2011年中國房地產(chǎn)上市公司綜合實(shí)力榜解讀【摘要】：2011年5月11日，2011中國房地產(chǎn)上市公司測評成果發(fā)布會(huì)暨房地產(chǎn)投融資峰會(huì)在上海環(huán)球金融中心舉行。中國房地產(chǎn)研究會(huì)、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)與中國房地產(chǎn)測評中心在會(huì)上聯(lián)合發(fā)布了2011中國房地產(chǎn)上市公司測評研究報(bào)告及2011中國房地產(chǎn)上市公司綜合實(shí)力榜100強(qiáng)測評榜單。名次企業(yè)簡稱企業(yè)代碼1萬科A000002.SZ2恒大地產(chǎn)03333.HK3中國海外發(fā)展00688.HK4保利地產(chǎn)600048.SH5華潤置地01109.HK6富力地產(chǎn)02777.HK7龍湖地產(chǎn)00960.HK8世茂房地產(chǎn)00813.HK9雅居樂地產(chǎn)03383.HK10SOHO中國00410.HK11碧桂園02007.HK12綠城中國03900.HK13遠(yuǎn)洋地產(chǎn)03377.HK14金地集團(tuán)600383.SH15合生創(chuàng)展集團(tuán)00754.HK16招商地產(chǎn)000024.SZ17首開股份600376.SH18恒盛地產(chǎn)00845.HK19金融街000402.SZ20華僑城A000069.SZ21新世界中國00917.HK22保利香港00119.HK23建業(yè)地產(chǎn)00832.HK24佳兆業(yè)集團(tuán)01638.HK25仁恒置地Z2526雅戈?duì)?00177.SH27合景泰富地產(chǎn)01813.HK28首創(chuàng)置業(yè)02868.HK29越秀地產(chǎn)00123.HK30北京城建600266.SH31盛高置地00337.HK32嘉凱城000918.SZ33濱江集團(tuán)002244.SZ34新城股900950.SH35融創(chuàng)中國01918.HK36新湖中寶600208.SH37上實(shí)城市開發(fā)00563.HK38方興地產(chǎn)00817.HK39路勁基建01098.HK40中華企業(yè)600675.SH41沿海家園01124.HK42深圳控股00604.HK43上置集團(tuán)01207.HK44瑞安房地產(chǎn)00272.HK45榮盛發(fā)展002146.SZ46寶龍地產(chǎn)01238.HK47陸家嘴600663.SH48中南建設(shè)000961.SZ49城投控股600649.SH50花樣年控股01777.HK51禹洲地產(chǎn)01628.HK52北辰實(shí)業(yè)00588.HK53天房發(fā)展600322.SH54廣宇集團(tuán)002133.SZ55明發(fā)集團(tuán)00846.HK56冠城大通600067.SH57華發(fā)股份600325.SH58福星股份000926.SZ59天地源600665.SH60瑞安建業(yè)00983.HK61蘇寧環(huán)球000718.SZ62上海證大00755.HK63湯臣集團(tuán)00258.HK64萊蒙國際03688.HK65中國奧園03883.HK66廣匯股份600256.SH67中天城投000540.SZ68信達(dá)地產(chǎn)600657.SH69蘇州高新600736.SH70中駿置業(yè)01966.HK71百仕達(dá)控股01168.HK72萬通地產(chǎn)600246.SH73中糧地產(chǎn)000031.SZ74中渝置地01224.HK75臥龍地產(chǎn)600173.SH76億城股份000616.SZ77中航地產(chǎn)000043.SZ78陽光股份000608.SZ79棲霞建設(shè)600533.SH80合肥城建002208.SZ81上實(shí)發(fā)展600748.SH82魯商置業(yè)600223.SH83深振業(yè)A000006.SZ84鑫苑置業(yè)XIN85華麗家族600503.SH86天安00028.HK87華南城01668.HK88寧波富達(dá)600724.SH89浦東金橋600639.SH90京能置業(yè)600791.SH91大連友誼000679.SZ92中弘地產(chǎn)000979.SZ93泛海建設(shè)000046.SZ94華遠(yuǎn)地產(chǎn)600743.SH95名流置業(yè)000667.SZ96華業(yè)地產(chǎn)600240.SH97眾安房產(chǎn)00672.HK98陽光城000671.SZ99張江高科600895.SH100同濟(jì)科技600846.SH2011年中國房地產(chǎn)上市公司綜合實(shí)力榜解讀2011-05-11 來源：中房網(wǎng) 【摘要】：2011年中國房地產(chǎn)上市公司綜合實(shí)力榜解讀。