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1、word 烏鎮(zhèn)雅園 一、項目概述 綠城烏鎮(zhèn)雅園是綠城集團發(fā)力養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)領(lǐng)域的首發(fā)巨作，項目擇址國家5A級景區(qū)烏鎮(zhèn)。烏鎮(zhèn)雅園所處的綜合性健康養(yǎng)生養(yǎng)老園區(qū)占地面積約1平方公里，規(guī)劃養(yǎng)生養(yǎng)老、頤樂學(xué)院、養(yǎng)老示X區(qū)、醫(yī)療公園、特色商業(yè)區(qū)和度假酒店區(qū)六大板塊于一體。 項目于2012年10月正式動工建設(shè)，地理位置優(yōu)越，有滬杭高鐵、滬杭高速、申嘉湖高速連接，交通便利。 項目定位：依托國際健康生態(tài)產(chǎn)業(yè)園的高端學(xué)習(xí)型綜合養(yǎng)老社區(qū) 產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套： 特色商業(yè)區(qū)的規(guī)劃創(chuàng)意來自于烏鎮(zhèn)東柵和西柵景區(qū)的模式，延續(xù)了烏鎮(zhèn)特有的婉約與靈動，將濕地公園與商業(yè)休閑體驗相結(jié)合，營造一處具有江南水鄉(xiāng)特色的高品質(zhì)水韻風(fēng)格

2、的商業(yè)街區(qū)。 Alila精品酒店作為世界最高端的精品酒店之一，將為烏鎮(zhèn)量身定制一款水鄉(xiāng)風(fēng)情度假酒店，一款融合公園、生態(tài)濕地環(huán)境，提供高端商務(wù)休閑和度假旅游配套服務(wù)的五星級酒店。 烏鎮(zhèn)雅園是烏鎮(zhèn)國際健康生態(tài)產(chǎn)業(yè)園其中的一局部，規(guī)劃約650畝，面向?qū)ο笠曰钴S老人為主，輔以少量半自理老人。 烏鎮(zhèn)雅園居住單元建筑風(fēng)格和室內(nèi)風(fēng)格整體上采用新民國風(fēng)，整體給人以民國時期書院的氣氛。為了營造這樣的民國風(fēng)，烏鎮(zhèn)雅園的立面設(shè)計借鑒了清華園、復(fù)旦園、北大燕園和武大校園等著名高校的風(fēng)格，沉穩(wěn)、大氣、厚重又充滿了濃濃的文化味。設(shè)計中借鑒了校園中典型的聯(lián)橋、拱廊，再借由屋檐的精巧和校園草坪那種平靜祥和的意境，讓

3、人一進入社區(qū)就回想起那段理想豐滿、躊躇滿志的青春年少，那段人生中最美好的大學(xué)時光。 烏鎮(zhèn)雅園物業(yè)類型ê 烏鎮(zhèn)雅園產(chǎn)品設(shè)計ê 核心配套：頤樂學(xué)院ê 耗資2.5億的3.5萬㎡的頤樂學(xué)院，能同時容納3000人，是中國規(guī)模最大的“老年大學(xué)〞，分為社區(qū)商業(yè)區(qū)、餐飲服務(wù)區(qū)、老年大學(xué)教學(xué)區(qū)、運動娛樂休閑區(qū)等區(qū)域，包括教室、運動館、大禮堂、展覽廳等設(shè)施。頤樂學(xué)院各區(qū)域之間建有風(fēng)雨連廊，在方便老人出行與各區(qū)域間溝通的同時創(chuàng)造一種亭臺樓閣、古色古香的江南園林詩畫美感。 烏鎮(zhèn)雅園獨創(chuàng)學(xué)院式養(yǎng)老模式，涵蓋頤、樂、學(xué)、為四個維度，把對老年人的精神服務(wù)作為重點和特點打造： 2 頤：通過

