第三章前期物業(yè)管理 ShanghaiTechnicalCollegeofUrbanManagement 上海城市管理職業(yè)技術(shù)學院 第一節(jié)建設(shè)單位必須做的工作 一 提出劃分物業(yè)管理區(qū)域的要求 二 制定業(yè)主臨時公約及房屋使用說明書 三 選聘物業(yè)管理企業(yè) 四 簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同 五 配置物業(yè)管理用房 承諾書本人 單位 已詳細閱讀并理解建設(shè)單位制定的 業(yè)主臨時公約 同意遵守本公約內(nèi)的一切條款 如有違約 愿承擔相應(yīng)違約責任 特簽署本承諾書購房人簽章年月日 房屋使用說明書 基本內(nèi)容 1 開發(fā)建設(shè)單位 設(shè)計單位 施工單位 監(jiān)理單位名稱 2 建筑結(jié)構(gòu)類型 承重墻體平面布置說明 3 自來水 雨污水 強弱電 燃氣 熱力 通風等設(shè)施容量 配置 管線走向的說明 4 有關(guān)設(shè)施安裝預留位置的說明 安裝的注意事項 5 門 窗類型 使用注意事項 6 配電負荷說明 7 裝飾裝修注意事項 8 房屋公用面積使用規(guī)定說明 9 房屋外立面使用 底層天井使用 封陽臺的說明 10 小區(qū)公用設(shè)施使用 維護等說明 四 簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同 一 前期物業(yè)服務(wù)合同訂立的原則 二 前期物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì) 三 前期物業(yè)服務(wù)合同主要內(nèi)容 第二節(jié)受聘的物業(yè)管理企業(yè)必須做的工作 一 組建項目物業(yè)管理處 部 一 小區(qū)經(jīng)理必備知識和能力 二 小區(qū)經(jīng)理 管理員應(yīng)取得崗位資質(zhì) 1 小區(qū)經(jīng)理必備知識 1 了解房地產(chǎn)有關(guān)理論和開發(fā)經(jīng)營 管理等基本知識 2 熟悉物業(yè)管理的基本理論和有關(guān)政策法規(guī) 掌握本地區(qū)有關(guān)物業(yè)管理規(guī)定 收費定價規(guī)定等 3 掌握房屋完損等級標準 質(zhì)量檢測方法和安全管理的基本知識 4 掌握物業(yè)管理的有關(guān)技術(shù)標準 修繕標準和管理標準 5 掌握房屋結(jié)構(gòu) 設(shè)備 設(shè)施等修繕 維護 的基本知識 6 掌握有關(guān)計算機應(yīng)用知識 2 小區(qū)經(jīng)理必備能力 1 具有建立健全部門崗位責任制和部門管理規(guī)章制度的能力 2 具有制定工作計劃 并組織實施的能力 3 具有及時處理房屋 設(shè)備 設(shè)施的搶救排險和火警救護等突發(fā)事件能力 4 具有宣傳教育 組織各類物業(yè)管理活動及處理一般矛盾的能力 5 具有處理物業(yè)管理專項業(yè)務(wù)并能與相關(guān)機構(gòu)協(xié)調(diào)的能力 6 具有熟練應(yīng)用計算機進行管理的能力 二 制定落實物業(yè)管理方案 一 物業(yè)管理機構(gòu)設(shè)置情況 人員組成及人員情況 二 物業(yè)管理服務(wù)的理念 三 物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容 四 物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量 三 制定企業(yè)內(nèi)部管理制度 一 目標責任制度 1 含義 所謂目標責任 就是物業(yè)管理企業(yè)管理層 管理服務(wù)層等共同制定經(jīng)營管理服務(wù)目標 使人人從中受到激勵 使企業(yè)成員通過自我控制 獨立自主地為完成企業(yè)目標承擔自己相應(yīng)責任 2 內(nèi)容 1 經(jīng)營規(guī)模目標 2 經(jīng)營效益目標 3 規(guī)模 效益總目標自上而下向各部門 管理處等層層展開 二 崗位責任制度 1 含義 所謂崗位責任 是指物業(yè)管理企業(yè)因經(jīng)營管理服務(wù)需要制定明確的設(shè)置崗位 由崗位設(shè)定人員 人員工作責任內(nèi)容 及其相應(yīng)的利益和必須承擔的責任等的制度 2 制定的原則 1 目標和要求是一致的 2 結(jié)合物業(yè)管理企業(yè)本身的經(jīng)營方向 經(jīng)營要求制定 3 根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域房屋建筑及相關(guān)的設(shè)施 設(shè)備和場地的具體情況來制定 3 類別 1 管理處經(jīng)理 主任 崗位責任制度 2 管理員 管理服務(wù)人員崗位責任制度 三 財務(wù)管理制度 1 財務(wù)部門的設(shè)立 人員編制 人員崗位職責2 企業(yè)內(nèi)部各項成本 費用收支審核規(guī)定3 物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)預算規(guī)定4 財務(wù)分析有關(guān)規(guī)定5 物業(yè)服務(wù)收費采用酬金制形式的 第三節(jié)前期物業(yè)管理服務(wù)的主要內(nèi)容 一 做好物業(yè)查驗工作 一 承接查驗的性質(zhì)和依據(jù) 二 物業(yè)承接驗收標準 三 承接驗收的程序 四 承接驗收的意義 五 承接查驗中發(fā)生問題處理方式 二 樓宇入伙 一 樓宇入伙的概念 二 樓宇入伙時 物業(yè)管理企業(yè)必須做的工作 三 樓宇入伙的一般程序 四 樓宇入伙中必須注意的幾個事項 五 入住通知書 交付使用書 業(yè)主情況表等文件 三 裝飾裝修管理 一 裝飾裝修行為有關(guān)問題界定 二 物業(yè)管理企業(yè)在裝飾裝修管理中做的工作