土地管理法律制度 1概述2土地的利用和保護3建設(shè)用地4法律責(zé)任 3 31 2020 3 土地是一切生產(chǎn)和一切存在的源泉 馬克思 1概述 一 土地的概念與特征土地是地球陸地表層 是人類賴以生存和發(fā)展的活動場所 特征 固定性 有限性 永久性 建設(shè)用地指建造建筑物 構(gòu)筑物的土地 包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地 工礦用地 交通水利用地 旅游用地軍事設(shè)施用地等 農(nóng)用地指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地 包括耕地 林地 草地 農(nóng)田水利用地 養(yǎng)殖水面等 地理學(xué)經(jīng)濟學(xué)政治學(xué)法學(xué) 二 土地管理法1 概念調(diào)整人們在開發(fā) 利用和保護土地過程中所形成的權(quán)利 義務(wù)關(guān)系的法律規(guī)范的總稱 2 土地管理法的立法目的維護土地的社會主義公有制加強土地管理保護 開發(fā)土地資源 合理利用土地切實保護耕地促進社會經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展 1概述 土地民事法律關(guān)系土地行政法律關(guān)系 3 31 2020 6 當(dāng)前土地管理存在的主要問題 3 31 2020 7 當(dāng)前土地管理存在的主要問題 二 土地管理法 1概述 3 土地管理法的發(fā)展歷程土地管理法初步形成時期 中華人民共和國土地改革法 1950 土地管理法發(fā)展完善時期 憲法 1988 中華人民共和國土地管理法 1986 土地管理法體系建立時期 土地管理法 1998 2004 物權(quán)法 2007 一 土地所有權(quán)土地所有權(quán)是指國家或者農(nóng)民集體依法對其所有的土地行使占有 使用 收益和處分的權(quán)利 特征 主體的特定性交易的禁止性權(quán)屬的穩(wěn)固性內(nèi)容的可分離性 社會主義公有制 農(nóng)民集體土地所有權(quán) 國家土地所有權(quán) 2土地的利用和保護 一 土地所有權(quán) 一 國家土地所有權(quán) 城市市區(qū)土地 農(nóng)村和城市郊區(qū)中依法沒收 征收 征購 收歸國有的土地 依據(jù)有關(guān)法律規(guī)定不屬于集體所有的林地 草地 荒地 灘涂以及其他土地 國家依法征用的土地 農(nóng)村集體經(jīng)濟組織全部轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的 原屬于其成員集體所有的土地 因國家組織移民 自然災(zāi)害等原因 農(nóng)民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地 國家土地 2土地的利用和保護 國家代表全體人民對國有土地依法占有 使用 收益和處分的權(quán)利 國家土地所有權(quán)的行使 國有土地的所有權(quán)由國務(wù)院代表國家行駛 現(xiàn)實生活中由地方各級人民政府實際行使 其他任何單位和個人都不得侵占 買賣或以其他形式非法轉(zhuǎn)讓國有土地 國有土地除國家自己使用外 其使用權(quán)還可以通過出讓 劃撥等方式轉(zhuǎn)讓給其他單位或個人 2土地的利用和保護 一 土地所有權(quán) 一 國家土地所有權(quán) 一 土地所有權(quán) 二 集體土地所有權(quán)范圍 農(nóng)村和城市郊區(qū)中除法律規(guī)定屬于國家所有以外的全部土地農(nóng)村的宅基地和自留地 自留山 鄉(xiāng) 鎮(zhèn) 或村在集體所有的土地上修改并管理的道路 水利設(shè)施用地 2土地的利用和保護 農(nóng)村集體經(jīng)濟組織可以對其所有的土地行駛占有 使用 收益和處分的權(quán)利 也可依法轉(zhuǎn)讓 抵押和租賃 但它不得自行將土地非法轉(zhuǎn)讓為鄉(xiāng)鎮(zhèn)村建設(shè)以外的建設(shè)用地 2土地的利用和保護 一 土地所有權(quán) 三 土地所有權(quán)的確定和確認國家依法實行土地登記發(fā)證制度 依法登記的土地所有權(quán)受法律保護 任何單位和個人都不得侵犯 農(nóng)民集體所有的土地 由縣級以上人民政府登記造冊 核發(fā)集體土地所有權(quán)證書 確認其所有權(quán) 土地所有權(quán)發(fā)生爭議的 不能依法證明爭議的土地是屬于農(nóng)民集體所有的 則屬于國家所有 當(dāng)公共利益需要時 國家可以征用集體所有土地 將其變?yōu)閲?