經(jīng)濟地理學期末調(diào)查與分析報告學年學期： 2013-2014（下） 課程名稱： 經(jīng)濟地理學 授課老師： 楊熒彬 作業(yè)題目： 長安鎮(zhèn)商業(yè)街零售業(yè)區(qū)位因素調(diào)查與分析報告 【主聯(lián)系人】 ：宋玲【電話號碼】 ：18368325565【組 員】 ：唐晶晶，宋玲 日期：2014 年 6 月 15 日成員1姓名學號班級成績唐晶晶122020020712財政2主要完成工作及評閱主要完成工作（學生）：查找資料，發(fā)放問卷，實地調(diào)研，撰寫報告。評閱（教師）：成員2姓名學號班級成績宋玲122020021512財政2主要完成工作及評閱主要完成工作（學生）：回收問卷，整理數(shù)據(jù)，實地調(diào)研，撰寫打印報告。評閱（教師）：成員3姓名學號班級成績主要完成工作及評閱主要完成工作（學生）：評閱（教師）：小組成員分工情況表：注：1、小組成員為2-5人，上述成員列表可自行添加。 2、成績評定采用五級制（不合格、及格、中、良、優(yōu)）長安鎮(zhèn)商業(yè)街零售業(yè)區(qū)位因素調(diào)查與分析報告1、 調(diào)查區(qū)總體概述（一）、長安鎮(zhèn)概況1、簡介 長安鎮(zhèn)位于錢塘江北岸，海寧市西部，北鄰桐鄉(xiāng)市，西南接壤杭州市余杭區(qū)。長安鎮(zhèn)是全國重點鎮(zhèn)、省級中心鎮(zhèn)和海寧“副中心”。境內(nèi)設有省級農(nóng)業(yè)對外綜合開發(fā)區(qū)。全鎮(zhèn)總面積91.9平方公里，轄20個行政村，8個社區(qū)，鎮(zhèn)轄區(qū)總人口12.5萬人，戶籍人口8萬人，外來人口4.5萬人。先后獲得全國環(huán)境優(yōu)美鄉(xiāng)鎮(zhèn)、省文明鎮(zhèn)、省村務公開和民主管理示范鎮(zhèn)、省教育強鎮(zhèn)、省體育強鎮(zhèn)、省東海文化明珠鎮(zhèn)、省級生態(tài)鎮(zhèn)、浙江省衛(wèi)生鎮(zhèn)、嘉興市雙擁模范鎮(zhèn)、省綜治工作先進集體等稱號。2、長安鎮(zhèn)-連杭經(jīng)濟區(qū)東部的結點 在海寧市的西部，靠近杭州下沙、余杭的地方，有一個非常特殊的區(qū)域“連杭經(jīng)濟區(qū)”。它包括了海寧市的兩個鎮(zhèn)和兩個區(qū)（長安鎮(zhèn)、許村鎮(zhèn)、農(nóng)發(fā)區(qū)、臨杭新區(qū)），總面積180平方公里，人口占海寧市1/3、面積占1/4，海寧西部這片與杭州地界交錯相融的地塊，將是海寧連接杭州都市圈的嶄新開始。 政府的對于這塊區(qū)域的定位也非常的明確：立足海寧，面向杭州，成為海寧與杭州都市圈實現(xiàn)連接的重要通道，在不久的未來成為杭州城市的副中心。 長安鎮(zhèn)位于連杭經(jīng)濟區(qū)的東部，也將受益于連杭經(jīng)濟區(qū)的各種優(yōu)勢，包括區(qū)域發(fā)展的優(yōu)勢、未來交通規(guī)劃的優(yōu)勢和政府政策支持等等。隨著杭州城市“東拓”的不斷發(fā)展，在城市間的距離和層次上：長安與杭州相距46公里，與臨平城18公里，下沙城25公里，與未來的大江東新城27公里。（二）、長安鎮(zhèn)未來發(fā)展優(yōu)勢1、區(qū)域環(huán)境優(yōu)勢（1）長安鎮(zhèn)處于海寧市西部，與杭州臨平區(qū)、江干區(qū)接壤，與蕭山區(qū)隔江相望，西南部直接與下沙對接，具有零距離接軌杭州的區(qū)位優(yōu)勢。