【成都市甲級(jí)寫(xiě)字樓調(diào)研分析】我國(guó)各大中心城市辦公物業(yè)發(fā)展情況及未來(lái)趨勢(shì)1成都目前辦公物業(yè)市場(chǎng)調(diào)研分析21、 辦公物業(yè)類型22、 各類型辦公物業(yè)分析2我國(guó)各大中心城市辦公物業(yè)發(fā)展情況及未來(lái)趨勢(shì)由于宏觀調(diào)控，特別是國(guó)家七部委出臺(tái)的房產(chǎn)調(diào)控政策，對(duì)上海、北京、廣州等特大型城市的住宅市場(chǎng)產(chǎn)生了持續(xù)的影響，一、二手房的成交量都大幅萎縮，價(jià)格也越來(lái)越松動(dòng)。而寫(xiě)字樓的出租情況卻十分火爆，甲級(jí)寫(xiě)字樓更是一再受到海外基金的追捧。據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)資料顯示，作為我國(guó)第一大城市的上海，南京西路周邊25層以上寫(xiě)字樓出租率達(dá)到80以上，而一些高檔寫(xiě)字樓如恒隆廣場(chǎng)等出租率都在95以上，且換手率很低。巨大的需求使寫(xiě)字樓市場(chǎng)步步升溫，當(dāng)前寫(xiě)字樓已經(jīng)成為“敏感時(shí)期”的市場(chǎng)新寵。 加入WTO以來(lái)，隨著我國(guó)城市特別是特大中心城市的的不斷擴(kuò)大，市中心土地的越來(lái)越稀缺，寫(xiě)字樓的開(kāi)發(fā)也逐步從市中心向外擴(kuò)散。許多城市都根據(jù)自身發(fā)展?fàn)顩r，開(kāi)辟了專門的經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)或者工業(yè)技術(shù)園區(qū)，通過(guò)一系列的招商引資優(yōu)惠措施，積極吸引國(guó)內(nèi)外大型企業(yè)特別是世界500強(qiáng)企業(yè)進(jìn)駐。這也有效帶動(dòng)了當(dāng)?shù)貙?xiě)字樓的開(kāi)發(fā)，其租金也年年攀升，投資寫(xiě)字樓的利潤(rùn)空間的不斷呈現(xiàn)。預(yù)計(jì)2005、2006、2007年這三年我國(guó)特大中心城市甲級(jí)寫(xiě)字樓的售價(jià)和租金都會(huì)直線上升，供小于求的局面在未來(lái)一段時(shí)期內(nèi)仍然存在。成都目前辦公物業(yè)市場(chǎng)調(diào)研分析1、 辦公物業(yè)類型目前成都市辦公物業(yè)類型主要包括：純辦公物業(yè)、辦公用途的電梯公寓、小戶型商務(wù)樓(具商務(wù)功能的小戶型公寓)。從調(diào)查資料來(lái)看，純辦公物業(yè)的物業(yè)類型所占比例最大，達(dá)到了60%的比例，電梯公寓作商務(wù)用的物業(yè)占6.7%。2、 各類型辦公物業(yè)分析類型A：純辦公物業(yè)高級(jí)寫(xiě)字樓（1）、成都高級(jí)寫(xiě)字樓分布成都高級(jí)寫(xiě)字樓分布示意 南 總府路 時(shí)代廣場(chǎng) 香檳廣場(chǎng) 中海格林威治 王府井 明日大廈 世都 總府大廈 新時(shí)代 民興金融 港鵬 冠城 凱樂(lè) 世貿(mào) 國(guó)際 海外交流 豐德國(guó)際順城大街 新世紀(jì) 熊貓城 士百達(dá) 現(xiàn)代之窗 仁恒廣場(chǎng) 世界 時(shí)代數(shù)碼中銀 摩爾 城市之心 川信 開(kāi)行 人民南路 威斯頓 鉑金時(shí)代 國(guó)信 國(guó)棟 世代 川投置信 南大街 天府綠洲 宏達(dá) 甲級(jí)、準(zhǔn)甲級(jí)寫(xiě)字樓 在/待建甲級(jí) 高級(jí)寫(xiě)字樓 在/待建高級(jí)圖示從上圖可以看出，成都的甲級(jí)（準(zhǔn)甲級(jí)）、高級(jí)寫(xiě)字樓主要分布于由總府路和順城大街-人民南路及南大街一線所形成的“十”字型道路兩側(cè)區(qū)域內(nèi)，它們也構(gòu)成了成都的事實(shí)CBD： 春熙路-鹽市口-天府廣場(chǎng)是成都最為繁華和傳統(tǒng)的中心商業(yè)區(qū)，構(gòu)成了成都最具影響力的零售核。