4、精心設(shè)計的健康管理、醫(yī)療護理、居家生活三重服務(wù)體系，建立一種全新的養(yǎng)生系統(tǒng)。讓老年人身心健康，青春煥發(fā)。 2 樂：精心設(shè)計符合老年人特點的文化娛樂活動，每天、每周、每月、 每年層出不窮，讓老年人快樂常在。 2 學(xué)：用學(xué)校的組織形式，重新規(guī)劃老年人的退休生活，使其在自主的學(xué)習(xí)中，獲得充分的交流和愉悅。 2 為：通過園區(qū)內(nèi)外途徑，幫助老年人發(fā)揮余熱，重回社會，獲得自我價值,贏得尊重，真正實現(xiàn)“老有所為〞。 頤樂學(xué)院依托某某師X大學(xué)的教育合作支持，設(shè)立了五大課程體系：健康養(yǎng)生系、人文社科系、藝術(shù)系、休閑體育系和生活系，并設(shè)有書法、繪畫、太極拳、棋牌、舞蹈、電腦等活動內(nèi)容。 核心配套

5、：雅達國際康復(fù)醫(yī)院ê 雅達國際康復(fù)醫(yī)院占地13萬平米，總建筑規(guī)模超過7.3萬㎡，由雅達國際投資運營，設(shè)計引入德國高端康復(fù)醫(yī)療品牌Medical park 的商業(yè)模式和管理理念，由德國醫(yī)療專家組成的運營團隊負責(zé)醫(yī)院運營。但目前合作遇到困難，雅達正在轉(zhuǎn)向當?shù)貙で蠛献麽t(yī)療資源。主要提供神經(jīng)系統(tǒng)病患和亞健康人群健康管理等康復(fù)治療、老年全科門診和專業(yè)體驗等服務(wù)。350個床位提供五星級診療待遇。 二、盈利模式 產(chǎn)權(quán)出售+服務(wù)提供 多層、別墅、高層物業(yè)70年產(chǎn)權(quán)出售： 2 公寓：11800-14000元/㎡〔5000余戶〕 2 精裝修：13500-14000元/㎡ 2 小獨棟：35000-

6、40000元/㎡〔60棟〕 2 沿湖：3房2廳，200㎡，約700-800萬元 2 內(nèi)部：3房2廳，170㎡，約500-600萬元 根底的物業(yè)服務(wù)，根底的健康管理服務(wù)〔僅包含年度體檢、日常血壓監(jiān)測等，無護理服務(wù)〕，綠城頤樂學(xué)院相關(guān)課程與內(nèi)部設(shè)施使用費用： 2 頤樂學(xué)院年費：3000元 2 物業(yè)費：每年2.5元/㎡ 銷售情況ê ? 到2016年10月時，前期2000多套養(yǎng)老公寓和別墅產(chǎn)品已經(jīng)全面售罄，售價上漲了50%。 開盤時間ê 綠城烏鎮(zhèn)雅園目前在售11-18層帶裝修全配〔含軟裝和硬裝〕小高層。75、95㎡兩房戶型，115㎡三房戶型，均價21000元。 三、借

7、鑒意義 1、拿地模式：分業(yè)態(tài)、分用地性質(zhì)、分期的拿地策略降低本錢； 烏鎮(zhèn)國際健康生態(tài)產(chǎn)業(yè)園是一個典型的大體量、多業(yè)態(tài)養(yǎng)老地產(chǎn)項目。其用地性質(zhì)包括居住用地、醫(yī)療衛(wèi)生用地、科教文衛(wèi)用地、商業(yè)用地等。綠城在拿地時進展了用地性質(zhì)分割，防止了大體量地塊性質(zhì)綜合引起的問題。 2、配套規(guī)模：配套定位與規(guī)模方面存在一定問題； 頤樂學(xué)院投資2.5億元，體量達3.5萬㎡，業(yè)主每年個人學(xué)費3000元。但綠城對于購置者并無年齡限制，導(dǎo)致實際購置人群年齡達不到養(yǎng)老社區(qū)要求。 醫(yī)院總建筑規(guī)模超過7.3萬㎡，規(guī)模過大、定位過高，從早期引入德國高端康復(fù)醫(yī)療品牌到近期轉(zhuǎn)與某某當?shù)蒯t(yī)院洽談合作。 以上帶來學(xué)院

