.wd.房地產(chǎn)開發(fā)工程“佳園二期 工程可行性研究報告一、總 論1工程建設(shè)背景 南方X市X房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的“xxx住宅小區(qū) ，以高品質(zhì)的開發(fā)建設(shè)，優(yōu)美的居住環(huán)境和一流的物業(yè)管理為X市住宅小區(qū)樹立了良好的形象，受到市民的廣泛好評。為滿足X市城市居民21世紀(jì)新的住房要求，創(chuàng)立新型城市住宅小區(qū)，該公司經(jīng)過全面認(rèn)真的市場調(diào)研，對工程區(qū)位環(huán)境進(jìn)展反復(fù)的分析比擬，根據(jù)自前房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀與開展趨勢，選擇靠近c民族園，與“xxx住宅小區(qū)相連的現(xiàn)X市x廠區(qū)內(nèi)，開發(fā)中高檔佳園二期住宅，與“佳園一期連成÷片，建設(shè)繼“xxx住宅小區(qū)之后又一個高品質(zhì)住宅小區(qū)。佳園一期銷售已 基本完畢，該公司和佳園小區(qū)良好的形象普遍得到X市市民和政府的認(rèn)可，由于“佳園二期與xxx僅一墻之隔，這為本工程的開發(fā)帶來不可多得的商機(jī)。根據(jù)X市城市規(guī)劃開展需要以及xxx路片區(qū)控制性規(guī)劃要求，X房地產(chǎn)開發(fā)公司已同X市x廠以定點拆遷的方式達(dá)成協(xié)議，獲得該廠333335平方米生產(chǎn)用地。開發(fā)建設(shè)用地及土地用途性質(zhì)的變更手續(xù)由X市土地管理局和市規(guī)劃局辦理。根據(jù)城市規(guī)劃和該市對產(chǎn)業(yè)構(gòu)造調(diào)整的有關(guān)要求，X市D廠搬遷至高新技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)。該工程初步方案設(shè)計已經(jīng)完成，“佳園二期工程建議書已經(jīng)省計委批準(zhǔn)，各項前期工作和規(guī)劃報批方案工作已相繼開展。2工程概況 (1)工程名稱：“佳園二期工程。 (2)建設(shè)地點：X市xxx路。 (3)建設(shè)單位：X房地產(chǎn)開發(fā)公司。 (4)企業(yè)性質(zhì)：國有。 (5)經(jīng)營范圍：主營：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。兼營：建筑材料、 裝飾材料、室內(nèi)外裝飾。 (6)公司類別：專營企業(yè)。 (7)資質(zhì)等級：城市綜合開發(fā)二級。 (8)企業(yè)概況：X房地產(chǎn)開發(fā)公司是獨資國有房地產(chǎn)開發(fā)企 業(yè)，成立于1993年。6年來，該公司成功開發(fā)了關(guān)上中心區(qū)“宏興大廈、錢局街職工宿舍工程、交林路職工宿舍，98佳 園住宅小區(qū)等工程，總開發(fā)面積24萬平方米，形成一定的開發(fā)規(guī)模，積累了城市住宅小區(qū)開發(fā)經(jīng)歷，并創(chuàng)出了佳園小區(qū)品牌效應(yīng)，在X市房地產(chǎn)行業(yè)站穩(wěn)了腳根，給公司帶來了良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益，企業(yè)得到了較快的開展?！凹褕@二期是該公司開發(fā)的高標(biāo)準(zhǔn)精品住宅小區(qū)。 (9)工程概況： “佳園二期工程占地333335平方米，總建筑面積76100平方米，其中多層住宅50960平方米，聯(lián)排低層住宅10140平方米，地下停車庫15000平方米。經(jīng)估算，工程總投資17623萬元，每平方米造價2316元。 (10)資金來源：本工程建設(shè)資金完全由X房地產(chǎn)開發(fā)公司自籌，缺乏投資通過預(yù)售房款解決。 根據(jù)收益計算，所得稅前工程的財務(wù)內(nèi)部收益率為19.8，財務(wù)凈現(xiàn)值(Ic=15)517萬元，投資回收期2.9年。投資利潤率17.8，利稅率26.2，計算期內(nèi)國家稅收2629萬元。財務(wù)分析結(jié)果說明，工程的社會效益和經(jīng)濟(jì)效益較好。 3可行性研究報告編制依據(jù) (1)省計委計投2000X X號文?關(guān)于“佳園二期工程建議書的批復(fù)?； (2)X房地產(chǎn)開發(fā)公司與X市D廠簽定的?國有土地轉(zhuǎn)讓造成房屋拆遷、停產(chǎn)損失的補償合同?以及?國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同?； (3)X市規(guī)劃設(shè)計院?xxx路沿線控制性詳細(xì)規(guī)劃?； (4)X市理工大學(xué)建筑工程學(xué)院設(shè)計研究院?“佳園二期工程初步規(guī)劃方案?； (5)xxx寺片區(qū)地質(zhì)勘探資料； (6)X市城市規(guī)劃局?X市土地使用變更通知書?； (7)省審計事務(wù)所驗資證明； (8)X市城市合作銀行資金證明； (9)國家計委?建設(shè)工程經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)(第二版)?； (10)建設(shè)部?房地產(chǎn)開發(fā)工程經(jīng)濟(jì)評價方法?。4可行性研究報告研究范圍 根據(jù)“佳園二期工程建議書批復(fù)和初步規(guī)劃方案，本研究工作范圍主要是住宅市場分析及營銷戰(zhàn)略，建設(shè)規(guī)模及功能，住宅及公用工程建設(shè)方案，投資估算與資金籌措，工程經(jīng)濟(jì)效益評價等。5. 研究結(jié)論及建議 本工程屬房地產(chǎn)住宅開發(fā)工程，符合國家城鎮(zhèn)住宅開發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策，開發(fā)用地變更及工程建設(shè)規(guī)劃手續(xù)已在辦理，建設(shè)資金完全自籌，現(xiàn)場建設(shè)條件具備。針對商品房升級換代，住宅建設(shè)由低檔走向高檔的開展趨勢和X市已有一局部收入較高的住房消費群體，戶型規(guī)劃為中高檔住宅，根據(jù)對X市住宅市場分析預(yù)測，工程開發(fā)有市場銷路。財務(wù)分析結(jié)果說明，工程經(jīng)濟(jì)效益可行。本工程開發(fā)土地利用X市D廠生產(chǎn)用地，對盤活國有資產(chǎn)，推進(jìn)國有企業(yè)產(chǎn)業(yè)構(gòu)造調(diào)整，有明顯的社會效益。 從目前房地產(chǎn)市場分析，商品住宅構(gòu)造性的矛盾還很突出，建議在下一步方案規(guī)劃時，對初步確定的住宅戶型和功能標(biāo)準(zhǔn)再作進(jìn)一步的市場調(diào)研，尤其是面積較大的聯(lián)排商品房，如完全作為住宅，要根據(jù)市場變化作出更為準(zhǔn)確的市場定位，調(diào)整戶型或面積，并做好工程建設(shè)規(guī)劃，加強(qiáng)樓盤營銷工作，降低開發(fā)建設(shè)本錢，盡量減小工程風(fēng)險。