房地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)研 一 調(diào)研目的 了解城市階層和房地產(chǎn)發(fā)展水平及潛力 為總體戰(zhàn)略布局確定整體大環(huán)境 看準(zhǔn)城市 房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿挖厔?二 調(diào)研方法 整體城市環(huán)境的調(diào)研方法 主要是以二手資料為主一手資料為輔 通過查閱城市年鑒 得到基礎(chǔ)的數(shù)據(jù) 對城市實地的考察和對不同人群的訪談?wù){(diào)研了解城市的基礎(chǔ)情況 同時 通過與已知城市的各項數(shù)據(jù)比較確定調(diào)研城市的價值和各項數(shù)據(jù)水平 三 調(diào)研內(nèi)容 1 市場環(huán)境調(diào)研內(nèi)容主要包括 城市價值 經(jīng)濟(jì)情況 人口 消費水平 人均可支配收入 和消費結(jié)構(gòu) 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 城市重點項目 城市規(guī)劃 城市政府重大事件 政府績效 城市重要產(chǎn)業(yè)支撐 2 城市價值 城市價值 城市價值主要體現(xiàn)在城市的地理位置價值 文化價值 景觀資源價值 城 市群價值 產(chǎn)業(yè)價值 能源價值 交通價值 功能價值 1 城市群價值和地理位置價值 主要表現(xiàn)在城市處于中國九大城市群經(jīng)濟(jì)圈的那個位置 處于什么樣的地位 擁有什 么樣的功能 怎么樣的城市定位 大方向上確定城市的發(fā)展趨勢 找到城市發(fā)展的模板 這這樣的趨勢和模板下 房地產(chǎn)發(fā)展的土壤如何 是肥沃還是貧瘠 或者需要我去耕耘等 附件 中國九大城市群經(jīng)濟(jì)圈包括 1 環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈 2 長三角 3 珠江三角洲 4 長株潭城市經(jīng)濟(jì)群 長沙 株洲 湘潭 岳陽 衡陽 婁底 5 關(guān)中城市群 西安 寶 雞 渭南 天水 6 中原城市群 洛陽和鄭州 7 海峽西岸城市群 廈門 泉州 惠 州 汕頭 福州 8 武漢中心城市群 武漢 孝感 天門 仙桃 黃岡 潛江 咸寧 9 成渝城市群 成都和重慶 2 文化價值 城市的文化價值是以城市形象為表現(xiàn) 主要體現(xiàn)為城市行動的習(xí)俗和行為習(xí)慣 外在 表現(xiàn)為 衣食住行 語言 休閑娛樂 而城市文化的資源和房地產(chǎn)價值息息相關(guān) 操作手 法有由長時間沉淀的歷史 行為 習(xí)俗形成的內(nèi)在資源 用房地產(chǎn)形象化 或者借文化勢 或者用地產(chǎn)打造和深化文化價值 增加房地產(chǎn)項目內(nèi)在價值 3 景觀資源價值 城市的景觀資源包括 山 水 人文或風(fēng)景名勝等 4 產(chǎn)業(yè) 能源 功能價值 城市主要產(chǎn)業(yè)和能源及其聚合和輻射的效應(yīng)能力 且產(chǎn)業(yè)及能源在整個城市群中的地 位和功能及定位情況 5 交通價值 交通是所有價值實現(xiàn)的一個主要路徑渠道 城市的交通主要分為人流交通和物流交通 確定城市的交通地位和通達(dá)便利性及成本性 城市的價值主要基礎(chǔ)有 交通 產(chǎn)業(yè) 文化 景觀 能源 地理位置 主要體現(xiàn)為 城市功能性和城市定位性 3 城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況 城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況主要體現(xiàn)在城市的 GDP 和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) GDP 主要反映城市處于什么樣 的經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段 是城市的經(jīng)濟(jì)大背景 而考慮到 GDP 統(tǒng)計數(shù)據(jù)真實性 在我們房地產(chǎn)上 GDP 通常被利用比較的方法確定城市的經(jīng)濟(jì)地位 簡單的說就是那一個城市的 GDP 去類別 另一個城市找到相同區(qū)間的 GDP 即可確定兩個城市處于類似經(jīng)濟(jì)大背景下 中國的所有城市截止 2014 年 統(tǒng)計結(jié)果 GDP 超 2 萬億是上海和北京 一萬億以上的 有廣州 深圳 天津 重慶 蘇州 武漢 成都緊隨其后的是杭州 南京 無錫 青島 大量 長沙 佛山 寧波 沈陽 全國 GDP 排名第 100 位的是信陽 1700 億 4 人口 人口數(shù)量是決定城市房地產(chǎn)發(fā)展的一個重要的因素 人口因素主要包括人口基數(shù)和人 口變化 具體表現(xiàn)為一是城市有多少人口 二是城市是人口導(dǎo)入性城市還是人口輸出性城 