房地產(chǎn)項目投資與成本費用估算之開發(fā)成本的估算房地產(chǎn)項目投資與成本費用估算(1)開發(fā)成本的估算土地使用權(quán)出讓金國家以土地所有者身份，將土地在一定年限內(nèi)的使用權(quán)有償出讓給土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金。土地出讓金的估算一般可參照政府延期出讓的類似地塊的出讓金數(shù)額并進行時間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周圍環(huán)境狀況及土地現(xiàn)狀等因素的修正得到：也可以依據(jù)城市人民政府頒布的城市基準地價或平均標定地價，根據(jù)項目用地所處的地段等級、用途、容積率、使用年限等項因素修正得到。土地征用及拆遷安置補償費A。土地征用費。根據(jù)中華人民共和國土地管理法的規(guī)定，國家建設征用農(nóng)村的土地發(fā)生的費用主要有土地補償費、勞動力安置補助費、水利設旋維修分攤、青苗補償費、耕地占用稅、耕地墾復基金、新菜地、魚塘開發(fā)基金、征地管理費等。國家和各省市對各項費用的標準都作出了具體的規(guī)定，因此農(nóng)村土地征用費的估算可參照國家和地方有關(guān)標準進行。廣州市曾于1993年頒布了征用農(nóng)地補償標準控制額度如表2-2- 15所示。由于國家新近對中華人民共和國土地管理法進行了修訂，適當提高了征地補償標準，如將原規(guī)定中的土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地補征用前三年平均產(chǎn)值的20倍，提高為30倍。B。拆遷補償費。在城鎮(zhèn)地區(qū)，國家或地方政府可以依據(jù)法定程序，將國有儲備土地或已由企、事業(yè)單位或個人使用的土地出讓給房地產(chǎn)開發(fā)項目或其他建設項目使用。因出讓土地使原用地單位或個人造成經(jīng)濟損失，新用地單位應按規(guī)定給予合理補償。拆遷安置補償費實際包括兩部分費用，即拆遷安置費和拆遷補償費。拆遷安置費是指開發(fā)建設單位對被拆除房屋的使用人，依據(jù)有關(guān)規(guī)定給予安置所需的費用。一般情況下應按照拆除的建筑面積給予安置，分為原地回遷安置與異地永遷安置兩種情形。被拆除房屋的使用人因拆遷而遷出時，做為拆遷人的開發(fā)建設單位應付給搬家費或臨時搬遷安置費。拆遷補償費是指開發(fā)建設單位對被拆除房屋的所有權(quán)人，按照有關(guān)規(guī)定給予補償所需要的費用。拆遷補償?shù)男问娇煞譃楫a(chǎn)權(quán)調(diào)換、作價補償或產(chǎn)權(quán)調(diào)換與作價補償相結(jié)合的形式。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的面積按照所拆房屋的建筑面積結(jié)合重新安置的地點計算，作價補償?shù)慕痤~按照所拆除建筑面積的重置價格結(jié)合成新度與市場行情計算。前期工程費前期工程費主要包括開發(fā)項目的前期規(guī)劃、設計、可行性研究、水文地質(zhì)勘測以及“三通一平”等土地開發(fā)工程費支出。A。項目的規(guī)劃、設計、可行性研究所需的費用一般可按項目總投資的一個百分比估算。一般情況下，規(guī)劃及設計費為建安工程費的3%左右，可行性研究費占項目總投資的1%。