羅荿薈薆袁莈羋螁袇羅 2013年注冊(cè)物業(yè)管理師物業(yè)管理實(shí)務(wù)真題一、單項(xiàng)選擇題(共10題，合計(jì)10分)1. 某住宅小區(qū)采用公開招標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，評(píng)標(biāo)委員會(huì)中有招標(biāo)人代表2人，則該評(píng)標(biāo)委員會(huì)中物業(yè)管理方面的專家不得少于（ ）人。2. A.33. B.44. C.55. D.66. 關(guān)于前期物業(yè)服務(wù)合同特點(diǎn)的說法，錯(cuò)誤的是（ ）。7. A.前期物業(yè)服務(wù)合同由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂8. B.前期物業(yè)服務(wù)合同屬于書面合同9. C.前期物業(yè)服務(wù)合同的有效期須為3至5年10. D.前期物業(yè)服務(wù)合同屬于附終止條件的合同11. 物業(yè)裝飾裝修管理流程一般包括的內(nèi)容有：申報(bào)登記，備齊資料，辦理開工手續(xù)，簽訂裝修管理協(xié)議，施工，驗(yàn)收。上述流程正確順序是（ ）。12. A.-13. B.-14. C.-15. D.-16. 下列消防管理措施中，不屬于物業(yè)管理措施的是（ ）。17. A.配置消防中隊(duì)車輛18. B.建立義務(wù)消防隊(duì)伍19. C.開展消防安全檢查20. D.加強(qiáng)消防設(shè)備保養(yǎng)21. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)公司章程的主要內(nèi)容中不包括（ ）。22. A.經(jīng)營(yíng)范圍23. B.注冊(cè)資本24. C.法定代表人25. D.資質(zhì)等級(jí)26. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)門禁系統(tǒng)的檢查維護(hù)屬于（ ）管理。27. A.特約服務(wù)28. B.公共秩序29. C.社會(huì)治安30. D.增值服務(wù)31. 某物業(yè)服務(wù)企業(yè)在企業(yè)內(nèi)部以文件的形式下達(dá)對(duì)年度優(yōu)秀員工的獎(jiǎng)勵(lì)，應(yīng)使用的物業(yè)管理行政公文文種是（ ）。32. A.決定33. B.通知34. C.批復(fù)35. D.意見36. 新建住宅小區(qū)的物業(yè)管理招標(biāo)主體是（ ）。37. A.建設(shè)單位38. B.業(yè)主大會(huì)39. C.物業(yè)產(chǎn)權(quán)人40. D.業(yè)主委員會(huì)41. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)薪酬體系設(shè)計(jì)包括的步驟有：薪酬結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，薪酬體系的修正，職位分析，薪酬定位，職位評(píng)價(jià)，薪酬體系的實(shí)施，薪酬調(diào)查。上述各步驟的正確順序應(yīng)是（ ）。42. A.-43. B.-44. C.-45. D.-二、多項(xiàng)選擇題(共5題，合計(jì)10分)46. 業(yè)主入住時(shí)，住宅質(zhì)量保證書應(yīng)當(dāng)由（ ）提供。47. A.建設(shè)單位48. B.工程施工單位49. C.物業(yè)服務(wù)企業(yè)50. D.工程監(jiān)理單位51. 在早期介入階段，物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與竣工驗(yàn)收的主要目的是（ ）。52. A.查找工程質(zhì)量，功能配套存在的遺留問題53. B.了解專家給施工單位或建設(shè)單位的意見和建議54. C.掌握驗(yàn)收的情況55. D.為物業(yè)的承接查驗(yàn)做準(zhǔn)備56. E.簽署竣工驗(yàn)收意見57. 住宅小區(qū)業(yè)主大會(huì)選聘了新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，該物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)此住宅小區(qū)實(shí)施承接查驗(yàn)的前提條件包括（ ）。58. A.物業(yè)管理費(fèi)收繳率達(dá)到95%以上59. B.原物業(yè)管理機(jī)構(gòu)書面同意移交小區(qū)物業(yè)管理權(quán)60. C.業(yè)務(wù)委員會(huì)同意新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管小區(qū)61. D.業(yè)主大會(huì)與原物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的物業(yè)服務(wù)合同已到期或完全解除62. E.業(yè)主大會(huì)同新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂了物業(yè)服務(wù)合同63. 物業(yè)環(huán)境管理與業(yè)主的生活和工作密切相關(guān)，其基本內(nèi)容有（ ）。64. A.白蟻防治65. B.建筑物外墻清洗66. C.下水管道疏通67. D.電梯機(jī)房清潔68. E.垃圾收集與處理69. 下列科目中，應(yīng)當(dāng)計(jì)入物業(yè)服務(wù)企業(yè)利潤(rùn)總額的有（ ）。70. A.營(yíng)業(yè)利潤(rùn)71. B.住宅專項(xiàng)維修資金利息收入72. C.投資凈收益73. D.營(yíng)業(yè)外收支額74. E.補(bǔ)貼收入75. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在日常物業(yè)管理服務(wù)期間，應(yīng)當(dāng)收集和整理的物業(yè)管理檔案包括（ ）。76. A.物業(yè)丈量報(bào)告77. B.物業(yè)工程地質(zhì)勘測(cè)報(bào)告78. C.