項目復盤總結中設計和工程容易出現(xiàn)的問題 黃成謀 2016年12月7日 在我經(jīng)歷過的多個項目的復盤總結以及參閱其他公司復盤總結的基礎上，歸納總結出一些設計與工程容易出現(xiàn)的問題，有些觀點，可能存在爭議，敬請理性分析與選擇，為提前防患，以作參考。一、設計方面1. 建筑專業(yè)1.1 總平面圖1.1.1 只有總平面圖，無分區(qū)建設圖，無含售樓處、樣板體驗區(qū)、看房通道的位置的總圖。有的項目開始甚至沒考慮做樣板體驗區(qū)，后來營銷又提出要做體驗區(qū)，這樣既不利于現(xiàn)場總平面規(guī)劃布置，也不利于營銷開展。 解決建議：與營銷研討、確定，提供分區(qū)建設圖，盡早提供含有售樓處、樣板房體驗區(qū)、看房通道的位置的總圖和施工圖，以利于售樓處、樣板體驗區(qū)、看房通道工程的提前啟動。 1.1.2 人流、車流動線混亂，主干道理離建筑近。人行道被車行道切得很亂，行人基本不選擇在人行道上行走；車行道拐彎不順暢，斷頭路太多，與車庫入口銜接不順暢；區(qū)內主干道靠近建筑，車行視線窄，安全系數(shù)低。 解決建議：對人、車流動線系統(tǒng)進行單獨研討，做到小區(qū)入口、車庫入口布置合理，盡量人車分流，與景觀、建筑、市政管線完美結合，并把動線體現(xiàn)在總圖中。1.1.3 配電室、排煙機房、排風機房、水泵房等設備機房分布不合理。比如：太分散，不利于管理；從機房到給末點總體線路太長，增大管線安裝成本；出地面的配電室、排煙機房、排風機房、車庫安全通道出口、車庫入口頂棚等建（構）筑物對著單元門入口，業(yè)主認為影響風水。解決建議：盡可能選擇在一個小區(qū)的中心集中設計，縮短總體路由長度，并盡可能布置在地下車庫，降低建筑安裝成本，注意審核出地面建（構）筑物與主體建筑物的相對位置關系。 1.1.4 環(huán)境設計滯后，未與總圖設計同時進行，在總圖中體現(xiàn)不了環(huán)境設計的方案，僅是為了報規(guī)綠化率指標。造成后期環(huán)境設計對總平的大量修改，既不利于對整體效果的把控，也不利于驗收。解決建議：環(huán)境設計方案前置，并合圖于總圖中，環(huán)境設計既有標高也有等高線表示；因為涉及園林景觀還需要深化施工圖紙，入口、道路、地面停車位不體現(xiàn)具體坐標，以免給驗收帶來麻煩。 1.1.5豎向標高取值不合理，未做土方平衡，造成大量土方外棄或外購土源。解決建議：在進行總平設計前，一定要結合園林堆土造型進行土方平衡分析，對整體體塊及各樓座做豎向分析，確定樓座的0.00，特別是山地項目，減少對山體項目高低錯落優(yōu)勢的破壞，減少土方外棄或外購土源，既避免成本浪費，又可堆坡造景，美化景觀環(huán)境。1.1.6 建筑朝向設計不合理，不利于節(jié)能保溫。比如北京有一個別墅+洋房住宅項目，因為地塊的朝向問題，第一次設計時，建筑朝向選擇了南北偏離39，這是最不利于節(jié)能保溫的角度范圍（南北偏離30-60），節(jié)能計算時，外墻保溫板厚度超過了16cm，屋面保溫板厚度超過25cm。后來，我們對建筑朝向做了全面調整，顛覆重來，重新出圖，造成極大的時間和成本的浪費。解決建議：在做方案設計任務書時，要明確下給設計公司，確保建筑朝向有利于節(jié)能保溫。1.1.7 樓座無地下室，車庫與樓座分離，業(yè)主不能從車庫直接進入樓座，需要走出車庫外面才能進入樓座。造成業(yè)主從樓座進入車庫或者從車庫進入樓座極為不便，嚴重影響了銷售。解決建議：樓座與車庫要有相連，如樓座無地下室，也需要設計從車庫進入樓座的地下通道。1.1.8塔樓或板樓與商業(yè)裙樓處于同一立面，高空墜物易砸傷裙樓外行人。解決建議：在設計時，使塔樓或板樓與商業(yè)裙樓不處于同一立面，采用塔樓或板樓退后裙樓，留有一定的安全距離；對空調室外機百葉的固定進行加固處理。 1.1.9 報規(guī)圖中的技術經(jīng)濟指標數(shù)據(jù)沒有認真核對，數(shù)字錯誤。比如有一個項目在已審的規(guī)劃復函總平圖由于機動車數(shù)量筆誤少了一個“0”，在做建設方案時被建委工作人員發(fā)現(xiàn)，需要規(guī)委重新審圖，從新替換圖紙并蓋章，造成規(guī)證延后好幾天。解決建議：對總圖的經(jīng)濟技術指標認真審核，做到無遺漏、無錯誤。1.2 屋面1.2.1 坡屋面排水檐溝選型不可合理，檐溝寬度窄、內外側一樣高，暴雨時，屋面雨水跨過檐溝，直沖而下。解決建議：做好排水組織設計，做好檐溝選型，高寬比例合理，可以考慮選擇外壁高于內壁的檐溝。1.2.2 屋面排水排入下層私家露臺，造成私家露臺雨水往室內回灌或者外墻滲漏水。解決建議：屋面雨落水管專管專用，直排地面。1.3 外立面1.3.1 外墻凹凸過于復雜，體形系數(shù)大，增大建筑、結構成本，也不利于節(jié)能保溫。解決建議：多方案比選，對建筑物外形進行優(yōu)化，尋求簡單、大方、優(yōu)美和合理成本的建筑外立面方案。1.3.2 住宅建筑形式單調，外立面豎向只有一段或兩段。解決建議：外立面豎向分成三段，采用不同的顏色或者不同的材料，選擇合適的比例，豐富美化外立面形象。1.3.3 外墻同一平面不同立面的兩種不同顏色的涂料不交圈；外墻石材、文化磚、文化石、涂料之間收口不交圈、不合理，交界收口處有的設計在陽角；立面上下兩種不同材料之間的線腳連貫性差，很突兀，不自然，不順暢。