3%，水文、地質(zhì)、勘探所需的費用可根據(jù)所需工作量結(jié)合有關(guān)收費標準估算，一般為設計概算的0. 5%左右。B?！叭ㄒ黄健钡韧恋亻_發(fā)費用，主要包括地上原有建筑物、構(gòu)筑物拆除費用、場地平整費用和通水、電、路的費用。這些費用的估算可根據(jù)實際工作量，參照有關(guān)計費標準估算。建安工程費建安工程費是指直接用于工程建設的總成本費用，主要包括建筑工程費(結(jié)構(gòu)、建筑、特殊裝修工程費)、設備及安裝工程費(給排水、電氣照明、電梯、空調(diào)、煤氣管道、消防、防雷、弱電等設備及安裝)以及室內(nèi)裝修工程費等。在可行性研究階段，建安工程費的估算，可以采用單元估算法，單位指標估算法、工程量近似匡算法、概算指標估算法等，也可根據(jù)類似工程經(jīng)驗估算。A。單元估算法單元估算法是指以基本建設單元的綜合投資乘以單元數(shù)得到項目或單項工程總投資的估算方法。如以每間客房的綜合投資乘以客房數(shù)估算一座酒店的總投資，以每張病床的綜合投資乘以病床數(shù)估算一座醫(yī)院的總投資籌。B。單位指標估算法單位指標估算法是指以單位工程量投資乘以工程量得到單項工程投資的估算方法。一般說來，土建工程、水電安裝工程及其他設備安裝工程可按建筑平方米造價計算。其造價指標可參照有關(guān)近似案例獲得。C。工程量近似匡算法工程量近似匡算法采用與工程概預算類似的方法，先近似匡算工程量，配上相應的概預算定額單價和取費，近似計算項目投資。D。概算指標法概算指標法采用綜合的單位建筑面積和建筑體積等建筑工程概算指標計算整個工程費用。常使用的估算公式是：工程概算價值：建筑面積概算指標需要注意的是，當擬建工程和參照工程的建設年份相隔幾年時，單方造價必須考慮時間因素的影響，利用國家或地區(qū)發(fā)布的建安工程造價指數(shù)來調(diào)整參照工程的單方造價。E。類似工程經(jīng)驗估算法每一建設項目都有其自身個別的特點，因此難以就建安工程費用中各項目所占的比例定出一個絕對適用的標準。但在一定日期和相對穩(wěn)定的市場狀況下，運用客觀的估算方法，加上對實際個案的經(jīng)驗總結(jié)，可以測算出各類有代表性物業(yè)的建安工程各項費用的大致標準?；A設旆費基礎設施費又稱為紅線內(nèi)工程費，包括供水、供電、道路、綠化、供氣、排污、排洪、電訊、環(huán)衛(wèi)等工程費用?；A設施費通常采用單位指標估算法來計算。一般說來，詳細估算時，供水工程可按水增容量(噸)指標計算，供電及變配電工程可按電增容量(千伏安)指標計算，采暖工程按耗熱量(瓦特)指標計算，集中空調(diào)安裝按冷負荷員(瓦特)指標計算，供熱鍋爐安裝按每小時產(chǎn)生蒸汽量指標計算，各類圍墻、管線工程按長度米指標計算，室外道路按道路面積平方米指標計算。公共配套設施費公共配套設旋費主要包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設旋發(fā)生的支出。公共配套設施費的估算可參考“建安工程費”的估算方法。表2-2 -23給出了人口規(guī)模為11.5萬人的居住小區(qū)公共配套設旋定額指標。對于人口規(guī)模為1.5。3萬人的居住區(qū)，除配套居住小區(qū)的全部公共建筑項目外，增設藥店、洗染店、副食品店、水果店、日雜店、儲蓄所和郵政所，共計配套項目28項，街道辦事處和公安派出所每條行政街設一處，街道辦事處規(guī)模為建筑面積300。