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1、《##省物業(yè)管理條例》修訂版〔2013年5月1日起施行〕 〔2000年12月24日##省第九屆人民代表大會常務(wù)委員會第二十次會議通過　根據(jù)2003年10月25日##省第十屆人民代表大會常務(wù)委員會第六次會議《關(guān)于修改〈##省物業(yè)管理條例〉的決定》修正2012年11月29日##省第十一屆人民代表大會常務(wù)委員會第三十一次會議修訂〕 第一章總則 第一條為了規(guī)范物業(yè)管理活動,維護物業(yè)管理各方的合法權(quán)益,營造良好的居住和工作環(huán)境,促進和諧社區(qū)建設(shè),根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》等法律、行政法規(guī),結(jié)合本省實際,制定本條例. 第二條本條例適用于本省行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)的使用、維護、服務(wù)

2、與其監(jiān)督管理活動. 本條例所稱物業(yè)管理,是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主自行對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物與配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理,維護環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動. 第三條縣級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設(shè)和社區(qū)管理體系,制定、落實扶持政策,減輕物業(yè)服務(wù)企業(yè)負擔(dān)；建立和完善專業(yè)化、社會化、市場化的物業(yè)管理機制,鼓勵采用新技術(shù)、新方法,提高物業(yè)管理和服務(wù)水平. 街道辦事處〔鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府〕具體負責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作的指導(dǎo)、協(xié)助和監(jiān)督,協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的關(guān)系,協(xié)調(diào)建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系.社

3、區(qū)居〔村〕民委員會應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助和配合. 第四條縣級以上地方人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房產(chǎn)行政主管部門〔以下簡稱物業(yè)管理行政主管部門〕負責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作. 縣級以上地方人民政府其他有關(guān)部門,按照各自職責(zé),負責(zé)物業(yè)管理活動的有關(guān)監(jiān)督管理工作. 第五條縣級以上地方人民政府物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強對街道辦事處〔鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府〕物業(yè)管理工作人員和業(yè)主委員會成員的培訓(xùn),提高物業(yè)管理水平,所需經(jīng)費列入同級人民政府財政預(yù)算. 對在物業(yè)服務(wù)中取得顯著成績或者獲得省級以上物業(yè)管理榮譽稱號的物業(yè)服務(wù)企業(yè),縣級以上地方人民政府物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)給予表彰、獎勵. 第六條物業(yè)服務(wù)

4、行業(yè)協(xié)會應(yīng)當(dāng)加強行業(yè)自律管理,規(guī)范從業(yè)行為,促進誠信經(jīng)營,加強物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員培訓(xùn),提高物業(yè)服務(wù)水平,維護物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益. 第二章物業(yè)管理區(qū)域 第七條物業(yè)管理區(qū)域的劃分以有利于實施物業(yè)管理為原則,綜合考慮規(guī)劃條件、建筑物規(guī)模、共用設(shè)施設(shè)備、業(yè)主人數(shù)、自然界限、社區(qū)布局、社區(qū)建設(shè)等因素確定. 規(guī)劃行政主管部門在審查住宅建設(shè)工程設(shè)計方案時,應(yīng)當(dāng)聽取物業(yè)所在地的縣〔市、區(qū)〕物業(yè)管理行政主管部門對物業(yè)管理區(qū)域劃分的意見. 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍,結(jié)合物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、社區(qū)建設(shè)等因素劃定物業(yè)管理區(qū)域.物業(yè)的配套設(shè)施設(shè)備共用的,應(yīng)當(dāng)劃定為一個物業(yè)管理區(qū)

5、域；配套設(shè)施設(shè)備能夠分割、獨立使用的,可以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域. 第八條新建物業(yè)出售前,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將劃定的物業(yè)管理區(qū)域向物業(yè)所在地的縣〔市、區(qū)〕物業(yè)管理行政主管部門備案,并將經(jīng)備案的物業(yè)管理區(qū)域在商品房買賣合同中明示. 已劃定物業(yè)管理區(qū)域并實施物業(yè)管理但尚未向物業(yè)管理行政主管部門備案的,由物業(yè)服務(wù)企業(yè)向物業(yè)所在地的縣〔市、區(qū)〕物業(yè)管理行政主管部門備案. 已投入使用但尚未劃分物業(yè)管理區(qū)域的,由縣〔市、區(qū)〕物業(yè)管理行政主管部門會同街道辦事處〔鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府〕征求相關(guān)業(yè)主意見后確定物業(yè)管理區(qū)域. 第九條縣〔市、區(qū)〕物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理區(qū)域檔案. 　　物業(yè)管理區(qū)域檔案應(yīng)當(dāng)

6、載明物業(yè)管理區(qū)域的地理位置、四至界限、建筑物總面積、專有部分數(shù)量、業(yè)主共有部分主要情況、建設(shè)單位以與其他需要載明的事項. 第三章業(yè)主、業(yè)主大會與業(yè)主委員會 第十條房屋的所有權(quán)人為業(yè)主. 業(yè)主應(yīng)當(dāng)依照法律、法規(guī)和管理規(guī)約行使權(quán)利,自覺履行法定和約定的義務(wù). 第十一條一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會. 業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意,決定不成立業(yè)主大會的,由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會的職責(zé). 第十二條業(yè)主戶數(shù)超過三百戶的,可以成立業(yè)主代表大會,履行業(yè)主大會的職責(zé). 第十三條符合下列條件之一的,應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會或者業(yè)主代表

7、大會〔以下統(tǒng)稱業(yè)主大會〕會議： 〔一〕物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋出售并交付使用的建筑面積達到百分之五十以上的； 〔二〕物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主已入住戶數(shù)的比例達到百分之五十以上的. 第十四條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已交付的專有部分面積超過建筑物總面積百分之五十時,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)所在地的街道辦事處〔鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府〕的要求,報送下列籌備首次業(yè)主大會會議所需的文件資料： 〔一〕物業(yè)管理區(qū)域證明； 〔二〕房屋與建筑物面積清冊； 〔三〕業(yè)主名冊； 〔四〕建筑規(guī)劃總平面圖； 〔五〕交付使用共用設(shè)施設(shè)備的證明； 〔六〕物業(yè)服務(wù)用房配置證明； 〔七〕其他有關(guān)的文件資料. 第十五條符合成立業(yè)主大會條件的,街

