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第 1 章 房地產(chǎn)估價概論 第 1 節(jié) 對房地產(chǎn)估價的基本認識 1 房地產(chǎn)估價的含義 一 專業(yè)估價與非專業(yè)估價的本質(zhì)區(qū)別 有以下本質(zhì)區(qū)別 專業(yè)估價由專業(yè)人員和專業(yè)機構(gòu)完成 即具 有相應(yīng)資格的估價師和具備足夠數(shù)量估價師 取 得相應(yīng)估價資質(zhì)的估價機構(gòu)完成 專業(yè)估價是提供的專業(yè)意見 不是憑直覺 憑感覺得的 是根據(jù)科學(xué)的方法測算出來的 專業(yè)估價具有公信力 即提供的專業(yè)意見具 有證明有效力 專業(yè)估價是有償服務(wù) 即向委托人收取一定 的費用 專業(yè)估價承擔(dān)法律責(zé)任 即估價師和估價機 構(gòu)對自己評估的過程和結(jié)果要承擔(dān)法律責(zé)任 2 專業(yè)房地產(chǎn)估價的概念 房地產(chǎn)估價的核心內(nèi)容 是根據(jù)特定目的 對 特定房地產(chǎn)在特定時間的特定價值進 2 行分析 測算并提供相關(guān)專業(yè)意見 通常把特定目標稱為 估價目標 特定房地產(chǎn)稱為估價對象 特定時間 稱為估價時點 公認的原則稱為估價原則 嚴謹 的程序稱為估價程序 科學(xué)的方法稱為估價方法 房地產(chǎn)估價的定義 房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估 價機構(gòu)是根據(jù)估價目的 遵守估價原則 按照估 價程序 運用估價方法 對估價對象在估價時點 的特定價值進行分析 測算和判斷并提供相關(guān)專 業(yè)意見的活動 3 估價與評估異同 相對于價值分析 測算和判斷活動 估價的含 義更加精確 明確 具體 就是專指對價值進行 評估 評估的含義很廣泛 不只限于對價值進行 評估 還可以指查驗?zāi)橙?某物或者某項工作 活動等 以判斷其表現(xiàn) 能力 質(zhì)量 效果 影 響等 特別需要指出的是 區(qū)分估價和評估 并不意 味著房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機構(gòu)只能從事房 地產(chǎn)價值的評估業(yè)務(wù) 還可以從事房地產(chǎn)估價衍 生業(yè)務(wù) 房地產(chǎn)咨詢顧問業(yè)務(wù)等 4 國外和我國港臺地區(qū)對房地產(chǎn)估價的稱謂及 定義 日韓稱為不動產(chǎn)鑒定評價 中國香港稱為物業(yè) 估價 中國臺灣稱為不動產(chǎn)估價 2 房地產(chǎn)估價的本質(zhì) 1 房地產(chǎn)估價本質(zhì)上是評估房地產(chǎn)的價值而不 是價格 價值和價格之間的關(guān)系及本質(zhì)區(qū)別是 價值是物 的真實所值 是內(nèi)在的 是相對客觀和相對穩(wěn)定 的 是價格的波動中心 價格是價值的外在表現(xiàn) 圍繞著價值上下波動 是實際發(fā)生 已經(jīng)完成并 且可以觀察到的事實 它因人而異 時高時低 應(yīng)當強調(diào)房地產(chǎn)估價本質(zhì)上是評估房地產(chǎn)的價 值而不是價格 2 房地產(chǎn)估價是模擬市場定價而不是代替市場價 格 估價是提供關(guān)于價值的專業(yè)意見 為相關(guān)當事 人的決策提供參考依據(jù) 定價往往是相關(guān)當事人 自己的行為 應(yīng)由交易當事人自己決定 房地產(chǎn)估價不是房地產(chǎn)估價師的主觀隨意定價 而是房地產(chǎn)估價師模擬大多數(shù)市場參與者的思維 和行為 在充分認識房地產(chǎn)市場形成房地產(chǎn)價格 的機制和過程 以及深入調(diào)查了解房地產(chǎn)市場行 情的基礎(chǔ)上 通過科學(xué)的分析 測算和判斷活動 把客觀存在的房地產(chǎn)價值揭示出來 3 房地產(chǎn)估價是提供價值意見而不是做價格 保證 估價是一種專業(yè)意見 而不應(yīng)該被視為估價機 構(gòu)和估價師對估價對象在市場上可實現(xiàn)的價格的 保證 估價專業(yè)意見的作用分為性質(zhì)不同的兩類 一 是咨詢性或參考性的 二是鑒證性或證據(jù)性的 為估價委托人自己使用而提供的估價 是屬于第 一種 為估價委托人向第三方證明或者說服第三 方而提供的估價 是屬于第二種的 不論是起著 何種的作用的估價以及應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任大小如 何 估價師和估價機構(gòu)都應(yīng)當認真的對待 勤勉 盡責(zé)的去完成 4 房地產(chǎn)估價都有誤差但誤差應(yīng)在合理的范 圍內(nèi) 對估價準確性問題的全面認識包括 即使都 是合格的估價師 也不可能得出完全相同的評估 價值 只會得出近似的評估價值 所有的評估價值都會有誤差 即 評估價值 真 實價值 誤差 不能用物理量測量的誤差標準來 要求估價的誤差標準 應(yīng)允許估價有較大的誤差 判斷一個評估價值的誤差大小或者準確性 理 論上是將它與真實價值進行比較 及時可以用 上述方法判斷一個評估價值的誤差大小或者準確 性 但實際中不輕易直接評判一個評估價值對與 錯 誤差有多大 而是通過考察估價師和估價機 構(gòu)在履行估價程序上有無疏漏 在估價過程中有 無失誤等 間接對其估價結(jié)果予以肯定或否定 5 房地產(chǎn)估價既是一門科學(xué)也是一門藝術(shù) 正確的房地產(chǎn)價值分析 測算和判斷必須依靠科 學(xué)的估價理論和方法 但又不產(chǎn)市場是地區(qū)性市 場 各地的房地產(chǎn)市場行情和價格影響因素可能 各不相同 而且影響房地產(chǎn)價格的因素眾多 其 中許多因素對房地產(chǎn)價格的影響難以準確把握和 量化 從而房地產(chǎn)價值不是簡單地套用某些數(shù)學(xué) 公式或者數(shù)學(xué)模型就能夠測算出來的 數(shù)學(xué)公式 或者數(shù)學(xué)模型中的一些參數(shù) 系數(shù)等 有時也要 依靠房地產(chǎn)估價師的實踐經(jīng)驗作出判斷 此外 每種估價方法都是從某個角度或者某個方面建立 起來的 它們或多或少存在一些局限性 在估價 實務(wù)中盡量同時采用多種估價方法進行估價 就 是出于對不同估價方法局限性的調(diào)整和綜合平衡 的考慮 針對不同的估價對象 如何選用合適的 估價方法 如何對不同估價方法測算出的結(jié)果進 行取舍 調(diào)整得出最終的估價結(jié)果 這個過程是 房地產(chǎn)估價師對房地產(chǎn)市場規(guī)律的把握 對估價 理論和方法的掌握以及其實務(wù)操作能力的綜合體 現(xiàn) 最終的估價結(jié)果是否客觀合理 也依賴于房 地產(chǎn)估價師的判斷力 因此 可以說房地產(chǎn)估價 不僅是一門科學(xué) 也是一門藝術(shù) 雖然房地產(chǎn)估價也是一門藝術(shù) 但房地產(chǎn)估價 師仍應(yīng)努力把握房地產(chǎn)價格因素 科學(xué)量化他們 不斷增加估價的科學(xué)成分 減少藝術(shù)成分 提高 估價的客觀性 3 房地產(chǎn)估價的必要性 1 專業(yè)估價存在的基本前提 當一種資產(chǎn)只有同時具有 獨一無二 和 價 值量大 兩個特性 才需要專業(yè)估價 這是因為 一種資產(chǎn)如果不具有獨一無二的特性 相同的 很多 價格普遍存在 人人皆知 或者常人依照 通常辦法便可以得知 就不需要專業(yè)估價 一 種資產(chǎn)雖然具有獨一無二的特性 但如果價值量 不夠大 平清專業(yè)機構(gòu)或?qū)I(yè)人員估價的花費與 資產(chǎn)本身的價值相比較高 甚至超過資產(chǎn)本身的 價值 聘請專業(yè)機構(gòu)或?qū)I(yè)估價人員顯得不經(jīng)濟 則也不需要專業(yè)估價 2 房地產(chǎn)需要專業(yè)估價 真正需要專業(yè)估價的主要是房地產(chǎn) 古董和藝 術(shù)品 礦產(chǎn)資源 企業(yè)整體資產(chǎn)及某些機器設(shè)備 無形資產(chǎn)等 由于房地產(chǎn)具有的兩大特性 房地 產(chǎn)市場是典型的不完全市場 完全市場必備的 8 個條件 1 同質(zhì)商品 買者不在乎在誰那購買 2 買者和賣者的人數(shù)眾多 3 買者和賣著都有進出市場的自由 4 買者和賣者都掌握當前價格的完全信息 并 能預(yù)測未來價格 5 就成交總額而言 每個買者和賣者的購銷額 是無關(guān)緊要的 6 買者和賣者無串通共謀行為 7 消費者要求效用最大化 8 商品可裝讓且可發(fā)生空間位置的移動 由于房地產(chǎn)市場是不完全市場 并且市場信息 不對稱 有許多因素妨礙房地產(chǎn)價格合理形成 不會自動的形成常人容易識別的適當價格 在其 判斷中要求有專門知識和經(jīng)驗 所以需要房地產(chǎn) 估價師提供市場信息 進行替代 市場 的估價 房地產(chǎn)估價有助于將房地產(chǎn)價格導(dǎo)向在正?