房地產(chǎn)開發(fā)項目成本費用構(gòu)成1、土地費用。 是指為取得項目用地使用權(quán)而發(fā)生的費用。目前存在著有償出讓轉(zhuǎn)讓和行政劃撥兩種獲取土地使用權(quán)的方式。 土地費用包括： （1）土地使用權(quán)出讓金、征地費； 土地使用權(quán)出讓金的估算一般可參照政府近期出讓的類似地塊的出讓金數(shù)額并進行時間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周圍環(huán)境狀況及土地現(xiàn)狀等因素的修正得到；也可以依據(jù)城市人民政府頒布的城市基準(zhǔn)地價，根據(jù)項目用地所處的地段等級、用途、容積率、使用年限等項因素修正得到。 征用農(nóng)村土地發(fā)生的費用主要有土地補償費、土地投資補償費（青苗補償費、樹木補償費、地面附著物補償費）、人員安置補助費、新菜地開發(fā)基金、土地管理費、根底占用稅和拆遷費等。 （2）城市建設(shè)配套費； 城市建設(shè)配套費是因政府投資進行城市基礎(chǔ)設(shè)施如自來水廠、污水處理廠、煤氣廠、供熱廠和城市道路等的建設(shè)而由受益者分?jǐn)偟馁M用。 （3）拆遷安置補償費。 拆遷安置補償費實際包括兩部分費用，即拆遷安置費和拆遷補償費。拆遷安置費是指開發(fā)建設(shè)單位對被拆除房屋的使用人依據(jù)有關(guān)規(guī)定給予安置所需的費用。被拆吃房屋的使用人因拆遷而遷出時，作為拆遷人的開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)付給搬遷補助費或臨時安置補助費。拆遷補償費是指開發(fā)建設(shè)單位對被拆除房屋的所有權(quán)人，按照有關(guān)規(guī)定給予補償所需的費用。拆遷補償?shù)姆绞剑梢詫嵭胸泿叛a償，也可以實行房屋產(chǎn)權(quán)的調(diào)換。 2、前期工程費。 包括：開發(fā)項目的前期規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、水文地質(zhì)勘察以及“三通一平”等土地開發(fā)工程費。 項目的規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究所需的費用支出一般可按項目總投資的一個百分比估算。“三通一平”等土地開發(fā)費用，主要包括地上原有建筑物拆除費用、場地平整費用和通水、電、路的費用。這些費用的估算可根據(jù)實際工作量，參照有關(guān)計算標(biāo)準(zhǔn)估算。 3、房屋開發(fā)費。 包括： （1）建安工程費； 建安工程費用是指直接用于工程建設(shè)的總成本費用，主要包括建筑工程費（結(jié)構(gòu)、建筑、特殊裝修工程費）、設(shè)備及安裝工程費（給排水、電氣照明及設(shè)備安裝、空調(diào)通風(fēng)、弱電設(shè)備及安裝、電梯及其安裝、其他設(shè)備及安裝等）和室內(nèi)裝飾家具費等。 （2）公共配套設(shè)施建設(shè)費； 指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營利性的各種公共配套設(shè)施（或公建設(shè)施）的建設(shè)費用。主要包括居委會、派出所、托兒所、幼兒園、公共廁所、停車場等。一般按規(guī)劃指標(biāo)和實際工程量估算。 （3）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費。 指建筑物2米以外和項目紅線范圍內(nèi)的各種管線、道路工程，其費用包括自來水、雨水、污水、煤氣、熱力、供電、電信、道路、綠化、環(huán)衛(wèi)、室外照明等設(shè)施的建設(shè)費用，以及各項設(shè)施與市政設(shè)施干線、干管、干道等的接口費用。一般按實際工程量估算。 4、管理費。 是指企業(yè)行政管理部門為管理和組織經(jīng)營活動而發(fā)生的各種費用，包括公司經(jīng)費、工會經(jīng)費、職工教育培訓(xùn)經(jīng)費、勞動保險費、待業(yè)保險費、董事會費、咨詢費、審計費、訴訟費、排污費、房產(chǎn)稅、土地使用稅、開辦費攤銷、業(yè)務(wù)招待費、壞賬損失、報廢損失及其他管理費用。 5、銷售費用。 是指開發(fā)建設(shè)項目在銷售其產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費用以及專設(shè)銷售機構(gòu)或委托銷售代理的各項費用。