金府路項目市場環(huán)境調(diào)研報告 項目區(qū)域環(huán)境與街區(qū)功能分析精要提示：區(qū)位、區(qū)域環(huán)境、街區(qū)功能分析、結(jié)論綜述房地產(chǎn)商品一個最重要的本質(zhì)特點(diǎn)，就是其不做物理運(yùn)動的地域特性。對項目所處地域及街區(qū)環(huán)境功能的全面調(diào)查與研究，是如何與項目開發(fā)及產(chǎn)品定位發(fā)生關(guān)系的，在此就顯得非常關(guān)鍵。為此我們對本項目所處區(qū)域及街區(qū)環(huán)境和功能進(jìn)行了如下調(diào)研。一、區(qū)位、所屬地、街道名1、區(qū)位：位于成都市城區(qū)西北面，二環(huán)路與三環(huán)路之間，茶店子及金府路西側(cè)。2、所屬地：成都市金牛區(qū)茶店子街道辦事處。3、街道名：成都市金府路。二、項目用地與街區(qū)功能分析、項目地塊概況1、項目臨界現(xiàn)狀本項目地塊位于成都市西北面金府路與三環(huán)路之間，東臨金府路、原白帝城火鍋并與茶店子相望；南靠成都市微波局；西接三環(huán)路金牛立交橋與著名國賓館金牛賓館相鄰；北連四川省摩托車微型汽車服務(wù)中心、成都吉翔汽車銷售有限公司和原金牛區(qū)政府所在地。2、地塊形狀本項目地塊呈較規(guī)則矩形狀，南北較長，東西較短。3、地塊現(xiàn)狀地塊目前為二幢臨街2層營業(yè)用房，其底層為汽車配件、汽車維修、汽車美容及裝飾、汽車輪胎經(jīng)營店；二層為部分寫字間、倉儲用房等。4、地段分析項目所處區(qū)位屬城鄉(xiāng)結(jié)合地帶，周邊建筑以企業(yè)廠房、農(nóng)舍及部分公建設(shè)施（如微波發(fā)射塔、加油站）為主，道路兩側(cè)的營業(yè)房也多為零散的個體商鋪，缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃布局；加上金府路屬城市主要物流干道（大件路），來往車輛量大，其中尤以重型貨車居多，空氣及噪音污染較為嚴(yán)重。就目前而言，整個區(qū)域市場環(huán)境尚待改善。、項目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)（以下數(shù)據(jù)為甲方提供）1、項目總用地面積：12.79畝（8528.71），其中使用面積：7264.04；2、地價：1234.8868萬元（1700元/）；3、用地性質(zhì)：市場用地；4、項目地塊控規(guī)指標(biāo)：（資料來源：成都市規(guī)劃設(shè)計院西南第一村控制性詳細(xì)規(guī)劃清理版）內(nèi)容指標(biāo)用地性質(zhì)市場用地容積率4建筑限高35米建筑密度45%建筑退紅線西：13米、南：5米、北3米綠地率25%停車位738個、街區(qū)功能分析的范圍和依據(jù)本項目的占地規(guī)模雖然不大，但因位于金府生產(chǎn)資料交易區(qū)范圍內(nèi)，而交易區(qū)的規(guī)劃范圍即為成灌公路以北、商貿(mào)大道以南、三環(huán)路外側(cè)至金府路內(nèi)側(cè)區(qū)域。因此，本項目的市場輻射面應(yīng)與交易區(qū)的市場輻射面相一致，故本街區(qū)功能分析的范圍即為整個生資交易區(qū)的規(guī)劃范圍。、區(qū)域現(xiàn)狀分析1、 面積與人口該區(qū)域覆蓋面積2.5平方公里， 幅射人口600萬人以上。2、 周邊道路現(xiàn)狀及性質(zhì)項目地塊位于金府生產(chǎn)資料交易區(qū)（一條街）內(nèi)，往南與老成灌路交匯，是成都通往郫縣、都江堰的重要交通要道；往北與交大路、九里堤路、新成彭路、商貿(mào)大道等眾多市政道路匯合，區(qū)域內(nèi)有“三橫”（三環(huán)路、金府路、二環(huán)路）、“四縱”（成灌路、沙灣路延伸線、成彭路、商貿(mào)大道）、“兩線”（大西南建材城鐵路專用線、四川建筑機(jī)械廠鐵路專用線），具有快捷便利的運(yùn)輸優(yōu)勢，形成一個道路完善，縱橫交錯的交通網(wǎng)狀系統(tǒng)。現(xiàn)將項目周邊主要道路介紹如下：1、 金府路屬市政主要交通干道，寬40米。整條道路已形成如“金府裝飾城”、“長久機(jī)電交易市場”、“金府燈具城”等眾多功能完善、品種不一的專業(yè)市場一條街，為金牛區(qū)重點(diǎn)規(guī)劃的生產(chǎn)資料交易區(qū)。由于不少專業(yè)市場還處于規(guī)劃之中，道路兩旁目前尚有眾多農(nóng)舍、老廠房，加上金府路的機(jī)動車道、非機(jī)動車道、人行道混雜在一起，車流量又較大，目前整條道路顯得雜亂無章，空氣污染也較為嚴(yán)重。2、 老成灌路已建成的主要市政道路，寬度為40米，是成灌高速公路通車前成都通往郫縣、都江堰的主要交通干道。3、 交大路已建成的主要市政道路，寬度為40米。4、 三環(huán)路三環(huán)路是成都市總體規(guī)劃的城市快速干道，是成都市有史以來規(guī)劃最寬的城市主干道之一，它與成都市13條主要放射性道路一起構(gòu)成城市交通骨架網(wǎng)，它對成都城市向東向南發(fā)展戰(zhàn)略起著舉足輕重的作用，是成都聯(lián)系對外公路和城區(qū)城市道路的樞紐。 