市 人口變化趨勢和幅度分別是怎么樣的 人口結(jié)構(gòu)是房地產(chǎn)需求的研究課題 總?cè)丝谥?20 27 28 歲的適婚人口數(shù)量是房地產(chǎn) 剛需的主要支持點 2013 年開始中國開始慢慢進(jìn)入老年化時代 人口紅利開始消退 到 2035 年后中國的人口紅利將轉(zhuǎn)變成人口負(fù)債 房地產(chǎn)的剛需將轉(zhuǎn)化為養(yǎng)老模式 人均住房面積也是人口市調(diào)的一個重點 中國平均人均住房面積小于 30 發(fā)達(dá)城市 更小 如果是商業(yè)項目還需要市調(diào)人均商業(yè)面積 人均商業(yè)面積 為城鎮(zhèn)人口服務(wù)的商業(yè)面 積 城鎮(zhèn)人口 一線城市合理的人均商業(yè)面積為 1 人 二線城市合理的為 0 75 人 三 四線城市合理的為 0 5 人 城市人均商業(yè)超過 1 5 那么就會出現(xiàn)過剩的狀態(tài) 另外家庭結(jié)構(gòu)是房地產(chǎn)產(chǎn)品研究的一個核心點 因為家庭才是房地產(chǎn)住房需求的基本 單位 5 消費水平 居民消費主要可以分為三個方向研究 第一 人均可支配收入 第二 居民消費水平 第三 居民消費結(jié)構(gòu) 人均可支配收入 個人總收入 個人所得稅 社會報銷 消費支出 義務(wù)型支出 儲蓄存款 總額 到手實際收入 2014 年統(tǒng)計全國人均可支配收入為 2 8 萬元 上海為 4 7 萬 當(dāng)人均 可支配收入連續(xù) 3 年出現(xiàn) 7 及以上的增長 則表示城市財富正在積累 社會消費品零售 總額連續(xù)三年增長在 12 以上 表示城市的消費能力強(qiáng) 城市的外面出口總額連續(xù) 3 年增 長 20 表示城市外籍人口有辦公和居住的需求 居民消費水平 通俗的說就是居民在一定時間內(nèi)消費掉的錢的多少 報告期內(nèi)居民消費 總額 報告期內(nèi)總?cè)丝跀?shù) 居民消費結(jié)構(gòu) 主要是指在居民消費中各項銷售支出所占的比例 如食物 家居 休 閑等比例 主要參考標(biāo)準(zhǔn)為恩格爾系數(shù) 恩格爾系數(shù)在 59 以上為貧窮 50 59 為溫飽 40 50 為小康 30 40 為富裕 小于 30 為最富裕 6 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)反映了城市的經(jīng)濟(jì)地位 主要為第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)的比重問題 其中 第三產(chǎn)業(yè)越高表示城市的發(fā)達(dá)程度越高 也反映一個城市產(chǎn)業(yè)地位和比重 7 城市重點項目 注意城市近幾年的重點項目和重點投資 考慮城市重點項目投入情況 8 政府效率和重大事項 調(diào)研城市政府的效率和重大人事變動等 對于房地產(chǎn)項目有預(yù)見作用 9 城市規(guī)劃 城市規(guī)劃是政府發(fā)展的規(guī)劃 未來重點資金和項目的投入點 要充分了解區(qū)域和城市 的規(guī)劃地位和功能 確定城市發(fā)展的情況 10 城市產(chǎn)業(yè)支撐 城市的產(chǎn)業(yè)支撐是對于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的補(bǔ)充 了解城市的主要發(fā)展情況 類比同類型的城 市是核心 在所有的城市背景教研中 尋找數(shù)據(jù)的類比點 找到城市的類比城市讓策劃和營銷人 員對城市有一個熟悉城市的比較在配合細(xì)致的數(shù)據(jù)支持是核心 11 政策 政府政策市營銷房地產(chǎn)發(fā)展的主要影響因素 房地產(chǎn)政策主要分為經(jīng)濟(jì)政策 房地產(chǎn) 市場性政策和社會性政策 例如 70 90 政策 將準(zhǔn)降息等 在操盤項目時需要一張政策動 態(tài)和評論表特別是政策結(jié)果的預(yù)測 及對于市場供求關(guān)系的影響 附帶地方政府執(zhí)行政策 效果比和時間延后比 房地產(chǎn)政策評論時需要確定政策目的 政策實施手法 政策部位 政策效果預(yù)測 政 策執(zhí)行難度 政策決策主體 政策缺失等問題進(jìn)行評論 對于后續(xù)房地產(chǎn)政策的預(yù)測是政策動態(tài)分析的難點也是關(guān)鍵點 總的來說 就是理解房地產(chǎn)政策對于現(xiàn)在房地產(chǎn)的影響 體現(xiàn)在價格和供求上面 另 外通過現(xiàn)在房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢 供求和價格 確定未來政策的走向預(yù)測 最后結(jié)合傳統(tǒng)的營銷管理上面來說房地產(chǎn)的市場背景調(diào)研 大背景主要分為政治 經(jīng) 濟(jì) 文化 地理等方面 房地產(chǎn)是對其細(xì)化 2015 年 6 月 28 日星期日 賁宗洋 完成于浦東新區(qū)