500，公安派出所規(guī)模為建筑面積300。開發(fā)期間稅費開發(fā)項目投資估算應考慮項目在開發(fā)過程中所負擔的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費用。在一些大中城市，這部分稅費已成為開發(fā)建設項目投資構(gòu)成中占較大比重的費用。各項稅費應當根據(jù)當?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標準估算。以廣州市為例，開發(fā)期間的稅費主要包括以下各項：A。投資方向調(diào)節(jié)稅房地產(chǎn)開發(fā)項目固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅的計收辦法和標準是：商品住宅，按總投資額的5%計征；經(jīng)批準允許建設的樓堂館所，按投資額的30%計征；解困房等，按總投資額的0%計征；其余按總投資額的15%計征。外資企業(yè)免征固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅。B。配套設施建設費配套設施建設費開征的目的，在于加強城市配套建設，促進城市建設資金的良性循環(huán)。計收辦法和標準：小區(qū)成片開發(fā)(用地面積大于或等于2萬m2)的商品房項目按基建投資額的6%計征；零星開發(fā)(用地面積小于2萬舒)的商品房項目按基建投資額的12%計征。各個建設項目在設計要求、建設規(guī)模、標準及樓宇的總體高度等方面的差異必然會造成基建投資額的不同。為了減少在實旌過程中出現(xiàn)的矛盾，有關(guān)部門經(jīng)過對多種用途的建筑樓宇以及低層、高層的建筑工程進行的基建投資額的實際數(shù)據(jù)調(diào)查，對建筑物的各工程層數(shù)制訂了繳納“配套設施建設費”的計算基數(shù)(1998年頒布，以后根據(jù)實際情況再相應作出調(diào)整)。C。建筑工程質(zhì)量與安全監(jiān)督費建筑工程質(zhì)量監(jiān)督是指對建筑工程的地基基礎、主體結(jié)構(gòu)和總體工程質(zhì)量的評定、驗收；安全監(jiān)督是指建筑工程旖工中有關(guān)防高空墜落、物體打擊、機具傷害、觸電以及防火、防爆等安全防范措旆的落實和對執(zhí)行安全操作規(guī)程的檢查監(jiān)督。計收辦法和標準：工程質(zhì)量監(jiān)督費按建安工程總造價的2.5%0征收：安全監(jiān)督費按建安總造價的1. 50-/00征收。兩項合計為建安總造價的4%0。D。供水管網(wǎng)補償費計收辦法和標準：以新增供水容量為基數(shù)，按600元/t征收。新增供水容量的計算標準：住宅按0.3t/人增容；商業(yè)按0.lt/rri2增容。E。供電、用電負荷費(供電增容費)計收辦法和標準：以新增供電容量為基數(shù)，住宅按480元/kVA征收；商業(yè)按1000元/kVA征收。新增供電容量的計算標準：住宅按4kVA/戶增容；商業(yè)按8kVA/lOOm2增容。F。其他稅費其他稅費包括項目需在開發(fā)期間繳納的報建費、預算定額管理費、排水設施有償使用費、城市占道費、開發(fā)企業(yè)資質(zhì)審查費等(詳見第三節(jié))，總共約為基建投資額的2%。