規(guī)劃三環(huán)路道路半徑8公里，全長51.08公里，紅線寬80米，布置為四塊板斷面形式，為雙向八車道，為解決三環(huán)路主車道上行駛的車輛出行或區(qū)間車輛進(jìn)入三環(huán)路的問題，在三環(huán)路兩側(cè)各設(shè)置一條寬為12米的機(jī)非混行輔道。規(guī)劃三環(huán)路與各類道路相交99處，其中立交26處，平交73處。在三環(huán)路快車道兩側(cè)綠帶下面設(shè)置地下公用管線共7種16根，預(yù)計總投資66億元人民幣，將于2002年全部完工交投入使用。三環(huán)路的規(guī)劃、設(shè)計與建設(shè)是成都市"五路一橋"工程中的重中之重，是跨世紀(jì)的宏偉工程，也是西部大開發(fā)重要基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的組成部分。 3、交通狀況與通暢情況1、 交通方式：主要為公交車、出租車、人力三輪車。、途經(jīng)項目及周邊公交車營運(yùn)一覽表途經(jīng)項目及周邊公交車次、起止點(diǎn)、時間、車價一覽表車次起止點(diǎn)收發(fā)車時間車價63路青龍場中心站老區(qū)委送仙橋藝術(shù)城6：3020：001元89路西南交大金府路西文家場7：0019：001元44路火車北站老區(qū)委黃忠小區(qū)6：1520：001元金鄉(xiāng)2路江安橋站老區(qū)委站五塊石汽車總站1元401路火車北站干休所金沙車站1元403路植物園干休所金沙車站1元503路五塊石汽車站總參干休所臨江閣1元43路土橋茶店子西天府廣場6：1020：30普通1元空調(diào)2元98路土橋新街茶店子西建材路南6：3020：00普通1元空調(diào)2元4路郎家山花卉市場茶店子西五桂橋7：0019：001元100路金卉路中茶店子西石羊中心站6：3020：001元101路金卉路中茶店子西桂溪公交站6：3020：001元、其他交通方式：長途汽車（茶店子長途汽車站）。、該項目與相關(guān)重要地點(diǎn)距離項目地塊距天府廣場約7200米，距內(nèi)環(huán)線約4300米，距一環(huán)路約3400米，距二環(huán)路約2460米，距三環(huán)路約300米，距金牛賓館約1530米，距老金牛區(qū)政府（臨邛集團(tuán)）約200米，距金牛鄉(xiāng)友誼小學(xué)約680米，距金北路小學(xué)約2000米，距二十中約1200米，距西南交大約1600米，距金府裝飾城約1360米，距錦西老年公園約930米，距金牛區(qū)人民醫(yī)院約1200米，距火車北站約6000米。、周邊道路車流量統(tǒng)計、測量時間：2002年8月30日、測量的道路及數(shù)據(jù)（加權(quán)平均）A、金府路上午9：30-10：30 ，車流：2000輛/小時；中午13：00-13：30 ，車流：1800輛/小時。該道路屬城區(qū)外交通主干道，其中重型貨車較多，道路比較通暢，很少塞車。B、老成灌路上午9：30-10：30，車流：3288輛/小時；中午13：00-13：30，車流：3000輛/小時。 該道路屬城區(qū)通往郫縣、都江堰的重要交通干道。C、茶店子街上午9：30-10：30，車流：1800輛/小時；中午13：00-13：30，車流：1500輛/小時。D、交大路下午16：00-16：30，車流：2420輛/小時。整個片區(qū)城市交通方式較齊備，車流人流量較大，但交通較為通暢。因此，本項目所在地交通異常方便，出入十分便捷。4、市政公共配套：水、電、氣、視、訊、排污等均與城市管網(wǎng)相配套，已經(jīng)相當(dāng)完善。其他市政配套情況見下表：周邊區(qū)域市政配套情況調(diào)查一覽表序號調(diào)查項目調(diào)查結(jié)果（自行車10分鐘范圍內(nèi)項目）1小學(xué)金牛鄉(xiāng)友誼小學(xué)、茶店子小學(xué)、金北路小學(xué)、成都錦西外國語實(shí)驗小學(xué)等2中學(xué)金橋?qū)W校、二十中、交大附中、成都磨石外語學(xué)校、西藏軍區(qū)成都八一學(xué)校等3大中院校西南交通大學(xué)、四川新華科技學(xué)院、川師大電影電視學(xué)院、成都水利水電職工大學(xué)、成都師范學(xué)校、市房地產(chǎn)中專學(xué)校、省商業(yè)服務(wù)學(xué)校等4公園金牛公園、錦西老年公園等5農(nóng)貿(mào)市場茶店子農(nóng)貿(mào)市場、子云路綜合市場、郎家山石花鳥大市場等6酒店、賓館金牛賓館、安蓉大酒店、天奧賓館等7餐飲通達(dá)大酒店、紅月居大酒樓、菜根香酒樓、金池魚莊（原白帝城火鍋）、羊西線餐飲一條街等8運(yùn)動娛樂場所金牛體育中心、金牛山莊、金牛區(qū)工人文化宮、金牛區(qū)文化藝術(shù)中心、金牛電影娛樂中心等9購物互惠超市等10醫(yī)院武警水電第三總隊醫(yī)院、成都市金牛區(qū)人民醫(yī)院（成都市腦外傷搶救中心）、四川天祥骨科醫(yī)院、九四醫(yī)院、成都眼科醫(yī)院、金捷牙科等11金融證券金牛信用社、農(nóng)業(yè)銀行等12機(jī)關(guān)、單位四川省微波局、中國