8、道辦事處〔鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府〕應(yīng)當(dāng)在收到建設(shè)單位或者十人以上的業(yè)主公開聯(lián)名提出籌備業(yè)主大會書面申請后六十日內(nèi),組織成立首次業(yè)主大會籌備組. 籌備召開首次業(yè)主大會會議所需費用由建設(shè)單位承擔(dān). 第十六條首次業(yè)主大會籌備組由業(yè)主、建設(shè)單位、街道辦事處〔鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府〕、社區(qū)居〔村〕民委員會等派員組成.籌備組中的業(yè)主成員由街道辦事處〔鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府〕組織業(yè)主推薦產(chǎn)生. 籌備組人數(shù)應(yīng)當(dāng)為五至十一人的單數(shù),其中業(yè)主成員應(yīng)當(dāng)不少于籌備組人數(shù)的百分之六十.籌備組組長由街道辦事處〔鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府〕指定人員擔(dān)任. 籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起七日內(nèi),將成員在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進行公示.業(yè)主對籌備組成員有異議的,由街道辦

9、事處〔鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府〕協(xié)調(diào)解決. 第十七條首次業(yè)主大會籌備組履行下列職責(zé)： 　　〔一〕確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點和內(nèi)容； 　　〔二〕擬訂管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則草案； 　　〔三〕確認業(yè)主身份,確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)； 　　〔四〕提出首屆業(yè)主委員會委員候選人條件、和選舉辦法； 　　〔五〕依法確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則； 　　〔六〕召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作. 　　對前款規(guī)定的內(nèi)容,籌備組應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開十五日前,在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告,并書面通知全體業(yè)主.業(yè)主對業(yè)主身份和投票權(quán)數(shù)等提出異議的,籌備組應(yīng)當(dāng)予以復(fù)

10、核并告知異議人復(fù)核結(jié)果. 籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起九十日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議. 第十八條業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議. 業(yè)主大會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開.經(jīng)專有部分占建筑物總面積百分之二十以上且占總?cè)藬?shù)百分之二十以上的業(yè)主提議,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會臨時會議. 第十九條召開業(yè)主大會會議,應(yīng)當(dāng)于會議召開十五日前通知全體業(yè)主.召開住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議,應(yīng)當(dāng)同時告知社區(qū)居〔村〕民委員會.業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會會議記錄,并妥善保存. 第二十條業(yè)主可以委托他人參加業(yè)主大會會議.業(yè)主委托家庭成員以外的人參加業(yè)主大會會議的,應(yīng)當(dāng)出具書面委托書,載明委托事項

11、、委托權(quán)限與期限. 第二十一條業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生.業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任.業(yè)主有損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、##搭建、破壞房屋外貌、擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)、無故欠交物業(yè)服務(wù)費或者專項維修資金、##出租房屋等違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的情形且未改正的,不得擔(dān)任業(yè)主委員會委員；擔(dān)任業(yè)主委員會委員后出現(xiàn)上述情形的,應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會確定的規(guī)則予以罷免. 業(yè)主委員會由五至十一人的單數(shù)委員組成,每屆任期三至五年,委員可以連選連任,具體人數(shù)、任期由業(yè)主大會議事規(guī)則確定.業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會委員中推選產(chǎn)生.　 業(yè)主委員會是否實行差額選舉以與實

12、行差額選舉的差額比例由業(yè)主大會議事規(guī)則確定. 業(yè)主委員會實行差額選舉的,未當(dāng)選業(yè)主委員會委員且得票數(shù)達到法定票數(shù)的候選人,可以按照得票順序當(dāng)選業(yè)主委員會候補委員,并在業(yè)主委員會委員出缺時依次遞補.候補委員人數(shù)由業(yè)主大會議事規(guī)則確定,但最多不得超過業(yè)主委員會委員總數(shù)的百分之五十.候補委員可以列席業(yè)主委員會會議,不具有表決權(quán). 　　第二十二條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi),持下列材料向物業(yè)所在地的縣〔市、區(qū)〕物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處〔鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府〕備案： 　　〔一〕業(yè)主委員會備案申請書； 　　〔二〕業(yè)主委員會委員； 　　〔三〕業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約； 　　〔四〕業(yè)主

13、大會會議記錄； 　　〔五〕其他應(yīng)當(dāng)提供的材料. 第二十三條依法成立的業(yè)主委員會,以其選舉產(chǎn)生之日為成立日期. 業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約自業(yè)主大會審議通過之日起生效. 第二十四條業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé),不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定,不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動. 業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的,縣〔市、區(qū)〕物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正或者撤銷其決定,并通告全體業(yè)主. 業(yè)主委員會不能正常開展工作的,物業(yè)所在地的街道辦事處〔鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府〕應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會臨時會議對業(yè)主委員會進行調(diào)整. 　　第二十五條業(yè)主大會和業(yè)主委員會日常工作經(jīng)費由全體業(yè)主

14、承擔(dān),可以從物業(yè)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營收益中列支,也可以由全體業(yè)主分攤. 經(jīng)費的籌集、管理和使用以與業(yè)主委員會委員的工作補貼由業(yè)主大會議事規(guī)則具體規(guī)定.業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)每半年在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告經(jīng)費收支情況,接受業(yè)主的監(jiān)督. 第二十六條業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)積極配合有關(guān)主管部門,與社區(qū)居〔村〕民委員會相互協(xié)作,共同做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)與物業(yè)管理有關(guān)的社會管理工作. 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)積極配合社區(qū)居〔村〕民委員會依法履行自治管理職責(zé),支持社區(qū)居〔村〕民委員會開展工作,并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督.社區(qū)居〔村〕民委員會應(yīng)當(dāng)支持業(yè)主大會、業(yè)主委員會開展工作. 住宅小區(qū)