不可預見費不可預見費包括備用金(不含工料價格上漲備用金)、不可預見的基礎或其他附加工程增加的費用、不可預見的自然災害增加的費用。它依據(jù)項目的復雜程度和前述各項費用估算的準確程度，以上述1-6項費用之和為基數(shù)，按3%。5%計算。下面紅色字體部分是贈送的散文欣賞摘自網(wǎng)絡，不需要的朋友下載后可以編輯刪除！謝謝！可依靠的唯有自己這是發(fā)生在一個普通猶太人家庭里，父親和兒子的故事：兒子叫約翰，在他4歲那年，有一天他和姐姐在客廳玩捉迷藏。他們玩得正高興，父親抱起小約翰，把他放在沙發(fā)椅上面，然后伸出雙手做出接的姿勢，叫他往下跳。小約翰毫不猶豫地往下跳，在即將抓住父親的瞬間，父親縮回了雙手，約翰摔到了地板上，他號啕大哭起來。小約翰向坐在沙發(fā)上的媽媽求助，媽媽若無其事地坐著，并不去扶他，只是微笑著說：“呵，好壞的爸爸！”父親站在一邊，以嘲弄的眼光望著上當受騙的小約翰。這便是猶太家庭教子的方法之一，這樣做的目的是灌輸給孩子一個理念：社會是復雜的，不要輕信他人，唯一可依賴的就是自己。 猶太家庭的孩子都要回答這樣一個問題：“假如有一天房子被燒著了，你將帶著什么東西逃跑？”如果孩子回答是錢財，母親會進一步問：“有一種沒有形狀、沒有顏色、沒有氣味的寶貝，你知道是什么嗎？”如果孩子回答不出來，母親會告訴他：“孩子，你要帶走的不是錢財，而是智慧。因為智慧是任何人都搶不走的，你只要活著，智慧就永遠跟著你。”你對爸爸的愛，遠遠勝過那部車 一個猶太家庭的父親，存錢存了很久，終于買了一輛自己向往已久的新車。新車開到家后，他珍愛有加，每天都要洗車打蠟。他5歲的兒子見父親這么愛車，也常常樂此不疲地幫爸爸一起洗車。 有一天，這位父親開車回到家后，累得一動也不想動。于是他決定破一次例，改天再洗車，盡管自己的愛車因淋了雨，而顯得臟亂不堪。 這時，5歲的兒子見父親這么累，就自告奮勇地要幫爸爸洗車，見他這么小的年紀，就知道體諒自己，心里甚感欣慰，便放手讓兒子去洗。 兒子要動手洗車了，卻找不到洗車用的毛巾。于是他走進廚房，立刻便想到母親平時煮菜洗鍋時，都是用鋼刷使勁刷才刷干凈的，所以既然沒有毛巾，就用鋼刷吧！他拿起鋼刷用力地洗起車來，一遍又一遍，像刷鍋一樣地刷車。 等他洗完之后，聽見“哇”的一聲，他失聲大哭起來，車子怎么都花了？這下可闖大禍了，他急忙跑去找父親，邊哭邊說：“爸爸，對不起，爸爸，你來看！”父親疑惑地跟著兒子走到車旁，他也“哇”的一聲，“我的車，我的車！” 這位父親怒氣沖沖地走進房間，氣急敗壞地跪在地上禱告：“上帝呀，請你告訴我，我該怎么做？那是我新買的車，一個月不到，就變成這樣，我該怎么處罰我的孩子？” 他才禱告完，耳邊忽然出現(xiàn)一個聲音“世人都是看表面，而我卻是看內(nèi)心！”突然間，他徹悟了。 他走出房門，兒子正害怕地流著淚，動也不敢動。 父親走上前去，把孩子緊緊地擁在懷里，親切地說：“謝謝你幫爸爸洗車，爸爸對你的愛，遠遠勝過對那部車子?！?凡事要透過表面去看本質(zhì)，當家人或朋友無意間做錯了某件事時，我們要理智對待，不要只看事情的表面，而忽略他們內(nèi)心真實的想法。學會用愛心去包容愛心，家會讓你感覺自己的周圍，時時洋溢溫暖的陽光。 小飯館的生意很好，因為物美價廉，因為他的謙和和妻子的熱情。每天早晨，三四點鐘他就早早起來去采購，直到天亮才把所需要的蔬菜、鮮肉拉回家。沒有雇人手，兩個人忙得像陀螺。常常，因為缺乏睡眠，他的眼睛紅紅的。 不久，一個推著三輪車的老人來到他門前。