物業(yè)管理培訓(xùn) 2 9 1物業(yè)管理概述 物業(yè)管理是指由專業(yè)化的企業(yè)組織 運用現(xiàn)代管理手段和先進的維修養(yǎng)護技術(shù) 為物業(yè)售后的整個使用過程提供對房屋及其設(shè)備 基礎(chǔ)設(shè)備與周圍環(huán)境的專業(yè)化管理 它以經(jīng)濟方法為房屋 居住環(huán)境 物業(yè)維修等方面提供高效 優(yōu)質(zhì) 經(jīng)濟的服務(wù) 3 廣義的物業(yè)管理泛指一切有關(guān)房地產(chǎn)發(fā)展 租賃 銷售及售后的服務(wù) 狹義的物業(yè)管理則包含樓宇的維修及相關(guān)機電設(shè)備和公共設(shè)施的管護 治安保衛(wèi) 清潔衛(wèi)生 綠化等內(nèi)容 4 9 1 1物業(yè)管理的目標與內(nèi)容 物業(yè)管理的根本目標是為全體業(yè)主和用戶提供及保持良好的生活 工作環(huán)境 并盡可能滿足他們的合理要求 物業(yè)管理涉及的服務(wù)領(lǐng)域相當(dāng)廣泛 其基本內(nèi)容按服務(wù)的性質(zhì)和提供的服務(wù)方式可分為常規(guī)性的公共服務(wù) 針對性的專項服務(wù)和委托性的特約服務(wù)三大類 5 1 常規(guī)性的公共服務(wù) 1 房屋建筑主體的管理 2 房屋設(shè)備 設(shè)施的管理 3 環(huán)境衛(wèi)生的管理 4 綠化管理 5 保安管理 6 消防管理 7 車輛道路管理 8 公眾代辦性質(zhì)的服務(wù) 6 2 針對性的專項服務(wù) 1 日常生活類 2 商業(yè)服務(wù)類 3 文化 教育 衛(wèi)生 體育類 4 金融服務(wù)類 5 經(jīng)紀代理中介服務(wù) 如物業(yè)管理企業(yè)在做好公共服務(wù)的同時在管轄的住宅區(qū)內(nèi)附屬開展裝飾裝修 美容美發(fā) 餐飲 副食等多種經(jīng)營服務(wù) 7 3 委托性的特約服務(wù)特約服務(wù)是為滿足物業(yè)產(chǎn)權(quán)人 使用人的個別需求受其委托而提供的服務(wù) 通常指在物業(yè)管理委托合同中未要求 物業(yè)管理企業(yè)在專項服務(wù)中也未設(shè)立 而物業(yè)產(chǎn)權(quán)人 使用人又提出該方面的要求 此時 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在可能的情況下盡量滿足其要求 提供特約服務(wù) 如小區(qū)內(nèi)老年人的護理 接送子女上學(xué) 照顧殘疾人的上下樓梯 為住戶人代購生活物品等 8 9 1 2物業(yè)管理的作用 可以延長物業(yè)使用年限及確保其功能的正常發(fā)揮 為物業(yè)主及租戶創(chuàng)造與保持一個安全 舒適 文明 和諧的生活與工作的環(huán)境 有利于提高城市管理的社會化和專業(yè)化程度 可使物業(yè)保值增值 9 9 2智能建筑物業(yè)管理及特點9 2 1智能建筑物業(yè)管理的概念 智能建筑物業(yè)管理是指由專門的機構(gòu)和人員 依照合同和契約 在建筑智能化系統(tǒng)的支持下 采用先進和科學(xué)的方法與手段 對已竣工驗收投入使用的智能建筑 附屬配套設(shè)施以經(jīng)營的方式進行管理 同時對建筑的環(huán)境 清潔綠化 安全保衛(wèi) 租賃業(yè)務(wù) 機電設(shè)備運行與維護實施一體化的專業(yè)管理 并向建筑的使用者與承租戶提供高效和完善的優(yōu)質(zhì)服務(wù) 10 9 2 2智能建筑物業(yè)管理的特點 與傳統(tǒng)建筑的物業(yè)管理相比較 智能建筑物業(yè)管理具有以下特點 1 管理對象的不同智能建筑物業(yè)管理的設(shè)備管理對象是各種智能化系統(tǒng) 它與傳統(tǒng)建筑系統(tǒng)的最大不同在于它是以微電子類產(chǎn)品為主體的設(shè)備設(shè)施 以往的建筑及其設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)是建立在機械加工與土木工程的基礎(chǔ)上 適用的是機械加工精度和加工誤差 11 2 維護方式的不同正因為智能化系統(tǒng)加強了建筑運行效果和管理功能 使得許多智能化建筑的日常運轉(zhuǎn)已經(jīng)離不開智能化系統(tǒng)的持續(xù)性運行 尤其是建筑設(shè)備自動化子系統(tǒng) 安全防范子系統(tǒng) 停車場監(jiān)控子系統(tǒng)等都動需要不停頓地工作 這不僅增加了物業(yè)管理的工作人員和工作量 更重要的是打破了傳統(tǒng)停機檢修的故障修復(fù) 應(yīng)急處理作業(yè)方式 要求物業(yè)管理部門在保證不間斷正常運行的前提下進行預(yù)案維護 12 3 專業(yè)人才的要求不同建筑智能化系統(tǒng)以微電子技術(shù)為主體的特點 使得傳統(tǒng)的建筑行業(yè)從原來的土建和機電設(shè)備領(lǐng)域 擴展到電子技術(shù) 增加了許多傳統(tǒng)的建筑行業(yè)中不需考慮 或者考慮甚少的通信 自動化 信息技術(shù)等專業(yè) 而且更加深化了多工種的關(guān)聯(lián)協(xié)調(diào) 這樣就對物業(yè)管理的人才結(jié)構(gòu)提出了多工種 復(fù)合型的新要求 13 4 智能化系統(tǒng)對物業(yè)管理帶來的變化智能化系統(tǒng)的物業(yè)管理工作帶來的顯著好處是把原來傳統(tǒng)的機房現(xiàn)場的隱性檢查轉(zhuǎn)變成為遠程的實時監(jiān)控 這不僅大大減輕了物業(yè)管理人員的工作強度 而且提供了物業(yè)管理人員及時了解設(shè)備運行狀態(tài)和運行趨勢 預(yù)測設(shè)備故障的新手段 提高了應(yīng)變速度 14 9 2 3智能建筑物業(yè)管理的目標 建筑物業(yè)管理將實現(xiàn)以下的管理目標 創(chuàng)造安全 舒適 和諧的人居環(huán)境 發(fā)揮物業(yè)最大的使用價值 使物業(yè)盡可能保值 增值 15 9 2 4智能建筑物業(yè)管理的內(nèi)容 智能建筑物業(yè)管理內(nèi)容 不但包括原傳統(tǒng)物業(yè)管理等內(nèi)容 即日常管理 清潔綠化 安全保衛(wèi) 設(shè)備運行和維護 也增加了新的管理內(nèi)容 如固定資產(chǎn)管理 租賃業(yè)務(wù)管理 同時賦予日常管理 安全保衛(wèi) 設(shè)備運行和維護的新的管理內(nèi)容和方式 16 經(jīng)營管理功能 1 收支管理 經(jīng)營現(xiàn)狀及收支管理 稅金管理 2 預(yù)算管理 維護 檢修 清掃 保養(yǎng)等的人工費 材料 設(shè)備 用品消耗預(yù)算 3 委托契約管理 維修 