北京市區(qū)中心地區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃指標(biāo)調(diào)整的技術(shù)管理要求（試行）http: 發(fā)布時(shí)間： 2006-2-6 10:20:14 來(lái)源： 【標(biāo) 題】北京市區(qū)中心地區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃指標(biāo)調(diào)整的技術(shù)管理要求（試行） 【文 號(hào)】 【頒布單位】北京市規(guī)劃委員會(huì) 【頒布日期】 2001/12/30 【實(shí)施日期】2002/01/01 北京市區(qū)中心地區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃指標(biāo)調(diào)整的技術(shù)管理要求（試行） 1總則 1.1北京市區(qū)中心地區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃（以下簡(jiǎn)稱控規(guī)）是對(duì)北京城市總體規(guī)劃的深化和細(xì)化，通過對(duì)各類用地的土地使用性質(zhì)和建筑容量等的規(guī)劃（量化）控制，強(qiáng)化了城市政治、文化中心的性質(zhì)，優(yōu)化了土地配置，完善了城市功能，保證了城市持續(xù)、健康、有序的發(fā)展。 1.2為嚴(yán)格執(zhí)行和不斷完善控規(guī)，適應(yīng)城市建設(shè)的發(fā)展，規(guī)范調(diào)整控規(guī)的行為，特制定本技術(shù)管理意見。 1.3本規(guī)定適用于北京市區(qū)中心地區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃的規(guī)劃范圍，市區(qū)其他地區(qū)陸續(xù)被批準(zhǔn)的控規(guī)，例如，北京市區(qū)綠化隔離地區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃以及各邊緣集團(tuán)已編制并被批準(zhǔn)的控規(guī)，應(yīng)按此要求執(zhí)行。 2“控規(guī)”的執(zhí)行 2.1對(duì)行政辦公用地、公益性公共設(shè)施用地和城市重要地段公共建筑用地，應(yīng)按“控規(guī)”嚴(yán)格執(zhí)行。特別是天安門廣場(chǎng)周圍、東西長(zhǎng)安街兩側(cè)、南北中軸線兩側(cè)的行政辦公、文化設(shè)施用地，以及城市體育中心等用地不得改變土地使用性質(zhì)；其它地區(qū)的文化、體育用地原則上不得改變土地使用性質(zhì)。 2.2教育科研設(shè)施用地基本保持現(xiàn)有規(guī)模。對(duì)于市區(qū)西北部地區(qū)，應(yīng)以現(xiàn)有高校和科研機(jī)構(gòu)為核心，逐步建成高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基地。教育科研設(shè)施用地原則上不應(yīng)改變土地使用性質(zhì)； 2.3商務(wù)中心區(qū)和商業(yè)中心用地（包括8個(gè)市級(jí)商業(yè)中心和47個(gè)地區(qū)級(jí)商業(yè)中心）應(yīng)主要用于商務(wù)辦公、金融、商業(yè)服務(wù)業(yè)、旅館及相應(yīng)的文化娛樂等設(shè)施的建設(shè)； 2.4倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)用地應(yīng)嚴(yán)格控制，不應(yīng)隨意改變土地使用性質(zhì)； 2.5基礎(chǔ)設(shè)施場(chǎng)站用地不得改變用地性質(zhì)，并應(yīng)與地段的開發(fā)建設(shè)統(tǒng)一規(guī)劃、同步實(shí)施； 2.6紅線（道路）、綠線（公共綠地和生產(chǎn)防護(hù)綠地）、藍(lán)線（河湖、水系）、紫線（鐵路）必須嚴(yán)格控制，不得侵占；歷史文化保護(hù)區(qū)保護(hù)與控制范圍中的各類用地與道路紅線控制，應(yīng)按歷史文化保護(hù)區(qū)的保護(hù)規(guī)劃執(zhí)行。 