廣東省國土資源廳官方微信9月11日終于全文推送了廣東省“三舊”改造稅收指引（附廣州地稅專業(yè)人士權(quán)威解讀）2017年9月11日 來源：廣東國土資源及廣州城市更新官方公眾微信號按：2017年8月中旬就有自媒體推送了廣東省地方稅務局、廣東省國家稅務局、廣東省國土資源廳聯(lián)合制定印發(fā)的廣東省“三舊”改造稅收指引，但是直到昨天（9月11日）TPSZSMART才看到廣東省國土資源廳的官方微信公眾號推送了該指引的全文，而在9月1日下午廣州市城市更新局也舉辦了“三舊”改造稅收專題培訓會，邀請了廣州市地方稅務局稅政一處專業(yè)人士孫濤對該指引做了解讀。特將該指引全文及解讀要點推送分享大家。廣東省地方稅務局 廣東省國家稅務局 廣東省國土資源廳 關(guān)于印發(fā)廣東省“三舊”改造稅收指引的通知粵地稅發(fā)201768號按照廣東省人民政府關(guān)于提升“三舊”改造水平促進節(jié)約集約用地的通知（粵府201696號）中省稅務主管部門負責制訂“三舊”改造相關(guān)稅收指引的要求，廣東省地方稅務局、廣東省國家稅務局、廣東省國土資源廳聯(lián)合制定本指引。本指引將我省“三舊”改造分為三類共九種改造模式。第一大類政府主導模式分為：政府收儲、政府統(tǒng)租、綜合整治（政府出資）三種模式；第二大類政府和市場方合作模式分為：以毛地出讓方式引入社會力量實施改造、土地整理兩種模式；第三大類市場方主導模式分為：農(nóng)村集體自改、村企合作、原土地使用權(quán)人自改、企業(yè)收購改造四種模式。本指引基于每種模式的典型案例，梳理“三舊”改造過程中涉及的增值稅、土地增值稅、契稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、企業(yè)所得稅和個人所得稅等主要稅種相關(guān)稅務處理事項，用于指導“三舊”改造項目的涉稅管理。本指引未盡事宜按照稅收法律、法規(guī)及相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。今后國家和省有新規(guī)定的，按新規(guī)定執(zhí)行。第一大類：政府主導模式1政府收儲模式1.1情況描述政府收儲模式是指政府征收（含征收農(nóng)村集體土地及收回國有土地使用權(quán)等情況，下同）、收購儲備土地并完成拆遷平整后出讓，由受讓人開發(fā)建設的情形，屬于比較傳統(tǒng)的改造模式。1.2典型案例（政府征收方式）A市某舊廠房拆除重建改造項目，原廠房用地由政府收回后以公開出讓方式引入投資者進行改造。具體為：一、政府依照城市發(fā)展規(guī)劃，按照法定程序，收回原廠房用地，并向原廠房權(quán)屬人（被征收方）支付補償（貨幣、土地置換、房產(chǎn)置換等多種補償方式，包括政府公開出讓該宗用地后使用出讓收益對原權(quán)屬人支付的補償）。二、經(jīng)政府委托的施工企業(yè)對該土地進行建筑物拆除、土地平整等整理工作后，政府通過公開方式出讓土地。三、某商業(yè)地產(chǎn)公司（受讓方）競得土地后，向政府支付土地出讓價款，并將該項目打造成為大型城市商業(yè)綜合體。1.3稅務事項處理意見1.3.1征收方式收儲1.3.1.1被征收方（原權(quán)屬人）被征收方的廠房用地被政府收回，并取得貨幣或?qū)嵨镅a償。一、增值稅根據(jù)財政部國家稅務總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知（財稅201636號）附件3營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定第一條第（三十七）款規(guī)定，土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者免征增值稅。二、土地增值稅根據(jù)中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則（財法字19956號）第十一條規(guī)定，對被征收單位或個人因城市實施規(guī)劃、國家建設的需要而被政府批準征收的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)免征土地增值稅。三、契稅根據(jù)廣東省契稅實施辦法（廣東省人民政府令第41號）第八條第（四）項及關(guān)于解釋廣東省契稅實施辦法第八條第四項的批復（粵府函2007127號）規(guī)定，被征收方的土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用后，異地或原地重新承受土地、房屋權(quán)屬，其成交價格或補償面積沒有超出規(guī)定補償標準的，免征契稅；超出的部分應按規(guī)定繳納契稅。四、企業(yè)所得稅（一）符合政策性搬遷規(guī)定情形的，根據(jù)國家稅務總局關(guān)于發(fā)布企業(yè)政策性搬遷所得稅管理辦法的公告（國家稅務總局公告2012年第40號）和國家稅務總局關(guān)于企業(yè)政策性搬遷所得稅有關(guān)問題的公告（國家稅務總局公告2013年第11號）規(guī)定處理。