安保 清掃等從業(yè)人員與產(chǎn)權(quán)業(yè)主間的契約管理 4 促進管理 租賃費 服務(wù)費 水電氣費 電話費 公益費 走廊照明 空調(diào)等 5 訂 退契約管理 17 2 運行管理功能 1 設(shè)備運行管理 2 設(shè)備維修管理 3 設(shè)施布局管理 4 運行管理 5 環(huán)境衛(wèi)生管理 6 安全管理 7 垃圾處理管理 8 停車場管理等 18 3 用戶出租 服務(wù)管理功能 1 公共設(shè)施使用預(yù)約 會議室 庫房 展廳 多功能大廳等日程預(yù)定計劃管理 2 時間外空調(diào)及照明申請 規(guī)定時間外空調(diào) 照明的使用申請管理 3 OA服務(wù) PC機 傳真機 文字處理機等的公共服務(wù) 利用狀況管理 4 無現(xiàn)金服務(wù) 自動售貨機 市場 餐廳等使用智能卡的結(jié)算管理等 19 9 3建筑智能化設(shè)備的運行與維護管理 建筑智能化設(shè)備的運行和維護管理是確保建筑智能化系統(tǒng) 長治久安 的基礎(chǔ)和保證 是擴展和提升服務(wù)功能的前提 要管理好這些現(xiàn)代化設(shè)備 除了要具有較高的專業(yè)技術(shù) 技能的工程技術(shù)人員和技術(shù)功能外 還必須建立一套嚴格的管理方法和科學(xué)的檢修 保養(yǎng)計劃以及細致周全的崗位責(zé)任制和交接班制度 20 9 3 1設(shè)備運行管理 設(shè)備運行管理是保證設(shè)備正常運行和完好率的重要環(huán)節(jié) 其管理的主要內(nèi)容包括 制定系統(tǒng)操作規(guī)程 操作員責(zé)任界面 交接班制度等 21 系統(tǒng)操作規(guī)程制定系統(tǒng)操作規(guī)程的目的是為了保證設(shè)備和系統(tǒng)的正常運行 達到設(shè)備最佳的性能和體現(xiàn)系統(tǒng)設(shè)計目標 同時規(guī)范設(shè)備和系統(tǒng)運行時的基本操作要求 正確的操作是保證設(shè)備完好的重要基礎(chǔ) 智能建筑設(shè)備與系統(tǒng)運行時的操作規(guī)程 通常包括以下的幾個內(nèi)容 22 1 操作員進入系統(tǒng) 輸入操作者編號和密碼 2 通過圖形方式檢索設(shè)備運行狀況的操作 3 設(shè)定設(shè)備故障報警或撤銷報警 4 設(shè)備報警信息和確認 5 設(shè)備手動方式的控制和調(diào)節(jié) 23 6 控制程序的手動方式執(zhí)行 7 設(shè)備運行時間的累計 8 設(shè)備預(yù)防性維護提示 9 設(shè)備運行參數(shù)和統(tǒng)計報表的打印 10 操作員交班時 退出系統(tǒng)的操作 11 操作員填寫和簽署值班日志 24 2 操作員責(zé)任界面操作員的責(zé)任界面主要包括設(shè)備運行和報警信息的確認與處理 設(shè)備運行和報警信息確認與處理是指系統(tǒng)處于正常運行時 監(jiān)控管理計算機 CRT 顯示系統(tǒng)總圖 當(dāng)發(fā)生設(shè)備故障報警或運行狀態(tài)過限報警 CRT上立即彈出故障設(shè)備位置圖或設(shè)備運行圖 操作員應(yīng)在規(guī)定時間內(nèi) 例如30s內(nèi) 完成對該設(shè)備報警點確認 25 操作員在CRT圖形上確認報警點后 應(yīng)立即通知工程維修部門進行檢修 操作員并將該設(shè)備報警點的有關(guān)報警內(nèi)容填入值班日志 其內(nèi)容包括 報警點地址編號 報警時間 確認時間 報警狀態(tài) 故障或過限 復(fù)核結(jié)論 26 3 交接班制度操作員在交接班時 交接人員應(yīng)退出自己所監(jiān)控管理的計算機 接班人員以自己的編號和密碼進入自己所監(jiān)管的計算機 保衛(wèi)部門和工程管理部門將按進入系統(tǒng)操作員的編號來進行系統(tǒng)和設(shè)備的安全管理 以便必要時進行查證 27 9 3 2設(shè)備維護管理 設(shè)備維護管理是為了使設(shè)備運行保持正常水平 正常水平是指按照設(shè)備出廠時的技術(shù)指標規(guī)定達到的主要性能和能力水平或是根據(jù)使用要求所規(guī)定的主要達到的水平 設(shè)備維護管理主要分為故障性維修和預(yù)防性維護兩類 如圖8 1所示 28 圖8 1設(shè)備維護管理內(nèi)容分類圖 29 故障性維修設(shè)備或系統(tǒng)器材由于外界原因和產(chǎn)品質(zhì)量問題造成意外事故而使設(shè)備和系統(tǒng)器材損壞 這種緊急維修裝備故障性維修 通常故障性維修在迅速診斷設(shè)備器材的故障部位后 采用備品備件的方式來進行更換 使得設(shè)備和系統(tǒng)在盡可能短的時間內(nèi)恢復(fù)正常運行 30 2 預(yù)防性維護加強設(shè)備和系統(tǒng)的預(yù)防性維護保養(yǎng) 從經(jīng)濟觀點上看是合算的 通過對設(shè)備的維護保養(yǎng) 可以延長設(shè)備使用年限和運行完好率 推遲需要大量資金的更新翻修的時間 提高智能建筑設(shè)備的利用率和使用價值 從設(shè)備的性能角度來看 通過與預(yù)防性維護保養(yǎng)可以使設(shè)備長期保持運轉(zhuǎn)正常 設(shè)備性能不會迅速減弱或損壞 從而可以避免發(fā)生重大設(shè)備故障 31 預(yù)防性維護保養(yǎng)建立在計劃和時間表的基礎(chǔ)上 在設(shè)備使用期內(nèi)進行定期保養(yǎng)和檢測 防止設(shè)備和系統(tǒng)器材可能發(fā)生的故障和損壞 同時定期預(yù)防性維護保養(yǎng)也要和日常維護保養(yǎng)相結(jié)合 一旦發(fā)生潛在的故障前兆就應(yīng)該及時進行保養(yǎng) 對于一些小故障也不能輕易地放過 預(yù)防性維護保養(yǎng)也包括改良性維護 改良性維護是指對設(shè)備和系統(tǒng)的更新和改造提升 從而保證設(shè)備和系統(tǒng)能夠不斷地滿足智能建筑功能的需求 32 9 4智能建筑物業(yè)管理系統(tǒng)概述 隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展 有關(guān)物業(yè)的數(shù)據(jù)越來越龐雜 傳統(tǒng)的人工管理方式已不能適應(yīng) 只有利用計算機進行物業(yè)管理 特別是網(wǎng)絡(luò)化管理 才能適應(yīng)智能建筑物業(yè)管理的需求 才可能實現(xiàn)物業(yè)信息的標準化和規(guī)范化 物業(yè)管理系統(tǒng)能夠?qū)ξ飿I(yè)管理工作提供準確及時的管理信息 大大提高物業(yè)管理部門的管理效率和質(zhì)量 33 