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國外四大房地產(chǎn)金融模式分析 ??國外房地產(chǎn)金融的四種模式 ??不同國家由于不同的歷史特點(diǎn)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度而采取不同的房地產(chǎn)金融制度，形成了不同的房地產(chǎn)金融模式，歸納起來，國際上具有代表性的主要有四種模式：證券型、基金型、儲(chǔ)蓄型和混合型。 ??(一)以美國為代表的證券融資型房地產(chǎn)金融模式 ??美國是國際上房地產(chǎn)金融市場最發(fā)達(dá)、制度體系最健全、品種最豐富的國家。20世紀(jì)70年代以來，幾乎所有的房地產(chǎn)業(yè)金融創(chuàng)新工具都起源于美國。到目前房地產(chǎn)金融在美國金融業(yè)務(wù)中所占份額越來越高。美國房地產(chǎn)金融模式概括起來，主要有以下四方面特征： ??1、美國房地產(chǎn)金融架構(gòu)體系完善，專業(yè)分工度高 美國的 房地產(chǎn)金融市場，分為一級(jí)市場和二級(jí)市場。在一級(jí)市場和二級(jí)市場，有的專門從事住宅金融業(yè)務(wù)，有的專門從事商業(yè)房地產(chǎn)和寫字樓房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)?？傮w上講， 一級(jí)市場以商業(yè)性金融為主導(dǎo)，二級(jí)市場以政策性金融為主導(dǎo)，同時(shí)政府通過提供相關(guān)保險(xiǎn)擔(dān)保服務(wù)對(duì)住房金融體系實(shí)施了有力的間接干預(yù)。 ??一級(jí)市 場：由儲(chǔ)蓄機(jī)構(gòu)、商業(yè)銀行、抵押銀行、人壽保險(xiǎn)公司和其他商業(yè)金融機(jī)構(gòu)構(gòu)成，直接為家庭或企業(yè)提供抵押貸款業(yè)務(wù)。儲(chǔ)蓄機(jī)構(gòu)包括儲(chǔ)蓄與貸款協(xié)會(huì)、儲(chǔ)蓄銀行和 信用合作社，它們是美國金融體系的創(chuàng)立者。其中抵押銀行是美國最具特色的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)，其本身不吸收存款，主要通過商業(yè)票據(jù)和商業(yè)銀行短期抵押，銀行將 發(fā)起的抵押貸款處理和交割后就將其在房地產(chǎn)金融二級(jí)市場上出售，一般情況下，只保留貸款運(yùn)作權(quán)，而不持有自己發(fā)起的貸款。 ??二級(jí)市場：美國房地產(chǎn)金融二級(jí)市場主要是從事買賣抵押貸款的市場。在抵押貸款發(fā)起后，部分儲(chǔ)蓄機(jī)構(gòu)和全部抵押銀行將貸款出售給聯(lián)邦國民抵押協(xié)會(huì) (FNMA，即房利美)、聯(lián)邦住宅貸款抵押公司(FHLMA，即房地美)等專門從事房地產(chǎn)金融二級(jí)市場業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)。這些機(jī)構(gòu)通過發(fā)行債券或其他類型的債務(wù)工具籌集其購買貸款所需資金。二級(jí)市場的參與者主要是政府支持的兩大企業(yè)房利美和房地美，此外還有私營金融企業(yè)，主要是金融控股集團(tuán)(如AIG)和投資銀行(如花旗、高盛、美林、摩根斯坦利及已倒閉的雷曼等)。 ??到20世紀(jì)90年代，抵押銀行發(fā)起的貸款己遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過商業(yè)銀行和貸款協(xié)會(huì)貸款的總額。美國房地產(chǎn)金融一級(jí)和二級(jí)市場的參與者及主要業(yè)務(wù)流程如下圖所示。 ??2、房地產(chǎn)金融市場的競爭性與開放性 ??美國國會(huì)通過的一系列房地產(chǎn)金融法案，目的就是保證消費(fèi)者能夠獲得房地產(chǎn)銷售過程中的所有信息。從1968年開始，聯(lián)邦政府先后制定了《跨州土地銷售信息完全披露法》、《消費(fèi)者信貸保護(hù)法》(即z條例)、 《房地產(chǎn)交割程序法》等一系列法規(guī)，以保證市場的充分競爭性。這些法規(guī)規(guī)定開發(fā)商、提供貸款的金融機(jī)構(gòu)必須向購房者書面提供有關(guān)地塊、總?cè)谫Y費(fèi)用、年利 率、還款周期、每周期的還款額、到期日及其他可能發(fā)生的費(fèi)用等信息，并必須在政府相關(guān)的管理機(jī)構(gòu)備案。