（二）不符合政策性搬遷規(guī)定情形的，取得的補償收入作為企業(yè)所得稅應稅收入，發(fā)生的損失、費用按規(guī)定稅前扣除。五、個人所得稅根據(jù)財政部國家稅務總局關(guān)于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關(guān)稅收政策的通知（財稅200545號）規(guī)定，對被拆遷人按照國家有關(guān)城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法規(guī)定的標準取得的拆遷補償款，免征個人所得稅。1.3.1.2征地拆遷方（政府）政府（含具體征收實施單位）直接征收房地產(chǎn)，并向被征收方支付貨幣或?qū)嵨镅a償。一、增值稅根據(jù)財政部國家稅務總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知（財稅201636號）中銷售服務、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)注釋的規(guī)定，政府（含具體征收實施單位）直接征收房地產(chǎn)，并向被征收方賠償房產(chǎn)，應按“銷售不動產(chǎn)”征收增值稅。二、土地增值稅政府以房產(chǎn)補償被征收方，應按照中華人民共和國土地增值稅暫行條例及相關(guān)規(guī)定繳納土地增值稅。三、企業(yè)所得稅拆遷方如為政府職能部門，不涉及企業(yè)所得稅。政府部門以外其他機構(gòu)因拆遷行為取得收入作為應稅收入征收企業(yè)所得稅，支付的補償在稅前扣除。1.3.1.3受讓方受讓方以出讓方式取得土地使用權(quán)。一、契稅（一）根據(jù)財政部國家稅務總局關(guān)于國有土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問題的通知（財稅2004134號）規(guī)定，出讓國有土地使用權(quán)的，其契稅計稅價格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟利益。（二）根據(jù)國家稅務總局關(guān)于明確國有土地使用權(quán)出讓契稅計稅依據(jù)的批復（國稅函2009603號）規(guī)定，通過招標、拍賣或者掛牌程序承受國有土地使用權(quán)的，對承受者應按照土地成交總價款計征契稅，其中的土地前期開發(fā)成本不得扣除。二、城鎮(zhèn)土地使用稅根據(jù)財政部國家稅務總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知（財稅2006186號）規(guī)定，以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。三、企業(yè)所得稅受讓方取得改造地塊開發(fā)權(quán)所發(fā)生的支出作為土地開發(fā)成本進行稅務處理。1.3.1.4工程施工方工程施工方提供建筑物拆除、土地平整等勞務。一、增值稅根據(jù)財政部國家稅務總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知（財稅201636號）中銷售服務、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)注釋的規(guī)定，工程施工方提供建筑物拆除、土地平整等服務，應按“建筑服務”征收增值稅。二、企業(yè)所得稅施工企業(yè)提供勞務所得，應計入應納稅所得額，按規(guī)定繳納企業(yè)所得稅。企業(yè)每一納稅年度的收入總額，減除不征稅收入、免稅收入、各項扣除以及允許彌補的以前年度虧損后的余額，為應納稅所得額。企業(yè)從事建筑、安裝、裝配工程業(yè)務或者提供其他勞務等，持續(xù)時間超過12個月的，按照納稅年度內(nèi)完工進度或者完成的工作量確認收入的實現(xiàn)。三、個人所得稅根據(jù)中華人民共和國個人所得稅法及其實施條例等相關(guān)規(guī)定和國家稅務總局關(guān)于建筑安裝業(yè)跨省異地工程作業(yè)人員個人所得稅征收管理問題的公告（國家稅務總局公告2015年第52號）規(guī)定，工程作業(yè)人員在異地工作期間的工資、薪金所得個人所得稅，由相應企業(yè)代扣代繳并向工程所在地主管稅務機關(guān)申報。1.3.2收購方式收儲以收購方式儲備土地的，對原權(quán)屬人按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)征收流轉(zhuǎn)稅及附加、土地增值稅等稅費，對土地收儲機構(gòu)應按取得土地使用權(quán)征收契稅等稅費，如能提供政府依法征用、收回土地使用權(quán)文件及補償協(xié)議的，按1.3.1 征收方式收儲處理。