市中心的絕對(duì)地位、最為優(yōu)越的商業(yè)資源和高額土地成本成為該區(qū)域高級(jí)寫(xiě)字樓興建的最直接動(dòng)力。 順城大街-騾馬市一帶聚集了成都最多的金融企業(yè)、寫(xiě)字樓和星級(jí)酒店，順城大街亦被冠以“金融一條街”稱號(hào)。該區(qū)域也是成都市規(guī)劃的CBD區(qū)域的核心組成部分。 人民南路（含南大街）沿線是近年來(lái)發(fā)展最為迅猛的寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域，且具備良好的后續(xù)發(fā)展空間。其動(dòng)因主要包括：交通優(yōu)勢(shì)：相比絕對(duì)市中心和順城大街、騾馬市一帶的擁堵交通，人民南路是目前成都最為暢通的城市主干道，且同時(shí)連接著市中心、城南“富人區(qū)”和雙流機(jī)場(chǎng)，具備完整的交通循環(huán)體系。磨子橋IT商圈效應(yīng)：人民南路連接著成都著名的磨子橋IT商圈，該商圈吸附著大量的公司組織，成為寫(xiě)字樓物業(yè)的直接需求方，時(shí)代數(shù)碼廣場(chǎng)、世界均是這一典型。臨河景觀優(yōu)勢(shì)：這是市中心及順城大街一帶寫(xiě)字樓物業(yè)所無(wú)法比擬的資源優(yōu)勢(shì)，它無(wú)疑能使臨河一帶的寫(xiě)字樓物業(yè)具備更好的賣相。目前代表項(xiàng)目為開(kāi)行國(guó)際廣場(chǎng)。政府南遷利好：政府南遷，眾多大型機(jī)關(guān)、企事業(yè)的進(jìn)駐，使人民南路區(qū)域成為預(yù)期中新老城區(qū)的樞紐地帶，這在一定程度上能強(qiáng)化該區(qū)域發(fā)展寫(xiě)字樓物業(yè)的可行性。本項(xiàng)目處于人民南路南延線，也是南部新區(qū)構(gòu)建“新會(huì)展商務(wù)圈”的橋頭堡位置，并具備政府機(jī)關(guān)企事業(yè)單位直接的資源優(yōu)勢(shì)，加之李嘉誠(chéng)和記黃埔項(xiàng)目即將啟動(dòng)，該區(qū)域完全具備了開(kāi)發(fā)特色寫(xiě)字樓物業(yè)的眾多優(yōu)勢(shì)。（2）、成都高級(jí)寫(xiě)字樓的發(fā)展歷程 階段一：新時(shí)代廣場(chǎng)獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷。在1996年之前，除了市內(nèi)幾間星級(jí)賓館，成都尚沒(méi)有一座現(xiàn)代化商務(wù)寫(xiě)字樓。這一顯著的市場(chǎng)空白點(diǎn)使1996年交付使用的成都首座高等級(jí)寫(xiě)字樓新時(shí)代廣場(chǎng)取得了非凡的租售業(yè)績(jī)，吸引了大量的國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)入駐（至今仍有一部分此類客戶），其租金一度高達(dá)150-200元/平米月。 階段二：僧多粥少，市場(chǎng)迅速降溫。新時(shí)代廣場(chǎng)的非凡租售業(yè)績(jī)極大地刺激了眾多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，1996年前后成都市中心迅速開(kāi)建了十幾座高檔寫(xiě)字樓項(xiàng)目，僅鹽市口到玉帶橋不到兩公里的順城大街兩側(cè)，就聚集了9座，總量達(dá)60多萬(wàn)平米。