江蘇省淮安市健康西路地塊房地產(chǎn)開發(fā)土地價值評估報告第一部分 城市宏觀經(jīng)濟及房地產(chǎn)開發(fā)概況一、城市概況1、城市規(guī)模淮安市總面積3171平方公里清河區(qū)面積：51平方公里清浦區(qū)面積：296平方公里淮陰區(qū)面積：1264平方公里2、行政管轄范圍四縣：洪澤、漣水、盱眙、金湖四區(qū)：清河、清浦、淮陰、楚州，主城區(qū)3、城市人口86萬人二、城市宏觀經(jīng)濟概況 2005年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值561.81億元，年遞增12.6%； 人均地區(qū)生產(chǎn)總值1324美元，年遞增11.7%； 財政收入75.56億元，年遞增24%，是“九五”末的2.9倍； 金融機構(gòu)各項存貸款余額分別達426.8億元和273.5億元，為“九五”末的2.4倍、1.8倍； 全社會固定資產(chǎn)投資累計完成1171億元，是“九五”的2.8倍。 三次產(chǎn)業(yè)比例由“九五”末的30.34029.7變?yōu)?145.533.5，實現(xiàn)了由“二一三”到“二三一”的轉(zhuǎn)變。 注：以上摘要05年市政工作報告淮安市20022005年統(tǒng)計數(shù)據(jù)年度2002年增長2003年增長2004年增長2005年增長全市總?cè)丝?17.68萬519.92萬4.33524.06萬8527.77萬7.08國民生產(chǎn)總值（GDP）375.02億11.6%420.64億12.2%500.97億13.8%561.81億14.3%全年財政收入43.19億22%53.88億17.7%63.38億17.6%75.56億21 %固定資產(chǎn)投資完成額180.2億16.3%229.6億27.4%275.69億20.1%330.73億社會消費品零售總額127.58億11.6%139.32億11.9%156.36億14%198.62億全年進出口總額2.83億美元0.71%3.76億美元32.7%6.42億美元70.7%6,82億美元全年國內(nèi)旅游人數(shù)345.48萬22.8%406,1萬17.5%492.15萬20.7%549.85萬實際旅游收入17.91億38.8%21.34億19.2%29.01億31.7%34.55億在崗職工平均收入10804元9.6%12172元12.7%14136元16%人均可支配收入7158.51元9.9%7798元8.9%8209元15.1%9115元年末存款余額239.47億297.31億355.36億427.27億以上相關(guān)數(shù)據(jù)均來自淮安市統(tǒng)計局2005年統(tǒng)計報告結(jié)論：根據(jù)上述統(tǒng)計資料顯示，本市的整體經(jīng)濟有以下幾個特征1、本市的支柱型產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)尚未形成，整體經(jīng)濟相對較弱2、受整體經(jīng)濟的影響，消費水平較低，恩格爾系數(shù)為64.48，屬溫飽型3、由于整體經(jīng)濟的基數(shù)較低，在國家宏觀經(jīng)濟的支持下，未來經(jīng)濟增幅將增大4、隨著本市支柱產(chǎn)業(yè)的形成，勢必對人口增長起到推動作用5、根據(jù)整體經(jīng)濟的發(fā)展走勢，未來本市的經(jīng)濟及人口的增長，勢必拉動房地產(chǎn)市場需求的增量三、房地產(chǎn)開發(fā)及市場概況1、房地產(chǎn)開發(fā)總體概況 全市2004年建筑業(yè)總產(chǎn)值138.07億元，比上年增長18.0% 房屋建筑施工面積1344萬平方米，增長16.7% 房屋建筑竣工面積787萬平方米，增長18.0%。 基本建設(shè)、更新改造和房地產(chǎn)開發(fā)投資分別完成82.15億元、55.23億元和34.59億元，增長27.9%、18.2%和60.6%。 商品房銷售額22.66億元，在2003年迅猛發(fā)展之后增長率放慢許多。 城市居民人均住房建筑面積為29.5平方米，農(nóng)村居民人均住房面積27.9平方米，分別比上年增長1.0%和1.5%。