中國房地產(chǎn)金融行業(yè)投資評價(jià)報(bào)告 摘 要 我國房地產(chǎn)開發(fā)的融資方式包括銀行貸款、股權(quán)融資、債券融資、信托融資、房地產(chǎn)基金等多種形式。房地產(chǎn)開發(fā)資金來源主要有：國家預(yù)算內(nèi)資金、國內(nèi)貸款、債券、利用外資、房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金和其他資金。其他資金主要是定金及預(yù)收款，這部分資金在開發(fā)資金來源中占有很大比重。19982007年房地產(chǎn)開發(fā)資金來源及各項(xiàng)來源中，“定金及預(yù)收款”的占比一直在30以上。另外兩大資金來源是“自籌資金”和“國內(nèi)貸款”。2007年，前三大資金來源總計(jì)29361.45億元，占當(dāng)年房地產(chǎn)開發(fā)資金來源總額的78.8%。雖然近幾年“國內(nèi)貸款”在房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中的占比有所下降，到2007年已不足20%，但在“自籌資金”和“其他資金”中有很大比例來自銀行對個(gè)人的按揭貸款，加上這部分資金，房地產(chǎn)開發(fā)中使用的銀行貸款的比重在55%以上，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對銀行信貸資金依賴較多。 2007年末，全國商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額4.8萬億元，比年初增加11200億元，同比增長30.4%，增速比上年同期快8.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額1.8萬億元，比年初增加3900億元，同比增長27.7%，增速比上年同期快0.7個(gè)百分點(diǎn)；購房貸款余額3萬億元，比年初增加7300億元，同比增長32.2%，增速比上年同期快13.2個(gè)百分點(diǎn)。 本年資金來源中，國內(nèi)貸款6960.98億元，同比增長32.3%，占18.7%；利用外資增長64.8%，占1.7%；自籌資金11772億元，同比增長37.1%，超過貸款增速，占31.6%；其他資金17873.65億元，同比增長41.5%，占48%。其他資金來源中定金及預(yù)收款10628.5億元，同比增長31.6%，占其他資金的59.5%，占總資金的28.5%。 根據(jù)用益信托工作室統(tǒng)計(jì)，2007年全年共發(fā)行集合信托產(chǎn)品628個(gè)，發(fā)行規(guī)模1054.4億元，發(fā)行規(guī)模相比上年度增長了74%。其中，2007年房地產(chǎn)企業(yè)通過信托公司發(fā)行集合信托計(jì)劃募集了121.5億元，占全年集合信托計(jì)劃募集資金總規(guī)模的11.3。 房地產(chǎn)公司在資本市場的融資方式可以分為股權(quán)融資、債權(quán)融資、可轉(zhuǎn)換債券融資三大類。總的來看，上市公司在資本市場的融資方式越來越多元化，涵蓋了股權(quán)融資(包括IP0、增發(fā)、配股、認(rèn)股權(quán)證)、公司債券和可轉(zhuǎn)換債券這三大類主要融資方式。 2007年有廣宇集團(tuán)、榮盛發(fā)展2家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在深圳證券交易所上市，首發(fā)募集資金共計(jì)15.86億元。其中，廣宇集團(tuán)募集資金6.8億元，榮盛發(fā)展實(shí)際募集資金9.05億元。募集資金規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于2006年保利地產(chǎn)的20.93億元和北辰實(shí)業(yè)的36億元。 2007年房地產(chǎn)上市公司中只有中糧地產(chǎn)1家公司進(jìn)行了配股融資，募集資金13.48億元，實(shí)際募集資金13.3億元。 2008年4月，中國人民銀行近日發(fā)布的2007年中國金融市場發(fā)展報(bào)告指出，會擇機(jī)推出房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）產(chǎn)品。這無疑將成為地產(chǎn)融資方面一個(gè)重要的信號。 根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，2007年全國房地產(chǎn)開發(fā)利用外資（不含外商直接投資）高650億元，增長64.8，整體高出其他渠道資金增長26.2個(gè)百分點(diǎn)。雖然外資投資占房地產(chǎn)總投資規(guī)模比例不到2，但是在我國實(shí)際利用外資資金中，卻有10左右的資金直接投向了房地產(chǎn)。 雖然2007年國家先后出臺了多項(xiàng)限制外資進(jìn)入房地產(chǎn)投資的政策，但依舊擋不住外資投資中國房地產(chǎn)的熱情。外資通過變化渠道、購買物業(yè)、借道二三線城市等多種手法，加速進(jìn)入中國房地產(chǎn)業(yè)；個(gè)別二三線城市2007年引入外資投資房地產(chǎn)的資金規(guī)模增幅甚至超過了100。 整體看，商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款質(zhì)量較好。2007年末，金融機(jī)構(gòu)全部貸款的不良率為8.4%，其中房地產(chǎn)業(yè)貸款的不良率為5.58%，比2006年末下降了2.07百分點(diǎn)，比全部貸款的不良率低2.82個(gè)百分點(diǎn)。住房按揭貸款的不良率為1.08%，比2006年末降低0.29個(gè)百分點(diǎn)。總體而言，按揭貸款仍然是商業(yè)銀行信貸資產(chǎn)中相當(dāng)優(yōu)良的部分。 