南京市建筑工程規(guī)劃核實管理規(guī)定及政策解讀南京市建筑工程規(guī)劃核實管理規(guī)定（寧規(guī)規(guī)范字20183號）（以下簡稱規(guī)定）定于2018年7月1日起施行。南京市建筑工程規(guī)劃核實管理規(guī)定第一條為規(guī)范建筑工程規(guī)劃許可后的監(jiān)督管理，確保城鄉(xiāng)規(guī)劃的有效實施，根據(jù)中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法江蘇省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例南京市城鄉(xiāng)規(guī)劃條例等法律法規(guī)，結(jié)合南京市實際，制定本規(guī)定。第二條本規(guī)定所稱建筑工程規(guī)劃核實，是指根據(jù)法律法規(guī)及相關政策標準，以建設工程規(guī)劃許可證及其附圖為依據(jù)，對已竣工的建筑工程（含市政管線及附屬設施工程，下同）對照竣工測量成果、房產(chǎn)測繪成果、地籍測繪成果及現(xiàn)場情況，對建設項目是否符合規(guī)劃條件及規(guī)劃許可內(nèi)容，是否在土地權(quán)屬范圍內(nèi)的情況進行核查和確認。第三條 本市行政區(qū)域內(nèi)建筑工程的規(guī)劃核實管理，適用本規(guī)定。第四條 南京市城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門負責本市規(guī)劃核實的管理工作，其設立的派出機構(gòu)及受委托執(zhí)法單位具體承擔本轄區(qū)內(nèi)規(guī)劃核實管理工作。江北新區(qū)城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門可參照執(zhí)行本規(guī)定。第五條 對申報規(guī)劃核實的建設項目，建設單位或個人應當委托具備相應資質(zhì)的測繪機構(gòu)，依據(jù)南京市建設工程（建筑類）規(guī)劃竣工測量技術(shù)規(guī)程（寧規(guī)字2018119號）的要求進行竣工測量并編制建設工程規(guī)劃竣工測量成果報告。第六條 建筑工程規(guī)劃竣工測量成果報告應當包括以下內(nèi)容：（一）總平面圖用地邊界及坐標（可套用規(guī)劃核準電子圖）、建筑工程平面位置及平面尺寸、公共配套設施及配套市政附屬設施的平面位置及平面尺寸、場地內(nèi)構(gòu)筑物位置及平面尺寸、建筑退讓用地紅線及各類控制線距離（可套用規(guī)劃核準電子圖）、建筑間距、場地豎向標高、圍墻、道路、綠化（集中綠地應單獨標出區(qū)域）、機動車出入口位置、地下車庫出入口位置、起坡點位置、停車位置等。（二）建筑單體實測圖1竣工剖面、立面圖：建筑物的層數(shù)、建筑高度、層高、檐口出挑寬度、室內(nèi)外地坪標高等。2建筑分層平面布局圖：建筑單元結(jié)構(gòu)、樓梯、公共過道、公建配套設施用房、設備用房、管理用房、停車場地；地下空間的平面、立面，以及地下功能區(qū)分布圖。（三）面積測算1用地面積：總用地面積、建筑基底面積、集中綠地面積；2建筑面積：按房產(chǎn)測量成果填寫地上、地下建筑面積；3折算面積：比對核準圖，確定建筑工程超面積、超層高、超尺寸、超比例情況，制作建筑工程超建建筑面積折算表。（四）配套市政管線測量管線長度、走向、線位、埋深、間距、中心線、管徑、豎向控制節(jié)點標高、標準橫斷面圖等。