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民族南街商業(yè)項目前期策劃提案 序 Part1項目背景分析Part2項目屬性分析Part3項目市場定位Part4項目業(yè)態(tài)配比Part5項目產品研判Part6項目案名與進度計劃 Part1項目背景分析 銀川商業(yè)地產發(fā)展趨勢興慶區(qū)房產與樓盤背景項目區(qū)域交通背景興慶區(qū)區(qū)域商業(yè)形態(tài)與文化 背景分析 銀川商業(yè)房產 飛速發(fā)展后的緩沖時期 04年上海商業(yè)發(fā)展開始發(fā)展 06年為高速發(fā)展期 07年開始銷售面積與總銷金額已經微微下跌 房產處于一個緩沖階段 成交分布上看 商鋪的成交仍然主要集中在外郊環(huán)間 隨著中心城區(qū)商鋪逐漸飽和 外圍區(qū)域逐漸成為商家追逐的重要區(qū) 從套數(shù)和面積變化的幅度可以看出 小面積商鋪倍受青睞 主要集中在20 30平方米 總體供應泛濫 加上開發(fā)商前期沒有進行良好的產品定位 后期不注重經營管理 賣完賺錢走人后 造成多數(shù)商鋪長期空置的現(xiàn)象不斷加重 現(xiàn)在 商鋪長年空關的現(xiàn)象已經從外環(huán)外蔓延到全市 今年上半年 部分遠郊地區(qū)的市場數(shù)據來看 青浦 南匯 奉賢 崇明這4個區(qū)縣的新盤商業(yè)物業(yè)嚴重供大于求 其供求比分別為1 0 48 1 0 83 1 0 76 1 0 45而浦東今年上半年新盤商業(yè)物業(yè)的供求比為1 1 75 閔行為1 2 08 而松江今年上半年 因其商業(yè)物業(yè)的新增供應量同比驟減79 6 而從去年的供大于求 轉變?yōu)榻衲晟习肽甑? 3 15的嚴重供不應求 背景分析 上海商業(yè)房產 商業(yè)地產發(fā)展郊區(qū)化商業(yè)供需 結構失衡商業(yè)銷售 經營兩重天 背景分析 泗涇區(qū)域房產市場 別墅公寓居住區(qū) 佘山高級頂級別墅群 松江新城大學教育配套區(qū) 松江區(qū)政府行政商業(yè)中心區(qū) 松江出口工業(yè)區(qū) 九亭七寶公寓主導區(qū) 泗涇區(qū)域 市中心 衛(wèi)星城 嘉松路 滬松路 泗陳路 滬杭路 莘轉路 相比周邊板塊定義 泗涇區(qū)域核心訴求主題不明顯 認知度不高對比周邊板塊價格 泗涇區(qū)域價格區(qū)間還是一塊洼地 潛力很大 松江各大板塊定義圖 背景分析 泗涇區(qū)域房產市場 從2002年別墅興起 圍繞佘山等旅游環(huán)境資源 以及豐富的山水資源 形成一個特色的高檔 別墅區(qū) 西北區(qū)近10000畝別墅用地和公寓用地 以及泗涇本身住宅互動 將帶動區(qū)域房地產的發(fā)展和輝煌 泗涇板塊市場起步比較晚 目前公寓的價格在6000 7000元 平方米 加上交通不是很便利 對公寓客戶來說市場認知度很低 2007年上半年 泗涇板塊市場供求不平衡 有四個月出現(xiàn)零供應 成交量基本在每月30萬平方米 供求比例達到1 16 成交價格從年初5800元 平方米到6月達到7300元 平方米 數(shù)據來源易居中國 并且還有可能在上長 從客戶構成來說 本區(qū)域對松江來說是相對比較晚區(qū)域 交通條件落后 出入市區(qū)困難 基本是當?shù)乜蛻艉蛣舆w戶 對價格比較敏感 未來9號線開通 解決居民出入市區(qū)問題 對工作白領階層有很大吸引力 價格洼地 潛力待爆 本案 山水四季 麗茵別墅 