西華縣房地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)查分析 一、周口市城市空間發(fā)展戰(zhàn)略考慮城鎮(zhèn)化空間發(fā)展的不均衡，在周口、項城、淮陽“金三角”和“周商一體化”為核心的區(qū)域中心城市區(qū)。周口、項城、淮陽、商水共同構(gòu)成復(fù)合中心，總規(guī)模達(dá)到150萬人以上，規(guī)劃期末邁入大城市行列。扶溝、太康、鹿邑、鄲城、沈丘，在規(guī)劃期末邁入中等城市行列，西華為小城市。 二、西華縣面臨的城市發(fā)展格局西華縣位于河南省和周口市城鎮(zhèn)發(fā)展核心區(qū)外圍地區(qū)，如果不采取超常規(guī)的跨越式發(fā)展模式，西華縣在周口市乃至河南省有被邊緣化的可能。西華縣必須重新審視縣情，選擇全新的思維方式，樹立全新的發(fā)展理念，打造既有優(yōu)勢，發(fā)揮區(qū)位、資源、成本等后發(fā)優(yōu)勢，高起點、大跨度、超常規(guī)推進(jìn)社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，與全國一道同步實現(xiàn)小康目標(biāo)。在縣域城鎮(zhèn)發(fā)展的過程中，采用向中心城區(qū)及重點鎮(zhèn)集聚的發(fā)展戰(zhàn)略。根據(jù)近年來人口、經(jīng)濟(jì)的變化分析，2020年西華城區(qū)要達(dá)到25萬人的中等城市規(guī)模，必須集中力量于中心城區(qū)及重點鎮(zhèn)，需要提升城市的吸引力，進(jìn)一步集中經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)、職能和人口等要素。只有中心城區(qū)以及重點鎮(zhèn)發(fā)揮集聚效應(yīng)，才有可能輻射和帶動周邊地區(qū)的發(fā)展。 三、西華縣城考據(jù)舊志記載：秦置長平縣。漢分置西華、長平二縣，屬汝南郡。西華城于潁南，長平城于潁北。西華縣續(xù)志載：南齊書、州郡志陳郡有長平、西華。李兆洛地理今釋長平在今西華縣城東北十八里董城附近。水經(jīng)注潁水篇潁水又東過西華縣北。又據(jù)西華縣續(xù)志載：北齊省長平入西華，屬信州。隋開皇十八年(598)，改曰鴻溝縣，縣城即今縣治。查中國古今地名大辭典西華縣漢置，后漢為侯邑，故城在今西華縣城南，隋改置于潁北， 曰鴻溝縣，即今治，復(fù)為西華縣。由此可見，今日之西華縣城，始置于隋，至今已有1387年的歷史。太平寰宇記載：西華城，楚武王所筑。直至元末，縣城的修建及規(guī)模，均不見史冊。據(jù)清乾隆西華縣志載：元末，城圯。明成化八年(1472)，知縣盧睿重修縣城，周圍五里有奇，城高兩丈五尺，廣一丈五尺，池深兩丈五尺，修四門，東曰長平，西曰清水，南曰長樂，北曰永濟(jì)。弘治十一年(1498)，知縣李景增修角樓、垛墻，疏通馬道。正德七年(1512)，知縣王堯臣重修城墻，高一丈五尺。隆慶二年568)，知縣張光孝改磚、石筑縣城，高二丈五尺，上闊八尺，濠深七尺，闊二丈。萬歷二十三年(1595)，知縣屈煒修甕城，加重門，東曰賓陽，西曰阜城，南曰來熏，北鼠拱辰。清初，知縣李培重修四門，乾隆七年(1742)，夏大雨，城墻淋倒甚多，知縣介錫齡重修。民國年間，西華縣城又幾經(jīng)整修，城區(qū)南北長約3里，東西寬約2里多，總面積約2.5平方公里(含四關(guān))。黃泛時城毀，磚石遺失殆盡。街道狹窄、高低不平，若遇雨天，泥濘沒脛。四條大街開設(shè)有私營店、鋪、攤坊，繁華地點在大，小十字街及衙門口附近。除幾家大地主有樓房外，余皆瓦房或草房。全縣城僅有一家織毛巾的民生工廠，一處初級中學(xué)、一處完全小學(xué)、四處初級小學(xué)。 四、人口規(guī)劃2002年西華縣總?cè)丝?9.60萬人, 人口自然增長率為7.9。西華縣城鎮(zhèn)化水平2005年為23.0%，2010年32.1%，2020年50%；相應(yīng)的全縣城鎮(zhèn)人口分別為21.2萬人、30.5萬人和50.0萬人?？h城區(qū)是西華縣政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，以發(fā)展農(nóng)副產(chǎn)品精加工、輕紡、醫(yī)藥為主的生態(tài)園林城市。預(yù)測近期（2005年）城區(qū)常住人口為11.5萬人；中期（2010年）城區(qū)常住人口為15.4萬人；遠(yuǎn)期（2020年）城區(qū)常住人口為25.0萬人，進(jìn)入中等城市行列。 