（五）與規(guī)劃許可內(nèi)容的比對情況1依據(jù)面積測算結(jié)果，比對主要經(jīng)濟技術(shù)指標，制作建筑工程竣工測量主要經(jīng)濟技術(shù)指標比較表。2與核準圖不一致地方的以云線標注。（六）對建筑工程驗線成果報告的復核結(jié)論建筑間距、退讓距離在允許誤差范圍內(nèi)（0.20米）的，視為驗線成果報告合格。第七條 建設項目竣工測量時應當具備以下條件：（一）管線工程竣工測量時應當鋪設到位，且尚未覆土。（二）建筑工程（含外立面裝飾）及其附屬設施工程（不含市政管線）全部竣工，市政管線及其附屬設施已經(jīng)完成竣工測量。（三）施工場地清理完畢，建筑腳手架等施工設施已經(jīng)拆除，且室外地坪高符合設計要求，用地紅線內(nèi)應當拆除的原有房屋、施工用房、臨時建筑（含臨時施工圍墻，下同）、違法建筑已全部拆除。（因特殊原因確實無法在核實時拆除的，應由建設單位或個人向規(guī)劃主管部門書面來文，寫明緩拆或不能拆除的原因及擬采取的補救措施。同意緩拆的，建設單位或個人應當提供經(jīng)公證的承諾書，承諾拆除的時間。）（四）附屬的圍墻、綠化用地范圍、道路同步建設到位，配套的地面停車位實地完成劃線，機械停車位建設完畢。第八條 建筑工程竣工測繪完畢后，建設單位或個人申請建筑工程規(guī)劃核實，應當向規(guī)劃主管部門提交以下圖件：（一）規(guī)劃核實申請表；（二）建筑及配套市政管線及附屬設施工程的建設工程規(guī)劃竣工測量成果報告（原件及數(shù)據(jù)文件）；（三）房產(chǎn)測繪機構(gòu)出具的房產(chǎn)測繪成果報告（含數(shù)據(jù)文件）；（四）國土測繪機構(gòu)出具的地籍測繪報告（含數(shù)據(jù)文件）；（五）建筑工程檔案專項核實意見書；（六）管線匯交單。第九條 進行規(guī)劃核實時，核實經(jīng)辦人員應當核查以下情況和內(nèi)容：（一）總平面布局核查用地邊界及坐標；建筑工程平面位置及尺寸；公共配套設施及配套市政附屬設施的平面位置及尺寸；場地內(nèi)構(gòu)筑物位置及平面尺寸；建筑退讓用地紅線及各類控制線距離；建筑間距；場地豎向標高；圍墻、道路、綠化（集中綠地）布置；機動車出入口、地下車庫出入口位置及起坡點位置等是否符合規(guī)劃許可內(nèi)容和要求。（二）主要經(jīng)濟技術(shù)指標核查總用地面積、建設用地面積、容積率、建筑密度、綠地率、集中綠地面積、機動車位數(shù)量等是否符合規(guī)劃許可內(nèi)容和要求。（三）建筑單體核查建筑面積、建筑高度、建筑外輪廓尺寸、層數(shù)及層高、內(nèi)部平面布局及功能、建筑立面造型及色彩等是否符合規(guī)劃許可內(nèi)容和要求。（四）停車配建指標核查停車位的數(shù)量和位置（含機動車停車位、機械式停車位、非機動車停車位、特殊車停車位）是否符合規(guī)劃許可內(nèi)容和要求。（五）配套市政管線工程核查其長度、走向、線位、埋深、間距、中心線、管徑、豎向控制節(jié)點標高、標準橫斷面等是否符合規(guī)劃許可內(nèi)容和要求。（六）核查用地紅線內(nèi)應當拆除的原有房屋、施工用房、臨時建筑、違法建筑是否已拆除。（七）核查驗線成果報告復核結(jié)論是否合格。（八）其他需要核實的事項。第十條 規(guī)劃核實按照以下程序進行：（一）申請與受理建設單位或個人持規(guī)劃核實所需要的全部圖件，向規(guī)劃主管部門窗口申報。圖件資料齊全的，窗口工作人員發(fā)出南京市規(guī)劃局行政事項受理通知書，并在1個工作日內(nèi)將材料轉(zhuǎn)送相關分局。對不符合申報要求的，發(fā)出南京市規(guī)劃局行政事項不予受理通知書。