但必須依法給予補償 3 31 2020 14 土地所有二元制結(jié)構(gòu)產(chǎn)生的問題 城中村 2土地的利用和保護 二 土地使用權(quán) 一 土地使用權(quán)的概念土地使用人根據(jù)法律 合同的規(guī)定 在法律允許的范圍內(nèi) 對國家或集體所有的土地所享有的占有 使用 一定收益和在限定范圍內(nèi)進行處分的權(quán)利 是從土地所有權(quán)中分離出來的一項權(quán)利 具體表現(xiàn)為土地使用人對土地可依法行使利用 出租 轉(zhuǎn)讓 抵押等權(quán)利特征有 派生性 獨立性 2土地的利用和保護 二 土地使用權(quán) 二 土地使用權(quán)的取得 土地管理法 規(guī)定 國家依法實行國有土地有償使用制度 國有或集體所有的土地可以依法確定給單位或個人使用 1 國有土地使用權(quán) 土地管理法 第2條規(guī)定 國家依法實行國有土地有償使用制度 但是 國家在法律規(guī)定的范圍內(nèi)劃撥國有土地使用權(quán)的除外 國家依法出讓 劃撥 或通過其他土地使用權(quán)人依法轉(zhuǎn)讓 繼承 獲取地上建筑物所有權(quán)等方式取得國有土地的使用權(quán) 也可由單位或個人承包 用以進行種植業(yè) 林業(yè) 畜牧業(yè) 漁業(yè)生產(chǎn) 2土地的利用和保護 二 土地使用權(quán) 二 土地使用權(quán)的取得2 集體土地使用權(quán) 集體土地使用權(quán)是指農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及其成員以及符合法律規(guī)定的其他組織和個人依法對集體所有的土地享有占有 使用 收益的權(quán)利農(nóng)地使用權(quán) 土地承包經(jīng)營權(quán)農(nóng)村建設(shè)用地使用權(quán) 2土地的利用和保護 二 土地使用權(quán) 二 土地使用權(quán)的取得3 土地承包經(jīng)營權(quán) 土地承包經(jīng)營權(quán)是指承包人在法律規(guī)定和承包合同約定的范圍內(nèi) 對于集體所有的或國家所有但由集體長期使用的土地所享有的占有 使用 收益的權(quán)利2002年公布的 農(nóng)村土地承包法 進一步具體規(guī)定了土地承包經(jīng)營權(quán)的內(nèi)容 賦予了農(nóng)民長期而有保障的物權(quán)性質(zhì)的土地使用權(quán) 奠定了新時期農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展的法制基礎(chǔ) 2土地的利用和保護 二 土地使用權(quán) 二 土地使用權(quán)的取得3 土地承包經(jīng)營權(quán) 主要內(nèi)容 1 農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員有權(quán)依法承包本集體經(jīng)濟組織發(fā)包的土地 任何組織和個人不得剝奪或者非法限制其承包土地的權(quán)利 國家保護承包方的土地承包經(jīng)營權(quán) 2 要求縣級以上地方人民政府向承包方頒發(fā)土地承包經(jīng)營權(quán)證 林權(quán)證等證書 并登記造冊 確認承包方的土地承包經(jīng)營權(quán) 2土地的利用和保護 二 土地使用權(quán) 二 土地使用權(quán)的取得3 土地承包經(jīng)營權(quán) 主要內(nèi)容 3 在承包合同生效后 發(fā)包方不得因承辦人或者負責(zé)人的變動而變更 解除承包合同 也不得因集體經(jīng)濟組織的分立 合并而變更 解除合同 國家機關(guān)及其工作人員不得利用職權(quán)變更 解除承包合同 4 國家保護承包方依法 自愿 有償?shù)夭扇∞D(zhuǎn)包 出租 互換 轉(zhuǎn)讓 入股等方式 進行土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn) 5 侵害土地承包經(jīng)營權(quán)的侵權(quán)行為人 應(yīng)當(dāng)按照法律規(guī)定的侵害物權(quán)的方式承擔(dān)民事責(zé)任 2土地的利用和保護 二 土地使用權(quán) 三 土地使用權(quán)的確定和確認 土地管理法 規(guī)定 單位和個人依法使用的國有土地 縣級以上人民政府登記造冊 核發(fā)證書 確認其使用權(quán) 中央國家機關(guān)使用的國有土地的發(fā)證機關(guān) 由國務(wù)院確定農(nóng)民集體所有的土地 依法用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的由縣級人民政府登記造冊 核發(fā)集體土地使用權(quán)證書 