包括銷售人員工資、獎金、福利費、差旅費，銷售機構(gòu)的折舊費、修理費、物料消耗費、廣告宣傳費、代理費、銷售服務(wù)費及銷售許可證申領(lǐng)費等。 6、財務(wù)費用。 是指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費用，主要為借款或債券的利息，還包括金融機構(gòu)手續(xù)費、融資代理費、承諾費、外匯匯兌凈損失以及企業(yè)籌資發(fā)生的其他財務(wù)費用。 7、其他費用。 主要包括臨時用地費和臨時建設(shè)費、施工圖預(yù)算和標(biāo)底編制費、工程合同預(yù)算或標(biāo)底審查費、招標(biāo)管理費、總承包管理費、合同公證費、施工執(zhí)照費、工程質(zhì)量監(jiān)督費、工程監(jiān)理費、竣工圖編織費、保險費等雜項費用。這些費用一般按當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門規(guī)定的費率估算。 8、不可預(yù)見費。 不可預(yù)見費根據(jù)項目的復(fù)雜程度和簽署各項費用估算的準(zhǔn)確程度，以上述各項費用的3%7%估算。 9、稅費。 開發(fā)建設(shè)項目投資估算中應(yīng)考慮項目所負擔(dān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費用。在一些打中型城市，這部分稅費在開發(fā)建設(shè)項目投資中占有限大比重。各項稅費應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估算。 可行性研究概述一、可行性研究的含義和目的 可行性研究是在投資決策前，對建設(shè)項目進行全面的技術(shù)經(jīng)濟分析、論證的科學(xué)方法。具體地講，就是在工程項目投資決策前，對與項目有關(guān)的社會、經(jīng)濟和技術(shù)等方面情況進行深入細致的研究；對擬定的各種可能建設(shè)方案或技術(shù)方案進行認(rèn)真的技術(shù)預(yù)測和評價。在此基礎(chǔ)上，綜合研究建設(shè)項目的技術(shù)先進性和適用性、經(jīng)濟合理性以及建設(shè)的可能性和可行性，由此確定該項目是否應(yīng)該投資和如何投資等結(jié)論性意見，為覺得部門最終決策提供可靠的、科學(xué)的依據(jù)，并作為開展下一步工作的基礎(chǔ)。 可行性研究的根本目的是實現(xiàn)項目決策的科學(xué)化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益。 房地產(chǎn)開發(fā)是一項綜合性經(jīng)濟活動，投資額大，建設(shè)周期長，涉及面廣。要想使開發(fā)項目達到逾期的經(jīng)濟效果，首先必須做好可行性研究工作，才能使房地產(chǎn)開發(fā)項目的許多重大經(jīng)濟技術(shù)原則和基礎(chǔ)資料得到切實的解決和落實。最后提出結(jié)論，使開發(fā)商決策建立在科學(xué)的而不是經(jīng)驗或感覺的基礎(chǔ)上。 二、可行性研究的作用和依據(jù) （一）可行性研究的作用 1、是項目投資決策的依據(jù)。一個開發(fā)建設(shè)項目，特別是大中型項目，花費的人力、物力、財力很多，不是只憑經(jīng)驗或感覺就能確定的，而是要通過投資決策前的可行性研究，明確該項目的建設(shè)地址、規(guī)模、建設(shè)內(nèi)容與方案等是否可行、房地產(chǎn)開發(fā)項目的產(chǎn)品有無銷路、有無競爭能力、投資效果如何等，從而得出這項工程應(yīng)不應(yīng)該建或建設(shè)時應(yīng)該按哪種方案會取得最佳的效果，作為開發(fā)建設(shè)項目投資決策的依據(jù)。 2、是籌集建設(shè)資金的依據(jù)。銀行等金融機構(gòu)都把可行性研究報告作為建設(shè)項目申請貸款的先決條件。他們對可行性研究報告進行全面、細致的分析評估后，才能確定是否給予貸款。 3、是開發(fā)商與有關(guān)各部門簽訂協(xié)議、合同的依據(jù)。項目所需的建筑材料、協(xié)作條件以及供電、供水、供熱、通訊、交通等很多方面，都需要與有關(guān)部門協(xié)作。這些供應(yīng)的協(xié)議、合同都需根據(jù)可行性研究報告進行商談。有關(guān)技術(shù)引進和設(shè)備進口必須在可行性研究報告審查批準(zhǔn)后，才能據(jù)以同國外廠商正式簽約。 4、是編制下一階段規(guī)劃設(shè)計方案的依據(jù)。