然而，成都高等級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)與上海、廣州等沿海城市差異甚大：外資機(jī)構(gòu)和外省派駐機(jī)構(gòu)相對(duì)較少；而受當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)總體水平影響，本地有足夠?qū)嵙Φ拿駹I(yíng)企業(yè)（國(guó)營(yíng)企業(yè)大都有自己的地盤）數(shù)量亦十分有限。因此這批在1995-1996年期間開(kāi)工的高檔寫(xiě)字樓集中在1998年前后進(jìn)入預(yù)售階段時(shí)，僧多粥少的局面便擺在了每家開(kāi)發(fā)商面前。而先期竣工的新時(shí)代廣場(chǎng)率先搶占了本已不多的客戶資源，更使其他項(xiàng)目在預(yù)售期便一籌莫展。成都的高檔寫(xiě)字樓市場(chǎng)迅速降溫，1998年以后成都新開(kāi)高等級(jí)商務(wù)寫(xiě)字樓的建設(shè)幾乎陷入停滯狀態(tài)，并由此產(chǎn)生了一批停工停建工程和“爛尾樓”工程。 階段三：大浪淘沙，川信、冠城成為旗幟。在新時(shí)代廣場(chǎng)獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷長(zhǎng)達(dá)3-4年之后，1995-1996年開(kāi)工的那批寫(xiě)字樓中，川信大廈、冠城廣場(chǎng)開(kāi)始脫穎而出。如冠城廣場(chǎng)憑借高規(guī)格的硬件配套、營(yíng)銷上對(duì)國(guó)際大公司的強(qiáng)力公關(guān)以及特別的優(yōu)惠政策，說(shuō)服惠普、思科、摩托羅拉等“招牌性”企業(yè)進(jìn)駐，北京金杜、美國(guó)美標(biāo)等著名公司亦從新時(shí)代廣場(chǎng)搬遷過(guò)來(lái)。此后，川信大廈和冠城廣場(chǎng)成為成都頂級(jí)寫(xiě)字樓的兩面旗幟，這里聚集了在蓉50%以上的外資機(jī)構(gòu)和30%左右的國(guó)內(nèi)知名企業(yè)成都分公司或辦事處，約有60多家上市公司和數(shù)家世界500強(qiáng)企業(yè)，租金高達(dá)100-130元/平米月，入駐率均在90%以上。而同時(shí)，與這兩棟大廈幾乎供不應(yīng)求相反的是，整個(gè)成都的寫(xiě)字樓行業(yè)卻呈現(xiàn)出一種供大于求的狀況。 階段四：市場(chǎng)有所升溫，主導(dǎo)仍是消化存量。隨著政府采取的爛尾樓整治措施的出臺(tái)和招商引資的卓有成效，以及“西部大開(kāi)發(fā)”政策和中國(guó)加入WTO的利好消息的綜合影響，沉寂多時(shí)的寫(xiě)字樓市場(chǎng)開(kāi)始在2002年得到啟動(dòng)。城市之心、世都大廈、時(shí)代數(shù)碼廣場(chǎng)、威斯頓聯(lián)邦大廈等停工停建項(xiàng)目相繼重新包裝面市，且均取得了一定的租售業(yè)績(jī)。同時(shí)，開(kāi)發(fā)商亦不再盲目地新開(kāi)寫(xiě)字樓項(xiàng)目，只有世界、時(shí)代廣場(chǎng)等少數(shù)幾個(gè)樓盤。 階段五：走向復(fù)蘇，趨勢(shì)鮮明。近年來(lái)隨著城市發(fā)展速度的加快，辦公物業(yè)需求不斷上升；而舊有的辦公物業(yè)（除少量高檔辦公物業(yè)）由于修建較早，各方面的形象、配套和服務(wù)設(shè)施都難以滿足目前商務(wù)辦公的發(fā)展要求，產(chǎn)品面臨更新?lián)Q代，辦公物業(yè)市場(chǎng)需求日趨旺盛；同時(shí)，城市規(guī)劃中兩個(gè)副中心方案的出臺(tái)，以及城市核心中央商務(wù)區(qū)規(guī)劃的確立都在一定程度上帶動(dòng)了整個(gè)商務(wù)辦公市場(chǎng)的再次升溫。