智能建筑物業(yè)管理系統(tǒng) IntelligentBuildingFacilitiesManagementSystem IBFMS 一般有單機版和網(wǎng)絡(luò)版 其中網(wǎng)絡(luò)版又分為局域網(wǎng)版和廣域網(wǎng)版 34 9 4 1單機FMS 單機FMS運行于單機環(huán)境 只適合于小型低檔樓盤物業(yè)管理 通過人工輸入信息 對數(shù)據(jù)進行處理 存檔 便于信息檢索和數(shù)據(jù)統(tǒng)計 單機FMS一般應(yīng)由以下功能 1 房產(chǎn)管理 2 住戶信息管理 35 3 設(shè)備管理 4 維修管理 5 投訴管理 6 保安管理 7 收費管理 8 物業(yè)公司內(nèi)部管理等 36 9 4 2局域網(wǎng)FMS 隨著物業(yè)管理內(nèi)容的增加和管理規(guī)模的增大 使用單機FMS已不能滿足物業(yè)管理工作的需要 基于局域網(wǎng)的FMS運行于局域網(wǎng)平臺 適合于大中型樓盤的物業(yè)管理 局域網(wǎng)目前多采用客戶機 服務(wù)器計算模式 建立智能大廈或住宅小區(qū)內(nèi)部的內(nèi)聯(lián)網(wǎng)是網(wǎng)絡(luò)化FMS的發(fā)展方向 局域網(wǎng)的系統(tǒng)結(jié)構(gòu)如圖8 2所示 37 圖8 2局域網(wǎng)FMS結(jié)構(gòu)示意圖 38 除了具有單機版的功能外 還通過與智能建筑各智能化子系統(tǒng)的聯(lián)網(wǎng)使用 具備了實時數(shù)據(jù)采集和動態(tài)監(jiān)控的功能 如 水電氣表的遠程自動計量 水暖電設(shè)備的自動監(jiān)控 停車場自動管理 火災(zāi)自動報警 安防自動報警 一卡通 物管網(wǎng)站等基于網(wǎng)絡(luò)的物業(yè)管理功能 39 局域網(wǎng)版FMS提供了一個統(tǒng)一的管理平臺和操作界面 具有與其它智能化系統(tǒng) 如一卡通系統(tǒng) 安防和火災(zāi)報警系統(tǒng) 設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng) 遠程自動抄表系統(tǒng)等 的接口功能 實現(xiàn)了智能建筑各種物業(yè)管理信息的綜合 增強了對智能建筑全局事件的反應(yīng)和處理能力 提高了智能建筑物業(yè)管理的效率和質(zhì)量 40 9 4 3廣域網(wǎng)FMS 大中型物業(yè)管理公司在發(fā)展過程中 會遇到一些管理上的新問題 例如隨著公司的擴大 承接物業(yè)管理樓盤數(shù)量的增多和所管樓盤在地上的分散 會出現(xiàn)公文下達上傳速度慢 溝通困難 信息傳遞失真 以其物管成本增加 技術(shù)人員和管理人員不足等問題 41 廣域網(wǎng)FMS除了具有局域網(wǎng)FMS的功能外 還通過建立智能建筑內(nèi)部的內(nèi)聯(lián)網(wǎng)和使用國際互聯(lián)網(wǎng) 使得一個大中型物業(yè)管理公司可以遠程監(jiān)控 統(tǒng)一管理分布在全國各地乃至世界各地的樓盤物業(yè)管理項目 42 圖9 3廣域網(wǎng)FMS結(jié)構(gòu)示意圖 43 9 4 4FMS技術(shù)發(fā)展的趨勢 1 Intranet技術(shù)隨著因特網(wǎng)及電子商務(wù)應(yīng)用的迅速發(fā)展 企業(yè)網(wǎng)絡(luò)應(yīng)用從基于客戶機 服務(wù)器 C S 計算模式的LAN向基于瀏覽器 服務(wù)器 B S 計算模式的Intranet遷移 是必然的發(fā)展趨勢 因此 智能建筑中的LAN也必然是向Intranet發(fā)展 44 簡單說 Intranet就是將Internet技術(shù) B S計算模式 TCP IP協(xié)議 應(yīng)用于傳統(tǒng)局域網(wǎng) 它結(jié)合了Internet的跨平臺 B S計算模式和LAN的高帶寬 安全性好 易于管理等優(yōu)點 使得網(wǎng)絡(luò)應(yīng)用系統(tǒng)的開發(fā) 維護和使用變得更加高效 便利和簡單 單位內(nèi)部用戶既可以通過客戶機上的瀏覽器 也就是用上因特網(wǎng)一樣的方法 訪問內(nèi)部Web服務(wù)器上的共享資源 收發(fā)電子郵件 使用業(yè)務(wù)應(yīng)用軟件等 45 2 群件技術(shù)群件是一種網(wǎng)絡(luò)應(yīng)用軟件 通常由一群人使用 使網(wǎng)上的一組用戶可以通過網(wǎng)絡(luò)互相操作 共享信息 從而增進工作人員之間的協(xié)作與共同工作的能力 使工作效率得以提高 因為在群體工作中 每個工作者因為時間及所處地點的不一致 會造成一定的交流及協(xié)調(diào)不便 群件就是針對群體工作而發(fā)展出來的技術(shù)產(chǎn)品 即以交流 協(xié)調(diào) 合作及信息共享為目標 支持群體工作需要 46 3 地理信息系統(tǒng)技術(shù)地理信息系統(tǒng) GIS 就是處理地理信息的系統(tǒng) 地理信息是指直接或間接與地球上的空間位置有關(guān)的信息 又常稱為空間信息 GIS用于采集 存儲 管理 處理 檢索 分析和表達與地理空間位置有關(guān)的數(shù)據(jù) 47 智能建筑物業(yè)管理中的大量管理信息是與空間位置相關(guān)的 如房產(chǎn) 住戶 設(shè)備 管線等 為了方便 快速 準確 全面地對物業(yè)管理的信息進行查詢和管理 就需要一種科學(xué)有效的管理工具 而GIS由于具有繪制圖形和空間定位等的空間數(shù)據(jù)管理功能 因此GIS可以被用于智能建筑物業(yè)管理中 48 利用GIS的信息可視化技術(shù) 應(yīng)用GIS技術(shù)開發(fā)出來的FMS 集數(shù)據(jù)管理 數(shù)據(jù)分析 圖形管理 圖形編輯 彩色圖形輸出等功能于一體 可方便 有效 快速的存儲 更新 操作 統(tǒng)計 分析和顯示物業(yè)信息 能為物業(yè)管理人員提供及時 準確 較全面的大廈或小區(qū)管理信息 實現(xiàn)數(shù)據(jù)與圖形 圖像的綜合處理 從而對公共設(shè)施 管線及設(shè)備的有關(guān)管理起到積極的作用 49 4 組件化軟件開發(fā)技術(shù)隨著軟件開發(fā)的大型化和復(fù)雜化 如何有效地提高軟件的開發(fā)效率 縮短開發(fā)周期 降低成本 便于維護和升級等一系列問題對軟件的發(fā)展提出了新的挑戰(zhàn) 其中一個需要解決的重要問題就是軟件的重用性和即插即用 解決的方法就是軟件的組件化技術(shù) 軟件組件化技術(shù)是面向?qū)ο蠹夹g(shù)的發(fā)展和延伸 50 按照組件化程序設(shè)計的思想 復(fù)雜的應(yīng)用程序被設(shè)計成一些小的 