確認其建設(shè)用地使用權(quán) 林地 草原 水面 灘涂的使用權(quán) 分別由森林法 草原法 漁業(yè)法規(guī)定 未確定使用權(quán)的國有土地 由縣級以上人民政府登記造冊 負責(zé)保護管理 案例分析 某市甲房地產(chǎn)開發(fā)總公司與乙公司簽訂了一份土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同 乙公司將其擁有使用權(quán)的一塊土地轉(zhuǎn)讓給甲公司 甲公司支付了轉(zhuǎn)讓費 不久 在甲公司正式開工之前 乙公司就同一塊土地與丙公司簽訂了土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同 并協(xié)助丙公司辦理了土地使用權(quán)過戶登記手續(xù) 現(xiàn)在甲公司與丙公司對土地使用權(quán)歸屬發(fā)生爭議 雙方訴至法院 問 1 本案中 誰擁有這塊土地的使用權(quán) 說明理由 2 乙公司在本案中是否承擔(dān)責(zé)任 承擔(dān)何種責(zé)任 若不承擔(dān)責(zé)任 請說明理由 2土地的利用和保護 三 土地管理制度 一 基本國策 十分珍視和合理利用每寸土地 切實保護耕地 二 相關(guān)制度土地調(diào)查制度縣級以上人民政府土地行政管理部門會同同級有關(guān)部門對土地的權(quán)屬 土地利用現(xiàn)狀和土地的條件進行調(diào)查 并應(yīng)根據(jù)土地調(diào)查成果 規(guī)劃土地用途和國家制定的統(tǒng)一標準 評定土地等級 調(diào)查結(jié)果經(jīng)本級人民政府審核 報上一級人民政府批準 全國土地利現(xiàn)狀調(diào)查結(jié)果 由國務(wù)院批準 各級土地利用情況 都應(yīng)該向社會公布 土地等級評定制度國家有關(guān)部門根據(jù)土地調(diào)查成果 規(guī)劃土地用途和國家制定的統(tǒng)一標準 按照土地的自然屬性和經(jīng)濟屬性 經(jīng)綜合評定后確定的土地質(zhì)量和價值的活動 耕地是指用于種植農(nóng)作物的土地 2土地的利用和保護 三 土地管理制度 二 相關(guān)制度土地統(tǒng)計制度國家對土地的數(shù)量 質(zhì)量 分布 利用狀況和權(quán)屬狀況進行調(diào)查 匯總 統(tǒng)計分析 為土地管理提供統(tǒng)計資料 并通過統(tǒng)計監(jiān)督對土地利用狀況進行檢查的制度縣級以上人民政府土地行政主管部門和同級部門共同制定統(tǒng)計調(diào)查方案 依法進行土地統(tǒng)計 定期發(fā)布土地統(tǒng)計資料 土地利用狀況動態(tài)監(jiān)測制度國家建立全國土地管理信息系統(tǒng) 進行動態(tài)監(jiān)測 桂林地區(qū)衛(wèi)星遙感圖片 2土地的利用和保護 三 土地管理制度 三 土地利用總體規(guī)劃制度概念綜合考慮社會 經(jīng)濟發(fā)展需要 國土整治和資源與環(huán)境保護要求 土地使用狀況及實際供給能力等各項因素的基礎(chǔ)上所編制出的一定期限內(nèi)土地利用的規(guī)劃 總體規(guī)劃是國家對土地用途進行管制的依據(jù) 使用土地的單位和個人都必須嚴格按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途來使用土地 土地利用總體規(guī)劃按行政區(qū)劃分為 國家 省 地 縣 鄉(xiāng)五級 分別由各級政府負責(zé)編制 期限一般為15年 2土地的利用和保護 三 土地管理制度 三 土地利用總體規(guī)劃制度總體規(guī)劃內(nèi)容 1 土地利用現(xiàn)狀分析 2 土地供需分析 3 確定規(guī)劃目標 4 土地利用結(jié)構(gòu)和布局調(diào)整 5 編制規(guī)劃供選方案 6 擬定實施規(guī)劃的政策措施 3 31 2020 29 2土地的利用和保護 三 土地管理制度 三 土地利用總體規(guī)劃制度總體規(guī)劃編制 1 土地利用總體規(guī)劃編制要求 2 土地利用總體規(guī)劃編制依據(jù) 3 土地利用總體規(guī)劃編制原則 4 土地利用總體規(guī)劃的審批 5 土地利用總體規(guī)劃的修改 6 土地利用總體規(guī)劃與其他相關(guān)規(guī)劃的協(xié)調(diào) 2土地的利用和保護 四 耕地保護制度 一 耕地總量動態(tài)平衡制度嚴格控制耕地轉(zhuǎn)為非耕地占有耕地補償平衡建設(shè)占用耕地的耕作層利用省級人民政府在耕地總量動態(tài)平衡中的責(zé)任 2土地的利用和保護 四 耕地保護制度占用耕地補償制度為了保護耕地 控制耕地總量的平衡 土地管理法 第31條規(guī)定 國家實行占用耕地補償制度 非農(nóng)業(yè)建設(shè)經(jīng)批準占用耕地的 按照 占多少 墾多少 的原則 由占用耕地的單位負責(zé)開墾與占用耕地的數(shù)量和質(zhì)量相當(dāng)?shù)母?