此外，美國各類金融機(jī)構(gòu)均可以參與房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)， 不存在一個(gè)由行政指派的、壟斷某些住房信貸業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)。但是在長期的充分競爭中逐步形成了從事不同種類金融業(yè)務(wù)的分工。譬如從事商業(yè)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的 機(jī)構(gòu)逐步形成了專業(yè)從事寫字樓、醫(yī)院、學(xué)校、大型超市等金融業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)。 ??3、房地產(chǎn)融資工具多樣化 ??美國是全球房地產(chǎn)金融市場最發(fā)達(dá)的國家。尤其是二戰(zhàn)以來，隨著美國宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，金融創(chuàng)新工具在美國的房地產(chǎn)金融市場上層出不窮，各種不同的房地產(chǎn)金融工具在不同的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中應(yīng)運(yùn)而生，也為不同時(shí)期美國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展起到了重要的支撐作用。 ??20世紀(jì)50年代以來，由于儲(chǔ)蓄和貸款協(xié)會(huì)享有稅收優(yōu)惠，抵押貸款業(yè)務(wù)增長迅速，在房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)中占領(lǐng)先地位。到80年代，儲(chǔ)蓄和貸款協(xié)會(huì)在房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)余額占全部抵押貸款余額的35%。 ??20世紀(jì)70末，除固定利率抵押貸款(FRM)外，還出現(xiàn)了漸進(jìn)還款抵押貸款(GPM)和供享升值型住房抵押貸款(SAM)、可調(diào)整利率抵押貸款(ARM)、價(jià)格水平調(diào)整抵押貸款(PLAM)、逆向年金抵押貸款(RRAM)和附擔(dān)保賬戶抵押貸款等多種房地產(chǎn)金融創(chuàng)新產(chǎn)品。 ??4、抵押貸款證券化程度很高 ??20世紀(jì)80年 代以來，隨著直接融資方式運(yùn)作的抵押銀行逐步占據(jù)主導(dǎo)地位，房地產(chǎn)抵押貸款證券化種類越來越多，在美國房地產(chǎn)金融市場中越來越占有較高的市場份額。目前， 美國共有住房抵押貸款轉(zhuǎn)手證券、多檔抵押貸款轉(zhuǎn)手證券、非機(jī)構(gòu)擔(dān)保多檔抵押貸款轉(zhuǎn)手證券、商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券、資產(chǎn)支持證券和債務(wù)抵押債券等六大 類。 ??此外，2003年以來，隨著美國房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇，商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款證券化發(fā)展速度異常迅猛。1992-2006年，美國商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款證券化以年均43.6%的速度增長，到2006年抵押貸款達(dá)2100億美元。 ??(二)以德國為代表的儲(chǔ)貸結(jié)合的房地產(chǎn)金融模式 ??德國房地產(chǎn)金融系統(tǒng)是世界上最引人關(guān)注的一個(gè)系統(tǒng)，它把三種類型金融系統(tǒng)，即存款系統(tǒng)、抵押銀行系統(tǒng)和配貸儲(chǔ)蓄系統(tǒng)綜合在一起。 ??1、德國房地產(chǎn)金融體系的三大特點(diǎn) ??(1)廣泛運(yùn)用存款系統(tǒng)和抵押銀行。存款抵押銀行是德國最大購房貸款人。存款抵押銀行一般金融機(jī)構(gòu)子公司，面向各個(gè)經(jīng)濟(jì)部門貸款，其中住房貸款占貸款總額45%。抵押銀行提供長期抵押貸款，按固定利率發(fā)行抵押債券籌措資金。抵押銀行發(fā)放的長期住房貸款占各種銀行機(jī)構(gòu)發(fā)放長期貸款總額近30%。另外，德國存款系統(tǒng)業(yè)務(wù)也比較廣泛，其中德國儲(chǔ)蓄銀行占個(gè)人儲(chǔ)蓄存款總額50%。 ??(2)運(yùn)用配貸儲(chǔ)蓄系統(tǒng)吸收存款。