物業(yè)管理 第八章物業(yè)基礎(chǔ)管理 第一部分 第二部分 房屋維修管理 設(shè)備維修管理 物業(yè)公司是否可以拒絕為業(yè)主提供自用部分的維修服務(wù) 專案簡介 某商品房業(yè)主因夜間使用家用電器不當(dāng) 而使自家的保險(xiǎn)絲燒斷 該業(yè)主向物業(yè)公司報(bào)修 物業(yè)公司的維修人員感到維修地點(diǎn)較遠(yuǎn) 且收費(fèi)不高 故答復(fù)業(yè)主 你反正一樣要交錢 就近找個(gè)人修修算了 再說自用部位的維修應(yīng)由業(yè)主自己負(fù)責(zé) 分析解答 滬房地物 1997 954號(hào)文 關(guān)于 上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例 有關(guān)條文的應(yīng)用解釋 中規(guī)定 業(yè)主自用部位和原有自用設(shè)備的損壞 業(yè)主可以向該物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)管理企業(yè)報(bào)修 也可以向其他維修單位報(bào)修 向物業(yè)管理企業(yè)報(bào)修的 物業(yè)管理企業(yè)不得拒絕修理 物業(yè)管理企業(yè)接到急修項(xiàng)目報(bào)修的 應(yīng)在24小時(shí)內(nèi)修理 本案中 保險(xiǎn)絲燒斷雖是家用電器使用不當(dāng)引起 但屬因室內(nèi)線路故障引起的停電事故 屬于規(guī)定的物業(yè)急修項(xiàng)目 物業(yè)公司在接到居民報(bào)修后 應(yīng)該在2小時(shí)內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場進(jìn)行處理 24小時(shí)內(nèi)修復(fù) 自用部位和自用設(shè)備的維修 更新費(fèi)用 應(yīng)由業(yè)主承擔(dān) 精誠所至 業(yè)主不愿配合公共部位維修怎么辦某大廈16條雨水干管垂直貫穿32 5層主人房陽臺(tái)板后 從4層陽臺(tái)頂部彎出墻外連通污水干線 唯一的檢修疏通孔就在彎部 要實(shí)施檢修疏通 必須穿行于4層的居室 這就不可避免地會(huì)給主人帶來或多或少的不便 因而 許多人不愿給予配合 一次 管理處準(zhǔn)備對(duì)其中一條雨水干管進(jìn)行清淤 維修人員兩次上門聯(lián)系 都被住戶拒之門外 維修主管又第三次登門做工作 還是沒有做通 住戶認(rèn)為管道清淤總是折騰她家 強(qiáng)調(diào)管理處應(yīng)當(dāng)拿出一勞永逸的方案 并要求同主任會(huì)面 主任聞?dòng)嵙⒓磥淼皆撟艏?主任亦招之即來 起碼讓其心動(dòng) 若擺架子拖上幾天 很可能就會(huì)使其更為不滿 在誠懇地聽完住戶的意見 表示完全理解她的想法 并對(duì)她以往的配合致以謝意之后 首先和顏悅色地講明管理處同樣也希望對(duì)管道進(jìn)行一勞永逸的改造 但囿于經(jīng)濟(jì)原因短期難以實(shí)施 住戶的要求并不為過 管理處的安排也情有可原 雙方相互理解 事情就好辦了 然后詳細(xì)交待了這次清淤的具體安排和防污染措施 承諾一定做到既快又凈 精誠所至 金石為開 在管理處不厭其煩的努力下 該住戶轉(zhuǎn)變了態(tài)度 欣然同意馬上予以積極配合 當(dāng)日下午 清淤工作順利展開 點(diǎn)評(píng) 說服業(yè)主用戶有時(shí)是相當(dāng)艱難的 既需要誠心 又需要足夠的耐心 三次五次談不出子午卯酉的事常有 那就苦口婆心 不厭其煩地談下去 相信絕大多數(shù)還是通情達(dá)理的 精誠所至 金石為開 2020 3 24 5 1 了解物業(yè)管理所涉及的房屋建筑附屬設(shè)備設(shè)施的種類2 掌握屋建筑附屬設(shè)備設(shè)施正常運(yùn)行和日常養(yǎng)護(hù)應(yīng)注意的基本要求3 重點(diǎn)掌握房屋建筑附屬設(shè)備設(shè)施日常運(yùn)行和養(yǎng)護(hù)的技術(shù)要點(diǎn) 學(xué)習(xí)目的與要求 第二節(jié)物業(yè)設(shè)備管理 一 物業(yè)設(shè)備的概念及分類 概念是指附屬于建筑物的各類設(shè)備的總稱 它是發(fā)揮物業(yè)功能 實(shí)現(xiàn)物業(yè)價(jià)值的物質(zhì)基礎(chǔ)和必要條件 分類衛(wèi)生設(shè)備供水設(shè)備 如供水箱 供水泵 水表 供水管網(wǎng) 水池等 排水設(shè)備 如排水管道系統(tǒng) 通風(fēng)管 清通設(shè)備 抽升設(shè)備 室外排水管 污水處理設(shè)施等 