2、房地產(chǎn)市場狀況指標(biāo)2003年2004年2005年累計銷售同比增長累計銷售同比增長累計銷售同比增長地產(chǎn)投資21567338.534592360.648659240.66商品房銷售額19506976.722662216.229378129.633、項目地塊區(qū)域內(nèi)居民住宅形態(tài)及比重 本區(qū)域內(nèi)目前在建項目均為小高層或高層，而實際產(chǎn)品在區(qū)域內(nèi)收重為多層 項目地塊周邊目前尚未有多層產(chǎn)品項目開發(fā)4、政府對各類住宅的開發(fā)和流通方面政策法規(guī) 根據(jù)建設(shè)部近期頒發(fā)有關(guān)嚴(yán)格限制低容積率高檔住宅的開發(fā) 淮安市根據(jù)相關(guān)購房稅收規(guī)定，144平米的住房稅率為4，144平米以下的住宅稅率為25、地塊所在區(qū)域土地供應(yīng)狀況 目前根據(jù)清河區(qū)土地供應(yīng)狀況來看，核心商圈的土地稀缺，同時土地開發(fā)成本高，核心商圈內(nèi)不在開發(fā)多層住宅項目，重點以開發(fā)商業(yè)及高檔商住項目為主。 本地塊周邊目前尚有部分存量開發(fā)土地，集中在沿健康西路西側(cè)一帶。6、項目所在地商品住宅市場板塊的劃分及差異 本市目前房地產(chǎn)住宅開發(fā)熱點區(qū)域分布在，清河區(qū)東側(cè)水渡廣場周邊及清浦區(qū)沿承德南路沿線東側(cè) 商業(yè)項目集中在以淮海廣場輻射500米左右的范圍 本項目地塊周邊500米左右，目前尚未有住宅及商業(yè)項目的開發(fā) 本項目地塊屬本市政府行政辦公及高教校區(qū)板塊7、項目所在地商品住宅平均價格走勢及市場價值發(fā)現(xiàn) 商品房多層住宅均價約2374元/左右，目前無項目開發(fā) 商品房小高層住宅均價約2685元/左右 項目地塊向東輻射1500米左右，小高層價格約2750元/左右結(jié)論：1、本市尚未形成強有力的支柱型產(chǎn)業(yè)，導(dǎo)致整體經(jīng)濟相對較弱，由此帶來消費市場能力不足2、整體房地產(chǎn)供求趨于平衡，局部出現(xiàn)開發(fā)量過剩3、清河區(qū)核心商圈土地供應(yīng)稀缺，但本項目地塊周邊具有一定開發(fā)土地存量4、參照區(qū)域小高層及本市整體均價，本項目入市均價應(yīng)在2380元/左右四、項目地塊地理位置項目位置 第二部分 地塊環(huán)境要素一、區(qū)域方位圖市政府淮海廣場項目地塊清浦區(qū)政府淮陰工學(xué)院富麗花園項目區(qū)域商圈第一商圈項目地塊第二商圈地質(zhì)地貌狀況紅色 代表商業(yè)米黃色 代表住宅粉紅色 代表大專院校綠色 代表市政綠化風(fēng)光淺藍色 代表河流褐色 代表二類工業(yè)用地灰色 代表三類工業(yè)用地2、項目用地周邊環(huán)境狀況（1）地塊周邊住宅社區(qū) 臨近的規(guī)模社區(qū)為“富麗花園”，盡一墻之隔，該項目始建于1997年左右。 距本項目地塊1500米左右為“益興名流花苑”，三期正在建設(shè)中的小高層，層高11層 正在建設(shè)中的“新世紀(jì)豪園”，小高層11層及30層高層（2）綠化景觀 距本項目西安路東北面為“桃花塢公園”及“桃花島” 地塊原屬綠化園林局植物培植基地，原生杉樹林帶資源形成一道景觀 北側(cè)有延古黃河南岸的梨園風(fēng)光帶，為本市著名景觀 北側(cè)距本項目約400米左右為“古黃河”河道（3）周邊建筑物高度 周邊建筑物高度為17米左右 建筑類型：政府機構(gòu)；住宅；學(xué)校等，以政府辦公樓及教學(xué)樓居多3、地塊交通狀況 地塊周邊的市政路網(wǎng)貫穿項目地塊，項目地塊地處東西方向有健康西路道路北側(cè)，向東400米左右有西安路貫穿南北。 公交便捷，多條公交線路經(jīng)過，其中有10路、13路、28路、31路等經(jīng)過，26路及4路終點站就在此。4、周邊市政配套設(shè)施狀況（1）購物場所方面周邊尚無較為集中的商業(yè)配套（2）周邊為本市集中的高等教育板塊，其中有淮陰工學(xué)院距本地塊僅1500米左右，同時還有財會干部學(xué)校、淮陰師范西校區(qū)、供銷學(xué)校、信息職業(yè)技術(shù)學(xué)院、食品學(xué)院等均在地塊周邊道路沿線；小學(xué)有西安路小學(xué)；翔宇中學(xué)教育資源豐厚。