所謂配貸儲(chǔ)蓄系統(tǒng)，是參加者按照合同儲(chǔ)存一定數(shù)量金額以后，就得到了取得貸款的權(quán)利，貸款金額相當(dāng)于存款金額。存款和貸款利率都低于市場利率水平。也就是用潛在購房者儲(chǔ)蓄，對(duì)購房者提供貸款。配貸儲(chǔ)蓄系統(tǒng)在德國占優(yōu)勢的主要原因：一 是有足夠供私人租賃使用的住房，因此大多數(shù)住戶可通過租房住很長時(shí)間，這種時(shí)間上的充裕為吸收合同儲(chǔ)蓄提供了必要條件；二是政府與互助儲(chǔ)金信用社和其他金 融機(jī)構(gòu)聯(lián)系密切，德國三分之一的社團(tuán)活動(dòng)由公共機(jī)構(gòu)擔(dān)保，而大部分私營社團(tuán)歸其他金融機(jī)構(gòu)所有。因此，由住房互助儲(chǔ)金信貸社經(jīng)營的配貸儲(chǔ)蓄系統(tǒng)，得到了公 眾認(rèn)可。 ??(3) 德國商業(yè)銀行一般采用出售抵押契約、發(fā)行地方債券等方式來作為抵押貸款的資金來源，而通過儲(chǔ)蓄籌集的資金所占比例很小。其住宅抵押貸款業(yè)務(wù)主要通過下屬抵 押銀行進(jìn)行。它不僅為住宅建筑商、代理商和個(gè)人購建房發(fā)放貸款，而且對(duì)其他經(jīng)營住宅的金融機(jī)構(gòu)發(fā)放融資貸款。其中住房貸款占德國抵押銀行貸款總額的份額最 大。 ??2、儲(chǔ)貸結(jié)合的住房金融模式 ??儲(chǔ)貸結(jié)合的住房金融模式德國住房制度的一大特色，是自成體系、利率隔離、專款專用封閉式運(yùn)營的。主要有五方面特點(diǎn)： ??一是?？顚Ｓ?。德國住房儲(chǔ)蓄銀行的資金來源于居民住房儲(chǔ)蓄、銀行間融資、國家資金等，而資金用途僅能用于為參加住房儲(chǔ)蓄居民發(fā)放購、建房貸款。 ??二是存貸掛鉤。德國居民要得到住房儲(chǔ)蓄銀行的購房貸款，必須在該銀行存足相應(yīng)款項(xiàng)。按規(guī)定居民要先與銀行簽定住房儲(chǔ)蓄合同，按月在銀行存款，當(dāng)存款額達(dá)到儲(chǔ)蓄合同金額50%之后，住房儲(chǔ)蓄銀行把合同金額付給儲(chǔ)戶，其中存款額和貸款額各占50%，德國銀行將此稱為“配貸”。貸款是每月按固定金額償付，一般為合同金額的0.6%。配貸發(fā)放是銀行根據(jù)對(duì)各儲(chǔ)蓄合同評(píng)估值確定的順序核定的，存款越多，評(píng)估值就越高，貸款的發(fā)放就越快。配貸機(jī)制的推行，有效地降低了借款人的信用風(fēng)險(xiǎn)。 ??三是利率固定。德國住房融資體系中存、貸款利率都是固定不變的。一般情況下，存款利率為3%，貸款利率為5%，存、貸款利差為2%，同時(shí)貸款利率低于其他同期貸款利率水平。 ??四是實(shí)行獎(jiǎng)勵(lì)。為了鼓勵(lì)存款，德國政府針對(duì)收入狀況及住房儲(chǔ)蓄合同中的存款額對(duì)居民實(shí)行不同獎(jiǎng)勵(lì)政策，包括住房獎(jiǎng)勵(lì)儲(chǔ)蓄金、雇員儲(chǔ)蓄獎(jiǎng)金和職工資產(chǎn)積累獎(jiǎng)勵(lì)等，使更多中低收入者從中受益。 ??五是政府與市場緊密結(jié)合。德國參與合同儲(chǔ)蓄的金融機(jī)構(gòu)既有公營的，也有私營的。住房儲(chǔ)蓄銀行是國家為解決居民住宅問題于1924年創(chuàng)立的。信用合作社是典型民間合作互助組織，而建房儲(chǔ)蓄信貸社、住房貸款協(xié)會(huì)和建筑協(xié)會(huì)則既有公營的也有私營的。 ??3、抵押貸款證券化 ??抵押債 券是以抵押貸款作為擔(dān)保的債券，它不通過交易所而直接與發(fā)行銀行進(jìn)行買賣，流動(dòng)性很高。抵押債券利息固定，抵押銀行買進(jìn)抵押貸款的同時(shí)，必須對(duì)等發(fā)行抵押 債券，債券通常采取不記名方式。德國的抵押證券是一種由登記所發(fā)行用來證明抵押權(quán)登記內(nèi)容的證券。設(shè)定抵押權(quán)的協(xié)議和登記是抵押證券的必要條件。房地產(chǎn)所 有者在不指定貸款單位階段，能預(yù)先為自己設(shè)定抵押權(quán)，這樣設(shè)定的抵押權(quán)稱為所有者抵押。所有者抵押證券雖然尚未確定貸款單位(債權(quán)人)，但能預(yù)先借款作為迅速集資的準(zhǔn)備，同時(shí)還能保守秘密(如果所有者抵押，登記單上不出現(xiàn)抵押權(quán)者名字)。由于這兩個(gè)特點(diǎn)，該抵押證券己被廣泛地用作資金融通擔(dān)保，類似證券還有土地債務(wù)證書等。 ??4、健全的法律制度 ??德國儲(chǔ)蓄銀行的發(fā)展主要是受國內(nèi)相關(guān)法律保護(hù)。