6主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)“佳園二期工程主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見表31。表3-1 “佳園二期工程主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)序號工程名稱單位指標(biāo)1總占地面積平方米33333.52總建筑面積平方米761003建筑容積率1.44小區(qū)綠化率%40以上5戶均面積 多層住宅平方米/戶X型100、X型160聯(lián)排低層住宅平方米/戶2606地下停車庫車位30平方米/車位500個15000平米7綜合售價 多層住宅元/平方米2950聯(lián)排低層住宅元/平方米38508地下停車庫元/位75009建設(shè)投資萬元1762310每平方米建設(shè)投資元231611投資利潤率%17.712全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率稅前%18.713全部投資財務(wù)凈現(xiàn)值稅前萬元37914全部投資投資回收期稅前年2.9二、住宅市場分析與營銷戰(zhàn)略1、當(dāng)前住宅市場現(xiàn)狀進(jìn)入2000年以來，在加快住宅建設(shè)和深化城鎮(zhèn)住房制層革的推動下，以住宅為主體的房地產(chǎn)市場，總體上呈現(xiàn)平穩(wěn)開展的態(tài)勢。主要表現(xiàn)在：1商品房開發(fā)投資穩(wěn)步上升。1992年房地產(chǎn)業(yè)超速發(fā)1993年下半年起宏觀調(diào)控，至1995年以后，房地產(chǎn)開發(fā)投資一度出現(xiàn)增速減緩的趨勢。1997年以后，商品房投資逐步增加，1998年，在國民生產(chǎn)總值增長的7.8%中，住宅建設(shè)的奉獻(xiàn)率到達(dá)1個百分點以上。2在住房分配貨幣化和各地促進(jìn)房地產(chǎn)市場政策推動下，居民對住房消費的投入迅速增加，購房積極性大大提高，新的消費熱點正在逐步形成。3住房公積金制度逐步完善，個人住房消費貸款迅猛開展。近幾年來，住房消費信貸迅速開展起來，有力地支持了居民房，成為啟動房地產(chǎn)市場的一大亮點。4房地產(chǎn)二、三級市場聯(lián)動效應(yīng)突出，三級市場漸趨活潑。房地產(chǎn)二、三級市場聯(lián)動從理論探討轉(zhuǎn)向廣泛的實踐，房屋置換活動蓬勃展開，必將成為住宅市場的一個熱點。2、X市商品房現(xiàn)狀與市場需求X市城市住宅建設(shè)速度加快，城市居民人均居住面積1998年到達(dá)了1098平方米，位居全國大中城市前列。但商品房住宅在居民住房中所占的比例不大，家庭每戶總建筑面積還比擬小。從X市城市居民住房構(gòu)成現(xiàn)狀來看，商品住宅市場蘊藏著巨大的需求潛力。根據(jù)有關(guān)市場調(diào)查資料，X市目前有26的市民住房是“單位借房，約39屬“房改房，19是“私房，只有16的住房是居民“購置的商品房。從以上現(xiàn)象可以看出，目前商品房在X市市民住宅構(gòu)成中所占的比例仍然很小，商品房的消費潛力和商品住宅的市場空間很大。隨著住房制度改革的進(jìn)一步深入，住房分配貨幣化，住房消費信貸擴(kuò)展和住房二級市場的開放，商品住宅將成為居民主要的住房來源。 再從每戶住房總建筑面積來看，居民住房60平方米(指建筑面積，下同)以下的占3896，6080平方米的占338，81100平方米的占1482，101120平方米的占802，121140平方米和141平方米以上的分別只占282和157，有近8758的家庭住房面積在100平方米以下。隨著居民生活水平的提高，收入的增加，局部高收人人群要求住房寬闊、舒適、功能齊備及居住環(huán)境典雅，每套住宅面積在100平方米以上住房尸數(shù)將比現(xiàn)在有較大的提高，住房的升級換代蘊藏巨大的消費潛力。3“精品住宅的市場需求及開展“人與自然和諧開展是21世紀(jì)對城市新型住宅小區(qū)的呼喚，也是今后對城市住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)的要求。隨著X市城市居民收入的日益增加，物質(zhì)文化生活水平不斷提高，居住條件也從只要求戶內(nèi)寬闊、舒適，轉(zhuǎn)移到對住宅的功能、品質(zhì)、科技含量等方面來，不僅要求規(guī)劃合理，建筑容積率低，而且要求綠地率高。根據(jù)X市城市經(jīng)濟(jì)社會開展，以及商品房今后開展趨勢預(yù)測，這類“精品住宅將有不小的市場消費需求，并將逐步成為城市居民今后商品住房的重要選擇條件。“精品住宅的表現(xiàn)為：3.1 住宅市場趨向細(xì)分化 隨著福利分房制度的完畢，個人購房將成為住宅消費市場的主流。在住宅市場日趨活潑，買方面臨多種選擇的今天，一個樓盤吸引消費者的前提應(yīng)該是啟己與眾不同的個性，換句話說，住宅細(xì)分是今后住宅市場的開展趨勢。前兩年，X市住宅市場針對一些消費群體，推出高標(biāo)準(zhǔn)、多戶型新型住宅，由于住宅小區(qū)環(huán)境優(yōu)美、品質(zhì)高，售價合理，剛剛推出就賣掉60以上，銷售火爆。從中可以看出，住宅市場的一個開展方向是住宅市場細(xì)分化。對住宅從業(yè)人員的專業(yè)化程度要求也越來越高。市場對規(guī)劃、設(shè)計、營銷管理、施工質(zhì)量的敏感度越來越高，并要求從業(yè)人員的專業(yè)水平也應(yīng)隨之提高。3.2 商品房市場進(jìn)入品牌角逐時代 隨著住宅市場的不斷發(fā)育和競爭的日趨劇烈，住宅市場品牌商品房的出現(xiàn)勢在必行。在商品房日益走向買方市場的今天，消費者對于商品房的關(guān)注將越來越具體全面，不僅要求住宅居住舒適、環(huán)境優(yōu)美、配套齊全，還要考慮文化品位、今后改造余地以及升值潛力等等，這些都是促成品牌商品房出現(xiàn)的客觀環(huán)境。同時，開發(fā)商也會逐漸認(rèn)識到品牌在住宅開發(fā)中的作用，加大投資力度，全面提升樓盤品質(zhì)，瞄準(zhǔn)高品質(zhì)商品住宅這一誘人的市場。在去年X市房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)展示會上，許多購房者已把咨詢的重點由價格區(qū)位轉(zhuǎn)向開發(fā)商的品牌?！凹褕@一期住宅的成功開發(fā)和火爆銷售，就是一個最好的例子。商品房市場出現(xiàn)品牌角逐趨勢的原因，主要有：1先富者的市場潛力。X市改革開放20年來，經(jīng)濟(jì)快速開展，城市居民收入水平有很大提高，城市人均收入和消費居國內(nèi)大中城市中上水平，據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計，富裕家庭約占3左右，最近兩年，富裕家庭這一比例又有提高，今后還將進(jìn)一步提高。這局部富裕家庭對中高檔商品住房的需求很大，形成先富者市場潛力。沿xxx路向前是新迎小區(qū)和大樹營、曙光、東華小區(qū)一帶，是X市較早開發(fā)的商品住宅區(qū)，區(qū)內(nèi)人口密度大，聚集了眾多先富起來的人士，下一步商品房的更新?lián)Q代，加上二，、三級市場的放開，將為商品房交易提供方便，并有可能使先富者對高檔次 的品牌商品住宅的潛在需求轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實需求。 (2)商業(yè)消費潛力。X市是面向東亞的國際性商貿(mào)旅游城市，開展商貿(mào)一直是X市經(jīng)濟(jì)開展的重點之一。由于幾次博覽 會的成功舉辦，提高了X市在國際國內(nèi)的知名度，為X市城市 經(jīng)濟(jì)開展帶來前所未有的機(jī)遇，商貿(mào)旅游繁榮，駐市各類商業(yè)機(jī)構(gòu)眾多，今后私營企業(yè)也越來越多，私營企業(yè)主的住房需求趨旺，隨著多種所有制成分共存的開展，大面積戶型住宅可辦公和居住兩用，因此高檔次的商品住房將形成一定的市場需求，像 xxx這樣環(huán)境優(yōu)美、檔次較高的住宅，無論是銷售或出租都有較大的市場潛力。(3)工程區(qū)位市場潛力?！凹褕@二期工程位于C民族園以南，環(huán)境得天獨厚，是開發(fā)高品質(zhì)的精品住宅小區(qū)不可多得的地段位置，加上開發(fā)建設(shè)條件優(yōu)越，開發(fā)品牌商品住宅具有無可比擬的區(qū)位優(yōu)勢，并蘊藏著巨大的區(qū)位市場潛力。3.3 戶內(nèi)智能科技的運用成為住宅市場的亮點戶內(nèi)智能科技的運用是目前住宅開發(fā)的重大課題，它包含新型居室建筑材料的運用以及居室內(nèi)部智能化設(shè)施的安排，智能住宅的優(yōu)勢不僅在于其高科技和高智能使業(yè)主保持與時代同步，更在于其高附加值性：一套性能良好、可更新?lián)Q代的住宅智能系統(tǒng)會隨著未來科技的開展不斷增加新內(nèi)容，使住宅本身的科技含量也不斷更新。這方面的意義遠(yuǎn)超過普通的實體建材所能實現(xiàn)的價值，提高了住宅的檔次、品牌和價值。3.4 消費者對住宅質(zhì)量和物業(yè)管理的關(guān)注消費者購房是個人的投資置業(yè)行為，因此質(zhì)量是購房者首要關(guān)注的問題。住宅質(zhì)量要從幾個方面進(jìn)展全面考慮。一是安全性方面，主要是構(gòu)造安全和設(shè)備安全。二是功能性方面，住宅應(yīng)具有完備的居住功能，將來高價格的住宅應(yīng)是最好的住宅。三是舒適性方面，包括衛(wèi)生、日照、通風(fēng)、室外環(huán)境等。四是適用性方面，一個家庭在不同時期有著不同的家庭構(gòu)造，對住宅消費也有不同的要求，因此會形成假設(shè)干即期消費。所以，住宅設(shè)計要超前并考慮可改造。物業(yè)管理是消費者購房考慮的另一重要因素。對于購房者來說，包括售后服務(wù)內(nèi)容的物業(yè)管理與住宅本身的質(zhì)量同等重要，他們要求物業(yè)管理具有多種功能和高品位，收費合理，物有所值。3.5 住宅開發(fā)及開發(fā)商向規(guī)?；_展 前幾年，X市城市住宅開發(fā)數(shù)量開展過快，但開發(fā)規(guī)模偏小。目前X市已有各類資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)200多個，除新迎、江岸、春苑、佳園、北辰等小區(qū)外，大多規(guī)模較小，不但開發(fā)本錢高，還引發(fā)住宅市場惡性競爭、粗制濫造、哄抬地價等問題。新時代住宅不僅要求戶內(nèi)居住舒適，有足夠的居住空間，功能設(shè)施齊全，還要有合理的銷售價格。房地產(chǎn)開發(fā)商只有通過大規(guī)模、低本錢開發(fā)，才能滿足用戶的要求。X市目前開發(fā)的北辰小區(qū)、陽光小區(qū)等開發(fā)建設(shè)規(guī)模都在千戶以上，具有很強(qiáng)的市場競爭力。住宅開發(fā)向規(guī)?；_展，形成新的住宅市場競爭，也促使開發(fā)商向規(guī)?；较蜷_展。從X市最近兩年的房地產(chǎn)市場上也能看出這一變化，一批實力雄厚、具有豐富操作經(jīng)歷的大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將涌現(xiàn)出來，并占市場主導(dǎo)地位。3.6 住房消費逐步成為居民消費熱點和投資手段隨著X市城鎮(zhèn)居民收入水平的逐步提高，住宅消費將逐步成為居民消費熱點和投資手段。目前，X市居民購房除直接居住或自用外，有近15是用于投資保值、增值或出租，這與X市市民近幾年生活水平很快提高不無關(guān)系。據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計，1990年X市城鎮(zhèn)居民人均收入為1579元，1995年為4384元，1996年汰到5151元，1997年到達(dá)6243元，1997年比1995年實際增長424。在居民消費支出中恩格爾系數(shù)已由1990年的557降到1996年的471，最近幾年這一系數(shù)又有新的下降，這標(biāo)志著居民生活由“溫飽型向“小康型的過渡。隨著城市耐用消費品逐步飽和后，消費熱點將轉(zhuǎn)向住房、汽車消費，這是一個必然的趨勢。隨著居民消費水平的提高和住房分配方式的改革，家庭住房消費支出的平均比重將由51上升到12左右。其中中低收入的家庭為610，中高收入家庭為1316，富裕家庭占20-30，加上銀行住房按揭貸款的支持，住房消費熱，點將加快形成。個人購房的比例也由“八五時期的28增加到1997年的32，目前這一比例已超過50，并保持逐步上升的勢頭。 從以上分析可以看出，“佳園一期、“北辰小區(qū)、“陽光小區(qū)、“金康園等的成功開發(fā)，預(yù)示著未來商品房的升級換代，由低檔走向高檔，高品質(zhì)開發(fā)已成為新趨勢，“佳園二期市場 定位在中高檔住宅，是有其市場需求依據(jù)的。 4，當(dāng)前住宅市場面臨的矛盾和問題 目前，以住宅為主體的房地產(chǎn)市場在開展過程中面臨著一些深層次的矛盾，構(gòu)造性、階段性、體制性供應(yīng)過剩的現(xiàn)象突出，市場有效需求的缺乏。主要表現(xiàn)在以下三個方面： (1) 商品房空置量繼續(xù)上升，消化空置房壓力加大。據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計，X市空置商品房已達(dá)80余萬平方米，一些建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)低，施工質(zhì)量差，戶型不合理，設(shè)施或居住環(huán)境不良的商品房空置率還將進(jìn)一步增加。 (2)住房制度改革未能到達(dá)預(yù)期進(jìn)度，各種政策的落實未能實際到位，住宅市場消費需求的良性循環(huán)要有一個較長的形成過程。(3)市場發(fā)育程度整體水平偏低，地區(qū)之間開展嚴(yán)重不平衡。佳園二期住宅開發(fā)也面臨住宅市場供大于求的矛盾。雖然隨著福利房的取消，房地產(chǎn)二、三級市場逐步開放，居民收入水平逐步提高，為商品房市場的發(fā)育打下了一定的基礎(chǔ)，但目前構(gòu)造性供應(yīng)過剩與市場有效需求缺乏的矛盾十分突出，加上政府在2000年后將建成1000萬平方米的經(jīng)濟(jì)適用房，低檔房市場供應(yīng)量很大，對房地產(chǎn)價格將產(chǎn)生較大影響，導(dǎo)致本工程的開發(fā)有一定的市場風(fēng)險。5營銷戰(zhàn)略 根據(jù)上述分析和本工程市場定位，制定以下營銷戰(zhàn)略：51 確定工程整體形象佳園二期 與“xxx地塊相連。佳園小區(qū)已成功開發(fā)，其品牌形象得到了X市市民和政府的認(rèn)同，在X市房地產(chǎn)市場有一定影響，建設(shè)了一定信譽。