解決建議：須仔細分析立面不同材料之間的交圈、收口情況，縱線收口宜選擇在陰角部位，橫線收口宜有線腳過渡，過渡做到自然、順暢。1.3.4 空調外機空調板位置設計不合理：沒有合理選擇在凹進面或陰角處；與該層樓板同標高（陽臺或露臺的除外），造成空調內機與外機連接管暴露在外墻太長，影響外立面形象；位置不便于安裝、維修或更換。解決建議：空調外機位盡量結合陽臺、露臺布置；選擇凹進面或陰角處布置；空調機板的高度應結合穿墻套管的高度考慮，減少空調內機與外機連接管在外墻的暴露長度；空調外機板的設計應符合便于安裝、維修、更換的原則；采用空調百葉遮擋空調外機，并盡可能使空調百葉與凸出的外墻在同一個立面，達到外觀優(yōu)美的效果。1.3.5 外立面的雨落水管、陽臺或露臺排水管、冷凝水排水管布置不合理：有的布置在山墻面，有的在顯眼的立面部位，有的出現(xiàn)遮擋窗戶玻璃的現(xiàn)象，甚至還出現(xiàn)排水管下口是入戶門口的現(xiàn)象。解決建議：須對外立面排水管位置進行優(yōu)化，選擇陽臺內側墻的陰角，選擇外立面凹面或陰角不顯眼處布置，空調冷凝水管也可選在空調板靠墻一角處布置，并安裝百葉遮擋，排水管不可遮擋外窗玻璃，排水管下口應避開行人動線、門窗洞口，并便于排水的部位。1.3.6 外立面排水管與外墻墻體顏色不一致，影響美觀；排水管采用噴涂顏料來達到與墻體顏色一致，這種做法還比較普遍，風吹日曬，時間一長，容易褪色掉色，非常難看。解決建議：同一廠家定制，與墻體顏色相同，禁止使用噴涂顏料的排水管。1.3.7 用GRC材料做外墻裝飾桁架，材質脆，自重大，安裝困難，易脫落，安全隱患大；造型過于復雜，成本高；表觀效果差，且維修困難。 解決建議：簡化造型，尋求簡單、大方、優(yōu)美和成本合理的造型形象；選用經(jīng)濟、安全、美觀的裝飾材料，如實木、PU或木塑等。 1.3.8 山墻面窗戶中線偏移屋脊中線，平面圖與立面圖不符，嚴重影響外立面形象。解決建議：加強圖紙會審，核對平面圖與立面圖的對應關系。 1.3.9 幕墻特別是玻璃幕墻設計時，沒有對幕墻后面的隔墻、層間樓板進行設計處理，造成此部分在幕墻施工前沒有施工，施工有漏、或施工界面不清晰，后期補救處理效果差。 解決建議：在外墻設計時，考慮幕墻后面的隔墻、層間樓板的設計處理，在幕墻面板安裝前，處理好。1.3.10 窗地比不合理，外窗分格過細，既不利于美觀效果，又增加了成本。解決建議：一般認為，從美觀角度來看，落地、大窗戶、大玻璃更顯高檔，分割太細不利于美觀，且因增加鋁合金材料，從而增加外窗成本；但過于追求大窗戶、大玻璃也會因不利于節(jié)能保溫和單片玻璃超過1.5平方需要鋼化而增加成本。因此，設計標準化成熟的公司，對各種類型產品的窗地比都有對應的標準要求。我們要尋找一個與整體建筑結構協(xié)調一致，視覺效果美觀，成本合理的外窗方案。 1.3.11 商業(yè)樓外立面泛光照明燈管或霓虹燈在玻璃幕墻立面內，無法維修；廣告電源點位不清晰；幕墻設計未考慮泛光照明走線，造成泛光走線裸露在幕墻外。 解決建議：強調立面設計、泛光照明設計、廣告設計三者之間的溝通和協(xié)調，把在立面設計、泛光照明設計、廣告設計納入審圖重點，設計任務書中明確提出“便于維修”，泛光走線要做隱蔽處理。 1.3.12 北方區(qū)域商業(yè)出入開口，正對冬季季風主導方向；門斗內外門的高度高；門斗內外門的開口方向一致，冷風灌入商業(yè)區(qū)內。 解決建議：盡可能避開冬季季風主導方向設計出入口；外門控制高度在2700mm，內門控制在2400mm；門斗內側門采用兩側開門的方式。 1.3.13 外立面店招廣告雜亂。 解決建議：對外立面廣告設計、安裝統(tǒng)一規(guī)劃管理。1.4 室內1.4.1 消防電梯前室、兩部樓梯兩個前室，三室合用導致消防性能化設計，前室增加正壓送風。 解決建議：前室分開設置，盡量精簡前室，合理配備通風和正壓送風設施，減少公攤面積。1.4.2 樓梯間消防栓外露設計；消防栓采用嵌壁式，但嵌入業(yè)主功能房墻體。解決建議：樓梯間的消防栓采用嵌壁式設計，避開人行主要通道，但在主要視線范圍內，避免消防栓嵌入業(yè)主功能房墻體，可以選在嵌入管道井墻體中。1.4.3 住宅戶型餐廳門正對馬桶，餐廳功能空間及流線交叉，開向客廳的門太多。解決建議：優(yōu)化室內布置，房門盡可能設計得更隱蔽，優(yōu)化空間及流線。1.4.4 廚房、衛(wèi)生間、陽臺、室外樓梯相連處的墻體、管道井、設備間、上人屋面及雨棚靠墻一側沒有設計反坎（有剪力墻的除外），造成水滲透過墻體。解決建議：審圖時關注反坎施工部位，不要遺漏。1.4.5 客廳與餐廳之間設計了梁，不利于吊頂裝修效果。解決建議：采用大板形式，客廳與餐廳之間不出現(xiàn)梁。1.4.6 衛(wèi)生間、陽臺沒有降板；露臺下面是室內的，沒有計算露臺保溫厚度、保護層厚度（室內頂板須做保溫層、保護層），而沒有降板，造成做完保溫層、保護層后，門窗往外開啟不了，且露臺比室內完成面高。解決建議：審圖時重點關注，不要遺漏。1.4.7 插座設計在暖氣片后面；開關設計在門后面，開門后被遮擋。解決建議：審圖時重點關注，由建筑專業(yè)負責，對建筑、結構、電器、水暖專業(yè)等各專業(yè)進行綜合會審，開關、插座、管井、箱、柜、雨水口、地漏、集水坑、潔具定位都要表達清楚。