（3）沿健康路向東有著名的八二醫(yī)院，為本市最高醫(yī)療水平機構(gòu)（4）金融服務(wù)、郵政服務(wù)、娛樂、餐飲、運動、生活服務(wù)等設(shè)施齊全，但比較散（5）沿西安路及健康路集中了市政職能機構(gòu)，臨近地塊健康路向東1200米為淮安市市政府所在地結(jié)論1、 從項目地塊自然環(huán)境來看，有一定的優(yōu)勢，如古黃河風(fēng)光帶及原生森林帶兩大優(yōu)勢自然條件2、 交通便捷，依托健康路及西安路貫穿東西南北，連接整個公交路網(wǎng)3、 由于地處臨近市政府各機關(guān)及大專院校，區(qū)域內(nèi)主力客群的消費能力相對較強4、 周邊的建筑高度相對叫平整，有利于項目開發(fā)建筑立面的形象展示5、 周邊商業(yè)配套相對較弱，對生活購物消費的便捷性有一定的影響6、 受周邊住宅項目較少的影響，在項目開發(fā)銷售人氣指數(shù)不高第三部分 地塊SWOT分析一、分析根據(jù)項目地塊各種要素、規(guī)劃設(shè)計和小區(qū)配套，地塊開發(fā)將存在大量的成功機會，同時潛在許多威脅。如下面SWOT坐標(biāo)圖所示：優(yōu)勢（S）1、 依托良好的自然環(huán)境2、 出行交通便捷3、 區(qū)域客戶消費能力強4、 區(qū)域內(nèi)客戶素質(zhì)較高5、 周邊小型設(shè)施配套較全6、 遠離工業(yè)污染劣勢（W）1、 地塊區(qū)位較偏，人氣不足2、 地塊偏向，造成土地資源浪費3、 沿街門幅較窄，商業(yè)物業(yè)開發(fā)不足4、 周邊缺乏集中大型的商業(yè)配套5、 由于人氣不足增加推廣成本機會（O）1、 目前尚未規(guī)模開發(fā)，能夠塑造大盤概念2、 公務(wù)員及教師客源較集中3、 遠離鬧市區(qū)，能夠塑造時尚都市現(xiàn)代舒適居住環(huán)境威脅（T）1、 市場整體供求趨于平衡，消費量將逐步下降2、 東部已形成住宅開發(fā)熱點，形成客戶關(guān)注偏移二、地塊價值診斷結(jié)論1、借助自然環(huán)境優(yōu)勢，塑造市區(qū)高品質(zhì)居住環(huán)境2、鎖定區(qū)域內(nèi)公務(wù)員及教師目標(biāo)客戶，量身定做打造白領(lǐng)社區(qū)3、建筑形態(tài)選用歐式后現(xiàn)代風(fēng)格，以產(chǎn)品形象差異吸引客戶眼球4、注重社區(qū)環(huán)境品質(zhì)，結(jié)合周邊自然景觀，形成項目風(fēng)尚樓盤5、控制入市價格，樹立客戶對產(chǎn)品保值增值信心6、建議整治古黃河河堤，提升市政配套品質(zhì)與項目形成一道景觀第四部分 地塊開發(fā)背景條件及價值分析一、地塊示意圖富麗花園項目地塊二、開發(fā)規(guī)劃要點及自身條件1、土地開發(fā)面積114畝，合計約76000平方米左右2、容積率1.83、總開發(fā)面積約16.8萬平方米左右4、安置房置換面積4.7萬平方米左右5、地塊偏向45度左右6、健康西路沿街面長約80米左右，最長進深450米左右三、地塊價值分析1、環(huán)境價值 原生森林形成項目開發(fā)的一大買點，塑造都市圈最佳生態(tài)居住環(huán)境。 開發(fā)成現(xiàn)代歐式建筑與環(huán)境，以高品質(zhì)環(huán)境形成高端物業(yè)差異2、地段價值 地處核心主城區(qū)，推出主城區(qū)概念，同時渲染地段價值 借助政府及教育板塊概念，提升項目為中堅階級領(lǐng)地概念3、美學(xué)價值 依托自然環(huán)境優(yōu)勢，以原生森林環(huán)境，結(jié)合古黃河風(fēng)光帶，形成回歸自然，建立人們“香格里拉”式的生活環(huán)境 以歐洲后現(xiàn)代建筑風(fēng)格展現(xiàn)建筑品質(zhì)，形成項目時尚國際化4、文化價值 演繹古黃河歷史，傳承地域傳統(tǒng)文化內(nèi)涵 將古黃河中國傳統(tǒng)文化與后現(xiàn)代歐式建筑相融合，形成項目開發(fā)的一大買點第五部分 土地價值評估一、土地價值評估方法1、“直算法”以下在已確定了土地單價的基礎(chǔ)上，進行各種費用測算。(一)以地面地價為基礎(chǔ)，在容積率等修正系數(shù)的控制下，利用地價分配率求出各樓層土地利用方式作用于土地產(chǎn)生的價格，進而以土地單位面積上承載的各類利用方式作用形成的總價格增加值與土地總面積相乘得到總地價。