聯(lián)通四川分公司、金牛區(qū)民政局、金牛區(qū)國土局、金牛糧食分局、金牛區(qū)公安分局（巡警大隊、防暴大隊）、中國人民解放軍總參成都干休所、茶店子干休所、成都吉翔汽車銷售有限公司、臨邛集團(tuán)、成都美爾堅實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司、中國石化銷售三川公司、萬康汽車維修有限公司、四川江鈴汽車銷售有限公司、成都鐵路神龍汽車銷售服務(wù)公司、互惠商業(yè)總公司、省金嬌衛(wèi)生用品有限公司、成都保樂實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司、光榮集團(tuán)工業(yè)區(qū)、市金牛躍進(jìn)儲運(yùn)中心、躍進(jìn)自來水廠、成都叉車總廠、四川港宏車輛貿(mào)易有限公司、長安汽車專用車四川專賣店、慶鈴汽車商用車四川總代理、成都通海銷售服務(wù)店（海南馬自達(dá)專賣店）等13緊臨建成道路金府路、交大路、成灌公路、茶店子街、二環(huán)路、三環(huán)路（即將通車）等14城市公建沃特加油站、川鐵國際加氣站、中國郵政、中國電信茶店子營業(yè)廳等5、項目周邊主要市政配套關(guān)系示意圖6、區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平整個區(qū)域已規(guī)劃為金牛區(qū)生產(chǎn)資料交易區(qū)，其規(guī)劃面積2.5平方公里，是由已建、在建和規(guī)劃建設(shè)20余個專業(yè)分市場組成的超級生產(chǎn)資料大市場，目前，整個生產(chǎn)資料交易區(qū)項目已全面啟動。經(jīng)過二十余年的發(fā)展，金牛區(qū)已成為西部地區(qū)生產(chǎn)資料市場布局密集、品種齊全、交易活躍的區(qū)域。截至去年底，金牛區(qū)已辦理登記手續(xù)的生產(chǎn)資料市場共有45個，占成都同類市場的30.2%，占五城區(qū)的53.6%；2001年交易額57.4億元，分別占成都地區(qū)和五城區(qū)的39.2%和50%。市場數(shù)量和成交金額在成都市、四川省乃至西部地區(qū)均名列前茅，是名符其實(shí)的生產(chǎn)資料市場大區(qū)和市場強(qiáng)區(qū)。此次啟動的“金府超級大市場”被稱為“金府生產(chǎn)資料交易區(qū)”，它是成都市、金牛區(qū)兩級政府規(guī)劃建設(shè)生資市場的重點(diǎn)區(qū)域，位于成灌公路以北、商貿(mào)大道以南、三環(huán)路外側(cè)至金府路內(nèi)側(cè)區(qū)域，覆蓋面積2.5平方公里，已有建成市場12個，總建筑面積35萬平方米。商品種類包括鋼材、建材、建輔、五金機(jī)電及裝飾材料等。、街區(qū)規(guī)劃方向據(jù)金牛區(qū)建設(shè)局規(guī)劃科工作人員介紹，在沿三環(huán)路兩側(cè)，基本規(guī)劃思路已十分明晰：從老成灌路到洞子口的三環(huán)路兩側(cè)，將規(guī)劃為市場帶，其中從老成灌路到交大路之間的三環(huán)路兩側(cè)，將規(guī)劃為汽車產(chǎn)業(yè)帶，汽車專賣和汽車配件市場將集中于此。交大路到洞子口段的三環(huán)路兩側(cè)將規(guī)劃為各類專業(yè)市場區(qū)，并最終與原金府路沿線的市場群連成一片；洞子口以東的三環(huán)路兩側(cè)將根據(jù)實(shí)際情況，規(guī)劃有大型體育公園、精品住宅區(qū)和塊狀綠地等。其中三環(huán)路外的鳳凰山區(qū)將規(guī)劃有大型別墅區(qū)和休閑娛樂區(qū)，五塊石商圈也將向洞子口段的三環(huán)路內(nèi)側(cè)沿伸。綜上所述，由于本項目地塊處于金府生產(chǎn)資料市場發(fā)展區(qū)（金牛區(qū)政府重點(diǎn)規(guī)劃區(qū)域）的最南面，加之四通八達(dá)的交通路網(wǎng)（三環(huán)路年底鐵定通車）和已初步形成的自發(fā)市場作支撐，因此在此建造專業(yè)市場的時機(jī)和條件已成熟。第三章、項目區(qū)域目標(biāo)客戶需求調(diào)研三、區(qū)域目標(biāo)客戶消費(fèi)特征綜合分析區(qū)域目標(biāo)客戶消費(fèi)特征分析，就是從二十三項目專項統(tǒng)計數(shù)據(jù)中，客觀的找尋對項目而言，具一些指導(dǎo)意義的部分規(guī)律和部分特征，用以我們對本項目經(jīng)營決策及市場定位、產(chǎn)品定位時參考。也就是說，在紛繁的數(shù)據(jù)中，尋找最有參照價值的一些元素。特征1：區(qū)域目標(biāo)客戶的年齡趨于年青化。區(qū)域除鋼材、機(jī)電市場的經(jīng)營主年齡稍大外，其余專業(yè)市場的經(jīng)營主年齡多為2540歲人群居多。為此主要目標(biāo)客戶群，思想較前衛(wèi)，勇于接受新事物，但是因其經(jīng)營時間較短，資金積累有限，高總價、高單價的物業(yè)，在具體購買時，有較大的影響。為此，在本項目產(chǎn)品定位及營銷推廣中要引進(jìn)我們的重視。特征2：區(qū)域現(xiàn)主要專業(yè)市場以裝飾材料、建材、五金家電、汽（摩）配汽貿(mào)這四項為主。