15、的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定,應(yīng)當(dāng)書面告知社區(qū)居〔村〕民委員會. 第二十七條不具備成立業(yè)主大會條件,或者具備成立條件但未成立業(yè)主大會的住宅小區(qū),經(jīng)物業(yè)所在地的縣〔市、區(qū)〕物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處〔鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府〕指導(dǎo)后仍不能成立的,可以由街道辦事處〔鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府〕、社區(qū)居〔村〕民委員會、社區(qū)服務(wù)機構(gòu)、建設(shè)單位、業(yè)主代表等組成所在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理委員會,代行業(yè)主大會和業(yè)主委員會職責(zé). 物業(yè)管理委員會的人員組成,應(yīng)當(dāng)在所在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示. 第二十八條同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩幢以上房屋的,可以以幢、單元為單位成立業(yè)主小組.業(yè)主小組由該幢、單元的全體業(yè)主組成. 　

16、　業(yè)主小組應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)： 　　〔一〕推選業(yè)主代表出席業(yè)主大會會議； 　　〔二〕決定本幢、單元范圍內(nèi)住宅共用部分、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護、更新和改造； 〔三〕決定本小組范圍內(nèi)的其他事項. 業(yè)主小組議事由該業(yè)主小組產(chǎn)生的業(yè)主代表主持.業(yè)主小組履行職責(zé)時不得違反業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會作出的決定.業(yè)主小組履行職責(zé)的程序,參照本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會議事規(guī)則執(zhí)行. 第二十九條街道辦事處〔鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府〕應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理矛盾投訴調(diào)解、協(xié)調(diào)物業(yè)應(yīng)急維修服務(wù)等社區(qū)服務(wù)機構(gòu),完善社區(qū)公共服務(wù)體系,為業(yè)主提供基本服務(wù). 第三十條街道辦事處〔鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府〕應(yīng)當(dāng)建立由社區(qū)居〔村〕民委員會、

17、公安派出所、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等參加的聯(lián)席會議制度,協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理重大事宜. 第四章前期物業(yè)管理 第三十一條新建住宅物業(yè)實行前期物業(yè)管理. 在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前,前期物業(yè)管理由建設(shè)單位負責(zé).建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同. 前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；期限未滿,業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的,前期物業(yè)服務(wù)合同終止. 第三十二條住宅物業(yè)的建設(shè)單位,應(yīng)當(dāng)通過招投標的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè). 投標人少于三個或者住宅規(guī)模建筑面積小于三萬平方米的,經(jīng)物業(yè)所在地的縣〔市、區(qū)〕物業(yè)管理行政主管部門批準,可以采用協(xié)

18、議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè). 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提供前期物業(yè)管理開辦費,用于購買物業(yè)辦公設(shè)備等固定資產(chǎn).所購資產(chǎn)歸全體業(yè)主所有,由物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用. 第三十三條建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容,或者同時簽訂前期物業(yè)服務(wù)委托協(xié)議,對前期物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容予以約定. 　　第三十四條前期物業(yè)服務(wù)費用由物業(yè)買受人按照房屋買賣合同約定的標準承擔(dān),房屋買賣合同未約定的,由建設(shè)單位承擔(dān). 已竣工但尚未售出或者尚未交付物業(yè)買受人的物業(yè),物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位全額承擔(dān). 第三十五條新建住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照不低于地上地下總建筑面積千分之四的比例配置物業(yè)

19、服務(wù)用房,低于一百平方米的按照一百平方米配置,并無償移交.其中,用于業(yè)主委員會議事活動用房的,應(yīng)當(dāng)按照配置物業(yè)服務(wù)用房的比例合理確定,一般按照建筑面積二十至四十平方米配置. 集中建設(shè)的保障性住房還應(yīng)當(dāng)按照不低于總建筑面積千分之三增加配置物業(yè)服務(wù)經(jīng)營性用房,收益用于彌補物業(yè)服務(wù)費不足. 配置物業(yè)服務(wù)用房、業(yè)主委員會議事活動用房、物業(yè)服務(wù)經(jīng)營性用房的具體標準,由設(shè)區(qū)的市人民政府制定. 第三十六條物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)是地面以上的房屋,由建設(shè)單位裝修,具備獨立、正常使用功能,相對集中安排在住宅小區(qū)中心區(qū)域或者住宅小區(qū)出入口附近.物業(yè)服務(wù)用房設(shè)置在住宅樓內(nèi)的,應(yīng)當(dāng)具有獨立的通道. 　　物業(yè)服務(wù)用房不

20、計入分攤公用建筑面積,其所有權(quán)屬于全體業(yè)主.建設(shè)單位在申請辦理房屋所有權(quán)初始登記時,應(yīng)當(dāng)注明物業(yè)服務(wù)用房并申請登記. 物業(yè)服務(wù)用房不得買賣和抵押. 第三十七條新建住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水、供電、供氣、供熱等終端用戶的分戶計量表或者終端用戶入戶端口以外的專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備,應(yīng)當(dāng)符合國家技術(shù)標準和專業(yè)技術(shù)規(guī)范. 建設(shè)單位在組織竣工驗收時,應(yīng)當(dāng)通知供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營單位參加；在竣工驗收合格后,應(yīng)當(dāng)將住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備移交給專業(yè)經(jīng)營單位負責(zé)管理.專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)接收并承擔(dān)維修、養(yǎng)護和更新的責(zé)任,有關(guān)費用由專業(yè)經(jīng)營單位承擔(dān),但二次供水設(shè)施的費用承擔(dān),按照《##省城鄉(xiāng)供水