泗海怡家 寬景99 規(guī)劃商業(yè)99 泗涇站 銀湖別墅 祥和 潤和苑 金港花園 華意貴都 圣塔路斯 佘山寶石別墅 佘山東郡 天安別墅 月湖山莊 高爾夫別墅 中凱佘山別墅 英郡雷丁 保利十二橡樹莊園 松江鋼材城 上海國際禮品城 磚材建材市場 別墅區(qū) 索菲特大酒店 大型住宅區(qū) 泗涇鎮(zhèn)西南規(guī)劃8 3平方公里住宅區(qū) 大型住宅區(qū) 頤景園 東紫園 本商業(yè)項目3公里一輻射圈 青擰9號線 山水四季 軌道交通9號線 舍山莊園 大型住宅區(qū) 西南名苑 莘潮家具城 新凱家園 背景分析 泗涇區(qū)域房產市場 區(qū)域3公里樓盤分布圖 背景分析 泗涇區(qū)域房產市場 樓盤體量統(tǒng)計表 是一個被居住圍合商業(yè)盆地 是一個交通匯聚的商業(yè)中樞 定義最具潛力成長復合CLD中心 中央人口居住區(qū) 是一個被居住圍合商業(yè)盆地是一個交通匯聚的商業(yè)樞紐 背景分析 泗涇區(qū)域房產市場 背景分析 區(qū)域交通 本案 滬青平滬松公路滬杭高速 嘉松公路 泗陳公路 橫港路 鼓浪路9號地鐵泗寶路 本項目既有水陸交通便捷交通網 同時又有直達的軌道交通 公交樞鈕站 可謂四通八達 公路交通方面三橫兩縱的公路網貫穿本項目區(qū)域 三橫有滬松公路 滬青平公路 泗陳公路 兩縱有方松公路 方泗公路 距虹橋機場10公里 市外環(huán)線6公里 市中心環(huán)線6公里 市中心人民廣場27公里 距松江 杭州方向 入口10公里 距南京方向高速公路入口約12公里 水路交通有淀浦河和泗涇塘 通航能力在300噸級 可直通黃浦江 距張華浜國際集裝箱碼頭約45公里 本地塊內有規(guī)劃公交樞紐站 俗稱 村村通 同時泗陳公路有近5 6輛徐家匯至松江大學城在此區(qū)域設有站點 滬松線等 北面臨近軌道9號線泗涇站出口 直達松江大學城 及徐家匯 大交通優(yōu)勢明顯 商圈外延范圍廣 背景分析 商業(yè) 文化 松江城市內的鎮(zhèn)各自發(fā)展 域內大型規(guī)劃集中商業(yè)缺乏 缺乏真正的商業(yè)核心 次中心 僅依靠的9號軌道交通商業(yè)開始興起 其輻射的商圈半徑很小 各站點規(guī)劃商業(yè)形式雷同現(xiàn)象較明顯行業(yè)性 市場交易性商業(yè)目前有松江鋼材市場 上海國際小禮品城 但并未形成專業(yè)市場群人口導入性非常明星 但商業(yè)氛圍與人流卻嚴重不足 背景分析 商業(yè) 文化 泗涇鎮(zhèn)商業(yè)形態(tài)形式比較單一 以臨街為主 處于初級階段 唯有是鼓浪路文化路附近比較集中的世紀聯(lián)華 華聯(lián)超市 而洞涇商業(yè)主要集中在長興路 商務氛圍嚴重不足 商業(yè)人流比較散 零售業(yè)態(tài)主要集中在生活配套類 手機電腦配件類 娛樂休閑類 大型類生活超市主要滿足當?shù)厝丝?消費水平與層次偏低 商業(yè)布局散 亂 小 江川路服裝配飾市場相對比較集中 但缺乏整體規(guī)劃與布局 環(huán)境與檔次低 商鋪空置率比較高 租金水平比較低 商業(yè)集中帶沿街租金大約3 5元 天 平方米 其余在1 2元 天 平方米 商務市場比較缺乏 幾乎很少有寫字樓 商業(yè)模式空白點 步行街區(qū)商業(yè)檔次偏低大型集中商業(yè)空白尤其大賣場空白 業(yè)態(tài)上空白點 中高檔 餐飲 服飾 娛樂 空白休閑文化健身空白家電 家具 建材 服飾等賣場空白 市場上空白點 住宅導入的中高等收入人群消費存在盲點別墅居住人群消費水平沒有很好的釋放 