據(jù)我們調(diào)查前三項目前無論市場規(guī)模，還是商鋪數(shù)量已基本處于飽和，且已出現(xiàn)了部分市場及商鋪人氣、商氣不足的現(xiàn)象。這一重要區(qū)域市場業(yè)態(tài)格局和經(jīng)營現(xiàn)狀，將對本項目的市場及產(chǎn)品定位產(chǎn)生較大的影響。特征3：區(qū)域被訪問者欲租賃者居多、投資購買者相對較少。這一特征，一方面說明區(qū)域人群，有部分人的實(shí)際有效需求能力不足，同時不排除部分人等待觀望的心態(tài)；另一方面租賃者多也是一件好事，這為廣大投資者對投資回報的追逐，提供了空間，另外對投資者而言，只要有利可圖，其投資將不會受地域限制。龍泉十陵“明珠時代”商業(yè)項目受到眾投資者的選購，就是很好的說明。本項目的投資置業(yè)者，除區(qū)域目標(biāo)客戶群外，我們認(rèn)為只要項目定位精準(zhǔn)、投資升值潛力明顯，其目標(biāo)客戶群完全可幅射整個成都市有投資意向的人群。特征4：對商鋪面積、開間及進(jìn)深的選擇，體現(xiàn)為十分的專業(yè)和理性。成都市作為西部第一城和傳統(tǒng)的消費(fèi)城市，其商業(yè)的發(fā)展相對而言較成熟。同時區(qū)域目標(biāo)客戶群總體經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限，商業(yè)地產(chǎn)的消費(fèi)觀念成熟，因此體現(xiàn)在對商鋪面積、開間及進(jìn)深的選擇上表現(xiàn)較理性，這既是區(qū)域消費(fèi)者的消費(fèi)趨勢，也是今天成都市城區(qū)購房（住宅、商鋪）消費(fèi)者的共同趨勢。為此，那種不充分尊重消費(fèi)者投資行為及心理，盲目求大的項目必將受到市場的唾棄。特征5：期望的價格體系與實(shí)際情況存在一定的差異。期望的價格體系與實(shí)際情況之間的差異，我們認(rèn)為主要是由于區(qū)域消費(fèi)者的實(shí)際經(jīng)濟(jì)承受能力存在一定的不足，同時被訪問者中有實(shí)力的經(jīng)營主數(shù)量不夠也有關(guān)系。為此，告誡我們在今后的營銷訴求中，要在投資價值上、商鋪未來的增值空間上大力宣傳，同時推廣的范圍不能僅局限于區(qū)域市場，而應(yīng)對成都市區(qū)域內(nèi)的潛在消費(fèi)者予以訴求。特征6：目標(biāo)客戶群對市場的服務(wù)配套，要求呈多元化趨勢。對車位等市場服務(wù)配套的多元化要求，這既為項目今后物業(yè)管理服務(wù)提供了內(nèi)容上的參考，也為本項目在市場公建部分的功能配置安排上提供了一定的決策依據(jù)。總之，對區(qū)域目標(biāo)客戶的需求調(diào)查，既要重視，同時也要不被其反映的局限性所迷惑。我們認(rèn)為一個成功的項目，既要充分考慮區(qū)域城市規(guī)劃限制、也要考慮區(qū)域和對應(yīng)市場的銷售經(jīng)營情況，同時還要顧及投資開發(fā)商的合理經(jīng)濟(jì)回報，在此基礎(chǔ)上對項目做出全景式的思考和決斷。第四章、項目區(qū)域房地產(chǎn)市場調(diào)研二、區(qū)域房地產(chǎn)市場概述、“金府生產(chǎn)資料交易區(qū)”基本概況一座區(qū)域面積2.5平方公里，由已建、在建和規(guī)劃建設(shè)20余個專業(yè)分市場組成的超級生產(chǎn)資料大市場，將是一個何等的規(guī)模，不僅在西部，乃至整個中國，均是首屈一指的。目前，該項目已全面啟動，作為國務(wù)院確定的商貿(mào)中心試點(diǎn)城市成都市的重點(diǎn)城區(qū)，金牛區(qū)在西部地區(qū)率先提出了“超級大市場”的概念，通過對區(qū)內(nèi)的市場重新規(guī)劃設(shè)計，使其市場霸主地位更加鞏固。經(jīng)過二十余年的發(fā)展，金牛區(qū)已成為西部地區(qū)生產(chǎn)資料市場布局密集、品種齊全、交易活躍的區(qū)域。截至去年底，金牛區(qū)已辦理登記手續(xù)的生產(chǎn)資料市場共有45個，占成都同類市場的30.2%，占五城區(qū)的53.6%；2001年交易額57.4億元，分別占成都地區(qū)和五城區(qū)的39.2%和50%。市場數(shù)量和成交金額在成都市、四川省乃至西部地區(qū)均名列前茅，是名符其實(shí)的生產(chǎn)資料市場大區(qū)和市場強(qiáng)區(qū)。此次啟動的“金府超級大市場”被稱為“金府生產(chǎn)資料交易區(qū)”，它是成都市、金牛區(qū)兩級政府規(guī)劃建設(shè)生資市場的重點(diǎn)區(qū)域，位于成灌公路以北、商貿(mào)大道以南、三環(huán)路外側(cè)至金府路內(nèi)側(cè)區(qū)域，覆蓋面積2.5平方公里，已有建成市場12個，總建筑面積35萬平方米。商品種類包括鋼材、建材、建輔、五金機(jī)電及裝飾材料等?！