2政府統(tǒng)租模式2.1情況描述政府統(tǒng)租是指政府下屬企業(yè)連片租賃農(nóng)村集體的舊廠房用地并實施改造的情形。2.2典型案例B市電子城項目由政府主導，政府下屬企業(yè)（承租方）連片租賃農(nóng)村集體經(jīng)濟組織（土地出租方）的舊廠房、鋼材堆放場等土地。具體為：該企業(yè)（承租方）以農(nóng)村集體經(jīng)濟組織（土地出租方）的名義辦理項目立項、規(guī)劃、報建等建設手續(xù)，在承租土地上出資增設建筑物。租賃期內(nèi)，承租方利用建筑物獨立經(jīng)營、獲取收益；出租方僅收取土地租金，不參與承租方經(jīng)營管理、不分取經(jīng)營收益。土地租賃終止或期滿，承租方向出租方返還租賃土地時，將增設建筑物一并無償移交。2.3稅務事項處理意見2.3.1土地出租方（農(nóng)村集體經(jīng)濟組織）土地出租方出租農(nóng)村集體建設用地，并取得土地租金。一、增值稅根據(jù)財政部國家稅務總局關(guān)于進一步明確全面推開營改增試點有關(guān)勞務派遣服務、收費公路通行費抵扣等政策的通知（財稅201647號）第三條第（二）款的規(guī)定，納稅人以經(jīng)營租賃方式將土地出租給他人使用，按照不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務繳納增值稅。因此，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織（土地出租方）將土地出租給承租方（本案例中為政府下屬企業(yè)），應按“不動產(chǎn)經(jīng)營租賃”服務繳納增值稅。二、企業(yè)所得稅根據(jù)中華人民共和國企業(yè)所得稅法及其實施條例規(guī)定，出租方出租土地取得的租金收入，應按規(guī)定申報繳納企業(yè)所得稅。2.3.2承租方承租方在承租土地上出資增設建筑物，并將建成的房屋用于出租。一、增值稅根據(jù)財政部國家稅務總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知（財稅201636號）中銷售服務、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)注釋的規(guī)定，承租方將建成的房屋用于出租，應按“不動產(chǎn)經(jīng)營租賃”征收增值稅。二、城鎮(zhèn)土地使用稅根據(jù)財政部稅務總局關(guān)于承租集體土地城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知（財稅201729號）規(guī)定，在城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍內(nèi)，承租集體所有建設用地的，由直接從集體經(jīng)濟組織承租土地的單位，即承租方繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。三、企業(yè)所得稅（一）根據(jù)中華人民共和國企業(yè)所得稅法及其實施條例規(guī)定，承租方出租建成的房屋取得租金收入，作為企業(yè)所得稅應稅收入，發(fā)生的成本、費用、稅金在稅前扣除。（二）由于承租方建造建筑物的支出，為實際發(fā)生的、合理的且與取得收入直接相關(guān)的支出，同時增設建筑物并非承租方持有的固定資產(chǎn)，因此相關(guān)建造支出應作為長期待攤費用，在土地租賃期間均勻攤銷，當期攤銷費用允許按規(guī)定在稅前扣除。3綜合整治（政府出資）模式3.1情況描述綜合整治是政府投資主導整治改造，不涉及拆除現(xiàn)狀建筑及不動產(chǎn)權(quán)屬變動，整治工程內(nèi)容主要包括完善小區(qū)公共配套設施、小區(qū)道路、園林綠化等。3.2典型案例C市某古村歷史文化景區(qū)環(huán)境綜合整治改造項目由政府投資主導綜合整治，保留現(xiàn)有建筑主體結(jié)構(gòu)和使用功能，完善配套設施和古建筑修繕，整治工程內(nèi)容主要包括：雨污分流、三線下地、道路鋪裝、綠化景觀、立面整飾以及古建筑修繕等。3.3稅務事項處理意見3.3.1不動產(chǎn)原權(quán)屬人綜合整治區(qū)域范圍內(nèi)不動產(chǎn)權(quán)屬不變，由政府撥款給原權(quán)屬人進行改造。企業(yè)所得稅：政府將整改資金撥付給整治區(qū)域內(nèi)不動產(chǎn)原權(quán)屬人，原權(quán)屬人應計入收入，如果同時符合財政部國家稅務總局關(guān)于專項用途財政性資金企業(yè)所得稅處理問題的通知（財稅201170號）規(guī)定的三個條件，可作為不征稅收入，在收入總額中剔除后計算繳納企業(yè)所得稅，但相應的用于改造支出以及形成資產(chǎn)所計算的折舊、攤銷，不得在計算應納稅所得額時扣除。