沙井和化糞池?zé)崴?yīng)設(shè)備 如熱水表 加熱器 供應(yīng)熱水管道 冷水箱等 消防設(shè)備 如供水箱 滅火機(jī) 消防泵等 燃?xì)庠O(shè)備 如廚房設(shè)備 燃?xì)庠O(shè)備等 供暖 制冷和通風(fēng)設(shè)備系統(tǒng) 消防 報(bào)警系統(tǒng) 消防控制中心 消防水泵 消火栓 噴淋系統(tǒng) 自動(dòng)滅火系統(tǒng) 防排煙系統(tǒng)空調(diào) 中央空調(diào) 局部空調(diào) 混和空調(diào)采暖 熱水供暖 蒸汽供暖 熱風(fēng)供暖 第二節(jié)物業(yè)設(shè)備管理 一 物業(yè)設(shè)備的概念及分類 分類2 電氣工程設(shè)備具體包括 供配電設(shè)備 如變壓器 配電房內(nèi)設(shè)備 樓層配電箱 電表 總開關(guān) 線路 發(fā)電機(jī) 公共照明弱電設(shè)備 如公用天線電視設(shè)備 通訊設(shè)備 有線電視設(shè)備 廣播設(shè)備等 運(yùn)輸設(shè)備 如電梯 自動(dòng)扶梯等 防雷設(shè)備 如避雷針 避雷網(wǎng)等 電梯 載人電梯 載貨電梯 手扶電梯 雜物電梯電迅和智能化系統(tǒng) 電話 有線衛(wèi)星電視 閉路電視監(jiān)控 對(duì)講報(bào)警 公共信息服務(wù) 網(wǎng)絡(luò)專線接入 周界防越系統(tǒng) 電子巡更系統(tǒng) 室內(nèi)報(bào)警系統(tǒng) 車場管理系統(tǒng) 一 房屋附屬設(shè)備設(shè)施的構(gòu)成 供電設(shè)備 變壓器室內(nèi)設(shè)備 配電房室內(nèi)設(shè)備 發(fā)電機(jī)組 供電線路 樓層配電箱 弱電設(shè)備 廣播設(shè)備 通訊設(shè)備 公用天線設(shè)備 自動(dòng)監(jiān)控設(shè)備 報(bào)警系統(tǒng)及電腦設(shè)備 避雷設(shè)備 接閃器 引下線 接地線 分類 針式 帶式 室內(nèi)運(yùn)輸設(shè)備 電梯 自動(dòng)扶梯 構(gòu)成 電梯房 轎廂 井道 上一張 供水設(shè)備 供水箱 供水泵 小水表 供水管網(wǎng)按照用途可分為生產(chǎn)用水 生活用水和消防用水 排水設(shè)備 包括排水管道 通風(fēng)管道 清通設(shè)備 抽升設(shè)備 室外排水管道等 房屋的排水管道可分為生活污水管道 工業(yè)廢水管道 室內(nèi)雨水管道 供暖設(shè)備 熱水供暖和蒸汽供暖設(shè)備 通風(fēng)機(jī) 排氣管以及一些凈化除塵設(shè)備等 返回 使用時(shí)間的不同分類日常使用設(shè)備 給排水 供電 燃?xì)?電梯緊急使用設(shè)備 消防 自動(dòng)報(bào)警設(shè)備季節(jié)使用設(shè)備 供暖 供冷設(shè)備 一 物業(yè)設(shè)備管理的方式及組成有分散管理和集中的專業(yè)化管理方式 由維修管理部分和運(yùn)行管理部分組成二 物業(yè)設(shè)備管理的內(nèi)容1 基礎(chǔ)資料管理 1 物業(yè)設(shè)備原始資料檔案管理 2 重要設(shè)備維修資料檔案 2 運(yùn)行管理3 維修管理4 設(shè)備備件管理 二物業(yè)管理設(shè)備管理的內(nèi)容 設(shè)備原始檔案的管理建立原始資料檔案驗(yàn)收文件 驗(yàn)收記錄 測(cè)試記錄 產(chǎn)品與配套件的合格證 訂貨合同 安裝合同 設(shè)備安裝圖與建筑結(jié)構(gòu)圖 使用維護(hù)說明 遺留問題處理協(xié)議與會(huì)議紀(jì)要建立設(shè)備卡片 記錄有關(guān)設(shè)備的各項(xiàng)明細(xì)資料設(shè)備維修資料檔案的管理報(bào)修單運(yùn)行記錄技術(shù)革新資料 1 基礎(chǔ)資料管理 設(shè)備運(yùn)行管理的目的在于 1 確保設(shè)備安全 正常運(yùn)行 2 及早發(fā)現(xiàn)設(shè)備隱患并有效排除 3 節(jié)約能源 是設(shè)備運(yùn)行管理的重點(diǎn)空調(diào) 制冷系統(tǒng)中 應(yīng)根據(jù)實(shí)際冷負(fù)荷的變化 確定冷水機(jī)組及相應(yīng)循環(huán)水泵 冷卻塔風(fēng)機(jī)的投入臺(tái)數(shù) 提高制冷系統(tǒng)運(yùn)行效率 并且針對(duì)不同的季節(jié) 修改溫度 濕度設(shè)定值 以減少能量消耗 公共照明系統(tǒng)中 高效節(jié)能燈具的使用 燈具開啟的聲控 光控等 都是節(jié)能的有效措施 對(duì)于變配電 給排水 電梯 鍋爐 