功能單一的組件模塊 這些組件模塊可以運行在同一臺機器上 也可運行在不同的機器上 在理想的情況下 每臺機器的軟件環(huán)境可以不同 甚至可以使用不同的操作系統(tǒng) 采用組件化技術(shù)來開發(fā)軟件 將大大提升物業(yè)管理軟件的可靠性 伸縮性 可維護性和重用性 51 5 數(shù)據(jù)倉庫和數(shù)據(jù)挖掘隨著計算機應(yīng)用的深入 人們已經(jīng)不滿足于僅僅用計算機去管理和檢索日復(fù)一日的運營數(shù)據(jù) 而是希望能夠進一步使用現(xiàn)有數(shù)據(jù) 進行分析和推理 從中得到有用的信息 使計算機能夠更多地參與數(shù)據(jù)分析與決策的制定等領(lǐng)域 從而為決策提供依據(jù) 52 數(shù)據(jù)倉庫正是為了構(gòu)建這種新的分析處理環(huán)境而出現(xiàn)的一種數(shù)據(jù)存儲和組織技術(shù) 數(shù)據(jù)倉庫的主要應(yīng)用在于 使用瀏覽分析工具在數(shù)據(jù)倉庫中尋找有用的信息 形成決策支持系統(tǒng) 53 數(shù)據(jù)挖掘技術(shù)是人們長期對數(shù)據(jù)庫技術(shù)進行研究和開發(fā)的結(jié)果 起初各種商業(yè)數(shù)據(jù)是存儲在計算機的數(shù)據(jù)庫中 然后發(fā)展到可對數(shù)據(jù)庫進行查詢和訪問 進而發(fā)展到對數(shù)據(jù)庫的即時遍歷 數(shù)據(jù)挖掘使數(shù)據(jù)庫技術(shù)進入了一個更高級的階段 它不僅能對過去的數(shù)據(jù)進行查詢和遍歷 并且能夠找出大量數(shù)據(jù)之間的潛在聯(lián)系 從而實現(xiàn)輔助決策 54 數(shù)據(jù)倉庫和數(shù)據(jù)挖掘技術(shù)在物業(yè)管理系統(tǒng)中的應(yīng)用 將對各種建筑自動化設(shè)備和建筑智能化系統(tǒng)的運行維護 以及物業(yè)管理的運營決策等提供有力支持 55 9 5智能建筑物業(yè)管理系統(tǒng)案例 21世紀的物業(yè)管理將從分散型向集約型發(fā)展 通過物業(yè)管理市場化 優(yōu)勝劣汰級企業(yè)的調(diào)整重組 將形成一批具有一流管理水平的大中型物業(yè)管理公司 隨著物業(yè)管理公司規(guī)模不斷擴大 管理結(jié)構(gòu)的日益龐大 成本的增加及內(nèi)部溝通 管理難度的加大 迫切要求采用扁平化的信息傳輸機制 實現(xiàn)共享資源的可利用率及輔助ISO9000全面高效運行 以此來提高物業(yè)管理效率 56 在這種背景下 思源公司為大型集團化物業(yè)管理公司度身定造了思源物業(yè)管理系統(tǒng)7 0版 思源物業(yè)管理軟件系統(tǒng)7 0版能夠給物業(yè)公司內(nèi)部管理提供全面的解決方案 并從以下四個層次滿足專業(yè)物業(yè)管理公司 新建小區(qū)或大廈的發(fā)展商 大單位的物業(yè)管理部門和后勤部門不同人員的需求 57 1 業(yè)務(wù)處理 用于基層辦事人員 如收款員 管理員 保安員 維修員等 包括各種物業(yè)檔案 臺帳等靜態(tài)數(shù)據(jù)的錄入 查詢 打印報表 每月各種收費數(shù)據(jù)的錄入 計算 打單 收款 日常工作日志及數(shù)據(jù)的錄入 查詢 打印 58 2 運行控制 用于基層干部 如管理處的財務(wù)經(jīng)理 物業(yè)經(jīng)理 保安經(jīng)理 工程經(jīng)理等 包括雇用和培訓(xùn)工作人員 日常工作 設(shè)備保養(yǎng) 維修 保安巡邏 清潔 的調(diào)度 工作進展的定期考評與分析 事件提醒等 59 3 管理控制 用于管理處主任及公司管理人員 包括對每一項工作實際與計劃的對比 如收費結(jié)果統(tǒng)計比較 設(shè)備完好率統(tǒng)計比較 安全達標結(jié)果統(tǒng)計比較等 4 戰(zhàn)略計劃 用于公司最高領(lǐng)導(dǎo)決策層 包括企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的分析 新市場開發(fā)分析及人力資源政策分析等 60 9 5 1系統(tǒng)結(jié)構(gòu) 思源7 0版物業(yè)管理系統(tǒng)是基于廣域網(wǎng) 采用C S體系結(jié)構(gòu)的大型數(shù)據(jù)庫系統(tǒng) 是一個支持群件系統(tǒng) 根據(jù)管理職責(zé)協(xié)同作業(yè) 工作流系統(tǒng) 突出過程管理 的MIS系統(tǒng) 公司內(nèi)部局域網(wǎng) 通過路由器 ModemPool使用電話線接入 各部門和管理處以路由器和Modem接入各自的局域網(wǎng)中 對于零星管理處及外地流動點 可采用撥號方式接入來訪問公司總部的服務(wù)器 系統(tǒng)結(jié)構(gòu)圖如圖8 4所示 61 圖8 4系統(tǒng)結(jié)構(gòu)示意圖 62 9 5 2系統(tǒng)運行環(huán)境 1 網(wǎng)絡(luò)硬件環(huán)境P 450 256M以上機型的服務(wù)器 硬盤剩余空間10G以上 2 網(wǎng)絡(luò)軟件平臺 1 WindowsNT4 0以上版本的網(wǎng)絡(luò)操作系統(tǒng) 2 MSSOLServer7 0的數(shù)據(jù)庫系統(tǒng) 3 Exchange2000郵件服務(wù)器 63 3 工作站硬件環(huán)境主頻在200MHz以上的CPU 內(nèi)存在64M以上的機型 硬盤剩余空間2G以上 4 工作站軟件環(huán)境 1 Outlook2000 2 Windows98 2000或WindowsNT4 0的操作系統(tǒng) 5 聯(lián)網(wǎng)方式可組成局域網(wǎng) 也可組成廣域網(wǎng) 既可實時聯(lián)網(wǎng) 也可脫機運行 64 9 5 3系統(tǒng)功能 思源物業(yè)管理軟件7 0版由OA子系統(tǒng) 物業(yè)管理子系統(tǒng)和通用MIS平臺三大功能模塊組成 其功能結(jié)構(gòu)圖如圖8 5所示 65 圖9 5功能結(jié)構(gòu)圖 66 1 OA子系統(tǒng) 1 內(nèi)部電子郵件 內(nèi)部電子郵件是OAS中的基本功能 用戶可以通過查詢 轉(zhuǎn)發(fā) 新建電子郵件 并且每封郵件均可在電腦中存檔備查 2 個人事務(wù)秘書 個人事務(wù)秘書包括個人通訊錄 個人日程表 約會安排 時間提醒等功能 通過個人事務(wù)秘書可以方便地查詢與個人相關(guān)的各種信息 3 任務(wù)督辦 主要針對已發(fā)出的任務(wù) 對所接收者進行監(jiān)督催辦 此外系統(tǒng)還具有備忘錄功能 67 2 物業(yè)管理子系統(tǒng) 