（2）離上海、寧波各一個半小時車程，離美麗的西湖僅半個小時車程。經(jīng)高速公路三小時可到達華東地區(qū)的主要城市，包括上海、蘇州、寧波、南京、溫州等。（3）“臨杭新區(qū)”試點的成功建設，也將為日后連杭經(jīng)濟區(qū)的最后一片熱土長安鎮(zhèn)的發(fā)展做一個堅實基礎。（4）占地984畝的“財經(jīng)大學下屬東方學院的新校區(qū)”已經(jīng)落戶長安。這種文化上的與杭州進行軟對接其背后所產(chǎn)生的隱性效應，將是無法用金錢可以衡量的。2、交通規(guī)劃優(yōu)勢 （1）鏈接上海和杭州的主干線滬杭鐵路、滬杭高速公路、01省道、杭浦高速公路穿境而過，均設站點或出入口于長安；320國道、杭東繞城公路出口處分別距鎮(zhèn)區(qū)6公里、2公里。（2）地鐵擬從臨平汽車城站至長安鎮(zhèn)修川路之間以接駁方式修建一條地鐵專線，首期接通臨杭新區(qū)，二期接通長安。 （3）人民大道直接鏈接長安鎮(zhèn)與臨平，使的長安鎮(zhèn)到余杭區(qū)的車程不到20分鐘，長安鎮(zhèn)目前已經(jīng)具備高標準的道路交通網(wǎng)，并且適應未來發(fā)展的需求。 （4）按照杭州大都市的發(fā)展規(guī)劃考慮，杭州“二環(huán)線”必將通過這里，才能把六組團全部圍在里面，圈出一個真正的“大杭州”。（5）523路、868公交可直達杭州市區(qū)和下沙， 目前公交868已延伸至長安全程35公里，途經(jīng)29個站點，使得長安鎮(zhèn)的生活更加接近杭州。（三）、長安鎮(zhèn)中心商業(yè)區(qū) 主要商業(yè)街：以漢帛金街，修川路商業(yè)街為主的商業(yè)街和以龍翔廣場為主的商業(yè)中心。商鋪種類：服裝店，鞋店，零食鋪，母嬰用品店，超市等。2、 主要零售業(yè)現(xiàn)狀調(diào)查（一）、調(diào)查目的和意義 經(jīng)濟活動的區(qū)位分析是經(jīng)濟地理學領域最古老和最重要的研究內(nèi)容之一。由于區(qū)位是決定零售業(yè)成功的關鍵因素，商業(yè)區(qū)位研究一直受到關注。特別是隨著城市規(guī)模的不斷擴大和城市經(jīng)濟的日益繁榮,關于城市內(nèi)商業(yè)區(qū)位的研究已日益受到重視。本次調(diào)查的目的是根據(jù)課堂中介紹的零售業(yè)區(qū)位理論關于零售區(qū)位決策的基本因素，即消費市場、空間距離和交通條件、零售業(yè)間的競爭與合作、地價作用，結合長安鎮(zhèn)商業(yè)區(qū)中零售業(yè)情況進行調(diào)查和。由此掌握理論知識與實踐知識的結合，做到理論的再應用，培養(yǎng)分析能力。（二）、調(diào)查過程本小組采用問卷調(diào)查和實地訪談考察法，對長安鎮(zhèn)商業(yè)街上的主要零售業(yè)進行了實地調(diào)查。從東方學院乘坐k81公共汽車到達修川橋站，延修川路對各零售業(yè)店進行訪談詢問式調(diào)查，了解所需信息。之后，整理數(shù)據(jù)并進行篩選比較，制定大綱，查閱相關資料，撰寫調(diào)查報告。長安鎮(zhèn)商業(yè)街區(qū)位因素調(diào)查查閱相關資料實地訪談考察設計調(diào)查問卷整理分析調(diào)查問卷和訪談結果實地發(fā)放調(diào)查問卷及回收撰寫實踐報告（三）、調(diào)查現(xiàn)狀總體概況 1、長安鎮(zhèn)商業(yè)街商鋪類型以休閑娛樂類和服裝飾品類居多，數(shù)碼產(chǎn)品類較少。