2.7舊城內(nèi)的建筑高度應(yīng)嚴(yán)格控制。原貌保護(hù)區(qū)、9米、12米和18米控制區(qū)內(nèi)的建筑高度原則上不得突破控制指標(biāo)； 2.8建筑高度控制應(yīng)保證城市景觀線和“通風(fēng)走廊”的要求，保護(hù)傳統(tǒng)的城市街道對(duì)景建筑； 2.9世界文化遺產(chǎn)、文物建筑周圍應(yīng)嚴(yán)格遵守保護(hù)規(guī)定所劃定的建筑高度控制線。 2.10成片開發(fā)地區(qū)應(yīng)在不超過建筑總?cè)萘靠刂浦笜?biāo)的前提下，確定各類建筑基地建筑容量控制指標(biāo)，建筑基地內(nèi)添建項(xiàng)目，其配套指標(biāo)應(yīng)與周圍已建成項(xiàng)目統(tǒng)一平衡； 2.11綠地率控制根據(jù)北京市城市綠化條例確定，此外，居住用地、體育、醫(yī)療衛(wèi)生和教育科研設(shè)計(jì)用地、工業(yè)用地均應(yīng)按相關(guān)規(guī)定保證一定的集中綠地面積； 2.12停車位的控制，公共設(shè)施用地和居住用地，應(yīng)按現(xiàn)行停車定額指標(biāo)執(zhí)行，其它用地參照此標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行； 2.13建筑密度應(yīng)在滿足綠地率、地面停車、通道與廣場(chǎng)的基本要求下確定，同時(shí)應(yīng)符合建筑間距、建筑退讓紅線或用地邊界等要求。 3“控規(guī)”指標(biāo)調(diào)整的原則 3.1用地性質(zhì)的調(diào)整原則 3.1.1凡城市支路圍合地區(qū)、成片改造地區(qū)和單位大院，須根據(jù)“控規(guī)”指標(biāo)調(diào)整論證報(bào)告或大院規(guī)劃， 方可調(diào)整局部用地性質(zhì)； 3.1.2可根據(jù)用地性質(zhì)的兼容性，明確用地的兼容性質(zhì)； 3.1.3居住區(qū)改造應(yīng)合理調(diào)整用地功能，增加配套設(shè)施、道路、綠化用地，并注重文物古跡與風(fēng)貌特色的保護(hù)； 3.1.4公共設(shè)施用地應(yīng)保證，并增加必要的公益性設(shè)施用地； 3.1.5結(jié)合工業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，位于中心地區(qū)的傳統(tǒng)工業(yè)企業(yè)可進(jìn)行調(diào)整或外遷，騰出的用地除發(fā)展城市公共設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施、第三產(chǎn)業(yè)外，可用于建設(shè)住宅和必要的配套設(shè)施；根據(jù)倉(cāng)儲(chǔ)行業(yè)規(guī)劃，可利用原有鐵路專用線等設(shè)施，將倉(cāng)庫(kù)改造為商品批發(fā)中心、貨流中心等； 3.1.6應(yīng)利用地調(diào)整之機(jī)，進(jìn)一步提級(jí)或加密道路，增加或擴(kuò)大城市廣場(chǎng)，提高人均公共綠地標(biāo)準(zhǔn)并均衡綠地布局； 3.1.7因社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展需調(diào)整的城市基礎(chǔ)設(shè)施、文化、教育、體育、綠化等用地，應(yīng)在原規(guī)劃位置周圍選擇不少于原規(guī)劃用地規(guī)模的建設(shè)用地進(jìn)行等量置換，一般不得它用； 3.1.8特殊用地調(diào)整應(yīng)聽取相關(guān)行政主管部門意見； 3.1.9非建設(shè)用地原則上不得調(diào)整為建設(shè)用地。 