1.4.8 主臥床頭墻與主衛(wèi)墻共墻，進主衛(wèi)要穿過主臥。業(yè)主大多講究風水，不愿頭對主衛(wèi)睡覺，許多業(yè)主都會從新調整設計，更改主臥門位置，更改電氣、網(wǎng)絡設計，造成成本浪費。解決建議：設計時臥室床頭墻不與衛(wèi)生間墻共用。1.4.9 地下車庫柱網(wǎng)設計不利于停車位規(guī)劃，使用性差。解決建議：優(yōu)化柱網(wǎng)設計，大有文章可做，我們的一個商業(yè)項目地下室，對柱網(wǎng)進行了幾輪優(yōu)化，既達到了建筑、結構的合理性，又提高了停車位的使用率，同時還降低了結構成本。1.4.10 商業(yè)交通流線混亂不清，商場出現(xiàn)多處死角；地下室卸貨區(qū)與車庫出入口沖突，常造成車庫堵車。解決建議：要對商場的整個交通和流線系統(tǒng)做專項分析和審核，實現(xiàn)交通流線清晰合理，商場店面沒有死角；卸貨區(qū)不宜設在交通要道處，人、車、貨、垃圾運輸流線分開。1.4.11 商業(yè)樓中庭未設計自動吊掛系統(tǒng)或吊掛系統(tǒng)點位少、吊重設計荷載小，滿足不了大型活動需求。解決建議：設計不要遺漏，吊掛點位和吊重荷載設計留足富余。1.4.12 設計在地下室的配電室、水泵房沒有降低底板，造成要么凸出地面，既影響景觀形象，又占用面積指標，要么增加整個地下室高度，增大成本。解決建議：配電室、水泵房等層高要求高于車庫的部位，降低底板，從而降低成本。1.4.13 垃圾房異味嚴重，無新風，無空調，夏天天熱，氣味特別嚴重。解決建議：垃圾房要有給排水、排氣、新風、空調設計，并做好垃圾房的防水。1.4.14 管道設備夾層未做防水、未設地漏，設備夾層管道一旦泡水，必然造成漏水至下層。解決建議：管道設備夾層做好防水，并設地漏。1.4.15 設備機房未做防水，易使設備間潮濕，導致設備容易生銹；未做排水溝或地漏，一旦泡水或進水，造成設備浸泡。解決建議：設備機房做好防水，并設排水溝或地漏。1.4.16 室內外標識標牌混亂，指示錯誤，高低不平，顏色風格不一致。解決建議：室內室外由一家公司深化設計，劃線、標識標牌由一家施工，避免顏色、風格不一致。1.4.17 精裝吊頂標高，達不到精裝設計要求，滿足不了使用標高要求。解決建議：設計管道穿梁、穿墻套管，結構施工時預埋；機電設計進行“二次深化”，優(yōu)化管線路由，優(yōu)化交叉點位；施工所采用“先大管、后小管，有壓讓無壓”的施工順序；精裝方案考慮施工誤差和施工作業(yè)的預留高度，進行合理調整。2. 結構專業(yè)2.1 基礎形式選擇沒有優(yōu)化，選擇單一的基礎形式，增大了成本造價。如第一個洋房項目采用的都是天然地基（或換填）+筏板基礎，設計沒有進行優(yōu)化，基礎形式單一，成本較高。 解決建議：依據(jù)詳勘報告和結構荷載要求，對基礎結構形式做多方案比選，并進行優(yōu)化，選擇安全、經(jīng)濟、合理的地基處理方案與基礎結構形式。對于現(xiàn)場開挖后與詳勘不一致的，根據(jù)實際，進行調整。如：第二個洋房+別墅項目、第三個商業(yè)+酒店式公寓項目及第四個養(yǎng)老地產項目都根據(jù)詳勘與荷載要求對基礎進行了優(yōu)化，有天然地基（或基礎換填）+（筏板基礎、獨立基礎、條形基礎），有混凝土攪拌樁、CFG樁等各類樁+（筏板基礎、獨立基礎、條形基礎）等各類基礎形式，使整個結構更為合理，成本更優(yōu)。2.2 護坡方案沒有根據(jù)現(xiàn)場施工組織設計的要求，選擇安全、經(jīng)濟、且滿足現(xiàn)場施工管理的需要進行優(yōu)化。解決建議：需根據(jù)現(xiàn)場施工組織設計的要求，選擇安全、經(jīng)濟、且滿足現(xiàn)場施工管理的方案。比如，一個商業(yè)+酒店公寓項目，根據(jù)現(xiàn)場平面布置和施工順序，我們對車庫護坡方案進行了優(yōu)化，在離施工道路近、離樓座近的地方，采用護坡樁+錨索的方案；在條件允許的地方采用放坡+噴錨與護坡樁（樁頂標高為放坡坡底）+錨索結合的方案；在條件特別好的地方采用放坡+土釘墻的方案，讓方案達到了安全、經(jīng)濟，又滿足了現(xiàn)場施工要求。2.3 因出圖時間創(chuàng)促，鋼筋含量、混凝土含量沒有認真優(yōu)化，超過其他公司同類產品的設計市場的平均水平。解決建議：鋼筋含量和混凝土含量是成本一個非常重要的測算指標，需要認真優(yōu)化，找到結構安全合理、成本最優(yōu)的方案。如：我們一個抗震等級8級，標準層高3000mm，無人防的6層洋房，經(jīng)過優(yōu)化后，標準層鋼筋含量44.81kg/，混凝土含量0.45（仍略偏高），地下車庫鋼筋含量123kg/，混凝土含量0.8，基本達到了設計市場的平均水平，13萬平米的項目，比未優(yōu)化前節(jié)省成本約600萬元，因此，需要我們足夠重視。2.4 地下室柱網(wǎng)布置沒有考慮停車位劃線、交通流線的合理性，不利于地下交通組織，也不利于停車位劃線的最大化。解決建議：充分考慮停車劃線的最大化，交通流線的合理性，優(yōu)化柱網(wǎng)布置。如：某知名商業(yè)公司某項目地下車庫柱子600600，柱網(wǎng)84008700平均布置，停車位利用率和交通流線都非常合理；另一知名公司的地下車庫柱網(wǎng)標準化設計如圖：2.5 商業(yè)樓柱網(wǎng)布置沒有考慮業(yè)態(tài)特點、主力店及各品牌店的合理分隔。