冷水機(jī)組 熱泵機(jī)組等進(jìn)行日常監(jiān)測(cè) 而且監(jiān)測(cè)參數(shù)要有利于運(yùn)行管理和機(jī)電設(shè)備維修 2 樓宇設(shè)備的運(yùn)行管理 三 物業(yè)設(shè)備管理的意義 1 物業(yè)設(shè)備管理是人們生產(chǎn) 生活 學(xué)習(xí)正常進(jìn)行的有力保障 2 物業(yè)設(shè)備管理是延長設(shè)備使用壽命 保障設(shè)備安全運(yùn)行的技術(shù)保證 3 物業(yè)設(shè)備管理是城市文明建設(shè)和發(fā)展的需要 4 物業(yè)設(shè)備管理能強(qiáng)化物業(yè)服務(wù)企業(yè)的基礎(chǔ)建設(shè) 三 物業(yè)設(shè)備的保養(yǎng)與維修 物業(yè)設(shè)備的保養(yǎng)1 日常維護(hù)保養(yǎng)指設(shè)備操作人員所進(jìn)行的經(jīng)常性的保養(yǎng)工作 它主要包括 定期檢查 清潔潤滑 發(fā)現(xiàn)小故障及時(shí)排除 認(rèn)真做好維護(hù)以及必要的記錄等工作 2 一級(jí)保養(yǎng)是指由設(shè)備的操作人員 維修人員按計(jì)劃進(jìn)行的保養(yǎng)維修工作 它主要包括對(duì)設(shè)備的某些局部進(jìn)行的解體 清洗 調(diào)整 以及按照設(shè)備磨損規(guī)律進(jìn)行的定期保養(yǎng)等 3 二級(jí)保養(yǎng)是指設(shè)備維修人員對(duì)設(shè)備進(jìn)行的全面清洗 部分解體檢查和局部修理 更換或修復(fù)磨損零件 使設(shè)備能夠達(dá)到完好狀態(tài)的保養(yǎng) 4 設(shè)備查檢是指根據(jù)要求利用檢測(cè)儀器 設(shè)備或人的感覺器官 對(duì)某些關(guān)鍵部位進(jìn)行的檢查 三 物業(yè)設(shè)備的保養(yǎng)與維修 物業(yè)設(shè)備的維修工程1 零修維修工程是指對(duì)設(shè)備進(jìn)行日常的保養(yǎng) 檢修 以及為排除運(yùn)行故障而進(jìn)行的局部修理2 中修工程指對(duì)設(shè)備進(jìn)行正常 定期的全面檢修 部分解體修理和更換少量的零部件 保證設(shè)備能夠恢復(fù) 達(dá)到應(yīng)有的標(biāo)準(zhǔn)與技術(shù)要求 使設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn) 更換率一般為10 20 3 大修工程是指對(duì)設(shè)備定期進(jìn)行全面檢修 全部解體 更換主要部件或修理不合格的零部件 使設(shè)備基本恢復(fù)原有性能 更換率一般不超過30 4 設(shè)備更新與技術(shù)改造是指在設(shè)備使用達(dá)到一定年限以后 針對(duì)其技術(shù)性能落后 效率低 能耗大或污染日趨嚴(yán)重等情況 通過更新設(shè)備 提高和改善設(shè)備的技術(shù)性能 5 設(shè)備日常零星維修保養(yǎng)工程是指對(duì)設(shè)備進(jìn)行日常的保養(yǎng) 檢修及排除運(yùn)行故障進(jìn)行的修理 三 物業(yè)設(shè)備的保養(yǎng)與維修 三 物業(yè)設(shè)備的保養(yǎng)與維修 定期維修 保養(yǎng)工作對(duì)于保持設(shè)備良好的運(yùn)轉(zhuǎn)狀態(tài) 延長設(shè)備壽命極為重要 但必須制定一套定期維修 保養(yǎng)計(jì)劃并且嚴(yán)格遵照?qǐng)?zhí)行 緊急維修突發(fā)情況下的快速應(yīng)急搶修 時(shí)間緊 要求高 如電梯 供水設(shè)備 供電設(shè)備 供暖設(shè)備 空調(diào)設(shè)備搶修 修理周期和修理周期結(jié)構(gòu) 修理周期對(duì)已在使用的設(shè)備設(shè)施 指兩次相鄰大修理之間的間隔時(shí)間 對(duì)新設(shè)備 指開始使用到第一次大修理之間的間隔時(shí)間 修理間隔期 指兩次相鄰計(jì)劃修理之間的工作時(shí)間 修理周期結(jié)構(gòu) 指在一個(gè)修理周期內(nèi)應(yīng)采取的各種修理方式的次數(shù)和排列順序 維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的種類 1 按時(shí)間進(jìn)度編制的計(jì)劃 年度維修保養(yǎng)計(jì)劃季度維修保養(yǎng)計(jì)劃月維修保養(yǎng)計(jì)劃 2 按修理類別編制的計(jì)劃 如房屋維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃 空調(diào)系統(tǒng)維修保養(yǎng)計(jì)劃 消防系統(tǒng)維修保養(yǎng)計(jì)劃等 3 物業(yè)設(shè)備的保養(yǎng)與維修要求 要求設(shè)備操作人員嚴(yán)格遵守設(shè)備操作制度和安全操作規(guī)程以設(shè)備操作人員為主 對(duì)設(shè)備采取清潔 堅(jiān)固 調(diào)整 潤滑 防腐為主的檢查和預(yù)防性保養(yǎng)措施 停機(jī)時(shí)應(yīng)切斷電源要求操作人員實(shí)行定期保養(yǎng)責(zé)任制 做好交接班前準(zhǔn)備 檢查設(shè)備工作 在保證設(shè)備系統(tǒng)安全 正常 各部位清潔潤滑和運(yùn)行正常的情況下 方可接受投入使用操作 設(shè)備備件管理保證規(guī)格 品種 質(zhì)量 并且及時(shí) 經(jīng)濟(jì) 合理的備件供應(yīng) 是設(shè)備維修工作順利進(jìn)行的物質(zhì)基礎(chǔ)和后勤保障 設(shè)備備件的種類根據(jù)設(shè)備備件用途的不同 分為以下四類 1 常用備件 即設(shè)備維修工作中經(jīng)常使用 需要數(shù)量大的零配件 2 易損備件 即在設(shè)備運(yùn)行中工作頻繁 容易磨損或損耗的零部件 3 事故備件 即為防止設(shè)備的關(guān)鍵部位發(fā)生故障造成停機(jī)而準(zhǔn)備的替換零配件 4 修理備件 即在設(shè)備修理中按規(guī)定需要定期更換的零配件或成套配件 四 設(shè)備備件管理 設(shè)備備件管理的內(nèi)容1 編制備件計(jì)劃 組織備件的采購和訂制 2 掌握設(shè)備修理對(duì)備件需求的規(guī)律和備件的品種 質(zhì)量要求 搜集市場信息 選購或打制適用的備件 3 保存 積累設(shè)備備件消耗的統(tǒng)計(jì)資料 研究備件消耗規(guī)律 提高備件供應(yīng)的科學(xué)性 4 控制備件儲(chǔ)備定額 保持合理的儲(chǔ)備數(shù)量 5 核定備件資金 保證供應(yīng) 6 加速資金周轉(zhuǎn)7 搞好備件的倉庫管理 提高工作效率 設(shè)備備件管理 第三節(jié)物業(yè)設(shè)備管理部門設(shè)置和管理制度 一 物業(yè)服務(wù)企業(yè)各部門與設(shè)備管理的關(guān)系1 設(shè)備管理主管部門 工程管理部門2 其他部門協(xié)助 二 設(shè)備管理部門的任務(wù)及機(jī)構(gòu)設(shè)置 一 設(shè)備管理部門的任務(wù)1 安全運(yùn)行設(shè)備設(shè)施2 維護(hù)保養(yǎng)設(shè)備設(shè)施3 有計(jì)劃更新改造設(shè)備設(shè)施 二 設(shè)備管理部門的機(jī)構(gòu)設(shè)置部門經(jīng)理 1人 部門副經(jīng)理 1 2人 專業(yè)工程師 技術(shù)主管 班組長 領(lǐng)班 若干人 班組成員 技術(shù)工人 若干人 可另設(shè)資料統(tǒng)計(jì)員1人 三 物業(yè)設(shè)備管理的制度 一 崗位職責(zé)1 工程部經(jīng)理的崗位職責(zé)2 技術(shù)主管職責(zé)3 領(lǐng)班職責(zé)4 技術(shù)工人職責(zé)5 資料員職責(zé) 物業(yè)設(shè)備管理的基本制度 1 崗位責(zé)任 1 部門經(jīng)理部門經(jīng)理的主要職責(zé)是 在公司經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下 貫徹執(zhí)行有關(guān)本部門負(fù)責(zé)的設(shè)備和能源管理方面的工作方針 政策 規(guī)章和制度等 負(fù)責(zé)組織設(shè)備的使用 維護(hù) 革新改造直至報(bào)廢的整個(gè)使用過程的管理規(guī)章 確保設(shè)備始終處于良好的技術(shù)狀態(tài) 在 安全 可靠 經(jīng)濟(jì) 合理 的前提下 及時(shí)供給各設(shè)備所需的能源 并做好節(jié)約能源的工作 組織人力 物力 及時(shí)完成業(yè)主提出的報(bào)修要求 為業(yè)主提供良好的工作 生活條件 組織編制各種設(shè)備的保養(yǎng) 檢修計(jì)劃 并組織實(shí)施 組織收集 編制各種設(shè)備的技術(shù)資料 圖紙 做好設(shè)備技術(shù)管理工作 組織擬定設(shè)備管理 操作 維護(hù)等各種規(guī)章制度和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 