3.3.2工程施工方工程施工方提供建筑物修繕等勞務。參照1.3.1.4處理。第二大類：政府和市場方合作模式4以毛地出讓方式引入社會力量實施改造模式4.1情況描述以毛地出讓方式引入社會力量實施改造模式（下簡稱“毛地出讓”模式）以政府統(tǒng)一組織實施（即政府為征地拆遷方）為前提，有兩種類型：第一種類型是政府將擬改造土地通過招標、拍賣或者掛牌等公開方式確定土地使用權(quán)人，并在拆遷階段通過招標方式引入另一家企業(yè)單位承擔具體拆遷工作，該企業(yè)單位需要墊付征地拆遷補償款的貨幣補償部分，房屋補償由政府直接補償被征收方。在土地使用權(quán)人支付地價款后，政府再向承擔具體拆遷工作的企業(yè)單位支付拆遷費用與合理利潤。第二種類型是政府將拆遷及擬改造土地的使用權(quán)一并通過招標等公開方式確定土地使用權(quán)人。由土地使用權(quán)人承擔具體拆遷工作，墊付征地拆遷補償款（含貨幣與房屋補償），所支付拆遷費用與合理利潤抵減其應向政府繳交的地價款。4.2典型案例（第一種類型）D市某片區(qū)改造項目按照“政府主導、統(tǒng)一規(guī)劃、整體更新”的原則，采用“毛地出讓”模式中的第一種類型改造。具體為：一、政府以招標、拍賣或者掛牌方式出讓土地，甲集團公司（受讓方）競得土地使用權(quán)，按出讓合同規(guī)定支付土地出讓價款。二、在拆遷階段，政府通過招標確定乙企業(yè)承擔具體拆遷工作，由其墊資支付給被征收方的拆遷貨幣補償與建筑物拆除、土地平整等費用，由政府成立的舊城改造指揮部以房屋直接補償被征收方。三、拆遷工作完成后，政府從土地出讓收入中支出乙企業(yè)的征地拆遷成本（拆遷費用加上合理利潤）。四、政府按照出讓合同約定將土地交付甲集團公司（受讓方）使用。4.3稅務事項處理意見4.3.1第一種類型4.3.1.1被征收方被征收方的房地產(chǎn)被政府征收，并取得貨幣或?qū)嵨镅a償。參照1.3.1.1處理。4.3.1.2征地拆遷方（政府）政府（含具體征收實施單位）直接征收房地產(chǎn)，并向被征收方支付實物補償。參照1.3.1.2處理。4.3.1.3受讓方受讓方以出讓方式取得土地使用權(quán)。參照1.3.1.3處理。4.3.1.4工程施工方工程施工方承擔具體拆遷中的建筑物拆除、土地平整等勞務。參照1.3.1.4處理。4.3.2第二種類型與第一種類型的主要差異在于，在征地拆遷工作中，貨幣或?qū)嵨镅a償均由受讓方支付給被征收方；受讓方與工程施工方為同一企業(yè)。4.3.2.1被征收方被征收方的房地產(chǎn)被政府征收，并取得貨幣或?qū)嵨镅a償。參照1.3.1.1處理。4.3.2.2受讓方、工程施工方受讓方以出讓方式取得土地使用權(quán)，向被征收方支付貨幣或?qū)嵨镅a償，并承擔具體拆遷中的建筑物拆除、土地平整等勞務。一、土地增值稅國有土地出讓的受讓方負責拆遷安置，根據(jù)國家稅務總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知（國稅函2010220號）的規(guī)定，用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知（國稅發(fā)2006187號）第三條第（一）款規(guī)定確認收入，同時將此確認為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費。支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按國稅發(fā)2006187號第三條第（一）款的規(guī)定計算，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。貨幣安置拆遷的，憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補償費。二、契稅受讓方以出讓方式取得土地使用權(quán)，契稅參照1.3.1.3處理。三、城鎮(zhèn)土地使用稅受讓方以出讓方式取得土地使用權(quán)，城鎮(zhèn)土地使用稅參照1.3.1.3處理。四、企業(yè)所得稅（一）用于房地產(chǎn)開發(fā)情形的，根據(jù)國家稅務總局關(guān)于印發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法的通知（國稅發(fā)200931號）的規(guī)定，拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出，以及取得的土地使用權(quán)支出，計入開發(fā)產(chǎn)品成本，按規(guī)定在稅前扣除。（二）用于房地產(chǎn)開發(fā)以外情形的，取得的土地使用權(quán)支出作為無形資產(chǎn)攤銷，發(fā)生的各類拆遷補償支出在稅前扣除。（三）受讓方（工程施工方）提供建筑物拆除、平整土地勞務的企業(yè)所得稅稅務處理事項參照1.3.1.4處理。