；?促進房地產(chǎn)市場公平交易 建立合理的房地產(chǎn)市 場秩序 1 房地產(chǎn) 量大面廣 其他資產(chǎn)的數(shù)量相對較少 2 房地產(chǎn)需要估價的情形較多 其它資產(chǎn)需要估價 的情形相對較少 3 房地產(chǎn)本身還普遍提供房地產(chǎn)咨詢顧問服務(wù) 其 它資產(chǎn)估價主要限于價值評估本身 第二節(jié) 房地產(chǎn)估價的要素 一 估價當事人 是指預(yù)估價活動有直接關(guān)系的單位和個人 包 括估價師 估價機構(gòu)和估價委托人 其中前兩者 是估價服務(wù)的提供者 是估價主體 估價委托人 是估價服務(wù)的直接需求者 是估價服務(wù)的直接對 象 1 房地產(chǎn)估價師 也稱注冊房地產(chǎn)估價師 簡稱估價師 是指具 有房地產(chǎn)估價專業(yè)只是和經(jīng)驗 取得房地產(chǎn)估價 師執(zhí)業(yè)資格證書 并取得房地產(chǎn)估價師注冊證書 從事房地產(chǎn)估價的會動的專業(yè)人員 一名合格的 房地產(chǎn)估價師應(yīng)當具有房地產(chǎn)估價方面扎實的理 論知識 豐富的實踐經(jīng)驗和良好的職業(yè)道德 前 者是專業(yè)能力的要求 后者是對其估價行為規(guī)范 的要求 2 房地產(chǎn)估價機構(gòu) 簡稱估價機構(gòu) 是指具備足夠數(shù)量的房地產(chǎn)估 價師等條件 依法設(shè)立并取得房地產(chǎn)估價機構(gòu)資 質(zhì) 從事房地產(chǎn)估價活動的專業(yè)服務(wù)機構(gòu) 從低 到高分為三級資質(zhì) 二級資質(zhì) 一級資質(zhì) 3 估價委托人 估計委托人簡稱委托人 俗稱客戶 是指直接 向估價機構(gòu)提出估價需求 與估價機構(gòu)訂立估價 委托合同的單位或個人 2 估價目的 是指一個估價項目中估價委托人對估價報告的 預(yù)期用途 通俗的說 是估價委托人將要拿來完 成后的估價報告去做什么用 是為了滿足何種涉 及房地產(chǎn)的經(jīng)濟活動或者民事行為 行政行為的 需要 一個估價項目通常只有一個估價目的 不通的估價目的將影響估價結(jié)果 因為估價目 的不通 估價對象的范圍可能不同 評估的價值 類型可能不同 估價依據(jù)可能不同 估價應(yīng)考慮 的因素可能不同 甚至估價方法也可能不同 3 估價對象 即估價客體 也成被估價房地產(chǎn) 估價標的 當估價對象房屋所有權(quán)和建設(shè)用地使用權(quán)以外的 某種房地產(chǎn)權(quán)益 例如租賃權(quán)等 可稱為被估價 權(quán)益 是指一個估價項目中的需要評估其價值的 房地產(chǎn)或房地產(chǎn)權(quán)益及相關(guān)其它財產(chǎn) 概括起來房地產(chǎn)估價對象有土地 房屋 構(gòu)筑 物 在建工程 以及房地產(chǎn)為主體的整體資產(chǎn) 整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)等 4 估價時點 也稱為價值日期 估價基準日 是指一個估價 項目中由估價目的決定的需要評估的價值所應(yīng)對 應(yīng)的時間 5 價值類型 一是指價值的種類 二是指特定的價值 房地產(chǎn)滿足以下條件進行交易最可能的價格 1 交易雙方自愿交易 2 交易雙方出于利己動機進行交易 3 交易雙方是精明 謹慎的 4 交易雙方有充裕的時間交易 5 不存在買主因特殊興趣給予附加出價 六 估價依據(jù) 是指一個估價項目中估價所依據(jù)的相關(guān)法律 法規(guī) 政策和標準 估價委托人提供的有關(guān)情況 和資料 估價機構(gòu)和估價師掌握搜集的有關(guān)情況 和資料 7 估價假設(shè) 對于那些估價所必要 但尚不能肯定 而又必須 予以明確的前提條件作出的某種假定 在市價估價中要防止 1 濫用估價假設(shè) 2 不明確估價假設(shè) 3 無針對性的列 8 估價原則 是指在房地產(chǎn)估價的反復(fù)實踐和理論探索中 在認識房地產(chǎn)價格形成和變動的客觀規(guī)律的基礎(chǔ) 上 總結(jié)出來的一些簡明扼要的進行房地產(chǎn)估價 所應(yīng)依據(jù)的法則或標準 對房地產(chǎn)估計的最基本 的要求是獨立 客觀 公正 九 估價程序 是指完成一個估價項目所需要做的各項工作按照 他們之間的內(nèi)在聯(lián)系排除的先后次序 1 獲取估計業(yè)務(wù) 2 受理估價委托 3 制定估價作 業(yè)方案 4 搜集估價所需資料 5 實地查看估價對 象 6 分析估價對象價值 7 測算估價對象價值8 判斷估價對象價值 9 撰寫估價報告 10 內(nèi)部審 核估價報告 11 交付估價報告 12 估價資料存檔 10 估價方法 主要市場法 成本法 收益法 假設(shè)開發(fā)法 長期趨勢法 路線價法 基準地價法 在后面章 節(jié)將詳細講到 11 估價結(jié)果 是指估價師通過估價活動得出的估價對象價值 的專業(yè)結(jié)論 第3節(jié) 房地產(chǎn)估價的現(xiàn)實需要 1 建設(shè)用地使用權(quán)出讓的需要 建設(shè)用地使用權(quán)是指國家將建設(shè)用地使用權(quán)在 一定那個年限內(nèi)出讓給土地使用者 由土地使用 者向國家支付出讓金等費用的行為 目前 建設(shè) 用地使用權(quán)出讓有招標 拍賣 掛牌和協(xié)議等方 式 2 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和租賃的需要 房地產(chǎn)裝讓包括房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓和建設(shè)用地使 用權(quán)轉(zhuǎn)讓 是指房屋所有權(quán)人和建設(shè)用地使用權(quán) 人通過買賣 互換 贈與或者其他合法方式將其 房屋所有權(quán)和建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給他人的行為 3 房地產(chǎn)抵押貸款的需要 房地產(chǎn)抵押是指債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移房地 產(chǎn)的占有 將該房地產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保 當債務(wù) 人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵 押權(quán)的情形時 債權(quán)人有權(quán)依照法律的規(guī)定以該 房地產(chǎn)折價或者以拍賣 變賣該房地產(chǎn)所得的價 款優(yōu)先受償 四 房地產(chǎn)征收征用補償?shù)男枰?征收和征用的區(qū)別 征收的實質(zhì)是強制購買 主要是所有權(quán)的改變 不存在返還的問題 征用 的實質(zhì)是強制使用 只是使用權(quán)的改變 被征用 的房地產(chǎn)使用后 應(yīng)當返還被征用人 即是一種 強制臨時使用房地產(chǎn)的行為 盡管征收 征用是為了公共利益的需要 具有 一定的強制性 但都不能是無償?shù)?