背景分析 商業(yè) 文化 三個機會 泗陳公路 嘉松公路 滬松公路 莘磚公路 佘山旅游風景區(qū) 佘山森林公園 本案 青青旅游世界 安方塔史量才故居馬相伯故居 佘山影視基地 規(guī)劃娛樂迪斯尼 商圈內旅游分布圖 商圈線 背景分析 商業(yè) 文化 泗涇鎮(zhèn)作為千年古鎮(zhèn) 具有深厚的歷史文化底蘊 佘山風景區(qū) 是上海最亮麗風景線 旅游市場興起與發(fā)展 旅游集散中心形成 旅游市場的消費需求 CRD 城市休閑中心 各種娛樂迪斯尼設施建設 背景分析 商業(yè) 文化 背景分析 區(qū)域競爭 周邊項目狀況 2009 本案 2008 2007 2006 9號商業(yè)廣場 九久商業(yè)廣場 佘山站商業(yè)廣場 強銷期 背景分析 區(qū)域競爭 時間競爭與互動 未來軌道9號線商業(yè)地塊不斷推出 產權商鋪競爭越來越激烈現(xiàn)在大型商業(yè)同質化比較嚴重 招商 銷售爭奪資源加劇9號商業(yè)廣場 九久商業(yè)廣場兩端截流 中間佘山站商業(yè)同質化競爭 Part2項目屬性分析 項目城市節(jié)點屬性項目地塊屬性項目SWOT屬性項目屬性定位方向 項目屬性 城市節(jié)點 松江新城區(qū) 九亭七寶區(qū)域 泗涇 隨著松江城市的擴大 學校人口不斷導入 區(qū)域樞紐中心加強 逐漸成為一個區(qū)域獨立體 九亭 親近市中心 享有市源優(yōu)勢 逐漸被客戶認可 泗涇依靠自身發(fā)展 更為孤立 項目屬性 城市節(jié)點 新一輪的城市節(jié)點凸現(xiàn) 佘山 九亭 松江新城 莘莊 下一個城市重要節(jié)點 城市化進程不斷外延 商圈郊區(qū)化 城市化的進程 就是導致了人口的不斷外遷 他們伴隨的是新型住宅的開發(fā) 人口不斷在往外遷移 城市化的進程帶來路網型的發(fā)展 軌道交通人口不斷導入 交通更為便利 區(qū)域經濟轉型 區(qū)域地位不斷提高 新的居住中心的誕生與擴大 上海最具成長型復合CLD 上海新城市商業(yè)中心 嘉松路 滬松路 9號線 生態(tài)別墅社區(qū)低端公寓區(qū) 城外偏郊 軌道交通版塊定位 城市化進程商圈置入 城市節(jié)點 住宅中心商業(yè)核心交通核心 城市新中心 3年周期 4 6年周期 項目屬性 城市節(jié)點 城市節(jié)點營造周期 城市的重造中心的創(chuàng)建 搶占城市節(jié)點 城市副中心 項目屬性 城市節(jié)點 以聚集周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)為先手 打造泗涇項目核心力 與松江 九亭形成區(qū)隔 借 9號線開通 公交樞紐站 泗涇區(qū)域老城區(qū) 別墅高檔消費人群 擴張影響力 商業(yè)牌的打造 城市新中心的創(chuàng)建 聯(lián)動佘山 洞涇 泗涇 趙巷為泛城區(qū) 成為一體 軌道交通9號線 城市發(fā)展的主軸線公交樞紐站 區(qū)域交通人流傳導軸周邊別墅群 消費巨大潛力生態(tài)居住區(qū) 山水四季 銀湖別墅等大型樓盤3 5年開發(fā) 項目屬性 城市節(jié)點 城市的發(fā)展主要節(jié)點復合人群聚集地旅游休閑集散購物中心 S 項目優(yōu)勢滬杭 滬青平 嘉松 滬松圍繞 大交通明顯軌道9號線 泗陳路 泗涇公交樞紐總站 小交通優(yōu)越近佘山 緊臨老鎮(zhèn)及未來新鎮(zhèn)中心規(guī)模與體量具有積聚效應 W 項目劣勢項目商業(yè)氛圍很差 商業(yè)中心不明顯大量居住中心尚未啟動 