敖鸶壌笫袌觥痹趨^(qū)位上，位居成都西、北門人口密集區(qū)，具有人流、物流、資金流、信息流極大的商業(yè)口岸優(yōu)勢；在交通上，有“三橫”（即：三環(huán)路、金府路、二環(huán)路）、“四縱”（即：成灌路、沙灣路延伸線、成彭路、商貿(mào)大道）、“兩線”（即：大西南建材城鐵路專用線、四川建筑機(jī)械廠鐵路專用線），具有快捷便利的運(yùn)輸優(yōu)勢；在政策支持上，金牛區(qū)政府不僅致力于軟、硬件投資環(huán)境的建設(shè)和改造，而且具有豐富的建設(shè)市場、管理市場、發(fā)展市場的經(jīng)驗，為市場健康、有序的發(fā)展提供了強(qiáng)有力的保障。隨著城市建設(shè)的快速助發(fā)展和城市化進(jìn)程的加快，許多現(xiàn)有市場退二（二環(huán)路）還三（三環(huán)路）、尋找發(fā)展空間已成必然，給“超級大市場”帶來了巨大的發(fā)展機(jī)遇，為打造“金府”市場品牌創(chuàng)造了良好的外部條件。此次打造“金府超級大市場”，是市場業(yè)主的共同心愿，他們已充分認(rèn)識到過去那種“修市場、租攤位”的模式已不能適應(yīng)現(xiàn)代市場發(fā)展的要求。區(qū)域內(nèi)數(shù)家市場巨頭數(shù)次“籌謀”，擬建立金府物流集團(tuán)，對交易區(qū)內(nèi)市場進(jìn)行統(tǒng)一配送，統(tǒng)一包裝，完善配套服務(wù)，形成現(xiàn)代物流，降低經(jīng)營成本，改變過去那種各自“占山為王”的舊的操作模式，增強(qiáng)市場的競爭力、影響力和輻射力，適應(yīng)我國加入WTO后經(jīng)濟(jì)全球化的需要。此次政府搭臺，企業(yè)唱戲，政企聯(lián)手在現(xiàn)有基礎(chǔ)上打造“金府”品牌，建設(shè)一流交易區(qū)的目的，就是要在依托完備的硬件設(shè)施的同時，引進(jìn)先進(jìn)的市場經(jīng)營管理理念和商業(yè)業(yè)態(tài)、現(xiàn)代化的電子商務(wù)平臺以及快捷的專業(yè)配送中心，使“金府”成為國內(nèi)首屈一指的現(xiàn)代化生資大超市，使其在今后的經(jīng)濟(jì)全球化競爭中立于不敗之地。、金府生資優(yōu)勢大本營1、規(guī)劃優(yōu)勢：成都市和金牛區(qū)兩級政府重點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)的生產(chǎn)資料交易區(qū)；2、政策優(yōu)勢：批準(zhǔn)為成都生產(chǎn)資料交易區(qū)金府分市場，納入國家級生產(chǎn)資料市場管理，享受國家級市場相關(guān)扶持政策；3、區(qū)位優(yōu)勢：緊鄰成都西、北門人口密集區(qū)，人流、物流、資金流、信息流極大，是投資經(jīng)商的黃金口岸；4、交通優(yōu)勢：處在三橫（三環(huán)路、金府路、二環(huán)路），四縱（成灌路、沙灣路延伸線、成彭路、商貿(mào)大道），兩線（大西南建材城鐵路專用線、四川建筑機(jī)械廠鐵路專用線）組成的交通網(wǎng)絡(luò)之中，四通八達(dá)。特別是三環(huán)路西段已開通，交通優(yōu)勢更加凸現(xiàn)；5、規(guī)模優(yōu)勢：覆蓋面積達(dá)2.5平方公里，建成、在建市場14個，占地總面積約1800余畝，西部地區(qū)第一，國內(nèi)首屈一指；6、品種優(yōu)勢：鋼材、建材、建輔、五金機(jī)電及裝飾材料等品種齊全、應(yīng)有盡有；7、品牌優(yōu)勢：“金府”生資市場的代表，商業(yè)地產(chǎn)的巨人，政企打造品牌的經(jīng)典；8、整合優(yōu)勢：14個市場業(yè)主聯(lián)盟，誠實(shí)守信，團(tuán)結(jié)協(xié)作，共創(chuàng)一流交易區(qū)，共建生資大市場。三、區(qū)域部分專業(yè)市場項目調(diào)查一覽表、“金府路”沿線專業(yè)市場經(jīng)營情況匯總表項目名稱成都長久機(jī)電交易市場成都長久機(jī)電交易市場成都長久機(jī)電交易市場成都長久機(jī)電交易市場金府裝飾城金府歐亞星成都五美裝飾涂料公司地址交大路222號交大路222號交大路222號交大路222號交大路三環(huán)路交匯處金府A區(qū)28座1號金府板材市場A區(qū)28座樓層1112111權(quán)屬狀況購買租賃購買購買租賃租賃面積（）6348.6636386200左右200開間（米）444471220進(jìn)深（米）12121212128128售價（元/）530048005000-60004000-5000月租金（元/月）4032.2323020裝修檔次清水精裝簡裝清水清水中等經(jīng)營類型私營私營私營私營私營建材經(jīng)營檔次中檔高檔中檔高檔高檔中高檔經(jīng)營內(nèi)容砂輪、磨料、磨具水暖器材機(jī)電、建材、生產(chǎn)資料裝飾及建材五金、潔具裝飾材料滿意及不滿意因素市場廣告力度不夠滿意不滿意，無貨源市場管理較亂，招商不好導(dǎo)致整個市場人氣不旺期望增加服務(wù)設(shè)施衛(wèi)生間配套服務(wù)，市場管理及綠化等、區(qū)域?qū)I(yè)市場個案基礎(chǔ)及深度資訊調(diào)查圖表個案一：長久機(jī)電市場（調(diào)查時間：2002年9月中旬） 附表1：基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 