（二）內(nèi)業(yè)核驗核實經(jīng)辦人員在收到申報材料之日起兩個工作日內(nèi)按照規(guī)劃核實內(nèi)容及標準對所有圖件進行核驗。對符合要求的，通知建設單位或個人現(xiàn)場核實的時間；對缺少圖件或不符合要求的，依程序發(fā)出規(guī)劃核實補正材料通知書（建設單位或個人及時補正的除外）或規(guī)劃核實整改意見通知書。（三）現(xiàn)場核查如內(nèi)業(yè)核驗無問題，核實經(jīng)辦人員在三個工作日內(nèi)按下列要求赴現(xiàn)場核查，并對現(xiàn)場核查情況進行記錄，拍攝不少于四張現(xiàn)場照片。1工程是否竣工，建筑物的立面及外輪廓與核準圖是否一致；2附屬用房、公共配套設施（停車場地、物管用房等）是否同步建設，有無缺項或改變使用功能；3集中綠地和道路是否按規(guī)定要求實施，有無被占用；4管線工程是否覆土，各類管線井和地面設施與管線核準圖是否一致，應廢除的桿塔是否已拆除；5用地紅線內(nèi)應拆除的原有房屋、施工用房、臨時建筑、違法建筑是否全部拆除；6用地紅線內(nèi)的保留建筑和傳達室、門衛(wèi)等功能性用房以及圍墻有無合法的規(guī)劃許可；7其他需要現(xiàn)場核查的問題。（四）審核與發(fā)件核實經(jīng)辦人員在赴現(xiàn)場核實后三個工作日內(nèi)將核實結(jié)果依程序上報審核。對符合要求的，發(fā)出建設工程規(guī)劃核實合格書，送達建設單位；對雖不符合要求但可以整改或變更的，發(fā)出規(guī)劃核實補正材料通知書或建設工程規(guī)劃核實整改意見通知書，送達建設單位；對不符合要求又無法整改的，按照違法建設查處的要求提出規(guī)劃認定意見，轉(zhuǎn)入違法建設查處程序。第十一條 建筑工程配套的市政管線及附屬設施應當先行或同步核實，經(jīng)核實不符合要求的，建筑工程不予通過核實。規(guī)劃條件確定同步配套建設的基礎設施、公共服務設施，應當與主體建筑工程同步核實或先行核實。第十二條 分期實施的建筑工程可以分期進行核實，同一建設工程規(guī)劃許可證批準的項目分期核實最多不得超過三次。分主樓和裙樓的大型公共建筑，裙樓建筑面積達2萬平方米以上，且具備獨立使用功能的，主樓和裙樓可分開核實；主樓由多棟塔樓組成的，可按單棟塔樓分期核實，但單棟塔樓不得再分期核實。配套建設的基礎設施、公共服務設施應當在主體建筑工程的首期核實。第十三條 建筑間距、退讓距離在規(guī)定的允許誤差以內(nèi)（0.20米）、建筑高度在規(guī)定允許誤差以內(nèi)（0標高為0.10米、層高為0.10米、北檐口高、女兒墻高為0.30米、建筑頂高為0.30米），可直接通過規(guī)劃核實。第十四條 以下情況經(jīng)規(guī)劃變更后予以核實：（一）建筑間距、退讓距離、建筑高度（含0標高）超過允許誤差范圍，但符合有關法律和技術(shù)規(guī)定且不產(chǎn)生負面影響的；（二）按照南京市建設項目建筑面積管理的相關規(guī)定，建設項目地上總建筑面積未超出合理誤差范圍，或雖超出合理誤差但符合土地出讓合同允許建設面積，無其他違法建設情形，且已按規(guī)定補繳城市基礎設施配套費和土地出讓金等費用的；（三）調(diào)整室內(nèi)外地坪標高，對地形地貌進行較大改變但不影響規(guī)劃的；（四）對建筑立面的材質(zhì)、色彩、立面劃分線、立面構(gòu)架、窗戶尺寸、陽臺形式等進行微調(diào)或優(yōu)化，但設計條件和方案審查意見中沒有提出明確要求的；（五）建筑屋頂及檐口形式進行局部微調(diào)或優(yōu)化，對間距計算和日照分析不產(chǎn)生負面影響的；（六）對基地進行二次環(huán)境設計，但不減少綠地指標和內(nèi)部道路標準，不改變集中綠地大小、位置且符合有關法規(guī)和技術(shù)規(guī)定的；（七）不影響原核準功能，僅內(nèi)部房間尺寸變化或隔墻位置改動的；經(jīng)消防部門同意對建筑內(nèi)部樓梯、消防疏散通道、電梯、自動扶梯的位置或數(shù)量進行改動的；經(jīng)人防部門同意，對人防地下室位置及出入口進行改動的；（八）經(jīng)相關部門同意的公共配套設施、公共服務設施用房、綠化、基地出入口、停車位、內(nèi)部道路等內(nèi)容的調(diào)整；（九）其他對規(guī)劃無影響的合理調(diào)整。第十五條 未按規(guī)定報驗灰線或復驗的程序違法行為，經(jīng)實測合格的，在依法經(jīng)行政處罰后可予以通過規(guī)劃核實。第十六條 除第十四條、第十五條以外，其他未按規(guī)劃許可內(nèi)容建設的違法建設行為，經(jīng)規(guī)劃認定，需按核準圖整改或應實施行政處罰的，不予通過規(guī)劃核實。整改完畢或履行行政處罰程序后，建設單位或個人憑建設工程規(guī)劃核實整改意見書及實測報告、整改情況說明（需加蓋公章）、處罰決定書、城市管理行政執(zhí)法部門函件等，按規(guī)劃核實程序重新申報核實。其中，確因無法整改而實施行政處罰后對現(xiàn)狀予以認可的，在通過規(guī)劃核實前還需辦理規(guī)劃變更手續(xù)。第十七條 規(guī)劃主管部門可以在建筑工程規(guī)劃核實后，對竣工測繪成果進行不定期抽查，并提交第三方復核。經(jīng)復核不合格的，應當按照違法建設查處程序移送市城市管理行政執(zhí)法部門處理，并按照規(guī)劃許可內(nèi)容進行整改。無法整改或經(jīng)批準對現(xiàn)狀予以認可的，應當依法處罰，處罰后應當及時依申請辦理規(guī)劃變更手續(xù)。第十八條 各類測繪機構(gòu)負責編制的測繪成果報告應當符合測繪行業(yè)及城鄉(xiāng)規(guī)劃、房產(chǎn)、國土管理等國家標準、規(guī)范和其他有關強制性標準。建設單位或個人應當向測繪機構(gòu)提供真實、有效、全面的規(guī)劃核實資料，不得弄虛作假。因建設單位或個人提供的基礎資料等原因?qū)е乱?guī)劃核實結(jié)論錯誤，產(chǎn)生損害后果的，由建設單位或個人依法承擔相應責任。測繪機構(gòu)應當出具真實、準確的測繪成果報告，不得弄虛作假、隱瞞真實情況。因測繪機構(gòu)原因造成規(guī)劃核實結(jié)論錯誤，產(chǎn)生損害后果的，由測繪機構(gòu)依法承擔相應責任。第十九條規(guī)劃部門建立誠信檔案，在城鄉(xiāng)規(guī)劃網(wǎng)站上實時推送違反誠信管理規(guī)定的建設項目、建設單位或個人、測繪機構(gòu)名稱，以及違反法律法規(guī)或違背誠實守信的其他情形等信息。第二十條本規(guī)定自2018年7月1日實施。原南京市規(guī)劃局規(guī)劃驗收工作規(guī)則（試行）（寧規(guī)字2006195號）同時廢止。相關政策解讀說明如下一、立法背景規(guī)劃核實是規(guī)劃批后監(jiān)督管理的法定程序，也是整個規(guī)劃管理中重要的一環(huán)。建筑面積管理、規(guī)劃許可變更、日照分析控制、違法建設處罰等，均以規(guī)劃核實為重要的時間節(jié)點。