五、城市規(guī)劃和發(fā)展方向經(jīng)過對影響西華縣城市發(fā)展的經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)流向、交通引力、生態(tài)空間維護(hù)等種種內(nèi)外條件的反復(fù)研究和慎重斟酌，本次規(guī)劃確定西華城區(qū)空間拓展的戰(zhàn)略應(yīng)確定為“南拓西跨，東控北抑”?？h城優(yōu)先發(fā)展區(qū)：位于現(xiàn)狀城區(qū)的南部，箕城路南段及南環(huán)路兩側(cè)用地，位于城區(qū)聯(lián)系周口市的咽喉地帶，是城市對外主要經(jīng)濟(jì)流向、交通區(qū)位條件優(yōu)越，適宜大規(guī)模的城市開發(fā)建設(shè)，是城市空間近期拓展的熱點地區(qū)。1、南拓：西華城區(qū)南部的南環(huán)路沿線用地，是西華城區(qū)未來的核心地區(qū)，是體現(xiàn)西華城市新經(jīng)濟(jì)、新建設(shè)、新形象的集中區(qū)域。規(guī)劃按照生態(tài)型新城區(qū)的要求，優(yōu)化空間布局，提高綠化標(biāo)準(zhǔn)，完善基礎(chǔ)設(shè)施水平，建設(shè)成為以“行政文化居住”為主要職能的河南省東南部地區(qū)一流的綜合性新城區(qū)。2、西跨：雙狼溝以西地區(qū)是西華工業(yè)發(fā)展主要方向。規(guī)劃集中布置污染較小的二類工業(yè)，努力培育和發(fā)展具有西華特色的產(chǎn)業(yè)體系，形成優(yōu)勢產(chǎn)品、優(yōu)勢行業(yè)和支柱產(chǎn)業(yè),發(fā)揮產(chǎn)業(yè)的高效集約化。遠(yuǎn)景作為城市發(fā)展的戰(zhàn)略儲備空間控制。3、東控：隨著東環(huán)路的建成，東部地區(qū)已具備開發(fā)建設(shè)的條件，規(guī)劃沿線布置科研用地和高新科技工業(yè)園區(qū)。城區(qū)東北部的賈魯河以東地區(qū)，靠近阿深高速公路城市出入口，規(guī)劃布置城市市場流通和物流儲運的功能。東南部用地位于城市主導(dǎo)風(fēng)向上側(cè)，是城市生態(tài)敏感區(qū)，規(guī)劃從提升城市空間品質(zhì)，保證城市環(huán)境質(zhì)量，建設(shè)生態(tài)城市的角度，將城市東南部用地劃定為生態(tài)維護(hù)用地。4、北抑：北環(huán)路以北地區(qū)。因背離城市主要經(jīng)濟(jì)及交通流向；發(fā)展用地與現(xiàn)狀城區(qū)被北環(huán)路分隔，聯(lián)系不便，故劃定為限制建設(shè)的地區(qū)。規(guī)劃定為限制建設(shè)的地區(qū)，重點發(fā)展生態(tài)農(nóng)業(yè)、林業(yè)和觀光旅游業(yè)。本次規(guī)劃確定西華縣城區(qū)布局結(jié)構(gòu)為“集中緊湊式”，形成“兩軸、雙心、三園、五區(qū)”的規(guī)劃結(jié)構(gòu)。兩軸：以箕城路、西周路為軸線，布置大型行政、文化、商業(yè)設(shè)施，成為城市的主要公共建筑軸線，集中體現(xiàn)現(xiàn)代化城市建設(shè)風(fēng)貌。雙心：指兩個市級的城市公共中心，即舊城區(qū)的商貿(mào)、行政、文化中心及城南新區(qū)的行政、文化、體育中心。三園：指城西科技工業(yè)園、城西北加工工業(yè)園和城東北物流儲運園。工業(yè)園區(qū)用地以工業(yè)用地為主，物流儲運園區(qū)以倉儲、配送加工用地為主，適當(dāng)配套相關(guān)生活服務(wù)設(shè)施。五區(qū)：指城市以生活居住職能為主的居住區(qū)，即城中片（舊城區(qū)）、城南片（南環(huán)路以北）、城北片（東風(fēng)運河以北）和城南新區(qū)片（南環(huán)路以南）。規(guī)劃結(jié)合居住區(qū)規(guī)劃，在各片區(qū)中心分別設(shè)置居住區(qū)級的公共服務(wù)中心，為居民提供日常生活服務(wù)。 六、城市發(fā)展現(xiàn)狀逐步改造舊城，疏散舊區(qū)人口，增加舊城綠地、廣場面積，改善舊區(qū)居住環(huán)境，以建設(shè)生態(tài)型城區(qū)為目標(biāo)建設(shè)城南新區(qū)。