2007年發(fā)行的房地產(chǎn)信托加權(quán)平均收益率為7.83%。近年來，由于國家實(shí)行宏觀調(diào)控和金融緊縮的政策，資金日漸捉襟見肘的房地產(chǎn)開發(fā)商由于銀行的銀根抽緊而開始尋求新的融資渠道。房地產(chǎn)信托開始走俏市場。 總的而言，海外金融機(jī)構(gòu)對于投資回報(bào)率的要求明顯高于市場平均水準(zhǔn)。其要求股權(quán)投資回報(bào)一般為10%-30%；對于收購一些優(yōu)秀的物業(yè)再進(jìn)行轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)售的項(xiàng)目，如果是自己會經(jīng)營，要求回報(bào)率為10%左右，如果轉(zhuǎn)售，回報(bào)要求超過20%；在債權(quán)投資項(xiàng)目上，其要求達(dá)到8%-10%的回報(bào)率。目 錄第一章 2007年房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展環(huán)境及影響分析1第一節(jié) 影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的因素分析1一、國家宏觀經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)業(yè)的影響1二、國家宏觀調(diào)控政策和房地產(chǎn)金融政策對房地產(chǎn)業(yè)的影響1三、地區(qū)經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)業(yè)的影響1四、科技進(jìn)步對房地產(chǎn)業(yè)的影響2五、其他因素對房地產(chǎn)業(yè)的影響2第二節(jié) 房地產(chǎn)宏觀調(diào)控3一、2005年宏觀調(diào)控分析3二、2006年宏觀調(diào)控分析3三、2007年宏觀調(diào)控分析4四、2008年調(diào)控預(yù)期7第三節(jié) 金融業(yè)發(fā)展情況及其對房地產(chǎn)金融的影響9一、我國金融業(yè)發(fā)展情況分析9二、金融業(yè)發(fā)展情況對房地產(chǎn)金融的影響9第二章 2007年房地產(chǎn)金融業(yè)基本運(yùn)行態(tài)勢分析11第一節(jié) 房地產(chǎn)金融市場狀況11一、開發(fā)融資市場11二、購房融資市場12第二節(jié) 2007年房地產(chǎn)金融重大事件分析13一、央行年內(nèi)6次加息，房地產(chǎn)宏觀融資環(huán)境明顯緊縮13二、央行大力加強(qiáng)住房消費(fèi)信貸安全管理13三、房地產(chǎn)開發(fā)資金來源多樣化，上市融資大幅度增加15第三節(jié) 房地產(chǎn)金融存在的問題17一、市場參與主體主要為商業(yè)銀行17二、市場深度僅限于一級市場17三、金融產(chǎn)品主要為銀行信貸17四、延伸服務(wù)水平較低17五、政策性住房金融制度存在缺陷17六、制度建設(shè)缺位18第四節(jié) 房地產(chǎn)金融發(fā)展前景19一、建立和完善房地產(chǎn)金融市場19二、建立多元化的融資渠道19三、防范和化解房地產(chǎn)金融市場風(fēng)險(xiǎn)19第三章 房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況21第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)情況21一、土地購置面積21二、土地開發(fā)面積21三、建設(shè)情況22第二節(jié) 房地產(chǎn)銷售情況24一、商品房銷售情況24二、商品住宅銷售情況25三、銷售價(jià)格情況25第三節(jié) 2007 年70 個(gè)大中城市價(jià)格情況分析27一、房屋銷售價(jià)格同比上漲10.2%27二、房屋租賃價(jià)格同比上漲3.1%27三、土地交易價(jià)格同比上漲10.7%27四、物業(yè)服務(wù)價(jià)格同比上漲0.4%28第四節(jié) 2007年房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況及08 年走勢29一、2007 年房地產(chǎn)市場運(yùn)行狀況29二、2008 年房價(jià)走勢預(yù)測31三、2008 年房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢展望32第五節(jié) 2007 年五大熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場發(fā)展36一、北京：開發(fā)投資增速繼續(xù)提高，房價(jià)高位運(yùn)行36二、重慶：開發(fā)投資平穩(wěn)增長，銷售增幅回落37三、武漢：開發(fā)投資增幅平穩(wěn)，房價(jià)漲幅較快39四、深圳：近幾年房價(jià)高漲，08 年趨于理性42五、上海：政策執(zhí)行力加大，供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整43第四章 2007年房地產(chǎn)金融行業(yè)發(fā)展情況48第一節(jié) 房地產(chǎn)金融資金需求情況48一、房地產(chǎn)金融資金需求整體情況48二、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)資金需求情況49三、收益性物業(yè)投資資金需求情況52四、個(gè)人住房貸款需求情況53第二節(jié) 房地產(chǎn)金融資金來源情況55一、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)資金的主要來源55二、收益性物業(yè)投資的主要來源58三、個(gè)人住房貸款主要來源59第三節(jié) 