她駝背，走路一跛一跛的，用手比劃著，想為他提供蔬菜和鮮肉，絕對新鮮，價格還便宜。老人是個啞巴，臉上滿是灰塵，額角和眼邊的幾塊疤痕讓她看上去面目丑陋。妻子不同意，老人的樣子，看上去實在不舒服?？伤麉s不顧妻子的反對，答應下來。不知怎的，眼前的老人讓他突然想起了母親。 老人很講信用，每次應他要求運來的蔬菜果然都是新鮮的。于是，每天早晨六點鐘，滿滿一三輪車的菜準時送到他的飯館門前。他偶爾也請老人吃碗面，老人吃得很慢，很享受的樣子。他心里酸酸的，對老人說，她每天都可以在這兒吃碗面。老人笑了，一跛一跛地走過來。他看著她，不知怎的，又想起了母親，突然有一種想哭的沖動。 一晃，兩年又過去了，他的飯館成了酒樓，他也有了一筆數(shù)目可觀的積蓄，買了房子。可為他送菜的，依舊是那個老人。 又過了半個月，突然有一天，他在門前等了很久，卻一直等不到老人。時間已經(jīng)過了一個小時，老人還沒有來。他沒有她的聯(lián)系方式，無奈，只好讓工人去買菜。兩小時后，工人拉回了菜，仔細看看，他心里有了疙瘩，這車菜遠遠比不上老人送的萊。老人送來的菜全經(jīng)過精心挑選，幾乎沒有干葉子，棵棵都清爽。 只是，從那天后，老人再未出現(xiàn)。 春節(jié)就要到了，他包著餃子，突然對妻子說想給老人送去一碗，順便看看她發(fā)生了什么事。怎么一個星期都沒有送菜？這可是從沒有過的事。妻子點頭。 煮了餃子，他拎著，反復打聽一個跛腳的送菜老人，終于在離他酒樓兩個街道的胡同里，打聽到她了。他敲了半天門，無人應答。門虛掩著，他順手推開?；璋氮M小的屋子里，老人在床上躺著，骨瘦如柴。老人看到他，詫異地睜大眼，想坐起來，卻無能為力。他把餃子放到床邊，問老人是不是病了。老人張張嘴，想說什么，卻沒說出來。他坐下來，打量這間小屋子，突然，墻上的幾張照片讓他吃驚地張大嘴巴。竟然是他和媽媽的合影！他5歲時，10歲時，17歲時墻角，一只用舊布包著的包袱，包袱皮上，繡著一朵梅花。他轉(zhuǎn)過頭，呆呆地看著老人，問她是誰。老人怔怔地，突然脫口而出：兒啊。 他徹底驚呆了！眼前的老人，不是啞巴？為他送了兩年菜的老人，是他的母親？ 那沙啞的聲音分明如此熟悉，不是他母親又能是誰？他呆愣愣地，突然上前，一把抱住母親，號啕痛哭，母子倆的眼淚沾到了一起。 不知哭了多久，他先抬起頭，哽咽著說看到了母親的墳，以為她去世了，所以才離開家。母親擦擦眼淚，說是她讓鄰居這么做的。她做工的爆竹廠發(fā)生爆炸，她僥幸活下來，卻毀了容，瘸了腿?？纯醋约旱哪?，想想兒子進過監(jiān)獄，家里又窮，以后他一定連媳婦都娶不上。為了不拖累他，她想出了這個主意，說自己去世，讓他遠走他鄉(xiāng)，在異地生根，娶妻生子。得知他離開了家鄉(xiāng)，她回到村子。輾轉(zhuǎn)打聽，才知道他來到了這個城市。她以撿破爛為生，尋找他四年，終于在這家小飯館里找到他。她欣喜若狂，看著兒子忙碌，她又感到心痛。為了每天見到兒子，幫他減輕負擔，她開始替他買菜，一買就是兩年?？涩F(xiàn)在，她的腿腳不利索，下不了床了，所以，再不能為他送菜。 這種信任和理解真的很重要。 這個故事對于眾多家長來說有很強的的啟迪和警示作用：“你到底愛的是孩子，還是孩子努力的結(jié)果？如果是后者，那說明你不會愛！”亦或是“你到底是愛自己的孩子，還是愛那個你心目中的孩子？如果是后者，那說明你不會愛！”，往往，在和孩子互動過程中，我們關(guān)注自己的感受，關(guān)注孩子是否改錯，關(guān)注孩子是否優(yōu)秀，而我們忽略了關(guān)注孩子本身，這些都是打著愛的旗號傷害著孩子，但我們往往認為這就是愛。