運(yùn)營規(guī)模分析：規(guī)模分化更加顯著，強(qiáng)化型企業(yè)優(yōu)勢依舊2010年，盡管受到數(shù)輪房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的影響，房地產(chǎn)上市公司平均總資產(chǎn)仍然保持了快速的增長態(tài)勢。房地產(chǎn)上市公司平均總資產(chǎn)為246.08億元，同比增長達(dá)45.97%。萬科以2156.37億元的資產(chǎn)總額繼續(xù)領(lǐng)跑上市房地產(chǎn)企業(yè)，其資產(chǎn)總額達(dá)到全部上市企業(yè)均值水平的8.76倍，規(guī)模領(lǐng)先優(yōu)勢進(jìn)一步擴(kuò)大。各類企業(yè)總資產(chǎn)變化情況另一方面，房地產(chǎn)上市公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入大幅提升。2010年房地產(chǎn)上市公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入平均值達(dá)到50.06億元，同比增長39.24%。各類企業(yè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入比較為客觀衡量房地產(chǎn)上市公司運(yùn)規(guī)模，根據(jù)中國房地產(chǎn)測評模型系統(tǒng)，以上市企業(yè)總資產(chǎn)、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入、凈資產(chǎn)和營業(yè)利潤等反映企業(yè)運(yùn)營規(guī)模核心指標(biāo)為基礎(chǔ)進(jìn)行測算，并根據(jù)行業(yè)特征將中國房地產(chǎn)上市公司劃分為以下四種類型：規(guī)模強(qiáng)化型：該類企業(yè)運(yùn)營規(guī)模明顯超過行業(yè)平均水平，具有較強(qiáng)的規(guī)模優(yōu)勢。規(guī)模漸進(jìn)型：該類企業(yè)規(guī)模大致處于行業(yè)平均水平上下，且規(guī)模增長速度較平穩(wěn)，具有一定的規(guī)模優(yōu)勢。規(guī)模穩(wěn)定型：該類企業(yè)規(guī)模低于行業(yè)平均水平，且增長速度相對較為有限，規(guī)模持續(xù)增長能力相對有限。規(guī)模萎縮型：該類企業(yè)規(guī)模遠(yuǎn)低于行業(yè)平均水平，且規(guī)模增長速度波動(dòng)較大，缺乏規(guī)模優(yōu)勢。2010年，規(guī)模強(qiáng)化型企業(yè)優(yōu)勢十分明顯，總資產(chǎn)均值達(dá)到660.60億元、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入均值達(dá)137.41億元、凈資產(chǎn)均值達(dá)207.61億元和營業(yè)利潤均值達(dá)到43.35億元水平，遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)先于其他類型企業(yè)。多區(qū)域發(fā)展的大型房地產(chǎn)企業(yè)如萬科、中海、恒大、保利等均屬于規(guī)模強(qiáng)化型企業(yè)。規(guī)模強(qiáng)化型企業(yè)具備搶占市場先機(jī)的能力，能持續(xù)保持其領(lǐng)先地位，在一定程度上引領(lǐng)著行業(yè)的發(fā)展方向。房地產(chǎn)上市公司運(yùn)營規(guī)模核心指標(biāo)均值分布抗風(fēng)險(xiǎn)能力分析：資金壓力顯著上升，抗風(fēng)險(xiǎn)能力差異明顯企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力是指在市場環(huán)境、宏觀經(jīng)濟(jì)政策、不可抗力以及產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期等條件惡化情況下維持正常運(yùn)營，并保持企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展的基本素質(zhì)。