項目名稱長久機(jī)電市場項目地址金牛區(qū)洞子口鄉(xiāng)長久村二組投資/開發(fā)商成都誠興實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司項目組成B棟2F專業(yè)市場及1棟部分4F的綜合樓環(huán)域二至三環(huán)路方向北行政區(qū)域金牛區(qū)開盤時間2001.11交房時間2002.5總建筑面積68602總占地面積79000容積率0.9營業(yè)房面積26831營業(yè)房戶數(shù)334住宅面積26831住宅戶數(shù)333辦公房面積9940公攤率/系數(shù)251其他面積5000營業(yè)房經(jīng)營方式租售結(jié)合戶均面積79建面區(qū)間62117公攤率25%均價6300價格區(qū)間50008000銷售戶數(shù)300銷售率91%平均租金35租金區(qū)間3045出租戶數(shù)170出租率56%附表2：深度數(shù)據(jù)層數(shù)：2棟數(shù)：13總面積：53662公攤：25.1%分布用途面積和戶數(shù)開間/進(jìn)深層高面幅戶均主力戶型主力面積主力套型售/租均價售/租價幅銷售/出租率1機(jī)電產(chǎn)品268313338.5/7.28.5/13.7562/117798.5/7.28.5/7.262/117231/1026300/355000-8000/304591%/56%2住宅26831333379258020%個案二：金府板材城 （調(diào)查時間：2002年9月中旬） 附表1：基礎(chǔ)數(shù)據(jù)項目名稱金府板材城項目地址金府路投資/開發(fā)商成都國融置業(yè)有限公司項目組成42棟1F市場4棟2F市場環(huán)域二至三環(huán)路方向北行政區(qū)域金牛區(qū)開盤時間2001.7交房時間2002.3總建筑面積129500總占地面積200000容積率0.65營業(yè)房面積92715營業(yè)房戶數(shù)一期856間公攤率/系數(shù)30%辦公房面積18000其他面積18800營業(yè)房經(jīng)營方式以租為主戶均面積一期:88.5建面區(qū)間43-190公攤率30%均價6400價格區(qū)間6000-7000銷售戶數(shù)800銷售率93%平均租金45租金區(qū)間35-60出租戶數(shù)657出租率77%附表21：深度數(shù)據(jù)棟數(shù)：42總面積：757.5公攤：30%分布用途面積和戶數(shù)開間/進(jìn)深層高面幅戶均主力戶型主力面積主力套型售/租均價售/租價幅1板材批發(fā)精品零售油漆五金小件木條757.78567.2-16/6-11.7543-19088.58/916/11.772/190432/2126400/456000-7000/35-60附表22：深度數(shù)據(jù)層數(shù)：2棟數(shù)：4總面積：17000公攤：30%分布用途面積和銷售/出租率14板材、油漆、竹器17000待開發(fā)附表3：深度數(shù)據(jù)項目配套網(wǎng)絡(luò)交易平臺、電子商務(wù)平臺、倉儲交易平臺、物管服務(wù)配套、會展交流功能、電子監(jiān)控功能周邊情況備注：該項目規(guī)劃圖已改，A區(qū)不變，主營精品零售；B區(qū)不變，主營板材批發(fā)；C區(qū)不變，主營油漆五金；D區(qū)由生活服務(wù)中心改為小件木條經(jīng)營區(qū)；E區(qū)由電子商務(wù)中心部分設(shè)為，功能待定。另外“橋”部門已改為板材批發(fā)區(qū)，該項目變動較大，但銷售勢頭良好。四、綜合分析金牛區(qū)區(qū)委區(qū)政府按照區(qū)域經(jīng)濟(jì)定位，緊緊圍繞交通和物資集散功能十分突出這一優(yōu)勢，大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，提出實(shí)施第三產(chǎn)業(yè)在全區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的優(yōu)勢地位，高速推進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的格局和大商貿(mào)大市場建設(shè)為特點(diǎn)的區(qū)域經(jīng)濟(jì)特色。該區(qū)有全國十大商品交易市場之一的“成都荷花池市場”，有西南地區(qū)最大的生產(chǎn)資料集中交易場所“成都西門生產(chǎn)資料交易區(qū)”，有西南地區(qū)最大的鞋類批發(fā)市場“成都蓉北市場”，有西南地區(qū)極具影響力的電子電器市場“成都城隍廟電子電器市場”，還有國家級的中藥材專業(yè)市場“五塊石商貿(mào)大市場”和國家級二次商品交易市場“五塊石舊貨市場”。金牛區(qū)還規(guī)劃有六大專業(yè)市場區(qū)和兩大市場發(fā)展區(qū)，即西門生產(chǎn)資料交易區(qū)、府河橋建材市場區(qū)、高筍塘建輔建材區(qū)、火車北站市場區(qū)、城隍廟電子電器市場區(qū)、五塊石市場區(qū)和羊市街西延線餐旅購物休閑發(fā)展區(qū)、金府生產(chǎn)資料市場發(fā)展區(qū)。