3.2高度的調(diào)整原則 3.2.1舊城區(qū)內(nèi)根據(jù)歷史文化名城保護(hù)的要求，嚴(yán)格控制建筑高度，舊城區(qū)以外地區(qū)部分建筑高度可以通過城市景觀分析和其它方面的分析論證，進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整； 3.2.2根據(jù)城市重點(diǎn)功能區(qū)的建設(shè)特點(diǎn)，通過分析論證調(diào)整建筑高度，可以適當(dāng)突出地區(qū)標(biāo)志性建筑，體現(xiàn)時(shí)代精神； 3.2.3根據(jù)視線景觀分析，調(diào)整城市快速路及其聯(lián)絡(luò)線、城市干道兩側(cè)及上述道路交叉路口地段的建筑高度，以創(chuàng)造豐富的城市空間形象； 3.2.4部分地區(qū)、地段建筑控制高度調(diào)整后，其容積率原則上應(yīng)維持原有指標(biāo)，以增加城市開敞空間及綠地。 3.3容積率的調(diào)整原則 3.3.1 容積率的調(diào)整應(yīng)考慮城市的整體容量、綜合環(huán)境質(zhì)量和城市資源能力； 3.3.2原則上應(yīng)維持原容積率指標(biāo)，若為公共利益做出貢獻(xiàn)（如提供公共綠地等公共開放空間）的項(xiàng)目，在交通影響分析許可的基礎(chǔ)上，予以適度容積率獎(jiǎng)勵(lì)； 3.3.3在規(guī)劃管理和設(shè)計(jì)過程中，應(yīng)鼓勵(lì)開發(fā)建設(shè)方盡可能多地提供公共開放空間或綠地，公共開放空間及綠地應(yīng)具有全天開放性和易進(jìn)入性，應(yīng)能滿足居民休憩和進(jìn)行娛樂活動(dòng)的需要； 3.3.4由于公共開放空間屬于無(wú)償提供的、為公眾服務(wù)的空間，因此在按建筑面積收取有關(guān)費(fèi)用時(shí)，應(yīng)扣除公共開放空間的面積，并可給予適當(dāng)?shù)娜莘e率獎(jiǎng)勵(lì)； 3.3.5因條件特殊無(wú)法提供公共開放空間的項(xiàng)目，若提高容積率，應(yīng)相應(yīng)追加上繳財(cái)政的稅金； 3.3.6因投入產(chǎn)出資金難以平衡的特殊地段的公益性項(xiàng)目，可將補(bǔ)償?shù)娜莘e率在空間上進(jìn)行轉(zhuǎn)移，即開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓：主要用于城市中需要保護(hù)的重要地段，如標(biāo)志性建筑、歷史建筑、歷史街區(qū)等，開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓就是將這些資源上空未被開發(fā)的空間權(quán)轉(zhuǎn)讓到其他基地中，得到開發(fā)權(quán)的開發(fā)建設(shè)方將被批準(zhǔn)在容積率控制之外增加一定的建筑面積。 3.4道路紅線的調(diào)整原則 3.4.1根據(jù)城市發(fā)展要求，可進(jìn)一步提級(jí)或加密城市道路并相應(yīng)調(diào)整道路的紅線； 3.4.2在規(guī)劃實(shí)施過程中，當(dāng)規(guī)劃道路與文物古跡、綠化和市政管線等發(fā)生矛盾時(shí)，可對(duì)道路紅線進(jìn)行調(diào)整； 3.4.3因道路等級(jí)提高等原因，道路線形、轉(zhuǎn)彎半徑、立交形式發(fā)生變化，可根據(jù)審定方案進(jìn)行道路紅線調(diào)整； 3.4.4在定線時(shí)無(wú)法落實(shí)原規(guī)劃的道路紅線時(shí)，經(jīng)對(duì)該地區(qū)的現(xiàn)狀情況、道路系統(tǒng)情況和交通需求等方面分析論證后，可對(duì)規(guī)劃的道路紅線的位置與寬度進(jìn)行局部調(diào)整； 3.4.5城市主、次、支級(jí)道路路口的放寬抹角尺寸應(yīng)按相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。