西安市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核心競爭力評價實證研究摘要：文章根據(jù)核心競爭力的內(nèi)涵，從價值鏈的角度來識別房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力,進而構(gòu)建了評價指標體系,并運用灰色關(guān)聯(lián)分析法約簡指標,降低指標維度,據(jù)此得到關(guān)鍵指標.采用支持向量回歸分析構(gòu)建智能評價模型.在理論分析的基礎(chǔ)上,選取西安市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為樣本進行實證分析,并提出培育核心競爭力的對策建議. 關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 核心競爭力 價值鏈 支持向量回歸分析智能評價模型 1引言從企業(yè)外部來看，宏觀調(diào)控不放松，行業(yè)競爭日益激烈，房地產(chǎn)行業(yè)集中度不斷提高；從企業(yè)內(nèi)部來看，經(jīng)營成本不斷增加，利潤出現(xiàn)下降。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的暴利時代已經(jīng)結(jié)束，粗放的經(jīng)營方式必然會被淘汰，這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)只有培育自身的核心競爭力才可以獲得持續(xù)的市場競爭優(yōu)勢。那么如何擴大企業(yè)影響力？如何保持可持續(xù)發(fā)展？決定企業(yè)市場競爭優(yōu)勢的根源何在？這些都是亟需解決的問題。解決上述問題，企業(yè)首先要學會對自身進行預(yù)警性評價，明確存在的問題；然后找出優(yōu)于同行的價值活動，并將其培育成自身的核心競爭力。正因為此，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核心競爭力的研究就很有必要，論文旨在為企業(yè)正確認識自身的核心競爭力提供一種簡單有效的評價方法。對于房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力的研究主要分為定量研究和定性研究兩種方法。本文采用定量研究的方法，避免了定性分析人為因素對結(jié)果的影響；綜合了企業(yè)的財務(wù)指標和非財務(wù)指標，構(gòu)建了房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力評價指標體系；運用因子分析，對40個樣本企業(yè)的核心競爭力進行計算，求出40個樣本企業(yè)核心競爭力的綜合得分；在此基礎(chǔ)上研究又通過聚類分析將40個樣本企業(yè)的核心競爭力進行分類并相應(yīng)地做出評價和建議。2模型的建立2.1指標體系的構(gòu)建文章通過分析價值鏈與核心競爭力的相互關(guān)系,構(gòu)建房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核心競爭力評價指標體系.企業(yè)價值鏈是所有創(chuàng)造價值活動的總和，企業(yè)的核心競爭力本身就來源于價值鏈上的活動，價值鏈是挖掘企業(yè)核心競爭力的基礎(chǔ)。企業(yè)價值活動存在于兩個層面，即企業(yè)內(nèi)部價值鏈活動和外部價值鏈活動，企業(yè)的核心競爭力就來源于價值活動兩個層面的某一個或某些環(huán)節(jié)。通過分析企業(yè)價值鏈各個環(huán)節(jié)在市場競爭中與競爭者相關(guān)環(huán)節(jié)的不同地位及它們對利潤貢獻的影響30，從而得出企業(yè)競爭力的來源。它可以表現(xiàn)為資源獲取能力、規(guī)劃設(shè)計能力、市場營銷能力或技術(shù)創(chuàng)新能力，也可以表現(xiàn)為企業(yè)品牌影響力等。價值鏈分析方法是一個非常有用的工具，它能有效地分析在企業(yè)從事的所有活動中哪些對企業(yè)贏得競爭優(yōu)勢起關(guān)鍵作用，并說明如何將一系列活動組成體系以建立競爭優(yōu)勢。人力因素F1: 管理層決策能力F11 管理層風險管控能力F12 技術(shù)人員比例F13 技術(shù)人員工作年限F14 員工平均受教育程度F15 員工培訓(xùn)機制F16 員工創(chuàng)造價值能力F17 員工保持率F18 員工凝聚力F19組織因素: 企業(yè)文化水平F21 信息管理水平F22 企業(yè)溝通與資源共享F23 組織結(jié)構(gòu)標準化程度F24 規(guī)章制度完善化程度F25 部門之間的協(xié)調(diào)性F26 品牌影響力F27技術(shù)因素: 投資決策能力F31 規(guī)劃設(shè)計能力F32 工程造價控制能力F33 項目管理能力F34 產(chǎn)品創(chuàng)新能力F35 資金運營能力F36市場因素: 銷售增長率F41 市場占有率F42 市場把握能力F43 用戶滿意度F44 市場應(yīng)變能力F45社會因素: 與銀行關(guān)系F51 與政府關(guān)系F52 與供應(yīng)商關(guān)系F532指標數(shù)據(jù)的選取,運用發(fā)放調(diào)查問卷的方法，收集西安市20 家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的相關(guān)數(shù)據(jù)，其中一級資質(zhì)企業(yè)4家，二三級資質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)各取8家。