必須依法給 予補償 5 房地產(chǎn)稅收的需要 房地產(chǎn)自古以來是個良好的稅源 在現(xiàn)代市場 經(jīng)濟條件下 這些稅種的計稅依據(jù)通常是房地產(chǎn) 價值 租金或者以房地產(chǎn)價值 租金為基礎(chǔ)的房 地產(chǎn)余值 增值額 價格差額等 納稅人認為稅 務(wù)機關(guān)確定的計稅依據(jù)不合理的 也可以委托房 地產(chǎn)估價機構(gòu)評估計稅價值 以說服稅務(wù)機關(guān)重 新核定計稅依據(jù) 6 房地產(chǎn)損賠償?shù)男枰?1 因為規(guī)劃修改給房地產(chǎn)權(quán)利人等的合法權(quán)益造 成損失 2 在自己的土地上建造建筑物妨礙了相鄰建筑物 的通風(fēng) 采光和日照等 造成相鄰房地產(chǎn)價值損 失 3 因施工中挖基礎(chǔ)不慎使臨近建筑物傾斜 造成 臨近房地產(chǎn)價值損失的 4 因未能履約使他人工程停緩建 對他人造成損 失的 5 因工程質(zhì)量缺陷造成房地產(chǎn)價值損失的 6 使得人防地產(chǎn)受到污染 造成他人房產(chǎn)價值損 失的 7 因為對房地產(chǎn)權(quán)利行使不當限制造成那損失的 8 因異議登記不當 造成房地產(chǎn)權(quán)利人損害的 9 因非法批準征收 使用土地 對當事人造成損 失的 10 其他房地產(chǎn)賠償 7 房地產(chǎn)分隔的需要 共有財產(chǎn)分割 遺產(chǎn)分割等通常涉及房地產(chǎn)分 割 通常是采取折價或者拍賣 變賣的方式 然 后對折價或者拍賣 變賣取得的價款予以分割 房屋一般難以按照面積進行平均分割 通常是先 按照自然間進行實物分割 在根據(jù)各部分之間的 價值差異進行現(xiàn)金或現(xiàn)金等價物的 多退少補 這些都是需要房地產(chǎn)估價提供價值參考依據(jù) 8 房地產(chǎn)保險的需要 一是在投保時需要評估保險價值 為確定保險 金額提供參考依據(jù) 二是在保險事故發(fā)生后需要 評估遭受的損失或者建筑物重置價格 重建價格 等 為確定賠償金額提供參考依據(jù) 9 房地產(chǎn)爭議調(diào)出和司法鑒定的需要 現(xiàn)實中經(jīng)常發(fā)生有關(guān)當事人對房地產(chǎn)拍賣 變 賣 抵債 征收 征用損害賠償?shù)然顒又杏嘘P(guān)房 地產(chǎn)價格 補償金額或者為他們提供參考依據(jù)的 估價報告或估價結(jié)果有異議 在國有土地上房屋 征收估價中 通常也出現(xiàn)某一放特別是被征收人 對估價報告或估價結(jié)果有異議而要求對估價報告 或估價結(jié)果進行復(fù)核或鑒定的情況 10 企業(yè)有關(guān)經(jīng)濟行為的需要 11 房地產(chǎn)管理的需要 房地產(chǎn)管理不僅需要搞清楚土地和房屋的數(shù)量 質(zhì)量 更需要搞清楚土地和房屋的價值及其增值 和貶值情況 這就需要房地產(chǎn)估計 12 其他方面需要 1 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中需要的估價服務(wù) 2 建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿需要的估價服務(wù) 3 會計計量需要估價服務(wù) 4 出國提供財產(chǎn)價值證明需要的估價服務(wù) 5 房地產(chǎn)證券化需要的估價服務(wù) 第四節(jié) 房地產(chǎn)估價師的職業(yè)道德 房地產(chǎn)估價師的職業(yè)道德職業(yè)道德 職業(yè)情感和 職業(yè)行為習(xí)慣 實踐上可以概括為7個方面 1 獨 立 客觀 公正 2 專業(yè)勝任能力 3 誠實守信 4 勤勉盡責(zé) 5 保守秘密 6 公平競爭 7 社會責(zé) 任 具體如下 1 應(yīng)當保持估價的獨立性 當與估價委托人 估價厲害關(guān)系人有厲害關(guān)系或者與估價對象有利 益關(guān)系的 應(yīng)主動回避相應(yīng)的估價業(yè)務(wù) 2 不應(yīng)從事自己的專業(yè)能力所不能勝任的業(yè)務(wù) 3 應(yīng)當誠實正直 公正執(zhí)業(yè) 不做任何虛假的 估價 4 應(yīng)當盡心盡力地按照相關(guān)估價技術(shù)標準做好 每個環(huán)節(jié)的估價工作 5 應(yīng)當保守估價活動中知曉的國家秘密 商業(yè) 秘密 個人隱私 6 應(yīng)當執(zhí)行政府規(guī)定的估價收費標準 7 不得以估價者的身份在非自己估價的估價報 告上簽名或者蓋章 不得將房地產(chǎn)估價師注冊書 借給他人使用或者允許他人使用自己的名義 8 不得損害其他房地產(chǎn)估價師和估價機構(gòu)的利 益 應(yīng)當維護房地產(chǎn)估價師 估價機構(gòu)的良好形 象 9 應(yīng)當不斷的學(xué)習(xí) 更新 增長自己的估價專 業(yè)知識 豐富估價經(jīng)驗 提高專業(yè)勝任能力 第5節(jié) 中國房地產(chǎn)估價行業(yè)發(fā)展概況 1 以法律形式確立了房地產(chǎn)估價的地位 2 建立了房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格制度 3 設(shè)定了房地產(chǎn)估價師資格和房地產(chǎn)估價機構(gòu)資 質(zhì)行政許可項目 4 發(fā)布了房地產(chǎn)估價的部門規(guī)章和規(guī)范性文件 5 制定了房地產(chǎn)估價國家標準和相關(guān)指導(dǎo)意見 6 成立了房地產(chǎn)估價行業(yè)自律性組織 7 形成了較完善的房地產(chǎn)估價理論方法體系 8 形成了公平競爭的房地產(chǎn)估價市場 9 深化和拓展了房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù) 10 積極開展了國際交流合作 第2章 房地產(chǎn)及其描述 第1節(jié) 房地產(chǎn)的含義 1 房地產(chǎn)的定義 房地產(chǎn)通俗的說是指房屋和土地 或者房產(chǎn)和 地產(chǎn) 即房地產(chǎn)包括土地 建筑物和其他土地定 著物 定義 房地產(chǎn)是指土地以及建筑物等土地 定著物 是實務(wù) 權(quán)益和區(qū)位三者的結(jié)合體 2 土地 建筑物和其他土地定著物的含義 1 土地的含義 具體是指地球的陸地表面及其上下一定范圍內(nèi) 的空間 一宗土地可分為三層 1 地球表面 簡稱地表 2 地球表面以上一定范圍內(nèi)的空間 簡稱地上空間 3 地球表面以下一定范圍內(nèi)的空間 簡稱地下空間 通常地上的空間的高度以飛機飛行高度為限 地下空間的深度以人類的能力所為限 另外地下 資源 埋葬物等可以出售 出租或者以法律規(guī)定 等方式而屬于地表所有權(quán)人以外的其他人 2 建筑物的含義 建筑物是最主要的土地定著物 廣義的建筑物 既包括房屋 也包括構(gòu)筑物 狹義的不包括構(gòu)筑 物 定義 人工建造的供人們進行生產(chǎn) 生活等 活動的房屋或場所 包括房屋和構(gòu)筑物兩大類 其中房屋是指有基礎(chǔ) 墻 頂 門 窗 起著遮 風(fēng)避雨 保溫隔熱 抵御野獸或他人侵襲的作用 供人們在里面居住 工作 學(xué)習(xí) 娛樂 儲藏物 品或進行其它活動的建筑物 一般采用建筑材料 建筑構(gòu)配件和建筑設(shè)備等組成的空間場所 構(gòu)筑 物是指人們一般不直接在里面進行生產(chǎn)和生活活 動的建筑物 如煙囪 水塔等 區(qū)分房屋和構(gòu)筑物的標準 1 人們是否直接在里面進行生產(chǎn)或生活活動 2 是否有門 窗 定愛 有的一般為房屋 3 其它土地定著物的含義 是建筑物以外的土地定著物 是指附屬于或結(jié) 合于土地或建筑物 從而成為土地或建筑物的從 物 應(yīng)隨土地或建筑物的轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)讓的物 但當 事人另有約定除外 3 實物 權(quán)益和區(qū)位的含義 1 房地產(chǎn)實物的含義 