沒有條件開墾或者開墾的耕地不符合要求的 應(yīng)當(dāng)按照省 自治區(qū) 直轄市的規(guī)定繳納開墾費 ?？钣糜陂_墾新耕地 省 自治區(qū) 直轄市人民政府應(yīng)當(dāng)制定開墾耕地計劃 負責(zé)監(jiān)督占用耕地的單位按照計劃開墾耕地或者按照計劃組織開墾耕地 并進行驗收 2土地的利用和保護 四 耕地保護制度 二 基本農(nóng)田保護制度 1 基本農(nóng)田及保護制度基本農(nóng)田是指根據(jù)一定時期人口和國民經(jīng)濟對農(nóng)產(chǎn)品的需求而確定的長期不得占用及基本農(nóng)田保護區(qū)規(guī)劃內(nèi)期不得占用的耕地 分一級和二級基本農(nóng)田 一級基本農(nóng)田為長期不得占用的耕地 二級基本農(nóng)田為規(guī)劃期內(nèi)不得占用的耕地 基本農(nóng)田保護區(qū) 對基本農(nóng)田實行特殊保護而依照法定程序劃定的區(qū)域 2土地的利用和保護 四 耕地保護制度 二 基本農(nóng)田保護制度 2 基本農(nóng)田保護區(qū)的范圍 經(jīng)國務(wù)院有關(guān)主管部門或縣級以上人民政府批準確定的糧 棉 油生產(chǎn)基地內(nèi)的耕地 有良好的水利與水土保持設(shè)施的耕地 正在實施改造計劃以及可以改造的中 低產(chǎn)田 蔬菜生產(chǎn)基地 農(nóng)業(yè)科研 教學(xué)試驗田 國務(wù)院規(guī)定應(yīng)當(dāng)劃入基本農(nóng)田保護區(qū)的其他耕地 各省 自治區(qū) 直轄市劃定的基本農(nóng)田應(yīng)當(dāng)占本行政區(qū)域內(nèi)耕地的80 以上 2土地的利用和保護 四 耕地保護制度 二 基本農(nóng)田保護制度 3 基本農(nóng)田保護數(shù)量保護地方各級人民政府應(yīng)當(dāng)采取措施 確保土地利用總體規(guī)劃確定的本行政區(qū)域內(nèi)基本農(nóng)田的數(shù)量不減少基本農(nóng)田保護區(qū)經(jīng)依法劃定后 任何單位和個人不得改變或者占用非農(nóng)業(yè)建設(shè)必須節(jié)約使用土地禁止任何單位和個人閑置 荒蕪基本農(nóng)田基本農(nóng)田的質(zhì)量保護 如果糧食局在征地后 由于情況發(fā)生變化 需要改變建設(shè)項目 也應(yīng)該按照法定程序 重新向計劃行政主管部門和規(guī)劃行政主管部門提出申請 首先 糧食局應(yīng)該持計劃行政主管部門同意改變并開發(fā)新的建設(shè)項目的批準文件 向城市規(guī)劃行政主管部門提出改變用地性質(zhì)的申請 其次 規(guī)劃行政主管部門根據(jù)已經(jīng)批準的計劃 對糧食局的申請進行審核 如果同意 將提出被改變用地性質(zhì)的規(guī)劃設(shè)計條件 這包括有關(guān)技術(shù)條件 技術(shù)標準和與周邊建設(shè)項目的相互關(guān)系 糧食局需要重新領(lǐng)取改變用地性質(zhì)的建設(shè)用地規(guī)劃許可證 2土地的利用和保護 四 耕地保護制度 三 土地的開發(fā) 整理 復(fù)墾 1 鼓勵開發(fā)未利用的土地 2 鼓勵土地整理 3 土地的復(fù)墾一年以上未動工建設(shè)的 應(yīng)按省 自治區(qū) 直轄市的規(guī)定繳納土地閑置費 滿兩年未動工 可無償收回用地單位的使用權(quán) 但因不可抗力或政府有關(guān)部門的行為或動工必須的前期工作造成開發(fā)延遲的除外 3建設(shè)用地 一 建設(shè)用地的概念建設(shè)用地是指建造建筑物 構(gòu)筑物的一切非農(nóng)用土地 它包括土地利用總體規(guī)劃中已確定的建設(shè)用地 以及因經(jīng)濟及社會發(fā)展的需要 由規(guī)劃中非建設(shè)用地轉(zhuǎn)成的建設(shè)用地 前者稱為規(guī)劃內(nèi)建設(shè)用地 后者稱為規(guī)劃外建設(shè)用地 二者均稱為建設(shè)用地 規(guī)劃內(nèi)建設(shè)用地分國有建設(shè)用地和農(nóng)民集體所有的建設(shè)用地 指國家進行各項經(jīng)濟 文化 國防建設(shè)以及舉辦社會公益事業(yè)所需要使用的土地 包括城市市區(qū)的土地 鐵路 公路 機場 國有企業(yè) 港口等國家所有土地中的建設(shè)用地 