該區(qū)著力發(fā)展區(qū)域性專業(yè)市場，使市場連點(diǎn)成片，相對集中，上規(guī)模、上檔次、突出品牌。據(jù)悉，金牛區(qū)政府提出了以“圍繞創(chuàng)區(qū)域性品牌市場為主要內(nèi)容，突出優(yōu)勢、突出規(guī)劃、突出品牌、突出管理”的大市場發(fā)展戰(zhàn)略，充分利用該區(qū)地處成都市西北兩大門，交通便利，口岸突出，人流、物流、資金流量大的優(yōu)勢，擴(kuò)大金牛區(qū)市場的影響力和輻射力。進(jìn)入2001年，成都首家擁有1500平方米大型花園廣場的飾材城“西部飾材精品城”在高筍塘開盤，結(jié)束了城北缺少大規(guī)模、高檔次建筑樓盤的局面；在金府生產(chǎn)資料市場發(fā)展區(qū)，“長久機(jī)電市場”和占地400余畝、西南規(guī)模最大的建材裝飾市場“金府建材城”也引來眾多商家進(jìn)駐。據(jù)權(quán)威資料表明，金牛區(qū)所轄范圍是全省乃至全國西部地區(qū)專業(yè)市場最密集、市場類型最齊全、市場交易最活躍的區(qū)域。結(jié)合我們本次項目市場調(diào)查顯示，區(qū)域內(nèi)已形成的各類大小專業(yè)市場其銷售和招租情況良好，區(qū)域各專業(yè)市場多年來經(jīng)政府和眾商家的共同培育，其知名度較高、幅射能力較強(qiáng)（城西、郫縣、溫江、都江堰、彭州、甘牧等）。另外，隨著金牛區(qū)區(qū)域總體規(guī)劃定位的進(jìn)一步明確，三環(huán)路年底的通車，城市規(guī)模的擴(kuò)大，交通網(wǎng)絡(luò)的日益成熟，區(qū)域目標(biāo)客戶普遍存在的“區(qū)域消費(fèi)情結(jié)”，“金府生產(chǎn)資料交易區(qū)”專業(yè)市場商業(yè)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)的不合理等因素，我們認(rèn)為：在此背景下本項目的投資開發(fā)切入時機(jī)極佳，這為項目的成功奠定了良好的外部條件。第五章、項目對應(yīng)市場分析四、對應(yīng)市場類比項目普通及深度數(shù)據(jù)資訊個案一：三九佛蘭汽車汽配商城（調(diào)查時間：2002年9月中旬）附表1：基礎(chǔ)數(shù)據(jù)項目名稱三九佛蘭汽車汽配商城項目地址紅牌樓永豐場222號投資/開發(fā)商四川三九房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)管理成都市佛蘭物業(yè)管理有限責(zé)任公司項目組成14棟2層營業(yè)用房環(huán)域二至三環(huán)路方向西行政區(qū)域武侯區(qū)開盤時間2000.11.15交房時間2002.12總建筑面積37480總占地面積120畝容積率1.07營業(yè)房面積18740營業(yè)房戶數(shù)406裝修標(biāo)準(zhǔn)清水辦公房面積18740公攤率30%經(jīng)營方式出售出租營業(yè)房戶均面積55建面區(qū)間29-69公攤率30%均價7500元/價格區(qū)間7150-13600銷售戶數(shù)290銷售率71%平均租金40元/租金區(qū)間3050出租戶數(shù)404出租率99%附表2：深度數(shù)據(jù)層數(shù)：2棟數(shù)：14總面積：37480結(jié)構(gòu)：框架分布用途面積和戶數(shù)開間/進(jìn)深層高面幅戶均主力戶型主力面積主力套型售/租均價售/租價幅銷售/出租率1汽配187404064.5-6/7.2-104.229-6946（1F）5/9453007500/407150-13600/30-6071%99%2辦公187404064.5-6/7.2-10329-69465/9453003800/202800-5400/15-3050%40%個案二：成都紅牌樓汽車裝飾美容市場（調(diào)查時間：2002年9月中旬）附表1：基礎(chǔ)數(shù)據(jù)項目名稱成都紅牌樓汽車裝飾美容市場項目地址二環(huán)路普爾斯馬特背后投資/開發(fā)商成都蓉城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目組成一期4棟2層，二期2棟1層，三期1棟1層環(huán)域二環(huán)至三環(huán)路方向南行政區(qū)域武侯區(qū)開盤時間一期2001.7二期2002.7交房時間2001.122002.12總建筑面積32780總占地面積40000容積率0.8營業(yè)房面積24780營業(yè)房戶數(shù)171公攤30%辦公房面積8000營業(yè)房戶均面積145建面區(qū)間772870出租率67%平均租金55租金區(qū)間4065出租戶數(shù)115付款方式只租不售附表21：深度數(shù)據(jù)一期層數(shù)：2棟數(shù)：4分布用途面積和戶數(shù)開間/進(jìn)深層高面幅戶均主力戶型主力面積主力套型售/租均價售/租價幅銷售/出租率1汽車美容市場8904864.9-9/166/12-164.54.577-154/72-961039/169/16154961068租：48租：40-60100%2辦公用房、茶房8904702.8租：1580%附表22：深度數(shù)據(jù)二期層數(shù)：1棟數(shù)：3分布用途面積和戶數(shù)開間/進(jìn)深層高面幅戶均主力戶型主力面積主力套型售/租均價售/租價幅銷售/出租率1汽車美容市場10374587-14/15-165.5105-2241787/1514/161052242030租：58租：40-6050%1汽車用品超市5600277-28/15-905.5105-28702077/1528/90105/287026/1待開發(fā)附表3：深度數(shù)據(jù) 