【廈門大學(xué)教職工住宅區(qū)】物業(yè)服務(wù)策劃方案（征求意見稿）目 錄 一 、廈門大學(xué)住宅區(qū)現(xiàn)狀1 二 、實施物業(yè)服務(wù)策劃方案之一：服務(wù)模式及區(qū)域劃分1之二：收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)2之三：經(jīng)費(fèi)預(yù)算3之四：物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn) 7廈門大學(xué)住宅區(qū)現(xiàn)狀“廈門大學(xué)住宅區(qū)”包括白城、海濱、東區(qū)、敬賢、凌峰、勤業(yè)、篤行、大南、國光、南光等十個片區(qū)。分別座落于廈門大學(xué)校內(nèi)東、西部，其中白城31幢樓、海濱59幢樓、東區(qū)30幢樓、敬賢13幢樓、凌峰10幢樓、勤業(yè)4幢樓、篤行3幢樓、大南3幢樓、國光3幢樓、南光3幢樓、總159幢住宅，3319戶，住宅區(qū)綠化及道路占地面積約100072平方米（其中道路面積約32206平方米，綠地面積約67866平方米），住宅區(qū)總建筑面積為229392.81平方米。實施物業(yè)服務(wù)策劃方案一、物業(yè)服務(wù)模式及區(qū)域劃分（一）物業(yè)服務(wù)模式：整體服務(wù)模式以整個住宅小區(qū)為單位由一個物業(yè)公司來服務(wù)，成立一個業(yè)主委員會，將按下述四區(qū)域成立四個業(yè)主委員分會。（二）區(qū)域劃分：擬將各片區(qū)劃分如下：凌峰、敬賢住宅區(qū)：凌峰1#13#，敬賢1#5#，7#15#，大南15#16#，國光1#3#，篤行1#3#，勤業(yè)1#3#，敬賢6#、南光7#9#、勤業(yè)5#，40幢樓，需綠化面積6100平方，需硬化面積1300平方；海濱住宅區(qū)：海濱1#50#，博士后公寓1#4#，共54幢樓，需綠化面積5200平方，需硬化面積2300平方；白城住宅區(qū)：白城7#17#，18#31#，共25幢樓，需綠化面積2000平方，需硬化面積1000平方。海濱東區(qū)：1#30#，海濱51#55#，共35幢樓； (三)實施各住宅小區(qū)物業(yè)管理前期需要投入的費(fèi)用(1)配套設(shè)施：綠化費(fèi)用：校內(nèi)住宅區(qū)尚未綠化的總面積達(dá)13300平方，暫按30元/平方造價進(jìn)行概算，約需39.9萬元；圍欄費(fèi)用：有條件進(jìn)行半封閉式服務(wù)的小區(qū)，周邊需要安裝浸塑隔離柵和鑄鐵隔離柵，經(jīng)概算，此部分費(fèi)用需123.84萬元；植草磚鋪設(shè)：由于各個小區(qū)情況各異，為了結(jié)合住戶的使用情況，局部需要進(jìn)行鋪設(shè)植草磚，有些地方需要采取硬化處理的措施（鋪設(shè)水泥），經(jīng)概算，此部分需經(jīng)費(fèi)24.7萬元；各個小區(qū)門的制作費(fèi)用：全部采用鑄鐵制造進(jìn)行概算，需經(jīng)費(fèi)16.4萬元；上述四部分合計約投入經(jīng)費(fèi)204.84萬元。我校已決定先期投入160萬元此部分的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。(2)安防設(shè)施：由于我校教工生活區(qū)基本為開放式格局，因此安防措施也應(yīng)結(jié)合其特點(diǎn)來設(shè)定。由于我校安全、保衛(wèi)系統(tǒng)是一個整體，目前我校除了幾個校門正在建立新的車輛出入管理系統(tǒng)外，公共區(qū)域也正在建立全球眼安防系統(tǒng)，我校住宅物業(yè)服務(wù)是開發(fā)式管理的模式，將住宅小區(qū)安防系統(tǒng)與校園公共保衛(wèi)系統(tǒng)相結(jié)合，全球眼布設(shè)深入到各個住宅小區(qū)主要出入口和重點(diǎn)位置，將全校的安防系統(tǒng)連成一體，以便能更便捷、迅速、有效的實現(xiàn)全校的大保衛(wèi)。開放式小區(qū)出入路四通八達(dá)，難以設(shè)定固定崗位，以“技防為主，人防為輔”為工作方針，應(yīng)用電子巡更統(tǒng)，有效的保證保安員巡邏的時效性與完整性，及時掌握小區(qū)動態(tài)，保證小區(qū)的安全；而對有條件半封閉管理的小區(qū)，堅持“人防、技防、物防三結(jié)合”的原則充分發(fā)揮社區(qū)內(nèi)配置的攝像監(jiān)控、防盜對講、電子巡更等智能系統(tǒng)作用，建立立體交叉的安全防范體系。