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宏觀經(jīng)濟(jì)政策 稅務(wù)總局：出臺(tái)20項(xiàng)措施將嚴(yán)審房地產(chǎn)開發(fā)成本 在財(cái)政收支緊張的形勢下，稅務(wù)總局近日出臺(tái)20項(xiàng)稅收征管措施，堵漏增收，包括加強(qiáng)股權(quán)交易、反避稅、房地產(chǎn)業(yè)等領(lǐng)域的稅收征管，以確保完成今年稅收收入增長預(yù)期目標(biāo)。 作為稅收來源的重點(diǎn)行業(yè)之一，稅務(wù)總局再次強(qiáng)調(diào)要加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)稅收管理。要重點(diǎn)對房地產(chǎn)開發(fā)成本費(fèi)用進(jìn)行審核，具體措施包括，根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營鏈條，將土地儲(chǔ)備供應(yīng)、物業(yè)管理、二手房交易、租賃等所有環(huán)節(jié)涉稅行為納入控管范圍。對國稅局、地稅局共管的房地產(chǎn)企業(yè)，其所得稅和營業(yè)稅申報(bào)信息定期互報(bào)，一旦發(fā)現(xiàn)疑點(diǎn)，立即調(diào)查。此外，要開展應(yīng)用房地產(chǎn)評稅技術(shù)核定二手房交易計(jì)稅價(jià)格的試點(diǎn)工作，對納稅人申報(bào)的成交價(jià)格明顯偏低且無正當(dāng)理由的，按核定的計(jì)稅價(jià)格征稅。 評述：目前房地產(chǎn)市場持續(xù)利好的狀況下，稅務(wù)總加強(qiáng)稅收控制，主要是對于一些開發(fā)企業(yè)的嚴(yán)查，防止偷稅、漏稅現(xiàn)象發(fā)生，目前政策正在微調(diào)之中，但是效果還有待觀望。 而對于二手房交易買賣征稅，是稅務(wù)部門在看見房地產(chǎn)市場目前非?；鸨臓顩r下，一些投資客可能平凡買賣，對于這塊有關(guān)部門將嚴(yán)厲監(jiān)管。 央行：未來貨幣政策將用市場化手段動(dòng)態(tài)微調(diào) 新華網(wǎng)北京8月5日電 中國人民銀行5日于此間發(fā)布的《中國貨幣政策執(zhí)行報(bào)告(2009年第二季度)》指出，下階段中國人民銀行將堅(jiān)定不移地繼續(xù)落實(shí)適度寬松的貨幣政策，根據(jù)國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)走勢和價(jià)格變化，注重運(yùn)用市場化手段進(jìn)行動(dòng)態(tài)微調(diào)。 評述：持續(xù)寬松的貨幣政策，說明目前市場通貨緊縮仍然存在，而下階段仍舊實(shí)行適度寬松的貨幣政策，在目前國內(nèi)外投資環(huán)境較差的狀況下，還將會(huì)向上半年一樣，大量的資金涌入股市、樓市，而近期國際稀有金屬期貨價(jià)格也被炒到了歷史高點(diǎn)，而這些稀有金屬已經(jīng)被大量囤積，工業(yè)生產(chǎn)下降的情況下出現(xiàn)這一狀況，完全是資本炒作所致。 所以下階段隱形的通脹預(yù)期壓力將會(huì)繼續(xù)加大。 銀監(jiān)會(huì):下半年商業(yè)銀行信貸不會(huì)急剎車 銀監(jiān)會(huì)和相關(guān)銀行的負(fù)責(zé)人今天還透露，上半年我國銀行信貸激增7萬多億，下半年，信貸猛增趨勢不可能持續(xù)，但也不會(huì)踩急剎車。 評述：在上半年完成國家下發(fā)的信貸任務(wù)的同時(shí)，目前市場的火熱勢頭已經(jīng)得到抑制，但下半年為了保持8%的GDP漲幅，國家并未對目前的貨幣政策作出調(diào)整，下半年市場銀行信貸仍舊不會(huì)急速收縮。 