“佳園二期處于C民族園片區(qū)，地段位置優(yōu)越，小區(qū)整體形象根據(jù)“人與自然這一主題，強(qiáng)調(diào)綜合環(huán)境和居住生活方式協(xié)調(diào)，注重消費者人際、精神和心理上的需求和溝通，人與自然的和諧，從規(guī)劃、設(shè)計、營銷、管理等方面突出該住宅小區(qū)主體形象，營造21世紀(jì)高素質(zhì)物業(yè)，開發(fā)繼“xxx之后又一個精品住宅小區(qū)。52 “賣點分析佳園二期住宅小區(qū)憑借其優(yōu)越的地段位置和區(qū)位優(yōu)勢，小區(qū)住宅銷售的“賣點主要是：(1) 小區(qū)規(guī)劃不是簡單的綠化，而是按“園林化概念規(guī)劃建設(shè)，因此有突出的環(huán)境特點。此外，開發(fā)商重視小區(qū)住宅多樣化戶型和房屋外觀的設(shè)計，先期出售的佳園小區(qū)最成功的“賣點或銷售的“熱點就在于此。 (2)配套設(shè)施要能提供全面、綜合的配套服務(wù)，注重消費者生活居住多方面的需求與溝通。(2) 物業(yè)管理在佳園小區(qū)的基礎(chǔ)上更加完善化，服務(wù)更加周到全面，管理高質(zhì)量、高水平。(3) 小區(qū)住宅設(shè)計引入“智能化新概念，使住宅小區(qū)按“精品化的標(biāo)準(zhǔn)檔次規(guī)劃設(shè)計和經(jīng)營管理。除以上因素外，小區(qū)“賣點還有消費者最為關(guān)心的價格、地段、開發(fā)商信譽以及市場定位等。53 營銷推廣策略 高素質(zhì)的物業(yè)開發(fā)，除了高水平的規(guī)劃、設(shè)計外，還需要有一套行之有效的市場營銷策略和手段，高標(biāo)準(zhǔn)地經(jīng)營和管理，以確保工程有市場銷路，開發(fā)商有合理的收益。根據(jù)本工程市場定位和開發(fā)特點，擬采用以下營銷推廣策略：(1)廣告宣傳策略。由于佳園小區(qū)的成功開發(fā)與經(jīng)營，X房地產(chǎn)開發(fā)公司已在X市消費者心目中建設(shè)了良好的信譽，對后期工程的開發(fā)銷售較為有利?！凹褕@二期工程要針對確定的目標(biāo)群體，按方案、分階段，系統(tǒng)地對小區(qū)的整體形象和“賣點集中進(jìn)展廣告宣傳。廣告媒體包括：現(xiàn)場售樓部、工地現(xiàn)場、報紙、電視臺、新聞發(fā)布會、各種宣傳資料、戶外及路牌廣告等，具體宜采用的宣傳媒體和方式應(yīng)根據(jù)其效果和費用而定，廣告宣傳費用列入工程開發(fā)本錢。(2)促銷策略。 1)促銷的階段性策略。一般按以下階段促銷：銷售準(zhǔn)備階段；首次公開展銷和跟進(jìn)銷售階段；二次公開展銷及跟進(jìn)銷售階段；三次公開展銷及跟進(jìn)銷售階段；掃尾階段銷售。應(yīng)根據(jù)不同的銷售階段，制定不同的銷售策略。 2)銷售對象及銷售時機(jī)。本工程銷售對象主要是：擬更新?lián)Q代商品房的消費者；收入較高或中、高收入的消費者；駐X市辦事機(jī)構(gòu)商用或商住；其他消費者。最正確銷售時機(jī)根據(jù)小區(qū)廣告宣傳效果和試銷情況：以及市場情況而定。 3)促銷手段。擬采用多種促銷手段，包括：廣告宣傳；內(nèi)部認(rèn)購；人員直銷；舉辦展銷會；集團(tuán)認(rèn)購；有針對性(銷售對象)的舉辦展銷會；靈活多樣的付款方式；工程質(zhì)量、進(jìn)度及完善的小區(qū)物業(yè)管理承諾；售樓現(xiàn)場樣板房促銷(佳園小區(qū)效果很好)；其他促銷手段。54定價策略(1)價格定位。 1)根據(jù)X市目前房地產(chǎn)屋源交易信息，二環(huán)路以外西、南及東北市區(qū)一帶，同類商品房銷售價格見表3-2。表3-2 樓盤銷售價格情況表2000年1、2月序號名稱房屋類型區(qū)位地段最低價(元平方米)最高價(元平方米)1紅塔花園多層住宅市西區(qū)高新開發(fā)區(qū)252028802陽光花園高檔商住市南區(qū)滇池路248038803星河明居高檔住宅市南區(qū)交易會旁338038804寶海豪園高檔住宅市南區(qū)關(guān)上寶海公園316037305盛達(dá)花園多層住宅市南區(qū)春城路北段265030206鉆石豪苑三層住宅市東北C民族園32003900從X市2000年1、2月樓盤銷售情況分析，中高檔住宅售價每平方米在24803880元之間；別墅式高級住宅每平方米3200-3900元之間。由于各樓盤區(qū)位、環(huán)境、配套等均有差異，開發(fā)本錢各異，僅作參考。 2)xxx第一期銷售價為20302580元平方米，最高價為3、4樓，最低價是7樓。復(fù)式樓磚混構(gòu)造為2380元平方米，框架構(gòu)造為25803088元平方米?！凹褕@二期價格定位為中高檔住宅，考慮上述因素，多層住宅價格每平方米定在28003000元之間，聯(lián)排低層住宅每平方米定在35003900元之間，可研中分別取2950元和3850元，地下停車位每個75000元。(2)價格優(yōu)惠策略。擬采用以下策略：付款方式優(yōu)惠； 集團(tuán)購置優(yōu)惠；選擇購置優(yōu)惠；特殊消費對象優(yōu)惠；其他優(yōu)惠措施。(3)價格浮動策略。宜采用浮動售價：展銷會期促銷優(yōu)惠價；限期銷售優(yōu)惠浮動價；正常銷售期段浮動價；其他浮動措施。 (4)定價方式。主要按期房價、現(xiàn)房價、綜合價、集團(tuán)購置價，并考慮樓層差、朝向差、地段位置差。定價方式突出小區(qū)“賣點和住宅小區(qū)內(nèi)環(huán)境、地段位置、樓層及朝向等購房因素的差異。三、工程選址及建設(shè)條件1工程選址 1999年以后，C民族園作為永久性公園，園區(qū)依山傍水，環(huán)境得天獨厚，今后X市將嚴(yán)格控制這一地區(qū)規(guī)劃，區(qū)內(nèi)建設(shè)以園林旅游、休閑娛樂和較高檔次的住宅為主，開展為X市的一個高尚新社區(qū)，其周邊環(huán)境還將進(jìn)一步改善。C民族園片區(qū)內(nèi)開發(fā)用地成為開發(fā)商竟相爭奪的寶地，不可多得。佳園二期工程在此選址具有明顯的區(qū)位優(yōu)勢和較好的開發(fā)建設(shè)條件。 2建設(shè)條件 2.1 位置優(yōu)越 “佳園二期工程建設(shè)地塊位于C民族園1公里處xxx路主干道西側(cè)，空氣清新，水質(zhì)優(yōu)良，周圍是龍華路、曇小路，主干道xxx路向前直通市中心區(qū)。沿xxx路一帶的住宅區(qū)，是該市較早開發(fā)的商品住宅片區(qū)，區(qū)內(nèi)人口眾多僅新迎小區(qū)就有人口10萬人，商業(yè)網(wǎng)點密布，生意興隆，呈現(xiàn)一派繁榮景象，與C民族園片區(qū)優(yōu)雅、清新、和諧、寧靜的環(huán)境形成鮮明的比照。隨著“人與自然和諧開展居住觀念的建設(shè)，中高檔住宅的更新?lián)Q代將成為新的趨勢，依托C民族園一流的社區(qū)環(huán)境，佳園二期住宅開發(fā)建設(shè)具有無可比擬的區(qū)位優(yōu)勢。2.2 交通方便已建成的主干道xxx路和龍華路、曇小龍、金博路、穿金路形成小區(qū)四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)。公共汽車由X市的東、南、西三個方向開往佳園小區(qū)，坐車由佳園小區(qū)至市中心只需10分鐘，到火車站15分鐘，到X市機(jī)場20分鐘。