居住用地布局總體上形成5個居住區(qū)，即城中片（舊城區(qū)）、城南片（南環(huán)路以北）、城東片（現(xiàn)東環(huán)路以東）、城北片（東風(fēng)運河以北）和城南新區(qū)片（南環(huán)路以南）。規(guī)劃居住用地784.6公頃，占建設(shè)用地的31.5%，人均居住面積31.4平方米。規(guī)劃居住建筑以多層為主，適量建設(shè)中高層住宅以豐富城市景觀。南北向居住建筑房屋間距不低于1:1，老城區(qū)不低于1:0.8，居住建筑密度控制在25%左右。私人建房用地應(yīng)納入規(guī)劃管理，嚴(yán)格控制，逐步降低人均居住用地指標(biāo)。以在建的女媧廣場為中心，結(jié)合舊城改造和箕城路景觀道路建設(shè)，連片布置商貿(mào)、文娛設(shè)施，提高服務(wù)檔次和水平，建設(shè)老城傳統(tǒng)商貿(mào)中心。將富華路、龍崗路、北華路、箕子臺路建設(shè)為商業(yè)步行街，為居民提供良好的購物休閑環(huán)境。在南部新城區(qū)中心，集中連片建設(shè)城市行政、文化、體育中心，創(chuàng)造體現(xiàn)代特色和鮮明城市形象的集中展示地段。參照發(fā)達(dá)城市的成功經(jīng)驗，爭取在35年內(nèi)實施城市政府機關(guān)的南遷，并結(jié)合文化教育、體育休閑運動設(shè)施用地的建設(shè)，形成一個集行政、文化、金融貿(mào)易、體育運動等多功能、現(xiàn)代化的市級行政、文化、體育中心，以帶動整個城市的建設(shè)和發(fā)展。西華舊城面積0.6平方公里，范圍北至東風(fēng)運河、南至七一路、東至龍崗路、西至箕子臺路。城區(qū)新建和擴(kuò)建的建、構(gòu)筑物必須按6度區(qū)抗震要求設(shè)計和施工，已有而未達(dá)標(biāo)的建、構(gòu)筑物必須按抗震要求加強加固。 七、西華縣城關(guān)鎮(zhèn)是全縣的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、交通、信息中心。全鎮(zhèn)4個辦事處，5個行政村，農(nóng)業(yè)人口2.8萬人，耕地面積約15300畝。周鄭公路、漯雙公路、鄧扶公路交叉貫通全境，地理位置優(yōu)越、投資環(huán)境寬松。近年來，該鎮(zhèn)圍繞“強化工業(yè)、優(yōu)化農(nóng)業(yè)，經(jīng)濟(jì)和社會各項事業(yè)得到全面發(fā)展。全鎮(zhèn)現(xiàn)有民營企業(yè)248個，其中限額以上企業(yè)6個，已形成裘皮工藝、印鐵制罐、釀酒制造、飲食服務(wù)、面粉加工、建筑建材等民營經(jīng)濟(jì)群體。城關(guān)鎮(zhèn)綜合經(jīng)濟(jì)實力在全市排名十強。 八、西華縣房地產(chǎn)開發(fā)至2008年3月底，西華縣房地產(chǎn)開發(fā)項目在建建筑面積約68.5萬平方米。從房屋供給結(jié)構(gòu)可以看出，90平方米以下住宅占總量的約16.66%，90-110平方米住宅占總量的19.16%，110-130平方米住宅占總量的31.66%，130-150平方米住宅占總量的11.66% ，150平方米以上住宅占總量的20.83%，近期變化不大。從以上數(shù)據(jù)可以看出，西華縣住宅面積供給類型中高面積戶型比重稍有增加，這和當(dāng)?shù)厝嗣裆盍?xí)慣、政府的宏觀調(diào)控有這必然聯(lián)系。1、投放情況* 投放量持續(xù)走高近一年，西華城關(guān)鎮(zhèn)在售物業(yè)共計約13個，投放面積約90.3萬平方米。無論是物業(yè)投放個數(shù)還是投放面積從2006年中期伊始，近兩年都有著明顯的上升趨勢。對于縣城來說，西華縣城關(guān)鎮(zhèn)在售開發(fā)樓盤投放量保持著較高的增長速度，而且銷售量也在2007年11月之前持續(xù)走高，從而導(dǎo)致市場控制率持續(xù)攀升，使得近一年多來大多數(shù)開發(fā)商的心理預(yù)期值逐漸提高，從2007年11月至今，半年內(nèi)城關(guān)鎮(zhèn)物業(yè)的預(yù)售價格每平方平均上漲300多元。形成如此市場環(huán)境存在一定的條件：（1）、物業(yè)開發(fā)起步晚。城關(guān)鎮(zhèn)早期正式開發(fā)樓盤為2006年10月-天泰花園。（2）、存在一定的市場需求。由于西化近幾年再周口鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展工作中取得了不少成績，帶動區(qū)域人民致富，形成房產(chǎn)市場發(fā)展的潛力。