國家所有的建設(shè)用地 國家征用的原屬于農(nóng)民集體所有的土地 國有建設(shè)用地種類 國有建設(shè)用地使用權(quán)的取得 劃撥 有償使用 3建設(shè)用地 二 國有建設(shè)用地 二 國有建設(shè)用地 一 國有建設(shè)用地使用權(quán)的取得 國有建設(shè)用地使用權(quán)的劃撥對象 國家機關(guān)用地和軍事用地 城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地 國家重點扶持的能源 交通 水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地 法律 行政法規(guī)規(guī)定的其他用地 建設(shè)單位必須按批準文件的規(guī)定使用土地 3建設(shè)用地 有償使用包括 國有土地使用權(quán)的出讓 國有土地租賃 國有土地使用權(quán)作價出資或入股 3建設(shè)用地 二 國有建設(shè)用地 一 國有建設(shè)用地使用權(quán)的取得 二 國有建設(shè)用地 一 國有建設(shè)用地使用權(quán)的取得國有建設(shè)用地使用權(quán)的出讓土地使用權(quán)出讓是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者 由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為 特征 土地使用權(quán)出讓是國家將土地使用權(quán)出讓行為 土地使用權(quán)出讓是有期限的 土地使用權(quán)出讓是有償?shù)?土地使用者享有權(quán)利的范圍不含地下之物 3建設(shè)用地 土地使用者一次性或分次支付的一定數(shù)額的貨幣款 二 國有建設(shè)用地 一 國有建設(shè)用地使用權(quán)的取得國有建設(shè)用地使用權(quán)的出讓土地使用權(quán)出讓最高年限按用途分為 居住用地70年 工業(yè)用地50年 教育科技 文化 衛(wèi)生 體育50年 商業(yè) 旅游娛樂用地40年 綜合或其他用地50年 3建設(shè)用地 二 國有建設(shè)用地 一 國有建設(shè)用地使用權(quán)的取得國有建設(shè)用地使用權(quán)的出讓 1 土地使用權(quán)出讓方式 城市房地產(chǎn)管理法 規(guī)定 我國的國有土地使用權(quán)出讓 有拍賣 招標 協(xié)議和掛牌四種方式 國土資源部于2002年5月9日發(fā)布招標拍賣掛牌出讓國有土地使用規(guī)定中明確規(guī)定 自2002年7月1日起 全國各地區(qū)的商業(yè) 娛樂 寫字樓和商品住宅等各類經(jīng)營性用地都必須以招標拍賣掛牌出讓 3建設(shè)用地 二 國有建設(shè)用地 一 國有建設(shè)用地使用權(quán)的取得國有建設(shè)用地使用權(quán)的出讓 1 土地使用權(quán)出讓方式 協(xié)議出讓出讓方與受讓方 土地使用者 通過談判 協(xié)商 最終達成出讓土地使用權(quán)一致意見的一種方式 第一例協(xié)議出讓1987年 9月9日 深圳市以市政府的名義采用協(xié)議方式 把一塊編號為B211 1 面積5321平方米 規(guī)劃建筑密度38 建筑容積率2 6 樓高8層 用途為單身職工宿舍 使用年限為50年的土地有償出讓給中國航空進出口公司深圳工貿(mào)中心 通過雙方多次協(xié)商 最后以總價106萬元 每平方米200元出讓金成交 3建設(shè)用地 二 國有建設(shè)用地 一 國有建設(shè)用地使用權(quán)的取得國有建設(shè)用地使用權(quán)的出讓 1 土地使用權(quán)出讓方式 招標出讓出讓人發(fā)布招標公告或投標邀請書 邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ膯挝换騻€人在規(guī)定的期限以內(nèi)參加土地使用權(quán)書面投標 由招標方根據(jù)招投標結(jié)果擇優(yōu)確定土地使用者的方式 招標出讓的程序招標投標定標簽約履約 3建設(shè)用地 二 國有建設(shè)用地 一 國有建設(shè)用地使用權(quán)的取得國有建設(shè)用地使用權(quán)的出讓 1 土地使用權(quán)出讓方式 招標出讓第一例招標出讓1987年11月25日 深圳經(jīng)濟特區(qū)推出一塊面積為46355平方米的商品住宅基地進行招標 該地塊編號為H1181 1 位于羅湖區(qū)深南東路南側(cè) 土地使用年限為50年 建筑密度20 容積率為1 3 共有9家企業(yè)參與了投標 經(jīng)驗明9個標都有效 其中出標價最高的是1891 284萬元 即每平方米出價408元 