xxx路連接環(huán)城東路和白塔路延長線，緊接春城路直達(dá)X市機(jī)場。由另一條主干道穿金路可連接X市城市南北方向交通動脈-北京路，并以東西方面交通干線-人民路交匯，往南是火車站，往西至西市區(qū)，交通十分便捷。2.3 建設(shè)廠區(qū)“五通條件具備民族園片區(qū)市政設(shè)施有；道路工程、排水工程、供水管網(wǎng)、電信管網(wǎng)、電力溝、路燈工程、煤氣管網(wǎng)、道路綠化工程等。形成完善的路、水、電、氣、通訊等市政設(shè)施。 供水；設(shè)施自來水管網(wǎng)供水。接入干管為DN300-DN800。從佳園一期預(yù)留口引入。供電：D廠有現(xiàn)成的變電所2x315KV.X，電源不需重新引入。煤氣：佳園一期建有開閉所，從預(yù)留口接入。地質(zhì)勘探：該地塊與佳園一期相連，相鄰地塊已按多層建筑做過地質(zhì)勘探。通信：直接由X市市話通信網(wǎng)接入場地：建設(shè)場地為D廠內(nèi)生產(chǎn)用地，土地平整，需要拆遷。2.4住宅小區(qū)商業(yè)及文化教育配套設(shè)施齊全“佳園二期與xxx小區(qū)、云山小區(qū)、xxx小區(qū)、世界花苑構(gòu)成xxx寺住宅片區(qū)，區(qū)內(nèi)商業(yè)、教育設(shè)施完備，交行、農(nóng)行、建行在該區(qū)均設(shè)有營業(yè)網(wǎng)點，龍聚商場、新世紀(jì)購物廣場是小區(qū)的購物中心，附近有xxx幼兒園、云山小學(xué)等初等教育園地，西南林學(xué)院、X市理工大學(xué)建筑學(xué)院等院校也在該區(qū)周困，形成了良好的文化氣氛。2.5 土地征用情況 開發(fā)土地以定點拆遷方式獲得X市D廠生產(chǎn)用地333335平 方米，未用轉(zhuǎn)讓變更方式辦理用地手續(xù)。四、建設(shè)規(guī)模及功能標(biāo)準(zhǔn)1. 建筑面積和內(nèi)容根據(jù)省計委立項批復(fù)，佳園二期工程建設(shè)為商品住宅小區(qū)，初步規(guī)劃總建筑面積76100平方米，其中住宅建筑面積50960平方頭，聯(lián)排低層住宅建筑面積10140平方米，地下停車庫15000平方米。2. 功能設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)2.1建筑使用功能 2000年城市住宅流行模式為：家庭向小型化開展，戶規(guī)模"3口戶為主，戶構(gòu)造以核心戶為主，兩代人家希望別離居住，但要靠近。居住環(huán)境質(zhì)量有較大的改善和提高，城市公共交通、地鐵和私人汽車有一定開展；學(xué)校和托兒所與住宅距離較近，能滿足服務(wù)半徑步行距離的要求；公共服務(wù)設(shè)施逐步完善，滿足居民文化和購物等要求，環(huán)境綠化有較大提高。2000年住宅的套型模式：各空間的功能更加明確，設(shè)備和裝修上更加表達(dá)個性，其舒適、配套及與環(huán)境協(xié)調(diào)是發(fā)序勢。套型的靈活性和適應(yīng)性要求更高，并使空間有可能再劃分。套型 基本面積到達(dá)國家預(yù)定的目標(biāo)。 根據(jù)這一趨勢，“佳園二期住宅建筑功能和配套設(shè)施按相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計。2.2 設(shè)施標(biāo)準(zhǔn) 住宅的室內(nèi)環(huán)境，設(shè)備與設(shè)施，以及消防、安全防護(hù)等 基本要求須符合?X X省城市住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)?和有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，并按中高檔住宅有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計。 (1)住宅裝飾及設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)：住宅為初裝修，廚房、衛(wèi)生間一次裝修完成。外墻：高級外墻涂料；內(nèi)墻：廚、衛(wèi)為彩釉面磚，其余為雙飛粉；頂棚：廚、衛(wèi)為塑料扣板吊頂，其余為飛粉；地面：廚、衛(wèi)為防滑地磚，其余為無砂地坪；門窗：高級塑鋼窗帶紗窗；分戶門：復(fù)合防盜門；戶內(nèi)門：實木鑲板門，實木填芯蒙板門；廚房設(shè)施：洗滌盆；衛(wèi)生間設(shè)施：臺下盆或立柱盆、坐便器、浴盆；陽臺：鋁合金封閉式陽臺；其他：樓梯間踏步為面磚，墻面噴塑，塑料扶手。 (2)小區(qū)配套設(shè)施：小區(qū)設(shè)有院內(nèi)花園、草地、水池、休息廳、網(wǎng)球場、地下停車庫、室外消防、配電房、公共照明、電子防盜系統(tǒng)、通風(fēng)及火災(zāi)報警系統(tǒng)、閉路電視及通信系統(tǒng)以及保安監(jiān)視系統(tǒng)等。2.3住宅戶型規(guī)劃根據(jù)“佳園二期 區(qū)位環(huán)境和住宅市場需求，初步規(guī)劃為以下3種戶型：多層住宅X戶型：每戶建筑面積100平方米。多層住宅X戶型：每戶建筑面積160平方米。聯(lián)排低層住宅C戶型：每戶建筑面積260平方米。多層住宅X、X兩種戶型各196套；聯(lián)排低層住宅39套以上戶型在下一步單體設(shè)計時，還應(yīng)根據(jù)消費對象需求，綜合考慮住宅使用功一能與空間組合、家庭人口、代際關(guān)系、職業(yè)特征等因素，每套住宅有臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間、儲藏室及陽臺、餐廳和書房。各種功能空間臥室單雙人間、起居室(廳)、廚房、衛(wèi)生間)的使用面積滿足規(guī)定的要求。聯(lián)排高級住宅主要考慮商住兩用按辦公和居住兩用功能安排3.工程工程一覽表依據(jù)初步規(guī)劃方案，“佳園二期主要工程工程見表3-3表3-3主要工程量一覽表 序 號 項 目 名 稱說 明 1土建工程建筑面積76100m2 11 12 13 多層住宅 聯(lián)排低層高檔住宅 地下停車庫建筑面積50960m2建筑面積10140m2建筑面積15000m2 2給排水工程水箱、水池、水泵機(jī)房 3普通消防系統(tǒng)住宅區(qū) 4變配電工程(強(qiáng)電)配電房變配電設(shè)備 5照明工程小區(qū)照明 6通訊工程普通申話配線(端子接單元口) 7火災(zāi)報警及安全監(jiān)視公共場所火災(zāi)報警，可視防盜門 8通風(fēng)工程地下停車庫通風(fēng) 9閉路電視住宅區(qū) 10室外工程室外綠化及局部道路場地五、建設(shè)方案1建設(shè)場地環(huán)境1.1 地形 建設(shè)場地為D廠廠區(qū)現(xiàn)狀不規(guī)那么矩形地塊，東北寬，西南窄，地形平坦。根據(jù)“佳園一期地質(zhì)勘察報告鉆孔位置和高程數(shù)據(jù)，地塊高程約為190141190242米，高程差為1米左右。1.2 場地自然條件 (1)地貌：場地位于X市盆地東北部，地貌上屬河流堆積成因形成的堆積準(zhǔn)平原地貌，原始階地地形明顯。表層現(xiàn)況為建筑物及回填土層。 (2)水文地質(zhì)：根據(jù)“佳園一期地質(zhì)勘察結(jié)果，場區(qū)內(nèi)地下水位高程為190060190176米，地下水埋深-1.82 -0.81米。根據(jù)場地水質(zhì)分析結(jié)果資料，建筑場區(qū)范圍內(nèi)地下水的化學(xué)類型對建筑混凝土無腐蝕性，對鋼筋混凝土構(gòu)造中的鋼筋無腐蝕性。 (3)地震烈度：根據(jù)建設(shè)部建抗(1993)13號?關(guān)于執(zhí)行“中國地震烈度區(qū)劃圖(1990)有關(guān)規(guī)定的通知?和省建抗(1993)44號?關(guān)于抗震設(shè)防烈度有關(guān)規(guī)定的通知?，本工程按X市地區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)防烈度要求為8度。 (4)地基土工程地質(zhì)評價：依據(jù)?巖土工程勘察標(biāo)準(zhǔn)?GX5002194)、?建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)?(GXJ 789)、?建筑抗震設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)?(GXJll89)、?土的分類標(biāo)準(zhǔn)?(GXJl4590) 。根據(jù)佳園小區(qū)地質(zhì)勘察報告，地基土主要有人工填土、耕填土和沖洪積、湖積(沼)相堆積層組成，地質(zhì)物理力學(xué)性質(zhì)一般或較好，周圍場地內(nèi)無不良地質(zhì)現(xiàn)象。場地土類型屬中軟場地土，場地類別為類建筑場地。2總體規(guī)劃布局2.1 片區(qū)規(guī)劃X市規(guī)劃局已對xxx路沿線C民族園片區(qū)做過控制性詳細(xì)劃，以園林旅游、休閑娛樂和高檔住宅為主。目前，該片區(qū)市政配套設(shè)施齊全，周邊環(huán)境還將進(jìn)一步改善。2.2 小區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計原那么 (1)高綠化低密度； (2)綜合服務(wù)配套設(shè)施齊全； (3)戶型設(shè)計適應(yīng)“升級換代居住要求； (4)表達(dá)小區(qū)獨特的整體建筑風(fēng)格。2.3 總平面布局“佳園二期總平面略呈“T形布局，由4個地塊形狀較為規(guī)那么大小不同的庭院式住宅建筑群組合而成，中心花園布置在小區(qū)中部，下設(shè)地下停車庫，利用不規(guī)那么地形布置網(wǎng)球場和休息廳，小區(qū)設(shè)南北兩個主出人口。在小區(qū)總平面規(guī)劃范圍內(nèi)，合理布局區(qū)內(nèi)空間，與“xxx小區(qū)內(nèi)空間視覺相照應(yīng)，風(fēng)格相協(xié)調(diào)。2.4 交通組織 小區(qū)交通由小區(qū)出入主通道、小區(qū)次干道和小區(qū)道路組成，道路寬度和消防通道按城市住宅小區(qū)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃，地下停車出口和人口分別設(shè)于小區(qū)北面主出人口，緊接北面20米寬這域規(guī)劃路。2.5 規(guī)劃指標(biāo) 根據(jù)“佳園二期初步方案及建設(shè)規(guī)模，規(guī)劃指標(biāo)見表3-4。3建筑方案設(shè)計 本工程設(shè)計涉及建筑、構(gòu)造、防火、節(jié)能、隔聲、采光、照明。給排水、通風(fēng)、燃?xì)狻㈦姎獾雀鞣N專業(yè)，設(shè)計時需遵循有關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，單體設(shè)計時還應(yīng)符合國家現(xiàn)行的有關(guān)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。表3-4 “佳園二期工程建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 序 號項 目指 標(biāo) 1總用地面積 333335平方米 2總建筑面積 ?6100平方米 3地下建筑面積(地下停車場) 15000平方米 4地上建筑面積 61100平方米 其中：多層住宅 50960平方米 聯(lián)排低層高檔住宅 10140平方米 5建筑層數(shù)地上 27層 地下 1層 6建筑總高 722米 7建筑層高地上 284米 地下 36米 8建筑容積率 14米 9綠地率 40以上 10停車 地上 不停車 地下 500輛3.1 建筑方案總體構(gòu)思建設(shè)地塊緊連“98傳園小區(qū) ，背靠C民族園，位置居園區(qū)中北部。 基本要求是：建筑方案總體構(gòu)思緊緊把握“人與自然和諧開展這一中心主題，創(chuàng)造符合時代精神面貌的現(xiàn)代化建筑和優(yōu)美環(huán)境的精品住宿小區(qū)，并與“xxx小區(qū) 相照應(yīng)，與周邊建筑環(huán)境協(xié)調(diào)統(tǒng)一。同時考慮到，由于社會經(jīng)濟(jì)的開展，人們審美觀念也隨之化，對現(xiàn)代建筑功能環(huán)境的要求以及建筑技術(shù)、材料也提出了高的要求，因此，小區(qū)的建筑風(fēng)格和形式還應(yīng)注意不受傳統(tǒng)風(fēng)的影響或限制，擬采用簡練的現(xiàn)代構(gòu)成手法，表達(dá)建筑的時代息和21世紀(jì)新的居住理念。3.2 平面設(shè)計 (1)住宅。根據(jù)使用功能，住宅采用框架構(gòu)造大空間布局，條式構(gòu)造可根據(jù)消費需求在設(shè)計時靈活組合，調(diào)整住宅平面空構(gòu)成。住宅單體平面設(shè)計符合國家住宅建設(shè) 基本標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要求。住宅經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見表3-5。表3-5 “佳園二期工程住宅經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)序 號 指標(biāo)名稱 單 位指 標(biāo)1套內(nèi)使用面積 平方米套 80、128、2082住宅標(biāo)準(zhǔn)層總使用面積 平方米 488803住宅標(biāo)準(zhǔn)層總建筑面積 平方米 611004住宅標(biāo)準(zhǔn)層使用系數(shù) 805套內(nèi)建筑面積5.15253多層住宅X型多層住宅 X型聯(lián)排低層高檔住宅c型 平方米套 平方米套 平方米套 100 160 2606戶內(nèi)平均居住人數(shù) 人戶 3.27居住戶數(shù) 戶 4318居住人數(shù) 人 1379(2)公用建筑。中心花園廣場地下設(shè)一層車庫，地下車庫出人口均為小區(qū)北面主出人口，地下車庫的采光、通風(fēng)、防潮、排水及安全防護(hù)措施，符合現(xiàn)行行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)?汽車庫建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)?(JGJl00)的有關(guān)規(guī)定。