房地產(chǎn)實物是指房地產(chǎn)中看得見 摸得著的有 形部分 房地產(chǎn)實物進一步可分為有形的實體 該實體的質(zhì)量 該實體組合完成的功能以及外觀 等方面 2 房地產(chǎn)權(quán)益的含義 房地產(chǎn)權(quán)益是指房地產(chǎn)中無形的 不可觸摸的 部分 是基于房地產(chǎn)實物而衍生出來的權(quán)利 利 益和收益 房地產(chǎn)權(quán)益以房地產(chǎn)權(quán)利為基礎(chǔ) 包 括 1 房地產(chǎn)的各種權(quán)利 例如所有權(quán) 土地使用 權(quán) 地役權(quán)等 2 受其它房地產(chǎn)權(quán)利限制的房地產(chǎn)權(quán)利 3 受到房地產(chǎn)權(quán)利以外的各種因素限制的房地 產(chǎn)權(quán)利 4 房地產(chǎn)的額外利益或收益 可出售或出租給 廣告公司做廣告獲取收入 中國現(xiàn)行的房地產(chǎn)所有制是土地只能為國家所 有和集體所有 房屋可以私人所有 并且住宅主 要以私人所有 因此 中國土地所有權(quán)只有國家 所有權(quán)和集體所有權(quán)兩種 私人所有權(quán)等多種 房地產(chǎn)所有權(quán)可分為單獨所有 共有和建筑物區(qū) 分所有權(quán)三種 單獨所有是指房地產(chǎn)由一個單位 或個人能享有所有權(quán) 共有是指房地產(chǎn)由兩個以 上單位或個人共同享有所有權(quán) 建筑物區(qū)分所有 權(quán)是指業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅 經(jīng)營性用房等專 有部分享有所有權(quán) 對專有部分以外的共有部分 享有共有和共同管理的權(quán)利 建設(shè)用地使用權(quán)實質(zhì)上是利用空間的權(quán)利 可 稱為空間利用權(quán)或空間權(quán) 物權(quán)法 規(guī)定 建設(shè) 用地使用權(quán)可以在土地的地表 地上或者地下分 別設(shè)立 宅基地使用權(quán)是指宅基地使用權(quán)人依法對集體 所有權(quán)的土地享有占有和使用的權(quán)利 有權(quán)依法 利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施 土地承包經(jīng)營權(quán)是指土地承包經(jīng)營權(quán)人依法對 其承包經(jīng)營的耕地 林地 草地等享有占有 使 用和收益的權(quán)利 有權(quán)從事種植業(yè) 林業(yè) 畜牧 業(yè)等農(nóng)業(yè)生產(chǎn) 地役權(quán)是指房地產(chǎn)所有權(quán)人或土地使用權(quán)人按 照合同約定 利用他人的房地產(chǎn) 以提高自己的 房地產(chǎn)的收益的權(quán)利 上述他人的房地產(chǎn)為供役 地 自己的房地產(chǎn)為需役地 最典型的地役權(quán)是 在他人的土地上通行的權(quán)利 這種地役權(quán)有時被 稱為通行權(quán) 抵押權(quán)是指債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的 占有 將該房地產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保 債務(wù)人不履 行到期債務(wù)或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的 情形 債權(quán)人有權(quán)依照法律的規(guī)定以及該房地產(chǎn) 折價或者以拍賣 變賣該房地產(chǎn)所得的價款優(yōu)先 受償 房地產(chǎn)租賃權(quán)是指以支付租金的方式從房屋所 有權(quán)人或土地使用權(quán)人那里獲得占有和使用房地 產(chǎn)的權(quán)利 上述權(quán)力中 租賃權(quán)屬于債權(quán) 其余屬于物權(quán) 債權(quán)是指債權(quán)人要求債務(wù)人作為或者不作為的權(quán) 利 不能要求與其債權(quán)債務(wù)關(guān)系無關(guān)的人作為或 者不作為 債權(quán)又稱為 對人權(quán) 相對權(quán) 物權(quán)是權(quán)利人依法對特定的物享有直接支配和排 他的權(quán)利 又稱為 絕對權(quán) 物權(quán)的義務(wù)人是物 權(quán)的權(quán)利人以外的任何其他人 因此物權(quán)又被稱 為 對世權(quán) 自物權(quán)是對自己的物依法享有的權(quán) 利 他物權(quán)是在他人的物上依法享有的權(quán)利 是 對所有權(quán)的限制 在他物權(quán)中 建設(shè)用地使用權(quán) 宅基地使用權(quán) 地土承包經(jīng)營權(quán) 地役權(quán)屬于用 益物權(quán) 抵押權(quán)屬于擔(dān)保物權(quán) 用益物權(quán)是在他 人的物上依法享有占有 使用和收益的權(quán)利 擔(dān) 保物權(quán)是就他人的擔(dān)保物依法享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán) 利 實物和權(quán)益對價值的影響是不同的 1 一般的主要是實物的好壞決定著價值的高低 2 一般的無形資產(chǎn)主要是權(quán)益的價值 3 房地產(chǎn)的實物和權(quán)益在價值決定中都很重要 3 房地產(chǎn)區(qū)位的含義 是指一宗房地產(chǎn)與其它房地產(chǎn)或者事物在空間 方位和距離上的關(guān)系 包括位置 交通 周圍環(huán) 境和景觀 外部配套設(shè)施等 一宗房地產(chǎn)的位置 是指該宗房地產(chǎn)所在的地 方 包括 坐落 所在具體地點 方位 在所在區(qū)域中的方向和位置 距離 與重要 場所的遠近 朝向 建筑物正門或窗戶正對 著的方向 樓層 一宗房地產(chǎn)的交通 是指進出該宗房地產(chǎn)的方便 程度 通達性 可分為可及性 進來的方便 程度和便捷性 出去的方便程度 一宗房地產(chǎn)周圍的景觀 是指該宗房地產(chǎn)周圍 的自然環(huán)境 人文環(huán)境和景觀 其中人文環(huán)境包 括該宗房地產(chǎn)所在的地區(qū)聲譽 居民特征 治安 狀況 相鄰房地產(chǎn)的利用狀況等 一宗房地產(chǎn)的外部配套設(shè)施是指該宗房地產(chǎn)外 部基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施 基礎(chǔ)設(shè)施一般是指 道路 給排水 供電 供氣 供熱 通信 有線 電視設(shè)施等 公共服務(wù)設(shè)施是指教育 醫(yī)療衛(wèi)生 文化 體育 商業(yè)服務(wù) 市政公用等 雖然任何資產(chǎn)在某一時點都有一個具體的位置 但是房地產(chǎn)不可移動 其位置固定不變 而其它 資產(chǎn)可以移動 其它位置能夠隨時改變 因此區(qū) 位價值的決定作用幾乎是房地產(chǎn)所獨有的 區(qū)位 并不代表房地產(chǎn)的一切 但是是極端重要的 你 可以改變房地產(chǎn)的別的東西 但是改變不了區(qū)位 兩宗實物和權(quán)益相同的房地產(chǎn)如果區(qū)位不同 價 格相差有可能是很大的 4 房地產(chǎn)的其他名稱 1 不動產(chǎn) 2 物業(yè) 3 Real estate 和 real property 5 房地產(chǎn)的基本存在形態(tài) 1 土地形態(tài) 土地形態(tài)的最簡單情形是一塊沒有建筑物的空 地 駕駛土地上有建筑物 有時根據(jù)需要或者按 照有關(guān)規(guī)定 應(yīng)把土地單獨看待 只評估其土地 的價值 2 建筑物形態(tài) 建筑物雖然必須建造在土地上 在實物形態(tài)上 與土地連為一體 但有時根據(jù)需要或者按照有關(guān) 規(guī)定 應(yīng)把它單獨看待 只評估其中的建筑物價 值 3 房地形態(tài) 房地形態(tài)即實物形態(tài)上土地與建筑物合在一起 