德國《住房儲(chǔ)蓄銀行法》規(guī)定，只有住房儲(chǔ)蓄銀行才能夠辦理住房儲(chǔ)蓄，國家對(duì)于居民儲(chǔ)蓄的唯一獎(jiǎng)勵(lì)即住房儲(chǔ)蓄獎(jiǎng)金也只能通過參加住房儲(chǔ)蓄才能享受得到，充分調(diào)動(dòng)了居民參加住房儲(chǔ)蓄的主動(dòng)性。同時(shí)，也支持了住房儲(chǔ)蓄銀行的發(fā)展。 ??在資金 運(yùn)用上，《住房儲(chǔ)蓄銀行法》規(guī)定住房儲(chǔ)蓄資金只能用于與住房建設(shè)有關(guān)的項(xiàng)目，如以居住為目的的房屋建設(shè)和改造，為居住區(qū)建設(shè)的水、暖、電等配套設(shè)施等。法 律還規(guī)定了銀行把儲(chǔ)戶存款存到其他銀行的限額，限制銀行將儲(chǔ)戶存款用于風(fēng)險(xiǎn)交易，從而保障了住房儲(chǔ)蓄資金被全部用于居民住房建設(shè)。 ??(三)以新加坡為代表的社會(huì)福利基金主導(dǎo)的房地產(chǎn)金融模式 ??作為新 興市場經(jīng)濟(jì)國家，新加坡房地產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)金融和世界各國相比頗具特色，其最核心的就是中央公積金制度。該制度從單純的為退休人員提供生活保障的強(qiáng)制性儲(chǔ)蓄 計(jì)劃，逐步發(fā)展演變成為一個(gè)包括養(yǎng)老、住房、醫(yī)療在內(nèi)的綜合性保障制度。公積金由雇員和雇主按雇員工資的一定比例繳納，由中央公積金局負(fù)責(zé)管理，一部分用 于繳交者的提取和包括住房在內(nèi)的消費(fèi)貸款支取，另一部分則由新加坡政府投資公司負(fù)責(zé)運(yùn)營，以增值保值。公積金制度為新加坡住房發(fā)展提供了大量資金來源。這 種房地產(chǎn)金融模式的主要特點(diǎn)是： ??1、建立以強(qiáng)制儲(chǔ)蓄為特征的社會(huì)福利基金 ??在新加 坡，雇主和雇員必須同時(shí)按雇員工資總額適當(dāng)比例繳納公積金，按月存入雇員個(gè)人賬戶。公積金受新加坡公積金法保護(hù)，公積金存款利息按月結(jié)算，并入公積金本 金，免交所得稅。同時(shí)，公積金既不能用來償債，也不構(gòu)成遺產(chǎn)。新加坡公積金繳交率是由公積金局根據(jù)經(jīng)濟(jì)和居民收入水平變化進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整。如1955年公積金成立之初，雇主和職工繳交的公積金比例分別為5%，最高年份的1985年繳交比例則分別為25%。 ??2、社會(huì)福利基金與住房信貸相結(jié)合 ??建立之初，中央公積金制度的基本宗旨是為退休雇員或提前非自愿脫離勞動(dòng)的雇員設(shè)立一項(xiàng)強(qiáng)制性儲(chǔ)蓄計(jì)劃，即55歲以下雇員及其雇主必須按薪水的一定比例繳納公積金作為養(yǎng)老儲(chǔ)蓄，只能到退休年齡方可提取作為養(yǎng)老費(fèi)用。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和公積金不斷積累，公積金的使用范圍逐步擴(kuò)大。1968年以后，公積金開始介入住房領(lǐng)域。公積金賬戶分如下3個(gè)戶頭：一是普通賬戶(公積金的72.5%)，用于家庭投資，如購買政府組屋等；二是特別賬戶(公積金的10%)，達(dá)到退休年齡時(shí)方能領(lǐng)?。蝗轻t(yī)療賬戶(公積金的17.5%)。 ??1964年開始，新加坡政府推出“居者有其屋”的政府組屋計(jì)劃。政府專門撥出國有土地和適當(dāng)征用私有土地，同時(shí)由銀行和中央公積金局提供住房所需資金。中央公積金制度與居者有其屋計(jì)劃相結(jié)合，使新加坡房地產(chǎn)業(yè)自60年代起日益興旺，并成為國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱和強(qiáng)有力的增長點(diǎn)，帶動(dòng)了整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)良性發(fā)展。 ??3、房地產(chǎn)投資證券化 ??在幾十年公積金管理與運(yùn)作成功經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，為打造亞洲的REITs中心，新加坡于1998年開始探討組建新加坡房地產(chǎn)投資信托基金(S-REITs)，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場發(fā)展。 ??