5土地整理模式5.1情況描述土地整理模式是由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織通過招標方式引入土地前期整理合作方，完成地上房屋拆遷和轉(zhuǎn)為國有建設用地手續(xù)后，交由政府以招標、拍賣或者掛牌方式出讓土地，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織取得出讓分成或返還物業(yè)，土地前期整理合作方按土地整理協(xié)議取得相應收益。5.2典型案例E市某農(nóng)村集體經(jīng)濟組織通過農(nóng)村集體資產(chǎn)交易平臺確定其準備改造的地塊（農(nóng)村集體土地）的土地前期整理合作方，并與之簽訂土地整理協(xié)議。具體為：一、農(nóng)村集體經(jīng)濟組織收回原用地者的承租土地使用權(quán)。該項工作由土地前期整理合作方具體實施，以現(xiàn)金支付方式墊資土地前期整理費用，包括改造范圍內(nèi)集體土地使用方提前解除租賃合同的違約費用及其地上建筑物補償?shù)牟疬w補償費用、搬遷費用以及聘請工程施工方完成場地圍蔽、建筑物拆除、平整土地等費用，其中拆遷補償不涉及房屋補償。二、完成地上房屋拆遷和土地平整后，該農(nóng)村集體經(jīng)濟組織向當?shù)貒敛块T申請辦理集體建設用地轉(zhuǎn)為國有建設用地手續(xù)，當?shù)貒敛块T組織報批材料按程序上報省政府批準。三、經(jīng)批準轉(zhuǎn)為國有后，由當?shù)厥?、縣人民政府以招標、拍賣或者掛牌方式出讓土地。土地受讓方甲房地產(chǎn)企業(yè)向政府支付地價款。四、農(nóng)村集體經(jīng)濟組織從政府取得出讓收益分成作為補償，并使用該補償款以成本價（由土地成本與建安成本組成）向土地受讓方購買房屋，實現(xiàn)實物補償。五、土地前期整理合作方按土地整理協(xié)議取得相應收益（包括拆遷費用與合理利潤）。5.3稅務事項處理意見5.3.1集體土地使用方土地前期整理合作方向集體土地使用方支付提前解除租賃合同的違約費用以及地上建筑物補償與搬遷費用（貨幣補償）。企業(yè)所得稅：（一）符合政策性搬遷規(guī)定情形的，根據(jù)國家稅務總局關(guān)于發(fā)布企業(yè)政策性搬遷所得稅管理辦法的公告（國家稅務總局公告2012年第40號）和國家稅務總局關(guān)于企業(yè)政策性搬遷所得稅有關(guān)問題的公告（國家稅務總局公告2013年第11號）規(guī)定處理。（二）不符合政策性搬遷規(guī)定情形的，取得的補償收入作為企業(yè)所得稅應稅收入，發(fā)生的損失、費用按規(guī)定稅前扣除。5.3.2土地整理實施方（農(nóng)村集體經(jīng)濟組織）農(nóng)村集體經(jīng)濟組織是土地整理實施方，由其向國土部門申請辦理集體建設用地轉(zhuǎn)為國有建設用地手續(xù)，取得土地出讓收益分成，并以成本價（由土地成本與建安成本組成）向土地受讓方購買房屋，以此作為房屋補償。一、增值稅根據(jù)財政部國家稅務總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知（財稅201636號）附件3營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定第一條第（三十七）款規(guī)定，土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者免征增值稅。二、契稅根據(jù)中華人民共和國契稅暫行條例及其細則規(guī)定，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織以成本價向土地受讓方購買房屋，重新承受房屋權(quán)屬，契稅計稅價格為取得該房屋權(quán)屬而支付的全部經(jīng)濟利益。5.3.3土地前期整理合作方土地前期整理合作方墊付提前解除租賃合同的違約費用與地上建筑物補償?shù)炔疬w補償費，以及聘請工程施工方完成場地圍蔽、建筑物拆除、平整土地等費用，并取得相應收益。一、增值稅根據(jù)財政部國家稅務總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知（財稅201636號）中銷售服務、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)注釋的規(guī)定，受托進行建筑物拆除、平整土地應按“建筑服務”征收增值稅。二、企業(yè)所得稅企業(yè)墊資土地前期整理費用以及其作為建設方直接向規(guī)劃設計單位和施工單位支付設計費和工程款等支出，應視為企業(yè)取得的債權(quán)性投資資產(chǎn)（會計科目一般為“其他應收款”或者“其他流動資產(chǎn)”）進行稅務處理。土地公開出讓后，企業(yè)按協(xié)議約定分得的收入應確認為企業(yè)所得稅應稅收入，前期墊付資金允許稅前扣除。