目前，我局仍沿用2006年7月制定的南京市規(guī)劃局規(guī)劃驗收工作規(guī)則（以下簡稱驗收規(guī)則），至今已超過10年，規(guī)劃核實的立法工作已遠遠落后于經(jīng)濟和時代發(fā)展的需要。長期以來，在快速城鎮(zhèn)化發(fā)展的歷史背景下，規(guī)劃核實的方法和手段一直較為粗放，缺少建筑內(nèi)部、建筑外部空間關系與規(guī)劃許可內(nèi)容的逐項比對。為適應城市的高質(zhì)量、精細化發(fā)展要求，進一步提高規(guī)劃核實的科學化、標準化水平，出臺新的規(guī)劃核實管理規(guī)定極為必要。為此，我局重新修訂了南京市建筑工程規(guī)劃核實管理規(guī)定（以下簡稱規(guī)定）。二、制定依據(jù)1中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法第四十五條2江蘇省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例第四十八條3南京市城鄉(xiāng)規(guī)劃條例第四十八條三、重點內(nèi)容（一）進一步完善規(guī)劃核實的內(nèi)容，實現(xiàn)規(guī)劃管理的精細化2017年，我局完成了建設項目規(guī)劃條件改革，建設項目的規(guī)劃條件包含130余項內(nèi)容，對建設項目的規(guī)劃要求體現(xiàn)了管理的精細化，為了形成規(guī)劃管理全過程的閉環(huán)，同時，也是為了切實體現(xiàn)規(guī)劃核實是對建設項目“規(guī)劃條件”和“規(guī)劃許可內(nèi)容”的監(jiān)督檢查，本規(guī)定將核實內(nèi)容明確為：1總平面布局。核查用地邊界及坐標；建筑工程平面位置及平面尺寸；公共配套設施及配套市政附屬設施的平面位置及平面尺寸；場地內(nèi)構(gòu)筑物位置及平面尺寸；建筑退讓用地紅線及各類控制線距離；建筑間距；場地豎向標高；圍墻、道路、綠化（包含集中綠地位置）布置；機動車出入口、地下車庫出入口位置及起坡點位置等是否符合規(guī)劃許可內(nèi)容和要求。2主要經(jīng)濟技術(shù)指標。核查總用地面積、建設用地面積、容積率、建筑密度、綠地率、集中綠地面積、機動車位數(shù)量等是否符合規(guī)劃許可內(nèi)容和要求。3建筑單體。核查建筑面積、建筑高度、建筑外輪廓尺寸、層數(shù)及層高、內(nèi)部平面布局及功能、建筑立面造型及色彩等是否符合規(guī)劃許可內(nèi)容和要求。4停車配建指標。核查停車位的數(shù)量和位置（含機動車停車位、機械式停車位、非機動車停車位、特殊車停車位）是否符合規(guī)劃許可內(nèi)容和要求。5配套市政管線工程。核查其長度、走向、線位、埋深、間距、中心線、管徑、豎向控制節(jié)點標高、標準橫斷面等是否符合規(guī)劃許可內(nèi)容和要求。6核查用地紅線內(nèi)應當拆除的原有房屋、施工用房、臨時建筑、違法建筑是否已拆除。7核查驗線成果報告復核結(jié)論是否合格。8其他需要核實的事項。（二）提高竣工測量的條件由于過去竣工測量不測圍墻、綠化用地范圍、道路、停車設施是否完成等，很多單位在主體建筑建設完畢后就申請規(guī)劃核實，導致很多配套設施并沒有真正達到規(guī)劃許可的要求。但這些內(nèi)容又是規(guī)劃管理許可和審查的內(nèi)容，日益成為社會各界關注的焦點，本次修改，將“附屬的圍墻、綠化（集中綠地應單獨標出位置）用地范圍、道路同步建設到位，配套的地面停車車位實地完成劃線，機械停車位建設完畢”作為竣工測量的強制性要求明確規(guī)定，很好的解決了這一問題。