道路等級(jí)發(fā)生變化時(shí)，應(yīng)相應(yīng)調(diào)整道路路口的放寬抹角尺寸； 3.4.6舊城區(qū)支路等級(jí)以下（包括支路）的道路路口放寬抹角，可視具體情況進(jìn)行調(diào)整。 3.5其他指標(biāo)的調(diào)整的原則 3.5.1“控規(guī)”指標(biāo)的調(diào)整應(yīng)根據(jù)建筑或人口容量的增量，追加配置集中綠地及停車位、配套公建，并相應(yīng)規(guī)定建筑間距及建筑退讓紅線或用地邊界要求； 3.5.2原則上調(diào)整單項(xiàng)指標(biāo)不得聯(lián)調(diào)其它指標(biāo)，尤其是綠地率等與環(huán)境質(zhì)量關(guān)系密切的指標(biāo)應(yīng)嚴(yán)格堅(jiān)持。 4“控規(guī)”指標(biāo)調(diào)整論證報(bào)告的內(nèi)容要求 4.1“控規(guī)”指標(biāo)調(diào)整論證報(bào)告的基本內(nèi)容包括： 4.1.1項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)方與地主方的關(guān)系：項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)方即地主方時(shí)，應(yīng)出具地主及其上級(jí)主管部門批示的函件，危改項(xiàng)目應(yīng)出具區(qū)政府來(lái)文；項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)方非地主方時(shí)，除上述函文外，還需出具項(xiàng)目合作或轉(zhuǎn)讓協(xié)議。 4.1.2交代項(xiàng)目背景、由來(lái)、目的：明確項(xiàng)目的歷史情況以及曾經(jīng)審批的批示、批文、文件等。 4.1.3明確土地使用性質(zhì)：土地使用性質(zhì)的調(diào)整應(yīng)有該項(xiàng)目上級(jí)行政主管部門的批示及調(diào)整項(xiàng)目的落實(shí)情況以及該項(xiàng)目所處行業(yè)的行業(yè)規(guī)劃情況：分析人、地、房現(xiàn)狀，交代規(guī)劃土地使用性質(zhì)及其它相關(guān)指標(biāo)；分析調(diào)整后的土地使用性質(zhì)及相關(guān)指標(biāo)與北京城市總體規(guī)劃、控規(guī)是否相符。 4.1.4分析城市景觀：沿路、沿河及其它重要視點(diǎn)、視廊景觀分析，必要時(shí)可借助三維動(dòng)畫或氣球模擬等輔助手段進(jìn)行全方位分析。 4.1.5測(cè)算經(jīng)濟(jì)平衡帳：根據(jù)項(xiàng)目所享受政策，測(cè)算投入、產(chǎn)出資金平衡帳。 4.1.6落實(shí)文物保護(hù)單位、歷史街區(qū)的保護(hù)要求：規(guī)劃范圍內(nèi)或周邊地區(qū)涉及文物保護(hù)單位、歷史街區(qū)問題，應(yīng)落實(shí)保護(hù)要求。 4.1.7分析交通、市政基礎(chǔ)設(shè)施負(fù)荷：分析建筑規(guī)模的增長(zhǎng)帶來(lái)的交通負(fù)荷，提出交通組織方案，必要時(shí)應(yīng)編制交通影響分析報(bào)告；分析建筑規(guī)模的增長(zhǎng)帶來(lái)的市政負(fù)荷，對(duì)關(guān)鍵性問題提出解決方案。 