5.3.4土地受讓方土地受讓方以出讓方式取得土地使用權(quán)，并以成本價向農(nóng)村集體經(jīng)濟組織銷售房屋，以此作為對后者的房屋補償。稅務處理事項按房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受讓土地和銷售商品房處理。第三大類：市場方主導模式6農(nóng)村集體自改模式6.1情況描述農(nóng)村集體經(jīng)濟組織申請將其名下的集體建設用地轉(zhuǎn)為國有建設用地，并由其所屬的全資公司以協(xié)議出讓方式取得該土地使用權(quán)進行改造。6.2典型案例F市甲經(jīng)濟聯(lián)合社所有的舊廠房用地，已辦理集體土地使用證，證載土地使用權(quán)人為甲經(jīng)濟聯(lián)合社，土地用途為工業(yè)用地。向國土部門申請將該宗用地轉(zhuǎn)為國有建設用地手續(xù)，當?shù)貒敛块T組織報批材料按程序上報省政府批準。經(jīng)批準轉(zhuǎn)為國有后，由當?shù)厥?、縣人民政府協(xié)議出讓給甲經(jīng)濟聯(lián)合社全資成立的乙房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，用于商品住宅開發(fā)。6.3稅務事項處理意見6.3.1受讓方受讓方以協(xié)議出讓方式取得土地使用權(quán)。一、契稅根據(jù)財政部國家稅務總局關(guān)于國有土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問題的通知（財稅2004134號）規(guī)定，出讓國有土地使用權(quán)的，其契稅計稅價格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟利益。二、城鎮(zhèn)土地使用稅根據(jù)財政部國家稅務總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知（財稅2006186號）規(guī)定，以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。三、企業(yè)所得稅受讓方通過協(xié)議方式取得改造地塊開發(fā)權(quán)所發(fā)生的支出可以作為土地開發(fā)成本進行稅務處理。7村企合作模式7.1情況描述村企合作模式是指政府依據(jù)農(nóng)村集體經(jīng)濟組織申請將集體建設用地轉(zhuǎn)為國有建設用地，由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織與開發(fā)企業(yè)合作實施改造的情形。7.2典型案例G村集體經(jīng)濟組織將集體土地申請轉(zhuǎn)為國有土地，分為融資地塊與復建地塊，并與開發(fā)企業(yè)合作實施改造，具體情形如下：一、G村集體經(jīng)濟組織成員表決同意項目實施方案后，按程序提交有權(quán)機關(guān)審批。項目實施方案經(jīng)批復后，該農(nóng)村集體經(jīng)濟組織通過市公共資源交易中心公開選擇開發(fā)企業(yè)參與改造。二、農(nóng)村集體經(jīng)濟組織在組織完成房屋拆遷補償安置后，向當?shù)貒敛块T申請辦理集體建設用地轉(zhuǎn)為國有建設用地手續(xù)，當?shù)貒敛块T組織報批材料按程序上報省政府批準。三、經(jīng)批準轉(zhuǎn)為國有后，復建地塊采取劃撥方式供應給G村集體經(jīng)濟組織，融資地塊由政府協(xié)議出讓給開發(fā)企業(yè)。四、開發(fā)企業(yè)按要求繳納土地出讓金后對融資地塊實施改造，并承擔復建地塊物業(yè)建造及河涌整治、打通消防通道等工程成本。7.3稅務事項處理意見7.3.1被征收方（農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或村民）農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或村民土地、房屋被征收，取得復建地塊物業(yè)補償。一、增值稅根據(jù)財政部國家稅務總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知（財稅201636號）附件3營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定第一條第（三十七）款規(guī)定，土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者免征增值稅。二、企業(yè)所得稅農(nóng)村集體經(jīng)濟組織因政府征收土地及地上建筑物而取得的房屋不征收企業(yè)所得稅。三、個人所得稅被拆遷人按照有關(guān)城鎮(zhèn)房屋拆遷的有關(guān)規(guī)定取得的拆遷補償款，免征個人所得稅。