)務(wù)的 租 出借 轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書的 發(fā)生重大責(zé)任事故的 2020 3 24 大連理工大學(xué)城市學(xué)院 16 第4節(jié)物業(yè)管理企業(yè)的組織形式 一 組織機(jī)構(gòu)設(shè)置的原則 目標(biāo)原則 1 信譽(yù)目標(biāo) 2 盈利目標(biāo) 3 發(fā)展目標(biāo) 4 服務(wù)目標(biāo)統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)與層次管理原則有效管理幅度原則分工協(xié)作原則權(quán)責(zé)對等原則 2020 3 24 大連理工大學(xué)城市學(xué)院 17 第4節(jié)物業(yè)管理企業(yè)的組織形式 典型的組織形式 直線制組織結(jié)構(gòu)職能制組織結(jié)構(gòu)直線職能制組織結(jié)構(gòu)事業(yè)部制組織結(jié)構(gòu)矩陣制組織結(jié)構(gòu) 2020 3 24 大連理工大學(xué)城市學(xué)院 18 第4節(jié)物業(yè)管理企業(yè)的組織形式 二 直線制組織結(jié)構(gòu) 1 特點(diǎn) 企業(yè)的各級組織機(jī)構(gòu)從上到下實(shí)行垂直領(lǐng)導(dǎo) 各級主管人員對所屬單位的一切問題負(fù)責(zé) 不設(shè)專門職能結(jié)構(gòu) 2 優(yōu)點(diǎn) 機(jī)構(gòu)精簡 指揮統(tǒng)一 決策迅速 易于管理3 缺點(diǎn) 主管人員難于應(yīng)付復(fù)雜的管理 主管人員容易獨(dú)斷專行 造成指揮失誤 4 適用范圍 管理種類少 范圍小 業(yè)務(wù)較為簡單的小型物業(yè)管理公司 2020 3 24 大連理工大學(xué)城市學(xué)院 19 直線制組織結(jié)構(gòu)圖 lineorganizationalstructure 經(jīng)理 管理處主任 管理處主任 保潔組 保安組 保安組 保潔組 2020 3 24 大連理工大學(xué)城市學(xué)院 20 第4節(jié)物業(yè)管理企業(yè)的組織形式 三 職能制組織結(jié)構(gòu) 1 特點(diǎn) 各級主管人員直接指揮 職能機(jī)構(gòu)是直線行政主管的參謀 職能機(jī)構(gòu)對下面直線部門一般不能下達(dá)命令和工作指示 只起業(yè)務(wù)指導(dǎo)和監(jiān)督作用 2 優(yōu)點(diǎn) 加強(qiáng)了專業(yè)管理的職能3 缺點(diǎn) 機(jī)構(gòu)人員過多 成本較高 橫向協(xié)調(diào)困難 易造成工作效率降低 4 適用范圍 涉及面廣 技術(shù)復(fù)雜 服務(wù)多樣化 管理綜合性強(qiáng)的物業(yè)管理企業(yè) 2020 3 24 大連理工大學(xué)城市學(xué)院 21 職能制組織結(jié)構(gòu) stafforganizationalstructure 總經(jīng)理 行政部 財務(wù)部 開發(fā)部 人力資源部 管理處C 管理處B 管理處A 財務(wù)組 管理組 維修組 保潔組 保安組 2020 3 24 大連理工大學(xué)城市學(xué)院 22 第4節(jié)物業(yè)管理企業(yè)的組織形式 三 事業(yè)部制組織結(jié)構(gòu) 1 特點(diǎn) 實(shí)行分權(quán)管理 將政策制定和行政管理分開 每個事業(yè)部都是一個利潤中心 實(shí)行獨(dú)立核算和自負(fù)盈虧 2 優(yōu)點(diǎn) 強(qiáng)化了決策機(jī)制 能調(diào)動各事業(yè)部門的積極性 責(zé)任性和主動性 促進(jìn)了內(nèi)部的競爭 提高了公司的效率和效益 有利于復(fù)合型人才的培養(yǎng) 便于優(yōu)秀人才脫穎而出 3 缺點(diǎn) 事業(yè)部之間的協(xié)調(diào)困難 機(jī)構(gòu)重疊 人員過多 4 適用范圍 規(guī)模大 物業(yè)種類繁多 經(jīng)營業(yè)務(wù)復(fù)雜多樣的大型綜合性物業(yè)管理公司 2020 3 24 大連理工大學(xué)城市學(xué)院 23 事業(yè)部制組織結(jié)構(gòu) divisionalorganizationalstructure 行政部 財務(wù)部 開發(fā)部 人力資源部 事業(yè)部C 事業(yè)部B 事業(yè)部A 財務(wù)部 管理部 管理處C 管理處B 管理處A 總經(jīng)理 2020 3 24 大連理工大學(xué)城市學(xué)院 24 某物業(yè)管理公司的組織機(jī)構(gòu) 2020 3 24 大連理工大學(xué)城市學(xué)院 25 第4節(jié)物業(yè)管理企業(yè)的組織形式 四 企業(yè)組織結(jié)構(gòu)的選擇 1 企業(yè)的規(guī)模和經(jīng)營的類型2 企業(yè)的經(jīng)營方式和管理業(yè)務(wù)的復(fù)雜程度3 企業(yè)的管理手段的先進(jìn)性及管理人員的素質(zhì)和能力 2020 3 24 大連理工大學(xué)城市學(xué)院 26 第5節(jié)物業(yè)管理企業(yè)的主要機(jī)構(gòu)及職能 一 總經(jīng)理 貫徹落實(shí)董事會決議 決定 全面負(fù)責(zé)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)與管理工作 負(fù)責(zé)主持總經(jīng)理辦公會議職權(quán)內(nèi)的各種工作事務(wù) 督促企業(yè)各方面工作的順利進(jìn)行 