21、管理條例》有關(guān)規(guī)定執(zhí)行. 本條例實施前建設(shè)的住宅小區(qū)內(nèi)的專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備,業(yè)主大會決定移交給專業(yè)經(jīng)營單位管理的,專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)接收.具體實施辦法由設(shè)區(qū)的市人民政府制定. 專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備包括變〔配〕電、二次供水、燃氣調(diào)壓、供熱等設(shè)施設(shè)備與相關(guān)管線. 　　第三十八條前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)手冊,并可以接受建設(shè)單位的委托,協(xié)助建設(shè)單位辦理住宅物業(yè)交付的有關(guān)具體事宜. 第三十九條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定和房屋買賣合同的約定,交付權(quán)屬明確、資料完整、質(zhì)量合格、功能完備、配套齊全的物業(yè). 　　新建住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)具備以下條件： 　　〔一〕建設(shè)工程竣工驗收合格,取得規(guī)劃、公安、

22、消防、環(huán)境保護、民防等主管部門出具的認可或者準許使用文件,并經(jīng)建設(shè)行政主管部門備案； 　　〔二〕供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視等市政公用設(shè)施設(shè)備按照規(guī)劃設(shè)計要求建成,供水、供電、供氣、供熱已安裝獨立的經(jīng)檢定合格的計量表具； 　　〔三〕教育、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化、體育、環(huán)境衛(wèi)生、社區(qū)服務(wù)以與人民防空等公共服務(wù)設(shè)施已按照規(guī)劃設(shè)計要求建成； 　　〔四〕道路、綠地和物業(yè)服務(wù)用房等公共配套設(shè)施按照規(guī)劃設(shè)計要求建成,并滿足使用功能要求； 　　〔五〕電梯、二次供水、高壓供電、消防設(shè)施、壓力容器、監(jiān)控安防等共用設(shè)施設(shè)備依法取得使用合格證書； 　　〔六〕物業(yè)使用、維護和管理的相

23、關(guān)資料完整齊全； 〔七〕法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件. 第四十條物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時,應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗.物業(yè)承接查驗應(yīng)當(dāng)遵循誠實信用、客觀公正、權(quán)責(zé)分明以與保護業(yè)主共同財產(chǎn)的原則. 現(xiàn)場查驗物業(yè)二十日前,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料： 　　〔一〕竣工總平面圖,單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖,配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料； 　　〔二〕設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護、保養(yǎng)等技術(shù)資料； 　　〔三〕物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件； 　　〔四〕物業(yè)管理所必需的其他資料. 　　未能全部移交前款所列資料的,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)列出未移交資料的詳細清單并書面承

24、諾補交的具體時限. 第四十一條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接后三十日內(nèi),持下列文件向物業(yè)所在地的縣〔市、區(qū)〕物業(yè)管理行政主管部門辦理備案手續(xù)： 　　〔一〕前期物業(yè)服務(wù)合同； 　　〔二〕臨時管理規(guī)約； 　　〔三〕物業(yè)承接查驗協(xié)議； 　　〔四〕建設(shè)單位移交資料清單； 　　〔五〕查驗記錄； 　　〔六〕交接記錄； 　　〔七〕其他與承接查驗有關(guān)的文件. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在備案后將物業(yè)承接查驗情況,在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告. 　　第四十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將承接查驗有關(guān)的文件、資料和記錄建立檔案,并妥善保管. 　　物業(yè)承接查驗檔案屬于全體業(yè)主所有.前期物業(yè)服務(wù)合同終止,業(yè)主大會選聘新

25、的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日起十日內(nèi),在業(yè)主委員會的監(jiān)督確認下,向被選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)承接查驗檔案,或者向業(yè)主委員會移交. 第五章物業(yè)服務(wù) 　　第四十三條從事物業(yè)服務(wù)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨立的法人資格,依法取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì). 從事物業(yè)服務(wù)的專業(yè)管理人員應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)##書. 第四十四條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起三十日內(nèi),將物業(yè)服務(wù)合同報物業(yè)所在地的縣〔市、區(qū)〕物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處〔鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府〕備案. 第四十五條物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管

26、理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè),但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務(wù)委托給他人. 電梯、消防、監(jiān)控安防等涉與人身、財產(chǎn)安全以與其他有特定要求的設(shè)施設(shè)備,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)委托專業(yè)機構(gòu)進行維修和養(yǎng)護. 第四十六條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同指派項目負責(zé)人.更換項目負責(zé)人的,應(yīng)當(dāng)與時告知業(yè)主并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進行公示. 業(yè)主委員會經(jīng)征求業(yè)主意見,可以要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)更換項目負責(zé)人；要求更換項目負責(zé)人的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與時更換,并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進行公示. 第四十七條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同中關(guān)于安全防范的約定,落實安全防范措施,做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范

27、工作.物業(yè)服務(wù)企業(yè)未履行物業(yè)服務(wù)合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定,導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)受到損害的,應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任. 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生安全事故等突發(fā)事件時,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)采取應(yīng)急措施,與時向有關(guān)主管部門報告,并協(xié)助做好救助工作. 業(yè)主、物業(yè)使用人對人身、財產(chǎn)安全有特殊保護要求的,由業(yè)主、物業(yè)使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行約定. 第四十八條業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用.業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的,從其約定,業(yè)主負連帶交納責(zé)任. 物業(yè)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時,業(yè)主應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費用. 　　第四十九條物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性

28、質(zhì)和特點,遵循合理、公開、服務(wù)質(zhì)量和價格相符的原則確定,實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價.普通住宅的前期物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價,業(yè)主大會成立后,物業(yè)服務(wù)收費是否實行政府指導(dǎo)價由業(yè)主大會決定；非普通住宅和非住宅、滿足部分業(yè)主需要或者接受業(yè)主委托開展的特約服務(wù)等其他物業(yè)服務(wù)收費,實行市場調(diào)節(jié)價.具體物業(yè)服務(wù)收費標準,由當(dāng)事人在物業(yè)服務(wù)合同中約定. 　　實行政府指導(dǎo)價的,價格行政主管部門應(yīng)當(dāng)會同物業(yè)管理行政主管部門,綜合考慮物業(yè)服務(wù)平均成本、最低工資標準調(diào)整幅度以與消費物價指數(shù)變動情況,制定物業(yè)服務(wù)等級標準以與相應(yīng)的基準價與浮動幅度,并向社會公布.價格行政主管部門應(yīng)當(dāng)每三年內(nèi)對物業(yè)服務(wù)等級標準以與相