在可行性研究報告中，對項目的規(guī)模、地址、建筑設(shè)計方案構(gòu)想、主要設(shè)備選型、單項工程結(jié)構(gòu)型式、配套設(shè)施和公用輔助設(shè)施的種類、建設(shè)速度等等都進行了分析和論證，確定了原則，推薦了建設(shè)方案?？尚行匝芯繄蟾媾鷾?zhǔn)后，規(guī)劃設(shè)計工作就可據(jù)此進行。 （二）可行性研究的依據(jù) 1、國家和地區(qū)經(jīng)濟建設(shè)的方針、政策和長遠規(guī)劃； 2、批準(zhǔn)的項目建議書和同等效力的文件； 3、國家批準(zhǔn)的城市總體規(guī)劃、詳細規(guī)劃、交通等市政基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃等； 4、自然、地理、氣象、水文地質(zhì)、經(jīng)濟、社會等基礎(chǔ)資料； 5、有關(guān)工程技術(shù)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、指標(biāo)、要求等資料； 6、國家所規(guī)定的經(jīng)濟參數(shù)和指標(biāo)； 7、開發(fā)項目備選方案的土地利用條件、規(guī)劃設(shè)計條件以及備選規(guī)劃設(shè)計方案等。 三、可行性研究的工作階段 可行性研究是在投資前期所做的工作，它分為四個工作階段,每個階段的內(nèi)容逐步由淺到深。 （一）投資機會研究 該階段的主要任務(wù)是對投資項目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門內(nèi)，以自然資源和市場的調(diào)查預(yù)測為基礎(chǔ)，尋找最有利的投資機會。 投資機會研究分為一般投資機會研究和特定項目的投資機會研究，前者又分：地區(qū)研究、部門研究和以利用資源為基礎(chǔ)的研究，目的是指明具體的投資方向。后者是要選擇確定項目的投資機遇，將項目意向變?yōu)楦怕缘耐顿Y建議，使投資者可據(jù)以決策。 投資機會研究的主要內(nèi)容：地區(qū)情況、經(jīng)濟政策、資源條件、勞動力情況、社會條件、地理環(huán)境、國內(nèi)外市場情況、工程項目建成后對社會的影響等。 投資機會研究相當(dāng)粗略，主要依靠籠統(tǒng)的估計而不是依靠詳細的分析。該階段投資估算的精確度為30%，研究費用一般占總投資的0.2%0.8%。 如果機會研究認(rèn)為是可行的，就可以進行下一階段的工作。 （二）初步可行性研究 初步可行性研究亦可稱“預(yù)可行性研究”。在機會研究的基礎(chǔ)上，進一步對項目建設(shè)的可能性與潛在效益進行論證分析。主要解決的問題包括：分析機會研究的結(jié)論，在詳細資料的基礎(chǔ)上做出是否投資的決定；是否有進行詳細可行性研究的必要；有哪些關(guān)鍵問題需要進行輔助研究。 在初步可行性研究階段需要對以下內(nèi)容進行粗略的審查：市場的需求與供應(yīng)、建筑材料供應(yīng)狀況、項目所在地區(qū)的社會經(jīng)濟情況、項目地址及其周圍環(huán)境、項目規(guī)劃設(shè)計方案、項目進度、項目銷售收入與投資估算、項目財務(wù)分析等。 初步可行性研究階段投資估算的精確度可達20%，所需費用約占總投資的0.25%1.5%。所謂的輔助研究，是對投資項目的一個或幾個重要方面進行單獨研究，用作初步可行性研究和詳細可行性研究的先決條件，或用以支持這兩項研究。 （三）詳細可行性研究 詳細可行性研究是開發(fā)建設(shè)項目投資決策的基礎(chǔ)，是在分析項目技術(shù)、經(jīng)濟可行性后做出投資與否決策的關(guān)鍵步驟。 這一階段對建設(shè)投資估算的精確度10%，所需費用：小型項目約占投資的1.0%3.0%，大型復(fù)雜的工程約占0.2%1.0%。 （四）項目的評估和決策 按照國家有關(guān)規(guī)定，對于大中型和限額以上的項目及重要的小型項目，必須經(jīng)有權(quán)審批單位委托有資格的咨詢評估單位就項目可行性研究報告進行評估論證。未經(jīng)評估的建設(shè)項目，任何單位不準(zhǔn)審批，更不準(zhǔn)組織建設(shè)。 項目評估是決策部門組織或授權(quán)于建設(shè)銀行、投資銀行、咨詢公司或有關(guān)專家，代表國家對上報的建設(shè)項目可行性研究報告進行全面審核和再評估階段。 可行性研究內(nèi)容與步驟一、可行性研究的內(nèi)容 由于開發(fā)項目的性質(zhì)、規(guī)模和復(fù)雜程度不同，其可行性研究的內(nèi)容不盡相同，各有側(cè)重。