目前詳細(xì)方案還在商議中，待業(yè)主委員會成立后交由主委員會審定。二、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（一）綜合服務(wù)費(fèi)（1）根據(jù)廈門市即將頒布的廈門市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等級政府指導(dǎo)價方案中的規(guī)定，服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等級劃分為一至五級，最高為五級，最低為一級。我校教工生活區(qū)將參照廈門市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等級政府指導(dǎo)價方案中最低一級等級收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（按建筑面積0.73元/平方米.月）來定價，待業(yè)主委員會成立后由業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)公司協(xié)商。（2）單間宿舍區(qū)按多層公寓按15元/月.間，向業(yè)主或房屋使用人收取。（二）公共維修金擬按多層住宅按0.2元/平方米.月收取，單間宿舍區(qū)則不予收取。其使用與管理辦法參照：廈大資產(chǎn)200119號廈門大學(xué)住房維修基金管理辦法。綜合服務(wù)費(fèi)與公共維修金每季度收取一次，公共維修金由相關(guān)部門設(shè)立專項帳戶。綜合服務(wù)費(fèi)與公共維修金每季度收取一次，業(yè)主或物業(yè)使用人逾期繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從每季度最末一日起，按欠繳服務(wù)費(fèi)用的千分之三向服務(wù)單位繳納違約金。（三）住宅區(qū)車位使用費(fèi)由于我校停車費(fèi)收取方案也正在擬定中，將另行通告。（四）房屋裝修保證金裝修保證金由物業(yè)服務(wù)方按單元建筑面積每平方15元的標(biāo)準(zhǔn)向裝修人收?。ㄗ罡呦揞~為5000元）。裝修完畢由服務(wù)方驗收，對裝修人員履行裝修協(xié)議的，服務(wù)方應(yīng)在裝修人向其報告裝修項目竣工驗收合格后的五個工作日內(nèi)退還；服務(wù)方對裝修人違反裝修協(xié)議的，服務(wù)方可責(zé)其整改，如堅持不改的，可報請學(xué)校相關(guān)部門處理。三、經(jīng)費(fèi)預(yù)算（一）各區(qū)服務(wù)費(fèi)匯總表：暫按建筑面積0.4元/平方米.月， 0.7元/平方米.月分別進(jìn)行測算，僅供參考。序號片區(qū)名稱建筑面積（m2）服務(wù)費(fèi) (0.4元/月)服務(wù)費(fèi) (0.7元/月)公維金（0.2元/月）1海濱東區(qū)68488.8527395.5447942.213697.772海濱小區(qū)65059.3826023.7545541.5713011.93白城小區(qū)30502.0412200.8221351.436100.414凌峰、敬賢小區(qū)36631.5914652.6425642.117326.32小 計200681.8696.33萬元/年168.57萬元/年48.16萬元/年(2)單間宿舍共計651間，按15元/間月計，可收取服務(wù)費(fèi)11.72萬元/年(3)上述兩項合計可收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)108.05萬元/年，180.29萬元/年，公維金48.16萬元/年。（二）分項核算服務(wù)費(fèi)：按分項核算服務(wù)經(jīng)費(fèi)測算，物業(yè)服務(wù)投入成本每年需：135.59萬元，而全球眼的費(fèi)用經(jīng)概算每年需25萬元，則成本每年需：160.59萬元。若物業(yè)服務(wù)費(fèi)按80%收取（參照06年廈門市物業(yè)行業(yè)服務(wù)費(fèi)平均收費(fèi)率80%），按0.4元/平方米.