1 房產(chǎn)資源 針對物業(yè)公司所屬的一切房產(chǎn) 對房產(chǎn)信息進行集中管理的模塊 此模塊面向物業(yè)管理處的所有工作人員 房產(chǎn)資源管理模塊可詳細描述記錄小區(qū) 樓盤 住戶單元的位置 物業(yè)類型 小區(qū)設(shè)施分布 房屋結(jié)構(gòu) 房號 戶型等信息 并可對小區(qū) 樓盤 房屋提供 實景圖片 照片 的描述接口 68 2 客戶管理 幫助物業(yè)管理公司建立起完整的客戶檔案 對物業(yè)公司所管房間的業(yè)主 租戶進行管理的功能模塊 面向物業(yè)管理處所有工作人員 系統(tǒng)可詳細記錄住戶的姓名 身份證號 銀行托收賬號等信息 有關(guān)人口的描述信息 均采用公安部標準代碼 并且還可記錄和反映 同住人 的相關(guān)信息 69 3 租賃管理 面向物業(yè)公司的房屋租賃中介部門使用 能夠?qū)λ芪飿I(yè)的使用狀態(tài)進行管理 可以按租賃狀態(tài)等方式進行分類匯總 統(tǒng)計 還可根據(jù)出租截止日期等租賃管理信息進行查詢 匯總 預(yù)先對未來時間段內(nèi)的租賃變化情況有所了解 準備 使租賃工作預(yù)見性強 70 4 收費管理 對物業(yè)公司向住戶收取各種費用的活動進行管理的功能模塊 所有收費項目 客戶價格類型 損耗分攤 各類報表均可采用客戶自定義方式 可隨時增減修改 滿足物業(yè)管理公司靈活多變的收費管理模塊 此模塊面向物業(yè)管理處的費用征收員 71 5 工程設(shè)備 全面地對物業(yè)管理公司內(nèi)所有公用設(shè)施及自有固定資產(chǎn)進行分類管理 從采購到更新 對位置 數(shù)量 價格 維修 保養(yǎng)進行全面的管理 此模塊面向物業(yè)管理處里面的設(shè)備部門或管理公司的設(shè)備部門 6 倉庫物料 完成物業(yè)管理公司物品進出庫管理 庫存物品統(tǒng)計查詢等工作 此模塊面向倉庫管理人員 72 7 保安消防 保安消防管理完成對保安 消防設(shè)備安裝情況 使用情況 公共區(qū)域監(jiān)控狀況等信息的錄入 查詢 統(tǒng)計 分析 此模塊是面向管理處的保安消防工作管理人員 如保安班長 消防班長等 8 保潔綠化 對物業(yè)管理處所管轄區(qū)內(nèi)的綠化 消殺 清運等工作進行記錄 檢查和管理 此模塊是面向管理處的相關(guān)工作人員 73 9 綜合管理 對小區(qū)內(nèi)和面向住戶的服務(wù)相關(guān)的各種情況進行管理的功能模塊 此模塊面向物業(yè)管理公司所轄小區(qū)內(nèi)的所有住戶 10 行政管理 明確人員組成及崗位職責(zé) 實現(xiàn)人事檔案及工資管理 來客登記 此模塊面向管理處的領(lǐng)導(dǎo) 行政部門 74 3 通用MIS平臺 1 數(shù)據(jù)字典 數(shù)據(jù)字典具備獨立的數(shù)據(jù)字典設(shè)置程序 是一個對數(shù)據(jù)庫中使用的數(shù)據(jù)表進行維護的工具 通過數(shù)據(jù)字典可以在數(shù)據(jù)庫中建立一個新的數(shù)據(jù)表 修改原有數(shù)據(jù)庫中的數(shù)據(jù)表 并可對數(shù)據(jù)庫中表屬性和字段屬性進行設(shè)置 也就是讓用戶自定義自己的輸入界面 并加上校驗規(guī)則 給予用戶最大的方便和最小的維護 75 2 報表管理 多種自定義報表格式 包括簡便型 復(fù)合型和匯總型 用戶可以自定義報表的名稱 需要統(tǒng)計的項目 排序方法 過濾條件 匯總方法 頁面的左右和上下間距等內(nèi)容 支持報表的無級放大和縮小 可進行分組統(tǒng)計 并提供可以形成多種報表模板的工具 76 3 通用查詢 可按模塊 對數(shù)據(jù)表 數(shù)據(jù)項 計算項 分組選擇 查詢條件結(jié)果排序等幾項條件進行組合來構(gòu)造一個具體的查詢 并能夠?qū)⒉樵兂龅慕Y(jié)果打印成統(tǒng)計圖 可另存為EXCEL DBF等文件 并能夠在網(wǎng)上進行流轉(zhuǎn) 公司領(lǐng)導(dǎo)可以隨時調(diào)用實時更新的詳細資料 從而快速準確地做出決策 77 4 統(tǒng)計匯總 可按時間段 按管理處 按大樓 按部門 完成對多種數(shù)據(jù)的統(tǒng)計匯總 分析總結(jié)工作 統(tǒng)計分析結(jié)果并能夠打印成統(tǒng)計圖 5 操作日志管理 具有應(yīng)用級的用戶操作日志 在進入退出 修改數(shù)據(jù) 刪除數(shù)據(jù) 備份數(shù)據(jù) 恢復(fù)數(shù)據(jù)等重要的操作上進行日志記錄 系統(tǒng)操作日志管理對應(yīng)保密或較敏感的數(shù)據(jù)修改提供跟蹤 能清楚地記錄數(shù)據(jù)每次更改情況 更改人 時間 值 數(shù)額等 最大限度的保證系統(tǒng)的安全性和穩(wěn)定性 78 6 用戶權(quán)限控制 系統(tǒng)能夠根據(jù)用戶的部門及其工作職責(zé) 分表單 模塊 字段 記錄來定義不同的操作權(quán)限 保證每一個用戶使用的合法性 以保障公司數(shù)據(jù)的保密以及安全 如萬能查詢統(tǒng)計 只允許公司內(nèi)的主要領(lǐng)導(dǎo)使用 管理處的工作人員僅能看到本管理處的數(shù)據(jù) 財務(wù)經(jīng)理有權(quán)修改費用單價 收費員只能錄入讀數(shù)進行計算 79 7 任務(wù)自動提醒 系統(tǒng)會隨時校驗一些數(shù)據(jù)的功能 提醒操作人員進行操作 如對于合同到期續(xù)簽 設(shè)備定期保養(yǎng) 欠繳費用稅收等任務(wù) 系統(tǒng)到時將自動發(fā)出提醒 促使相關(guān)工作人員完成該任務(wù) 從而避免重要公布延誤情況的發(fā)生 80 8 數(shù)據(jù)同步 實現(xiàn)多個管理處數(shù)據(jù)庫與總公司數(shù)據(jù)庫間同步 適合并非實時數(shù)據(jù)要求的場合 分管理處數(shù)據(jù)庫與總公司管理處之間的數(shù)據(jù)庫是獨立分開的 分管理處負責(zé)收集數(shù)據(jù) 每筆數(shù)據(jù)中均含有該管理處信息 在合適時間 或者定期將各個管理處的數(shù)據(jù)合并同步到總公司數(shù)據(jù)庫中 通過Modem短時間連線執(zhí)行數(shù)據(jù)同步程序便可以達到數(shù)據(jù)庫的同步 而不必通過昂貴的專線 因此 數(shù)據(jù)同步顯得更加經(jīng)濟實用 81 9 文檔管理 用戶能自己分類管理ISO9000文件 公司規(guī)章制度 各種法律法規(guī) 崗位職責(zé) 技術(shù)規(guī)范等各種文檔 能登記文件的上傳者 更改時間 現(xiàn)在的閱讀人 系統(tǒng)管理員可以禁止機密文件讓別人閱讀與修改 