（三）進一步提高測繪成果報告的制作標準為確保竣工測量成果的質(zhì)量，我局配套出臺了南京市建設工程（建筑類）規(guī)劃竣工測量技術(shù)規(guī)程（試行），進一步明確了竣工測量標準、格式、程序，為嚴格規(guī)劃批后監(jiān)管提供了技術(shù)支持。(四)明確管線工程的竣工測量階段由于管線工程項目自身的特殊性，為了確保管線工程的測量數(shù)據(jù)準確，竣工測量應在覆土前，覆土后再進行測量精確度難以保證，因此，第七條明確規(guī)定，管線工程竣工測量時應當鋪設到位，但尚未覆土。（五）增加直接通過規(guī)劃核實的情形1適當提高誤差標準。根據(jù)竣工測量精度誤差及施工誤差確定規(guī)劃部門在規(guī)劃核實管理中的誤差標準。即：建筑間距、退讓距離允許誤差0.20米以內(nèi)；層高允許誤差在0.10米以內(nèi)；北檐口高、女兒墻高、建筑頂高允許誤差在0.30米以內(nèi)。2適當提高容錯性?？紤]到實踐中經(jīng)常遇到一些不影響規(guī)劃的輕微調(diào)整，不需要進行整改或處罰，故本次修訂適當增加了容錯性規(guī)定，允許其先辦理規(guī)劃變更后再予規(guī)劃核實。（六）增加建筑內(nèi)部的核實本次修訂增加了對建筑平面（外輪廓和建筑內(nèi)部平面）、建筑面積、建筑功能的規(guī)劃核實，解決了產(chǎn)權(quán)登記部門根據(jù)房產(chǎn)登記條例，對涉及房產(chǎn)分戶及面積分攤的改動，以房產(chǎn)實測結(jié)果與規(guī)劃核準圖不一致為由要求建設單位再返回征求規(guī)劃部門意見的問題。（七）與面積計算改革文件相配套建筑面積是規(guī)劃許可控制的重要指標，如規(guī)劃核實時不予核查，與規(guī)劃核實的法定意義相差甚遠。按照新的面積計算新規(guī)，今后規(guī)劃核實內(nèi)容將包括建筑面積，對于超出申報建筑面積的，各有關部門需按規(guī)劃認定結(jié)果補收規(guī)費、土地出讓金或予以處罰，否則將不予辦理規(guī)劃核實手續(xù)。原規(guī)劃核實程序也隨之做較大調(diào)整，本規(guī)定明確了房產(chǎn)實測階段提前至規(guī)劃核實之前，房產(chǎn)測繪成果報告將作為規(guī)劃核實的前置條件。房產(chǎn)測繪成果報告的數(shù)據(jù)內(nèi)容和精度須符合規(guī)劃核實的要求，房產(chǎn)測繪面積與核準圖不一致的地方，須用云線圖等圖表明確表達。（八）明確分期核實的具體要求建設項目的規(guī)模有大有小，客觀上無法要求一次規(guī)劃核實完畢，但分期過多，也會影響對建設項目整體規(guī)劃管理要素的控制。此次修改，明確同一建設工程規(guī)劃許可證批準的項目分期核實最多不超過三次，同時對體量較大的綜合建筑，也明確裙樓建筑面積達到2萬平方米以上、且具有獨立使用功能的，主樓和裙樓可以分開核實。（九）強化過程監(jiān)管、明確法律責任依照規(guī)劃法律法規(guī)的規(guī)定，為了保證建設項目按照規(guī)劃許可內(nèi)容建設，保證交付使用的建設項目符合規(guī)劃要求，本次修改，進一步強化了規(guī)劃核實在建設項目全過程建設中的作用，明確未按規(guī)定報驗灰線或者復驗的程序性違法行為，如果實測合格，可以在完成行政處罰后通過核實。此外，規(guī)劃部門可以在建筑工程規(guī)劃核實后對竣工測繪成果進行不定期抽查，并提交第三方復核，對復核不合格的按照違法建設處理。同時也明確了建設單位、測繪單位的責任，這些措施的設置，既保證了建設項目按照規(guī)劃許可要求建設，也體現(xiàn)了規(guī)劃管理的嚴肅性。