物業(yè)員工考勤和獎(jiǎng)勵(lì)檔案79. D.電梯維修記錄80. E.業(yè)主投訴管理記錄三、案例分析(共4題，合計(jì)40分)81. 案例一82. 某小區(qū)在前期物業(yè)管理活動(dòng)中，建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)，就如下事項(xiàng)達(dá)成一致：83. 建設(shè)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理業(yè)主入住手續(xù)；84. 擬由物業(yè)服務(wù)企業(yè)主持成立業(yè)主大會(huì)的籌備工作；85. 地下停車場(chǎng)產(chǎn)權(quán)屬建設(shè)單位，外包給專業(yè)公司管理；86. 因停車位不足，擬將部分消防通道劃為臨時(shí)停車位，同時(shí)要求做好警示標(biāo)志。87. 【問題】：88. 對(duì)上述擬辦或約定事項(xiàng)判斷正誤，并簡(jiǎn)要說明理由。（20分）89. 案例二90. 某住宅小區(qū)2000年交付使用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已對(duì)該小區(qū)投保公眾責(zé)任險(xiǎn)。 2010年，該小區(qū)1號(hào)樓部分自來水主管道開始出現(xiàn)漏水，物業(yè)服務(wù)企業(yè)采取抱箍堵漏措施維修。2011年4月起，漏水大范圍爆發(fā)。經(jīng)鑒定，簡(jiǎn)單封堵已不能解決問題，應(yīng)逐步更換主管道。由于維修改造方案未確定，更換工作被擱置。 2011年10月的一天，該樓業(yè)主張某家發(fā)現(xiàn)天花板被泡：物業(yè)服務(wù)企業(yè)緊急搶修，發(fā)現(xiàn)樓上自來水主管道漏水，須鑿開樓上業(yè)主李某家廚房墻壁更換該段主管，經(jīng)協(xié)商業(yè)主李某同意。91. 【問題】：92. 1、造成張、李兩家相關(guān)損失的責(zé)任主體是誰(shuí)？簡(jiǎn)要說明理由。（5分）93. 2、賠償和維修張、李兩家的費(fèi)用應(yīng)由誰(shuí)承擔(dān)？簡(jiǎn)要說明理由。（5分）94. 3、如果大面積更換自來水主管道，費(fèi)用應(yīng)該由誰(shuí)承擔(dān)？簡(jiǎn)要說明理由。（5分）95. 案例三96. 某超高層辦公樓產(chǎn)權(quán)屬單一業(yè)主，分散出租。該辦公樓采用中央空調(diào)制冷，運(yùn)行時(shí)間為每年5月1日至9月30日?？照{(diào)能源費(fèi)按每月每平方米實(shí)行定期收費(fèi)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取，盈虧包干。一家具有國(guó)家備案資質(zhì)的節(jié)能服務(wù)公司來本大廈調(diào)研后，提出可實(shí)行合同能源管理模式實(shí)施節(jié)能管理。方案主要內(nèi)容如下：由節(jié)能服務(wù)公司出資，采用一種經(jīng)實(shí)驗(yàn)室論證成功的創(chuàng)新技術(shù)改造空調(diào)設(shè)備（主要是主機(jī)及其配套設(shè)備）：改造工程時(shí)間自今年2月25日起實(shí)施，周期60天（若出現(xiàn)改造工程逾期情況，節(jié)能服務(wù)公司將提前10天告知）；預(yù)計(jì)改造后空調(diào)節(jié)能率可達(dá)30%，節(jié)省的能源費(fèi)用按8：2的比例在節(jié)能服務(wù)公司與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間進(jìn)行分配，合同期為6年。97. 【問題】：98. 1、根據(jù)上述條件，本方案實(shí)施中，業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)可能遭遇的重大風(fēng)險(xiǎn)是什么？簡(jiǎn)要說明理由。（7分）99. 2、若實(shí)施節(jié)能改造，被更換拆除的設(shè)備設(shè)施處置權(quán)歸誰(shuí)所有？簡(jiǎn)要說明理由。（7分）100. 3、業(yè)主提出：同意上述節(jié)能改造方案。但在合同期滿后，節(jié)省的能源費(fèi)用應(yīng)歸業(yè)主所有。此要求是否合理？簡(jiǎn)要說明理由。（6分）101. 案例四102. 某住宅小區(qū)可收費(fèi)面積為10萬(wàn)平方米，經(jīng)測(cè)算，該小區(qū)物業(yè)服務(wù)年成本為200萬(wàn)元，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用實(shí)行包干制。物業(yè)服務(wù)企業(yè)期望管理該項(xiàng)目利潤(rùn)率達(dá)到年服務(wù)費(fèi)收入的10%。假設(shè)營(yíng)業(yè)稅及附加的稅率為5.65%。103. 【問題】：104. 1、請(qǐng)計(jì)算在上述條件下，該小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)是多少？（單位：元/平方米*月，保留小數(shù)點(diǎn)后兩位）（8分）105. 2、按此收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收繳率應(yīng)達(dá)到多少，才能保證該小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)保本運(yùn)行？（保留小數(shù)點(diǎn)后兩位，xx.xx%）（9分）106. 3、由于工資、維修材料及能源費(fèi)用的剛性增長(zhǎng)，該小區(qū)的物業(yè)服務(wù)成本上漲了20%，問：若物業(yè)服務(wù)企業(yè)希望保持原有的利潤(rùn)，每年物業(yè)費(fèi)需增加多少？（單位：萬(wàn)元，保留小數(shù)點(diǎn)后兩位）（8分）107. 注：以上計(jì)算請(qǐng)列出計(jì)算公式及計(jì)算過程更多物業(yè)管理師考試資料>>點(diǎn)擊進(jìn)入物業(yè)管理師考試報(bào)名>>點(diǎn)擊進(jìn)入 蝿羃肅莃羂腿蒁莂蟻肂