最低價是1500萬元 即每平方米地價332元 深華工程公司的中標價為1705 88萬元 每平方米地價368元 而每平方米建筑面積分攤的地價則只有280元 3建設(shè)用地 二 國有建設(shè)用地 一 國有建設(shè)用地使用權(quán)的取得國有建設(shè)用地使用權(quán)的出讓 1 土地使用權(quán)出讓方式 拍賣出讓指出讓人發(fā)布拍賣公告 由競買人在指定的時間 地點 利用公開場合 就所出讓土地使用權(quán)的地塊公開叫價競投 按 價高者得 的原則 確定土地使用權(quán)受讓者的一種方式 3建設(shè)用地 二 國有建設(shè)用地 一 國有建設(shè)用地使用權(quán)的取得國有建設(shè)用地使用權(quán)的出讓 1 土地使用權(quán)出讓方式 拍賣出讓第一例拍賣出讓深圳市1987年12月1日首次公開拍賣方式出讓土地使用權(quán) 拍賣地塊編號為Ht409 4 位于羅湖區(qū)布心路萃園新村西側(cè) 緊靠風(fēng)景秀麗的深圳水庫 該地塊面積為8588平方米 用途為住房 可自用也可建成商品房 土地使用年限為50年 深圳市政府提前2個月在 深圳特區(qū)報 刊登 深圳市土地競投公告 共有63家企業(yè)索取了 深圳經(jīng)濟特區(qū)土地使用合同書 和 土地使用規(guī)則 等資料 拍賣前三天正式領(lǐng)取編號牌子 準備參加競投的企業(yè)有44家 其中外商投資企業(yè)9家拍賣主持人宣布拍賣底價為200萬人民幣 每口報價為5萬元人民幣 競投結(jié)果是深圳市房地產(chǎn)公司叫價525萬元 3建設(shè)用地 二 國有建設(shè)用地 一 國有建設(shè)用地使用權(quán)的取得國有建設(shè)用地使用權(quán)的出讓 1 土地使用權(quán)出讓方式 掛牌出讓出讓人發(fā)布掛牌公告 按照公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易所掛牌公布 接受競買人的報價申請并更新掛牌價格 根據(jù)掛牌期限截至?xí)r的出價結(jié)果確定土地使用者的方式 3建設(shè)用地 3 31 2020 53 劃撥土地使用權(quán)和出讓土地使用權(quán)的區(qū)別 二 國有建設(shè)用地 一 國有建設(shè)用地使用權(quán)的取得國有建設(shè)用地使用權(quán)的出讓 2 土地使用權(quán)終止和續(xù)期 土地使用權(quán)的終止土地使用權(quán)的終止根據(jù) 城市房地產(chǎn)管理法 規(guī)定 因土地的滅失而導(dǎo)致使用者不再享有土地使用權(quán) 土地使用權(quán)出讓年限屆滿即土地使用權(quán)出讓合同期滿而國家收回土地使用權(quán) 或土地使用權(quán)出讓期滿前國家因社會公共利益的需要而提前收回土地使用權(quán) 土地使用權(quán)的續(xù)期土地使用權(quán)出讓合同約定使用年限屆滿時 如果土地使用者需要繼續(xù)使用該土地 就必須申請續(xù)期 經(jīng)批準后 重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同 支付土地使用權(quán)出讓金 并辦理登記 方能繼續(xù)享有土地使用權(quán) 3建設(shè)用地 二 國有建設(shè)用地 一 國有建設(shè)用地使用權(quán)的取得國有建設(shè)用地使用權(quán)的出讓 3 土地使用權(quán)出讓合同的變更和解除法律允許當(dāng)事人在特定情況下可以依法變更和解除出讓合同 在土地使用權(quán)出讓合同變更中 比較多見的是土地使用者提出改變土地用途 為此 城市房地產(chǎn)管理法 規(guī)定了變更土地用途的批準程序和處理方法 在土地使用權(quán)出讓合同解除中 比較多見的是當(dāng)事人雙方違約 或土地使用者不按法律開發(fā) 利用 經(jīng)營土地而導(dǎo)致土地管理部門將土地使用權(quán)收回 3建設(shè)用地 土地使用 建設(shè)單位必須按土地使用權(quán)出讓合同或其他有償使用合同的約定使用土地 確需改變該幅土地建設(shè)用途的 應(yīng)經(jīng)有關(guān)人民政府土地行政主管部門同意 報原批準用地的人民政府批準 在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)改變土地用途的 在報批前 應(yīng)先經(jīng)有關(guān)城市規(guī)劃行政主管部門同意 3建設(shè)用地 二 國有建設(shè)用地 二 國有建設(shè)用地使用權(quán)的使用 二 國有建設(shè)用地 三 國有建設(shè)用地使用權(quán)的收回 國家建設(shè)用地土地使用權(quán)的收回 