其公式表現(xiàn)為(以商住房開發(fā)為例)：土地總價土地總單價土地總面積(修正分?jǐn)偤蟮纳虡I(yè)用地單價修正分?jǐn)偤蟮淖≌玫貑蝺r)土地總面積由于受資料所限，此種方法在應(yīng)用中多以單一用途下的地價分配率代替不同用途下地價在立體空間中的分配率。(二)以地面地價為基礎(chǔ)，在容積率等修正系數(shù)的控制下，求出不同類型用地的單價，再按一定原則分?jǐn)偼恋乩妹娣e，以不同類型的土地單價乘以相應(yīng)分?jǐn)偟耐恋孛娣e，加和求得總地價。其公式表現(xiàn)為(以商住樓為例)：土地總價商業(yè)用地總價住宅用地總價修正后的商業(yè)用地單價商業(yè)分?jǐn)偼恋孛娣e修正后的住宅用地單價住宅分?jǐn)偼恋孛娣e其中面積分?jǐn)偟脑瓌t為：不同用途的建筑造價和房地產(chǎn)市場銷售價格相差不大時，按照各種用途建筑面積占建筑總面積的比例來進行分?jǐn)?；?dāng)不同用途的建筑造價相差不大，而房地產(chǎn)市場銷售價格相差較大時，可以按照各種用途房地產(chǎn)的市場價值占整個建筑的總市場價值的比例來進行分?jǐn)偅划?dāng)不同用途的建筑造價相差較大，而房地產(chǎn)市場銷售價格相差也較大時，以剩余法分別計算出土地價格后進行分?jǐn)偂?三)以樓面價為基礎(chǔ)，通過容積率修正及樓層修正，得出不同用途不同樓層的樓面地價，乘以相應(yīng)建筑面積，得到總地價。其公式表現(xiàn)為(以商住房開發(fā)為例)：土地總價商業(yè)用地總價住宅用地總價修正后的2、“對比法”以下為在未取得土地價格基礎(chǔ)上，將另一宗與本地塊較等同的土地價格進行比對，在援引了“直算法”基礎(chǔ)上，將本地塊土地各種系數(shù)進行比對核算。此方法不適合本項目地塊評估。3、“成本逼近法”該方式主要運用于，在聯(lián)合開發(fā)基礎(chǔ)上，將市場銷售目標(biāo)定價加以確定，以倒推各項開發(fā)費用及營銷推廣費用，得出土地價格。（一）、基本條件開發(fā)總面積114畝；退還安置房面積4.7萬平方米；容積率1.8；退還安置房土地面積不算在總開發(fā)土地面積內(nèi)。（二）建設(shè)成本主要系數(shù) 商業(yè)住宅開發(fā)各種規(guī)費用（概算） 水、電、氣費用（概算） 建筑成本費用（概算） 建筑設(shè)計費用（概算） 環(huán)藝施工費用（概算） 環(huán)藝設(shè)計費用（概算） 稅費（概算） 營銷推廣費用（概算） 合理利潤（概算） 土地成本（概算） 土地開發(fā)總面積（概算）（三）總開發(fā)土地面積總開發(fā)土地面積114畝換算系數(shù)76000平方米開發(fā)土地分類：安置房土地總面積退還房屋面積單位換算容積率47000666.661.8=39畝商住房開發(fā)總面積總體開發(fā)土地面積安置房土地面積114畝39畝75畝，面積單位換算75畝50000平方米（四）規(guī)劃商住房開發(fā)總建筑面積規(guī)劃商住房開發(fā)建筑總面積容積率土地總面積1.85000090000平方米（四）各項開發(fā)費用概算匯總安置房建筑成本概算： 商業(yè)住宅開發(fā)各種規(guī)費用（概算） 160元/ 水、電、氣費用（概算） 162.5元/ 建筑成本費用（概算） 760元/ 建筑設(shè)計費用（概算）2 15元/ 環(huán)藝施工費用（概算） 120元/ 稅費（概算）5.5% 100元/ 利潤（概算）5 100元/ 土地成本（概算）70萬元/畝 600元/合計 2017.5元/（六）安置房開發(fā)建筑總成本安置房建筑總額安置房總面積未減免的開發(fā)總成本470002017.5元/9482萬元（七）土地成交總成本土地成交總成本本宗土地總面積土地成交單價114畝70萬元/畝7980萬元（八）市場銷售盈虧平衡測算根據(jù)區(qū)域同類產(chǎn)品市場均價，本項目產(chǎn)品入市銷售均價確定為約2380元/,由此進行盈虧平衡測算。依據(jù)項目盈利10進行定位測算:在銷售過程中成本部分將增加營銷推廣費用5（銷售均價5）119元/開發(fā)商住總收入銷售均價開發(fā)總面積2380元/90000=21420萬元開發(fā)總成本開發(fā)安置房（除去土地成本）開發(fā)總成本（除去土地成本）6588萬元12929萬元19517萬元收益總額開發(fā)商住總收入開發(fā)總成本21420萬元19517萬元1903萬元