29、應(yīng)的基準價與浮動幅度進行評估,并根據(jù)評估結(jié)果適時調(diào)整. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主或者物業(yè)使用人提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的專項服務(wù)的,其收費標準可以由雙方另行約定. 第五十條物業(yè)服務(wù)收費可以采取包干制或者酬金制等方式,具體收費方式由物業(yè)服務(wù)合同約定.實行酬金制收費方式的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定對物業(yè)服務(wù)各項資金的收支建立臺賬,并接受業(yè)主委員會的核查. 　　第五十一條物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)明碼標價,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置,將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準、收費項目、收費標準等有關(guān)情況如實公示. 　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定定期將物業(yè)服務(wù)費用和經(jīng)營設(shè)施收益收支情況、公共水電費分攤情

30、況如實公示. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同預(yù)收物業(yè)服務(wù)費用,但是預(yù)收物業(yè)服務(wù)費用的期限最長不得超過一年. 第五十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期公布共用場地、共用設(shè)施設(shè)備產(chǎn)生的供水、供電、供氣、供熱的用量、單價、金額,并按照實際費用和物業(yè)服務(wù)合同約定的方式由全體業(yè)主分攤.沒有約定或者約定不明確的,按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例分攤. 業(yè)主或者業(yè)主委員會對公布的共用場地、共用設(shè)施設(shè)備產(chǎn)生的供水、供電、供氣、供熱費用的分攤情況提出異議的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)答復(fù). 第五十三條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)按照最終用戶使用的計量器具顯示的量值向最終用戶收取費用,不得轉(zhuǎn)

31、嫁戶外管線或者其他設(shè)施的能源損耗和損失.最終用戶是指接受供水、供電、供氣、供熱等服務(wù)的最終分戶業(yè)主或者實際使用人. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受專業(yè)經(jīng)營單位委托代收費用的,不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用,但可以根據(jù)約定向?qū)I(yè)經(jīng)營單位收取報酬. 第五十四條物業(yè)服務(wù)企業(yè)享受國家和省有關(guān)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)規(guī)定的稅收優(yōu)惠政策.物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代征的各類費用,不計征營業(yè)稅和企業(yè)所得稅. 住宅小區(qū)內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備維護管理、保潔、綠化等物業(yè)服務(wù)過程中的用水、用電、用氣價格按照當(dāng)?shù)鼐用袷褂脙r格的標準執(zhí)行,但洗車、餐飲等經(jīng)營性用水、用電、用氣除外. 第五十五條物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿三個月前,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會會議,

32、決定選聘或者續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),將決定書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)、物業(yè)所在地的縣〔市、區(qū)〕物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處〔鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府〕,并在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告. 　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的,應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿三個月前書面告知業(yè)主委員會、物業(yè)所在地的縣〔市、區(qū)〕物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處〔鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府〕,并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告. 業(yè)主大會決定續(xù)聘的,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿一個月前與物業(yè)服務(wù)企業(yè)續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同. 第五十六條業(yè)主大會決定解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦理移交手續(xù).被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在辦理交接至撤出物

33、業(yè)管理區(qū)域前的期間內(nèi),應(yīng)當(dāng)維持正常的物業(yè)管理秩序,但物業(yè)服務(wù)合同另有約定的除外. 業(yè)主大會決定選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同終止之日起十五日內(nèi),退出物業(yè)管理區(qū)域,并向業(yè)主委員會或者在業(yè)主委員會的監(jiān)督確認下與被選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行下列交接義務(wù)： 　　〔一〕移交占用的物業(yè)共用部分、由前期物業(yè)管理開辦費購買的物業(yè)辦公設(shè)備等固定資產(chǎn)； 　　〔二〕移交本條例第四十條第二款規(guī)定的相關(guān)資料； 　　〔三〕移交物業(yè)服務(wù)期間形成的物業(yè)和設(shè)施設(shè)備使用、維護、保養(yǎng)、定期檢驗等技術(shù)資料,運行、維護、保養(yǎng)記錄； 　　〔四〕結(jié)清預(yù)收、代收和預(yù)付、代付的有關(guān)費用； 　　〔五〕法律

34、、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項. 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿,業(yè)主大會未作出選聘或者續(xù)聘決定,物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照原合同約定繼續(xù)提供服務(wù)的,原合同權(quán)利義務(wù)對雙方具有約束力.在原合同權(quán)利義務(wù)延續(xù)期間,任何一方當(dāng)事人提出終止合同的,應(yīng)當(dāng)提前三個月書面告知另一方當(dāng)事人和物業(yè)所在地的縣〔市、區(qū)〕物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處〔鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府〕,并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告. 第五十七條物業(yè)所在地的縣〔市、區(qū)〕物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處〔鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府〕應(yīng)當(dāng)加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接工作的監(jiān)管. 被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域的,物業(yè)所在地的縣〔市、區(qū)〕物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期

35、撤出,業(yè)主委員會可以依法提起訴訟或者申請仲裁. 第五十八條物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)基本狀況、履行物業(yè)服務(wù)合同、投訴處理和日常檢查等情況,建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)與其項目負責(zé)人信用檔案,并向社會公開. 第五十九條單體物業(yè)或者規(guī)模較小的物業(yè),經(jīng)業(yè)主或者業(yè)主大會決定,在物業(yè)所在地的街道辦事處〔鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府〕的監(jiān)督指導(dǎo)下,業(yè)主可以對物業(yè)實施自行管理. 業(yè)主自行管理的,應(yīng)當(dāng)對下列事項作出決定： 〔一〕自行管理的執(zhí)行機構(gòu)、管理人； 〔二〕自行管理的內(nèi)容、標準、費用和期限； 〔三〕聘請專業(yè)機構(gòu)的方案； 〔四〕其他有關(guān)自行管理的內(nèi)容. 電梯、消防、監(jiān)控安防等涉與人身、財產(chǎn)安全以與其他有