2007年房地產(chǎn)信托發(fā)展情況60第四節(jié) 2007年房地產(chǎn)資本市場融資62一、IPO融資62二、配股63三、增發(fā)63四、其他融資方式64五、發(fā)展趨勢分析65第五節(jié) 房地產(chǎn)信托基金67一、房地產(chǎn)投資信托基金醞釀67二、中信信托推出投資房地產(chǎn)創(chuàng)新產(chǎn)品69第六節(jié) 2007年外資進(jìn)入狀況70一、外資進(jìn)入整體情況70二、國際房地產(chǎn)基金進(jìn)入情況71第五章 2007年我國房地產(chǎn)金融行業(yè)投資與經(jīng)營狀況分析74第一節(jié) 2007我國房地產(chǎn)金融行業(yè)投資情況分析74一、房地產(chǎn)金融行業(yè)投資增長情況分析74二、房地產(chǎn)金融資金主要投向分析75第二節(jié) 房地產(chǎn)金融行業(yè)效益情況分析78一、房地產(chǎn)金融行業(yè)效益水平分析78二、房地產(chǎn)金融行業(yè)效益主要影響因素分析79第六章 2007年房地產(chǎn)金融行業(yè)區(qū)域分析80第一節(jié) 我國房地產(chǎn)金融行業(yè)區(qū)域分布特征及變化分析80一、各省市房地產(chǎn)開發(fā)投資額對比情況80二、各省市房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源對比情況80第二節(jié) 我國房地產(chǎn)金融行業(yè)運(yùn)行主要省市比較分析84一、北京84二、上海85三、廣東86四、江蘇88五、浙江89第七章 2007年房地產(chǎn)金融行業(yè)績效綜合比較分析91第一節(jié) 銀行房地產(chǎn)貸款91一、安全性分析91二、盈利性分析92第二節(jié) 房地產(chǎn)信托93一、安全性分析93二、盈利性分析93第三節(jié) 海外資本95一、安全性分析95二、盈利性分析95第八章 2007年房地產(chǎn)金融行業(yè)典型代表分析97第一節(jié) 建行房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)97第二節(jié) 聯(lián)華信托99一、第一支基金型房地產(chǎn)信托計(jì)劃發(fā)行99二、REITs2008年下半年推出99三、引進(jìn)戰(zhàn)略投資者100第三節(jié) 摩根士丹利房地產(chǎn)基金102第九章 房地產(chǎn)金融行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)104第一節(jié) 宏觀調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)104一、從緊的貨幣政策對房地產(chǎn)市場的影響104二、應(yīng)對措施105第二節(jié) 房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)107第三節(jié) 流動性風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)109第四節(jié) 行業(yè)資金狀況風(fēng)險(xiǎn)110一、萬科降價(jià)背后的困局110二、地產(chǎn)商探尋其他融資方式110第五節(jié) 行業(yè)競爭風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)112一、優(yōu)勢房地產(chǎn)企業(yè)具有明顯的規(guī)模經(jīng)營格局112二、股權(quán)分置沖擊原有的房地產(chǎn)企業(yè)所有制格局112三、政府的緊縮政策的強(qiáng)大威力，房地產(chǎn)公司將進(jìn)入兼并高潮112四、大型開發(fā)商加快兼并步伐113附 表表12007 年全國土地購置情況21表22007 年購置土地面積增幅超過40%的地區(qū)21表32007 年購置土地面積降幅超過30%的地區(qū)21表42007 年全國開發(fā)土地情況22表52007 年完成土地開發(fā)面積增幅超過50%的地區(qū)22表62007 年商品房、商品住宅、辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房施工情況22表72007 年商品房、商品住宅、辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房新開工情況23表82007 年商品房、商品住宅、辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房竣工情況23表92007 年各類型商品房銷售面積24表102007商品房銷售面積與上年相比超過40%的地區(qū)24表112007 年銷售面積小于竣工面積的地區(qū)24表122006 年銷售面積大于竣工面積超過1000 萬平方米的地區(qū)24表132007 年各類型商品房銷售額25表142007 年商品住宅銷售面積增幅超過50%的地區(qū)25表152007 年商品住宅銷售面積大于竣工面積超過1000 萬平方米的地區(qū)25表162007 年商品房銷售價(jià)格增幅超過25%的地區(qū)26表172007 年商品住宅銷售價(jià)格增幅同比超過25%的地區(qū)26表18商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款整體情況48表19銀行貸款投放及資金頭寸景氣指數(shù)（%）49表202007年房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)資金需求情況50表212007年商業(yè)營業(yè)用房投資完成額52表222007年辦公樓投資完成額53表232007年房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源合計(jì)55表242007 