為公共利益需要使用土地的 為實施城市規(guī)劃進行舊城區(qū)改建 需要調(diào)整使用土地的 土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿 土地使用者未申請續(xù)期或申請續(xù)期未獲批準的 因單位撤銷 遷移等原因 停止使用原劃撥的國有土地的 公路 鐵路 機場 礦場等經(jīng)核準報廢的 因1 2兩項而收回國有土地使用權(quán)的 國家對土地使用權(quán)人應(yīng)給予適當(dāng)補償 3建設(shè)用地 二 國有建設(shè)用地 四 國有建設(shè)征用土地和補償隨著國民經(jīng)濟的發(fā)展和社會的進步 可能一些原屬于農(nóng)民集體所有的土地要用于基礎(chǔ)設(shè)施或公益事業(yè)建設(shè) 簡單地說 集體所有土地國有土地為防止濫征土地和保護農(nóng)民集體的利益 土地管理法 對征用土地的審批程序及補償作出了具體規(guī)定 3建設(shè)用地 二 國有建設(shè)用地 四 國有建設(shè)征用土地和補償 3建設(shè)用地 1 征收土地的審批權(quán)限 土地管理法 45條規(guī)定 征收下列土地的 由國務(wù)院批準 1 基本農(nóng)田 2 基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃的 3 其他土地超過70公頃的 征收上述規(guī)定以外的土地的 由省 自治區(qū) 直轄市人民政府批準 并報國務(wù)院備案 二 國有建設(shè)用地 四 國有建設(shè)征用土地和補償 3建設(shè)用地 征收農(nóng)用地的 必須按照 實施條例 規(guī)定辦理審批手續(xù) 建設(shè)項目可行性研究論證 建設(shè)單位持項目有關(guān)批準文件 向市 縣人民政府土地行政管理部門提出用地申請 農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案 補充耕地方案 征收土地方案和供地方案經(jīng)批準后 由市 縣人民政府組織實施 向建設(shè)單位頒發(fā)建設(shè)用地批準書 土地使用者應(yīng)進行申請土地登記 搶險救災(zāi)急需用地的 可先行用地 2 征收農(nóng)用地辦理程序 二 國有建設(shè)用地 四 國有建設(shè)征用土地和補償 3建設(shè)用地 實施條例 25條規(guī)定 征收土地方案依法定程序批準后 由被征收土地所在地的市 縣人民政府組織實施 并將批準征地機關(guān) 批準文號 征收土地用途 范圍 面積以及征地補償標準 農(nóng)業(yè)人員安置辦法和辦理征地補償?shù)钠谙薜?在被征收土地所在地的鄉(xiāng) 鎮(zhèn) 村予以公告 被征用土地的所有權(quán)人 使用權(quán)人應(yīng)在公告規(guī)定期限內(nèi) 持土地權(quán)屬證到公告指定人民政府土地行政主管部門辦理征地補償?shù)怯?并向建設(shè)單位發(fā)建設(shè)用地批準書 市 縣人民政府土地行政主管部門根據(jù)經(jīng)批準的征用土地方案 會同有關(guān)部門擬訂征地補償 安置方案 在被征用土地所在的鄉(xiāng) 鎮(zhèn) 村予以公告 聽取被征用土地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民的意見 征地補償 安置爭議不影響征用土地方案的實施 征用土地的各項費用應(yīng)當(dāng)自征地補償 安置方案批準之日起3個月內(nèi)全額支付 征收土地的實施 二 國有建設(shè)用地 四 國有建設(shè)征用土地和補償 3建設(shè)用地 土地管理法 規(guī)定 征用土地的 用地單位應(yīng)按照被征用土地的原用途給予補償 并具體規(guī)定征用耕地的補償費用應(yīng)包括土地補償費 安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費 其補償標準為 土地補償費 為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的6至10倍 安置補償費 按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算 每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標準 為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的4至6倍 土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征收前3年平均年產(chǎn)值的30倍 地上附著物和青苗補償費 