一般房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的內(nèi)容主要包括： 1、項目概況 （1）項目名稱、開發(fā)建設(shè)單位； （2）項目的地理位置。包括項目所在城市、區(qū)和街道，項目周圍主要建筑物等。 （3）項目所在地周圍的環(huán)境狀況。主要從工業(yè)、商業(yè)及相關(guān)行業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展?jié)摿?、項目建設(shè)的時機和自然環(huán)境等方面說明項目的建設(shè)的必要性和可行性。 （4）項目的性質(zhì)及主要特點。 （5）項目開發(fā)建設(shè)的社會、經(jīng)濟意義。 （6）可行性研究工作的目的依據(jù)和范圍。 2、開發(fā)項目用地的現(xiàn)狀調(diào)查及動遷安置 （1）土地調(diào)查。包括開發(fā)項目用地范圍內(nèi)的各類土地面積及使用單位等。 （2）人口調(diào)查。包括開發(fā)項目用地范圍內(nèi)的總?cè)丝跀?shù)、總戶數(shù)，需要動遷的人口數(shù)、戶數(shù)等。 （3）調(diào)查開發(fā)項目用地范圍內(nèi)建筑物的種類，各種建筑物的數(shù)量及面積，需奧拆遷的建筑物種類、數(shù)量和面積等。 （4）調(diào)查生產(chǎn)、經(jīng)營企業(yè)以及個體經(jīng)營者的經(jīng)營范圍、占地面積、建筑面積、營業(yè)面積、職工人數(shù)、年營業(yè)額、年利潤額等。 （5）各種市政管線。主要應(yīng)調(diào)查上水管線、雨水管線、污水管線、熱力管線、燃氣管線、電力和電訊管線的現(xiàn)狀及規(guī)劃目標(biāo)和其可能實現(xiàn)的時間。 （6）其他地下、地上物現(xiàn)狀。開發(fā)項目用地范圍內(nèi)地下物調(diào)查了解的內(nèi)容：水井、人防工程、菜窖、各種管線等；地上物：各種樹木、植物等。開發(fā)項目用地的現(xiàn)狀一般要附平面示意圖。 （7）制定動遷計劃。 （8）確定安置方案。包括需要安置的總?cè)藬?shù)和戶數(shù)，需要安置的各房屋套數(shù)及建筑面積，需要安置的勞動力人數(shù)等。 （9）拆遷安置方案。包括需要安置的總?cè)藬?shù)和戶數(shù)，需要安置的各房屋套數(shù)及建筑面積，需要安置的勞動力人數(shù)等。 3、市場分析和建設(shè)規(guī)模的確定 （1）市場供給現(xiàn)狀分析及預(yù)測。 （2）市場需求現(xiàn)狀分析及預(yù)測。 （3）市場交易的數(shù)量與價格。 （4）服務(wù)對象分析、制定租售計劃。 （5）擬建項目建設(shè)規(guī)模的確定。 4、規(guī)劃設(shè)計方案選擇 （1）市政規(guī)劃方案選擇。市政規(guī)劃方案的主要內(nèi)容包括各種市政設(shè)施的布置、來源、去路和走向，大型商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項目重點要規(guī)劃安排好交通組織和共享空間等。 （2）項目構(gòu)成及平面布置。 （3）建筑規(guī)劃方案選擇。建筑規(guī)劃方案的內(nèi)容主要包括：各種工程的占地面積、建筑面積、層數(shù)、層高、房間布置、各種房間的數(shù)量、建筑面積等。附規(guī)劃設(shè)計方案詳圖。 5、資源供給 （1）建筑材料的需要量、采購方式和供應(yīng)計劃。 （2)施工力量的組織計劃。 （3）項目施工期間的動力、水等供應(yīng)。 （4）項目建成投入生產(chǎn)或使用后水、電、熱力、煤氣、交通、通訊等供應(yīng)條件。 6、環(huán)境影響和環(huán)境保護 （1）建設(shè)地區(qū)的環(huán)境現(xiàn)狀。 （2）主要污染源和污染物。 （3）開發(fā)項目可能引起的周圍生態(tài)變化。 （4）設(shè)計采用的環(huán)境保護標(biāo)準(zhǔn)。 （5）控制污染與生態(tài)變化的初步方案。 （6）環(huán)境保護投資估算。 （7）環(huán)境影響的評價結(jié)論和環(huán)境影響分析。 （8）存在問題及建議。 7、項目開發(fā)組織機構(gòu)和管理費用研究 （1）開發(fā)項目的管理體制、機構(gòu)設(shè)置。 （2）管理人員的配備方案。 （3）人員培訓(xùn)計劃，年管理費用估算。 