并監(jiān)督執(zhí)行 組織員工開展技術(shù)業(yè)務(wù)學(xué)習(xí) 不斷提高員工的業(yè)務(wù)和技術(shù)水平等 2 各專業(yè)技術(shù)主管負(fù)責(zé)編制所管設(shè)備的年 季 月檢修計(jì)劃及相應(yīng)的材料 工具準(zhǔn)備計(jì)劃 經(jīng)工程部經(jīng)理審批后負(fù)責(zé)組織計(jì)劃的實(shí)施 并檢查計(jì)劃的完成情況 負(fù)責(zé)檢查所管設(shè)備的使用 維護(hù)和保養(yǎng)情況 并解決有關(guān)技術(shù)問題 以保證設(shè)備經(jīng)常處于良好的技術(shù)狀態(tài) 負(fù)責(zé)制定所管系統(tǒng)的運(yùn)行方案并審閱運(yùn)行記錄 督導(dǎo)下屬員工嚴(yán)格遵守崗位責(zé)任 嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程 保證設(shè)備的正常運(yùn)行 組織調(diào)查 分析設(shè)備事故 提出處理意見及措施 并組織實(shí)施 以防同類事故的再次發(fā)生 負(fù)責(zé)制定所管設(shè)施的更新改造計(jì)劃 以完善原設(shè)計(jì)和施工以來的缺陷 并負(fù)責(zé)工程監(jiān)督 以實(shí)現(xiàn) 安全 可靠 經(jīng)濟(jì) 合理 的目標(biāo) 負(fù)責(zé)組織培訓(xùn) 不斷提高下屬員工的技術(shù) 思想素質(zhì)以及服務(wù)水平 完成上級(jí)交代的其他工作等 3 領(lǐng)班負(fù)責(zé)本班所管設(shè)備的運(yùn)行 維修 保養(yǎng)工作 嚴(yán)格做到 設(shè)機(jī)房 工作場地 三干凈 電 油 水 氣 四不漏 使用性能 密封 潤滑 緊固 調(diào)整 五良好 以身作則 帶領(lǐng)并監(jiān)督全班員工嚴(yán)格遵守崗位責(zé)任制 操作規(guī)程 員工守則及公司各項(xiàng)規(guī)章制度 及時(shí)完成上級(jí)下達(dá)的各項(xiàng)工作任務(wù) 負(fù)責(zé)本班的日常工作安排和調(diào)整 做好各項(xiàng)記錄并匯總 定期上交上級(jí)主管審閱 負(fù)責(zé)制定本班設(shè)備的檢修計(jì)劃和備件計(jì)劃 報(bào)主管審核后組織實(shí)施 4 技術(shù)工人服從上級(jí)的調(diào)度和安排 及時(shí) 保質(zhì) 保量地完成工作任務(wù) 自覺遵守公司的各項(xiàng)規(guī)章制度和操作規(guī)程 認(rèn)真操作 保證安全 文明生產(chǎn) 努力工作 學(xué)習(xí) 不斷提高思想素質(zhì)和技術(shù)水平 保證優(yōu)質(zhì)服務(wù)等 5 資料員負(fù)責(zé)收集 整理 保管相關(guān)技術(shù)資料 并建立設(shè)備資料檔案 負(fù)責(zé)本部門各下屬單位的各項(xiàng)工作報(bào)表的匯總 存檔 并定期送經(jīng)理審閱 負(fù)責(zé)能源 材料 人力等各項(xiàng)資源的統(tǒng)計(jì) 完成上級(jí)交辦的其他工作等 物業(yè)設(shè)備管理的制度 二 管理制度1 接管驗(yàn)收制度2 預(yù)防性計(jì)劃維修保養(yǎng)制度3 值班制度4 交接班制度5 報(bào)告紀(jì)錄制度 工程驗(yàn)收制度 1 所有工程系統(tǒng)驗(yàn)收均須由發(fā)展商籌建處或發(fā)展商工程部負(fù)責(zé)及牽頭 2 所有系統(tǒng)必須在系統(tǒng)正常 調(diào)試完畢的情況下 連續(xù)試運(yùn)行一段時(shí)間 需根據(jù)設(shè)備情況詳定 盡量檢查出存在之隱患后 方可進(jìn)行驗(yàn)收 3 在驗(yàn)收過程中 須以將來運(yùn)行及維修為重點(diǎn) 進(jìn)行逐項(xiàng)檢查 如發(fā)現(xiàn)問題 須盡快以書面形式通報(bào)給發(fā)展商 并做出詳細(xì)記錄及拍照 工程驗(yàn)收制度 4 所有系統(tǒng)之驗(yàn)收 必須以獲得政府有關(guān)部門簽發(fā)之合格證書 使用許可證書等相關(guān)文件為標(biāo)準(zhǔn) 并須以此做為驗(yàn)收合格之必要條件 5 必須要求發(fā)展商提供所有合同副本 技術(shù)資料 使用說明書 維修保養(yǎng)手冊(cè) 調(diào)試檢測(cè)報(bào)告及竣工圖紙 竣工資料等全部有關(guān)工程資料 并建立檔案 以備查用 6 必須清楚了解所有工程系統(tǒng)及設(shè)備之保修期起止日期 保修內(nèi)容以及保修責(zé)任人及其聯(lián)系方式 