并在估價時也把它們做為一個整體來看待 幾個關(guān)鍵詞的含義如下 1 房地產(chǎn) 可指土地 也可指建筑物 還可指土地 與建筑物的綜合體 即他可能是土地 也可能是 建筑物 還有可能是土地與建筑物的結(jié)合體 2 土地 僅指土地部分 3 建筑物 僅指建筑物部分 4 房地 專指土地與建筑物的綜合體 6 房地產(chǎn)含義的總結(jié) 房地產(chǎn)有不動產(chǎn) 物業(yè)等不通名稱 房地產(chǎn)包 括土地 建筑物和其他土地定著物 同時又是實 物 權(quán)益和區(qū)位的 三位一體 對房地產(chǎn)的實物 還可以從有型的實體 該實體的質(zhì)量以及該實體 組合完成的功能等方面進行認識 房地產(chǎn)有土地 建筑物和房地三種基本存在形態(tài) 土地是一個包 含地表 地上空間和地下空間的三維立體空間 建筑物包括房屋和構(gòu)筑物 它們又可分為建筑結(jié) 構(gòu) 設(shè)施設(shè)備和裝飾裝修等部分 第二節(jié) 房地產(chǎn)的特性 房地產(chǎn)有一下十個特性 1 不可移動 也稱為位置固定性 是房地產(chǎn)最 重要的一個特性 也是房地產(chǎn)區(qū)別于其他財 產(chǎn)的主要之處 房地產(chǎn)的不可移動性 決定 了任何一宗房地產(chǎn)只能就地開發(fā) 利用或消 費 2 獨一無二 也稱為獨特性 異質(zhì)性 非同質(zhì) 性 個別性 3 壽命長久 目前 建設(shè)用地使用權(quán)出讓的最 高年限 居住用地70年 工業(yè)用地50年 教 育 科技 文化 衛(wèi)生 體育用地50年 商 業(yè) 旅游 娛樂用地40年 綜合或者其他用 地50年 4 供給有限 房地產(chǎn)的供給有限特性 使得房 地產(chǎn)具有獨占性 本質(zhì)上還在于土地總量的 不能增加 5 價值量大 6 用途多樣 7 相互影響 8 易受限制 政府對房地產(chǎn)的管制通過以下四 種特權(quán)實現(xiàn)的 1 管制權(quán) 2 征收權(quán) 3 征稅權(quán) 4 沖公權(quán) 9 難以變現(xiàn) 10 保值增值 引起房地產(chǎn)價格上升的主要原因 房地產(chǎn)擁有者自己對房地產(chǎn)進行改良投資 外部經(jīng)濟 需求增加導(dǎo)致稀缺性增加 通貨膨脹 房地產(chǎn)使用管制改變 房地 產(chǎn)具有保值功能 因為它能抵御通貨膨脹 房地產(chǎn)的保值增值特性是從房地產(chǎn)價格變化 的總體趨勢來講的 是波浪式上升的 具體 一宗有土地使用期限的房地產(chǎn)價格從長遠看 是趨于下降的 第三節(jié) 房地產(chǎn)的種類 房地產(chǎn)的種類 按照不通的標準分為不同的類 型 一 按用途劃分 把房地產(chǎn)劃分為居住房地產(chǎn)和非居住房地產(chǎn)兩 大類 1 居住房地產(chǎn) 2 商業(yè)房地產(chǎn) 3 辦公 房地產(chǎn) 4 旅館房地產(chǎn) 5 餐飲房地產(chǎn) 6 體 育和娛樂房地產(chǎn) 7 工業(yè)房地產(chǎn) 8 農(nóng)業(yè)房地 產(chǎn) 9 特殊用途房地產(chǎn) 10 綜合用途房地產(chǎn) 二 按開發(fā)程度劃分 1 生地 是指不具有城市基礎(chǔ)設(shè)施的土 2 毛地 是指具有一定城市基礎(chǔ)設(shè)施 有待拆 遷的房屋 尚未完成房屋拆遷補償安置的土 地 3 熟地 是指具有較完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施且場 地平整 能直接在其上建造建筑物的土地 4 在建工程 是指建筑物以開始建造但未建成 不具備使用條件的房地產(chǎn) 在實際估價中 以是否完成竣工驗收為標志 5 現(xiàn)房 是指已建造完成 可直接使用的建筑 物及其占用范圍內(nèi)的土地 3 按實物形態(tài)劃分 1 土地 分為空地和有建筑物的土地 2 建筑物 分為建造完成和未完成的 3 土地與建筑物的綜合體 現(xiàn)房或在建工 程或房地產(chǎn)開發(fā)項目 4 房地產(chǎn)的局部 5 未來狀況下的房地產(chǎn) 其中常見的為期 房 6 已經(jīng)滅失的房地產(chǎn) 7 現(xiàn)在狀況下的房地產(chǎn)與過去狀況下的房 地產(chǎn)的差異部分 8 以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)或者包含其它 資產(chǎn)的房地產(chǎn) 9 整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn) 4 按權(quán)益狀況劃分 1 干凈 的房屋所有權(quán)和出讓的建設(shè)用地使用 權(quán)的房地產(chǎn) 2 干凈 的房屋所有權(quán)和出讓的建設(shè)用地使用 權(quán)的房地產(chǎn) 3 干凈 的房屋所有權(quán)和集體土地的房地產(chǎn) 4 共有的房地產(chǎn) 5 部分產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn) 6 有租約限制的房地產(chǎn) 7 設(shè)立了地役權(quán)的房地產(chǎn) 8 設(shè)立了抵押權(quán)的房地產(chǎn) 即已抵押的房地產(chǎn) 9 有拖欠建設(shè)工程款的房地產(chǎn) 10 已依法公告列入征收 征用范圍的房地產(chǎn) 11 被依法查封 采取財產(chǎn)保全措施或者以其他 形式限制的房地產(chǎn) 12 開發(fā)建設(shè)手續(xù)不棄權(quán)的房地產(chǎn) 13 房屋所有權(quán) 建設(shè)用地使用權(quán)不明確或者歸 屬有爭議的房地產(chǎn) 14 臨時用地或者臨時建筑的房地產(chǎn) 15 違法占地或者違法 違章建筑的房地產(chǎn) 16 房地產(chǎn)的租賃權(quán) 即承租人權(quán)益 17 地役權(quán) 18 房地產(chǎn)的抵押權(quán) 19 房地產(chǎn)的空間利用權(quán) 20 房地產(chǎn)中的無形資產(chǎn) 五 按是否產(chǎn)生收益劃分 按照房地產(chǎn)是否產(chǎn)生收益 可以把房地產(chǎn)分為 收益性房地產(chǎn)和非收益性房地產(chǎn)兩大類 收益性 房地產(chǎn)是指能直接產(chǎn)生租賃收益或者其他經(jīng)濟收 益的房地產(chǎn) 非收益性房地產(chǎn)是指不能直接產(chǎn)生 經(jīng)濟收益的房地產(chǎn) 六 按經(jīng)營使用方式劃分 1 銷售的房地產(chǎn) 2 出租的房地產(chǎn) 3 營業(yè)的房地產(chǎn) 4 自用的房地產(chǎn) 第四節(jié) 房地產(chǎn)狀況描述 一 房地產(chǎn)基本狀況描述 名稱 座落 四至 規(guī)模 用途 權(quán)屬 二 房地產(chǎn)區(qū)位狀況描述 一 位置 1 坐落 說明具體位置和附上位置圖 2 方位 在所在某區(qū)域內(nèi)的方位 3 距離 與重要場所的遠近 4 朝向 說明估價對象建筑物的正門或房間的 窗戶等正對著的方向 5 樓層 二 交通 1 出入可利用的交通工具 2 道路狀況 2 交通管制情況 4 停車方便程度和收費標準 三 周圍環(huán)境和景觀 1 自然環(huán)境 2 人文環(huán)境 3 景觀 四 外部配套設(shè)施 1 外部基礎(chǔ)設(shè)施 2 外部公共服務(wù)設(shè)施 三 房地產(chǎn)實物狀況描述 一 土地實物狀況 1 土地面積 2 土地形狀 3 地形 4 地勢 5 土壤 6 地質(zhì) 7 土地開發(fā)程度 8 其它 二 建筑物實況 1 建筑規(guī)模 2 層數(shù)和高度 1 3為低層 4 6層為多層住宅 7 9層為中高層住宅 10層以上 含十層 為高層 住宅 建筑總高超過100m 的稱為超高層建筑 3 外觀 4 建筑結(jié)構(gòu) 是指建筑物中的承重構(gòu)件組成的體 系 一般為 鋼結(jié)構(gòu) 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) 