周邊情況該項目一期幾乎全部租完，部分商家名單如下：橫濱輪胎、郭氏專業(yè)汽車烤漆、威力獅汽車快遞服務(wù)、全通汽車美容中心、成都銳捷維修、三棵樹茶樓個案三：成都萊克汽車廣場（調(diào)查時間：2002年9月中旬）附表1：基礎(chǔ)數(shù)據(jù)項目名稱成都萊克汽車廣場項目地址成都高新區(qū)九興大道長益街98號（西部汽車城旁）投資/開發(fā)商四川萊克汽車有限公司/成都長城實(shí)業(yè)項目組成一棟2層的專業(yè)市場環(huán)域二環(huán)至三環(huán)路方向南行政區(qū)域高新區(qū)開盤時間預(yù)計2002.10交房時間2002.12總建筑面積12275.5總占地面積21000容積率0.675營業(yè)房面積1103744辦公房面積1334.5底層建筑面積11037其他面積2900(維修車間)經(jīng)營方式出租營業(yè)房戶均面積279建面區(qū)間100475平均租金60租金區(qū)間55-65出租戶數(shù)25出租率57%付款方式租金一年一簽，可半金一支付，可一年一支付（一年一支付有優(yōu)惠）附表2：深度數(shù)據(jù)層數(shù)：2棟數(shù)：1總面積：12275結(jié)構(gòu)：鋼混分布用途面積和戶數(shù)開間/進(jìn)深層高面幅戶均主力戶型主力面積主力套型售/租均價售/租價幅銷售/出租率1汽輾臺110374412-24/16-245100-47527912/2225812租：60租：58-68租57%2辦公,多功能廳1334.540333.4附表3：深度數(shù)據(jù)項目配套1、商務(wù)中心：擁有銀行、保險、工商驗證、電腦打字、復(fù)印、傳真、郵政代辦、票務(wù)代辦、發(fā)布新產(chǎn)品信息等服務(wù)；2、保衛(wèi)：24小時值班守衛(wèi)，閉路、消防監(jiān)控系統(tǒng)；3、維護(hù)：設(shè)備設(shè)施后勤動力服務(wù)；4、客戶服務(wù)：處理客戶投訴及尋求幫助的問題；5、信息中心：擁有全國一流水準(zhǔn)的電子信息系統(tǒng)。場內(nèi)寬帶高速計算機(jī)局域網(wǎng)提供網(wǎng)上交易輔導(dǎo)、網(wǎng)站建設(shè)、網(wǎng)上信息發(fā)布。周邊情況該目的地處九興大道，周邊汽車市場、商鋪較多，市場成熟，但從區(qū)域角度看項目周邊包括其它市場規(guī)劃不是很好，除項目本身外，周邊幾乎沒有綠化，灰塵較多，購車環(huán)境較惡劣，且目前通向二環(huán)路的主干道未修通，道路狀況不佳。四、綜合分析通過上述對成都市總體市場概貌、各區(qū)域?qū)I(yè)市場簡介及對應(yīng)類比專業(yè)市場個案的調(diào)研，我們不難發(fā)現(xiàn)成都專業(yè)市場有如下的一些發(fā)展趨勢：趨勢1：舊的商業(yè)格局正在快速的分化，新的區(qū)域商業(yè)市場正在高速的成長；趨勢2：我市各區(qū)域為了自身利益的需要，政府紛紛為區(qū)域商業(yè)市場的形成搭臺唱戲；趨勢3：各專業(yè)市場銷售的成功和部分市場經(jīng)營的不理想，已成為制約商業(yè)地產(chǎn)上臺階的一個“瓶頸”；趨勢4：國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)好轉(zhuǎn)，市政建設(shè)的大規(guī)模投入和建成，為商業(yè)地產(chǎn)繁榮，提供了有利的發(fā)展平臺；趨勢5：專業(yè)市場區(qū)域分布的分散、商業(yè)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)的不合理、商業(yè)地產(chǎn)投資的過猛、投資置業(yè)者消費(fèi)的日益成熟等因素，造成目前商業(yè)地產(chǎn)市場競爭加劇，售租速率下降；趨勢6：為了占有有效的市場份額，未來幾年時間內(nèi)，我市將涌現(xiàn)一批定位精準(zhǔn)、目標(biāo)市場細(xì)分、理念適度超前、規(guī)劃設(shè)計科學(xué)、功能配套完善、經(jīng)營管理模式先進(jìn)的各類專業(yè)市場。為此，結(jié)合“金府路”項目我們雙方應(yīng)在對目前成都市現(xiàn)有的和正在建設(shè)的各類專業(yè)市場，有一個較為清晰的了解和認(rèn)識的基礎(chǔ)上，在項目的市場定位、產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計、營銷策劃和市場經(jīng)營管理中，掌握適度的前瞻性和先進(jìn)性，最終使項目贏得市場的認(rèn)同，取得項目的投資開發(fā)成功。