8月信貸或超預(yù)期回落 評述:根據(jù)目前1-7月份市場信貸狀況可預(yù)見，8月份信貸預(yù)計(jì)將不會(huì)超過4000億元，這是銀行開始收緊銀根的型號，上半年7.37萬億的貸款可能對于下階段經(jīng)濟(jì)發(fā)展造成通脹壓力，而下階段國家將利用居民消費(fèi)來使這部分多余放出的信貸對沖。 南京市建委：將給精裝修房立規(guī)矩 對目前精裝修住宅中存在的一些問題，南京正醞釀制定出臺(tái)《推廣精裝修住宅的實(shí)施意見》。2009南京家裝文化節(jié)暨住宅裝飾發(fā)展論壇，將于9月18日至20日在南京市規(guī)劃建設(shè)展覽館召開。南京市建委希望通過本次論壇，提高精裝修住宅產(chǎn)業(yè)化水平，就如何監(jiān)管精裝修住宅出臺(tái)相關(guān)規(guī)定。 評述：此項(xiàng)政策出臺(tái)，主要是針對目前市場上眾多開發(fā)商利用精裝修制造溢價(jià)的問題作出明確的規(guī)范，此項(xiàng)政策出臺(tái)后，精裝修住房的溢價(jià)將被相關(guān)部門進(jìn)行監(jiān)控，主要還是為了平定現(xiàn)期房價(jià)上漲過盛的態(tài)勢。 樓市成交漲跌互現(xiàn) 杭州成交面積跌幅最大 在監(jiān)測的全國10個(gè)城市中，樓市成交面積環(huán)比上升的城市有5個(gè)，依次是成都、天津、深圳、北京和南京，其中成都的環(huán)比增幅最大，達(dá)到47.77%，北京、南京的環(huán)比增幅都小于1%；在環(huán)比下跌的城市中，環(huán)比跌幅最大的為杭州，其次為重慶與上海，跌幅分別為13.09%和9.76%。 評述：近期長三角地區(qū)與珠三角地區(qū)的幾個(gè)大中型城市市場成交量已經(jīng)開始出現(xiàn)下滑，作為南京這樣一個(gè)二線城市，市場成交走勢必定跟隨一線城市出現(xiàn)市場成交下行狀況，而珠三角的部分項(xiàng)目已經(jīng)開始做特價(jià)房等暗箱降下行為，市場下行信號初現(xiàn)。 稅務(wù)總局?jǐn)M取消土地增值稅 國家稅務(wù)總局財(cái)產(chǎn)行為稅司有關(guān)消息顯示，在未來的房地產(chǎn)稅制改革中，有可能會(huì)取消土地增值稅。正在醞釀中的房地產(chǎn)稅制改革將會(huì)對此作出統(tǒng)籌安排，目前還沒有明確的方案，具體實(shí)施的時(shí)間可能會(huì)在“十二五”期間，即2011年-2015年。 評述:本次稅制改革的型號必將使物業(yè)稅同事抬出，物業(yè)稅出臺(tái)會(huì)有效抑制房價(jià)的過快上漲，使房地產(chǎn)市場朝著符合目前國家住房狀況平穩(wěn)有序的方向發(fā)展。 國務(wù)院首次明確開發(fā)商閑置土地收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 日前，國務(wù)院發(fā)布了一則《關(guān)于集約用地的通知》，針對開發(fā)商首次明確規(guī)定了相對嚴(yán)格的“閑置”費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)。專家預(yù)計(jì)，這一方面會(huì)削弱開發(fā)商拿地的沖動(dòng)，同時(shí)還會(huì)促使開發(fā)商加快建設(shè)進(jìn)度。 9月26日，國務(wù)院發(fā)布了一則《關(guān)于集約用地的通知》，針對開發(fā)商首次明確規(guī)定了相對嚴(yán)格的“閑置”費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，并指出將會(huì)很快對“閑置”土地征收增值地價(jià)。對于土地閑置滿兩年的，將依法無償收回、堅(jiān)決無償收回或者重新安排使用；對于土地閑置滿一年不滿兩年的，開發(fā)商需按出讓或劃撥土地價(jià)款的20%交納土地閑置費(fèi)；另外，國土資源部將對閑置土地征收增值地價(jià)。 