根據(jù)對房地產(chǎn)企業(yè)的資質(zhì)等級和規(guī)模等因素的考慮，給不同的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放問卷為68份，共發(fā)放150份問卷，回收141份，回收率為94%，回收率比較高，能代表現(xiàn)階段西安房地產(chǎn)企業(yè)的真實情況。指標體系中的F13 F14F15F16F17F18F21F26F42F45F31是用調(diào)查問卷實際收集到的數(shù)據(jù)直接計算得出對于其他不易用具體數(shù)值來計算的定性指標（共19個），采用專家評分法來獲取數(shù)值。首先根據(jù)調(diào)查問卷收集房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)數(shù)據(jù)，然后需邀請對這20家房地產(chǎn)企業(yè)比較了解的人士完成此項工作。一部分是在這些企業(yè)內(nèi)部上班的學校的校友，他們一方面對企業(yè)情況了解，另一方面樂意幫忙；另一部分是邀請高校工程經(jīng)理與管理或者技術(shù)經(jīng)濟與管理方向的專家老師，他們一方面是具有深厚的專業(yè)知識，另一方面由于學術(shù)研究的需要，他們會經(jīng)常跟這些企業(yè)接觸，對企業(yè)的基本情況比較了解。這樣可以盡量保證打分結(jié)果的客觀準確，每位參與者對每個定性指標給出一個評分值（09分），取各專家評分的眾數(shù)作為每項指標的最后得分。對于評價結(jié)果值也由這些人員根據(jù)問卷調(diào)查得到的數(shù)據(jù)，并綜合考慮多方面因素予以評價給出，其分值也是介于（09）之間。指標數(shù)據(jù)的歸一化處理由于各個評價指標的量綱不同，帶入模型進行評價時，需將原始數(shù)據(jù)進行歸一化處理，得到的數(shù)據(jù)位于(0,1)內(nèi)，本文采用比例轉(zhuǎn)換法進行數(shù)據(jù)的歸一化處理，得到的標準化數(shù)據(jù)，如表52。比例轉(zhuǎn)換法：公式式中：X原始數(shù)據(jù)；原始數(shù)據(jù)的最小值；原始數(shù)據(jù)的最大值；T變換后數(shù)據(jù)(目標數(shù)據(jù))。觀察歸一化數(shù)據(jù)表，綜合評價這些企業(yè)的核心競爭力并按照一定標準人為對其進行核心競爭力等級劃分：級：分值在0.8，1之間，核心競爭力很強，繼續(xù)通過企業(yè)文化和品牌的影響力強化核心競爭力；級：分值在0.6，0.8)之間，核心競爭力比較強，既需要鞏固已有的競爭優(yōu)勢，也需要關(guān)注企業(yè)生產(chǎn)活動的薄弱環(huán)節(jié)；級：分值在0.4，0.6)之間，核心競爭力一般，對照標桿企業(yè)進行學習；級：分值在0.2，0.4)之間，核心競爭力較差，需盡快提升；級：分值在0，0.2)之間，沒有核心競爭力，急需挖掘培育。根據(jù)等級劃分標準對樣本數(shù)據(jù)進行評級，便于與模型評價的結(jié)果作對比分析。5.3約簡指標體系運用灰色關(guān)聯(lián)分析約簡指標體系的步驟如下：（1）確定參考數(shù)列比較數(shù)列。參考數(shù)列樣本企業(yè)核心競爭力的評價結(jié)果，比較數(shù)列是樣本企業(yè)各個指標值。（2）求差序列。將比較數(shù)列與參考數(shù)列做差。（3）求每個指標的最大與最小差值。（4）求關(guān)聯(lián)系數(shù)。（5）求灰色關(guān)聯(lián)度。按關(guān)聯(lián)度大小排序為：F43F21F31F17F53F41F32F11F51F44F23F34F42F35F26F13F14F25F19F12F18F24F15F52F27F16F35F22F15F45。（6）約簡指標。根據(jù)灰色關(guān)聯(lián)度的大小，提取前二十個指標作為評價房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核心競爭力的關(guān)鍵指標。分別為：管理層決策能力，技術(shù)人員比例，技術(shù)人員工作經(jīng)驗，員工創(chuàng)造價值能力，員工凝聚力；企業(yè)文化水平，企業(yè)溝通與資源共享，規(guī)章制度完善化程度，部門之間的協(xié)調(diào)性；項目投資決策能力，規(guī)劃設(shè)計能力，工程項目管理能力，產(chǎn)品創(chuàng)新能力，資金運營能力；銷售增長率，市場占有率，市場把握能力，用戶滿意度；與金融部門關(guān)系，與供應(yīng)商關(guān)系。以上這20個指標即是用西安市20家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的核心競爭力評價數(shù)據(jù)，運用灰色關(guān)聯(lián)分析法對第三章中的指標體系進行約簡后得到的指標，是影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核心競爭力的關(guān)鍵因素。關(guān)聯(lián)度0.75650.65760.70790.70770.61360.60690.70820.68920.75570.74860.65190.70690.69000.69390.7051關(guān)聯(lián)度0.64850.76530.76790.63400.72410.72730.72300.73680.81270.77020.73210.64770.76130.65770.7425