2003-2005年，成都寫(xiě)字樓投資大幅度增長(zhǎng)，由于需求量上升，成都寫(xiě)字樓空置面積呈下降趨勢(shì)。整體來(lái)看，目前成都市的商務(wù)辦公物業(yè)的市場(chǎng)供需正趨向平衡發(fā)展，市場(chǎng)杠桿的調(diào)節(jié)作用明顯。小結(jié)：一直以來(lái)，成都的寫(xiě)字樓呈兩極分化的態(tài)勢(shì)，一方面是頂級(jí)甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求旺盛，供不應(yīng)求；另一方面大量商住樓門可羅雀，市場(chǎng)供應(yīng)和市場(chǎng)需求出現(xiàn)明顯的反差。據(jù)調(diào)查，目前成都有大量的單位希望在一個(gè)采光通風(fēng)良好、環(huán)境寬松的氛圍里辦公，但苦于目前市場(chǎng)上的商住樓不能滿足公司形象的要求，不得不租在甲級(jí)寫(xiě)字樓或酒店里，忍受高昂的辦公費(fèi)用，壓抑的辦公環(huán)境市場(chǎng)亟待新的辦公產(chǎn)品。于是，從2003年開(kāi)始，成都寫(xiě)字樓開(kāi)始向情景化趨勢(shì)發(fā)展，世界、時(shí)代廣場(chǎng)、錢江鉑金時(shí)代、豐德國(guó)際廣場(chǎng)等寫(xiě)字樓都在這方面進(jìn)行積極的探索，旨在開(kāi)發(fā)既能滿足企業(yè)形象，又能節(jié)約辦公成本，實(shí)現(xiàn)辦公舒適化的辦公產(chǎn)品，辦公向情景化方向發(fā)展是必然的趨勢(shì)。（3）、成都市寫(xiě)字樓未來(lái)發(fā)展趨勢(shì) 寫(xiě)字樓升級(jí)換代需求迫切在成都寫(xiě)字樓市場(chǎng)，目前雖有時(shí)代廣場(chǎng)、川信大廈等一批甲級(jí)寫(xiě)字樓的出現(xiàn)，但更多寫(xiě)字樓仍處在中低檔次，有些甚至商住混雜。一些寫(xiě)字樓名頭很響，但配套設(shè)施、樓高、辦公面積等都與國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)相差甚遠(yuǎn)，外形上體現(xiàn)不出實(shí)力企業(yè)的檔次，內(nèi)部設(shè)計(jì)滿足不了企業(yè)辦公需求。而目前成都外企入駐卻以每年50%的速度遞增，成都市寫(xiě)字樓升級(jí)換代呼之欲來(lái)。 這種升級(jí)在成都CBD區(qū)尤顯迫切。在成都CBD核心區(qū)域，現(xiàn)在有高檔商務(wù)寫(xiě)字樓30多棟，而能與國(guó)際接軌的甲級(jí)寫(xiě)字樓卻是鳳毛麟角。核心區(qū)域內(nèi)聚集了在蓉60%以上的外資機(jī)構(gòu)，世界500強(qiáng)里的80余家跨國(guó)公司，72家金融機(jī)構(gòu)，這些外來(lái)企業(yè)還在每日遞增。因?yàn)閷ふ也坏胶线m的辦公場(chǎng)地，許多企業(yè)只好整層地租下高檔酒店辦公，如錦江賓館就有日本豐田汽車公司、香港大公報(bào)等；假日酒店則有加拿大加成顧問(wèn)有限公司、日本經(jīng)濟(jì)協(xié)會(huì)等。 地段拼搶更加激烈由于土地的不可再生性，地段對(duì)于寫(xiě)字樓而言具有永久性的現(xiàn)實(shí)意義。隨著時(shí)間推進(jìn)，寫(xiě)字樓的地段概念將得到前所未有的強(qiáng)化。一個(gè)城市的CBD區(qū)將成為寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)商家交火最為激烈的之地。成都CBD區(qū)核心地區(qū)2.45平方公里，包括了春熙路、紅星路、鹽市口、騾馬市、順城街等傳統(tǒng)主要商務(wù)、商業(yè)區(qū)域。核心區(qū)之外的片區(qū)是中央商務(wù)區(qū)的外區(qū)，該區(qū)域3.05平方公里，將有少量的居住區(qū)域。