8、開發(fā)建設(shè)計劃 （1）前期開發(fā)計劃。包括項目從立項、可行性研究、下達規(guī)劃任務(wù)、征地拆遷、委托規(guī)劃設(shè)計、取得開工許可證直至完成開工前準(zhǔn)備等一系列工作計劃。 （2）工程建設(shè)計劃。包括各個單項工程的開工、竣工時間，進度安排，市政工程的配套建設(shè)計劃等。 （3）建設(shè)場地的布置。 （4）施工隊伍的選擇。 9、項目經(jīng)濟及社會效益分析 （1）項目總投資估算。包括開發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營資金兩部分。 （2）項目投資來源、籌措方式的確定。 （3）開發(fā)成本估算。 （4）銷售成本、經(jīng)營成本估算。 （5）銷售收入、租金收入、經(jīng)營收入和其他營業(yè)收入估算。 （6）財務(wù)評估。運用靜態(tài)和動態(tài)分析方案分析計算項目投資回收期、凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率和投資利潤率、借款償還期等技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)，對項目進行財務(wù)評估。 （7）國民經(jīng)濟評價。 （8）風(fēng)險分析。一方面采用盈虧平衡分析、敏感性分析、概率分析等定量分析方法進行風(fēng)險分析；另一方面結(jié)合政治形勢、國家方針政策、經(jīng)濟發(fā)展趨勢、市場周期、自然等方面因素的可能變化進行定性風(fēng)險分析。 （9）項目環(huán)境效益、社會效益及綜合效益評價。 （10）結(jié)論及建議 運用各種數(shù)據(jù)從技術(shù)、經(jīng)濟、財務(wù)等方面論述開發(fā)項目的可行性，并推薦最佳方案。 存在的問題及相應(yīng)的建議。 二、可行性研究的步驟 1、接受委托。在項目建議被批準(zhǔn)之后，開發(fā)商即可委托咨詢評估公司對擬開發(fā)項目進行可行性研究。雙方簽訂合同協(xié)議，明確規(guī)定可行性研究的工作范圍、目標(biāo)意圖、進度安排、費用支付辦法及協(xié)作方式等內(nèi)容；承擔(dān)單位接受委托時，應(yīng)獲得項目建議書和有關(guān)項目背景介紹資料，搞清楚委托者的目的和要求，明確研究內(nèi)容，制定計劃，并收集有關(guān)的基礎(chǔ)資料、指標(biāo)、規(guī)劃、標(biāo)準(zhǔn)等基本數(shù)據(jù)。 2、調(diào)查研究。主要從市場調(diào)查和資源調(diào)查兩方面進行。市場調(diào)查應(yīng)查明和預(yù)測市場的供給和需求量、價格、競爭能力等，以便確定項目的經(jīng)濟規(guī)模和項目構(gòu)成。資源調(diào)查包括建設(shè)地點調(diào)查、開發(fā)項目用地現(xiàn)狀、交通運輸條件、外圍基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境保護、水文地質(zhì)、氣象等方面的調(diào)查，為下一步規(guī)劃方案設(shè)計、技術(shù)經(jīng)濟分析提供準(zhǔn)確的資料。 3、方案選擇和優(yōu)化。根據(jù)項目建議書的要求，結(jié)合市場和資源調(diào)查，在收集到的資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，建立若干可供選擇的開發(fā)方案，進行反復(fù)的方案論證和比較，會同委托部門明確方案選擇的重大原則問題和優(yōu)選標(biāo)準(zhǔn)，采用技術(shù)經(jīng)濟分析才方法，評選出合理的方案。研究論證項目在技術(shù)上的可行性，進一步確定項目規(guī)模、構(gòu)成、開發(fā)進度。 4、財務(wù)評價和國民經(jīng)濟評價。對經(jīng)上述分析后所確定的最佳方案，在估算項目投資、成本、價格、收入等基礎(chǔ)上，對方案進行詳細財務(wù)匹柜機和國民經(jīng)濟評價。研究論證項目在經(jīng)濟上的合理性好盈利能力。進一步提出資金籌措建議和項目實施總進度計劃。 5、編制可行性依據(jù)報告。經(jīng)過上述分析和評價，即可編制詳細的可行性研究報告，推薦一個以上的可行方案和實施計劃，提出結(jié)論性意見、措施和建議，供決策者作為決策依據(jù)。 