地上附著物和青苗補償標準 由省 自治區(qū) 直轄市規(guī)定 新菜地開發(fā)建設(shè)基金 征收城市郊區(qū)的菜地 用地單位應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建設(shè)基金 4 征地補償 二 國有建設(shè)用地 四 國有建設(shè)征用土地和補償 3建設(shè)用地 因征用土地后造成的多余勞動力 由縣以上土地管理部門組織被征地單位 用地單位和有關(guān)單位 通過擴大農(nóng)副業(yè)生產(chǎn)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)等途徑 加以安置 安置不完的 可以安排符合條件的人員到用地單位或其他全民 集體所有制單位就業(yè) 農(nóng)村集體經(jīng)濟組織安置的 安置補助費支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟組織 管理和使用 其他單位安置的 安置補助費支付給單位 不需要統(tǒng)一安置的 安置補助費發(fā)放給被安置人員個人或征得被安置人員同意后用于支付給被安置人員的保險費用 被征地單位的土地被全部征用的 經(jīng)省 自治區(qū) 直轄市人民政府審查批準 原有的農(nóng)業(yè)戶口可以轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口 原有的集體所有的財產(chǎn)和所得的土地補償費 安置補助費 由縣級以上地方人民政府與有關(guān)鄉(xiāng) 鎮(zhèn) 村商定處理辦法 用于組織生產(chǎn)和就業(yè)人員的生活補助 大中型水利 水電工程建設(shè)征用土地的補償費標準和移民安置辦法 由國務(wù)院另行規(guī)定 5 征收土地的勞動安置 二 國有建設(shè)用地 五 臨時用地 3建設(shè)用地 建設(shè)項目施工或地質(zhì)勘察等確需臨時使用國有土地或農(nóng)民集體所有土地的 由縣級以上人民政府土地行政管理部門批準 其中 在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的 還應(yīng)先經(jīng)有關(guān)城市規(guī)劃行政主管部門同意 土地使用者應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地權(quán)屬 與有關(guān)土地行政主管部門或農(nóng)村集體經(jīng)濟組織 村民委員會簽訂臨時用地合同 并按合同的約定支付臨時使用土地補償費 臨時用地期限為2年 臨時用地上不得建永久建筑物 占用耕地的到期之日起1年內(nèi)恢復(fù)種植條件 4法律責(zé)任 土地法律責(zé)任是指行為人實施違反土地法律規(guī)范的行為 依法必須承擔(dān)的具有強制性的法律上的義務(wù) 土地管理法 中的法律責(zé)任分為民事法律責(zé)任 行政法律責(zé)任和刑事法律責(zé)任三種 行政處罰行政處分 非法轉(zhuǎn)讓 倒賣土地使用權(quán)罪非法占用耕地罪非法批準征用 占用土地罪和非法低價出讓國有土地使用權(quán)罪 5土地管理法律制度案例 基本案情 2004年10月 某村村民委員會未依法辦理用地審批手續(xù) 擅自與陳某簽訂 買賣土地協(xié)議 協(xié)議約定 該村按照征地補償標準將本村4畝土地 系一級基本農(nóng)田 賣給陳某 用于建造廠房及附屬設(shè)施用房 協(xié)議簽訂后 某村實際已經(jīng)以土地征用和青苗賠償名義收款15萬元 2004年11月 陳某在施工中被他人舉報因而被某市國土資源局查獲 某市國土資源局立即下發(fā) 責(zé)令停止違法行為通知書 責(zé)令陳某立即停止違法行為 聽候處理 5土地管理法律制度案例 案例評析 2004年11月 某市國土資源局根據(jù) 中華人民共和國土地管理法 第81條和 中華人民共和國土地管理法實施條例 第39條的規(guī)定 對該村作出如下處罰 責(zé)令其在2004年12月15日前改正違法行為 沒收違法所得15萬元 并處5萬元罰款 2005年1月 某市紀委作出處分決定 給予該村村支部書記留黨察看的黨紀處分 某村未經(jīng)依法批準擅自賣地給陳某的行為違反了 中華人民共和國土地管理法 第2條第3款的規(guī)定 屬非法買賣土地行為 中華人民共和國土地管理法 第2條第3款明確規(guī)定 任何單位和個人不得侵占 買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地 陳某和某村未經(jīng)國土資源管理部門批準 在未依法辦理用地手續(xù)的情況下 就擅自進行土地買賣 這顯然是違法的 因此 他們之間的土地買賣行為不但不受法律保護 還要受到法律的處罰