能按文檔的分類來實現(xiàn)用戶的權(quán)限劃分 各個用戶只能看到自己有權(quán)限的資料 用戶能下載文檔并修改文檔 以便信息上傳以后共享 且支持各種條件的查找 82 10 主界面對模塊的控制 主界面只顯示該用戶擁有權(quán)限的模塊 并且限制重復(fù)啟動 在Outlook形式中不限制重復(fù)啟動 只有在主界面啟動的情況下 才能進入各個模塊 且在還有程序模塊沒有退出的情況下退出主界面時會有提示 OA區(qū)域可以設(shè)置為Internet網(wǎng)址或企業(yè)內(nèi)部網(wǎng)網(wǎng)址和靜態(tài)網(wǎng)頁 也可設(shè)置為gif文件 文件目錄等 用戶還可以將公司的LOGO圖標置于OA區(qū)的左上部 83 9 6智能居住小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)的設(shè)計 智能居住小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)是小區(qū)的物業(yè)公司充分利用小區(qū)的智能設(shè)施和能源為小區(qū)居民服務(wù)的保證 小區(qū)除了要有完整的硬件外 還需有近代高效的物業(yè)管理系統(tǒng) 信息技術(shù)為小區(qū)物業(yè)管理信息化提供了前提 也為小區(qū)物業(yè)管理提供了廣泛的服務(wù)內(nèi)容 84 智能化的小區(qū)物業(yè)管理主要要素是小區(qū)管理信息中心 遍及小區(qū)的信息網(wǎng)絡(luò) 監(jiān)控小區(qū)各類設(shè)備的系統(tǒng)和為小區(qū)居民日常生活 消費 記帳收費等各類物業(yè)服務(wù)的管理系統(tǒng) 85 智能建筑物的FM目標有三大要素 質(zhì)量 財務(wù)和供給 每一要素具有十分豐富的內(nèi)容 質(zhì)量目標FM的質(zhì)量與人直接相關(guān) 建筑中所有設(shè)施都應(yīng)最大限度滿足使用者的要求 這一質(zhì)量又可分解為5個分項 86 1 特色 每一建筑物都因其位置 功能與建筑風(fēng)格表現(xiàn)出其特色 其中有象征 標志 性 美觀性和地方風(fēng)土特色 2 舒適 建筑物的環(huán)境要使人對身邊的一切都感到滿意 如家具符合人體工程學(xué) 光 聲 空氣 色彩等建筑物理環(huán)境不僅適合人的居住活動 而且還能滿足使用人的特殊愛好 通信等設(shè)備能滿足各類機構(gòu)人員的需求 87 3 效率 建筑物中信息 通信 計算機網(wǎng)絡(luò)等各種設(shè)施高度綜合并形成有機的整體 共享信息 這更提高了各類設(shè)施的功能 效率 便于操作和兼容性 4 可靠 這里的可靠具有多層含義 把因災(zāi)害與侵犯對人員造成的傷害降到最低 減少各類污染對人全健康的損害 提高安全運行壽命 對建筑物使用人提供私密的個人空間等 5 適應(yīng) 建筑物的運行符合政府的法規(guī) 和周邊區(qū)域協(xié)調(diào)相處 并且為環(huán)境保護與節(jié)能做出貢獻 88 9 6 1智能居住小區(qū)管理信息中心 以信息技術(shù)進行小區(qū)物業(yè)管理的樞紐是小區(qū)管理信息中心 功能包括 1 小區(qū)安保管理 實施小區(qū)安保管理的各項功能 2 小區(qū)信息管理 實施小區(qū)內(nèi) 外通信的管理 如小區(qū)與城域網(wǎng)的連接 小區(qū)寬帶接入 小區(qū)居民的Internet瀏覽管理等 89 3 小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理 主要負責(zé)小區(qū)居民日常生活 消費 記帳收費等各類物業(yè)服務(wù)的管理 4 小區(qū)物業(yè)設(shè)備管理 主要對小區(qū)內(nèi)各類設(shè)備 如電梯 供電設(shè)備 水泵 空調(diào)系統(tǒng)的運行狀態(tài)和故障狀態(tài)進行監(jiān)控 從而提高小區(qū)內(nèi)公共設(shè)備運行的可靠性和穩(wěn)定性 保證設(shè)備服務(wù)的質(zhì)量 90 9 6 1 1智能居住小區(qū)管理系統(tǒng)的網(wǎng)絡(luò) 圖9 6智能居住小區(qū)管理網(wǎng)絡(luò)的邏輯系統(tǒng)圖 91 小區(qū)住戶通過小區(qū)內(nèi)的結(jié)構(gòu)化布線和小區(qū)物業(yè)管理中心的計算機實現(xiàn)通信 可實現(xiàn)小區(qū)信息的內(nèi) 外快速傳遞 92 9 6 1 2智能居住小區(qū)管理中心的管理系統(tǒng)功能 1 信息儲存 小區(qū)管理信息中心必須收集 整理和歸類各類物業(yè)信息 包括小區(qū)的基本信息 如居民信息 工作人員信息等 小區(qū)居民的水 電 煤氣三表收費 物業(yè)收費 其他收費及小區(qū)的其他房產(chǎn)和財務(wù)信息等 并加以處理后將其集中存儲在系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫中 以便居民的隨機調(diào)用和訪問 93 2 信息發(fā)布 小區(qū)管理信息中心必須完成信息的組織工作 將信息按不同的性質(zhì)分成不同的類別 分別存儲后以Web信息發(fā)布方式在小區(qū)Intranet中發(fā)布 3 信息服務(wù) 小區(qū)管理信息中心集中整理網(wǎng)絡(luò)信息資源 以及各類數(shù)據(jù)庫和文檔數(shù)據(jù)庫資源 將其匯總為綜合的目錄以方便居民 使居民僅僅通過瀏覽器就可以迅速訪問其所需的信息 94 4 電子郵件 小區(qū)管理信息中心除了可提供居民普通的電子郵件服務(wù)外 尚可為居民提供IP及Internet電話使用 以及包括具有A V功能的聲音 圖像和視頻多媒體郵件的服務(wù) 5 協(xié)同工作 小區(qū)管理信息中心憑借其本身的服務(wù)器平臺 為小區(qū)物業(yè)各部門提供信息相互共享 包括文件共享 數(shù)據(jù)共享 相互協(xié)作 95 9 6 1 3智能居住小區(qū)管理中心的設(shè)計要求 1 小區(qū)的管理信息中心是整個小區(qū)的物業(yè)管理的中心樞紐 其中應(yīng)分別設(shè)置寬帶數(shù)據(jù)接入網(wǎng)的前端設(shè)備區(qū)域 安保管理區(qū)域和信息管理區(qū)域等3個工作區(qū)域 因此需要有一定的空間保證 2 小區(qū)的管理信息中心的內(nèi)部環(huán)境應(yīng)保持15 25度室溫 20 70 相對濕度 下設(shè)防靜電地板 上設(shè)石棉或玻璃纖維防火材料的天花板 96 3 小區(qū)的管理信息中心的電源部分要求由小區(qū)總配電盤或獨立專線電源直接接入 