據(jù)透露，整個(gè)中央商務(wù)區(qū)總建筑面積將達(dá)到1300多萬(wàn)平方米，純粹商業(yè)樓盤將占1170萬(wàn)平方米。目前核心區(qū)域內(nèi)高檔商務(wù)寫(xiě)字樓建筑面積只有100萬(wàn)多平方米。這種競(jìng)爭(zhēng)源于對(duì)寫(xiě)字樓建造的高規(guī)格要求。成都CBD區(qū)內(nèi)雖然已經(jīng)出現(xiàn)少量真正甲級(jí)寫(xiě)字樓，但大多數(shù)寫(xiě)字樓仍然不能與國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)接軌。 高智能化發(fā)展成必然趨勢(shì)高智能化寫(xiě)字樓也將成為成都甲級(jí)寫(xiě)字樓的發(fā)展方向。雖然目前已經(jīng)出現(xiàn)了一些這樣的寫(xiě)字樓，但其發(fā)展還沒(méi)成為規(guī)模，因此還不能完全滿足相關(guān)高端企業(yè)的需求。但據(jù)了解，一些準(zhǔn)備大力進(jìn)軍寫(xiě)字樓的實(shí)力開(kāi)發(fā)商都已將打造高智能化寫(xiě)字樓作為目標(biāo)。簡(jiǎn)而言之，寫(xiě)字樓的智能化就是通過(guò)一系列國(guó)際領(lǐng)先技術(shù)的通訊自動(dòng)化系統(tǒng)、樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)、辦公自動(dòng)化系統(tǒng)、保安自動(dòng)化管理系統(tǒng)等的設(shè)備安裝，使每棟樓都變成一個(gè)蘊(yùn)涵有巨大能量的信息化坐標(biāo)，而入駐企業(yè)可以隨心所欲應(yīng)用相關(guān)信息轉(zhuǎn)換.這不僅指大廈的水、電、空調(diào)、電梯、消防、安保的精密監(jiān)測(cè)與控制,而且通過(guò)語(yǔ)音與數(shù)據(jù)的高速通訊接入,使企業(yè)的辦公效率得到全面提升,并在一棟樓里就可以完成全球化溝通.一個(gè)最簡(jiǎn)單的方面,比如通訊，高智能化的寫(xiě)字樓絕不會(huì)因?yàn)樯碓陔娞莼蛘叽髽巧钐幎屖謾C(jī)信號(hào)受損，從而影響業(yè)務(wù)聯(lián)系。 甲級(jí)寫(xiě)字樓審核入駐資格隨著社會(huì)分工明確化、細(xì)分化速度的日益加快，寫(xiě)字樓客戶的行業(yè)特性也更為突出。因此，在巨大的市場(chǎng)需求面前，部分高品質(zhì)的寫(xiě)字樓會(huì)充分利用入駐企業(yè)(客戶)的知名度、檔次來(lái)提升自身的品牌優(yōu)勢(shì)。因此，在企業(yè)入駐之前，寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)商將會(huì)對(duì)該企業(yè)的實(shí)力、信譽(yù)等各方面進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查，以保證入駐企業(yè)的水平都?jí)虻蒙先腭v的檔次。（4）、需求市場(chǎng)的相關(guān)調(diào)查成都市內(nèi)寫(xiě)字樓使用的滿意程度調(diào)查最近，成都市某市場(chǎng)研究機(jī)構(gòu)針對(duì)“成都市內(nèi)寫(xiě)字樓使用的滿意程度”進(jìn)行了問(wèn)卷調(diào)查，調(diào)查結(jié)果顯示：在1000多家入駐乙級(jí)寫(xiě)字樓的機(jī)構(gòu)和345家入駐甲級(jí)寫(xiě)字樓的機(jī)構(gòu)中，竟然有超過(guò)70%的機(jī)構(gòu)對(duì)其現(xiàn)在使用的寫(xiě)字樓感到不滿： 交通：走路開(kāi)車都不方便。41.2%的被調(diào)查公司對(duì)所在寫(xiě)字樓的交通不滿。