月收取服務(wù)費(fèi)，則可收入86.44萬元，資金缺口還差：74.15萬元（若收取率按100%，服務(wù)費(fèi)缺口還差52.54萬元，服務(wù)費(fèi)則尚有結(jié)余）。1、 整體服務(wù)模式經(jīng)費(fèi)測算： 表1-1：人員配備表序號片區(qū)名稱配備海濱東區(qū)海濱小 區(qū)白城小區(qū)大南小區(qū)筒子樓小區(qū)小計（人）1主管（人）112管理員（人）114班組長（人）33其他用工人員（人）56合 計61表1-2：各項經(jīng)費(fèi)測算表：序號項目名稱經(jīng)費(fèi)計算小計 (萬元/年）備注1人頭經(jīng)費(fèi)其他用工人員101.791、(12+1)按新勞動法第四十七年規(guī)定：“經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償.,每滿一年支付一個月工資的標(biāo)準(zhǔn)向勞動者支付”2、參照06年廈門市物業(yè)行業(yè)各工種每月最低工資標(biāo)準(zhǔn)：管理員2129元，保潔、綠化1152元，保安1277元2保潔費(fèi)用消殺費(fèi)（萬元/年）313消毒、防疫、除四害藥垃圾容器（萬元/年）2.5按四年更新一次垃圾三輪車（萬元/年）4按四年更新一次易耗品（萬元/年）3.5掃把、畚斗等3綠化費(fèi)用工具及農(nóng)藥（萬元/年）33每年施肥、藥及工具購置4安防裝備費(fèi)裝備費(fèi)（萬元/年）11用于購置對講機(jī)、應(yīng)急燈、手電筒等5綜合管理費(fèi)108.0510%10.8萬元10.8綜合管理費(fèi)包括企業(yè)辦公費(fèi)、員工培訓(xùn)費(fèi)、福利勞保、獎金、服裝等6稅金108.055.55%6萬元6按總收入的5.55合計135.59(注：其中安防人員按最低人數(shù)進(jìn)行經(jīng)費(fèi)測算，若實際安防人員增加，則相應(yīng)的人工成本也要增加)四、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)（一）物業(yè)服務(wù)內(nèi)容1、綜合服務(wù)2、住宅區(qū)內(nèi)共用部位、共用設(shè)施的增加、使用、維修和更新3、房屋共用部位、共用設(shè)備的使用、維修和更新4、安防服務(wù)5、交通及停車場地的服務(wù)6、綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)7、保潔服務(wù)8、裝修服務(wù)與特約有償服務(wù)；（二）物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)廈門市即將頒布的廈門市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等級政府指導(dǎo)價方案中的規(guī)定，服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等級與其相應(yīng)的服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量劃分為一至五級，最高為五級，最低為一級。我校物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及質(zhì)量將參照廈門市物業(yè)服務(wù)三級的服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)實施物業(yè)服務(wù)。1、綜合服務(wù)（參照廈門市物業(yè)服務(wù)三級標(biāo)準(zhǔn)，按建筑面積計費(fèi)）序號服務(wù)細(xì)目服務(wù)質(zhì)量與標(biāo)準(zhǔn)1-1辦公場所條件設(shè)物業(yè)服務(wù)處，有配套的辦公設(shè)備1-2服務(wù)處主任（經(jīng)理）資格物業(yè)服務(wù)處主任和管理員必須具有執(zhí)業(yè)資格證1-3物業(yè)服務(wù)人員著裝、舉止安防和服務(wù)人員按不同工作崗位著統(tǒng)一制服，整潔大方。掛牌上崗，言行舉止文明，精神飽滿，規(guī)范用語；有較好的企業(yè)文化。1-4服務(wù)處對住戶的服務(wù)接待周一至周五、周六和周日的其中1天，8：0018：00時有接待服務(wù)。1-5住戶報修8：0018：00時受理住戶報修。