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. 福建省國土資源廳關(guān)于進一步規(guī)范土地使用權(quán)交易市場的通知 閩國土資綜〔2011〕241號 各市、縣（區(qū)）國土資源局，平潭綜合試驗區(qū)環(huán)境與國土資源局： 　　為深入貫徹落實國土資源部黨組《關(guān)于國土資源系統(tǒng)開展“兩整治一改革”專項行動的通知》（國土資黨發(fā)[2010]45號）的精神，結(jié)合我省工作實際，現(xiàn)就進一步規(guī)范土地使用權(quán)交易市場通知如下： 　　一、健全完善土地招拍掛出讓制度 　　各市、縣（區(qū)）國土資源管理部門要把全面推動土地交易市場建設(shè)，作為顯化國有資產(chǎn)價值，營造公開、公平、公正競爭的土地市場環(huán)境，增強政府宏觀調(diào)控能力，規(guī)范房地產(chǎn)市場，促進廉政建設(shè)的重要措施，在全面總結(jié)土地招拍掛出讓工作經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，認真查找存在的問題，分析問題成因及解決辦法，進一步完善土地招拍掛制度。 　　（一）實行不同用途經(jīng)營性用地差異化的供地方式。對商業(yè)、娛樂、高檔公寓住宅用地應(yīng)嚴格控制供地總量，并按照“價高者得”的原則，主要采取拍賣方式供地；對中小戶型、中低價位的普通商品住宅用地可根據(jù)房價、戶型、面積、企業(yè)自有資本、企業(yè)信譽、開發(fā)業(yè)績（開發(fā)面積、房屋質(zhì)量、節(jié)能環(huán)保技術(shù)的應(yīng)用等）、消費者評價、納稅情況和社會責(zé)任等多種指標(biāo)，主要采取綜合招標(biāo)方式供地；對經(jīng)營性項目用地競爭性不強或申請競買人數(shù)不足兩個的，可采取掛牌出讓方式供地。 　　（二）探索改革經(jīng)營性用地單一的公開出讓方式。切實改變過去單一以出讓方式有償供應(yīng)建設(shè)用地的做法，積極探索有利于土地節(jié)約高效利用的供地方式。對加油站、工業(yè)倉儲類項目和其他生產(chǎn)經(jīng)營周期較短的項目用地，逐步實行租賃制，采取招拍掛方式出租國有建設(shè)用地使用權(quán)，租賃期限不超過20年。 　?。ㄈ┲鸩綌U大土地市場化配范圍。各地要堅持以市場為導(dǎo)向，在堅持經(jīng)營性用地“招拍掛”出讓的基礎(chǔ)上，逐步擴大以市場競爭方式出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)的范圍。嚴格控制并逐步縮小劃撥方式供地范圍，對經(jīng)營性的交通、能源、水利發(fā)電等基礎(chǔ)設(shè)施（產(chǎn)業(yè)）用地，以及城市基礎(chǔ)設(shè)施和各類社會事業(yè)用地中的經(jīng)營性用地，應(yīng)逐步納入有償使用范圍，條件成熟的，可以試行采取“招拍掛”方式出讓土地使用權(quán)。對不符合《劃撥用地目錄》的歷史遺留的劃撥用地，要按規(guī)定逐步轉(zhuǎn)為有償使用。 　?。ㄋ模┓e極推行土地使用權(quán)網(wǎng)上出讓制度。積極推行國有土地使用權(quán)網(wǎng)上出讓，逐步實現(xiàn)全省各市、縣出讓人在網(wǎng)上發(fā)布出讓公告、交易公告、結(jié)果公示；競買人網(wǎng)上報名登記、報價、競價，有效降低行政成本，提高辦事效率，增強信息透明度，促進公開、公平、公正交易。 　　二、著力規(guī)范土地供應(yīng)和地價評估行為 　　各市、縣（區(qū)）國土資源管理部門要著力解決國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓中違規(guī)設(shè)置出讓條件、擅自調(diào)整土地出讓條件和土地儲備、供應(yīng)信息不公開、不對稱等突出問題，切實加強制度建設(shè)，從源頭上預(yù)防和治理腐敗。 　?。ㄒ唬﹪澜`規(guī)設(shè)置土地出讓條件。