人口缺乏商業(yè)需求薄弱 消費中間層缺乏區(qū)域的認知度比較差 項目屬性 SWOT 項目屬性 SWOT O 項目機會軌道交通引入 板塊開始預熱區(qū)域周邊大型商業(yè)空白點商業(yè)業(yè)態(tài) 形態(tài)升級帶來商機區(qū)域首個啟動項目 價格空間大區(qū)域人口開始大量導入 T 項目威脅08年銷售年 宏觀政策調控可能性增大新的商業(yè)項目推出 區(qū)域消費稀釋商業(yè)運營不當 會產生多米諾骨牌效應 項目屬性 SWOT 商業(yè)形態(tài)升級 建立區(qū)域商業(yè)中心提高商業(yè)業(yè)態(tài)檔次與購物環(huán)境 打造一站式休閑購物中心契合周邊旅游休閑環(huán)境 打造本區(qū)域旅游中轉站利用周邊商業(yè)空白 強力填補并提升利用軌道交通中心位置 和公交樞紐總站 打造商業(yè)集散中心抓住人口導入 消費力提升 進行業(yè)態(tài)升級 定位升級 利有優(yōu)勢 抓住機會 跳出泗涇板塊看泗涇 并進行泗涇升級 商圈升級重新定義商圈 挖掘板塊潛力 吸引客戶搶占城市次中心位置 建立項目核心項目差異化 特色定位 區(qū)分其它競爭對手引入大型主力店 招商優(yōu)勢集中爆發(fā)創(chuàng)意型產品規(guī)劃 提升項目商業(yè)價值先招商 后銷售 營商為王統(tǒng)一經營 統(tǒng)一管理 統(tǒng)一服務 規(guī)避劣勢 化解威脅 項目屬性 盈利模式 1 商業(yè)整體持有 主要進行物業(yè)租賃 代表商業(yè)物業(yè)有西郊百聯(lián) 中環(huán)百聯(lián)購物中心等 2 商業(yè)部分持有 部分出售 目前市場常有方式 代表商業(yè)物業(yè)有大拇指商業(yè)廣場 景瑞生活廣場等 3 商業(yè)全部出售 力圖 短 平 快 在前幾年比較采用 隨著開發(fā)商注重商業(yè)物業(yè)經營 更 看重未來商業(yè)物業(yè)價值 越來越少 代表上海國際鞋城 五金機電城等 建議 采用第2種模式 持有20 30 其余出售 3種模式 項目屬性 定位方向 區(qū)域升級 泗涇板塊屬性價格洼地 商業(yè)空白點城市節(jié)點 城市次中心 成長復合CLD 概念升級 項目屬性交通樞紐旅游文化商業(yè)地產 CLD中心CRD概念 定位方向 Part3項目市場定位 項目功能定位項目市場定位項目目標客戶群定位項目品牌塑造 項目定位 功能定位 集生活購物 時尚餐飲 休閑娛樂 文化旅游于一體現(xiàn)代大型商業(yè)中心 滿足泗涇周邊區(qū)域新老城區(qū)的生活基本需求 滿足泗涇周邊區(qū)域尤其一些高收入人群休閑娛樂需求 是作為市區(qū)小白領過渡住居第一住所 是來旅游泗涇 佘山旅游集散中心人群 設有大型超市 或者主力店 主題性商場及社區(qū)生活購物設施三大特色休閑主題 中高檔餐飲 美容健身會所 酒吧茶座KTV娛樂等通過9號線快速到達市區(qū) 地鐵上蓋物業(yè) 小戶型酒店式公寓廣場藝術化 舉辦各種文化節(jié) 節(jié)慶活動 功能定位釋義 項目定位 市場定位 上海大型居住中心CLD綜合配套全面打造上海大型居住中心圈經濟核心 上海城市次中心軌道9號線標桿之作 本項目位于松江泗涇區(qū)域 是具有近佘山風景區(qū) 別墅環(huán)繞崛起區(qū)域 9號線中心位置 建筑總面積達6萬平方米 集餐飲 購物 休閑 娛樂于一體 真正滿足 一站購物 一家休閑 一天逛街 的現(xiàn)代消費新生活 加上其位于9號線中心的優(yōu)越位置 