其中，不滿意的因素主要有：受單行道限制（占81.05%）；地處市中心，交通擁擠，綠化面積?。ㄕ?.13%）；修路不便，借道行駛（占5.13%）；公共汽車乘坐不方便（占2.56%）；二環(huán)路口交通不方便（占2.56%）。 電梯：太少太慢。對(duì)寫(xiě)字樓配備電梯的調(diào)查結(jié)果滿意度僅為30.6%，主要原因是：速度太慢（占53.42%）；電梯量少，擁擠（占47.26%）和質(zhì)量品質(zhì)太差，經(jīng)常壞（占7.53%）。而根據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前成都寫(xiě)字樓的一部電梯要服務(wù)8000平方米左右的建筑面積，按每家公司占用建筑面積為200平方米計(jì)算，每40家單位才擁有一部電梯，在上下班人流量高峰期，電梯的擁擠程度可想而知。 IT通訊設(shè)備：終端少，故障多。對(duì)于寫(xiě)字樓IT通訊設(shè)備，差不多6成的公司對(duì)于沒(méi)有寬帶、自己接線、撥號(hào)上網(wǎng)、電話線不夠用不滿意；認(rèn)為長(zhǎng)城寬帶常出故障，終端少占19.4%。而一些修建較早的寫(xiě)字樓的網(wǎng)線改造工程就更令物管頭痛。 空調(diào)：制冷制暖不到位。37.98%的公司對(duì)寫(xiě)字樓空調(diào)配備不滿。其原因有：沒(méi)有中央空調(diào)，自裝空調(diào)又沒(méi)有預(yù)留位置；空調(diào)制冷制暖都不到位；空氣質(zhì)量不好等。一場(chǎng)非典，使人們對(duì)健康有了更深刻的理解，寫(xiě)字樓作為上班族們最主要的活動(dòng)場(chǎng)所，其采光、通風(fēng)、健康、生態(tài)環(huán)境的被關(guān)注程度就更甚于其它類型的物業(yè)。然而給中央空調(diào)配備新風(fēng)系統(tǒng)的寫(xiě)字樓在成都非常少，幾乎所有的甲級(jí)和乙級(jí)寫(xiě)字樓使用的中央空調(diào)都是傳統(tǒng)中央空調(diào)，制冷和制熱效果不好不說(shuō)，各單位還不能自由地調(diào)控室內(nèi)溫度，非常不方便。可想而知，今后的商務(wù)辦公物業(yè)無(wú)論開(kāi)發(fā)理念，還是產(chǎn)品設(shè)計(jì)都會(huì)有更大的突破。 物管：不盡人意。盡管被調(diào)查公司中，僅有21.4%對(duì)寫(xiě)字樓的物管感到不滿，但其中透露出來(lái)的問(wèn)題也值得注意。寫(xiě)字樓衛(wèi)生條件差、物管保安素質(zhì)差、物管費(fèi)用高、進(jìn)出人員雜等使大多數(shù)入駐公司不滿意。 車位：數(shù)量少，費(fèi)用高。對(duì)寫(xiě)字樓目前車位的感覺(jué)滿意的公司僅有19.47%，不滿意和非常不滿意的占去了一大半。其中，76.32%的公司認(rèn)為車位太少太擁擠，出入不方便。目前成都的甲級(jí)寫(xiě)字樓一般配備停車位200-350個(gè)左右，平均每200-300平米僅有一個(gè)停車位。這不僅不能滿足公司內(nèi)部人員對(duì)車位的需求，來(lái)客要停車就更加不方便。 周邊配套：就餐購(gòu)物不方便。租或購(gòu)買寫(xiě)字樓的單位，對(duì)寫(xiě)字樓周邊配套設(shè)施十分看重。然而，仍然有27%的公司認(rèn)為，所處寫(xiě)字樓周邊配套令人不滿。如：?jiǎn)T工就餐不方便，（占69.7%）；購(gòu)物不方便（占9.08%）等。大多的成都甲級(jí)寫(xiě)字樓都有自己的餐飲部，為客戶提供工作快餐，而乙級(jí)寫(xiě)字樓中午員工的就餐問(wèn)題就非常突出。 層高：給人壓抑感。被調(diào)查公司對(duì)成都甲級(jí)寫(xiě)字樓的樓層凈高通常在2.4米左右表示滿意或非常滿意的僅占30.7%，房間窗戶少、層高低、有壓抑感是主要問(wèn)題。 