房地產(chǎn)項目投資成本費用估算匯總及計算依據(jù)一、開發(fā)成本1、土地成本 土地費用=土地出讓金+拆遷安置補償費（城鎮(zhèn)土地）或征地費用（農(nóng)業(yè)用地）2、建安工程費主要指建造建筑物所發(fā)生的建筑工程費用，設(shè)備采購費用及安裝工程費用等。一般按樓層和結(jié)構(gòu)進行估算。3、前期工程費項目前期規(guī)劃、設(shè)計、可研費用可按總投資的一定百分比進行估算，水文地質(zhì)勘察可根據(jù)工程量估算，三通一平的費用可根據(jù)實際工程量計算。一般前期工程費占建安工程費的3.5%6。4、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費建筑物2米以外和項目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路工程。一般按實際工程量估算，通常占建安費的15%左右。5、公共設(shè)施配套建設(shè)費居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營利性的公共配套設(shè)施的建設(shè)費用。一般按規(guī)劃指標(biāo)和實際工程量計算，也可按配套項目的建筑面積和單價來計算，也可按建安費的3%5%估算。6、開發(fā)期間稅費各地區(qū)不同，繳納的稅費也不同。一般按建安費的8%15%估算。7、其他費用按當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門的費率估算，約占建安費的3%。也可以把此項直接并入開發(fā)期間稅費進行估算。8、不可預(yù)見費一般取17項之和的1%3%，或建安費的2%-5%。二、開發(fā)費用9、管理費用開發(fā)成本的2%-3%。10、財務(wù)費用為了計算簡便，一般假定借款當(dāng)期均在期中支出，其后各期按全期計算，還款當(dāng)期按期末還款，按全期計息。11、銷售費用一般取銷售收入的3%5%。房地產(chǎn)項目投資總成本估算項目投資總成本估算表(住宅） 序號 名稱 計量單位一 土地成本 熟地掛牌競價 初始掛牌價格 契稅 土地成交價4% 公證費 土地成交價0.5 印花稅 土地成交價0.5二 前期費用 勘探費 10元/平米 建筑規(guī)劃設(shè)計費 30元/平米三 建安工程費 基坑維護、土石方工程 2.50% 建安工程 小高層 1100元/平米 別墅 1100元/平米 多層公寓 800元/平米 情景西班牙洋房 1000元/平米 會所、幼兒園及物業(yè)用房1500元/平米四 配套工程建設(shè)費 1.市政規(guī)劃配套費 1.1公共設(shè)施配套費 105元/平米 1.2白蟻防治費 1.15元/平米 2.市政配套建設(shè)費 2.1市政給水管設(shè)計及施工費 15元/平米 2.2電力設(shè)施設(shè)計及施工費 200元/平米 2.3有線電視設(shè)計及施工費 5元/平米 2.4電信設(shè)計及施工費 5元/平米 2.5煤氣設(shè)計費 4.50% 2.6煤氣施工費 8元/平米 3.安防等智能化系統(tǒng) 12元/平米 4.小區(qū)室外綠化、管網(wǎng)及道路等 200元/平米 5.人防異地建設(shè)費 52元/平米（按標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)建約16468平米，其中30%異地建設(shè)）五 其它開發(fā)費用 監(jiān)理費 1% 工程交易綜合服務(wù)費 0.15（按建安成本的0.15計算） 施工合同印花稅 0.03% 質(zhì)量安全監(jiān)督費 0.32% 公共設(shè)施維修基金 2% 工程檔案管理費 0.3元/平米 建筑防雷審核費 1.4元/平米六 不可預(yù)見費用 3% 七 開發(fā)間接成本合計 1、 開辦費和管理費 2%2、 銷售費用 策劃代理費 1.2%（銷售收入1.2）3、 財務(wù)費用 按缺口資金7000萬貸款1年計算財務(wù)費用，貸款年利率6%八 開發(fā)相關(guān)稅費 營業(yè)稅 5%（按全部銷售收入的5.00%計算） 教育費附加 1%（按營業(yè)稅額的1%計算） 企業(yè)所得稅 3.30% 土地增值稅 1% 印花稅 0.3 產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓登記費 3元/平米 產(chǎn)權(quán)測量費（住宅） 