7.3.2受讓方受讓方取得融資地塊土地使用權(quán)，并以建造復建地塊房產(chǎn)為代價補償農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或村民。一、契稅根據(jù)財政部國家稅務總局關(guān)于國有土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問題的通知（財稅2004134號）規(guī)定，出讓國有土地使用權(quán)的，其契稅計稅價格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟利益。二、城鎮(zhèn)土地使用稅根據(jù)財政部國家稅務總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知（財稅2006186號）規(guī)定，以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。三、企業(yè)所得稅用于房地產(chǎn)開發(fā)情形的，根據(jù)國家稅務總局關(guān)于印發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法的通知（國稅發(fā)200931號）的規(guī)定，拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出，以及取得的土地使用權(quán)支出，計入開發(fā)產(chǎn)品成本，按規(guī)定在稅前扣除。7.3.3工程施工方參照1.3.1.4處理。8原土地使用權(quán)人自改模式8.1情況描述原土地使用權(quán)人自改模式是指擁有國有建設用地使用權(quán)的企業(yè)自行實施改造。8.2典型案例H市某集團（不動產(chǎn)權(quán)屬人）的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園項目，由其自行出資，按照原址升級、功能置換的模式實施改造。由某集團通過向政府補繳地價，將土地用途由工業(yè)用途改變?yōu)樯虡I(yè)用途，并通過協(xié)議方式取得土地使用權(quán)后自行進行改造開發(fā)。8.3稅務事項處理意見8.3.1不動產(chǎn)權(quán)屬人不動產(chǎn)權(quán)屬人通過向政府補繳地價，將土地用途由工業(yè)用途改變?yōu)樯虡I(yè)用途，并通過協(xié)議方式取得土地使用權(quán)自行進行改造開發(fā)。一、房產(chǎn)稅（一）根據(jù)財政部國家稅務總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知（財稅2010121號）的規(guī)定，自行改造企業(yè)補繳的地價款應計入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅。（二）根據(jù)廣東省稅務局關(guān)于印發(fā)房產(chǎn)稅、車船使用稅若干具體問題的解釋和規(guī)定的通知（87）粵稅三字第6號）的規(guī)定，自行改造企業(yè)擴建、改建裝修后的房產(chǎn)在下一個納稅期按擴建、改建、裝修后的房產(chǎn)原值計稅。二、契稅根據(jù)國家稅務總局關(guān)于改變國有土地使用權(quán)出讓方式征收契稅的批復（國稅函2008662號）的規(guī)定，對納稅人因改變土地用途而簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同的，應征收契稅。計稅依據(jù)為因改變土地用途應補繳的土地收益金及應補繳政府的其他費用。三、企業(yè)所得稅根據(jù)國家稅務總局關(guān)于企業(yè)所得稅若干問題的公告（國家稅務總局公告2011年第34號）的規(guī)定，企業(yè)自行出資在原址升級、功能改造發(fā)生的支出和補繳的地價款，根據(jù)中華人民共和國企業(yè)所得稅法及其實施條例規(guī)定，符合固定資產(chǎn)改良支出條件且原固定資產(chǎn)已提足折舊的，按照固定資產(chǎn)預計尚可使用年限分期攤銷；如果原固定資產(chǎn)尚未足額提取折舊，應并入該固定資產(chǎn)計稅基礎(chǔ)，并從改擴建完工投入使用后的次月起，重新按稅法規(guī)定的該固定資產(chǎn)折舊年限計提折舊，如該改擴建后的固定資產(chǎn)尚可使用的年限低于稅法規(guī)定的最低年限的，可以按尚可使用的年限計提折舊。改造后企業(yè)取得的租金收入，應按規(guī)定計算繳納企業(yè)所得稅。8.3.2工程施工方工程施工方提供建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設施的建造、修繕、裝飾，線路、管道、設備、設施等的安裝以及其他工程作業(yè)。參照1.3.1.4處理。9企業(yè)收購改造模式9.1情況描述企業(yè)收購改造模式是指由社會投資主體收購改造地塊周邊相鄰的地塊，由地方國土部門進行歸宗后再集中改造。