評述： 政府出臺(tái)明確的土地閑置收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，是為了打擊目前開發(fā)商高價(jià)拿地王，等房價(jià)上漲而不交或少交土地閑置費(fèi)的狀況，這一政策的出臺(tái)將會(huì)對房價(jià)的上漲產(chǎn)生抑制作用，而開發(fā)商在下階段拿地也將各位小心，對于開發(fā)周期內(nèi)的市場預(yù)期也將趨于保守。 央行重申：四季度繼續(xù)落實(shí)適度寬松貨幣政策 央行網(wǎng)站9月29日訊中國人民銀行貨幣政策委員會(huì)2009年第三季度例會(huì)日前在北京召開。 會(huì)議分析了當(dāng)前國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)金融形勢。會(huì)議認(rèn)為，我國應(yīng)對國際金融危機(jī)所采取的各項(xiàng)政策措施取得明顯成效，投資增速持續(xù)加快，消費(fèi)穩(wěn)定較快增長，國內(nèi)需求對經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用不斷增強(qiáng)。當(dāng)前，銀行體系流動(dòng)性充裕，貨幣信貸快速增長，金融體系平穩(wěn)運(yùn)行。但是，我國經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升的態(tài)勢還不鞏固，外需不足的壓力依然很大，進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需還需克服多方面的制約，一些行業(yè)、企業(yè)經(jīng)營仍很困難，結(jié)構(gòu)調(diào)整的任務(wù)十分艱巨。 評述： 第四季度雖說仍舊落實(shí)適度寬松的貨幣政策，但是在各家銀行的執(zhí)行方面已經(jīng)開始發(fā)生收緊，總體形勢依舊不會(huì)變化，相信在2010年年初依然會(huì)繼續(xù)出臺(tái)第二次經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃，而且放貸量也不會(huì)有所減緩。 .南京收緊住房公積金貸款 2009年10月10日起，個(gè)人還貸能力系數(shù)由0.45 下調(diào)至0.3；同時(shí)，對所購房屋建筑面積為144平方米以上的，以及夫妻雙方任何一方再次申請公積金貸款的，其貸款額度降低為可貸額度的50%。 南京市住房公積金管理中心相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，今年南京的住房公積金處于負(fù)增長狀態(tài)，出現(xiàn)了倒掛現(xiàn)象。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年1至9月份，南京市全市歸集住房公積金50.69億元，同比增長16.64%；但今年以來由于南京房地產(chǎn)市場住房銷售量大幅走高，引起住房公積金貸款量劇增，截至9月30日，今年已發(fā)放公積金貸款97.80億元，比去年同期增長224.49%，倒掛總額超過了47億元，近幾個(gè)月每月都有10億元左右的資金缺口。這也使得南京市今年公積金的“庫存量”明顯減少，目前南京住房公積金個(gè)貸率(貸款余額／歸集余額)已達(dá)到96.16%，超出預(yù)警線。 評述： 目前這是南京住房公積金貸款額度近5年4次上調(diào)之后的首次下調(diào)，屬于暫時(shí)性調(diào)整，不排除明年初政策還將繼續(xù)調(diào)整。 從政策的內(nèi)容上看，主要是收緊了放款的額度，而實(shí)際上傷害的恐怕并不是投資客，而是剛性需求的買房人。