不應(yīng)同動力或照明的電源混用 需設(shè)置UPS不間斷電源和總電路上的空氣保護開關(guān)和陣列熔斷器 4 小區(qū)的管理信息中心的弱電接地應(yīng)采用聯(lián)合接地方式 為防止接地電位差引起的交流波干擾 采用單點的系統(tǒng)接地方式 并利用基礎(chǔ)的鋼筋網(wǎng)作為接地網(wǎng) 以保證接地電阻小 接地干線采用電纜或銅芯絕緣導(dǎo)線 97 5 小區(qū)的管理信息中心應(yīng)考慮防雷保護 凡進入專線控制室的電纜端應(yīng)設(shè)置避雷保護設(shè)置 防雷保護裝置盡可能與電氣設(shè)備的接地設(shè)置和埋地金屬管道互相連接 否則兩者間的距離應(yīng)大于20m 98 9 6 1 4物業(yè)管理數(shù)字化應(yīng)用總體方框圖 99 9 6 1 5智能化系統(tǒng)運營功能方框圖 100 9 1 6 6物業(yè)管理數(shù)字化應(yīng)用技術(shù)構(gòu)成 一般規(guī)定 建設(shè)物業(yè)信息集成與增值服務(wù)平臺物業(yè)管理數(shù)字化應(yīng)用要求 應(yīng)用信息網(wǎng)絡(luò)科技 實現(xiàn)物業(yè)信息及數(shù)據(jù)共享物業(yè)管理數(shù)字化應(yīng)用引用標準 相關(guān)國家和行業(yè)標準 101 9 1 6 7數(shù)字化物業(yè)業(yè)務(wù)管理 一般規(guī)定 應(yīng)用網(wǎng)絡(luò)實現(xiàn)物業(yè)管理日常事務(wù)處理數(shù)字化物業(yè)業(yè)務(wù)管理要求 物業(yè)管理數(shù)據(jù)庫應(yīng)能與智能化系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫互聯(lián)數(shù)字化物業(yè)管理實施標準 建立基于信息網(wǎng)絡(luò)的物業(yè)管理計算機系統(tǒng) 物業(yè)管理軟件應(yīng)用模塊功能應(yīng)滿足本標準 102 9 6 1 8數(shù)字化設(shè)施管理 一般規(guī)定 實現(xiàn)控制網(wǎng)絡(luò)與信息網(wǎng)絡(luò) 互聯(lián)網(wǎng)絡(luò) 的融合數(shù)字化設(shè)施管理要求 物業(yè)管理人員可通過互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)監(jiān)視和查詢設(shè)施運行狀態(tài)數(shù)字化設(shè)施管理實施標準 可通過電話和互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)將監(jiān)控信息傳送到物業(yè)管理中心 103 9 6 1 9數(shù)字化綜合安防管理 一般規(guī)定 實現(xiàn)報警網(wǎng)絡(luò)與信息網(wǎng)絡(luò) 互聯(lián)網(wǎng)絡(luò) 的融合數(shù)字化綜合安防管理要求 物業(yè)管理人員可通過互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)監(jiān)視和查詢報警信息數(shù)字化綜合安防管理實施標準 可通過電話和互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)將報警信息傳送到物業(yè)管理中心 104 9 6 1 10其他數(shù)字化應(yīng)用服務(wù) 一般規(guī)定 建立社區(qū)網(wǎng)站和呼叫中心其他數(shù)字化應(yīng)用服務(wù)要求 實現(xiàn)與住戶信息的交互和提供增值服務(wù)其他數(shù)字化應(yīng)用服務(wù)實施標準 所提供的增值服務(wù)內(nèi)容應(yīng)符合本標準 105 9 6 2物業(yè)管理系統(tǒng)產(chǎn)品介紹 SynchroFMS物業(yè)管理系統(tǒng)是由西安協(xié)同數(shù)碼股份有限公司采用先進的Internet時代的三層B S體系結(jié)構(gòu)開發(fā)而成的功能完善 切合市場需要的物業(yè)管理系統(tǒng)軟件 106 該軟件系統(tǒng)是針對物業(yè)管理過程中的空間管理 客戶管理 收費管理 維修管理 設(shè)備管理 物料管理 行政人事 保安消防 環(huán)境管理的數(shù)據(jù)錄入 處理 管理 查詢 分析 統(tǒng)計 以及大廈 小區(qū)各智能化系統(tǒng)的數(shù)據(jù)采集與集成管理等許多方面而設(shè)計的 具有結(jié)構(gòu)清晰 功能全面 界面精美 操作簡單 易學(xué)易用等特點 系統(tǒng)性能穩(wěn)定可靠 能顯著提高物業(yè)管理效率 降低經(jīng)營成本 107 產(chǎn)品特點 1 采用大型關(guān)系型數(shù)據(jù)庫可處理大容量數(shù)據(jù)和歷史數(shù)據(jù) 具有高安全性和可靠性 2 基于瀏覽器 服務(wù)器 B S 體系結(jié)構(gòu) 全面支持Internet Intranet Extranet 3 國內(nèi)首家采用JAVA開發(fā)的物業(yè)管理系統(tǒng) 便于與電子商務(wù)和辦公自動化系統(tǒng)整合應(yīng)用 4 采用分布式處理 減少系統(tǒng)部署和維護費用 降低系統(tǒng)整體擁有成本 TCO 108 5 服務(wù)器可以適用多種操作系統(tǒng)平臺 WindowsNT 2000 Unix Linux等 6 客戶端采用瀏覽器操作界面 操作便捷 易學(xué)易用 7 實時網(wǎng)上物業(yè)管理服務(wù)使信息傳遞快捷暢通 8 全面的統(tǒng)計分析及時提供決策依據(jù) 9 各項費用自動計算減少工作差錯與負擔(dān) 10 自動控制各項費用收繳情況 保證公司利益 11 完整的設(shè)施維修保養(yǎng)檔案提高管理水平 109 運行環(huán)境 主機服務(wù)器 UNIX小型機或PC服務(wù)器客戶機 PC機操作系統(tǒng) Windows98 NT 2000 UNIX數(shù)據(jù)庫 Oracle8i應(yīng)用服務(wù)器 SynchroWeb WebLogic WebSpher AppServer Apche tomcat等 110 功能模塊 1 空間管理空間管理子系統(tǒng)主要是對管理區(qū) 大樓 房屋 停車場 管理區(qū)附屬設(shè)施 房產(chǎn)大修等固定房產(chǎn)及其維修信息進行管理 2 客戶檔案管理客戶檔案管理子系統(tǒng)主要是對小區(qū)的所有住戶的檔案 入住資料 客戶車輛 客戶裝修 客戶違章記錄 出入證等信息進行管理 111 3 