解決建議：柱網(wǎng)設計時充分考慮業(yè)態(tài)分布特點及店面分隔進行合理優(yōu)化。2.6 無地下室的首層室內隔墻未設置基礎梁，也未從筏板上生根，直接采用在回填土（回填土較深，有的超過2米）的元寶基礎上砌筑隔墻，使室內隔墻存在下沉、開裂隱患。解決建議：可考慮采用增加連梁或從筏板上生根砌筑隔墻。2.7 結構圖與建筑圖不符，結構圖中存在門窗洞口遺漏、位置偏移和預留預埋遺漏、錯誤等現(xiàn)象，因沒有認真審圖，造成設計變更或洽商簽證產生。解決建議：加強各環(huán)節(jié)、各專業(yè)的圖紙綜合會審。加強設計院圖紙綜合會審、規(guī)劃院或設計部圖紙綜合會審、工程部組織監(jiān)理與總包圖紙綜合會審，三大圖紙綜合會審環(huán)節(jié)，層層把關，層層消化。2.8 沉降縫設計位置不合理，設計在地下車庫的設備機房、配電室、水泵房或中控室中間，給防水和設備施工安裝工期帶來很大的麻煩。解決建議：重點關注沉降縫設計位置，當出現(xiàn)這種情況時，及時跟設計公司溝通，重新優(yōu)化，避開這些部位。我們的其中一個項目，就出現(xiàn)了沉降縫設在中控室中間，經(jīng)及時發(fā)現(xiàn)，與設計溝通，調整了沉降縫的位置。2.9 電梯或自動扶梯參數(shù)確定晚，電梯或自動扶梯品牌招標晚，造成電梯井或自動扶梯安裝處的結構與電梯井或扶梯不匹配，出現(xiàn)需要剔鑿結構或增加連接結構的加固處理。解決建議：早定參數(shù)，早定品牌，核對尺寸，控制施工誤差。2.10 設備用房（熱力站、冷凍站、鍋爐房、水泵房等）頂板沒有考慮管道重量的荷載，造成后期加固。解決建議：凡是頂板有管道或需要增加荷載的，都要考慮結構荷載的增加。3. 給排水專業(yè)3.1 材料設備表規(guī)格參數(shù)體現(xiàn)不充分，有通用型號的材料沒寫通用型號材料，寫的是廠家的專屬型號。解決建議：在圖紙中材料設備表格參數(shù)要清楚，一般不注明品牌。3.2 給排水管、燃氣管、熱力管線、電氣管線設計出戶路由太集中，各種出戶管線都集中在出戶單元門口。造成許多弊端：單元出入平臺處的井蓋影響景觀效果；出戶管過于集中，電力進戶管井位置占用面積大，將其他出戶管路由占用，造成其他管線需要繞過電力井，增加施工難度、增加成本；若管線接口有破壞，維修起來對居民出入造成不便。解決建議：將各種出戶管線盡量分散，出戶管位置盡量避開單元門口；電力進戶管線設置在出戶平臺背面；進行管線綜合，加強綜合會審，將電力井的實際尺寸對其他管線的影響考慮進去。3.3 室內設備、管線沒有進行“二次深化”，路由沒有優(yōu)化，重點部位、各管線交叉部位無節(jié)點剖面，造成水、電、通風空調管線打架，設計變更或洽商增多，成本增加；降低吊頂標高。解決建議：對設備、管線進行“二次深化”，優(yōu)化路由，重點部位、各管線交叉部位要有節(jié)點剖面。3.4 二次加壓設備未按規(guī)范規(guī)定選用低噪音水泵，水泵噪音大，聲音傳至業(yè)主室內，引起投訴。解決建議：按規(guī)范規(guī)定選用低噪音水泵；水泵就位前，注意水泵基礎的平整度和水平度，注意對水泵基礎隔振、管道避震等環(huán)節(jié)的質量控制。3.5 給水控制閥門少，不利于水管維修。案例如：為節(jié)省安裝成本，設計按照2-4個樓座設計一個給水控制閥門，造成后期物業(yè)管理難度大，一旦漏水維修，多個樓座同時停水。解決建議：控制閥門數(shù)量既符合設計規(guī)范，也符合工程實際。3.6 地下室內的集水坑設計標高高于電梯底坑，起泵水位高于電梯底坑地面。解決建議：地下室內的集水坑設計標高一定要深于電梯底坑，并且坑內的啟泵水位要低于電梯底坑地面，避免水倒流； 3.7 水泵房內未設排水溝，或排水溝斷面尺寸不能滿足水箱跑、溢水時的排水量要求；解決建議：水泵房內要設排水溝，且水溝斷面尺寸應能滿足水箱跑、溢水時的排水量要求。3.8 廚房、衛(wèi)生間給排水管布置不合理。如：廚房中排水立管遠離窗戶，而一般洗菜盆靠窗設計，這樣就造成要用很長的排水管來連接洗菜盆與排水立管，既方便，又不美觀。解決建議：認真審查給排水立管位置是否合理，支管走向設計力求簡捷、通暢、合理，注意協(xié)調好排水主管位置與衛(wèi)生器具布置之間的相互關系。3.9 洗衣機進水口、排水地漏、洗衣機插座位置不協(xié)調：洗衣機位置與排水地漏相對位置不合理，或是相距太遠；洗衣機給排水位置與洗衣機插座不在同一側。解決建議：加強審圖，消除問題。3.10 設計布置廚房排水立管時，與灶臺邊緣距離小于0.4m，與燃氣熱水器小于0.2m，不符合設計規(guī)范要求；有時出現(xiàn)燃氣熱水器的排氣孔對著外墻雨落管；空調外墻預留洞口正對外墻雨落管，造成設計變更或簽證，增加成本。解決建議：認真核圖，并在施工時注意減少施工誤差，避免類似打架的沖突。3.11 布置排水立管時，因貼近墻體布置，沒有考慮到下層剪力墻加厚（特別是高層容易出現(xiàn)剪力墻厚度變化），結構預留與安裝沖突，造成設計變更或簽證，重新開洞。解決建議：認真審圖，重點關注此類問題，提前消化掉。3.12 消防水管室內室外均采用鍍鋅鋼管，沒有考慮到不適合室外埋設方式。