除工業(yè)項目用地可以設(shè)定產(chǎn)業(yè)類型、投資規(guī)模、投入產(chǎn)出、環(huán)保要求、建設(shè)標(biāo)準和競買人資格等準入條件外，其他經(jīng)營性項目用地除法律、法規(guī)、規(guī)章和行政規(guī)定另有規(guī)定外，在發(fā)布土地使用權(quán)招拍掛出讓或租賃公告時，不得設(shè)置競買人的資格或資質(zhì)條件；不得以政府紀要和部門文件等方式，為某些特定的開發(fā)主體量身定做，設(shè)置有違公平競爭的排他條款。對法律、法規(guī)、規(guī)章和行政規(guī)定需要有特定資質(zhì)條件的，凡符合公告資格條件的，不論何種所有制性質(zhì)的企業(yè)，不論本地或異地企業(yè)，一律允許公平競爭，不得差別對待，或?qū)嵭械胤奖Ｗo主義和歧視政策。 　?。ǘ┱J真執(zhí)行“凈地”出讓和出讓面積限額制度。經(jīng)營性用地出讓要嚴格執(zhí)行“凈地”出讓的規(guī)定，落實好土地產(chǎn)權(quán)、補償安置等經(jīng)濟法律關(guān)系，完成必要的“三通一平”前期開發(fā)工作。對于城市棚戶區(qū)（危舊房）改造項目，允許采取有條件“毛地”出讓的方式進行供地，但事先應(yīng)先明確項目規(guī)劃設(shè)計條件、拆遷補償安置方案等，經(jīng)充分征求被拆遷人的意見后，再組織招標(biāo)以確定改造項目建設(shè)單位，切實維護被拆遷人的合法權(quán)益。嚴格執(zhí)行商品住房用地單宗出讓面積規(guī)定，不得將兩宗以上地塊捆綁出讓。 　　（三）進一步明確土地供應(yīng)方式。按照國家現(xiàn)行政策，政府保障性住房（包括經(jīng)濟適用住房、廉租住房、面向經(jīng)濟適用房對象供應(yīng)的公共租賃住房），以及《劃撥用地目錄》中所列的建設(shè)項目，其建設(shè)用地可實行劃撥方式供應(yīng)。城市棚戶區(qū)改造項目中建設(shè)經(jīng)濟適用住房和廉租住房的，或城市拆遷改造項目安置房中屬于經(jīng)濟適用住房和廉租住房建設(shè)的，也可以實行劃撥方式供地。除上述項目用地外，其他項目用地原則上均實行有償出讓或租賃，其中，屬于工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂、商品住宅等經(jīng)營性用地，以及同一宗地有兩個以上意向用地者的，必須采取“招拍掛”等方式公開出讓。 　?。ㄋ模﹪栏駡?zhí)行土地出讓最低價制度。土地出讓價格不得低于法律、法規(guī)、規(guī)章和行政規(guī)定確定的最低價標(biāo)準。商業(yè)、旅游、娛樂、商品住宅等經(jīng)營性用地出讓底價不得低于同級別、同用途的基準地價的70%(基準地價設(shè)有最低價和最高價幅度的，取中間值)；基準地價尚未覆蓋的區(qū)域，不得低于新增建設(shè)用地土地有償使用費、征地（拆遷)補償費用以及按照國家規(guī)定應(yīng)當(dāng)繳納的有關(guān)稅費之和。工業(yè)用地出讓價格不得低于國家規(guī)定的工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準；屬于我省重點扶持的產(chǎn)業(yè)，其土地使用權(quán)出讓價格可按不低于所在的土地等別相對應(yīng)的工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準的70%確定。按照國土資源部國土資發(fā)[2006]307號文件規(guī)定，使用土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)范圍外的土地，且土地前期開發(fā)由土地使用者自行完成的；或使用未列入耕地后備資源且尚未確定土地使用權(quán)(或承包經(jīng)營權(quán)人)的國有沙地、裸土地、裸巖石礫地等國有未利用地的工業(yè)項目，在其執(zhí)行最低價標(biāo)準后，應(yīng)于正式簽訂土地出讓合同之日起5個工作日內(nèi)，由市、縣國土資源管理部門將建設(shè)項目用地及地價確定情況上報省廳備案，再由省廳上報國土資源部備案。 　?。ㄎ澹┣袑嵰?guī)范土地出讓價格評估行為。