1.5元/平米房地產(chǎn)開發(fā)項目成本費用估算表建設(shè)內(nèi)容費用項目建設(shè)內(nèi)容I（建筑面積）建設(shè)內(nèi)容II（建筑面積）合計單位（元/）總價（萬元）單位（元/）總價（萬元）單位（元/）總價（萬元）一、土地費用1、土地出讓金2、城市建設(shè)配套費3、征地、拆遷安置補償費二、前期工程費1、可行性研究費2、勘察設(shè)計費3、七通一平費三、房屋開發(fā)費1、建安工程費2、附屬工程費3、室外工程費4、其他費用四、開發(fā)間接費五、管理費（含市場推廣費）六基礎(chǔ)設(shè)施費七、財務(wù)費用八、不可預(yù)見費成本費用合計房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與成本費用估算表(2008-11-04 15:57:04)序號 計算依據(jù) 單價（元/）合價（萬元）1開發(fā)成本 1.1+1.2+1.3+1.4+1.5+1.6+1.7+1.81.1 土地使用權(quán)出讓金1.2 土地征用及拆遷安置補償費1.3 前期工程費1.4 建安工程費1.5 基礎(chǔ)設(shè)施費1.6 公共配套設(shè)施費1.7 開發(fā)期間稅費1.8 不可預(yù)見費（1.1+1.2+1.3+1.4+1.5+1.6）352 開發(fā)費用 2.1+2.2+2.32.1 管理費用 132.2 銷售費用 銷售收入462.3 財務(wù)費用 貸款還本付息3 合計 1+2某房地產(chǎn)開發(fā)項目成本測算實例某房地產(chǎn)開發(fā)項目成本測算實例某地塊基本情況 用地面積 18090 容積率 1.43 戶數(shù) 86 可建建筑面積 25868.7 宅基地面積 15014 回遷系數(shù) 0.8 回遷面積 12011.2 商品房價格 2500 商品房面積 13857.5 回遷房價格 2023.95 總銷售收入 5895.38 稅金 467.69 524.85建設(shè)成本 5235.69 凈收入 463.34 406.17政府收益 684.78 政府部門收益 367.07 村集體收益 211.653 村民收益 22.75 住宅開發(fā)成本測算表 收費項目 收費 收費標(biāo)準(zhǔn) 折算標(biāo)準(zhǔn)（元/） 說明 單位 土建造價 700元/ 700 820 設(shè)施配套 100 含上下水、供熱電訊暖、道路綠化含開發(fā)管理費等不可預(yù)見費用 20 國稅 國稅局 房價3.3% 82.5 337.5 房價按2500元/計算,商品住宅稅收占房價的13.5%，商業(yè)房稅收占房價的15%。地稅綜合 地稅局 房價8.7% 217.5 契稅 住宅 農(nóng)稅局 房價1.5% 37.5 商業(yè)房 房價3% 征地補償 拆遷戶 1200元/宅基地 696.47 1026.94 辦完土地手續(xù)所需費用躲遷安置費等 59.84 土地出讓 村補償 國土局 7.8萬元/畝 81.82 土地收益 18萬元/畝 188.81 評估勘界 5.2萬元/畝 54.55 141.90 交易費 住宅 房管局 3元/ 3 商業(yè)房 10元/ 避雷設(shè)施費 氣象局 1.5元/ 1.5 電器檢測費 消防大隊 1.5元/ 1.5 垃圾處置費 建設(shè)局 2 檔案整理費 1.3元/ 1.3 基礎(chǔ)設(shè)施費 205元/ 205 墻體節(jié)能費 8元/ 8 防空建筑配套費 20元/ 20 勞保統(tǒng)籌費 2.6元/ 18.2 質(zhì)檢費 土建造價的0.25% 1.75 房產(chǎn)測量費 測繪單位 1.36元/ 1.36 35.11 地形放線竣工 2.5 勘察設(shè)計費 設(shè)計單位 20元/ 20 規(guī)劃技術(shù)服務(wù)費 用地1.5住宅1.7 4.249 規(guī)劃設(shè)計費 1.5萬元/ha 監(jiān)理費 監(jiān)理公司 土建造價的1% 7 2023.95總計 2361.45 不含稅收的成本價2,023.95元/平方米一般樓盤的成本構(gòu)成精確為：一、土地及大配套費用二、前期費用三、建筑安裝工程費用四、市政基礎(chǔ)設(shè)施費五、公用配套設(shè)施六、不可預(yù)見費七、貸款利息八、銷售費用九、管理費用十、營業(yè)稅十一、土地增值稅一、土地價款及大配套費1、土地款土地款即招拍掛的成交綜合價金，其中已經(jīng)包括土地出讓金、土地拆遷整治費用等，每平方米建筑面積應(yīng)分?jǐn)偼恋乜?土地成交總價款土地上對應(yīng)建筑面積。2、城市建設(shè)配套費珠海市為例，主城區(qū)內(nèi)城市建設(shè)配套費為140元/平方米建筑面積，主城外都市發(fā)達經(jīng)濟圈為110元/平米。