一般維修事項半天內(nèi)完成（預(yù)約除外），急修事項15分鐘內(nèi)到現(xiàn)場處理。1-6住戶投訴對住戶的投訴、建議，在2天內(nèi)處理，并答復(fù)投訴人處理情況、結(jié)果，征詢處理滿意度。1-7收費(fèi)與資金的公示在服務(wù)窗口公示所有服務(wù)收費(fèi)項目和標(biāo)準(zhǔn)。每月在收費(fèi)窗口公示上個月公共維修資金，代收代付資金的收支的明細(xì)清單，并按規(guī)定建立財務(wù)賬目；代收代付收支按年度結(jié)清，收支余額為零。建立并公開社區(qū)公共財產(chǎn)，公共資源的經(jīng)營與收支，做到收支清楚，賬目清晰。1-8檔案資料的建立與查閱服務(wù)建立小區(qū)物業(yè)服務(wù)檔案，必要時在當(dāng)天內(nèi)提供查詢服務(wù)：1、工程竣工驗收檔案；2、業(yè)主裝修服務(wù)檔案；3、住戶資料檔案；4、設(shè)備資料與服務(wù)檔案；5、住戶投訴登記與處理檔案；6、日常服務(wù)檔案。有條件的要建立信息化服務(wù)系統(tǒng)，方便業(yè)主查詢。1-9住戶違規(guī)行為的規(guī)勸、處理對在社區(qū)內(nèi)的人員違反小區(qū)公約和物業(yè)服務(wù)規(guī)定的行為進(jìn)行勸阻、制止。不聽勸阻的，根據(jù)情節(jié)和法定權(quán)責(zé)報告有關(guān)部門處理，并有跟蹤，直至落實。1-10社區(qū)主要工作情況和事件的通報社區(qū)開展的主要物業(yè)工作情況和事件每2個月1次向業(yè)主委員會書面報告，尚未成立業(yè)主委員會的，書面公告。1-11社區(qū)活動等與住戶的溝通交流采取單獨(dú)或集體活動或信函網(wǎng)絡(luò)等多種形式與住戶進(jìn)行溝通，每年溝通不少于2次。每年組織最少3次社區(qū)活動。服務(wù)滿意度不低于85。1-12建立突發(fā)事件應(yīng)急處理預(yù)案建立火警等常見突發(fā)事件應(yīng)急處理預(yù)案。每年有1次消防預(yù)案演練。其他預(yù)案每2年演練1次。1-13服務(wù)處的服務(wù)制度公示在服務(wù)窗口公開服務(wù)制度建立服務(wù)人員監(jiān)督臺，張貼彩色照片和工號，人員變動及時更換。1-14服務(wù)便民措施印送社區(qū)每家住戶“社區(qū)物業(yè)服務(wù)事項手冊”。手冊內(nèi)容包括：物業(yè)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法與標(biāo)準(zhǔn)、小區(qū)公約、裝修須知、物業(yè)管理條例、業(yè)主大會議事規(guī)則、物業(yè)服務(wù)的聯(lián)系電話等。在已知業(yè)主或租戶更換的2周內(nèi)送達(dá)“社區(qū)物業(yè)服務(wù)事項手冊”。2、樓外的公共區(qū)域保潔、衛(wèi)生服務(wù)（按實際保潔面積計費(fèi)）序號服務(wù)細(xì)目服務(wù)質(zhì)量與標(biāo)準(zhǔn)2-1地面、綠地、道路的場所的保潔每日清掃2次，掃后無明顯土頭、雜物、紙片、煙頭。2-2明溝的保潔每周清掃2次，掃后無雜物、無積水。2-3宣傳欄的保潔及各種亂張貼、涂畫的清除（含樓內(nèi)）凡亂張貼、涂畫，發(fā)現(xiàn)后及時清除，清除后基本恢復(fù)表面原狀；最長滯留時間不超過2周。2-4蚊、蠅、蜂、鼠四害的消殺滅治（含樓內(nèi)）每季度2次對窨井、明溝、樓道等“四害”易滋生的地方藥劑噴殺或投藥。3、樓內(nèi)的公共區(qū)域保潔、衛(wèi)生服務(wù)（按建筑面積計費(fèi)）序號服務(wù)細(xì)目服務(wù)質(zhì)量與標(biāo)準(zhǔn)3-1垃圾桶、果皮箱設(shè)置與住戶垃圾的收集、清運(yùn)合理設(shè)置垃圾收集容器，方便投放，做到每日清倒。容器內(nèi)不留垃圾殘余，容器內(nèi)外側(cè)、周邊保持干凈。垃圾容器每周清洗2次。3-2廊道、大堂、樓梯地面保潔每天清掃1次，清掃后無垃圾。每周拖洗2次，拖洗后地面清潔。3-3樓梯扶手的保潔樓梯扶手每周擦拭2次。3-4墻面、門窗、天花板及其附掛物件的保潔每2個月清掃1次，清除后清潔、無塵、無蜘蛛網(wǎng)絲、無明顯污漬。每半年做一次檢查、維護(hù)、保養(yǎng)3-5屋頂、天臺的保潔每年清理2次，保持清潔，無垃圾，無積水，無野草雜物。