請牢記，孩子本身最重要！讓孩子去開辟自己的天空 一個猶太人的家庭教育講的是一個偉大的猶太母親把三個孩子培養(yǎng)成才的理念和方法。這位母親生在上海，父親是猶太人，在她12歲那年去世了，隨后母親也離她而去，她成了孤兒。長大后在上海銅廠做女工，結(jié)婚后生下三個孩子，但不久后丈夫又離她而去了。為了逃避痛苦，她成為中以建交后第一批回到以色列的猶太后裔。為了生存，也為了三個孩子能早日回到以色列，她先發(fā)奮學習希伯來語，然后，在路邊擺了個小攤賣春卷。以色列的官方貨幣是謝克爾，一謝克爾兌換人民幣2塊錢，更小的幣值是雅戈洛，一謝克爾等于100雅戈洛。她的春卷小攤每天只能賺到十來個謝克爾 1993年，她接回了三個孩子，大兒子14歲，二兒子13歲，小女兒11歲。開始她一直秉承再苦不能苦孩子的原則，依舊做著合格的中國式媽媽。把孩子送去學校讀書，她賣春卷，孩子放學，她就停止營業(yè)，在小爐子上面給他們做餛飩或者面條。這一幕被鄰居看到了，就來訓斥大兒子：“你已經(jīng)是大孩子了，你應該學會去幫助你的母親，而不是看著你母親忙碌，自己就像廢物一樣。”然后轉(zhuǎn)過頭訓斥母親：“不要把那種落后的中國式教育帶到以色列來” 大兒子和她都很難受，但他們都在慢慢地改變，大兒子不但學會了做春卷，還把春卷帶到學校賣，每天，三個小孩子能賺到10個謝克爾，回家交給母親。母親覺得很心酸，讓他們小小年紀就擔起生活的擔子，但猶太人不這么認為，在猶太家庭里，孩子們沒有免費的食物和照顧，任何東西都是有價格的，每個孩子都必須學會賺錢，才能獲得自己需要的一切。 于是媽媽不再提供免費的餐食和服務，同時也給他們賺錢的機會，以每個春卷30雅戈洛的價錢批發(fā)給他們，帶到學校后，可自行加價出售，利潤部分自由支配。 三個孩子賣春卷的方式竟然截然不同。小女兒最老實，按老價錢50雅戈洛一個零售；二兒子則以40雅戈洛的價錢批發(fā)給學校餐廳，每天讓他送100個春卷；大兒子則舉辦了一個“帶你走進中國”的講座，講座的噱頭就在于可以免費品嘗美味的中國春卷，但需要買入場券，每人10雅戈洛，結(jié)果收入1500雅戈洛。 隨后他們琢磨出了更多更新穎的賺錢方法，他們很努力地去學習和思考，學業(yè)并沒有受到任何影響。 同樣作為父母，是不是應該引起我們的反思？我們每天一睜開眼睛就為了孩子忙活，做飯、洗衣服、接送、輔導作業(yè)，然后才是做自己的事情，每天忙的團團轉(zhuǎn)，累得筋疲力盡。一發(fā)牢騷，孩子還會心生厭煩，根本不理解我的付出。再回頭看看，每一位中國母親不都是這樣嗎？這樣我們就很偉大嗎？我們付出了很多，卻造就了一個又一個“小皇帝”、“小公主”我們希望孩子成才，卻又過度的保護他們，使得孩子變得無能無法自立；過分的溺愛，帶來孩子的無情；過多的干涉，讓孩子多了很多無奈；過多的指責，讓孩子變得不知所措，找不到前進的方向 想要為孩子創(chuàng)造一個無憂無慮，快樂成長的天空，但卻發(fā)現(xiàn)自己完完全全的占據(jù)了創(chuàng)造者的位置，其實，這個位置也要有一部分讓孩子承擔?，F(xiàn)在的照顧，也許會暫時保護著他們，但是他們總有一天會長大，會在長大后遇到許許多多的困難，那個時候，我們是如何也幫不了他們的也許，讓孩子過早的面對金錢面對名利面對社會，會有不舍和心疼，但他們總有一天要面對，總有一天要承擔。我們?yōu)楹尾幌衲俏华q太母親那樣，放開手，讓孩子自己去開辟屬于他們自己的天空呢？