36、特定要求的設(shè)施設(shè)備,應(yīng)當(dāng)委托專業(yè)機構(gòu)進行維修和養(yǎng)護. 第六章物業(yè)的使用和維護 第六十條業(yè)主、物業(yè)使用人對物業(yè)的使用與維護,應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)、管理規(guī)約的規(guī)定與業(yè)主大會的決定,不得損害公共利益和他人合法權(quán)益. 　　第六十一條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施,不得擅自改變用途. 　　平時開發(fā)利用人民防空工程設(shè)施,不得影響其戰(zhàn)時防空效能和應(yīng)急避難功能. 第六十二條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)首先滿足本區(qū)域內(nèi)業(yè)主的停車需要,其歸屬由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定. 建設(shè)單位辦理商品房房屋預(yù)銷售登記后出售或者附贈的車位、車庫,應(yīng)當(dāng)明示并在物業(yè)

37、管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示擬出售車位、車庫的產(chǎn)權(quán)證明文件和出售價格.擬出售車位、車庫數(shù)量少于本區(qū)域要求購買車位、車庫業(yè)主的房屋套數(shù)時,應(yīng)當(dāng)通過抽簽等公平方式確定,每戶業(yè)主只能購買一個車位或者車庫. 建設(shè)單位未出售或者未附贈的車位、車庫,應(yīng)當(dāng)優(yōu)先出租給本區(qū)域內(nèi)業(yè)主,租金按照價格行政主管部門核定的標準執(zhí)行；業(yè)主要求承租車位、車庫的,建設(shè)單位不得只售不租.擬出租車位、車庫數(shù)量少于本區(qū)域要求承租車位、車庫業(yè)主的房屋套數(shù)時,應(yīng)當(dāng)通過抽簽等公平方式確定給未購買或者未受贈車位、車庫的業(yè)主,每戶業(yè)主只能承租一個車位或者車庫. 在首先滿足本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主的購買和承租需要后還有多余車位、車庫的,可以出租給本物

38、業(yè)管理區(qū)域外的使用人,但租賃期限不得超過六個月. 第六十三條占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位、車庫,由業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會決定使用. 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)劃定車位、停放車輛,不得占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道,不得影響其他車輛和行人的正常通行. 第六十四條在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共、共用車庫、道路、場地停放汽車的,應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會決定交納汽車停放費.　　　　　　　　　　　　 　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同收取汽車停放費.汽車停放費的具體標準,由價格行政主管部門會同物業(yè)管理行政主管部門制定并公布. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將

39、汽車停放費單獨列賬,獨立核算.業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)對汽車停放費的收支情況進行監(jiān)督,并向業(yè)主大會報告. 業(yè)主對汽車停放有保管要求的,應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂保管服務(wù)合同. 第六十五條業(yè)主大會成立前,需要占用業(yè)主共有的道路或者其他場地停放汽車的,應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將汽車停放費單獨列賬,所得收益的百分之七十納入住宅專項維修資金,其余部分可以用于補貼物業(yè)服務(wù)費. 業(yè)主大會成立后,需要占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車,以與利用業(yè)主共有部分、共用設(shè)施從事廣告等經(jīng)營性活動的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提請業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會決定后,依法辦理有關(guān)手續(xù)并公示.利用業(yè)

40、主共有部分、共用設(shè)施從事廣告等經(jīng)營性活動的,還應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意.收益按照業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會決定、物業(yè)服務(wù)合同約定使用；沒有決定或者約定的,按照前款規(guī)定使用. 第六十六條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法配建的人民防空工程,應(yīng)當(dāng)按照設(shè)計文件在實地標注. 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法配建的人民防空工程平時用作停車位的,應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主開放,出租的租賃期限不得超過三年,不得將停車位出售、附贈. 人民防空工程平時用作停車位收取的汽車停放費、租金,應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定,用于該人民防空工程設(shè)施的維護管理和停車管理的必要支出,有剩余費用的按照本條例第六十五條第一款規(guī)定使用.管理辦法和具體收費標準由省價格行

41、政主管部門會同物業(yè)管理、民防等行政主管部門制定并公布. 第六十七條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為： 　　〔一〕擅自改變物業(yè)的規(guī)劃用途； 　　〔二〕損壞或者擅自變動房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)； 　　〔三〕##搭建建筑物、構(gòu)筑物； 　　〔四〕損壞或者擅自占用、改建物業(yè)共用部分,損壞或者擅自占用、移裝共用設(shè)施設(shè)備； 　　〔五〕存放易燃、易爆、劇毒、放射性物質(zhì)或者超負重等違反安全規(guī)定的物品； 　　〔六〕制造超過規(guī)定標準的噪音、振動或者影響鄰居采光、通風(fēng)； 　　〔七〕任意棄置垃圾、排放污水、拋擲雜物和露天焚燒； 　　〔八〕侵占綠地、毀壞綠化和綠化設(shè)施； 　　〔九〕擅自擺攤設(shè)點、占道經(jīng)營,無序

42、停放車輛； 　　〔十〕破壞或者擅自改變房屋外觀； 　　〔十一〕 擅自在建筑物、構(gòu)筑物上懸掛、張貼、涂寫、刻畫； 　　〔十二〕法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為. 有前款所列行為之一的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與時勸阻、制止；勸阻、制止無效的,應(yīng)當(dāng)與時報告有關(guān)主管部門,有關(guān)主管部門應(yīng)當(dāng)與時依法處理；業(yè)主、物業(yè)使用人對侵害自己合法權(quán)益的行為,可以依法向人民法院提起訴訟；業(yè)主委員會對侵害業(yè)主共同利益的行為,可以依法向人民法院提起訴訟. 第六十八條城市管理、公安、工商、環(huán)保、衛(wèi)生、規(guī)劃等行政管理部門,應(yīng)當(dāng)加強物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序、治安消防、環(huán)境衛(wèi)生、房屋使用等方面的監(jiān)督管理,建立##行