圖3-1 店鋪類型2、店主選擇在長安鎮(zhèn)商業(yè)街處開店的原因主要是因為這里有較高的市場潛力，其次是租金便宜、交通便利，另外隨著人口的增加和經(jīng)濟的發(fā)展，有了較大的市場需求。圖3-2 選擇開店位置的原因3、經(jīng)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，長安鎮(zhèn)零售業(yè)商鋪的月租金總體上以3000元至5000元居多，不同地段月租金上有很大差別，越靠近中心區(qū)價格越高，且有一部分為店主私有，距離中心區(qū)較近的商鋪月租金基本總體上處于5000元以上。例如，長安中路上的月租金大致為15萬一年左右，勞動路上的月租金為6000元左右，青年路上的月租金大部分是4000元左右。圖3-3 店鋪月租金4、 據(jù)調(diào)查得知，長安鎮(zhèn)商業(yè)街商鋪每個月純利潤情況以2500元以上的居多。例如，雜貨店店主基本上收入穩(wěn)定，普遍反應可以養(yǎng)家糊口，一個月的收入大致為3000元至4000元。長安鎮(zhèn)上服裝店很多，服裝店替換快，營業(yè)較久的商店一個月可以盈利50000元以上，但逢淡旺季時有很大差別。（四）、調(diào)查具體概況-以美特斯邦威專賣店為案例的分析1、商鋪位置：浙江省嘉興市海寧區(qū)（縣）長安鎮(zhèn)青年路82號錦繡商廈82-10、82-11號 。2、月租金：7000元（租金占經(jīng)營費用的很大一部分，裝潢費用、加盟金、產(chǎn)品成本、勞動力成本、運輸?shù)葎t占剩下的一大部分。）3、開業(yè)時間：2011年5月4、店主身份：李先生5、主要營業(yè)活動：主營男女休閑服飾6、營業(yè)規(guī)模與效益： 該美邦店屬于加盟店鋪，為了獲得利益最大化，選址距離商業(yè)中心區(qū)域不能太近，且美邦服飾的風格以休閑為主，主要針對20-30年輕的收入比較低的人群，以大學生為主，所以規(guī)模不大。鎮(zhèn)區(qū)的房屋布局適合經(jīng)營，所以其門面較大，但是美邦在地上的店面面積不能滿足其需求，所以在樓上有一間面積不大的倉庫，總面積大致在150平方米左右。店內(nèi)商品款式多樣，且價格不高，在普通大學生一般的消費承受范圍之內(nèi)。每日顧客量和收益都很好，月盈利額在上萬元。7、 營銷方法： 美特斯邦威作為國內(nèi)休閑服飾品牌的代表者一直致力于對外界塑造一個特立獨行的品牌形象,整合營銷傳播的運用對其品牌的成功具有重要的意義。營銷不僅考慮的是銷售職能在傳播過程中的作用,注意將產(chǎn)品、人員、廣告、促銷等職能內(nèi)因素協(xié)調(diào)一致,更是要其他部門也都接受以消費者為中心的觀念,從產(chǎn)品的研發(fā)、生產(chǎn)到銷售和服務都最大限度地為消費者考慮。8、 企業(yè)目標：為消費者提供新時尚的舒適生活體驗。3、 零售業(yè)區(qū)位的因素分析1、 消費市場 消費市場狀況因素的作用主要是因為市場區(qū)域的大小、貧富和構成對零售業(yè)態(tài)選擇和規(guī)模有著重要的影響作用。消費人口規(guī)模及消費者收入是影響零售區(qū)位的兩個重要因子。海寧市長安鎮(zhèn)，由于浙江財經(jīng)大學東方學院的存在，使該地區(qū)有著客源消費市場，因而沒有出現(xiàn)明顯的衰敗，經(jīng)濟仍然比較繁榮。