4、綠化服務(wù)（參照廈門市物業(yè)服務(wù)四級標(biāo)準(zhǔn)，按綠化面積計費(fèi)）序號服務(wù)細(xì)目服務(wù)質(zhì)量與標(biāo)準(zhǔn)4-1澆水、施肥按照植被生長特點(diǎn)適時、適量澆水、追肥，保持不枯黃，生長正常、茂盛。有積水及時排除并進(jìn)行積水洼地填平處理，達(dá)到草坪的地基不坑洼。4-2樹種與修剪有70種以上品種，草坪、造型喬灌木；大部分新的枝芽、草葉超過15厘米就修剪；修剪后，草坪保持平整、無斑禿，綠化造型的輪廓型態(tài)清晰，線型流暢。樹木等植物每年修剪、整理3遍以上。修剪下來的枝葉不過夜清理。4-3清除雜草與耕種松土綠地內(nèi)無明顯雜草；成片狀雜草或高大雜草發(fā)生時，隨時除草。樹基土壤每年定期進(jìn)行松土除草。各灌木、草種之間定期清界，維持綠化的層次分明。4-4植被的防害與保護(hù)有病蟲害發(fā)生隨時噴殺除蟲。保證存活率在95以上，發(fā)生死亡在2個月內(nèi)按原有品種補(bǔ)種。喬、木發(fā)生倒伏及時扶正并采取必要加固。草坪被過度踩踏出現(xiàn)死亡時要采取防護(hù)措施，恢復(fù)草種生長。5、社區(qū)的安全防范與秩序服務(wù)（按建筑面積計費(fèi)）序號服務(wù)細(xì)目服務(wù)質(zhì)量與標(biāo)準(zhǔn)5-1安防人員的技能熟悉安防知識和崗位要求，能正確使用安防器材。具有基本安防技能。5-2門衛(wèi)要求小區(qū)出入口設(shè)置門衛(wèi)值守，主要出入口24小時值班；建立外來人員和貨品運(yùn)送的詢問登記制度，無誤后方可放行。建立門衛(wèi)交接班制度，重大事項交接清除。禁止閑雜人員進(jìn)入。搬運(yùn)物品走地下通道。日間門衛(wèi)行注目禮。5-3設(shè)備監(jiān)控的值守設(shè)置監(jiān)控室，定時定員巡視監(jiān)控錄像情況。5-4巡邏防范建立完善流動巡邏登記制度，勸止不文明行為，及時消除不安全隱患，每班次間隔不大于2小時。夜間清查滯留閑雜人員。5-5住戶的安全救助住戶緊急救助時，6分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場采取措施協(xié)助救助。發(fā)生險情、案情10分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場采取措施，及時報告。積極配合有關(guān)部門的調(diào)查。5-6交通的秩序安全標(biāo)志標(biāo)識標(biāo)線清楚。公共秩序和車輛停放規(guī)范有序。不占用消防通道和公共場地，及時勸導(dǎo)不規(guī)范行為。6、共用部位、設(shè)備、設(shè)施的維護(hù)服務(wù)（按建筑面積計費(fèi)）序號服務(wù)細(xì)目服務(wù)質(zhì)量與標(biāo)準(zhǔn)6-1維護(hù)人員的服務(wù)保障正常工作時間最少要有1名設(shè)施設(shè)備技術(shù)人員。排除障礙，設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常。6-2房屋結(jié)構(gòu)的維護(hù)按照建筑質(zhì)量要求驗收業(yè)主的裝修，每周巡查2次，及時發(fā)現(xiàn)勸阻違規(guī)裝修行為，監(jiān)督恢復(fù)原狀，不聽勸阻及時向校內(nèi)有關(guān)部門報告。對房屋結(jié)構(gòu)、使用安全的部位，每季度巡查2次；發(fā)現(xiàn)損壞和不安全因素及時維修、排除。巡查情況做好文字記錄。房屋外觀改動率不超過3。6-3公共內(nèi)外墻面、地面、井蓋與各類門窗的維護(hù)。每季度巡查3次；有損壞、丟失、脫落、變形的在1周內(nèi)修復(fù)。6-4各類管道、水溝、窨井等每季度巡查3次；出現(xiàn)破損、堵塞、積水、瀉溢及時疏通，修復(fù)。臺風(fēng)季節(jié)及時檢查，防止內(nèi)澇。6-5安全標(biāo)志對小區(qū)內(nèi)存在危險、安全隱患區(qū)域要設(shè)置安全警示標(biāo)志或防護(hù)設(shè)施。每半年檢查1次。6-6強(qiáng)電系統(tǒng)每月巡查1次。應(yīng)急燈亮燈率90以上。日常做好強(qiáng)電系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)清潔。保證設(shè)備在應(yīng)急情況下正常運(yùn)轉(zhuǎn)。