目標(biāo)消費(fèi)市場(chǎng)的需求心理分析A、選擇辦公地點(diǎn)的重要影響因素： 是否符合公司發(fā)展及形象的要求； 商務(wù)辦公物業(yè)的租金和售價(jià)； 進(jìn)出辦公地點(diǎn)的交通順暢、方便； 商務(wù)辦公物業(yè)所處的位置，是否是商業(yè)繁華地段； 商務(wù)和辦公配套是否完善及方便程度； 辦公環(huán)境的舒適性、健康性（如就餐是否方便，通風(fēng)、采光條件是否良好等）。B、商務(wù)辦公物業(yè)消費(fèi)群體的需求傾向： 實(shí)力機(jī)構(gòu)多選擇檔次較高、物管較完善的辦公物業(yè)，并且重視周邊及物業(yè)辦公環(huán)境；成都國(guó)際化程度的加深，外資駐蓉機(jī)構(gòu)尤其喜好規(guī)劃合理，交通便利，企事業(yè)單位密集的區(qū)域，以提升公司企業(yè)形象； 純辦公物業(yè)仍然是需求的主體； 跨國(guó)大企業(yè)傾向于整層購(gòu)買，中小企業(yè)則看好適用（100-300平方米）的辦公空間； 對(duì)產(chǎn)品的需求特征越來(lái)越集中在配套、管理、價(jià)位等方面。 職業(yè)投資人，尤其看重未來(lái)城市發(fā)展規(guī)劃，選擇有巨大投資升值潛力的地段。附：成都目前在售甲級(jí)寫(xiě)字樓調(diào)研個(gè)案表個(gè)案1：豐德國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目區(qū)位航空路與新希望路交匯處/TEL：85356666 85356888 85356999開(kāi)發(fā)商成都萬(wàn)瑞置業(yè)有限公司（豐德集團(tuán)&青年房產(chǎn)）物業(yè)管理戴德梁行（香港）；5元/平米月物業(yè)概況規(guī)劃建設(shè)凈用地33862平米（合50.79畝），規(guī)劃總建面178601平米，地上建面143224平米，其中寫(xiě)字樓39013平米，商務(wù)公寓（實(shí)際為寫(xiě)字樓）52473平米，商業(yè)32158平米，小戶型公寓16605平米，地下建面35377平米，容積率4.14，建筑密度37.7%，綠化率39.3%。在推物業(yè)1期推出1#、2#、5#樓，1#、2#為寫(xiě)字樓，5#為小戶型酒店公寓。1#樓整層為6梯6戶（每單元2梯2戶）、2#樓整層為4梯4戶（每單元2梯2戶），共16層，1-2層為商業(yè)。物業(yè)配套地下車庫(kù)900個(gè)，8個(gè)共享會(huì)議室、架空休閑層（圖書(shū)室、健身中心、開(kāi)放式休閑區(qū)）、多功能廳、員工餐廳、分戶獨(dú)立式中央空調(diào)項(xiàng)目定位新商務(wù)運(yùn)動(dòng)領(lǐng)跑者戶型1#、2#寫(xiě)字間三種戶型208、213、281平米，建筑層高3.3米，凈高2.7-2.8米，有衛(wèi)生間，公攤17%；5#樓小戶型40-51、74平米（套二），公攤17%。價(jià)格1#、2#寫(xiě)字間清水房均價(jià)約5400元/平米，層加50元/平米；（三面采光戶型要比同樓層其他戶型高200元/平米左右）。車位售價(jià)8.5-8.8萬(wàn)/個(gè)。預(yù)計(jì)租金50100元/平方米。入市及進(jìn)度2004年11月底開(kāi)盤；2005年10月交房銷售狀況1#、2#樓已經(jīng)售罄，其中三面采光戶型銷售最快；3#、4#即將推出，均價(jià)5000元/平米。備注整個(gè)項(xiàng)目除3#樓外均為70年產(chǎn)權(quán)，銀行按揭7成30年；1#、2#樓用水為生活用水、用電為商業(yè)用電個(gè)案2：時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目區(qū)位紅星路與總府路交匯處/TEL：86678666 86651999開(kāi)發(fā)商國(guó)嘉地產(chǎn) 泰然置業(yè)物業(yè)管理世邦魏理仕（美國(guó)）；12元/平米月物業(yè)概況總用地面積8787.31平米，總建面105459.1平米。