（3）、價格的持續(xù)上升一方面受房產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)品成本的上漲造成。如2008年，年前年后剛才上漲近千元每噸。2007年下半年以來，西華房產(chǎn)銷售主要集中在品質(zhì)樓盤，這些樓盤位置分布于城關(guān)鎮(zhèn)不同區(qū)域，故核心賣點不大形同，如現(xiàn)代城、大時代出售的是物業(yè)位置，中原溫泉花園出售小區(qū)配套，明誠苑出售周邊生活配套等等。但是從這些品質(zhì)樓盤的共性上分析，其銷售進(jìn)展順利的主要原因是符合當(dāng)?shù)厝松盍?xí)慣與伴隨物質(zhì)生活提高而提高的精神生活需求。2、樓盤情況案名 現(xiàn)代城 建筑風(fēng)格 現(xiàn)代板式開發(fā)商 河南海川實業(yè)有限公司 銷售均價 1580物業(yè)位置 西華縣長平路 公開日期 2007年1月建筑類型 多層框架 交房日期 二期9月25日樓棟數(shù) 31棟 占地面積 80畝建筑面積 12萬平方米 交房標(biāo)準(zhǔn) 毛坯層高 3.2米 銷售率 70%總戶數(shù) 1100戶 綠化率 60%工程進(jìn)度 二期即將封頂 主力面積 109平方米主力戶型 三室兩廳兩衛(wèi) 小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施 園林景觀、幼兒園、水景等* 物業(yè)分析：物業(yè)分三期開發(fā)，處于西華縣繁華地段，人杰地靈。物業(yè)自身外立面趨于現(xiàn)代，提升了了物業(yè)的整體效果，位置的商業(yè)氛圍帶動小區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的快速銷售。住宅以110平方左右三房銷售較快，有著一定的口碑。但是由于物業(yè)所處位置早期的地質(zhì)問題，造成工程質(zhì)量問題也一定程度的影響了樓盤的銷售。* 銷售工作分析：（1）售房部面積大，但內(nèi)部布局較空洞，缺少主題。（2）廣告投入現(xiàn)僅限于戶外，近期無宣傳資料的制作。（3）銷售人員整體素質(zhì)較高，但專業(yè)知識和項目認(rèn)識不夠。案名 明誠苑住宅 建筑風(fēng)格 現(xiàn)代開發(fā)商 河南中信投資有限公司 銷售均價 998元每平方物業(yè)位置 教育達(dá)到與清華路交叉口 公開日期 2007年下半年建筑類型 多層 交房日期 2008年8月樓棟數(shù) 20棟 占地面積 100畝建筑面積 11萬平方米 交房標(biāo)準(zhǔn) 毛坯層高 3米 銷售率 90%總戶數(shù) 1000戶 綠化率 40%工程進(jìn)度 二期已經(jīng)開工 主力面積 120平方米主力戶型 三室兩廳兩衛(wèi) 小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施 健身設(shè)施、娛樂會所、景觀園林等* 物業(yè)分析：一期主推教師生活園區(qū)，銷售整體速度較快。二期正在對外銷售，由于其區(qū)域價格優(yōu)勢顯著，存在一 定的競爭優(yōu)勢。* 銷售工作分析：電視廣告投放量較大，通過一定的口碑在西華縣城傳播，銷售人員對項目缺乏了解認(rèn)識，沒有經(jīng)行過銷售的培訓(xùn)。案名 江南水鄉(xiāng) 建筑風(fēng)格 現(xiàn)代開發(fā)商 江西樂威集團(tuán)置業(yè)有限公司 銷售均價 1500元每平方物業(yè)位置 興華北路北側(cè)東關(guān)賈魯河 公開日期 07年4月建筑類型 多層框架 交房日期 08年9月底樓棟數(shù) 24棟 占地面積 56畝建筑面積 6萬平方米 交房標(biāo)準(zhǔn) 毛坯層高 3米 銷售率 45%總戶數(shù) 600戶 綠化率 60%工程進(jìn)度 二期建設(shè)中 主力面積 119.6平方米主力戶型 三室兩廳兩衛(wèi) 小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施 會所、超市、人工湖等* 物業(yè)分析：整體規(guī)劃以 “健康、休閑”為主題，一個景觀花園，一個臨街園林廣場，有會所。三房、四房為主，面積控制在110至150平方米，并附之復(fù)式樓。吸引了多層面的客戶群體，但由于施工質(zhì)量問題影響客戶購買需求。