仿照美國的成功經(jīng)驗(yàn)，新加坡政府創(chuàng)造了很多有利于REITs發(fā)展的政策環(huán)境。如對(duì)REITs不征稅，即派發(fā)股息時(shí)免征所得稅；允許公積金投資于REITs；任何個(gè)人投資者投資于REITs所獲取的分紅全部免稅；外國公司投資REITs只需繳納18%所得稅，REITs買賣房地產(chǎn)免征3%印花稅等等。這些鼓勵(lì)措施極大的促進(jìn)了房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展。新加坡證券交易所是全亞洲(除日本)規(guī)模最大的房地產(chǎn)投資信托(REITs)上市地，也是亞洲第一個(gè)允許跨境資產(chǎn)發(fā)行房地產(chǎn)投資信托的國家。自2002年7月第一只S-REITs上市以來，目前新加坡證券交易所共有23只REITs，市值超過720億新加坡元(約570億美元)。 ??(四)以日本為代表的混合型房地產(chǎn)金融模式 ??為了解 決二戰(zhàn)后城鎮(zhèn)居民的住房問題，日本政府積極推行了“三位一體”的住房政策和活躍房地產(chǎn)金融市場的策略，即政府、民間和個(gè)人三者共同投資建造住宅。在此基礎(chǔ) 上形成了獨(dú)具特色的混合型房地產(chǎn)金融模式。在這種金融制度模式下，民間機(jī)構(gòu)與官方的政策性住房金融相結(jié)合，住房市場信貸活動(dòng)非?；钴S。這也正是日本能夠在 短時(shí)間內(nèi)解決住房問題的關(guān)鍵所在。 ??日本住房金融的主要特點(diǎn)： ??1、以住宅金融公庫為代表的官方金融機(jī)構(gòu)是住房信貸市場中重要供給者。1980年，在9.8萬億日元住房貸款中，公營房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)占31.2%，私營金融機(jī)構(gòu)占62.8%。 ??2、住房儲(chǔ)蓄制度。家庭住房儲(chǔ)蓄達(dá)到一定額度后可優(yōu)先購買政府建造的公共住房，并且從住房金融公庫獲得貸款。 ??3、財(cái)政投資性貸款是住房信貸資金的主要來源。住房領(lǐng)域是財(cái)政性投資貸款的重點(diǎn)，1982年，財(cái)政投資性貸款25%用于住房方面。財(cái)政性投資貸款通過兩個(gè)途徑影響住房建設(shè)：其一，它作為住房資金來源轉(zhuǎn)化為住房建設(shè)投資，1981年，由財(cái)政資金建設(shè)的住房占當(dāng)年住房開工面積47.4%。其二，向住房金融公庫提供住房信貸基金，住房公庫將取得的資金對(duì)需要購建住房的家庭提供優(yōu)惠貸款。 ??隨著金融市場的成熟與發(fā)達(dá)，20世紀(jì)80年代，日本混合型住房金融中，政府財(cái)政的作用逐漸增強(qiáng)。由財(cái)政機(jī)構(gòu)向郵政儲(chǔ)蓄、年金保險(xiǎn)、國民年金、簡易人壽公司等吸收資金，然后通過財(cái)政性貸款計(jì)劃，把一部分資金貸給住宅建設(shè)公司，轉(zhuǎn)化為住宅建設(shè)投資；一部分采取間接融資方式，為住宅金融公庫提供住宅信貸資金。 ??三、經(jīng)驗(yàn)借鑒與啟示 ??1、完善的房地產(chǎn)金融法律、法規(guī)是發(fā)展基石和保障 ??國外四 種典型的房地產(chǎn)金融模式之所以能夠成功實(shí)踐，其中最大的共性就是建立了一套完善的法律法規(guī)體系，規(guī)范市場主體的行為，支撐房地產(chǎn)金融市場的健康發(fā)展。因 此，我國也應(yīng)遵照市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀規(guī)律，根據(jù)國家宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要，并借鑒國外成熟市場房地產(chǎn)金融法律法規(guī)，完善房地產(chǎn)金融法規(guī)， 盡快構(gòu)建和完善房地產(chǎn)金融市場的法律法規(guī)體系，包括制定和完善房地產(chǎn)抵押貸款、房地產(chǎn)投資信托基金、住房儲(chǔ)蓄、住房公積金、住房金融市場的運(yùn)作管理等法律 法規(guī)，為房地產(chǎn)市場發(fā)展提供法律保障。 ??2、健全的房地產(chǎn)金融一、二級(jí)市場是發(fā)展的助推劑 ??一定規(guī) 模的一級(jí)市場不僅能為住房市場的發(fā)展提供充足的資金來源，還可以為建立和發(fā)展二級(jí)市場奠定基礎(chǔ)。同時(shí)，多元化的一級(jí)市場有利于形成競爭性的資金供給格局， 提高資源配置效率。