2010年，在房地產(chǎn)政策調(diào)控的背景下，房地產(chǎn)上市公司經(jīng)受了來自外部環(huán)境動(dòng)蕩和內(nèi)部結(jié)構(gòu)調(diào)整等多方面的考驗(yàn)，這對企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力提出了較高的要求。企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力主要體現(xiàn)的是企業(yè)保持良好的資本結(jié)構(gòu)的能力。在低迷的市場環(huán)境中，具有較強(qiáng)的資金運(yùn)作能力和較快的資金周轉(zhuǎn)能力的企業(yè)更具備抵御市場風(fēng)險(xiǎn)的實(shí)力。2010年，國家出臺多項(xiàng)措施收緊房地產(chǎn)融資。房地產(chǎn)A股上市企業(yè)現(xiàn)金流量表也反映出房地產(chǎn)上市企業(yè)所面臨的資金面壓力。2010年，樣本房地產(chǎn)A股上市企業(yè)現(xiàn)金流量表中吸收投資收到的現(xiàn)金總計(jì)為121.59億元，較去年大幅下滑67.65%，這顯然與證券市場IPO增發(fā)配股全面暫停有關(guān)。樣本房地產(chǎn)A股上市公司僅一家年報(bào)中顯示出發(fā)行債券收到的現(xiàn)金計(jì)2.94億元，較去年總計(jì)108.51億元的水平下降97.29%。房地產(chǎn)A股上市企業(yè)現(xiàn)金流入情況在房地產(chǎn)企業(yè)資金風(fēng)險(xiǎn)不斷增加的背景下，企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力顯得尤其重要，本次測評根據(jù)抗風(fēng)險(xiǎn)能力的定義和模型測算結(jié)果，確定了如下四個(gè)抗風(fēng)險(xiǎn)層級：強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)層級：此類企業(yè)擁有較強(qiáng)的適應(yīng)市場波動(dòng)的能力，能夠規(guī)避較強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)，并保持業(yè)務(wù)的相對穩(wěn)定性。中抗風(fēng)險(xiǎn)層級：此類企業(yè)具備一定適應(yīng)市場波動(dòng)的能力，能夠規(guī)避一定的風(fēng)險(xiǎn)。低抗風(fēng)險(xiǎn)層級：此類企業(yè)適應(yīng)市場波動(dòng)能力一般，風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避能力也一般。弱抗風(fēng)險(xiǎn)層級：此類企業(yè)適應(yīng)市場波動(dòng)能力較弱，難以規(guī)避市場風(fēng)險(xiǎn)。各類企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力指標(biāo)對比鑒于2010年房地產(chǎn)企業(yè)面臨的市場境遇，同時(shí)根據(jù)各個(gè)抗風(fēng)險(xiǎn)層級企業(yè)的流動(dòng)比率、凈負(fù)債率和資產(chǎn)負(fù)債率的均值的比較分析，處于低、弱抗風(fēng)險(xiǎn)層級的企業(yè)與強(qiáng)、中抗風(fēng)險(xiǎn)層級企業(yè)在資金上的差距仍然較為明顯，而強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)層級與中抗風(fēng)險(xiǎn)層級企業(yè)之間在流動(dòng)比率方面也存在較大差距。綜合來看，強(qiáng)、中抗風(fēng)險(xiǎn)層級企業(yè)可用資金較為充足，并且這些企業(yè)對于資金的利用較為充分，資產(chǎn)負(fù)債比率相對較低。同時(shí)，強(qiáng)、中抗風(fēng)險(xiǎn)層級企業(yè)因具備較強(qiáng)的盈利能力，雖然迫于市場和政策壓力，部分項(xiàng)目去化周期延長，無法及時(shí)回款，但對于資產(chǎn)負(fù)債率的影響較小，資金方面并未遇到較大壓力，未來這些企業(yè)的償債能力將得以保證。盈利能力分析：在港上市房企領(lǐng)先，規(guī)模企業(yè)盈利大突破企業(yè)盈利能力是指企業(yè)在既定資源情況下，在持續(xù)獲取利潤能力、維持企業(yè)在市場競爭中長遠(yuǎn)生存和發(fā)展的基本水平。