和對周邊區(qū)域強勁的商業(yè)輻射力 該項目勢必成為 上海大型居住中心區(qū)域標志性的綜合商業(yè)購物休閑廣場 市場定位詮釋 項目定位 目標客戶群定位 目標市場人口統(tǒng)計 項目定位 目標客戶群定位 有企業(yè) 住高級別墅億萬富翁自己做點生意的千萬富翁靠收房租過日子的百萬富翁企業(yè)中高層管理人員辛苦上班的白領當?shù)乇镜厝说讓哟蚬さ耐鈦砣藛T 中間層的擴大 目標客戶趨勢特征 目標客戶消費特征 項目定位 目標客戶群定位 城市富人他們有錢他們有需求 但非常強調品位格調行事低調 并不喜歡拋頭露面他們大都有企業(yè)他們投資意識強工人這里是一個驛站 生活比較節(jié)儉他們喜歡熱鬧的場所做點小生意和買賣性價比是首選 目標客戶消費特征 項目定位 目標客戶群定位 外來高層白領文化高 素質高 品味高是居住置業(yè)者 不是投資者生活方式 消費環(huán)境有一定的標準他們喜歡群居 喜歡有人氣的地方有點積蓄很想投資 中間階層大量導入 消費需求增加與提升 項目定位 目標客戶群定位 周邊3公里半徑人群 趙巷板塊 佘山板塊 洞涇板塊 泗涇板塊 9號線沿線居民 核心客戶群 輻射客戶群 邊緣客戶群 主要集中在泗涇和近洞涇 佘山 趙巷新老客戶 有近12 20萬人群 主要是滿足 一站式購物 一站式娛樂休閑 生活配套需求 沿9號線周邊5公里以外的松江 九亭等區(qū)域的客戶 主要滿足是其差異化消費和特色消費 上海城區(qū)以及外地區(qū)域客戶進行旅游休閑的中樞站 以及商務人士 目標客戶區(qū)域定位 項目定位 品牌塑造 品牌塑造 打造成為上海城市節(jié)點 城市商業(yè)中心 現(xiàn)代化商業(yè)標桿 打造成為上海最具有潛力CLD中心的CRD 集購物 娛樂餐飲 文化時尚特色項目 又是旅游休閑中樞站 產品特性 品牌特性建立 文化特性 消費群體特性 品牌特性 以大賣場 主力店為龍頭的中高檔品牌為招商對象 采用STREETMALL設計規(guī)劃是基于街區(qū) MALL為一體復合體 匯集MALL的聚集功能 同時又街區(qū)的導入功能 商業(yè)形態(tài)創(chuàng)新集各購物 娛樂 餐飲級休閑一體 通過設置大型百貨店 文化廣場 休閑餐飲一站式服務覆蓋多層次的顧客在建筑形態(tài)上兼有長廊 廣場 庭院特點 佘山旅游文化 泗涇文化古鎮(zhèn)為呼應 打造旅游文化項目獨特廣場文化 特色文化節(jié) 旅游節(jié) 與品牌文化相一致 有品位的 有思想的 有實力的 有較高素質的 有一定地位的 項目定位 品牌塑造 Part4項目業(yè)態(tài)配比 項目業(yè)態(tài)配比依據項目業(yè)態(tài)配比建議有大賣場業(yè)態(tài)配比無大賣場業(yè)態(tài)配比項目樓層配比建議 業(yè)態(tài)配比 業(yè)態(tài)配比 同類項目業(yè)態(tài)配比圖 同類項目租售情況圖 業(yè)態(tài)配比 業(yè)態(tài)配比 商業(yè)體量大 大賣場作為主力 聚集人流 消化面積 盤活商業(yè) 購物 聚集娛樂是必備聚集人氣拉動消費重要設施 一般在2層以上 部分商業(yè)項目引入主力店 專業(yè)賣場 增加關聯(lián)消費 大部分持有 只租不售 或者先經營后銷售 局部寫字樓對外銷售 業(yè)態(tài)配比 業(yè)態(tài)配比 業(yè)態(tài)趨向 業(yè)態(tài)配比 業(yè)態(tài)配比 業(yè)態(tài)配比建議 有大賣場 業(yè)態(tài)配比 業(yè)態(tài)配比 