南京這次政策性調(diào)控勢必引起長三角一次樓市風(fēng)波，限制樓市過熱過快的發(fā)展。 南京河西一個(gè)月兩個(gè)地王 9月份在南京河西地區(qū)共產(chǎn)生兩個(gè)地王，第一個(gè)是由保利地產(chǎn)以15.92億拿下的河西南部2009G34地塊，第二個(gè)是由華潤集團(tuán)子公司金絮豐有限公司以22.2億拿下的2009G46地塊。 評述： 在目前房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)瘋狂的態(tài)勢之下，國有企業(yè)大量圈地，充分說明了在制造業(yè)與其他行業(yè)不景氣的狀況下，這部分資金大量流入房地產(chǎn)行業(yè)，同時(shí)也將房地產(chǎn)泡沫越吹越大，河西G46地塊的樓面地價(jià)已經(jīng)接近8000元/㎡，而附近的在售項(xiàng)目在08年年底09年年初的時(shí)候價(jià)格才1萬2左右，未來市場泡沫將會(huì)被國有企業(yè)越吹越大。 中冶拿下江寧新地王 南京市國土局一口氣推出6幅江寧住宅用地公開拍賣，吸引了眾多開發(fā)商關(guān)注。其中NO.2009G42地塊經(jīng)9個(gè)開發(fā)商66輪爭奪，最終被中冶置業(yè)以3.42億元拿下。樓面價(jià)3909.64元/平米，比此前萬科金域藍(lán)灣的成交樓面價(jià)3278元/平米，高出632元/平米。NO.2009G42地塊位于江寧開發(fā)區(qū)誠信大道以北，緊鄰萬科江寧地王金域藍(lán)灣。 評述: 江寧真正的地王是位于同仁醫(yī)院旁的新城地產(chǎn)在07年拿下的地塊，而且未來江寧殷巷地區(qū)將成為眾多品牌開發(fā)商的爭搶之地，目前已有萬科、恒大、新城、中冶等開發(fā)商入駐，相信未來這一區(qū)域?qū)⒋蛟旖瓕幮鲁堑闹懈叨俗≌瑓^(qū)。 恒大IPO鼓點(diǎn)漸近 或?qū)⒃?9日完成聆訊 “廣東地產(chǎn)五虎”之一的恒大地產(chǎn)或?qū)⒃?月29日左右在港交所上市聆訊。而此前香港媒體紛傳，恒大將于9月24日完成聆訊。 對于焦渴于上市的恒大地產(chǎn)董事局主席許家印來說，5天的差距不僅是時(shí)間的距離，更像是一場馬拉松長跑的結(jié)束。為上市而納入4600萬平方米土地、高達(dá)1006萬平方米的開工面積，以及上半年特價(jià)營銷換來的127億元銷售額，恒大只為博得投資者一笑。 評述： 恒大地產(chǎn)作為國內(nèi)前十位開發(fā)企業(yè)中唯一一個(gè)沒有上市的企業(yè)，近期即將上市，這也預(yù)示著，未來房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)開始進(jìn)入資本化運(yùn)作的時(shí)代，在市場較為低迷的2008年，恒大地產(chǎn)通過易居中國融資度過最危險(xiǎn)的一段時(shí)期，而下階段恒大地產(chǎn)上市成功后必將開始新一輪的圈地運(yùn)動(dòng)。 綜合評述 近期由于國際金融危機(jī)所導(dǎo)致的中國國內(nèi)制造業(yè)危機(jī)以及大量信貸導(dǎo)致的通脹預(yù)期和國際熱錢大量的融入，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)瘋狂態(tài)勢，房價(jià)節(jié)節(jié)攀升，同時(shí)全國也出現(xiàn)地王頻出的現(xiàn)象。 國家為拉動(dòng)GDP在基礎(chǔ)建設(shè)投資，已經(jīng)固定資產(chǎn)投資方面作為了很多政策傾斜，而目前的房地產(chǎn)市場發(fā)展是不健康的，房價(jià)推高地價(jià)，地價(jià)又拉動(dòng)房價(jià)持續(xù)上漲，相信在未來的2-3年后房地產(chǎn)市場將會(huì)迎來一波低潮期，而很多開發(fā)企業(yè)也將受到波及。