根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)及盈利特點(diǎn)，可將上市房地產(chǎn)企業(yè)劃分為以下四種類型：盈利突破型企業(yè)：該類企業(yè)的凈利潤率水平超過行業(yè)平均水平，且近幾年保持持續(xù)增長或低于行業(yè)波動(dòng)幅度水平，盈利前景可觀。盈利平穩(wěn)型企業(yè)：該類企業(yè)的凈利潤率水平處于行業(yè)平均水平周圍，且近幾年波動(dòng)幅度較小，能夠在短期內(nèi)維持現(xiàn)有盈利水平。盈利乏力型企業(yè)：該類企業(yè)的凈利潤率水平低于行業(yè)平均水平，近幾年波動(dòng)幅度較大，短期內(nèi)可能無法維持一定的盈利水平，中長期盈利狀況存在較大的不確定性。盈利可疑型企業(yè)：該類企業(yè)的凈利潤率水平遠(yuǎn)低于行業(yè)平均水平，缺乏盈利增長點(diǎn)，近幾年凈利潤持續(xù)下滑甚至虧損，中期盈利狀況難以為繼。2010年是樓市調(diào)控年，上市房企特別是滬深上市房企受樓市調(diào)控政策的影響較為明顯。盈利能力指標(biāo)顯示，滬深房地產(chǎn)上市企業(yè)與在港上市房地產(chǎn)企業(yè)在盈利能力上差距顯著。盈利突破型的企業(yè)中，除萬科、保利、金地、招商等一線房企外，在港上市企業(yè)占到七成以上，大部分滬深上市企業(yè)盈利能力不敵在港上市企業(yè)。盈利突破型公司上市地域分布在上市房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力方面，盈利突破型企業(yè)的凈利潤均值和凈資產(chǎn)收益率均值達(dá)到32.41億元和23.20%，而盈利可疑型企業(yè)上述兩項(xiàng)指標(biāo)為1.33億元和6.73%，盈利突破型企業(yè)與盈利可疑型企業(yè)差距顯著。在盈利突破型企業(yè)中，萬科表現(xiàn)突出，銷售額率先突破千億。2010年萬科實(shí)現(xiàn)銷售面積897.7萬平方米，實(shí)現(xiàn)銷售額1081.6億元，同比分別增長了35.3%和70.5%，期內(nèi)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入507.14億元，凈利潤72.83億元，同比分別增長3.75%和36.65%。業(yè)績成長分析：業(yè)績增長速度減緩，高成長性企業(yè)搶先機(jī)2010年，上市房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績保持快速增長，營業(yè)收入平均值為74.15億元，同比上升61.84%。從近三年內(nèi)上市企業(yè)營業(yè)收入變化情況可以看出，企業(yè)總體營業(yè)收入水平呈上升趨勢，但增速明顯下降。另外，A股和H股上市企業(yè)的營業(yè)收入情況有所不同。其中，A股上市房地產(chǎn)企業(yè)在2009年的營業(yè)收入增速為78.20%，2010年的營業(yè)收入增速下降了20個(gè)百分點(diǎn)，為58.37%。而港股的上市房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)收入增速在2010年提升至71.22%，環(huán)比上升了8個(gè)百分點(diǎn)，其中不乏眾多擴(kuò)張意愿強(qiáng)烈的實(shí)力企業(yè)支撐，營業(yè)收入總額達(dá)到4165億元。房地產(chǎn)上市企業(yè)營業(yè)收入及營業(yè)收入增速情況根據(jù)企業(yè)業(yè)績成長能力的定義和模型測算結(jié)果，本次測評將房地產(chǎn)上市企業(yè)劃分為如下四個(gè)業(yè)績增長層級：高成長性類別：此類型企業(yè)成長速度較快，具備較為持續(xù)的業(yè)績成長能力，尤其擁有逆勢成長能力。中成長性類別：此類型企業(yè)具備中等業(yè)績成長能力，增速略高于行業(yè)平均成長水平，在逆勢中能夠保持市場份額。低成長性類別：此類型企業(yè)具有一定業(yè)績成長能力，增速略低于行業(yè)平均水平。弱成長性類別：此類型企業(yè)業(yè)績成長能力遠(yuǎn)低于行業(yè)平均水平，增速小于行業(yè)平均水平。各類企業(yè)業(yè)績成長指標(biāo)對比受2010年房地產(chǎn)市場環(huán)境影響，房地產(chǎn)上市公司的業(yè)績成長受到一定抑制。然而，這種抑制力大多體現(xiàn)在中、低、弱業(yè)績成長性類別企業(yè)層面，意圖擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模和積極尋求全國化布局的房地產(chǎn)上市公司，在營業(yè)收入增長、營業(yè)利潤增長和凈資產(chǎn)增長這三個(gè)方面都處于行業(yè)領(lǐng)先地位，增長能力優(yōu)于其他規(guī)模的企業(yè)，從而保有搶占市場先機(jī)的能力。