* 銷售工作分析：臨街售樓部包裝簡易，所處區(qū)域整體環(huán)境較差。車載流動廣告宣傳，售樓部銷售人員素質(zhì)較低，對項目認(rèn)識不足。案名 中原溫泉花園 建筑風(fēng)格 現(xiàn)代開發(fā)商 大中原地產(chǎn)有限公司 銷售均價 1500元物業(yè)位置 箕子臺路西段 公開日期 07年11月25日建筑類型 多層框架 交房日期 08年10月樓棟數(shù) 25棟 占地面積 100畝建筑面積 12萬平方米 交房標(biāo)準(zhǔn) 毛坯層高 3米 銷售率 80%總戶數(shù) 800戶 綠化率 30%工程進(jìn)度 一期即將全面上市 主力面積 128.7平方米主力戶型 三室兩廳一衛(wèi) 小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施 溫泉入戶、休閑廣場等* 物業(yè)分析：小區(qū)依靠其規(guī)模與實力打造溫泉入戶，地下打井1000多米。憑借其小區(qū)內(nèi)整體綠化等設(shè)施的完善吸引了部分消費者，但由于后期實景與宣傳出入過大，導(dǎo)致銷售的滯后。* 銷售工作分析：雙案場銷售，主售樓部配套較為齊全，但布局空洞。沒有經(jīng)行規(guī)模的廣告宣傳，僅在本案附近以戶外廣告做平臺。銷售人員素質(zhì)較高，經(jīng)行過簡單的培訓(xùn)。案名 源升小區(qū) 建筑風(fēng)格 現(xiàn)代開發(fā)商 華興房地產(chǎn)有限公司 銷售均價 1380元每平方物業(yè)位置 箕城路中段 公開日期 07年初建筑類型 磚混多層 交房日期 08年10月樓棟數(shù) 2棟 占地面積 8畝建筑面積 6萬平方米 交房標(biāo)準(zhǔn) 毛坯層高 3米 銷售率 60%總戶數(shù) 36戶 綠化率 30%工程進(jìn)度 三層正在建設(shè)中 主力面積 125.7平方米主力戶型 三房 小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施 電子監(jiān)控等* 物業(yè)分析：此案以優(yōu)越的地理位置為主賣點，以大戶型為主打，結(jié)合區(qū)域商業(yè)氛圍開發(fā)商住樓。* 銷售工作分析：售房部氣氛過于冷淡工作積極性差，缺少熱情，項目認(rèn)識少，銷售組織平淡。案名 幸?；▓@ 建筑風(fēng)格 現(xiàn)代開發(fā)商 西華海川房地產(chǎn) 銷售均價 1300元物業(yè)位置 箕子臺路東段 公開日期 07年11月建筑類型 多層框架 交房日期 09年1月底樓棟數(shù) 2棟 占地面積 15畝建筑面積 1萬多平方 交房標(biāo)準(zhǔn) 毛坯層高 3米 銷售率 25%總戶數(shù) 96戶 綠化率 30%工程進(jìn)度 地基完成 主力面積 132.84平方米主力戶型 三室兩廳兩衛(wèi) 小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施 車庫等* 物業(yè)分析：此案所處位置符合當(dāng)?shù)厣盍?xí)慣，毗鄰菜市場和農(nóng)產(chǎn)品市場。其主要以戶型布局為賣點，主推138平方左右的三房。* 銷售工作分析：售房部氣氛過于冷淡，工作積極性較強，對項目自身與區(qū)域市場的認(rèn)識較深刻，專業(yè)知識較強。但樓盤本身無廣告宣傳，無任何沙盤等物品。案名 鵬盛商住樓 建筑風(fēng)格 現(xiàn)代開發(fā)商 西華鵬盛房地產(chǎn)有限公司 銷售均價 1360元物業(yè)位置 興華路與東城墻路 公開日期 2007年9月建筑類型 多層框架 交房日期 2008年底樓棟數(shù) 4棟 占地面積 13畝建筑面積 2萬平方米 交房標(biāo)準(zhǔn) 毛坯層高 3.2米 銷售率 60%總戶數(shù) 110戶 綠化率 30%工程進(jìn)度 一層封頂 主力面積 132.4平方米主力戶型 三室兩廳一衛(wèi) 小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施 商業(yè)街、花園、外廣場等* 物業(yè)分析：本案屬武裝部招商項目，項目本身有部分為定向開發(fā)。項目位于一市政規(guī)劃路中，與興華路市場相鄰。物業(yè)自身為商住，一樓為臨街菜市場，樓上為住宅。* 銷售工作分析：售房部氣氛過于冷淡工作積極性差，缺少熱情，相互配合少，銷售組織平淡。無廣告宣傳。