8、進入運營階段后存在目標客群不足的運營風(fēng)險和計劃資源無法到位造成的運營風(fēng)險，得到的啟示是，在形成項目核心井真理的配套標準下，需結(jié)合市場需求，充分考慮配套設(shè)施的投入與運營本錢，適當控制規(guī)模。 3、產(chǎn)品定位：產(chǎn)品定位過高引起去化緩慢。 產(chǎn)品定位為高端養(yǎng)老社區(qū)，主力面積56-128㎡，計劃推出公寓5000余套，實際細分市場消化能力不足，首期推出的400多套去化尚可，主要客戶為綠城老業(yè)主，之后銷量大幅度減緩，目前銷售情況較為困難。 桃李春風(fēng) 一、項目概述 綠城·桃李春風(fēng)，位于某某市遠郊的臨安市，距離主城區(qū)武林廣場約40公里，鄰地鐵5號線某某村站〔預(yù)計2019年通車〕，地處64.5平方公

9、里的青山湖國家森林公園內(nèi)，奢享10平方公里瀲滟水域。項目緊鄰某某省千億級規(guī)劃的“森林硅谷〞——青山湖科技城，坐享一站式SHOPPING MALL、酒店等城市地標。周邊暫無產(chǎn)業(yè)支撐，典型的遠郊旅游度假板塊。2015年4月10日，綠城集團收購某某交通投資集團旗下子公司臨安金基房地產(chǎn)開發(fā)的51%股權(quán)，共同合作開發(fā)“青山湖板塊頤養(yǎng)小鎮(zhèn)〞項目。 開創(chuàng)中國極小別墅之先河，深具逸格的中式建筑風(fēng)骨，代表千年來國人的審美意趣，通透的空間布局輔以豐富而私密的體院布局，形成林中有墅、墅中有園的居住形制，讓四季景致成為別墅設(shè)計的點金之處。實行帶地暖的全精裝交付標準，同步引入智能化家居設(shè)施，以現(xiàn)代科技升華田園墅居。

10、 項目當中設(shè)計概念是處在郊區(qū)的別墅，和我們以往所想象的別墅完全不同，以小鎮(zhèn)的模式營造全新的、健康、娛樂、休閑社區(qū)。除了別墅區(qū)有居住的別墅以外，還有最關(guān)鍵的小鎮(zhèn)中心，這個小鎮(zhèn)中心能夠提供城市生活，在郊區(qū)當中能夠提供城市生活。 項目定位：全齡化頤樂生活小鎮(zhèn) 小區(qū)配套ê 小鎮(zhèn)商業(yè)中心，規(guī)劃有菜場、超市等生活配套；咖啡吧、酒吧等慢生活配套；民俗、農(nóng)家樂等度假配套；水系、垂釣等休閑配套；禮堂、進修堂等某某信仰配套；頤樂學(xué)院給老人提供課堂學(xué)習(xí)、興趣班等文娛活動配套；食堂、恒溫泳池、小劇場、壁球館、高爾夫球練習(xí)場等生活服務(wù)配套；引進幼兒園等學(xué)區(qū)配套。 桃李春風(fēng)以綠城健康醫(yī)療資源為基石

11、，攜手胡慶余堂等優(yōu)質(zhì)資源，打造健康促進中心，配備國際一流的健康管理理念和檢測儀器，長期促進業(yè)主的身體健康和身心活力。除此之外，設(shè)有社區(qū)診所、日間照料中心，滿足家庭根本的就醫(yī)、配藥、輸液等需求，還可為長者提供藥物管理等上門定制服務(wù)。 不止于此，綠城自2014年組建藍熙健康，啟動健康O2O服務(wù)模式的探索。融合物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、互聯(lián)網(wǎng)等技術(shù)，實現(xiàn)社區(qū)醫(yī)療、居家養(yǎng)老、健康管理的全新服務(wù)模式，有望于今年在桃李春風(fēng)落地。 未來，家人們不僅能夠通過多種穿戴式設(shè)備，實時觀測家中長者的動態(tài)生理指標；還能通過APP等智能手段搭建的服務(wù)平臺，享有實時更新的健康數(shù)據(jù)庫，在家人間實現(xiàn)健康信息互通；甚至可以在健康運動中