經(jīng)營性用地出讓底價必須按照規(guī)定進行專業(yè)評估后確定，或者按不低于該地段基準地價的原則經(jīng)集體研究后確定。地價評估可由市、縣（區(qū)）國土資源管理部門或者其所屬事業(yè)單位組織其專業(yè)人員進行評估，也可按照公平、公正、公開的原則，由市、縣國土資源管理部門選擇并委托具有土地估價資格的中介評估機構(gòu)進行評估。市、縣國土資源管理部門要加強對土地估價機構(gòu)執(zhí)業(yè)行為和執(zhí)業(yè)質(zhì)量的監(jiān)督檢查，省級土地估價行業(yè)協(xié)會要進一步強化對機構(gòu)和執(zhí)業(yè)人員的資質(zhì)審查和管理，按照《福建省國土資源廳轉(zhuǎn)發(fā)省土地估價行業(yè)協(xié)會關(guān)于加強土地估價行業(yè)管理若干意見的通知》（閩國土資綜[2007]85號）的要求，對不遵守土地估價技術(shù)規(guī)范、粗制濫造、迎合客戶不合理要求、嚴重背離客觀地價水平的估價報告等違規(guī)評估行為，要予以嚴肅查處。省級土地估價行業(yè)協(xié)會要將處理結(jié)果通過協(xié)會網(wǎng)站或其他形式向社會公告，并記入其信用檔案。 　　三、加強土地二級市場管理 　?。ㄒ唬┩晟苿潛芡恋厥褂脵?quán)入市管理制度。未經(jīng)批準，劃撥土地使用權(quán)不得改變用途，不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。企業(yè)在破產(chǎn)或“退二進三”時，符合城市總體規(guī)劃，其國有劃撥土地使用權(quán)用于商品房住宅開發(fā)的，應(yīng)由政府統(tǒng)一收儲并重新組織招拍掛出讓，收購方或企業(yè)不得擅自與開發(fā)單位進行合作開發(fā)。除商品住宅用地外，劃撥土地使用權(quán)人將原低效利用的劃撥土地出租或用于商業(yè)、旅游、金融、保險、電信、娛樂等經(jīng)營性項目使用的，應(yīng)按規(guī)定實行有償使用，補辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)或租賃手續(xù)，并通過評估后補交出讓金或租金。 　?。ǘ┘訌姵鲎屚恋厥褂脵?quán)的入市管理。以出讓方式取得國有建設(shè)用地使用權(quán)的，必須按出讓合同的約定付清全部土地使用權(quán)出讓金，領(lǐng)取國有土地使用證、完成開發(fā)建設(shè)總投資的25％以上后，方可將受讓的全部或部分土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。對逾期未繳清土地出讓金的單位和個人，不得允許其參加新的土地使用權(quán)競買，不得予以辦理土地轉(zhuǎn)讓、抵押、出租登記手續(xù)。 　　（三）嚴格實施土地用途管制。按照“三舊”改造政策用于商業(yè)（限于自用）、旅游、金融、保險、電信、娛樂等經(jīng)營性用途的，應(yīng)參考土地市場價格并按新的土地用途和土地使用條件評估后，補交土地出讓金差價。工業(yè)企業(yè)自建的行政辦公及配套生活設(shè)置用地，僅限于企業(yè)自用，不得作為商品房進行建設(shè)和銷售，不得單獨辦理土地確權(quán)發(fā)證手續(xù)。 　?。ㄋ模┓乐闺S意變更土地使用條件。除因城市規(guī)劃調(diào)整和國家政策因素允許修改或調(diào)整土地使用條件外，建設(shè)項目供地后，不得隨意修改或調(diào)整變更容積率等土地利用條件。改變?nèi)莘e率等土地使用條件，出讓合同或法律、法規(guī)、規(guī)章和行政規(guī)定等明確規(guī)定或約定應(yīng)收回土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)重新招拍掛出讓。各市、縣（區(qū)）國土資源部門要積極配合規(guī)劃主管部門，重點加強對商品住宅項目容積率的監(jiān)管，制止擅自修改調(diào)整容積率等土地利用規(guī)劃條件的違規(guī)違法行為。工業(yè)用地在出讓期限內(nèi)，允許受讓人在符合規(guī)劃、不改變土地用途的前提下增加容積率，對增加的容積率不再增收土地出讓價款。 　　