43、為投訴登記制度,并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布聯(lián)系人##和聯(lián)系方式,依法處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的##行為. 第六十九條住宅物業(yè)需要使用共有部分增設(shè)電梯等進行二次開發(fā)、改造的,應(yīng)當(dāng)經(jīng)本幢或本單元房屋專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意,符合規(guī)劃、土地、建設(shè)、環(huán)境保護、消防管理等法律、法規(guī)和技術(shù)標準,并且依法辦理相關(guān)批準手續(xù). 第七十條業(yè)主或者物業(yè)使用人對住宅裝飾裝修的,應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè).物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將住宅裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知業(yè)主或者物業(yè)使用人. 　　業(yè)主或者物業(yè)使用人在住宅裝飾裝修工程開工前,應(yīng)當(dāng)持有關(guān)資料向物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理登記手續(xù),簽訂住

44、宅裝飾裝修服務(wù)協(xié)議.變動建筑主體或者承重結(jié)構(gòu)的,需要提交原設(shè)計單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計單位提出的設(shè)計方案和城市房屋安全鑒定機構(gòu)出具的審定意見,并按照規(guī)定辦理批準手續(xù). 　　業(yè)主或者物業(yè)使用人拒不辦理登記、批準手續(xù)的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照臨時管理規(guī)約或者管理規(guī)約,禁止裝飾裝修施工人員進入物業(yè)管理區(qū)域. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)對住宅裝飾裝修活動進行巡查時,業(yè)主或者物業(yè)使用人、裝飾裝修施工人員不得拒絕和阻礙. 　　第七十一條在國家規(guī)定的保修期限內(nèi),物業(yè)由建設(shè)單位負責(zé)保修.保修期屆滿后,物業(yè)全體共有部分的維修責(zé)任由全體業(yè)主承擔(dān),物業(yè)部分共有部分的維修責(zé)任由部分共有的業(yè)主承擔(dān),物業(yè)專有部分的維修責(zé)任由

45、該業(yè)主承擔(dān). 第七十二條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍,承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任.建設(shè)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)保修的,應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂委托協(xié)議. 　　第七十三條物業(yè)存在安全隱患、嚴重影響市容或者妨礙他人正常使用的,業(yè)主、物業(yè)使用人或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與時維修、養(yǎng)護或者采取防范措施. 物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造時,相關(guān)業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)予以配合.因相關(guān)業(yè)主、物業(yè)使用人阻撓維修、更新和改造,造成其他業(yè)主、物業(yè)使用人財產(chǎn)損失的,責(zé)任人應(yīng)當(dāng)予以賠償. 第七十四條住宅物業(yè)和住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)的業(yè)主,應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)或者房屋所有權(quán)登記時,將首期住宅專項維修

46、資金存入住宅專項維修資金專戶.在國家規(guī)定的保修期屆滿后未出售的物業(yè),由建設(shè)單位先行交存住宅專項維修資金. 住宅專項維修資金屬于業(yè)主所有,專項用于國家規(guī)定的保修期屆滿后物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造,不得挪作他用. 第七十五條住宅物業(yè)交付使用后,電梯、消防等設(shè)施設(shè)備的日常維護費用由業(yè)主承擔(dān)；其更新和改造按照相關(guān)法律、法規(guī)執(zhí)行,所需資金由業(yè)主承擔(dān),政府可以給予補貼. 本條例施行后受讓土地的住宅物業(yè)配置電梯的,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在交付使用前按照建筑安裝總費用百分之一的比例交存資金,專項用于電梯、消防等設(shè)施設(shè)備的更新和改造.該資金歸業(yè)主所有,納入物業(yè)管理區(qū)域住宅專項維修資金管理. 　　

47、第七十六條發(fā)生下列危與房屋安全情形之一,需要立即對住宅物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備進行應(yīng)急維修、更新和改造,相關(guān)的業(yè)主不能形成法定多數(shù)意見的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會或者相關(guān)業(yè)主可以提出應(yīng)急處置方案,經(jīng)住宅專項維修資金代管部門復(fù)核后進行應(yīng)急處置： 　　〔一〕屋面防水損壞造成滲漏的； 　　〔二〕電梯故障危與人身安全的； 　　〔三〕公共護〔圍〕欄破損嚴重,危與人身安全的； 　　〔四〕樓體單側(cè)外立面有脫落危險的； 　　〔五〕專用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙,危與人身、財產(chǎn)安全的； 　　〔六〕危與房屋安全的其他情形. 應(yīng)急維修費用應(yīng)當(dāng)經(jīng)過審計并向業(yè)主公示后,從相關(guān)業(yè)主的住宅專項

48、維修資金分戶賬中按照專有面積分攤列支；其中涉與已售公有住房的,從公有住房住宅專項維修資金中列支. 第七十七條住宅專項維修資金余額不足首期籌集金額百分之三十的,業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照國家和省相關(guān)規(guī)定以與業(yè)主大會的決定,續(xù)籌住宅專項維修資金. 業(yè)主申請房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記時,應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)登記機構(gòu)提供已足額交存住宅專項維修資金的相關(guān)憑證. 第七十八條　業(yè)主委員會可以向住宅專項維修資金代管部門提出申請,將不低于住宅專項維修資金百分之八十的款項轉(zhuǎn)存為一年以上的定期存款,住宅專項維修資金代管部門應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起五個工作日內(nèi)予以辦理.利息計入相關(guān)業(yè)主的住宅專項維修資金分戶賬. 住宅專項維修資金代管部門應(yīng)當(dāng)將住宅