12、心，根據(jù)自身狀況獲得定制健身方案等。 綠城進軍教育領(lǐng)域已有近16年歷史。在杭城，能就讀綠城育華學(xué)校，早就是眾多人士拼學(xué)區(qū)的頭號籌碼。在2004年，綠城教育集團就已躋身某某五大名校教育集團之列，旗下?lián)碛心衬尘G城育華學(xué)校、某某綠城育華小學(xué)、某某綠城育華幼兒園等十四所學(xué)校。桃李春風(fēng)，為了在融合自然環(huán)境的優(yōu)越條件下因才施教，綠城甚至動用全球資源引入自然課堂理念。 農(nóng)業(yè)是綠城自2012年開始深耕以來結(jié)出的另一顆果實。只需一鍵，就能在家吃到由某某省農(nóng)科院和藍城農(nóng)業(yè)生產(chǎn)監(jiān)制的蔬菜、水果、禽蛋魚肉乃至油鹽醬醋。綠城一貫對膳食健康和食材挑選的重視，讓桃李春風(fēng)的園區(qū)食堂成為客戶到訪時體驗的一個環(huán)節(jié)。園區(qū)食堂日

13、常配備新鮮有機的四季時蔬，通過營養(yǎng)師科學(xué)配餐，提供家庭廚房難以滿足的營養(yǎng)均衡的飲食搭配，讓家人們吃出健康。此外，近期綠城農(nóng)業(yè)還在竭力推進“都市農(nóng)莊〞的研究和開發(fā)，依托山林、田園、湖畔等自然資源，人們可以在其中進展生產(chǎn)加工、旅游觀光、農(nóng)事體驗、餐飲住宿等多項活動。 戶型設(shè)計ê 主臥和衛(wèi)生間充分考慮老年人輪椅的轉(zhuǎn)彎半徑，設(shè)計相對寬敞；廚房為半封閉式設(shè)計，對于中國人煎炒等多油煙的烹飪習(xí)慣來說，更易于清潔；連廊設(shè)計，在下雨天無需撐傘，帶來較多便捷；客廳帶室外小露臺設(shè)計，最大限度滿足老年人愛曬太陽的習(xí)慣。只是83平米戶型相對緊湊，冰箱可放置客廳；130平米戶型客臥套間離客廳相對較遠，需經(jīng)過5米的

14、長廊。 小面積 中式 圍合 1:1庭院贈送 全精裝交付 2 為了控制總價，別墅的建筑面積僅83-180㎡，83-150㎡戶型僅一層，180㎡戶型僅兩層，無地下室，也減少建安本錢投入，每戶門口贈送一個地面停車位。 2 規(guī)劃布局、園林、建筑均采用傳統(tǒng)中式，打造契合案名“桃李春風(fēng)〞的意境；樣板間裝修風(fēng)格采用新中式。 2 每家每戶均采用粉墻黛瓦進展圍合，中式傳統(tǒng)的“獨門獨院〞。 2 每戶擁有接近1:1的庭院面積贈送，入戶小院、主院、測院、天井、邊院。 2 全精裝交付解決遠郊項目客戶一大痛點，室內(nèi)配備地暖、中央空調(diào)、新風(fēng)系統(tǒng)等先進設(shè)備，融入適老化設(shè)計、小夜燈、衛(wèi)生間無障礙設(shè)計，緊急呼

15、叫系統(tǒng)，適度降低吊頂和開關(guān)等的高度。 二、銷售情況 〔備注：40歲以下占30%，40-50歲占35%，50-60歲占30%〕 某某桃李春風(fēng)預(yù)計下半年再推洋房房源，戶型面積為50-110平米，預(yù)計均價18000元/㎡，共600多套房源，具體開盤時間和價格待定。 目前無房源可售。 三、借鑒意義 1、定位轉(zhuǎn)變 由“頤養(yǎng)〞到“頤樂〞，由老年人到全齡化，客群基數(shù)擴大。 2、配套完善 作為遠郊度假類項目的痛點，綠城集團用品牌和宋衛(wèi)平個人信用背書，承諾配建完善的養(yǎng)老、教育、醫(yī)療、社區(qū)商業(yè)、公園等配套，商業(yè)自持招商，別墅精裝交房，解決遠郊項目客戶的兩大后顧之憂。 3、產(chǎn)品創(chuàng)新 首次開盤推出建筑面積83-180㎡裝修中式合院小獨棟，高單價約25000元/㎡，低總價210萬-320萬，土地價值加總價控制。 4、營銷創(chuàng)新 推廣由微信和線下活動為主，傳統(tǒng)渠道只投過一個戶外、一周電臺、兩篇報紙軟文。 24 / 24