案名 箕城文化小區(qū) 建筑風(fēng)格 現(xiàn)代開發(fā)商 興華房地產(chǎn) 銷售均價 1400元物業(yè)位置 集成路北段 公開日期 未公開建筑類型 多層框架 交房日期 08年底樓棟數(shù) 31棟 占地面積 50畝建筑面積 5.2萬平方米 交房標(biāo)準(zhǔn) 毛破層高 3米 銷售率 10%總戶數(shù) 276戶 綠化率 10%工程進(jìn)度 地基未完成 主力面積 107平方米主力戶型 三室兩廳兩衛(wèi) 小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施 步行街等* 物業(yè)分析：本案位于箕城路與教育大道交匯處，交通便利，小區(qū)完全臨街，以三房、四房為主，面積范圍：107.94186.56平方米，戶型、面積以實用為主。箕城路上為其小區(qū)商業(yè)街。* 銷售工作分析：日前并未對外推出，僅少數(shù)內(nèi)部認(rèn)購。銷售人員較為熱情，對項目有一定的認(rèn)識，但是產(chǎn)品介紹中多少含夸大成分。沒有配合銷售的廣告投入。案名 明郡 建筑風(fēng)格 現(xiàn)代物業(yè)位置 青華路與迎賓大道 公開日期 未公開建筑類型 多層 交房日期 未定樓棟數(shù) 一期16棟 占地面積 110畝建筑面積 13.9萬平方米 交房標(biāo)準(zhǔn) 毛坯總戶數(shù) 未定 綠化率 40.1%工程進(jìn)度 未動工 主力面積 未定主力戶型 三房 小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施 雙氣、幼兒園、溫泉、文化休閑廣場明郡為現(xiàn)今本項目最有利的潛在競爭者，無論從規(guī)模，位置等方面與本項目存在一定的共性，但針對明郡所處西華大的區(qū)域來說，符合現(xiàn)在政府發(fā)展方向，使得其有一定的優(yōu)勢。* 總結(jié)：通過個案綜合因素分析，現(xiàn)有開發(fā)商多缺少品牌整合營銷行為，缺乏營銷手段創(chuàng)新，整體樓盤素質(zhì)與管理較差，營銷上缺乏與客戶必要的溝通，影響客戶對項目的關(guān)注。共同的弱性在于：1. 面積偏大且戶型相近，總價過高。2. 產(chǎn)品精品少。外立面、戶型、配套設(shè)施明鮮有創(chuàng) 造性變革。3. 有品牌意識，但缺少品牌建設(shè)行為。社區(qū)文化匱乏，人文精神缺少立體感。4. 銷售缺乏創(chuàng)新，銷售管理不到位，銷售人員整體水平不高。5. 物業(yè)管理深度不夠，還沒有徹底從 “管理”變?yōu)?“服務(wù)”。6. 工地現(xiàn)場包裝不到位。此次調(diào)查主要針對城關(guān)鎮(zhèn)內(nèi)具有一定規(guī)模和影響的樓盤作為競爭對象，實際情況，縣城還有少量低成本缺乏競爭力的小區(qū)，但是這些小區(qū)對本樓盤的開發(fā)前期工作沒有可利用價值，故沒有列入個案分析當(dāng)中。 3、宅基地部分本次調(diào)查過程中，對西華縣城宅基地從問卷中得到了解，城關(guān)鎮(zhèn)宅基地使用量較大，在所調(diào)查的問卷當(dāng)中有36.69%的家庭現(xiàn)今擁有宅基地住房。但是隨著政府的城中村改造政策的指導(dǎo)、家庭成員的增多、人民生活習(xí)慣的改變等因素使得宅基地對縣城房地產(chǎn)開發(fā)的影響力度減小。在調(diào)查中，絕大部分擁有宅基地的家庭均已經(jīng)或者在未來計劃購買縣城商品房。因此，對于西華本項目的開發(fā)，宅基地部分對項目的影響力較小。綜合以上幾個方面分析與調(diào)查顯示，根據(jù)市場的需求、周邊地區(qū)競爭樓盤的發(fā)展現(xiàn)狀，結(jié)合西華縣房地產(chǎn)市場競爭狀況、地塊區(qū)域、未來發(fā)展趨勢等因素，本案開發(fā)多層住宅、酒店式公寓、配套商業(yè)區(qū)，不僅能充分發(fā)揮地段優(yōu)勢，降低開發(fā)風(fēng)險，而且整個項目的利潤也是可觀的。具體開發(fā)為：臨近五二系統(tǒng)生活區(qū)為高檔酒店式公寓部分；教育大道沿街部分為多層居民教師住宅，臨街商鋪；靠近賈魯河部分與小區(qū)內(nèi)部為多層高檔住宅。此方案不僅有利于市場推廣，而且可以提升整個項目的品位，更有利于項目利潤達(dá)到最大化的實現(xiàn)。 