磚混結(jié) 構(gòu) 磚木結(jié)構(gòu) 簡易結(jié)構(gòu) 具體建筑結(jié)構(gòu)的主要 建筑材料可分為 鋼結(jié)構(gòu) 混凝土結(jié)構(gòu) 砌體結(jié) 構(gòu) 木結(jié)構(gòu) 塑料結(jié)構(gòu) 薄膜充氣結(jié)構(gòu) 如果以 組成建筑結(jié)構(gòu)的結(jié)構(gòu)形式來劃分 可分為 墻體 結(jié)構(gòu) 框架結(jié)構(gòu) 深梁結(jié)構(gòu) 筒體結(jié)構(gòu) 拱結(jié)構(gòu) 網(wǎng)架結(jié)構(gòu) 空間薄壁結(jié)構(gòu) 懸索結(jié)構(gòu) 艙體結(jié)構(gòu) 5 設(shè)施設(shè)備 6 裝飾裝修 7 防水 保溫 隔熱 隔聲 通風(fēng) 采光 日照 8 層高和室內(nèi)凈高 層高是指上下兩層樓面與地 面之間的垂直距離 室內(nèi)凈高是指露面或地面至 上部樓板底面或吊頂?shù)孛嬷g的垂直距離 9 空間布局 10 年齡和設(shè)計使用年限 11 維修養(yǎng)護情況及完損程度 12 其他 四 房地產(chǎn)權(quán)益狀況描述 一 土地權(quán)益狀況 1 土地所有權(quán) 2 土地使用權(quán) 1 說明建設(shè)用地使用權(quán)還是宅基地使用權(quán) 土 地承包經(jīng)營權(quán)及及其權(quán)利人 2 說明單獨所有還是共有 3 土地使用管制 說明是屬于農(nóng)用地還是屬于建 設(shè)用地 未利用土地 對于房地產(chǎn)開發(fā)用地 主 要說明城市規(guī)劃設(shè)計條件 包括 用途 容積率 建筑密度 綠地率 建筑高度 建筑后退紅線距 離 建筑間距 交通出入口方位 停車泊位 建 筑體量 地面標高 其他要求 4 目前使用情況 1 土地利用現(xiàn)狀 2 出租或占用情況 5 其他權(quán)利設(shè)立情況 6 其他特殊情況 二 建筑物權(quán)益狀況 1 房屋所有權(quán) 1 說明房屋所有權(quán)人 2 說明房屋所有權(quán)是單獨所有還是共有 建筑 物區(qū)分所有權(quán) 是完全產(chǎn)權(quán)還是部分產(chǎn)權(quán) 2 出租或占用情況 說明有無出租占用的情形等 3 其他權(quán)利設(shè)立情況 說明是否設(shè)立了抵押權(quán) 地役權(quán)等 4 其他特殊情況 5 其他 第三章 房地產(chǎn)價格和價值 第一節(jié) 房地產(chǎn)價格的含義和形成條件 一 房地產(chǎn)價格的含義 價格典型的兩個含義 1 價格是為獲得一種商品或服務(wù)所必須付出的東 西 它通常用貨幣表示 現(xiàn)象 2 價格是商品價值的貨幣表現(xiàn) 本質(zhì) 房地產(chǎn)價格是和平地獲得他人的房地產(chǎn)所必須付 出的代價 貨幣或?qū)嵨?無形資產(chǎn)和其他經(jīng)濟 利益 二 房地產(chǎn)價格的形式條件 一 有用性 是指它能夠用來滿足人們的某種需要 經(jīng)濟學(xué) 上稱為有使用價值 二 稀缺性 是指它的數(shù)量沒有多到使每個人都可以隨心所 欲的得到它 三 有效需求 是指愿意而且能夠購買它 第二節(jié) 房地產(chǎn)價格的特征 房地產(chǎn)價格與一般物品的價格的相同之處 1 都是價格用貨幣表示 2 都有波動 受供求因素 的影響 3 都是按質(zhì)論價 一 低價與一般物品價格的不同 1 生產(chǎn)成本不同 2 折舊不同 3 價格差異 不同 4 市場性質(zhì)不同 5 價格形成時間不通 6 供求變化不同 二 房地產(chǎn)的價格特征 1 房地產(chǎn)價格己有交換代價的價格 又有使用代 價的租金 2 房地產(chǎn)價格受區(qū)位影響很大 3 房地產(chǎn)價格實質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價格 4 房地產(chǎn)價格形成的時間較長 5 房地產(chǎn)交個容易受交易者個別情緒的影響 第三節(jié) 房地產(chǎn)供求與價格 其中 待租售的房地產(chǎn) 包括新開發(fā)的增量房 地產(chǎn)和已有的存量的房地產(chǎn) 形成了市場的供給 面 房地產(chǎn)的消費者 即房地產(chǎn)購買者或承租者 形成了市場的需求面 一 房地產(chǎn)需求 一 房地產(chǎn)的需求的含義 房地產(chǎn)需求是指消費者在某一特定的時間內(nèi) 在每一價格水平下 對某種房地產(chǎn)所愿意并且能 夠購買 二 決定房地產(chǎn)需求的因素 該種房地產(chǎn)的價格水平 消費者水平 消 費者的偏好 相關(guān)物品的價格水平 消費者 對未來的預(yù)期 三 房地產(chǎn)的需求曲線 是反應(yīng)房地產(chǎn)的需求量與其價格之間的關(guān)系 是一條向右下放傾斜的直線 二 房地產(chǎn)價格 一 房地產(chǎn)供給的含義 房地產(chǎn)供給是指房地產(chǎn)開發(fā)商和擁有者在某一 特定時間內(nèi) 在每一價格水平下 對某種地產(chǎn)所 愿意而且能夠提供租售的數(shù)量 潛在的供給量 存量 拆毀量 轉(zhuǎn)換為其他種類房地 產(chǎn)量 其他種類地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量 新開發(fā) 量 二 決定房地產(chǎn)供給的因素 該種房地產(chǎn)的價格水平 該種房地產(chǎn)的開 發(fā)建設(shè)成本 該種房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平 房地產(chǎn)開發(fā)商對未來的預(yù)期 三 房地產(chǎn)供給曲線 表示房地產(chǎn)供給量與其價格之間的關(guān)系 為一條 向右上方傾斜的直線 三 房地產(chǎn)的均衡價格 均衡價是房地產(chǎn)的市場需求曲線與市場供給曲 線相交時的價格 也就是房地產(chǎn)的市場需求量與 市場供給量相等時的價格 均衡價格理論是價格原理的核心內(nèi)容 它表明 均衡是市場價格運行的必然趨勢 如果市場價格 由于某種因素或者某些因素的影響而脫離了均衡 價格 則必然會出現(xiàn)過省和短缺 導(dǎo)致了賣者之 間或買者之間的競爭 形成價格下降或上升的壓 力和趨勢 并最終趨向于均衡價格 總的來講 當供給一定時 如果需求增加 則 價格上升 如果需求減少 則價格下降 當需求 一定時 如果供給增加 則價格下降 如果供給 減少則價格上升 需求和供給若同時發(fā)生變化 有同方向變化 需求和供給均增加或減少 反方 向變化 需求供給反方向異同 變動幅度不同 需求的增減大于或者小于供給的增減 等情況 4 房地產(chǎn)供給與價格關(guān)系的特殊性 供求狀況分為以下四種類型 全國房地產(chǎn)的 供給情況 本地區(qū)房地產(chǎn)總的供求狀況 全 國同類房地產(chǎn)的供求狀況 本地區(qū)同類房地產(chǎn) 狀況 第4節(jié) 房地產(chǎn)價格和價值的種類 1 價值 使用價值和交換價值 在經(jīng)濟學(xué)中 廣義的價值分為使用價值和交換 價值 使用價值是指物品能滿足人們某種需要的 效用 交換價值是指一種商品同另一種商品相交 換的量的關(guān)系或比例 在現(xiàn)代社會 交換價值通 常用貨幣衡量 2 成交價格 市場價格 理論價格和評估價值 1 成交價格 簡稱成交價 是指在一筆房地產(chǎn)交易中交易雙 方實際達成交易 買者同意支付 賣者同意接 受 或者買者付出 賣著收取的貨幣或?qū)嵨?