物業(yè)管理會所、配電室、休息廳等建筑物均建于地上。室外有消防環(huán)形車道、中心廣場和庭院綠化帶、建筑小品等。3.3 立面設(shè)計 立面造型設(shè)計突出現(xiàn)代住宅建筑特色，考慮與“佳園一期和周圍城市環(huán)境協(xié)調(diào)，表現(xiàn)簡潔明快，有一定力度，使園區(qū)建筑輪廓線優(yōu)美和富于變化，并與規(guī)劃區(qū)內(nèi)優(yōu)雅、和諧、寧靜的環(huán)境既協(xié)調(diào)統(tǒng)一，又具有鮮明的個性。4構(gòu)造設(shè)計 根據(jù)“佳園一期地質(zhì)勘察報告和本工程工程初步規(guī)劃，工程基礎(chǔ)和上部構(gòu)造設(shè)計擬采用以下類型：4.1 基礎(chǔ)選型及處理 (1)樁基礎(chǔ)：樁基礎(chǔ)應(yīng)根據(jù)地基條件、軟土層的分布、樁的承載性質(zhì)和成樁質(zhì)量，并根據(jù)實際地質(zhì)勘探結(jié)果，確定成樁方法和工藝，以保證成樁質(zhì)量。 (2)深層攪拌樁：采用深層攪拌加固地基，并按規(guī)定養(yǎng)護(hù)、測量，攪拌樁單樁還應(yīng)通過試樁確定。4.2 上部構(gòu)造“佳園二期建筑群地上局部由多層住宅、聯(lián)排低層高擋住宅及公用建筑組成，地上建筑物為框架和混合構(gòu)造；地下停車庫為鋼筋混凝土柱或墻。防震工程按8度設(shè)防。5公用設(shè)施方案本住宅區(qū)因與xxx相連，可利用局部佳園小區(qū)配套設(shè)施，并可借助本工程改善或彌補兩個小區(qū)配套設(shè)施的缺乏。51 供水排水 水源為城市自來水管網(wǎng)，進(jìn)水管徑為DN200DN800，由佳園小區(qū)預(yù)留口接入，并按住宅建筑給排水工程設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)要求設(shè)計如下：(1)用水標(biāo)準(zhǔn)和用水量。住宅生活用水：140公升人·日，K=1.4；初步估算，住宅生活用水及消防用水每天約231立方米。(2)給水。1)設(shè)300500立方米消防水池，安裝通用消防水泵2臺，自動消防水泵2臺。建設(shè)區(qū)內(nèi)已有水泵房。2)在住宅屋頂設(shè)單元屋頂水箱(每單元一個)。3)城市自來水進(jìn)水管不小于DNl50，設(shè)一組水表裝置。(3)室內(nèi)給水和消防給水系統(tǒng)。1)室內(nèi)生活給水：4層以上屋頂水箱給水，13層由城市壓力供水，采用下行上給式供水系統(tǒng)。2)普通消防供水系統(tǒng)：由上行、下行、水平供水干管和豎管組成水平和立環(huán)供水系統(tǒng)。(4)室內(nèi)外排水。1)室內(nèi)污水排放量按供水量的8590估算，約173立方米。室內(nèi)排水需經(jīng)室外化糞池處理后，進(jìn)入城市排污管網(wǎng)。2)室外雨水按清污分流制排人城市排水管網(wǎng)系統(tǒng)，雨水量按X市地區(qū)暴雨強(qiáng)度公式計算。52 供電(1)供配電系統(tǒng)。1)負(fù)荷等級：工程消防用電設(shè)備、設(shè)備機(jī)房、小區(qū)道路照明、生活泵等為二級負(fù)荷，其余負(fù)荷為三級。2)供電電源及電壓：供電電壓為10kV電源，從廠內(nèi)配電室增容后接出，配電房設(shè)自動化柴油發(fā)電機(jī)組作備用電源。 3)主要電力供應(yīng)指標(biāo)：設(shè)備容量2155kW，計算負(fù)荷1657kW，變壓器總裝機(jī)容量2134kV·X。目前廠內(nèi)配電室變壓器裝機(jī)容量為2X 315kV·X。 4)計量方式：l0kV系統(tǒng)進(jìn)線設(shè)專用計量柜，住宅每戶設(shè)專用磁卡式分戶電表。 (2)照明及電力設(shè)計。 1)配電方式：二級負(fù)荷按設(shè)備功能分組，由不同母線段供出回路，到末端配電箱后對其供電；三級負(fù)荷為單回路供電；每戶戶內(nèi)設(shè)分戶箱，按5kW戶計算。 2)照明設(shè)計：有正常照明、應(yīng)急照明和小區(qū)室外景觀照明。照度標(biāo)準(zhǔn)按國家標(biāo)準(zhǔn)GX 13390的中值選取。主要光源為節(jié)能型熒光燈，住宅預(yù)留燈位，由用戶裝修選定。在公用建筑疏散樓梯口、地下車庫通道等位置，設(shè)安全出口標(biāo)志燈；在通道及轉(zhuǎn)彎處，設(shè)疏散標(biāo)志燈。 3)電力設(shè)計：消防設(shè)備按消防中心指令開停機(jī)；通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)集中聯(lián)動控制；生活水泵和潛水泵按水位自動控制。所有遠(yuǎn)程控制設(shè)備均設(shè)置手動控制功能。53 供氣 采用城市管道煤氣供氣方式。主要用氣地為住宅區(qū)，煤氣用量按民用建筑日煤氣用量標(biāo)準(zhǔn)估算(每戶每月4050立方米) ，從xxx小區(qū)預(yù)留口接人。54 通風(fēng)空調(diào) (1)住宅空調(diào)。高級住宅可采用分體熱泵式空調(diào)器掛璧式或立柜式)。由住戶自行購置(一般不需要)。 (2)通氣及防排煙設(shè)計。地下車庫設(shè)機(jī)械排氣系統(tǒng)，設(shè)管道或通風(fēng)窗自然補風(fēng)。安裝機(jī)械排煙系統(tǒng)，排風(fēng)量按每小時6次氣計算。設(shè)備用房換氣次數(shù)為46次/小時變配電房按10次/小時計算)。55 弱電設(shè)計 (1)小區(qū)通信線路由X市市話網(wǎng)直接引入。 (2)高級商住兩用住宅設(shè)數(shù)據(jù)、語音用模塊化插座。 (3)數(shù)據(jù)語音均采用lOOMxid高速傳輸方式，用五類傳輸線。 (4)小區(qū)范圍內(nèi)設(shè)CCTV保安監(jiān)控、防盜報警系統(tǒng)。出入口及重要部位設(shè)置攝像機(jī)、雙監(jiān)報警監(jiān)視器和微音器。 (5)小區(qū)CXTV電視系統(tǒng)由X市光纖電視網(wǎng)引入，每用戶設(shè)23個電視用戶盒。 (6)設(shè)火災(zāi)自動報警、消防聯(lián)動系統(tǒng)和緊急播送系統(tǒng)。6消防 (1)建筑物周圍設(shè)環(huán)形消防通道，利用建筑四周城市道路系統(tǒng)，為消防補救提供有利的交通應(yīng)急條件。 (2)地下停車庫設(shè)防煙疏散樓梯間，采用室內(nèi)自動噴淋消防或氣體消防設(shè)施、消火栓。 (3)小區(qū)室外按標(biāo)準(zhǔn)設(shè)消火栓。 (4)地下車庫按國家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置防火分區(qū)。 (5)根據(jù)小區(qū)消防用水量設(shè)消防水池(花園水池及消防兩用)，按規(guī)定要求儲存充足水量，以滿足消防的要求。7環(huán)境保護(hù) 本工程主要污染源是地下停車庫汽車排放的尾氣對地面周圍空氣和地下環(huán)境構(gòu)成的污染，其次是住宅生活污水、固體垃圾，地下層設(shè)備運行的噪聲污染。對上述污染擬采取以下措施進(jìn)展治理： 、(1)公共及生活污水：公共污水和住宅排污經(jīng)化糞池處理排人城市污水管道。