如圖顯示，高成長性類別企業(yè)的營業(yè)收入和營業(yè)利潤增長情況較好，然而75%的企業(yè)業(yè)績成長情況堪憂，中、低增長性類別的成長趨勢和規(guī)模趨同。經(jīng)營效率分析：定位決定運(yùn)營方式，效率有別多源于戰(zhàn)略經(jīng)營效率實(shí)際上反映的是房地產(chǎn)上市企業(yè)的資產(chǎn)及其各個(gè)組成要素的經(jīng)營能力。資產(chǎn)經(jīng)營能力的強(qiáng)弱取決于資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)速度、資產(chǎn)運(yùn)行狀況、資產(chǎn)管理水平等多種因素。2010年，房地產(chǎn)上市企業(yè)存貨周轉(zhuǎn)和資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度均小幅下降。受調(diào)控政策影響，房地產(chǎn)上市企業(yè)存貨消化速度降低，現(xiàn)金的回流受阻，企業(yè)資金鏈面臨較大壓力。另外，流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率亦出現(xiàn)不同程度下降，企業(yè)經(jīng)營效率較2009年有所下降。滬深房地產(chǎn)上市公司的存貨周轉(zhuǎn)率為0.72，較2009年下降21.87%；流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為0.42，下降1.81%；總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為0.32，下降6.89%。上市公司經(jīng)營效率指標(biāo)年度變化為進(jìn)一步橫向比較房地產(chǎn)上市企業(yè)，測評中心根據(jù)上市公司的資產(chǎn)經(jīng)營特征將企業(yè)劃分為四種類型，分別為：經(jīng)營高效型：這類企業(yè)的資產(chǎn)經(jīng)營效率超過行業(yè)平均水平，企業(yè)內(nèi)部資源得到高效的利用，具有很強(qiáng)的經(jīng)營效率優(yōu)勢。經(jīng)營追隨型：這類企業(yè)的資產(chǎn)經(jīng)營效率大致處于行業(yè)平均水平，企業(yè)能有效利用內(nèi)部資源，具有較強(qiáng)的經(jīng)營效率。經(jīng)營維持型：這類企業(yè)的資產(chǎn)經(jīng)營效率低于行業(yè)平均水平，企業(yè)利用內(nèi)部資源的能力一般，具備一定的經(jīng)營效率。經(jīng)營遲滯型：這類企業(yè)的資產(chǎn)經(jīng)營效率遠(yuǎn)低于行業(yè)平均水平，企業(yè)利用內(nèi)部資源的能力相當(dāng)有限，經(jīng)營效率相對較低。各類企業(yè)經(jīng)營效率指標(biāo)對比由上圖可見，經(jīng)營高效型企業(yè)在存貨周轉(zhuǎn)率指標(biāo)上表現(xiàn)突出，平均存貨周轉(zhuǎn)率高達(dá)1.60，另外，經(jīng)營高效型企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率指標(biāo)均值分別為0.73和0.50。在行業(yè)調(diào)整期，領(lǐng)先的資產(chǎn)經(jīng)營能力能有效促進(jìn)企業(yè)現(xiàn)金的快速回流，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相對較低。處于經(jīng)營高效型區(qū)間的企業(yè)大多追求快速發(fā)展，偏向于采用高周轉(zhuǎn)、低利潤率的策略快速占領(lǐng)市場，其中以恒大地產(chǎn)為主要代表。競爭實(shí)力分析：競爭實(shí)力全面提升，優(yōu)勢集聚型企業(yè)占優(yōu)企業(yè)競爭實(shí)力是指企業(yè)在市場競爭中，相對于同行業(yè)競爭對手在償債能力、盈利能力、經(jīng)營規(guī)模等方面的競爭實(shí)力，反映企業(yè)在業(yè)績增長、生存能力及成長潛力等方面的表現(xiàn)。根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)競爭實(shí)力分類的特征及四分位法，上市房地產(chǎn)企業(yè)可分為優(yōu)勢集聚型、平穩(wěn)發(fā)展型、滯后生存型、可疑淘汰型。