4.1.8核實(shí)機(jī)場(chǎng)凈空、無(wú)線電空域、工程地質(zhì)、地震地質(zhì)要求：涉及機(jī)場(chǎng)凈空、無(wú)線電空域問題，應(yīng)征求并落實(shí)有關(guān)部門的書面意見；了解用地工程地質(zhì)、地震地質(zhì)狀況，校核建筑高度，提出必要的規(guī)避措施。 4.1.9調(diào)整涉及城市公共設(shè)施用地的，應(yīng)附相關(guān)行政主管部門的意見。 4.2基本控制指標(biāo)（規(guī)定性指標(biāo)） 4.2.1用地性質(zhì)：按國(guó)標(biāo)土地分類至中類以下，項(xiàng)目不確定或特殊情況可劃分到大類。 4.2.2用地面積：建筑基地的面積以城市規(guī)劃管理部門正式劃定用地范圍的面積為準(zhǔn)；城市道路規(guī)劃紅線和河道藍(lán)線內(nèi)的面積不得計(jì)入。 4.2.3建筑密度：控制地塊容量和環(huán)境質(zhì)量的重要指標(biāo)。 4.2.4建筑高度：地塊內(nèi)建筑（地面上）最大高度限制及最小高度限制（特殊地區(qū)）。 4.2.5容積率：表述地塊開發(fā)強(qiáng)度的一項(xiàng)重要指標(biāo)。 4.2.6建筑面積：衡量地塊容量的重要指標(biāo)。 4.2.7綠地率：衡量環(huán)境質(zhì)量的重要指標(biāo)。 4.2.8建筑間距：須符合日照、衛(wèi)生、環(huán)保、工程管線、建筑保護(hù)及消防等要求。 4.2.9建筑后退：建筑控制線與道路紅線或道路邊界的距離。 4.2.10出入口位置：街坊內(nèi)或地塊內(nèi)機(jī)動(dòng)車道與外圍道路相交的出入口位置的控制，即：街坊禁止開設(shè)出入口路段和允許開設(shè)出入口位置和數(shù)量，一般用圖例表示； 4.2.11公共服務(wù)設(shè)施配套要求：主要指與居住人口規(guī)模相對(duì)應(yīng)配建的、為居民服務(wù)和使用的各類設(shè)施，一般用于居住區(qū)，此項(xiàng)指標(biāo)一般用列表方式表示。 4.2.12停車泊位 4.2.13備注（包括市政場(chǎng)站的具體性質(zhì)、不單獨(dú)占地，但又必須保證的配套設(shè)施項(xiàng)目、用地上大部分建筑為需要保護(hù)的古建筑） 4.3其它控制指標(biāo)（指導(dǎo)性指標(biāo)） 4.2.1人口密度：主要用于居住區(qū)規(guī)劃。 4.3.2建筑形式：包括體量控制。 4.3.3建筑色彩：指導(dǎo)性控制。 4.3.4公共綠地面積：地面上綠地，其中綠化面積含水面。 4.3.5最大建筑面寬：建筑物鄰街一面的最大寬度控制。 4.3.6最小建筑面寬：建筑物鄰街一面的最小寬度控制。 4.3.7保護(hù)要求：對(duì)古建筑或古遺址的保護(hù)。 4.3.8環(huán)境景觀要求：如城市風(fēng)貌控制等。 4.3.9城市生態(tài)環(huán)境要求：對(duì)影響城市環(huán)境質(zhì)量的有害因素的控制要求。 4.3.10人防要求：設(shè)防城市人防設(shè)施的要求。 5“控規(guī)”指標(biāo)調(diào)整論證報(bào)告的成果 5.1“控規(guī)”指標(biāo)調(diào)整論證報(bào)告需收集以下基礎(chǔ)資料： 5.1.1城市總體規(guī)劃及原已經(jīng)批準(zhǔn)的“控規(guī)”對(duì)本規(guī)劃地段的規(guī)劃要求，相鄰地段（周邊至少300米范圍）已批準(zhǔn)的規(guī)劃建設(shè)項(xiàng)目的資料； 5.1.2土地利用現(xiàn)狀，土地分類至小類； 5.1.3人口分布、人口構(gòu)成、人口密度等現(xiàn)狀； 