業(yè)態(tài)配比建議 無大賣場 飾品類消費頻率高吸引對象層面廣租金承受能力高可要求展示面大大賣場關聯(lián)業(yè)態(tài)消費 常用消費區(qū)域面積要求區(qū)域內比較缺乏 一站式消費強有力引導人流帶動2層特色主題消費 1F 2F 3F 業(yè)態(tài)配比 業(yè)態(tài)配比 樓層分布原則 業(yè)態(tài)配比 業(yè)態(tài)配比 樓層分布建議 Part5項目產品研判 項目產權商鋪價格研判項目產權商鋪面積研判項目公寓式酒店研判項目體量配比建議項目平面布局建議 產品研判 產權商鋪價格 泗涇區(qū)域目前一層平均租金2 3元 平方米 按照2 5元 平方米取值 8 投資回報率測算 則1樓平均價格為11406元 平方米 租金還原法 市場比較法 產品研判 產權商鋪價格 商鋪1層均價預估 采用距離本項目樓盤最近潤和苑臨街底商鋪作為參考依據 本項目1層大約均價為16348元 平方米 9號商業(yè)廣場 1層 近 23000元 平方米裸價 作為參考依據 本項目1層價格18925元 平方米 商鋪1層均價預估 產品研判 產權商鋪價格 取值為17500元 平方米 則本案各樓1 3層均價預估 產品研判 產權商鋪面積 產權商鋪開間進深統(tǒng)計表 不同類項對商鋪面積 總價 要求統(tǒng)計表 面積依據 產品研判 產權商鋪面積 面積建議 主力面積 50 100平方米 若單層銷售控制在50左右 兩層一起控制在100左右 開間 4米以上進深 6 12米層高 5 5米 有利于經營戶未來的空間分割 并作為招商的一個亮點建議 主力建筑面積50平方米 大部分的商鋪均配套水 電 煤 擱油池等主要為銷售減少抗性 可能在技術上增加難度 同時未來的業(yè)態(tài)無法控制 最終可能成為一個雜亂的美食城為主的綜合商業(yè)體 但是 這是由盈利模式決定的 產品研判 公寓式酒店 類比依據 產品研判 公寓式酒店 單套主力面積控制在50平方米內 控制總價 有效快速去化 建議層高5 5米 賣一層 得兩層 使用面積得到近90平方米 增加對大堂 公共部位裝修 提高對項目大氣和檔次 戶內內部進行一般裝修 樓梯 隔層等 成本控制在1000元 平方米以下 引入一家高標準酒店服務公司進行管理 采用直接出售方式 公寓式酒店配比建議 產品研判 體量配比建議 項目技術指標占地面積為 47339 26平方米容積率為 1 2建筑密度 45 配比建議方案 產品研判 方案評比 產品研判 體量配比建議 評定標準說明 最低 低 中 中高 高 最高 最低 低 中 中快 快 最快 結論 若不考慮招商難度 方案6為首選 其次是方案4 根據實際找商進程 引入大型 中型賣場短期有一定難度 若09年10月須交房 方案設計工作必須在11月底完成 考慮到引入中型賣場設計方案與無大賣場設計可以相互轉換 方案4是首選 建議 按照方案4進行規(guī)劃設計 視招商情況進行調整 Part6項目案名及其他 項目案名建議項目招商計劃表項目銷售計劃表 CLD中心CRD 項目整盤概念 上海大型居住區(qū)CLD經濟圈商業(yè)引擎CLD中心的CRD 商業(yè) 本案 人口 導入 交通 樞紐 成長性復合CLD 推廣案名 9號中心商業(yè)廣場 傳達是地鐵9號線地鐵上蓋物業(yè) 傳達項目位置為中心 體現(xiàn)項目氣勢 三湘祥騰 商業(yè)廣場 中心廣場 生活廣場 項目名與公司名品牌互動 補充 推廣概念與主題 項目口號及定位 品牌口號 上海最具成長性復合CLD 1號商業(yè) 品牌定位 成長性復合CLD中心CRD 招商進度計劃表 銷售進度計劃表 ENDTHANKYOU