優(yōu)勢集聚型企業(yè)：該類企業(yè)具備較強(qiáng)的持續(xù)競爭優(yōu)勢，有持續(xù)盈利能力和成長潛力。平穩(wěn)發(fā)展型企業(yè)：該類企業(yè)具有一定競爭優(yōu)勢，業(yè)績較為穩(wěn)定，有持續(xù)生存能力。滯后生存型企業(yè)：該類企業(yè)的發(fā)展滯后于行業(yè)平均水平，面臨較大生存壓力?？梢商蕴推髽I(yè)：該類企業(yè)處于行業(yè)被淘汰邊緣，缺乏競爭優(yōu)勢，面臨較大的破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。從下圖可見，優(yōu)勢集聚型房地產(chǎn)企業(yè)競爭優(yōu)勢明顯，資產(chǎn)總額均值達(dá)634.36億元，凈資產(chǎn)均值達(dá)199.09億元，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入均值達(dá)130.13億元，市值均值為291.57億元。而可疑淘汰型企業(yè)上述指標(biāo)均值分別為29.30億元、11.37億元、7.98億元和36.36億元，與優(yōu)勢集聚型企業(yè)相比差距較大。各類企業(yè)競爭實(shí)力指標(biāo)對比通過對企業(yè)負(fù)債情況及償債能力的分析可以發(fā)現(xiàn)，2010年上市房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債情況不容樂觀，資產(chǎn)負(fù)債率指標(biāo)普遍高企，資產(chǎn)負(fù)債率均值為66% 。其中優(yōu)勢聚集型企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率均值為65%，低于行業(yè)平均水平。但優(yōu)勢集聚型企業(yè)在償債能力上優(yōu)于后者，貨幣資金、凈資產(chǎn)、凈利潤等指標(biāo)明顯高于其余類型企業(yè)，均值分別為97.04億元、199.09億元，32.62億元。且根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)，每年年末特別是實(shí)力強(qiáng)，存貨較多的房企都將會(huì)有大量未結(jié)算面積及未結(jié)算銷售金額，可以用來改善未來企業(yè)財(cái)務(wù)狀況，沖抵企業(yè)負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)。而可疑淘汰型企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱，負(fù)債率均值高于50%，且其他指標(biāo)遠(yuǎn)低于優(yōu)勢集聚型企業(yè)。各類企業(yè)負(fù)債及償債能力指標(biāo)對比另一方面，企業(yè)的業(yè)務(wù)或項(xiàng)目進(jìn)入城市或區(qū)域的數(shù)量及其分布同樣反映出企業(yè)競爭實(shí)力上的區(qū)別。我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展和我國區(qū)域發(fā)展的變化，房地產(chǎn)上市企業(yè)區(qū)域布局發(fā)生了新的變化，2010年中西部地區(qū)二線重點(diǎn)城市以及更多區(qū)域的三四線城市成為房地產(chǎn)上市公司的布局熱點(diǎn)?？傮w而言，上市房地產(chǎn)企業(yè)在區(qū)域布局上與往年有較大變化，呈現(xiàn)出新特點(diǎn)。具備較強(qiáng)競爭實(shí)力的上市房企多大幅擴(kuò)充進(jìn)入城市數(shù)量，大舉進(jìn)入二、三、四線城市，其中，恒大地產(chǎn)2010年進(jìn)入城市數(shù)最多，達(dá)62個(gè)，萬科、保利、碧桂園、華潤置地、金地等一線房企進(jìn)入城市均超過20個(gè)。上市公司業(yè)務(wù)區(qū)域布局資本市場表現(xiàn)：股價(jià)市值波動(dòng)明顯，房地產(chǎn)板塊仍存風(fēng)險(xiǎn)（1）整體業(yè)績好于預(yù)期，但未來面臨下調(diào)風(fēng)險(xiǎn)受樓市調(diào)控政策及貨幣政策收緊影響，2010年滬深上市和在港上市房地產(chǎn)公司股價(jià)波動(dòng)較大，滬深A(yù)股房地產(chǎn)板塊指數(shù)下跌2%，整體表現(xiàn)弱于大盤。恒生地產(chǎn)指數(shù)在年末年報(bào)的支撐下，股指小幅反彈，比年初相比上漲了6.51%。