9.2典型案例I市創(chuàng)意園項目，社會投資主體（收購方）收購多家瀕臨倒閉，效益低下的企業(yè)（被收購方）舊廠房，并辦理房產(chǎn)、土地權(quán)屬轉(zhuǎn)移手續(xù)。其利用原有的廠房、辦公室進行連片改造，打造餐飲、娛樂、住宿、寫字樓等新興產(chǎn)業(yè)園區(qū)，并對外出租。9.3稅務事項處理意見9.3.1被收購方被收購方轉(zhuǎn)讓其擁有的房產(chǎn)、土地，并取得收入。一、增值稅根據(jù)財政部國家稅務總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知（財稅201636號）中銷售服務、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)注釋的規(guī)定，被收購方轉(zhuǎn)讓其擁有的房產(chǎn)并取得收入，應按“轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)”繳納增值稅；被收購方轉(zhuǎn)讓其擁有的土地使用權(quán)并取得收入，應按“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”繳納增值稅。二、土地增值稅根據(jù)中華人民共和國土地增值稅暫行條例規(guī)定，被收購方轉(zhuǎn)讓舊廠房取得收入，應按規(guī)定申報繳納土地增值稅。三、企業(yè)所得稅根據(jù)中華人民共和國企業(yè)所得稅法及其實施條例規(guī)定，被收購方轉(zhuǎn)讓舊廠房取得收入，作為企業(yè)所得稅應稅收入，發(fā)生的成本、費用、稅金在稅前扣除。9.3.2收購方收購方以轉(zhuǎn)讓方式有償取得房屋、土地，進行連片改造后對外出租。一、增值稅根據(jù)財政部國家稅務總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知（財稅201636號）中銷售服務、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)注釋的規(guī)定，收購方進行連片改造后對外出租不動產(chǎn)，應按“不動產(chǎn)經(jīng)營租賃”繳納增值稅。二、房產(chǎn)稅根據(jù)中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例規(guī)定，收購方取得房屋所有權(quán)，應按規(guī)定繳納房產(chǎn)稅。自用的，以房產(chǎn)原值計征房產(chǎn)稅；用于出租的，以租金收入計征房產(chǎn)稅。三、城鎮(zhèn)土地使用稅根據(jù)財政部國家稅務總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知（財稅2006186號）規(guī)定，收購方以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。四、契稅根據(jù)中華人民共和國契稅暫行條例及其細則等有關(guān)規(guī)定，收購方受讓取得國有土地使用權(quán)的，其契稅計稅價格為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟利益。五、企業(yè)所得稅（一）根據(jù)中華人民共和國企業(yè)所得稅法及其實施條例規(guī)定，改造主體取得租金收入，作為企業(yè)所得稅應稅收入，發(fā)生的成本、費用、稅金在稅前扣除。（二）收購方對收購的舊廠房進行改造，實際發(fā)生的支出，應計入固定資產(chǎn)，按固定資產(chǎn)計提折舊方式進行稅前扣除。指引解讀要點九種改造模式及其主要特征指引按“三舊”改造主導方不同分為三大類，共九種具體改造模式。第一類是政府主導有3種模式：政府收儲、政府統(tǒng)租和綜合整治；第二類是政府與市場方合作主導有2種模式：毛地出讓和土地整理；第三類是市場主導有4種改造模式：集體自改、村企合作、原權(quán)屬人自改和收購改造。這三大類9種具體模式主要特征如下圖示：序號主導方實施方式土地權(quán)屬是否轉(zhuǎn)移是否涉及集體土地征轉(zhuǎn)拆遷人土地供應方式開發(fā)企業(yè)與拆遷人是否一致是否涉及回遷安置1政府主導政府收儲是是政府公開出讓否是2政府統(tǒng)租是否政府下屬企業(yè)租賃可能否3綜合整治否否不涉及不涉及不涉及否4政府與市場合作毛地出讓是是政府或開發(fā)企業(yè)公開出讓可能是5土地整理是是土地整理企業(yè)公開出讓可能是6市場方集體自改是是集體或集體下屬企業(yè)協(xié)議出讓可能是7村企合作是是集體和開發(fā)企業(yè)或雙方成立的公司協(xié)議出讓可能是8原權(quán)屬人自改否否開發(fā)公司協(xié)議出讓是否9收購改造是否開發(fā)公司協(xié)議出讓是是