年全國房地產(chǎn)開發(fā)到位資金情況56表252007年各月累計(jì)房地產(chǎn)開發(fā)本年資金來源細(xì)項(xiàng)情況57表262006-2007年本年資金來源各細(xì)項(xiàng)增速 %58表272007年房地產(chǎn)上市公司增發(fā)募集資金額64表2820012007 年全國房地產(chǎn)完成投資增長率及其占固定資產(chǎn)的比重74表292007 年各地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資狀況75表302007 年房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅超過40%的地區(qū)75表312007 年商品住宅、辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房完成投資情況77表322007 年各地區(qū)住宅房地產(chǎn)開發(fā)投資狀況77表33金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款不良率78表34北京房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源情況84表35上海房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源情況85表36廣東房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源情況87表37江蘇房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源情況88表38浙江房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源情況89表39建設(shè)銀行房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)品種97表402006-2007年建設(shè)銀行房地產(chǎn)貸款情況98表412005-2007年建行貸款不良率情況98附 圖圖12005-2007年房地產(chǎn)貸款增長情況16圖22006-2007年70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比指數(shù)27圖3銀行貸款需求與貸款量景氣指數(shù)%49圖42004-2007年房地產(chǎn)開發(fā)投資額及增速50圖52007年各月累計(jì)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)計(jì)劃資金需求和融資情況51圖62007年各月累計(jì)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)實(shí)際資金需求和融資情況51圖72004-2007年個(gè)人住房貸款余額及增速變化54圖82006-2007年房地產(chǎn)開發(fā)到位資金情況56圖92007 年房地產(chǎn)開發(fā)資金來源情況57圖102007年房地產(chǎn)開發(fā)資金中各項(xiàng)資金來源占比情況58圖112006-2007年全國房地產(chǎn)投資增長情況74圖122005-2007年東、中、西部房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長情況76圖132007 年房地產(chǎn)開發(fā)投資比重情況77圖142007年各省市房地產(chǎn)開發(fā)投資資金額及增長率比較80圖152007年各省市房地產(chǎn)開發(fā)本年資金來源及增長率比較81圖162007年各省市房地產(chǎn)開發(fā)投資資金中國內(nèi)貸款額81圖172007年各省市房地產(chǎn)開發(fā)投資資金中其他資金82圖182007年各省市房地產(chǎn)開發(fā)投資資金中自籌資金82圖192007年各省市房地產(chǎn)開發(fā)投資資金中利用外資83圖202006年北京房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源結(jié)構(gòu)84圖212007年北京房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源結(jié)構(gòu)85圖222006年上海房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源結(jié)構(gòu)86圖232007年上海房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源結(jié)構(gòu)86圖242006年廣東房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源結(jié)構(gòu)87圖252007年廣東房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源結(jié)構(gòu)87圖262006年江蘇房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源結(jié)構(gòu)88圖272007年江蘇房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源結(jié)構(gòu)89圖282006年浙江房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源結(jié)構(gòu)90圖292007年浙江房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源結(jié)構(gòu)90