無 形資產(chǎn)和其他經(jīng)濟利益 1 賣價也可以稱為供給價格 是站在賣著的角度 指賣著出售房地產(chǎn)時所愿意接受的價格 2 買價也可以稱為需求價格 是站在買者的角度 指買者購買房地產(chǎn)時所愿意支付的價格 3 賣價和買價都只是買賣雙方中某一方所愿意接 受的價格 最高價格 成交價 最低賣價 買方市場供大于求 相對過剩 買方掌握主動 權(quán)的市場 賣方市場是求大于供 相對短缺 賣 方掌握主動權(quán)的市場 在買方市場下 成交價會 偏向最低賣價 在賣方市場下成交價格會偏向最 高價格 成交價格可能是正常的 也可能是不正常的 正常成教價格是指交易雙方在公開市場 信息通 暢 平等自愿 誠實無欺 沒有利害關(guān)系下進行 交易所形成的價格 不受諸如壟斷或強迫交易 對交易對象或市場行情不了解等不兩因素的影響 反之 則為非正常交易價格 嚴格的說 正常交易價格的形成條件有一下7個 1 公開市場 2 交易對象本身具備市場性 3 眾多的買者和賣者 4 賣著和買者都不受任何壓 力 完全出于自愿 5 理性且自私的經(jīng)濟行為 6 買者和賣著都具有完全信息 7 適當?shù)钠陂g 完成交易 二 市場價格 簡稱市價 是指某種房地產(chǎn)在市場上的一般 平均水平價格 是該類房地產(chǎn)大量成交的抽象結(jié) 果 3 理論價格 理論價格是在經(jīng)濟學(xué)假設(shè)的 經(jīng)濟人 的行為 和預(yù)期是理性的 或真實需求和真實供給相等的 條件下形成的價格 價格與供求是互動的 一方面價格是由供給力 量和需求力量相互作用決定的 另一方面 供給 量和需求量又受價格的影響 通過價格調(diào)節(jié)達到 均衡 市場價格和理論價格相比 市場價格是短 期均衡價格 理論價格是長期均衡價格 市場價 格的正常波動是由真是需求與真是供給共同作用 造成的 凡影響真實需求與真實供給因素的 都 可能使市場價格發(fā)生波動 因此 在正常市場或 正常經(jīng)濟發(fā)展下 市場價格基本上與理論價格相 吻合 圍繞理論價格上下波動 不會偏離太遠 但在市場參與者普遍不理性的情況下 市場價格 可能會較大 較長時間脫離理論價格 一般的說 成交價格圍繞這市場價格而上下波 動 市場價格又圍繞理論價格而上下波動 房地 產(chǎn)估計是評估房地產(chǎn)的市場價格 4 評估價值 評估價值也稱為評估價格 估計價值 簡稱評 估值 評估價 是指估價師通過估價活動所得出 的估價對象的價值 評估價值可以根據(jù)采用的估 價方法不同而有不同的稱呼 通常把市場法求得 的價值稱為比準價格 把成本法求得的價值稱為 積算價格 把收益法求得的價值稱為收益價格 要求評估是客觀和里的價值 而實際評估出的 可能是帶有房地產(chǎn)估價師個人主觀因素的價值 這兩者又都可能與估價對象在市場上的真正交易 幾個不同 從理論上來說 一個良好的評估價值 成交價格 市場價格 3 市場價值 快速變現(xiàn)價值 謹慎價值 在用價 值 清算價值和投資價值 上述價值是一組按照價值前提或者說評估價值的 本質(zhì)來劃分的房地產(chǎn)價值 1 市場價值 市場價值定義為滿足以下條件下進行交易的最 可能的價格 1 交易雙方資源進行交易 2 交 易雙方是出于利己動機進行交易的 3 交易雙方 是精明的 謹慎行事的 并且了解交易對象 知 曉市場行情 4 交易雙方有較充裕的時間進行交 易 5 不存在買者因特殊興趣而給予附加價格 此外還有一些隱含條件 包括 1 最高最佳使用 2 繼續(xù)使用3 市場參與者的集體觀念和行為 2 快速變現(xiàn)價值 快速變現(xiàn)價值是指不符合市場價值形成條件中 的 交易雙方有較充裕的時間進行交易 下最可 能的價格 3 謹慎價值 謹慎價值是指存在不確定因素的情況下遵守謹 慎原則評估出的價值 4 在用價值 在用價值是指在現(xiàn)狀使用下的價值 五 清算價值 清算價值是指在非繼續(xù)使用條件下的價值 它 一般低于市場價值 6 投資價值 投資價值一詞有兩種含義 一是指值得投資 二是指從某個特定的投資者的角度來衡量價值 這里所講的投資價值是指后者 因此 某一房地 產(chǎn)的投資價值 是指某個特定的投資者基于個人 需要或意愿 對該房地產(chǎn)所評估出的價值 與此 相比 該房地產(chǎn)的市場價值 是指該房地產(chǎn)對于 一個典型的投資者的價值 同一房地產(chǎn)之所以對不同的投資者有不同的投 資價值 是因為不同的投資者可能在開發(fā)建設(shè)成 本或經(jīng)營費用方面的優(yōu)勢不同 納稅狀況不同 對未來的信心不同等 評估投資價值與評估市場價值的方法一般是相 同的 所不同的主要是參數(shù)的取值 投資評估的房地產(chǎn)的投資價值大于或等于該房 地產(chǎn)的市場價格 是其投資行為能夠?qū)崿F(xiàn)的基本 條件 4 買賣價格 租賃價格 抵押價值 計稅價值和 征收價值 上述價值是按照經(jīng)濟行為類型來劃分房地產(chǎn)價 格或價值 1 買賣價格 也稱銷售價格 也稱賣價 是房地產(chǎn)權(quán)利人采 取買賣方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人 有房地產(chǎn)權(quán) 利人收取或他人支付的貨幣或?qū)嵨?無形資產(chǎn)和 其他經(jīng)濟利益 2 租賃價格 租賃價格通常稱為租金 有時稱為租價 在土 地或以土地為主的情況下稱為地租 在土地和建 筑物合在一起情況下稱為房屋租賃 簡稱房租 是房屋所有權(quán)人或土地使用權(quán)人作為出租人將其 他房地產(chǎn)出租給承租人使用 由承租人向出租人 支付或出租人向承租人收取的貨幣或?qū)嵨?無形 資產(chǎn)和其他經(jīng)濟利益 市場租金也稱為協(xié)議租金 是指由市場供求狀 態(tài)決定的租金 商品租金也稱為全價租金 是指 以房地產(chǎn)價值為基礎(chǔ)確定的租金 由房屋折舊費 維修費 管理費 投資利息 房產(chǎn)稅 保險費 地租和利潤八項因素構(gòu)成 成本租金是指按照出租房屋的經(jīng)營成本確定的租 金 房屋折舊費 維修費 管理費 投資利息 房產(chǎn)稅五項 準成本租金是指接近但還達不到成 本租金水平的租金 福利租金是指象征性收取的 很低水平的租金 真正的房租構(gòu)成因素應(yīng)當包括 1 地租 2 房屋折舊費 3 維修費 4 管理費 5 投資利 息 6 保險費 7 房地產(chǎn)稅 8 租賃費用 9 租賃稅費 10 利潤 實際中除上述外 可能 還包括家居設(shè)備使用費 物業(yè)費 水電費等 3 抵押價值 房地產(chǎn)抵押價值應(yīng)當是債務(wù)人不履行到期債務(wù) 或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形時 抵 押房地產(chǎn)拍賣 變賣最可能所得的價款扣除法定 優(yōu)先受償后的余額 法定優(yōu)先受償權(quán)是假定實現(xiàn) 抵押權(quán)時 法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)?款額 包括以抵押擔(dān)保債權(quán)的數(shù)額 發(fā)包人拖欠 承包人的建設(shè)工程價款 以及其它法定優(yōu)先受償 但不包括訴訟費用 拍賣費用 估價費用 營業(yè) 稅等拍賣 變賣的費用和稅金 估價作業(yè)日期是指估價的起止日期 具體是自 正式接受估價委托之日起至出具估價報告之日止 的時間 抵押貸款額度 抵押價值 貸款成數(shù) 抵押價值 未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的價值 法 定優(yōu)先受償款 未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的價值 拖欠建設(shè)工程價款 已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額 其他 法定優(yōu)先受償款 再次抵押價值 未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的價值 已抵押貸款余額 貸款成數(shù) 4 保險價值 保險價值是將房地產(chǎn)投保時 為確定保險金額 提供參考依據(jù)而評估的價值 評估保險價值時 估價對象的范圍應(yīng)視所投保的險種而定 5 計稅價值 房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)是房產(chǎn)原值一次減除10 30 后 的余值或房產(chǎn)的租金收入 因此 房產(chǎn)稅的計稅 價值是評估的房產(chǎn)原值或房產(chǎn)租金 6 征收價值 也稱為征收補償價值 是以為國家征收房地產(chǎn) 確定補償金額提供參考而評估的被征收房地產(chǎn)的 價值 5 所有權(quán)價格 使用權(quán)價格 和其他權(quán)益的價格 1 所有權(quán)價格 房地產(chǎn)所有權(quán)價格是指房屋所有權(quán)價格 土地 所有權(quán)價格 或者房屋 所有權(quán)與土地地所有權(quán) 價格 中國目前只有房屋所有權(quán)價格 沒有土地 所有權(quán)價格 因為目前中國的土地只能為國家所 有或集體所有 土地的國家所有權(quán)和集體所有權(quán) 不允許轉(zhuǎn)讓 僅存在以征收方式將集體土地變?yōu)?