二級(jí)市場的運(yùn)作不僅使得一級(jí)市場有了穩(wěn)定的資金來源，而且極大地增強(qiáng)了住房抵押貸款的安全性和流動(dòng)性，能有效分散風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)一級(jí)市場發(fā) 展。目前，我國一級(jí)市場不完備，抵押貸款機(jī)構(gòu)基本上是商業(yè)銀行，沒有形成多元化、競爭性的市場結(jié)構(gòu)。未來我們應(yīng)逐步引入各類新的機(jī)構(gòu)，不僅包括各類抵押貸 款機(jī)構(gòu)，還包括一些資產(chǎn)評(píng)估、信用評(píng)估、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、金融擔(dān)保、法律咨詢等專業(yè)化中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，積極推廣個(gè)人住房抵押貸款證券化，形成有規(guī)模、多元化、競爭 性的住房金融一、二級(jí)市場。 ??3、政府積極參與是房地產(chǎn)金融市場發(fā)展的重要因素 ??政府對(duì)房地產(chǎn)金融市場的直接參與是美國之所以擁有世界上最發(fā)達(dá)的房地產(chǎn)金融市場的關(guān)鍵。尤其是開拓并直接參與二級(jí)抵押貸款市場，保證了資金的流動(dòng)性和較低的支付成本。政府調(diào)節(jié)和支持房地產(chǎn)金融的機(jī)構(gòu)包括三個(gè)系統(tǒng)：一是，一級(jí)市場的政策保險(xiǎn)保證機(jī)構(gòu)，如聯(lián)邦住房管理局(FHA)和退伍軍人管理局(VA)為 家庭的住房抵押貸款提供擔(dān)?；虮ｋU(xiǎn)；二是聯(lián)邦住房貸款銀行系統(tǒng)，如聯(lián)邦儲(chǔ)蓄和貸款保險(xiǎn)公司專門從事住房儲(chǔ)蓄和貸款保險(xiǎn)業(yè)務(wù)；三是全國性的二級(jí)市場經(jīng)營系 統(tǒng)。美國政府建立了一批在二級(jí)住房信貸市場上活動(dòng)的中介機(jī)構(gòu)，如房地美、房利美和吉利美等。新加坡、德國、日本等國政府在房地產(chǎn)金融體系的發(fā)展過程中也都 是起著重要甚至是主導(dǎo)的地位。 ??4、房地產(chǎn)金融產(chǎn)品證券化是必然趨勢 ??無論是 以證券化融資為主的美國，還是以儲(chǔ)蓄為主的德國，抑或以公積金政策為主的新加坡，房地產(chǎn)金融產(chǎn)品的重要形式就是證券化。包括住房抵押貸款的證券化，也包括 房地產(chǎn)投資信托基金等投資證券化等。這是我國房地產(chǎn)金融最為欠缺的，也是未來發(fā)展最有前景的。從美、德等國家住房抵押貸款證券化的經(jīng)驗(yàn)來看，構(gòu)建特設(shè)機(jī)構(gòu)(SPV)是發(fā)展住房抵押貸款證券化的不可或缺的重要一環(huán)。 簡述房地產(chǎn)金融面臨的問題 從上面的論述過程中，想來各位同讀基本上也都看出問題所在了。接下來筆者將對(duì)我國房地產(chǎn)金融面臨的問題，結(jié)合上文論述，做一個(gè)相對(duì)全面的簡單總結(jié)。 4.1房地產(chǎn)金融規(guī)制落后，法規(guī)欠缺 筆者首先就大家都熟悉的領(lǐng)域做一個(gè)總結(jié)，2013年初，房地產(chǎn)調(diào)控新國五條及其細(xì)則相繼出臺(tái)，試圖以更堅(jiān)決更有力的調(diào)控措施徹底整頓房地產(chǎn)市場。但是相對(duì)于發(fā)展迅猛的房地產(chǎn)業(yè)而言，我國臨時(shí)出臺(tái)的政策措施只能解決燃眉之急，并不能從根本上解決，只有金融立法才是房地產(chǎn)金融行業(yè)乃至整個(gè)市場平穩(wěn)發(fā)展的治本之策。金融立法的目的是調(diào)整當(dāng)前發(fā)生在房地產(chǎn)發(fā)展中的混亂狀態(tài)，提高市場的公平度，保護(hù)優(yōu)質(zhì)企業(yè)，促進(jìn)房地產(chǎn)金融乃至整個(gè)社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。從上文的論述中我們可以看到，我國市場經(jīng)濟(jì)起步較晚，房地產(chǎn)及其金融行業(yè)直到1978年才開始發(fā)展，并且可以看到在它的發(fā)展過程中也多是一些政策性的保障，相關(guān)房地產(chǎn)金融的法律一直處于一種相對(duì)欠缺的狀態(tài)。