負(fù)責(zé)組織 編制企業(yè)年度 季度財務(wù)預(yù)算 做好財務(wù)審核監(jiān)督 負(fù)責(zé)企業(yè)重要的公關(guān)和重點(diǎn)接待工作 處理重大事務(wù)和活動安排 負(fù)責(zé)企業(yè)下屬人員的錄用 任免 晉升 獎懲等工作 完成董事會負(fù)責(zé)授權(quán)交辦的其他工作 并對其結(jié)果負(fù)責(zé) 2020 3 24 大連理工大學(xué)城市學(xué)院 27 二 辦公室 建立健全行政管理運(yùn)作制度 并監(jiān)督企業(yè)各項規(guī)章制度的貫徹執(zhí)行負(fù)責(zé)企業(yè)的日常行政管理 檔案資料管理 組織編制辦公用品和勞保用品的計劃 協(xié)調(diào)企業(yè)各部門之間的工作 負(fù)責(zé)組織社區(qū)文化活動的開展 后勤管理接待來訪公共關(guān)系 招集會議等 第5節(jié)物業(yè)管理企業(yè)的主要機(jī)構(gòu)及職能 2020 3 24 大連理工大學(xué)城市學(xué)院 28 三 開發(fā)部 負(fù)責(zé)企業(yè)經(jīng)營環(huán)境的分析 負(fù)責(zé)對外聯(lián)絡(luò) 了解國內(nèi)外物業(yè)管理的先進(jìn)方法與經(jīng)驗 同行其他企業(yè)的經(jīng)營狀況 選擇適合企業(yè)的業(yè)務(wù)進(jìn)行可行性分析 全權(quán)負(fù)責(zé)投標(biāo)工作 負(fù)責(zé)業(yè)務(wù)委托管理合同的簽訂 落實(shí) 第5節(jié)物業(yè)管理企業(yè)的主要機(jī)構(gòu)及職能 2020 3 24 大連理工大學(xué)城市學(xué)院 29 四 財務(wù)部 依據(jù)國家的有關(guān)法規(guī) 政策 制度 文件 建立健全企業(yè)會計核算制度 財務(wù)管理制度 監(jiān)督企業(yè)資金運(yùn)行狀況 定期做出財務(wù)分析報告 為總經(jīng)理決策提供財務(wù)依據(jù) 組織擬訂物業(yè)管理各項費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的預(yù)算方案 審核控制各項費(fèi)用的支出 杜絕浪費(fèi) 負(fù)責(zé)各類收費(fèi)工作 負(fù)責(zé)與稅務(wù) 工商 銀行等部門的溝通聯(lián)絡(luò) 第5節(jié)物業(yè)管理企業(yè)的主要機(jī)構(gòu)及職能 2020 3 24 大連理工大學(xué)城市學(xué)院 30 五 業(yè)務(wù)管理部 負(fù)責(zé)物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生工作負(fù)責(zé)物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的園林綠化工作負(fù)責(zé)物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的治安消防工作負(fù)責(zé)物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的車輛交通工作負(fù)責(zé)業(yè)主投訴問題的解決和回訪 第5節(jié)物業(yè)管理企業(yè)的主要機(jī)構(gòu)及職能 2020 3 24 大連理工大學(xué)城市學(xué)院 31 六 工程部 負(fù)責(zé)工程前期介入負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋建筑附屬設(shè)施 共用設(shè)施和設(shè)備維修 養(yǎng)護(hù) 管理工作做好建筑物本身維修養(yǎng)護(hù)和管理工作做好自用設(shè)施 設(shè)備的特約有償維修服務(wù)負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查房屋裝飾 裝修管理工作 第5節(jié)物業(yè)管理企業(yè)的主要機(jī)構(gòu)及職能 2020 3 24 大連理工大學(xué)城市學(xué)院 32 七 經(jīng)營服務(wù)部 負(fù)責(zé)策劃和從事各種經(jīng)營服務(wù)項目利用管理區(qū)域內(nèi)設(shè)施 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn) 會所等開展的便民服務(wù)負(fù)責(zé)無業(yè)的租賃工作負(fù)責(zé)商業(yè)信息的整理工作負(fù)責(zé)市場拓展工作 第5節(jié)物業(yè)管理企業(yè)的主要機(jī)構(gòu)及職能 2020 3 24 大連理工大學(xué)城市學(xué)院 33 第6節(jié)物業(yè)管理企業(yè)的外部聯(lián)系 物業(yè)管理公司與 一 房地產(chǎn)行政主管部門二 專業(yè)化服務(wù)公司三 業(yè)主委員會四 開發(fā)商五 街道辦事處六 公安 城管 綜合治理等執(zhí)法部門七 工商 稅務(wù)部門八 市政 綠化 供水 供電 供氣 供熱等部門 2020 3 24 大連理工大學(xué)城市學(xué)院 34 作業(yè)要求 1 擬定一份創(chuàng)建物業(yè)管理企業(yè)計劃書 2 企業(yè)創(chuàng)建條件自擬 并在計劃書中詳細(xì)說明 3 計劃書的制定參考本章所學(xué)內(nèi)容 如企業(yè)設(shè)立條件 企業(yè)設(shè)立程序 申請臨時資質(zhì)具備的條件及企業(yè)的組織機(jī)構(gòu) 企業(yè)的目標(biāo)等 盡量詳細(xì) 4 紙張 A4紙打印5 上交時間 下周五之前