國有土地 2 使用權(quán)價格 房地產(chǎn)使用權(quán)價格 主要是指土地使用權(quán)價格 由于土地使用權(quán)又有建設(shè)用地使用權(quán) 其中又分 為出讓的 劃撥的 和其他的建設(shè)用地使用權(quán) 宅基地使用權(quán) 土地承包經(jīng)營權(quán)等 所以土地使 用權(quán)價格又有相應(yīng)的使用權(quán)價格 中國目前有償 出讓和轉(zhuǎn)讓土地的價格均是建設(shè)用地使用權(quán)價格 3 其他權(quán)益的價格 其他權(quán)益的價格泛指所有權(quán)價格 使用權(quán)價格 以外的各種房地產(chǎn)權(quán)益價格 6 原始價值 賬面價值 公允價值和市場價值 原始價值簡稱原值 原價 也稱為歷史成本 原始購置成本 是指一項資產(chǎn)在當初取得實際發(fā) 生的成本 對于外購的資產(chǎn) 原始價值包括購買 價款 相關(guān)稅費和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支 出 對于自行建造的資產(chǎn) 原始價值為建造該資 產(chǎn)達到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出 賬面價值也稱賬面凈值 折余價值 是指一項 資產(chǎn)的原始價值減去已計提折舊后的余額 公允價格是指在公平交易中 熟悉情況的交易 雙方資源進行資產(chǎn)交換或者債務(wù)清償?shù)慕痤~ 市場價值也稱為實際價值 是指一項資產(chǎn)現(xiàn)時 在市場的實際所值的價格 或者把該資產(chǎn)拿到市 場上去交易 它最可能的價格 市場價值是估價 上的用語 公允價值是會計上的用語 兩者內(nèi)涵 基本想同 原始價值是始終不變的 賬面價值是隨著時間 的流逝而不斷減少的 公允價值 市場價值是隨 著時間的流逝而波動 市場價值雖然通常與賬面價值無關(guān) 但仍然可 以將賬面價值作為一種參考 就原始價值 賬面價值 公允價值與市場價值 相對而言 房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的公允價值 市場價值 7 市場調(diào)節(jié)價 政府知道價和政府定價 上述價格是按照政府對房地產(chǎn)價格的管制或干 預(yù)程度來劃分的價格 市場調(diào)節(jié)價是指由經(jīng)營者自主制定 通過市場 競爭形成的價格 對于實行市場調(diào)節(jié)價的房地產(chǎn) 由于經(jīng)營者可以自主制定的價格 所以估價應(yīng)依 據(jù)市場供求狀況進行 政府指導(dǎo)價是指由政府價格主管部門或其他有 關(guān)部門 按照定價權(quán)限和范圍規(guī)定基準價及其浮 動幅度 指導(dǎo)經(jīng)營者制定的價格 政府定價是指由政府價格主觀部門或者其他有 關(guān)部門 咱找規(guī)定權(quán)限和范圍制定的價格 政府對價格的干預(yù) 還有最高限價和最低限價 最高限價是試圖規(guī)定一個對房地產(chǎn)可以收取的最 高價格 最低限價也稱為最低保護價 是試圖規(guī) 定一個房地產(chǎn)可以收取的最低價格 估價加過不 超過最高限價 不低于其最低限價 政府對價格的干預(yù)還有規(guī)定價格構(gòu)成或利潤率 等 8 基準地價 標定地價和房屋重置價格 房地產(chǎn)價格評估 應(yīng)當遵循公正 公平 公開 的原則 按照國家規(guī)定的技術(shù)標準和評估程序 以基準低價 標定地價和各類房屋的重置價格為 基礎(chǔ) 參照當?shù)氐氖袌鰞r格進行評估 基準地價也稱為城鎮(zhèn)基準地價 是指在城鎮(zhèn)一 定趨于范圍內(nèi) 對現(xiàn)狀利用條件下不同級別或不 同均質(zhì)地域的土地 按照商業(yè) 辦公 居住 工 業(yè)等用途 分別評估確定的一定使用期限的建設(shè) 用地使用權(quán)在某一時點的平均價格 標定地價是指政府根據(jù)管理需要 評估額某一 宗地在正常土地市場條件下于某一時點的建設(shè)用 地使用權(quán)價格 它是該類土地的知道價格 房屋重置價格應(yīng)是不同區(qū)域 不同用途 不同 建筑結(jié)構(gòu) 不同檔次或等級的房屋 在某一基準 日期開發(fā)建設(shè)所發(fā)生的必要支出及應(yīng)當獲得的利 潤 9 土地價格 建筑物價格和房地價格 上述價格是一組按照房地產(chǎn)的基本存在形容來 劃分的價格 1 土地價格 土地價格簡稱地價 如果是一塊無建筑物的空 地 是指該塊土地的價格 如果是一塊有建筑物 的土地 是指其中的土地部分的價格 不包含該 土地建筑物上的價格 同一塊土地 生熟程度不同 會有不同的價格 土地生熟程度有以下5種 1 未完成征收補償安 置的集體土地 2 已完成征收補償安置但未完成 三通一平或以上開發(fā)的土地 3 以完成征收補償 安置和 三通一平 或以上開發(fā)的土地 4 未完 成拆遷補償安置的國有土地 5 已完成拆遷補償 安置的國有土地 生地 毛地 熟地及其對應(yīng)價 格 2 建筑物價格 建筑物價格是指建筑物部分的價格 不包含該 建筑占用范圍內(nèi)的土地的價格 3 房地價格 房地價格也稱為房地混合價格 是指土地與建 筑物綜合體的價格 或者建筑物及其占用范圍內(nèi) 的土地價格 或者土地及其上的建筑物的價格 房地價格 土地價格 建筑物價格 需要指出的是 上述土地價格 建筑物價格和 房地價格三者關(guān)系不是機械的 即不是不論房地 產(chǎn)是在分割 合并的前后 還是土地 建筑無各 自獨立考慮時都存在上述關(guān)系 而是指對于同一 宗房地產(chǎn)來講由于只存在著土地 建筑物和房地 三種基本形態(tài) 所以同一宗地產(chǎn)的價值只能歸屬 于這三種對象之中 在房地產(chǎn)合并的情況下 合 并后的價值一般大于合并前的各個獨立部分的價 值之和 10 總價格 單位價格和樓地面價格 上述價格是一組按照房地產(chǎn)價格的表示單位來 劃分的價格 1 總價格 總價格簡稱總價 是指某一宗或者某一區(qū)域范 圍內(nèi)的房地產(chǎn)整體的價格 一般不能完全反映房 地產(chǎn)價格水平價格 2 單位價格 單位價格簡稱單價 其中 土地單價是指單位 土地面積的土地價格 建筑單價通常是指單位建 筑物面積的建筑物價格 房地單價通常是指單位 建筑面積的房地價格 一般可以反映房地產(chǎn)價格 水平的高低 認清單位價格 就要認清價格單位 價格單位 由貨幣和面積兩方面構(gòu)成 1 貨幣 包括幣種和貨幣單位 2 面積 包括面積內(nèi)涵和面積單位 3 樓面地價 樓面地價是一種特殊的土地單價 是按照土地 上的建筑物的面積均攤的土地價格 總 建 筑 面 積土 地 總 價樓 面 價 格 容 積 率土 地 單 價土 地 總 面 積土 地 總 面 積總 建 筑 面 積土 地 總 價樓 面 地 價 用 地 面 積總 建 筑 面 積容 積 率 11 實際價格和名義價格 這種申報的成交價格可以說是名義價格 實際 價格則是真實的成交價格 考慮通貨膨脹的價格 通常為實際價格 反之為名義價格 實際價格是 指在成交日期時一次性付清的價格 或者將不是 在成交日期時一次性付清的價格折現(xiàn)到成交日期 時的價格 名義價格是指在成交日期時講明 但 不是在成交日期時一次性付清的價格 12 現(xiàn)貨價格 期貨價格及現(xiàn)房價格 期房價格 現(xiàn)貨價格是指在交易達成后立刻或在短期內(nèi) 進行商品交割的價格 期貨價格是指在交易達成 后按約定在未來某個日期進行商品交割的價格 當為建筑物已建造完成的房地產(chǎn)時 即為現(xiàn)房 價格 含土地價格 其中最常見的是期房價格 期房價