房地產(chǎn)金融與投資 復(fù)習(xí)要點(diǎn)(2014-12.13級(jí)GX)開(kāi)卷 時(shí)間:2014.11.17晚7:009:000 地點(diǎn):新1-101,102,103,105,108可帶計(jì)算器,不能用手機(jī)一、判斷改錯(cuò)題（每題2分，共20分）(在題號(hào)前標(biāo)為正確;為錯(cuò)誤,有錯(cuò)需改) 1.ARM所定指數(shù)三年中分別為7%,8%,9%,邊際為3%,則合成利率為11%,10%,9%。提示:合成利率=指數(shù)+邊際2.貸款人分擔(dān)的利率風(fēng)險(xiǎn)越多,拖欠風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)越高 (改錯(cuò):低)。3. 收益性房地產(chǎn)NOI的年增長(zhǎng)率為3%, 貼現(xiàn)率為15%,則資本化率為11%。提示:資本化率=貼現(xiàn)率-增長(zhǎng)率2、 簡(jiǎn)答題（共25分）1. 房地產(chǎn)投資的收益有哪些？ 2. 簡(jiǎn)述房地產(chǎn)商品的特點(diǎn) 3. 提前清償罰款的目的是什么？4. 簡(jiǎn)述我國(guó)住房公積金的主要特點(diǎn)5. 簡(jiǎn)介房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn) 6. 從租賃者角度看，租約中的費(fèi)用上限和CPI調(diào)整如何影響租賃的風(fēng)險(xiǎn) 7. 簡(jiǎn)介收益性房地產(chǎn)的評(píng)估步驟 應(yīng)用技術(shù)去評(píng)估價(jià)值8. 利率風(fēng)險(xiǎn)和確定財(cái)產(chǎn)權(quán)被評(píng)價(jià)拖欠風(fēng)險(xiǎn)之間存在什么差異? 三、計(jì)算說(shuō)明題（共40分）1、 一家長(zhǎng)計(jì)劃為其子準(zhǔn)備購(gòu)房首付款,預(yù)計(jì)其子5年后買房結(jié)婚,首付需80萬(wàn)元,現(xiàn)有一銀行推出的累計(jì)定期存款計(jì)劃,年利率3%,每月存固定金額,按月計(jì)復(fù)利,到期可支取全部本息.如該家長(zhǎng)參與此計(jì)劃,每月應(yīng)存款多少?2、 一公寓為毛租賃方式，費(fèi)用限額為10元，數(shù)據(jù)見(jiàn)下表（單位：每平方米元）：年123毛租金505050費(fèi)用101214 平均租金是多少？若貼現(xiàn)率為10%，有效租金是多少？3、 某借款人面臨在兩種貸款之間做出選擇。以12利率、3個(gè)點(diǎn)的簽約成本，可以獲得30年期300000元的A種貸款。而以11的利率、2個(gè)點(diǎn)的簽約成本，可以獲得30年期同樣金額的B種貸款。l）如果貸款是在15年后償還的，哪一種貸款是更好的選擇？ 2）如果貸款是在5年后償還的，如何選擇？（不需要計(jì)算出結(jié)果，只需給出判斷出方法）4、一住房總價(jià)為150萬(wàn)元，可向銀行申請(qǐng)70%抵押貸款，目前年利率為6%。張先生希望每月還款不低于9000元但不能超過(guò)12000元。貸款期有15年和20年可供選擇。1） 如采用CPM方式，貸款期選15年還是20年？2） 就其對(duì)CPM合適的貸款期，如果他希望少付利息采用CAM方式，首期付款多少？3） 如無(wú)提前清償，合適的CAM和CPM之間的利息差額是多少？5. 一位貸款人正在考慮允許貸款的條件。目前的市場(chǎng)條件為對(duì)25年期貸款收取9的利率，借款人李戈要求貸款 100 000元。貸款人預(yù)期市場(chǎng)利率不久將上升，可能甚至是在貸款簽約以前。為了安全起見(jiàn)，貸款人決定對(duì)李戈做出9利率、為期25年CPM貸款95000元的承諾；然而，該貸款人希望收取貸款起始費(fèi)用以使抵押貸款的收益率達(dá)到10。貸款人應(yīng)收取多少起始費(fèi)用呢？如果預(yù)期貸款將在10年后被償還，應(yīng)收取多少費(fèi)用呢？6. 阜華大廈五樓一套房以凈租賃方式出租,基礎(chǔ)租金為每平方米30元,今后用CPI進(jìn)行調(diào)整，租期5年。預(yù)計(jì)今后幾年的CPI依次為5%, 7%, 6%, 4%, 折現(xiàn)率為10%,請(qǐng)計(jì)算此租期的有效租金。四、論述題（共15分）1.試述房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位.(500800字)2. 試述房地產(chǎn)投資的策略(400600字3. 概述 金融業(yè)與地產(chǎn)業(yè)的關(guān)系(400800字) 3、降低了金融資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)參考數(shù)據(jù)：（MFVIFA，3.15%，10年）=140.835772; （MPVIFA，3.15%，10年）=102.822807; （PVIF，13%，15年）=0.159891，（PVIF，,9 %，10年）=0.422411（MPVIFA，5.04%，240年）=151.018208；（MPVIFA，5.04%，180年）=126.122669（PVIF，10%，2年）=0.826446，（PVIF，,10 %，3年）=0.751315（PVIFA，10%，3年）=2.486852第3題參考算式3.（1） 比較有效借款成本（2）相似(代入RBPV的數(shù)據(jù)即可)