解決建議：加強審圖環(huán)節(jié)，采用合適的室外管材和連接方式。3.13 地下車庫入口漫水問題，沒有注意入口處抬坡或抬坡不夠高，造成路面雨水漫進車庫。解決建議：在車庫入口第一道截水溝前做抬坡處理。3.14 有機械停車位的車庫，消防先出圖紙，先施工，機械停車位后確定，且機械停車位施工安裝單位后確定，因設計沒有考慮到機械停車的標高要求，消防水管路由和噴嘴與機械停車位沖突，造成后期消防水管路由變更，噴淋下噴改為噴嘴朝上，產生設計變更，增加成本。解決建議：提前確定機械停車位的位置和技術要求，關注機械停車位范圍內的管線及設備的設計與安裝，對有問題的進行優(yōu)化，避免相互沖突。3.15 地下室沒有設計排水溝；設備間未設計排水溝或一層以上設備間未設地漏；管井未設地漏，一旦漏水或跑水，易被浸泡。解決建議：加強審圖，地下室設計排水溝，設備間設計排水溝或地漏，管道進設計地漏。3.16 給排水低溫易凍結區(qū)域無相應的防凍保溫措施。如：車庫入口、從室外進入室內的部位、樓梯間。解決建議：在容易凍結的部位增加保溫措施，如電伴熱等。4. 電氣專業(yè)4.1 電力方案遲遲沒審批確定，變電所的位置、配電室的位置和數(shù)量、高低壓管井方案、電力設備都確定不下來。提前施工風險大，不提前施工，對其他小市政施工影響非常大（因為電力管井深，且占地面積大，從施工順序上應先施工電力管井或管溝，后施工其他市政管井和管線），高壓部分及配電室設備招標須上供電系統(tǒng)招標平臺，招標周期長，加工周期長，嚴重影響正式供電時間。解決建議：高度重視電力方案，提前計劃，提前準備，提前啟動，不遺余力確定供電方案。在方案沒有大的風險下先施工低壓部分電力井管，審批時做足工作，避免更改，以滿足其他市政施工。4.2 配電室設計在地下室但在最底層，防水等級不高，頂板有的進行鑿洞，存在很大的漏水隱患。解決建議：設在地下室時不宜在最底層，如是一層地下室，將配電室的地面抬高100-300mm，以防水流入配電室，頂板禁止鑿洞，配電室要設計排水溝，并做好防水措施。4.3 泛光照明效果延續(xù)性差、主次性差；景觀夜景照明效果與整個環(huán)境不匹配；商業(yè)樓內照度過高或過暗，過高不利于節(jié)能，過低不利于商業(yè)氛圍。解決建議：由專業(yè)商業(yè)燈光公司對泛光照明、景觀夜景照明以及商業(yè)樓內照度進行專業(yè)優(yōu)化，提升燈光系統(tǒng)設計，強調泛光照明燈光的延續(xù)性和主次關系，并對商業(yè)樓內完工后的照度進行測試，是否達到設計要求。4.4 配電室出線柜未設計計量裝置；住宅配電室公共區(qū)域用電回路未加裝二次計量電表。業(yè)主購買電費存在跨月現(xiàn)象，無法統(tǒng)計當月業(yè)主用電量，不利于公共區(qū)域用電量與住宅業(yè)主用電量統(tǒng)計分析。解決建議：配電室出線柜安裝計量電表；住宅配電室公共區(qū)域用電回路加裝二次計量電表。4.5 商業(yè)樓中庭、步行街中庭未設計活動專用供電點位，無法保障大型活動的正常供電，舉辦大型活動，需從外廣場接入電源，既不安全，也不美觀。解決建議：在中庭（觀光電梯附近）設計50KW的配電箱。4.6 開關、插座點位設計不符合規(guī)范要求，如強弱電插座之間的距離小，不符合設計規(guī)范要求；與建筑圖及其他專業(yè)圖紙不符或出現(xiàn)打架現(xiàn)象，如：空調插座與室外空調機板不在同一側，相隔很遠；插座在暖氣片、燃氣爐等設備后面，開關安裝在房門后面等。解決建議：組織對各專業(yè)圖紙進行綜合會審，注意電器點位與功能布置及各設備之間的相互關系。4.7 強電橋架鋪設電纜數(shù)量太多，影響電纜散熱效果，縮短電纜壽命，支架難以承受電纜重量。解決建議：按規(guī)范要求設計，電纜橫斷面填充率不能超過規(guī)范規(guī)定（電力電纜不超過40%，控制電纜不超過50%）。4.8 商業(yè)不同類型店面要求電量與原設計電量不符，造成設計變更，原電纜、配電箱、開關浪費，并延誤工期。解決建議：提前與商家溝通，總結不同類型店面對電量的需求，達到設計與商家要求統(tǒng)一目的。5. 暖通空調專業(yè)5.1 商業(yè)不同類型店面冷量、新風量需求與原設計不符，需增加冷量、新風量，造成設計變更。解決建議：提前與商家溝通，總結不同類型店面對冷量、新風量的需求，達到設計與商家要求統(tǒng)一目的。5.2 地下室商業(yè)街和換熱站排風系統(tǒng)設置排風熱回收裝置，即新風機與排風機合并為新風換氣機，雖然符合節(jié)能的相關標準，但機組的尺寸較大，安裝空間要求大，特別是換熱站內根本無法安裝，并且機組價格較高，節(jié)能效果不明顯，維修麻煩。解決建議：仍采用獨立的新、排風系統(tǒng)，可降低設備采購成本，風機占用空間小，安裝靈活，維修也容易。5.3 商業(yè)、步行街、超市等出入頻繁的大門處設置了兩套熱風幕系統(tǒng)，一套為水熱風幕，一套為電熱風幕，增大了成本。解決建議：采用一套大風量水熱風幕系統(tǒng)，水熱風幕系統(tǒng)比較好，一套水熱風幕系統(tǒng)就能減少大量冷風侵入，建議采用高溫水系統(tǒng)，不建議采用空調水。5.4 冷卻塔效率低，噪音大。解決建議：選擇功率大、噪音低的電機，增加壓頭，調整葉片角度，提高冷卻塔進風量，解決通風不暢問題，使用新型隔音消音材料，降低噪音。