并制定承建商 供貨商保修聯(lián)系表備查 7 必須收齊所有由發(fā)展商 承建商 供貨商等提供之備品 備件及專用工具等 清點(diǎn)入庫 妥為保管并做出詳細(xì)清單 一 竣工總平面圖 單體建筑 結(jié)構(gòu) 設(shè)備竣工圖 配套設(shè)施 地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料 二 設(shè)施設(shè)備的安裝 使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料 三 物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件 設(shè)備維修保養(yǎng)制度 1 預(yù)防性維護(hù)保養(yǎng)1 1所有設(shè)備必須根據(jù)維修保養(yǎng)手冊(cè)及相關(guān)規(guī)程 進(jìn)行定期檢修及保養(yǎng) 并制訂相應(yīng)年度 季度 月度保養(yǎng)計(jì)劃及保養(yǎng)項(xiàng)目 1 2相關(guān)工程人員必須認(rèn)真執(zhí)行保養(yǎng)計(jì)劃及保養(yǎng)檢修項(xiàng)目 以便盡可能延長系統(tǒng)設(shè)備正常使用之壽命 并減少緊急維修之機(jī)會(huì) 1 3保養(yǎng)檢修記錄及更換零配件記錄必須完整 真實(shí) 并須由工程部建立設(shè)備維修檔案 以便分析故障原因 確定責(zé)任 1 4各系統(tǒng)之維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃及保養(yǎng)檢修項(xiàng)目之制訂由主管負(fù)責(zé) 并提交工程部經(jīng)理審閱 保養(yǎng)檢修及更換零配件之記錄由領(lǐng)班負(fù)責(zé) 并提交主管審閱 1 5進(jìn)行正常系統(tǒng)維修保養(yǎng)及檢修時(shí) 如對(duì)客戶使用產(chǎn)生影響 必須提前三天通知管理處客戶服務(wù)部 由客戶服務(wù)部發(fā)出通告 確定檢修起止日期及時(shí)間 須盡可能減少對(duì)客戶之影響范圍 以便使受影響之客戶做好充分準(zhǔn)備 設(shè)備維修保養(yǎng)制度 2 緊急維修2 1必須進(jìn)行緊急維修時(shí) 須立即通知經(jīng)理 安排有關(guān)人員立即赴現(xiàn)場檢查情況 并按實(shí)際情況進(jìn)行處理 2 2如因緊急維修 必須對(duì)客戶使用產(chǎn)生影響時(shí) 須立即通知管理處客戶服務(wù)部 并由客戶服務(wù)部向受影響之客戶發(fā)出緊急通告 同時(shí) 需考慮盡量減少影響范圍 2 3如發(fā)生故障之設(shè)備在保修期內(nèi) 應(yīng)做出適當(dāng)之應(yīng)急處理 以盡量減少對(duì)客戶之影響 并立即通知有關(guān)供應(yīng)商之保修負(fù)責(zé)人 2 4緊急維修結(jié)束后 須由領(lǐng)班填寫維修記錄及更換零配件記錄 并以書面形式將事故障原因 處理方法 更換零配件之名稱 規(guī)格及數(shù)量 品牌等 處理結(jié)果 事故發(fā)生時(shí)間 恢復(fù)正常時(shí)間等向主管報(bào)告 并提交經(jīng)理審閱 此報(bào)告由工程助理存入設(shè)備維修檔案 備查 設(shè)備維修保養(yǎng)制度 3 設(shè)備的更新及系統(tǒng)改造3 1出于技術(shù)更新 提高效率 安全運(yùn)行 減少污染及降低能耗等方面考慮 工程部有責(zé)任提高對(duì)現(xiàn)有設(shè)備做出更新或改造之建議 3 2設(shè)備更新及改造建議 必須向物業(yè)總經(jīng)理提交可行性及經(jīng)濟(jì)性分析報(bào)告 并須考慮總體系統(tǒng)運(yùn)行之安全性及可靠性 3 3由于此類工作通常沒有迫切性 故須盡量安排在最有利及對(duì)客戶影響最小之時(shí)間進(jìn)行 維修保養(yǎng)總體要求 1 工程部各專業(yè)主管分別制定設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃 維修保養(yǎng)計(jì)劃經(jīng)經(jīng)理審批后 統(tǒng)一安排 形成整個(gè)物業(yè)的設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃 2 各專業(yè)主管根據(jù)設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃的要求 將任務(wù)分別落實(shí)到各專業(yè)班組或人員 