4、目標(biāo)客戶調(diào)查了解本區(qū)域客戶及同檔次目標(biāo)客戶的基本生活需求，以使樓盤的開發(fā)定位有一個準(zhǔn)確的綱領(lǐng)作為航標(biāo)，迎合目標(biāo)客戶的需求，準(zhǔn)確的確定樓盤開發(fā)的檔次及品質(zhì)，以優(yōu)勢的姿態(tài)和周邊的樓盤進(jìn)行競爭，作到“有備而戰(zhàn)”，方可成為勝者。本次調(diào)查以重點抽樣的方式，共投放500份問卷，回收有效問卷487份，合格率為97.4%。通過對目標(biāo)客戶市場需求調(diào)查問卷科學(xué)、系統(tǒng)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，為本案贏取了目標(biāo)市場的第一手資料，具體內(nèi)容如下（主要針對影響項目開發(fā)的題目經(jīng)行分析）：縣級市的生活習(xí)慣決定對高層建筑的排斥心理，但是從調(diào)查數(shù)據(jù)顯示出，縣級市對獨門小院的生活已經(jīng)成為習(xí)慣，即使生活質(zhì)量上升時，他們也希望購買的房子能和原先是一樣的。故項目開發(fā)在針對首選多層產(chǎn)品的同時，適當(dāng)適量的推出高端別墅區(qū)是很能吸引購房者目光的，并且別墅區(qū)在西華暫時還未出現(xiàn)。據(jù)了解當(dāng)?shù)亻_發(fā)商和現(xiàn)在的物業(yè)面積，西華縣購房者傾向于110平方以上住房，層高基本上都在2.8到3.5米之間，體現(xiàn)了當(dāng)?shù)厣盍?xí)慣。項目在開發(fā)過程中應(yīng)更清楚的研究當(dāng)?shù)孛袂榱?xí)性。從受訪者調(diào)查中可以看出，多數(shù)受訪者是中意三室兩廳兩位的戶型，與當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品和生活習(xí)慣有關(guān)。但是部分受訪者對城市中流行的多層樓中樓很感興趣，并且這個產(chǎn)品在西華市場現(xiàn)屬空白期，所以，產(chǎn)品多樣化在一定程度上是近期進(jìn)入市場的一個試金石。在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，當(dāng)?shù)叵M者對付款方式的認(rèn)識很單一，局限于一次性與分期。但是調(diào)查中相當(dāng)一部分人認(rèn)識到銀行按揭的好處，所以在項目開發(fā)前，向銀行申請辦按揭，能夠帶來一個賣點快速打入市場。根據(jù)對手方群眾的調(diào)查，西華縣家庭結(jié)構(gòu)20.41%左右是五口之家，50%以上為3口之家，少部分為兩口之家。調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，城關(guān)鎮(zhèn)中商品房進(jìn)駐的消費者多數(shù)為三口之家，因為老人的生活習(xí)慣決定對全新環(huán)境的接受。所以，對購房決策者來說，絕大多數(shù)已經(jīng)來源于自己的配偶。根據(jù)對受訪者的談話調(diào)查，近百分之五十以上的人認(rèn)為房價依然會上漲，說明多數(shù)人對市場的有著深刻的認(rèn)識。更深入的了解，在西華縣城存在著對市場持觀望態(tài)度的消費者，他們在滿足自身物質(zhì)生活之前會先考慮市場的發(fā)展。所以，項目開發(fā)前期的定價需要慎重考慮。結(jié)合受訪者的職業(yè)狀況，我們舍去最低選擇項1000-2000元，將最高選項增加兩個組距為1.1萬元與1.2萬元，各選項比例依次下調(diào)，則受訪者正常的家庭平均月收入為：300037.6%+400041.45%+500013.67%+100004.27%+110002.13%+120000.08%=4140.4元從對目標(biāo)人群的調(diào)查和區(qū)域市場的分析得出，本地塊總開發(fā)定位于多層住宅為主，同時伴隨多樣化產(chǎn)品，例如別墅、樓中樓小復(fù)式等，但在項目的開發(fā)定位時，要充分做好對價格、產(chǎn)品包裝的定位，避免無謂的競爭因素，打造同檔次客戶消費的強勢品牌。通過本次對西華市場的調(diào)查問卷分析，總結(jié)出同位人群的消費結(jié)構(gòu)為：年齡在26-50歲之間，家庭月平均收入應(yīng)在4000元以上，職業(yè)為私營業(yè)主、教師、醫(yī)生、農(nóng)民、銷售人員和行政機關(guān)人員居多。由于本地塊正處于西華旅游建設(shè)的樞紐區(qū)域，保值、升值空間非常大，因此能吸引部分投資客戶對本項目的二次和三次置業(yè)。