5.5 商業(yè)店油煙管井未加裝內襯，油煙進入其他店面或住宅業(yè)主房間。解決建議：增加內襯。5.6 商業(yè)餐飲僅設計排油煙機，未設補風系統(tǒng)。解決建議：依據(jù)廠家排油煙量預留安全系數(shù)，設計補風系統(tǒng)，使排油煙機與補風機形成聯(lián)動。 5.7 裝修設計未考慮消防的相關問題，例如，未考慮設置擋煙垂壁，未考慮格柵對排煙量的影響等。解決建議：裝修設計單位一定要與建筑設計單位溝通情況，了解消防規(guī)范的相關規(guī)定，在裝修設計中避免出現(xiàn)影響消防驗收的問題和消防安全問題。5.8 樓梯間散熱器立、支管未單獨配置，與鄰室供暖房間散熱器共用一根立管，樓梯間是有凍結風險的區(qū)域，一旦凍結或發(fā)生故障，影響臨室供暖效果。5.9 壁掛爐煙囪與燃氣立管交叉凈距不滿足燃氣驗收標準（間距小于150mm）由于燃氣圖紙出圖較晚，樓內施工圖紙出圖時未考慮燃氣與壁掛爐煙囪交叉間距問題，造成燃氣立管移位、燃氣切斷閥電源插座設計變更。解決建議：出具施工藍圖時應考慮燃氣施工驗收規(guī)范要求，并咨詢燃氣驗收單位；應盡早確定燃氣規(guī)劃方案和設計單位。5.10 圖紙說明中做法有遺漏，如：社區(qū)服務樓的采暖系統(tǒng)管道保溫位置不明確；未明確排水立管是否加設阻火圈；風管包裹材質未注明等。解決建議：加強審圖，對細部做法予以明確。5.11 坡屋面太陽能設備基礎（鋼筋預埋件）分布于每棟樓坡屋面，最多處近達百個，屋面防水材料采用波形瀝青防水板+屋面瓦。太陽能設備基礎防水節(jié)點施工難度大，波形瀝青防水板無法安裝，基礎根部存在較大滲漏隱患，且太陽能集熱板下部無法通過屋面瓦的鋪裝，影響屋面外觀效果。解決建議：采用新工藝，掛件固定安裝的方案，在防水層施工完成后，采用螺栓固定在屋面掛瓦條上，對螺栓孔進行防水處理，最后完成屋面瓦的鋪裝。如照片： （原太陽能設備基礎預埋） （采用新工藝掛件固定）6. 市政與園林專業(yè)6.1 小市政圖紙與大市政實際現(xiàn)狀的接駁點標高、坐標對不上，造成設計變更甚至重新調整圖紙。解決建議：設計管理部門向項目公司提供“規(guī)劃設計條件清單”，項目公司現(xiàn)場測量，填寫“規(guī)劃設計條件清單”，并反饋設計部管理部門；對市政管線綜合疊圖，綜合會審，對路由進行優(yōu)化，在重要的管線交叉部位要有斷面圖；在施工前對小市政與大市政接駁點重新復測。6.2 因電力方案審批慢，電力圖紙滯后，造成小市政圖紙綜合有很大的不確定性，由于工期緊，小市政圖紙無法等到電力圖紙出來后再綜合優(yōu)化，只能以報批而未審批的電力圖紙為參考，各自為政，有圖就先施工，但一般施工順序是先電力管井管線后其他市政管井管線，電力管井管線施工要按審批電力圖紙施工，路由不能隨意調整，造成后期的電力管井管線施工對前面已施工的市政管井管線破壞以及增加已施工的市政管井管線出變更。解決建議：高度重視電力方案的審批，把電力方案、電力施工圖紙出圖工作前置，提前啟動，遵循“先電力，后市政”，“先深后淺”，“先無壓，后有壓”的市政施工原則；提前與供電公司溝通，做到即使未審批下來，但也基本沒有風險。6.3 電力、市政、燃氣、熱力管井井頂標高標注不明或標準錯誤，與市政道路及園林完成標高不符。特別要關注市政道路放在園林單位施工的，在市政道路坡度變化大的出入口的電力管井井頂標高，是否與市政道路一致。如：一項目出入口坡度大，在出入口有一個電力管井，電力管井施工完成后，發(fā)現(xiàn)管井井頂標高比市政道路標高高了近600mm，最終只有把管井拆除，降低標高，重新施工。解決建議：電力、市政、燃氣、熱力管井及管線的標高要明確，管井頂標高標注在圖上，并與市政道路、園林完成面標高進行核對，避免出錯。6.4 電力、市政、燃氣、熱力管井管線設計分布與路由不合理，造成打架、破壞、變更增多。如：出戶管線太集中，且都在單元門入口，造成單元門入口管線、管井打架，電力管井占地面積大，造成其他管線需要繞過電力井，增加施工難度、增加成本；單元出入口處的井蓋多，影響美觀效果。解決建議：園林圖紙與規(guī)劃方案總平圖同時進行，建筑方案確定了，園林方案也要確定。出圖順序：設計出圖順序先園林電力市政其他管線；對園林、電力、市政、燃氣、熱力管井管線進行綜合審圖，室內重點考慮給排水、電氣、燃氣、熱力管線的出戶路由與室外接駁布置是否影響園林景觀的美觀效果。室外管井管線重點考慮布置是否符合規(guī)范要求，是否與園林、市政道路有沖突。6.5 電力、市政、燃氣、熱力井蓋一半占在市政道路、園林道路上，一半占在路外面；有的井蓋在圍墻位置，與圍墻沖突；有的井蓋占在臺階上，一半在上臺階，一半在下臺階，有的一半在臺階上，一半在臺階外；有的井蓋占位在小品、水池等建筑物或構筑物上。以上低級錯誤既增加成本，又影響美觀。解決建議：以園林專業(yè)牽頭，組織相關專業(yè)，對井蓋進行優(yōu)化，優(yōu)化電力、市政、熱力、燃氣路由，力求把井蓋設計在綠化地中，杜絕低級錯誤。6.6 電力、市政、燃氣、熱力一個專業(yè)路由的改變，沒有考慮對其他專業(yè)的影響，造成其他專業(yè)施工的被動。如：一項目因施工場地原因，雨水調蓄池向西調整5M，沒有考慮到移后的位置上是幼兒園圍墻，造成幼兒園基礎無法正常施工，最后采用對圍墻基礎做加固處理。