安排好時(shí)間 器材 工具 3 維修保養(yǎng)人員根據(jù)各專業(yè)領(lǐng)班的安排 準(zhǔn)備好工具 材料 按照維修保養(yǎng)的要求 維修保養(yǎng)相關(guān)設(shè)備 4 維修保養(yǎng)完成后認(rèn)真填寫維修保養(yǎng)記錄 上報(bào)存檔 5 專業(yè)主管要進(jìn)行維修保養(yǎng)檢查 結(jié)果 經(jīng)理亦應(yīng)抽查 6 在正常進(jìn)行維修保養(yǎng)時(shí)遇到有緊急情況發(fā)生 應(yīng)先安排排除故障 后將維修保養(yǎng)內(nèi)容補(bǔ)上 7 一般情況下不得拖延維修保養(yǎng)的時(shí)間 維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的內(nèi)容 例 供電系統(tǒng)維修保養(yǎng)制度 1 變壓器在察看運(yùn)行中觀察其聲音 溫度是否正常 觀察電壓電流的測(cè)量讀數(shù) 2 察看所有計(jì)量儀表的測(cè)量讀數(shù)及指示燈 信號(hào)裝置等是否正常工作 3 運(yùn)行中的開關(guān) 母線 接頭等一切載流導(dǎo)體有無跳火 冒煙 燒焦 發(fā)熱 變色等現(xiàn)象 4 各開關(guān)回路標(biāo)明需供電范圍以便工作 每星期檢查開關(guān)一次 每天檢查電表一次 發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理 5 變壓器外殼及電纜系統(tǒng)有良好的接地 接地電阻每年測(cè)一次 6 配電室做好通風(fēng)和降溫工作 一般室內(nèi)溫度以不超過40度為宜 7 檢查電纜坑有無積水 如發(fā)現(xiàn)積水應(yīng)及時(shí)清除 8 配電室每月吸塵一次 保持室內(nèi)清潔 干凈 9 有檢修記錄和測(cè)試記錄 試驗(yàn)有效期為二年 報(bào)告制度 1 各系統(tǒng)操作運(yùn)行人員在下列情況下須在運(yùn)行記錄或交接班記錄中書面報(bào)告專業(yè)領(lǐng)班 1 1所轄設(shè)備非正常操作的開停及開停時(shí)間 1 2所轄設(shè)備除正常操作外的調(diào)整 1 3所轄設(shè)備發(fā)生故障或停臺(tái)檢修 1 4零部件更新 代換 或加工修理 1 5運(yùn)行人員短時(shí)間離崗 須報(bào)告離崗時(shí)間及去向 1 6運(yùn)行人員請(qǐng)假 換班 加班 倒休等 2 各系統(tǒng)維修人員在下列情況下須以書面形式報(bào)告維修領(lǐng)班 2 1執(zhí)行維修保養(yǎng)計(jì)劃時(shí) 發(fā)現(xiàn)設(shè)備存在重大故障隱患 2 2重要零部件的更換 代替或加工修理 2 3系統(tǒng)巡檢時(shí)發(fā)現(xiàn)的隱患或故障 必須在巡檢記錄之備注欄中加以說明 2 4維修人員請(qǐng)假 加班 倒休等 報(bào)告制度 3 各專業(yè)領(lǐng)班在下列情況下必須書面報(bào)告本主管 3 1重點(diǎn)設(shè)備除正常操作外的調(diào)整 3 2變更運(yùn)行方式 3 3主要設(shè)備發(fā)生故障或停臺(tái)檢修 3 4系統(tǒng)故障或正常檢修 3 5零部件更新 改造 或加工修理 3 6領(lǐng)用工具 備件 材料 文具及勞保用品 3 7加班 換班 倒休 病假 事假等 報(bào)告制度 4 主管在下列情況下必須以書面形式報(bào)告經(jīng)理 4 1重點(diǎn)設(shè)備發(fā)生故障或停臺(tái)檢修 4 2因正常檢修必須停止系統(tǒng)正常運(yùn)行而影響客戶使用 4 3應(yīng)急搶修及正常檢修后的維修總結(jié) 4 4系統(tǒng)運(yùn)行方式有較大改變 4 5影響本物業(yè)運(yùn)行 如停電 停水 ?？照{(diào) 停電話等 之任何施工及檢修 4 6重要設(shè)備主要零部件的更新 代換或加工維修 4 7系統(tǒng)及設(shè)備的技術(shù)改造 移位安裝 增改工程及外部施工 4 8人員調(diào)度及班組重大組織結(jié)構(gòu)調(diào)整 4 9所屬人員請(qǐng)假 換班 倒休 加班等 4 10對(duì)外部門 外單位聯(lián)系 協(xié)調(diào) 4 11領(lǐng)用工具 備件 材料 文具及勞保用品等 4 12維修保養(yǎng)計(jì)劃及工作計(jì)劃的變更或調(diào)整 4 13月度工作總結(jié)報(bào)告 5 除以上各項(xiàng)外 所有有關(guān)工作事項(xiàng)必須口頭匯報(bào)上級(jí)人員 