(2)固體垃圾：采用袋裝方式收集處理，防止二次污染。(3) 噪聲：設(shè)備選型應(yīng)盡量選用噪較低的，必要時對有關(guān)功能分區(qū)在建筑上做隔聲處理，到達(dá)環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)。六、工程實施進(jìn)度安排 本工程方案在兩年半(29個月)左右的時間內(nèi)建成。建設(shè)進(jìn)度方案如下： 2000年1月20日：工程建議書批復(fù)。 2000年2月23日2000年3月：編制可行性研究報告并報批。2000年5月2000年7月：建筑方案設(shè)計。2000年8月：綜合管網(wǎng)設(shè)計。2000年9月2000年11月：施工圖設(shè)計。2000年12月：報建、領(lǐng)取建設(shè)規(guī)劃許可證。2001年1月：工程開工。2001年3月：完成投資25，開場預(yù)售。2001年8月：主體工程斷水。2001年12月2002年2月：單體工程驗收。2002年1月2002年3月：分項工程驗收。2002年6月：正式人住。七、投資估算與資金籌措1投資估算根據(jù)建設(shè)單位提供的“佳園一期土建工程基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，按本工程設(shè)計方案確定的建筑面積、構(gòu)造、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，以及可行性研究財務(wù)評價有關(guān)取費要求，估算總投資造價見表3-6和附表3-1。表3-6“佳園小區(qū) 工程投資估算單位：萬元序號項 目開發(fā)產(chǎn)品分期方案進(jìn)度成 本12341土地費用450045002前期工程費6476473基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費205460014544建筑安裝工程費7132109054006425公共配套設(shè)施建設(shè)費280501001306開發(fā)間接費109253535147管理費用285909090158銷售費用713502502501639開發(fā)期稅費13013010其他費用544909036411不可預(yù)見費1230400500330合 計176237142794920115222資金籌措本工程建設(shè)資金完全由建設(shè)單位自籌，X房地產(chǎn)開發(fā)公司使用自有資金8000萬元作為工程資本金；按國家對商品房銷售有關(guān)規(guī)定，缺乏資金可以從預(yù)售房款中解決，實行滾動開發(fā)，本工程需利用分期預(yù)售房款總計約9623萬元。詳見附表3-2。八、經(jīng)濟(jì)效益分析1住宅銷售價格根據(jù)工程所處位置、周圍環(huán)境條件和房地產(chǎn)市場的趨勢預(yù)測，考慮房地產(chǎn)銷售風(fēng)險和工程建設(shè)本錢等綜合因素，多層住宅按每平方米2950元；低層聯(lián)排高檔住宅按每平方米3850元：平均每建筑平方米售價3001元。地下停車庫每個車位75000元，按80即400個車位銷售計。2銷售進(jìn)度及付款方案本工程方案在3年內(nèi)完成銷售，各年銷售方案見表3-7表。表3-7 各類建筑銷售方案表()項 目合 計12多層住宅1001560聯(lián)排低層高檔住宅1001060地下停車場1001060所有業(yè)主均在兩年內(nèi)付清房款，簽合同當(dāng)年付一半，第二年再付一半?？紤]小區(qū)臨時停車的需要，20的地下停車庫車位，用于租賃，由小區(qū)物業(yè)公司經(jīng)營和管理。投入經(jīng)營后第一年60%出租率，每個停車位每月280元；第二年以后出租率為100，第二年至第五年，停車位每月300元，五年以后每月400元。3稅費率本報告采用的各種稅費率見表38。表3-8 稅費率表()稅 費 項 目稅費率稅 費 項 目稅費；營業(yè)稅5土地增值稅30、40、50超率累進(jìn)城市維護(hù)建設(shè)稅7公益金5教育費附加費3法定盈余公積金10企業(yè)所得稅33任意盈余公積金8房產(chǎn)稅(按租金)12不可預(yù)見費7.54盈利能力分析工程在計算期內(nèi)經(jīng)營收入22089萬元，可獲利潤總額3132元，扣除所得稅1034萬元、公益金105萬元、公積金210萬任意盈余公積金168萬元后還有1616萬元可分配利潤。工程繳納的經(jīng)營稅金為1215萬元，企業(yè)所得稅為1034萬元，土地增值稅為380萬元，合計繳納稅金2629萬元。詳見附表3-3附表3-5。工程全投資內(nèi)部收益率(所得稅前)為198，在預(yù)期可承受的內(nèi)部收益率為15時凈現(xiàn)值可達(dá)517萬元，投資回收期為29年。資本金內(nèi)部收益率為131。詳見附表3-6和附表3-7。商品房投資利潤率=利潤總額總投資X100 =313217623X 100=178商品房資本金凈利潤率=稅后利潤資本金X100=20998000X 100=2625清償能力分析 本工程所需資金全部均由開發(fā)商自籌，末向金融機(jī)構(gòu)借款，因此不存在還款問題。由于工程未借款，在適當(dāng)安排應(yīng)付利潤的情況下，資產(chǎn)負(fù)債率可以一直保持為零。6資金平衡分析和資產(chǎn)負(fù)債分析 在工程計算期內(nèi)，各期資金的來源與運用是平衡有余的。由于工程未借款，在適當(dāng)安排應(yīng)付利潤的情況下，資產(chǎn)負(fù)債率可以一直保持為零，由附表3-9可見，在工程計算期內(nèi)，工程的資產(chǎn)負(fù)債構(gòu)造是很好的。資金平衡分析詳見附表3-8，資產(chǎn)負(fù)債分析詳見附表3-9。7敏感性分析 將開發(fā)產(chǎn)品投資、售房價格、租房價格和預(yù)售款回籠進(jìn)度等因素作為不確定性因素進(jìn)展敏感性分析，分析結(jié)果說明開發(fā)產(chǎn)品投資和售房價格兩個因素對工程的效益最為敏感。如果開發(fā)產(chǎn)品投資和售房價格分別向不利方面變動10，全部投資內(nèi)部收益率將分別下降至63和48%，凈現(xiàn)值分別下降至857萬元和927萬元，均為負(fù)值；投資回收期那么增加到35和3?年；租房價格和預(yù)售款回籠進(jìn)度對收益的影響相對不敏感。根據(jù)測算，敏感因素的變動均不應(yīng)超過 基本方案6左右的范圍，否那么，工程收益風(fēng)險較大。詳見表3-9及圖3-1。表3-9敏感性分析表序號項 目變動幅度()內(nèi)部收益率()凈現(xiàn)值(萬元)投資回收期(年)0 基本方案19.8517291開發(fā)產(chǎn)品投資+107.786735-1035.31901272售房價格+1033.9196127-106.5927373預(yù)售款回籠進(jìn)度+1021.161629-1017.0246334租房價格+1019.952329-1019.85102，9敏感因素變動%圖31 敏感性分析圖(全部投資，所得稅前)1一售房價格；2-預(yù)售款回籠進(jìn)度；3一租房價格；4-基準(zhǔn)收益率；5一開發(fā)產(chǎn)品投資8臨界點分析 為考察對開發(fā)產(chǎn)品效益有影響的因素變化的極限承受能力，對開發(fā)產(chǎn)品投資、售房價格、土地費用和售