從受訪者對于在此置業(yè)所擔(dān)心的問題分析，目前本區(qū)域生活配套設(shè)施缺乏嚴(yán)重，并且距離鎮(zhèn)中心有一定的距離，也就是沒有達(dá)到迅速帶動市場發(fā)展的條件，如何解決這些問題所發(fā)生的沖突，將是本項目在開發(fā)過程中應(yīng)著重考慮的問題。 九、西華縣08年房地產(chǎn)市場發(fā)展環(huán)境全縣各個樓盤的成交量均較之前幾個月有大幅度的提高，各個售樓部的來電、來客量明顯增加。整個房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了“井噴”。這是否意味著西華縣的房地產(chǎn)市場就此擺脫了之前籠罩著的成交陰霾，而重新迎來市場又一個的發(fā)展機遇呢？各個開發(fā)商在目前的這種市場環(huán)境下，將采取何種的措施來應(yīng)對？1、受國家的經(jīng)濟(jì)走勢和宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響的調(diào)查分析：國家從去年底就開始在宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控方面不斷出臺旨在刺激國內(nèi)消費需求的一系列政策，2009年以來政策效應(yīng)不斷顯現(xiàn)，對后續(xù)的經(jīng)濟(jì)走勢表示樂觀。大多數(shù)開發(fā)商表示當(dāng)?shù)貥鞘惺芙?jīng)濟(jì)大環(huán)境的影響較為一般。但同時也有部分開發(fā)商表示受宏觀經(jīng)濟(jì)的影響很大。這表明作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)的上下關(guān)聯(lián)行業(yè)眾多，其自身發(fā)展不可避免的受制于整體經(jīng)濟(jì)的走向?？梢钥闯觯魅A縣樓市的發(fā)展其自身內(nèi)部水分較少，基本不存在泡沫。主要依靠當(dāng)?shù)氐娜丝趦?yōu)勢，以及購房者的理性購房，使其健康發(fā)展。2、當(dāng)前西華縣樓市的整體供應(yīng)情況和房價水平的調(diào)查分析：在對整個西華縣樓市的供應(yīng)情況的判斷上，各家的看法不一。而在房價水平的看法上，則有68%的受訪企業(yè)表示當(dāng)前西華縣城區(qū)的房價水平相對當(dāng)?shù)鼐用竦氖杖肭闆r，其總體是處于一個較為適中的水平范圍內(nèi)。同時多數(shù)開發(fā)商表示，受制于企業(yè)開發(fā)成本的因素，結(jié)合目前西華縣城區(qū)樓盤的售價水平，各個樓盤的成交價格在之前銷售淡季中的調(diào)整幅度并沒有市場上傳聞的那么嚴(yán)重，有的只是個別企業(yè)為了回籠資金緩解壓力而做出的短期促銷活動。3、開發(fā)公司銷售和開發(fā)新的項目的調(diào)查分析：在此問題上，有32%的受訪者表示將采取優(yōu)惠讓利，刺激銷售；而有48%的開發(fā)商表示會選擇小幅提價，來促進(jìn)房源的去化。在這占受訪總數(shù)80%受訪者共同表現(xiàn)出來的是，在目前這種久違的銷售旺市情況下，企業(yè)將通過各種方式促進(jìn)成交，減少房源的庫存，以便于企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)。這從側(cè)面也反映出多數(shù)的開發(fā)商都傾向選擇較為保守的方式，借助這一輪有利的市場環(huán)境，快速回籠資金，以圖穩(wěn)健持續(xù)發(fā)展。在關(guān)于建設(shè)品質(zhì)樓盤的這個問題，我們很高興的看到，在所有參與調(diào)查的開發(fā)商中，四分之三的被訪者表示，在其后續(xù)開發(fā)的項目中，提升樓盤的品質(zhì)將會是他們?nèi)Υ蛟斓囊粋€重點所在。大家也都認(rèn)識到了，目前西華縣城區(qū)的各個樓盤，在居住品質(zhì)上較為欠缺。而隨著居民生活水平的不斷提高，購房者對社區(qū)的環(huán)境、配套乃至物業(yè)管理的關(guān)注度越來越高，尤其是那些二次置業(yè)的購房者，對此更為注重。在這種市場需求下，開發(fā)商將重點放在項目的品質(zhì)塑造上，這不僅有助于提升城市居民的生活質(zhì)量，而且也將極大的促進(jìn)未來西華縣房地產(chǎn)市場的整體發(fā)展。數(shù)據(jù)和部分觀點來自西華縣城市規(guī)劃2003-2020和西華縣統(tǒng)計局。