解決建議：各種管線更改路由及構筑物更改位置時，需征得相關專業(yè)水暖、市政、電力及園林設計師及現(xiàn)場工程師的簽字認可，并由園林設計師最終把關。6.7 施工單位投標清單和施工圖苗木清單不符，主要原因是招標時，園林圖紙還沒有確定，僅是以園林方案圖紙和清單報價的方式招標，造成后期的大量更改和認質認價的大量工作，不利于成本的把控。解決建議：提前確定園林圖紙，招標圖紙應達到施工圖紙深度。6.8 地形坡度大的小區(qū)，房屋一側室外地坪能滿足防水、防潮及小區(qū)排水要求，但另一側室外地坪標高高于房屋內0.000，造成室外雨水滲入室內；采光井墻頂標高與室外地坪標高差不滿足規(guī)范要求，常會出現(xiàn)采光井墻頂標高與室外設計標高相平，甚至低于室外地坪。以上現(xiàn)象特別容易出現(xiàn)在地形坡度大，又想偷點首層層高的項目。解決建議：建筑、園林等相關專業(yè)對項目做豎向分析，分析項目整個排水組織是否合理，對以上重點部位重點把控。 7. 設計管理 7.1 工作計劃性差，出現(xiàn)不能按計劃提供施工圖紙，或者為了滿足計劃節(jié)點考核，雖按計劃提供，但提供的圖紙不是最終版的，常出現(xiàn)剛發(fā)圖紙不久，就開始替換圖紙的現(xiàn)象；出圖順序不合理，如：出現(xiàn)先出市政圖紙，其后是園林圖紙再后是電力圖紙的情況，造成要么等待，不施工，要么先安排施工，工序前后倒置，變更簽證增多。 解決建議：編制詳細的設計管理工作計劃，增強工作的主動性，減少盲目性，保證工作有條不紊的進行，每周總結計劃完成情況，查明未完成原因，落實計劃推遲的補救措施，約束和督促設計管理工作，梳理科學的出圖順序，按質按時提供施工圖紙，對于替換圖紙的情況，出現(xiàn)一次，考核扣分一次。 7.2 設計任務書閉門造車，不征求招商、銷售、工程、成本的意見，什么樣的產品其他部門在出圖前都不清楚。 解決建議：設計任務書編制前充分征詢招商、銷售、項目、成本等各部門意見，確定產品定位，辦理設計任務書會簽手續(xù)并存檔。 7.3 公司設計不重視設計標準化建設，設計任務書編制、圖紙審核依賴設計管理工程師的個人能力高低和設計公司的設計水平，因為沒有標準化，致使出現(xiàn)諸多“缺、漏、碰、錯”等低級錯誤，出現(xiàn)大量設計變更，增加成本，甚至出現(xiàn)使用功能和質量上的缺陷。 解決建議：公司要把設計標準化當做大事來推進，只有成熟的設計標準化，才有成本建造標準的標準化，才能可靠的成本控制，才有成熟完美的產品。依據(jù)設計標準化來指導施工圖設計和圖紙審核，減少設計失誤。如果公司還沒有設計標準化，則可以借鑒先進公司同類產品的標準化設計來作為指導。 7.4 設計變更管理的問題：一是及時性差，現(xiàn)場已經(jīng)施工完成，無法更改，設計變更才下發(fā)；二是設計變時，變更不交圈，各專業(yè)未綜合考慮，各自為政，比如一個專業(yè)的位置變化，有的會涉及水、電、其他管線等諸多專業(yè)變更，但相應設計變更沒有跟上，甚至出現(xiàn)一些不合理變更；三是設計變更只有設計、工程、成本會簽，沒有商管、銷售會簽，造成有些變更與原合同條款有沖突，而商管、銷售不清楚，引起合同糾紛。解決建議：設計變更內容要及時溝通現(xiàn)場，是否符合現(xiàn)場實際情況，要具備可實施性；完善設計變更的設計部內部會簽審批手續(xù)，各專業(yè)設計變更要交圈，重視專業(yè)會簽；變更內容要注意設計、工程、成本、商管、銷售等相關部門的溝通與會簽。7.5 設計服務與現(xiàn)場脫節(jié)，不駐現(xiàn)場，來現(xiàn)場服務少，發(fā)現(xiàn)問題、解決問題不及時。有的設計公司基本不來現(xiàn)場，設計部人員來現(xiàn)場時間也少。解決建議：與設計公司簽訂合同時，根據(jù)工程進展和專業(yè)特點要求，明確駐場服務相關時間要求或一個月來現(xiàn)場服務的次數(shù)；建議設計部人員駐現(xiàn)場，特別是各專業(yè)主要施工階段的對應工程師。7.6 設計部專業(yè)工程師圖紙審核“二傳手”。因出圖計劃性差或出圖時間緊，圖紙滿足不了現(xiàn)場施工進度要求，設計公司剛曬好圖，設計部人員沒有審圖，直接把圖紙發(fā)到工程部，造成一些設計問題沒審出來，就開始施工，這種圖紙審核“二傳手”情況，在房地產公司還很普遍。解決建業(yè)：發(fā)給工程部的施工圖，必須經(jīng)過設計部的審核，而且還要組織相關專業(yè)的設計師會審，審圖成果與會簽手續(xù)需要存檔。7.7 許多公司對施工圖出圖節(jié)點有考核，但對設計成果質量考核標準很模糊，沒有具體量化，特別是對各專業(yè)設計工程師個人的考核。解決建議：建立可量化的、操作性強的考核標準。二、工程方面1. 領導缺乏凝聚力，團隊沒有戰(zhàn)斗力，缺乏決心、信心、斗志，沒有務實、吃苦的精神，主動性差，責任性不強，專業(yè)能力弱。解決建議：帶兵先選將，用兵先選強。組建、打造一支專業(yè)性強、能吃苦、愿務實、講團結、戰(zhàn)斗力強的鋼鐵隊伍，對一個項目的工程管理非常重要。2. 工程管理與設計、成本、招采、計劃、前期、銷售關系均非常緊密，是項目推進的非常重要的協(xié)調部門，但僅僅只是站在狹隘的工程現(xiàn)場管理角度推進工作，沒有起到核心協(xié)調作用，造成項目整體推進慢。