3、土地契稅契稅是以所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動的不動產(chǎn)為征稅對象，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財產(chǎn)稅，例如國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣等；土地契稅稅率為3%，即土地契稅=土地成交價格3%，每平方米建筑面積應(yīng)分?jǐn)偼恋仄醵?土地契稅總額對應(yīng)的建筑面積。4、土地使用稅：土地使用單位或個人由于使用土地每年需要向國家繳納的稅費，土地使用稅=稅費標(biāo)準(zhǔn)總占地面積，重慶市為例，土地使用稅稅費標(biāo)準(zhǔn)約0.2-6元/平方米，其隨著土地級別的增高而增加。5、土地出讓金：土地價款中應(yīng)由歸國家所有的土地增值收益部分一般通過照拍掛方式取得的土地使用權(quán)在土地價款中已經(jīng)包括土地出讓金，無需另外單獨繳納土地出讓金，只有在取得的土地為劃撥用地時才按國家標(biāo)準(zhǔn)補交土地出讓金。拆遷安置、補償?shù)荣M用。6、拆遷安置、補償?shù)荣M用由于現(xiàn)在實行的招拍掛土地交易程序，土地成交的綜合價金中已經(jīng)包括拆遷安置、補償費用，開發(fā)商在獲取土地以后，由政府統(tǒng)一負責(zé)拆遷安置、補償，所需費用已經(jīng)包括在綜合價金中。二、前期費用1、三通一平費用包括土地紅線內(nèi)外通水、電、路、土地平整及相關(guān)臨時設(shè)施所需要的工程費用，具體費用數(shù)額需結(jié)合項目本身所處位置及填、挖方量的大小確定。2、規(guī)劃設(shè)計費（1）咨詢費專家或者一些專業(yè)機構(gòu)在規(guī)劃設(shè)計前為開發(fā)商提供咨詢服務(wù)所需要支付的相關(guān)費用，具體費用視項目實際情況而定。（2）規(guī)劃方案設(shè)計費支付給規(guī)劃設(shè)計單位的費用，無統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，一般1元/平米占地面積。（3）建筑方案設(shè)計費支付給建筑方案設(shè)計單位的費用，一般15-20元/平方米建筑面積。（4）規(guī)劃證照費在辦理規(guī)劃許可證時向政府部門繳納，規(guī)劃證照費=土建綜合造價建筑面積（大于1000萬部分）2+土建綜合造價建筑面積（小于1000萬部分）1.8。3、施工圖設(shè)計費完成建筑方案設(shè)計后進行施工圖設(shè)計所需要的費用，一般多層10-15元/平方米建筑面積，高層15-20元/平方米建筑面積。4、環(huán)境方案設(shè)計費大概可以分為三個檔次，高檔的環(huán)境方案設(shè)計（包括方案設(shè)計和施工圖設(shè)計）費約2025元/平方米環(huán)境凈面積，中檔1520元/平方米，低檔10元/平方米。5、綜合管網(wǎng)設(shè)計費6、人防管理費具體標(biāo)準(zhǔn)不是很明確，約0.5元/平方米建筑面積。7、招投標(biāo)費（1）招標(biāo)監(jiān)督服務(wù)費用及招標(biāo)代理費支付給市招投標(biāo)辦的監(jiān)督服務(wù)費用及招標(biāo)代理公司的代理費用，市場價合計按總建筑面積0.7元/計算。（2）勞動定額測定費按施工單位中標(biāo)額1.4計算。8、墻改費對在建設(shè)工程中使用粘土磚的建設(shè)單位收取的費用，目前一般都不存在使用粘土磚的情況，故一般無該項費用。9、地名費各區(qū)標(biāo)準(zhǔn)不一樣，一般費用比較低，約10000元/項目。10、施工圖審查費聘請設(shè)計院對施工圖進行審查所需要的費用，目前市場價約0.7元/每平方米建筑面積。11、勘查放線費（1）地質(zhì)勘察費對項目用地進行地質(zhì)勘察所需要的費用，一般根據(jù)項目用地的實際情況，以在地質(zhì)勘察過程中實際發(fā)生的鉆孔數(shù)量和工程量大小來計算具體費用。（2）測繪費聘請專業(yè)測繪機構(gòu)在平基前對地形進行詳細測量所需要的費用，按測繪土地的面積收取，目前市場價約1元/平方米。12、新建登記費房屋新建后向房管局辦理所有權(quán)新建登記時需向辦理機構(gòu)繳納的手續(xù)費，約0.8元/平方米建筑面積。13、面積測量費在辦理預(yù)售時和竣工時需進行兩次面積測量，目前一般市場價為；兩次共計1.0元/平方米，如果規(guī)模比較大可以降低單價，如我們一期工程兩次測量費共計0.4元/平方米。