5.1.4建筑物現(xiàn)狀，包括房屋用途、產(chǎn)權(quán)、建筑面積、層數(shù)、性質(zhì)、密度、建筑質(zhì)量、保留建筑等； 5.1.5公共設(shè)施規(guī)模、分布、質(zhì)量、使用情況； 5.1.6道路交通、市政工程設(shè)施及管網(wǎng)現(xiàn)狀及規(guī)劃； 5.1.7土地經(jīng)濟(jì)分析資料，包括地價(jià)等級(jí)、土地級(jí)差效益、有償使用狀況、開發(fā)方式等； 5.1.8所在地區(qū)歷史文化傳統(tǒng)、建筑特色、文物古跡、古樹名木等資料； 5.1.9有關(guān)氣象、水文、地質(zhì)和地震資料。 5.2“控規(guī)”指標(biāo)調(diào)整論證報(bào)告的成果要求 5.2.1文本的基本格式 5.2.1.1總則 5.2.1.2土地使用分類、兼容及控制 5.2.1.3主要控制指標(biāo)調(diào)整 5.2.1.4道路交通控制 5.2.1.5配套設(shè)施調(diào)整 5.2.1.6綠地控制 5.2.1.7重點(diǎn)區(qū)段城市設(shè)計(jì)導(dǎo)則 5.2.1.8各地塊控制指標(biāo)調(diào)整前后一覽表及對(duì)比 5.3規(guī)劃圖紙的重要內(nèi)容為圖則，圖則分為總圖圖則和分圖圖則。 5.3.1總圖圖則比例尺一般為1：5000；分圖圖則比例尺一般為1：4000； 5.3.2圖則中應(yīng)列出地塊編號(hào)、用地性質(zhì)、用地面積、容積率、建筑密度、建筑高度、綠地率、人口密度、停車泊位、備注等十項(xiàng)指標(biāo)； 5.3.3規(guī)劃圖紙除基本圖紙外，可酌情增加分析圖紙，所有圖紙均應(yīng)附圖注和圖例， 5.3.4圖則中應(yīng)沿用原“控規(guī)”計(jì)算機(jī)制圖規(guī)范。 5.4地塊編碼的規(guī)定 沿用原“控規(guī)”編碼方法。 5.5規(guī)劃圖紙的基本內(nèi)容 （1）位置圖（圖紙比例不限） （2）現(xiàn)狀土地使用功能圖 （3）現(xiàn)狀建筑高度圖 （4）規(guī)劃土地使用功能調(diào)整圖 （5）規(guī)劃建筑高度調(diào)整圖 （6）地塊劃分編號(hào)圖（總圖圖則） （7）各地塊控制性詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整圖（分圖圖則） （8）城市景觀分析圖 （9）沿街主要立面圖 （10）街道尺度分析圖 （11）視線、視廊、景觀線分析圖 （12）道路規(guī)劃圖 （13）各項(xiàng)市政工程管線規(guī)劃圖 （14）交通組織及交通影響評(píng)價(jià)圖 （15）原“控規(guī)”土地使用功能規(guī)劃圖及建筑高度控制規(guī)劃圖（附圖） 5.6“控規(guī)”指標(biāo)的調(diào)整論證報(bào)告應(yīng)根據(jù)“控規(guī)”調(diào)整的具體內(nèi)容，重點(diǎn)闡述現(xiàn)狀條件分析、總體控制與地塊控制的方法和特點(diǎn)，規(guī)劃構(gòu)思和主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)包括用地平衡表、規(guī)劃容量經(jīng)濟(jì)測(cè)算等）。 5.7“控規(guī)”指標(biāo)的調(diào)整論證報(bào)告中，應(yīng)進(jìn)行城市設(shè)計(jì)研究，論證控制條件、控制要求與控制指標(biāo)，提出建筑高度、建筑風(fēng)格、空間尺度與環(huán)境要求等；對(duì)城市設(shè)計(jì)構(gòu)想的重點(diǎn)區(qū)段，應(yīng)作意向性的形體規(guī)劃，以引導(dǎo)修建性詳細(xì)規(guī)劃作細(xì)致的環(huán)境景觀設(shè)計(jì)并校核控規(guī)指標(biāo)。