但已形成的商場格局無法改變，這也使得長安成了這里的“解放碑”小范圍的商業(yè)中心，電影院、文化廣場等分布在其周邊，以龍翔為中心，呈射線狀布局的幾條街道也發(fā)展成了步行街。2、 空間距離與交通條件 消費者通常選擇距離較短且交通便捷的零售點進行購買商品，而如果讓消費者選擇遠距離的零售點去購買商品，這樣消費者就需要多支付空間費或時間費；而如果多支付的空間費或時間費再加上商品的價格多于在近零售點購買支付的錢，那么消費者就虧了，理性消費者是不會做這樣的選擇的。所以說消費者支付的這兩個費用是決定消費者選擇購物地點的重要因子。再有交通設施條件好的市場區(qū)域，消費者所需支付的空間費或時間費也會下降，這樣就極有可能增加消費者的購買量，擴大商品的銷售范圍以及商業(yè)的規(guī)模等級。長安鎮(zhèn)交通比較便利，與東方學院僅2-3公里，乘坐公交車只需10分鐘，另外，學校門口常年有隨叫隨到的電動三輪，使得大學生這一消費群體愿意選擇來此處消費。3、 行業(yè)競爭與合作零售企業(yè)的區(qū)位選擇和與其在同一區(qū)域經(jīng)營同類型的的零售企業(yè)的數(shù)量和競爭力有密切的關系。例如美邦所在的長安鎮(zhèn)還有特步、安踏、李寧、361等都以休閑、運動風格產(chǎn)品為主的商店，所以美邦必須走自己的風格路線，形成自己的品牌優(yōu)勢。 區(qū)位間的空間競爭，如果是屬于同業(yè)種間的競爭，可能會出現(xiàn)兩種趨勢：一是相互排斥趨于分散，一是在競爭中產(chǎn)生聯(lián)合，即由于外部規(guī)模經(jīng)濟而形成各種專業(yè)化的商業(yè)中心。美邦屬于后者。在一定程度上，集聚比分散帶來的效益多，所以由于競爭產(chǎn)生的一些負面影響，在調(diào)整商品價格、服務態(tài)度、售后服務、店面布局等軟件設施則會消除一部分。4、 地價作用地價是土地價值的經(jīng)濟反映，企業(yè)愿意支付的地價價格取決于土地預期可獲得的利潤。地價的高低與土地的區(qū)位條件有關。交通的便捷性、空間的關聯(lián)性和周邊環(huán)境的滿意度是影響土地購買者支付土地價格的重要因子。對于追求收入最大化的零售企業(yè)而言，最高地價區(qū)位是最佳選擇，但這種選擇必須支付高額地價，會造成成本增加，企業(yè)經(jīng)營者必須慎重考慮這個問題。因此不同類型的零售業(yè)所能支付的地價能力才是決定其區(qū)位選擇的重要因子。四、小組建議 通過調(diào)查結果的分析，我們了解到該地區(qū)零售業(yè)存在著很多問題，比如商品內(nèi)容不全，技術支持、政策支持方面較弱，規(guī)模不大，知名度不高。因此，我們小組針對長安鎮(zhèn)零售業(yè)的未來發(fā)展情況提出如下建議：1、 加大宣傳，提高宣傳手段，擴大知名度，打造品牌效應。例如一些服裝品牌專賣店可通過多渠道宣傳手段，吸引顧客，發(fā)揮品牌優(yōu)勢。2、銷售淡季保銷量。店家可以再淡季的時候采取正確的營銷手段，如節(jié)假日活動、降價特價促銷、會員積分類促銷等多種方式。考慮到所服務的消費者對象，本商業(yè)街以后應該朝著綜合性檔次的商品發(fā)展。 3、 調(diào)整營銷管理，通過規(guī)范并有自己特色的建立管理制度和規(guī)矩來推動員工的工作積極性和激情。4、改善衛(wèi)生環(huán)境和治安。只有營造一個舒適整潔、安全放心的購物環(huán)境，才能吸引更多的人來此消費。