49、專項維修資金保值增值情況向業(yè)主公開,業(yè)主有權(quán)查詢本人的住宅專項維修資金結(jié)存情況. 住宅專項維修資金代管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)維修資金的使用計劃和本條第一款、第二款的規(guī)定,履行維修資金保值增值的責(zé)任.具體辦法由省物業(yè)管理行政主管部門、省財政行政主管部門自本條例施行之日起一年內(nèi)制定. 第七十九條　對配套設(shè)施不齊全、環(huán)境較差的舊住宅小區(qū),設(shè)區(qū)的市、縣〔市、區(qū)〕人民政府應(yīng)當(dāng)采取措施進行改造整治,并將改造整治規(guī)劃和年度計劃向社會公布.舊住宅小區(qū)的范圍,由設(shè)區(qū)的市、縣〔市、區(qū)〕人民政府確定.　　舊住宅小區(qū)內(nèi)的道路、照明、綠地與文化體育、安全防范、物業(yè)服務(wù)用房等配套建筑與設(shè)施設(shè)備的改造建設(shè)資金,由政府負責(zé)；業(yè)主專

50、有部分的設(shè)施設(shè)備改造支出,由業(yè)主承擔(dān). 第八十條　舊住宅小區(qū)改造整治中,經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意,并經(jīng)法定程序批準可以建設(shè)物業(yè)服務(wù)用房和一定比例的物業(yè)服務(wù)經(jīng)營性用房.物業(yè)服務(wù)經(jīng)營性用房的經(jīng)營收益作為舊住宅小區(qū)維護管理費用的補充資金,由業(yè)主大會監(jiān)督使用. 第七章法律責(zé)任 第八十一條違反本條例第三十七條規(guī)定,專業(yè)經(jīng)營單位拒不承擔(dān)維修、養(yǎng)護或者更新責(zé)任的,由縣〔市、區(qū)〕物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正,造成業(yè)主損失的,應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任. 第八十二條違反本條例第四十條第一款規(guī)定,物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)未進行查驗的,由縣〔市、區(qū)〕物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正,并記入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案.

51、第八十三條違反本條例第四十一條第二款規(guī)定,物業(yè)服務(wù)企業(yè)未將物業(yè)承接查驗情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告的,由縣〔市、區(qū)〕物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的,處一萬元以上十萬元以下罰款. 第八十四條違反本條例第四十八條第一款規(guī)定,業(yè)主、物業(yè)使用人未按照物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用的,業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過上門催交、在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示等形式,督促其限期交納；逾期不交納的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴. 第八十五條違反本條例第五十一條第一款、第二款規(guī)定,物業(yè)服務(wù)企業(yè)未在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準、收費項目、收費標準、物業(yè)服務(wù)費用和經(jīng)營設(shè)施

52、收益收支情況、公共水電費分攤情況或者公示失實信息的,由縣〔市、區(qū)〕價格行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的,處一萬元以上五萬元以下罰款. 　　第八十六條違反本條例第五十三條第二款規(guī)定,物業(yè)服務(wù)企業(yè)在接受委托代收有關(guān)費用時向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用的,由縣〔市、區(qū)〕價格行政主管部門責(zé)令限期改正,并退還已收取的費用. 　　第八十七條有下列行為之一的,由縣〔市、區(qū)〕物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的,處五萬元以上二十萬元以下罰款,并可以提請頒發(fā)資質(zhì)證書的部門依法降低其資質(zhì)等級直至吊銷資質(zhì)證書： 〔一〕違反本條例第五十六條第一款規(guī)定,被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照規(guī)定辦理移交手續(xù),或者

53、除物業(yè)服務(wù)合同另有約定外,被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在辦理交接至撤出物業(yè)管理區(qū)域前的期間內(nèi)不維持正常的物業(yè)管理秩序的； 〔二〕違反本條例第五十七條第二款規(guī)定,被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域的. 第八十八條違反本條例第六十二條第三款、第四款規(guī)定,建設(shè)單位將未出售或者未附贈的車位、車庫不優(yōu)先出租給本區(qū)域內(nèi)業(yè)主,或者將多余車位、車庫出租給本物業(yè)管理區(qū)域外使用人的租賃期限超過六個月的,由縣〔市、區(qū)〕物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正,沒收##所得；逾期不改正的,處五萬元以上十萬元以下罰款. 違反本條例第六十二條第三款規(guī)定,建設(shè)單位對業(yè)主要求承租的車位、車庫只售不租的,由縣〔市、區(qū)〕物業(yè)管理行政

54、主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的,處十萬元以上五十萬元以下罰款. 第八十九條　違反本條例第六十六條第二款規(guī)定,將平時用作停車位的人民防空工程不向全體業(yè)主開放、出租停車位的租賃期限超過三年或者將停車位出售、附贈的,由縣級以上民防行政主管部門責(zé)令限期改正,沒收##所得；逾期不改正的,處五萬元以上二十萬元以下罰款. 第九十條違反本條例第六十七條第一款規(guī)定,給他人造成損害的,依法承擔(dān)民事責(zé)任；違反行政管理規(guī)定的,由縣級以上地方人民政府規(guī)劃、建設(shè)、房管、城管、公安、環(huán)保等有關(guān)行政主管部門按照各自職責(zé)依法查處. 　　第九十一條縣級以上地方人民政府物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處〔鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府〕以與

55、其他有關(guān)主管部門的工作人員濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊,尚未構(gòu)成犯罪的,依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任. 第八章附則 　　第九十二條本條例所稱住宅共用部分,是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同,由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主與與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部分,一般包括住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以與戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等. 本條例所稱共用設(shè)施設(shè)備,是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同,由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主和有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備,一般包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、監(jiān)控安防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等. 　　本條例規(guī)定的面積和人數(shù),按照下列方式計算： 　　〔一〕專有部分面積按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算；尚未進行登記的,暫時按照測繪機構(gòu)的實測面積計算；尚未進行實測的,暫時按照房屋買賣合同記載的面積計算；建筑物總面積,按照前項的統(tǒng)計總和計算； 〔二〕業(yè)主人數(shù)按照專有部分的數(shù)量計算,一個專有部分按照一人計算.但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分,以與同一買受人擁有一個以上專有部分的,按照一人計算；總?cè)藬?shù),按照前項的統(tǒng)計總和計算. 第九十三條本條例自2013年5月1日起施行. 17 / 17