雖然我國也出臺(tái)了一些法律，列如，涉及房地產(chǎn)抵押貸款的《民法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《物權(quán)法》等，但總的來說住房消費(fèi)貸款運(yùn)作的法律環(huán)境不夠完善，有些法律缺乏可操作性，特別是作為住房消費(fèi)的重要形式——住房按揭，更是缺乏法律方面的保證，并且我國一級(jí)市場的相關(guān)法律法規(guī)缺乏，如《房地產(chǎn)抵押貸款法》、《公積金法》、《房地產(chǎn)抵押貸款保險(xiǎn)法》等，而二級(jí)抵押貸款市場我國法律更是基本空白。同時(shí)，房地產(chǎn)金融也缺乏有效的監(jiān)督體系，除《商業(yè)銀行法》中有有關(guān)銀行設(shè)立、資金等規(guī)定外，對(duì)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的管理尚缺一個(gè)明確的管理機(jī)構(gòu)，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的有關(guān)規(guī)定也急待制定。4. 4.2基于銀行的信用風(fēng)險(xiǎn) 上文論述中，相信各位同讀都已經(jīng)了解到我國的房地產(chǎn)金融業(yè)對(duì)銀行系統(tǒng)的極大依賴度，由此銀行風(fēng)險(xiǎn)是否可控也就成了房地產(chǎn)金融的重要問題之一。由于銀行成為主要的支撐機(jī)構(gòu)，在其獲得利益的同時(shí)也承擔(dān)了房地產(chǎn)金融市場風(fēng)險(xiǎn)的絕大部，因此筆者將房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為銀行風(fēng)險(xiǎn)即信用風(fēng)險(xiǎn)，并主要體現(xiàn)在土地儲(chǔ)備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款等4個(gè)方面：（1）土地儲(chǔ)備貸款存在隱性風(fēng)險(xiǎn)。隨著97年以后房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，房價(jià)的不斷高攀，人們特別是房地產(chǎn)投資者對(duì)房地產(chǎn)的獲利及房地產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)高漲有著極大預(yù)期。并且縱觀我國的房地產(chǎn)土地開發(fā)，近些年來我國土地購置面積一直大于開發(fā)面積，造成大量土地閑置，而這些閑置土地大量囤積在開發(fā)商手中，占據(jù)著大量資金。雖然我國有著土地閑置費(fèi)（我國《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十五條相關(guān)規(guī)定，進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的土地滿一年未動(dòng)工開發(fā)，征收土地使用出讓金的百分之二十的閑置費(fèi)，滿兩年未開發(fā)的無償收回土地使用權(quán)），但是由于我國房地產(chǎn)開發(fā)與地方政府“關(guān)系密切”，相關(guān)法律、政策一直處于花瓶狀態(tài)。大量閑置資金導(dǎo)致銀行金融面臨更多風(fēng)險(xiǎn)。（2）銷售的不確定性使房地產(chǎn)開發(fā)貸款面臨極大風(fēng)險(xiǎn)，2008 年，房地產(chǎn)市場的突出表現(xiàn)是銷售非常低迷，1～12 月商品房累計(jì)銷售面積同比下降 19.73%，銷售金額同比下降 19.47%；住宅累計(jì)銷售面積同比下降 20.32%，銷售金額同比下降 20.11%。 開發(fā)商銷售不暢，資金回籠減緩，資金鏈趨于緊張，現(xiàn)金流量情況惡化，短期償債能力下降。 由于房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)有一定滯后性以及不良貸款核銷的影響，其中蘊(yùn)含的潛在風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。（3）高房價(jià)收入比使個(gè)人住房消費(fèi)信貸違約風(fēng)險(xiǎn)開始上升；世界銀行衡量一國住房消費(fèi)水平時(shí)，認(rèn)為該指標(biāo)在4-6之間較為合適，以我國一個(gè)三口之家購買90平米住宅為例，08年我國該指標(biāo)為6.95高于大部分發(fā)達(dá)國家，當(dāng)然隨著我國經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，人們的收入也迅速提高，可能房價(jià)收入比會(huì)隨著收入的增長而下降，但是高房價(jià)收入比在很大程度上削弱了未來的消費(fèi)潛力，也造成了極大地信用風(fēng)險(xiǎn)。