遇有緊急事件發(fā)生或發(fā)現(xiàn)重大故障 報(bào)告制度 值班制度 1 值班人員必須堅(jiān)守崗位 不得擅自離崗 串崗 如有特殊情況 必須向主管或部門經(jīng)理請(qǐng)假 經(jīng)準(zhǔn)許后方可離開 2 值班電話為工作電話 不得長時(shí)間占用電話聊天 不得打私人電話 3 每班必須按規(guī)定時(shí)間及范圍巡檢所轄設(shè)備 做到腿勤 眼尖 耳靈 手快 腦活 并認(rèn)真填寫設(shè)備運(yùn)行及巡檢記錄 及時(shí)發(fā)現(xiàn)并處理設(shè)備隱患 4 須按計(jì)劃及主管之安排做好設(shè)備日常保養(yǎng)和維修 如有較大故障 值班人員無力處理時(shí) 應(yīng)立即報(bào)告上級(jí)領(lǐng)班或主管 值班制度 5 值班人員用餐時(shí) 必須輪換進(jìn)行 必須保持值班室內(nèi)24小時(shí)有人值班 當(dāng)班人員嚴(yán)禁飲酒 6 值班人員必須每班打掃值班范圍內(nèi)之衛(wèi)生 每班兩次 清潔地面 窗臺(tái) 門窗 設(shè)備表面等所有產(chǎn)生積塵之處 隨時(shí)保持值班范圍內(nèi)之清潔衛(wèi)生 7 非值班人員未經(jīng)許可不準(zhǔn)進(jìn)入配電室 如有違者 值班人員必須立即制止 否則追究其責(zé)任 如有來訪者 必須進(jìn)行登記 8 任何易燃 易爆物品 不準(zhǔn)暫放 存放于值班室 違者一切責(zé)任由值班人員負(fù)責(zé) 交接班制度 1 接班人員須提前10分鐘到達(dá)崗位 更換工服 做好接班準(zhǔn)備工作 2 接班人員接班時(shí)必須檢查以下工作 2 1查看上一班運(yùn)行記錄是否真實(shí)可靠 聽取上一班值班人員運(yùn)行情況介紹 交接設(shè)備運(yùn)行記錄表 2 2查看上一班巡檢記錄表 聽取上一班值班人員巡檢情況介紹 交接系統(tǒng)設(shè)備巡檢記錄表 2 3檢查所轄設(shè)備之運(yùn)行情況是否良好 是否與運(yùn)行記錄 巡檢記錄相符 如有不符 應(yīng)記入備注欄 并應(yīng)要求上一班值班人員簽字 2 4檢查儀表及公用工具是否有缺 損 是否清潔 并按原位整齊擺放 如有問題 應(yīng)要求上一班值班人員進(jìn)行整理 如有丟失 應(yīng)記入交接班記錄備注欄 并由上一班人員簽字 2 5查看交接班記錄中是否有上級(jí)領(lǐng)班及主管發(fā)布之特別任務(wù)或安排 并在交接班記錄上簽字 交接班制度 3 交班人員在下列情況時(shí)不得交班離崗 3 1接班人員未到崗時(shí) 應(yīng)通知上級(jí)領(lǐng)班或主管 須在上級(jí)安排之接班人員到崗后方可進(jìn)行交接班 3 2接班人員有醉酒現(xiàn)象或其他原因造成精神狀態(tài)不良時(shí) 應(yīng)通知上級(jí)領(lǐng)班或主管 須在上級(jí)安排之接班人員到崗后方可進(jìn)行交接班 3 3所轄設(shè)備有故障 影響系統(tǒng)正常運(yùn)行時(shí) 交班人員須加班與接班人員共同排除故障后 方可進(jìn)行交接班 此時(shí) 接班人員必須協(xié)助交班人員排除故障 3 4交接班人員對(duì)所轄值班范圍之清潔衛(wèi)生未做清理時(shí) 接班人員應(yīng)要求交班人員做好清潔工作后 方可進(jìn)行交接班 巡檢制度 1 巡檢工作是及時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)備缺陷 掌握設(shè)備狀況 確保安全運(yùn)行的重要手段 各巡檢人員必須按規(guī)定的時(shí)間 巡視路線 檢查項(xiàng)目等認(rèn)真執(zhí)行 并認(rèn)真記錄 2 在巡檢過程中 如發(fā)現(xiàn)設(shè)備存在問題 應(yīng)立即用對(duì)講機(jī)通知領(lǐng)班 并在可能的情況下自行消除故障 如條件所限一時(shí)不能處理 則必須做好臨時(shí)補(bǔ)救措施后 報(bào)告領(lǐng)班 并將詳細(xì)情況記入巡檢記錄備注欄 3 巡檢人員在巡視完畢機(jī)房 泵房 配電室 豎井等所有無人值守之設(shè)備間后 必須做到隨手鎖門 4 巡檢人員在巡檢完畢設(shè)備及其控制箱 動(dòng)力柜 照明柜 高壓柜 低壓柜等所有供配電設(shè)施后 必須將門鎖好 5 各運(yùn)行 維修領(lǐng)班 必須每天對(duì)所轄系統(tǒng)設(shè)備進(jìn)行檢查 各主管必須每周一次巡檢本系統(tǒng)所有設(shè)備 發(fā)現(xiàn)問題 書面報(bào)告經(jīng)理 并應(yīng)立即組織處理 獎(jiǎng)罰制度 1 獎(jiǎng)罰分明 細(xì)則明確2 3 4 5