5、建立或邀請專業(yè)技術指導團隊，豐富商鋪產(chǎn)品的來源和更新周期,對選址和采購進行指導。同時，對本商業(yè)街的所有售貨員及服務員進行培訓，改善服務態(tài)度，讓消費者擁有一個好的心情購物。6、政府應合理規(guī)劃地價，提供政策優(yōu)惠和資金扶持。適當調(diào)整房租，吸引更多不同的零售店來此駐戶，不僅可以豐富本商業(yè)街的服務豐富度，也能更好的滿足消費者的需求，刺激消費。7、交通道路方面應解決擁擠和違規(guī)現(xiàn)象，減少空間距離帶來的成本。 長安鎮(zhèn)中心商業(yè)區(qū)零售業(yè)區(qū)位因素調(diào)查問卷您好！我們是浙江財經(jīng)大學東方學院的學生。我們正對長安鎮(zhèn)商業(yè)街的現(xiàn)狀進行調(diào)查，非常感謝您抽空支持我們，請您填寫我們的調(diào)查問卷。1、請問您的年齡A.20-25（ ）；B.25-30（ ）；C.30-35（ ）；D.35以上（ ）；2、您的商店月租金是多少？A.自家店面；B.3000元以下（ ）；C.3000-5000元（ ）；D.5000元以上（ ）；3、您的店鋪屬于以下那些類型？A.餐飲（ ）；B.小商品（ ）；C.服裝飾品（ ）；D.休閑娛樂（ ）； E.數(shù)碼產(chǎn)品（ ）；F.其他4、您的店鋪的消費群體主要是A.學生（ ）；B.居民（ ）；C.其他_5、您覺得你的店鋪客流量多么？A.很多（ ）；B.一般（ ）；C.周期性變化（ ）；D.冷清（ ）；6、您覺得在您在長安鎮(zhèn)中心開店前景如何？A.很好（ ）；B.一般（ ）；C.不太好（ ）；7.您的店鋪在經(jīng)營過程中一直存在的主要障礙有哪些？ ( ) A、經(jīng)驗不夠 B、缺乏社會關系C、資金不足D、顧客回頭率低 E、親人的反對 F、市場上同質(zhì)類產(chǎn)品過多，競爭激烈，利潤率低 G 其他_8. 由現(xiàn)在店鋪的基本現(xiàn)狀，預測一年后的店鋪發(fā)展，可能會（ ）A、基本保持現(xiàn)狀，穩(wěn)中求發(fā)展 B、2到3家連鎖C、全市連鎖 D、全國連鎖9.如果可以選擇您的店鋪位置,您希望在哪里A 工商局附近 B.鴻翔購物廣場附近 C.青年路D長安鎮(zhèn)中心農(nóng)貿(mào)市場周圍 .E學校周圍 F. 勞動路 G.其他10.您認為在長安鎮(zhèn)開設什么行業(yè)比較吸引顧客A 飲食飯店類 b 小吃零食類 c 水果類 d 娛樂服務類 e 其他11.您認為商業(yè)店鋪的合理的租金標準是 A.20元/平方米.月 B.40元/平方米.月 C.60元/平方米.月 D.其他12.您認為長安鎮(zhèn)中心商業(yè)街的衛(wèi)生環(huán)境如何？A.很好B.好C.一般D.差E.極差13.您認為您這一領域的市場前景怎么樣？A.很可觀 B.較客觀 C.可以接受 D.很差14.您覺得您的店鋪地理位置怎樣？A. 很好 B.較好 C.一般 D.不好15.你當初選擇在這開店的原因是？（）A.交通便利 B有較大的市場需求 C該地處于剛開發(fā)地段，有較高的市場潛力 D 該地租金便宜，適合創(chuàng)業(yè)者16.你對自己店鋪的地理位置滿意嗎？（）A非常滿意還好，在自己的預期之中不滿意17.您的商鋪每個月的純利潤大概是多少A.1500以下 B.15002000 C.20002500 D. 2500以上18.商家認為本商業(yè)街存在的最大問題（）A.交通擁擠 B.噪聲較大 C.房租較貴 D.治安較差非常感謝您的配合！謝謝您！