地上建面85869.31平米，其中地面建筑面積85869.31平米，地下建面19589.83平米；建筑地下3層，地上主塔樓28層，副塔樓21層；建筑密度57.5%，建筑高度99.95米。在推物業(yè)商業(yè)部分已經(jīng)售罄，寫(xiě)字樓部分剩余少量單位。物業(yè)配套地下車庫(kù)400個(gè)，只租不售；大廈22層設(shè)置大、中、小型不同規(guī)模的會(huì)議系統(tǒng)，全數(shù)碼會(huì)議大廳；大廈六樓設(shè)員工餐廳，商務(wù)酒樓；空中商務(wù)花園，頂級(jí)空中商務(wù)會(huì)所。項(xiàng)目定位二十一世紀(jì)商務(wù)標(biāo)志戶型寫(xiě)字樓部分銷售接近尾聲，僅余362.264平米的D型、222平米的B1型、246.159平米的J型等少量戶型；層凈高3.4米；公攤29%。價(jià)格寫(xiě)字樓均價(jià)8000元/平方米，商鋪90000元/平方米。租金100136元/平方米。入市及進(jìn)度2003年9月底開(kāi)盤；2005年上半年已經(jīng)交房使用。銷售狀況寫(xiě)字樓部分項(xiàng)目已經(jīng)交房入駐，僅8F、15F、18F、19F剩余少量單位。備注整個(gè)項(xiàng)目除裙樓商業(yè)部分外，寫(xiě)字樓銀行按揭7成20年（中信實(shí)業(yè)）。 個(gè)案3：開(kāi)行國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目區(qū)位臨江西路、人民南路三段與府河交匯處/TEL：85507778 85507779開(kāi)發(fā)商四川央擴(kuò)置業(yè)有限責(zé)任公司（國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行背景）物業(yè)管理高緯宏騰集團(tuán)（新家坡）；15元/平米月物業(yè)概況總建筑面積54868平米，樓高99.9米，地上26層，地下3層，綠化率31.2%（不含9畝共享景觀廣場(chǎng)）；塔樓奇數(shù)層單層1554.19平米，且有200多平米中央花園；偶數(shù)層1654.2平米。寫(xiě)字間層高3.7米，裝修后高2.8米；在推物業(yè)用于零售的寫(xiě)字樓目前僅剩2套。物業(yè)配套地下車位288輛，地上車位約100輛；平均每108平方米擁有一個(gè)車位。7部電梯，平均候梯時(shí)間不超過(guò)27秒；27層商務(wù)休閑花園；13.8米高大堂；24小時(shí)熱水供應(yīng)。項(xiàng)目定位原生態(tài)超甲寫(xiě)字樓戶型可按層出售和零售，其中零售面積不到10000平方米，100余平米以上，可分割；公攤26%。價(jià)格寫(xiě)字間清水房均價(jià)約890012200元/平米，層加100元/平米；一次性付款優(yōu)惠3%，按揭無(wú)優(yōu)惠；車位400個(gè)，只租不售。預(yù)計(jì)租金：80135元/平方米。入市及進(jìn)度2004年10月底開(kāi)盤；下列客戶已購(gòu)買了逾85%，用于零售的面積不到10000平米，還對(duì)購(gòu)買客戶有一資格審查；1-2層：民生銀行營(yíng)業(yè)大廳；4-5層：亞洲最大拍賣行；6層：配套餐廳；9-13層：教育投資公司；14-19層：國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行；20-24層：教育投資公司（跟前者不同）；29層：央擴(kuò)置業(yè)自用。銷售狀況零售部分僅剩2套，最高價(jià)已經(jīng)超過(guò)12000元/平米。備注地下層是規(guī)劃中的地鐵1號(hào)線出口。