（4）房地產(chǎn)金融宏觀可控但不穩(wěn)定，雖然目前我國房地產(chǎn)貸款主要是風(fēng)險(xiǎn)較小的住房貸款，風(fēng)險(xiǎn)較大的房地產(chǎn)開發(fā)貸款比重較小，即使開發(fā)貸款出現(xiàn)大比例的壞賬，其風(fēng)險(xiǎn)也尚在可控范圍，但是如果面臨經(jīng)濟(jì)不景氣的雙重打擊，存在一定程度的崩盤可能性，所以也不得不考慮。這些風(fēng)險(xiǎn)雖然主要置身于我國銀行體系中，但也是扎根于我國的房地產(chǎn)金融現(xiàn)狀中，縱觀我國房地產(chǎn)金融制度體系，尚未找到有效解決上述問題的制度，由此上述這些可以說是我國房地產(chǎn)金融的隱患之一。5. 4.3城市土地儲(chǔ)備制度帶來的房地產(chǎn)金融問題 正是由于這一制度的部分原因，才有一開始筆者提到的有學(xué)者提出我國房產(chǎn)與地產(chǎn)的分離。自從96年這一制度在中國出現(xiàn)以來，雖然其為中國的房地產(chǎn)及土地行業(yè)發(fā)展做出過很多貢獻(xiàn)并且還正在發(fā)揮著效用，但是，由于這一制度的部分缺陷和不斷地異化，導(dǎo)致這一制度越發(fā)的發(fā)揮著其負(fù)面作用。最主要的缺陷有土地儲(chǔ)備與地方政府財(cái)政聯(lián)系在一起，并成為其主要財(cái)政來源之一，土地出讓金和政績掛靠正是這兩方面的固有弊端導(dǎo)致了一個(gè)獨(dú)特現(xiàn)象，中央政府在考慮整體的情況下要不斷降低房價(jià)而地方政府為了財(cái)政和政績需要，不斷想方設(shè)法的提高土地出讓金。加之在前幾年地方政府大力建設(shè)導(dǎo)致個(gè)地方政府債臺(tái)高筑，依賴土地出讓金來緩解和解決，在這一情形下中央政府在避免過于打壓房地產(chǎn)可能導(dǎo)致地方政府的“崩盤”不得不越發(fā)使不斷出臺(tái)的國X條成為一種形而上的東西，地方政府為了它自身的存在也不斷陽奉陰違，做表面工作。6.上期報(bào)告中我們也探討了地方政府與房地產(chǎn)的糾纏關(guān)系，所以筆者也不做過多闡述。 這是第一方面，另一方面由于城市土地出讓制度本身的制度規(guī)劃并不完善，比如相配套的法律法規(guī)體系嚴(yán)重缺乏，權(quán)利的制約和監(jiān)督基本沒有，導(dǎo)致在這一制度領(lǐng)域腐敗高發(fā)，設(shè)立之初目的之一的高效越發(fā)成為一種理想。正是由于這一制度本身問題多多，從而影響著與其息息相關(guān)的房地產(chǎn)金融。 4.4住房金融產(chǎn)品稀缺，創(chuàng)新能力不足 房地產(chǎn)金融可以說就只有兩個(gè)方面的內(nèi)容，一個(gè)是房地產(chǎn)開發(fā)金融，另一個(gè)是住房金融7.；暫時(shí)不討論房地產(chǎn)開發(fā)金融，僅就住房金融說說。目前中國的住房金融本身種類方式太過于稀缺，只有一些簡單套式的貸款業(yè)務(wù)，并且相關(guān)金融創(chuàng)新乏味，只是簡單地對(duì)相關(guān)的利率、還款年限、配套贈(zèng)送做些微調(diào)，并沒有本質(zhì)創(chuàng)新的東西，沒有設(shè)計(jì)出差異，服務(wù)于不同群體的住房金融產(chǎn)品。并且由于我國個(gè)人征信系統(tǒng)混亂缺乏，存在著大量重復(fù)抵押、通過抵押貸款資金轉(zhuǎn)移做高風(fēng)險(xiǎn)投資的現(xiàn)象，導(dǎo)致住房金融本身就面臨著風(fēng)險(xiǎn)。 可以說上述這些問題是房地產(chǎn)金融面臨的主要問題但不是全部問題，由此我們值得深思，在我國房地產(chǎn)金融發(fā)展的過程中是什么樣的原因?qū)е逻@些問題層出不窮，又將如何解決呢？ 5.結(jié)語 由于本篇報(bào)告的目的和任務(wù)是為了向大家闡述房地產(chǎn)金融現(xiàn)狀及其問題，所以筆者通過簡述房地產(chǎn)金融的發(fā)展歷史，通過理清其脈絡(luò)向大家展示現(xiàn)在出現(xiàn)的這些問題的根源，為大家在思考更有深度做一個(gè)鋪墊。由于理清歷史脈絡(luò)時(shí)需要很多文件和史實(shí)資料，而筆者個(gè)人能力有限，所以在解決這一方面的時(shí)候筆者在很大程度上是借鑒前人的資料和論文，所以在很大程度上有些偏差。數(shù)據(jù)證實(shí)的時(shí)候相關(guān)時(shí)效數(shù)據(jù)并不是那么好找，所以筆者在一定程度上選擇了一些具有代表性的前期數(shù)據(jù)。希望本篇報(bào)告可以為大家更系統(tǒng)更全面的展開房地產(chǎn)金融這個(gè)問題，有助于大家更深入的思考。由于筆者能力有限，報(bào)告難免存在問題，望各位同讀指出。