收費管理收費管理子系統(tǒng)是實現(xiàn)小區(qū)內(nèi)統(tǒng)一收費 收費方式可以采用銀行托收 也可實現(xiàn)小區(qū)的IC卡系統(tǒng)和財務(wù)結(jié)算體系 同時對外提供數(shù)據(jù)接口 還提供用戶費用的查詢和收費的各種統(tǒng)計報表 對財務(wù)數(shù)據(jù)可進行統(tǒng)計對比 通過財務(wù)核算 財務(wù)分析為管理者提供公司的資金運營狀況 使管理者及時了解小區(qū)物業(yè)管理中各項有關(guān)業(yè)務(wù)的收支狀況 為其科學(xué)決策提供重要依據(jù) 112 4 設(shè)備管理設(shè)備管理子系統(tǒng)主要實現(xiàn)設(shè)備檔案管理 對設(shè)備的原始資料 臺帳 附屬設(shè)備 備忘錄 規(guī)章制度進行管理 設(shè)備運行管理 對設(shè)備的運行參數(shù)記錄 運行時間 運行故障進行管理 設(shè)備保養(yǎng)管理 對設(shè)備保養(yǎng)計劃 保養(yǎng)記錄 保養(yǎng)檢查記錄進行管理 設(shè)備維修管理 對設(shè)備的維修及其備件的更換進行管理 5 維修管理維修管理子系統(tǒng)主要是對物業(yè)運營過程中的維修進行全流程管理 113 6 物料管理物料管理子系統(tǒng)主要是對物業(yè)公司常用物料 工具等進行全流程 采購 入庫 領(lǐng)用 借用 盤點 報損 統(tǒng)計分析 管理 可打印出的報表 物料采購計劃統(tǒng)計表 物料入庫情況統(tǒng)計表 物料領(lǐng)用情況統(tǒng)計表 物料借出情況統(tǒng)計表 在庫物料清單 物料盈虧登記表 物料報損統(tǒng)計表等 114 7 客戶服務(wù)管理客戶服務(wù)管理子系統(tǒng)主要實現(xiàn)客戶投訴管理 該模塊協(xié)助對投訴人 投訴對象 內(nèi)容 處理意見和客戶投訴處理的滿意程度進行有效的分類管理 客戶意見管理 對客戶日常對小區(qū)管理等各方面提出的意見 建議進行分類管理 并對整改措施及結(jié)果進行登記 社區(qū)服務(wù)管理 對客戶提出的有償服務(wù)要求如 訂報 送奶等進行登記 并對執(zhí)行結(jié)果進行跟蹤 115 8 環(huán)境管理對各保潔區(qū)保潔員的工作安排 工作情況以及保潔檢查結(jié)果進行記錄 環(huán)境綠化管理 對管理區(qū)內(nèi)種植植物進行科學(xué) 有效的管理 9 保安消防管理記錄保安巡查排班 在巡查過程中所發(fā)生的事件及處理結(jié)果 保安器械管理 對保安所配備的器械進行登記 以便于查詢 消防管理 對管理區(qū)內(nèi)消防器材配備 消防事故情況 消防演習(xí)情況進行登記管理 116 10 行政人事管理管理公司 部門的檔案信息 同時對員工檔案進行全面有效的管理 詳細記錄員工的個人資料和在職培訓(xùn)等資料 會議記錄管理 對公司各種會議的計劃 組織 召開情況進行分類登記管理 活動安排與公告管理 記錄社區(qū)活動的組織人 參加人 活動內(nèi)容 活動場地等內(nèi)容 便于對社區(qū)活動進行統(tǒng)一管理 工作計劃管理 對公司 部門的工作計劃進行登記 查詢管理 辦公用品管理 對公司的辦公用品進行全流程管理 日常費用支出管理 登記公司各部門日常費用支出計劃 實際支出情況 以便于統(tǒng)計查詢 117 11 文檔資料管理文檔資料管理子系統(tǒng)主要實現(xiàn)公司文檔管理 對上級下達 公司 部門抄送和本部發(fā)出的各種辦公文件和檔案進行有效的管理和存放 便于以后查找和查詢 規(guī)章制度管理 對公司的各種規(guī)章制度進行分類管理 圖紙資料管理 對物業(yè)管理公司的各種工程圖紙和圖書資料進行管理 118 12 房產(chǎn)租賃管理房產(chǎn)租賃管理子系統(tǒng)主要是對房產(chǎn)租賃方面的數(shù)據(jù)信息進行管理 該子系統(tǒng)可對租賃的租約進行管理 包括租金 租賃合同 租賃面積 租賃時間 租金繳納 可對物業(yè)運行過程中租賃業(yè)務(wù)進行經(jīng)濟分析 向管理層提供決策依據(jù) 13 電纜通訊管理電纜通訊管理子系統(tǒng)主要是對數(shù)據(jù)設(shè)備 語音設(shè)備 插座 面板 電纜等相關(guān)的通訊設(shè)備進行管理 119 14 ISO9000文檔管理ISO9000文檔管理子系統(tǒng)向用戶提供全套ISO9000物業(yè)管理文檔 包括服務(wù)質(zhì)量手冊 工作流程文件以及管理表格等 并對本公司的質(zhì)量文檔進行管理 15 系統(tǒng)設(shè)置管理系統(tǒng)設(shè)置管理子系統(tǒng)主要是對本系統(tǒng)使用用戶的創(chuàng)建及其授權(quán)進行管理 還有智能設(shè)備數(shù)據(jù)采集的配置管理 120 物業(yè)管理系統(tǒng)的數(shù)據(jù)處理流程 121 一是利用系統(tǒng)中的基礎(chǔ)模塊完成對用戶檔案 大樓空間及房產(chǎn) 環(huán)境等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的管理 二是將樓宇機電設(shè)備自動化 BA 綜合保安 SA 火災(zāi)報警 FA 等系統(tǒng)內(nèi)與物業(yè)管理密切關(guān)聯(lián)的特殊數(shù)據(jù)加以收集 存儲 并利用辦公自動化和通訊網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)把上述兩大數(shù)據(jù)類型一并納入IPMS的后臺關(guān)系型數(shù)據(jù)庫 SQLSERVER 使它們相互交融 122 思考題與習(xí)題 9 1簡述物業(yè)管理的目標與內(nèi)容及作用 9 2簡述智能大廈與智能小區(qū)物業(yè)管理各自的功能和特點 9 3比較單機FMS 局域網(wǎng)FMS和廣域網(wǎng)FMS 要求簡述其各自的功能和特點 9 4要設(shè)計開發(fā)基于廣域網(wǎng)的物業(yè)管理系統(tǒng) 需要用到哪些關(guān)鍵技術(shù) 9 5談?wù)凢MS技術(shù)發(fā)展的趨勢 并設(shè)計一廣域網(wǎng)FMS 要求畫出結(jié)構(gòu)示意圖 簡述其原理 9 6試給出智能小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)的網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)框圖 123 開動腦筋想想 目前物業(yè)管理自動化是工業(yè)經(jīng)濟的產(chǎn)物 在 以人為本和信息化的 的觀念下 你認為在服務(wù)型社會中 物業(yè)管理自動化應(yīng)怎樣發(fā)展 談?wù)勀愕脑O(shè)想