解決建議：只盯著現(xiàn)場工程，管不好工程，與公司各部門及政府關聯(lián)職能部門的協(xié)調工作同樣是工程管理最重要的工作。工程管理是非常綜合的管理工作，需要重視與公司各職能部門、政府關聯(lián)職能部門的協(xié)調工作，整合各方資源，形成合力，形成舉公司之力共同推進。3. 在管理理念與方法上，工程管理過度依賴總包，自身工程管控能力差，若總包管理水平低，則工程管理就失控。解決建議：對于工程現(xiàn)場的管理，為充分發(fā)揮總包的協(xié)調、管理職能，建議執(zhí)行總包制，但對項目工程的推進與管理，一定要把控在自己手里，不能過度依賴總包自己，從合同到執(zhí)行中，就要重視對總包、監(jiān)理、各甲指分包的領導班子的要求與評估，對不合格人員必須要求更換，關注勞務、材料、設備的準備與進場，對進度、質量、安全文明全面掌控。4. 對總包及各甲指分包只重管理，不重服務。造成與施工單位關系緊張，施工單位不與開發(fā)商一條心、一個目標，背地里對工程系統(tǒng)意見大。解決建議：對總包及各甲指分包既重管理，也重服務。這一條很重要，也是常出現(xiàn)的問題，不重服務，會讓許多問題得不到及時解決，制造甲乙雙方的矛盾，影響工程推進。5. 監(jiān)理沒有發(fā)揮監(jiān)理職能的作用，形同虛設。解決建議：把監(jiān)理當成左右手去使用、去維護，發(fā)揮好監(jiān)理的主觀能動性，特別是要發(fā)揮監(jiān)理對工程質量的把控。6. 對工程現(xiàn)場管理重點不明，管理沒有章法。如：對基礎工程施工階段、市政施工階段和設備安裝階段工程管理重視力度不夠；對農忙影響勞務流失的重視程度不夠，無勞務保障預案措施；對門窗、電梯、配電設備等重要材料設備的加工周期不了解或跟蹤管控力度小，造成工程管控失控。 解決建議：工程管理抓好七點：一是細化計劃，按計劃推進，在落實計劃時，如有偏差，立即上措施，及時補救；二是重點抓兩頭，即前期抓工程的地下工程（土方、基礎、地下結構）和后期市政進場、室內設備安裝、精裝施工；三是催進場，抓落后，即把施工單位快速催進場，樣板先行，然后大面積展開，抓做得慢的隊伍，不讓其拖后腿，影響整體進度；四是抓勞務落實情況，工程進度、質量、安全文明的管理很大的程度上就是勞務的管理，沒有充足的、技術嫻熟的勞務，一切都免談；五是對甲供甲指及承包商加工周期長的材料設備要重點跟蹤和管控；六是抓方案，抓樣板，抓交底，方案先行，樣板先行，然后大面積展開，抓好甲方對施工單位的技術交底，檢查總包及分包對勞務的交底落實情況。七是按時提供圖紙，做好技術服務、按合同審批與支付資金。7. 不重視現(xiàn)場平面圖的布置，施工道路、加工區(qū)、材料堆放區(qū)、塔吊布置、開挖順序等沒有認真分析，沒有結合公司的開發(fā)計劃及科學的施工順序，出現(xiàn)塔吊不能滿足搶工時的運輸，塔吊、加工區(qū)、施材料堆放區(qū)位置、施工道路布置不合理，影響施工；開挖順序沒有計劃。解決建議：重視現(xiàn)場平面圖的規(guī)劃，結合進度目標，與總包共同分析，制定合理的現(xiàn)場平面圖，并進行審批。 8. 開挖時間、開挖順序、回填時間、回填順序計劃性不強，搶工意識差：沒有組織，想到哪里挖到哪里，造成交通不暢、下道工序窩工、也不利于基坑支護；在天氣好的時間不抓緊、不加班、不搶工開挖或回填，經(jīng)常拖到雨天甚至雨季，耽誤工期，增加成本，加大安全風險。解決建議：審批開挖方案，按方案進行開挖，開挖方案要做到安全、有序、符合公司工程進度目標；關注天氣預報情況，盡量避開雨季施工，在天氣好時，增加開挖或回填機械，提高加班、搶工意識。 9. 防水材料以次充好，防水施工未按規(guī)范進行，沉降縫、伸縮縫重點防水沒按要求處理，偷工減料，有的甚至把SBS雙層防水做成單層防水，驗收把關不嚴，造成地下室漏水。解決建議：做好材料進場驗收，必須復試合格后才能進場施工；把控過程施工質量，重要部位防水必須有監(jiān)理旁站，檢查交底記錄和旁站記錄；嚴把隱蔽驗收。10. 不熟悉圖紙，不重視圖紙會審，不能及時發(fā)現(xiàn)和預控問題，技術管理失控。解決建議：工程師對本專業(yè)的圖紙要非常熟悉，同時熟悉與本專業(yè)有關聯(lián)的圖紙，加強本專業(yè)內部圖紙審核和各專業(yè)圖紙的綜合會審，形成審圖和會審成果記錄，檢查各工程師的審查成果，對無審查成果的進行處罰；組織監(jiān)理、總包、各分包圖紙會審，形成審圖成果記錄；把審圖成果及時反饋給設計，最終由設計解決審圖意見。11. 施工順序前后顛倒，造成返工和破壞的損失。如：先安裝雨落水管，后做保溫和涂料，雨落水管兩邊保溫和涂料無法順延；又如：電力、小市政施工，沒有按“先深后淺，先電力后市政”的原則，先施工給排水、消防水，后施工電力管井管線，造成對管線的破壞和變更或簽證的發(fā)生。解決建議：有組織、有計劃，合理安排，工序不顛倒，不犯低級錯誤。12. 交房時，維修小組組織不力，反應不及時，維修不到位，造成業(yè)主投訴。 解決建議：在交房方案中要明確維修領導小組的組織，工程副總掛帥，擔任組長；維修隊伍勞務有保障，明確各專業(yè)勞務的數(shù)量，帶隊人員；對驗房提出的問題進行記錄，并及時解決，避免業(yè)主投訴；對于不能及時解決的，要有維修預備隊伍，對造成投訴的，要有處罰，并在合同中注明處罰措施。