房地產(chǎn)上市公司每股收益與整體市場比較經(jīng)過限購、限貸等一系列樓市新政的調(diào)控，房價(jià)上漲勢頭得到一定遏制，但總體調(diào)控效果并不理想，房價(jià)還未出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性下跌。雖然近期上市房地產(chǎn)企業(yè)在業(yè)績的支撐下，股價(jià)有所反彈，但反彈力度相對有限。從2010年房地產(chǎn)行業(yè)板塊的走勢看，指數(shù)的強(qiáng)弱取決于樓市調(diào)控政策。在未來調(diào)控政策不確定的情況下，上市房地產(chǎn)指數(shù)依然有下調(diào)的風(fēng)險(xiǎn)。（2）內(nèi)憂外患掀起股市震蕩浪潮，房地產(chǎn)板塊市值波動(dòng)較大房地產(chǎn)行業(yè)指數(shù)變化房地產(chǎn)行業(yè)是受調(diào)控政策影響最大的板塊，房地產(chǎn)行業(yè)指數(shù)以寬幅震蕩為運(yùn)行特點(diǎn)，以行業(yè)整體下跌為結(jié)尾完成全年走勢，房地產(chǎn)行業(yè)指數(shù)2010年12月31日收盤于1376.97點(diǎn)，較年初下跌0.23%。在市值方面，房地產(chǎn)板塊市值年末較年初縮水513.1億元，縮水幅度位于各行業(yè)前列，而全年市值呈現(xiàn)震蕩走勢。當(dāng)前在房地產(chǎn)市場調(diào)控還沒有出現(xiàn)減弱跡象和未來宏觀環(huán)境依然嚴(yán)峻的情況下，房地產(chǎn)市場依然前途未卜，上市房地產(chǎn)公司2011年的資本市場表現(xiàn)將還會(huì)以震蕩為主。社會(huì)責(zé)任分析：納稅水平再創(chuàng)新高，房企關(guān)注保障房建設(shè)企業(yè)的社會(huì)責(zé)任是指企業(yè)依法納稅的責(zé)任，參與保障性安居工程的責(zé)任及慈善捐贈(zèng)的責(zé)任。隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展變化，衡量房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)劣的標(biāo)準(zhǔn)不再局限于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面的運(yùn)營數(shù)據(jù)和發(fā)展表現(xiàn)，企業(yè)在社會(huì)責(zé)任方面所取得的社會(huì)認(rèn)知度也成為重要的評價(jià)指標(biāo)。本次測評根據(jù)企業(yè)社會(huì)責(zé)任的定義和數(shù)據(jù)測算結(jié)果，以2010年度企業(yè)納稅額為主要指標(biāo)，確定了如下四個(gè)企業(yè)社會(huì)責(zé)任表現(xiàn)的層級：高認(rèn)知度型：納稅先鋒，積極投身社會(huì)公益事業(yè)，參建保障房的領(lǐng)軍企業(yè)，獲得多方社會(huì)認(rèn)同。中認(rèn)知度型：與行業(yè)平均相近的納稅額度，比較重視參加公益活動(dòng)和保障房項(xiàng)目的建設(shè)，積極拓展企業(yè)的社會(huì)認(rèn)知度。低認(rèn)知度型：納稅額較低，有一定的積極性投身于公益活動(dòng)和保障房建設(shè)。弱認(rèn)知度型：與行業(yè)平均水平有一定距離，亟待企業(yè)加強(qiáng)重視程度。各類企業(yè)2009和2010年納稅額綜合近兩年的上市房地產(chǎn)企業(yè)納稅額表現(xiàn)，高認(rèn)知度型企業(yè)在2010年內(nèi)的納稅額增長幅度居首。這些企業(yè)在過去的一年里，為推動(dòng)和諧社會(huì)的建設(shè)做出了應(yīng)有的貢獻(xiàn)，體現(xiàn)了企業(yè)的使命感和責(zé)任感。中認(rèn)知度型企業(yè)納稅額增長幅度也較為明顯，企業(yè)責(zé)任意識堅(jiān)定。低、弱認(rèn)知度型企業(yè)有所下滑，部分原因也在于2010年房地產(chǎn)市場波動(dòng)較為劇烈，企業(yè)經(jīng)營方面存在著諸多不利因素。隨著我國保障性住房工作的逐步展開，不少大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已參與到保障房投資和建設(shè)的工作中來。2010年以來包括萬科、遠(yuǎn)洋、華潤、保利等在內(nèi)的諸多國內(nèi)知名的大型房企都頻繁參與各地保障性住房建設(shè)，而綠城集團(tuán)甚至成立了專門的公司主導(dǎo)運(yùn)營，更多地進(jìn)入保障房領(lǐng)域似乎已成為各大主流開發(fā)企業(yè)的共識。