（五）杜絕保障性住房用地變更為經(jīng)營性用地。保障性住房用地供應(yīng)后，不得從事經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)，因城市規(guī)劃調(diào)整需要改變的，應(yīng)由政府收回，但應(yīng)另選地塊作為保障性住房用地。以行政劃撥的方式取得經(jīng)濟適用住房建設(shè)用地的，不得采取補辦土地出讓手續(xù)、補收土地出讓金的辦法，準許建設(shè)單位或承包開發(fā)商從事商品住房開發(fā)建設(shè)與銷售。凡經(jīng)濟適用住宅上市轉(zhuǎn)讓的，在取得房屋所有權(quán)證后未住滿5年的或不符合當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)規(guī)定的，市、縣國土資源管理部門不得予以辦理土地使用權(quán)出讓和變更登記手續(xù)。 　　四、進一步規(guī)范土地收儲管理 　　（一）實行土地收儲與開發(fā)機構(gòu)脫鉤。各市、縣（區(qū)）土地收儲機構(gòu)必須按照國土資源部的要求，與其下設(shè)或掛靠的從事土地開發(fā)相關(guān)業(yè)務(wù)的機構(gòu)徹底脫鉤。今后，全省各市、縣（區(qū)）國土資源部門及所屬企事業(yè)單位，不得直接從事土地一級市場開發(fā)，嚴禁行政管理人員在經(jīng)營性事業(yè)單位或中介機構(gòu)交叉任職。 　　（二）健全土地儲備和供應(yīng)計劃管理制度。各市、縣要認真做好年度土地儲備計劃和中長期土地儲備規(guī)劃的編制工作，合理確定土地儲備的總量、結(jié)構(gòu)和分布，有計劃地開展土地儲備工作。要完善土地儲備項目的審批和實施程序，加強對土地儲備項目的管理和運營。要根據(jù)國土資源部《國有建設(shè)用地計劃編制工作規(guī)范》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合小城鎮(zhèn)改革、“三舊”改造開展土地供應(yīng)計劃的編制工作，完善土地供應(yīng)計劃的編制、審批和實施程序，發(fā)揮土地供應(yīng)計劃在房地產(chǎn)市場調(diào)控中的作用。 　　五、加大土地市場的監(jiān)管力度 　?。ㄒ唬┙∪晟菩畔⒐_制度。市、縣（區(qū)）國土資源管理部門要按照政府信息公開的要求，及時、準確、完整地將本地的土地儲備、土地供應(yīng)年度計劃和土地出讓信息等在部門戶網(wǎng)站（中國土地市場網(wǎng)）發(fā)布，并在當(dāng)?shù)氐耐恋赜行问袌龊拖嚓P(guān)媒體公開，接受社會監(jiān)督，著力解決土地出讓相關(guān)信息不公開、不透明、不對稱的問題。同時，要建立和完善信息可查詢制度，方便群眾查閱了解相關(guān)宗地土地出讓、收儲、供應(yīng)及開發(fā)利用等相關(guān)信息，讓群眾享有充分的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。 　　（二）加強對各類項目供地的監(jiān)管。各市、縣（區(qū)）國土資源管理部門要加強對土地出讓公告和合同約定內(nèi)容的適時監(jiān)管，對市、縣（區(qū)）發(fā)布公告中存在捆綁出讓、超用地面積限額、“毛地”出讓、超規(guī)定開發(fā)期限出讓土地的，要責(zé)令立即撤銷公告，調(diào)整出讓方案重新出讓。 　　（三）認真做好建設(shè)用地供應(yīng)備案工作。市、縣（區(qū)）國土資源管理部門要依托土地市場動態(tài)監(jiān)測和監(jiān)管系統(tǒng)，及時錄入上報各類建設(shè)項目供地信息，定期對已供的各類建設(shè)項目用地的開竣工、開發(fā)建設(shè)條件執(zhí)行等情況進行實地巡查，發(fā)現(xiàn)有違法違規(guī)問題的，必須及時予以糾正或提請有關(guān)部門依法依規(guī)追究責(zé)任。 　?。ㄋ模┘訌娕c相關(guān)部門的信息共享和溝通。市、縣（區(qū)）國土資源管理部門要加強與住建、規(guī)劃、房管、發(fā)改、財稅、銀監(jiān)、證券等部門的協(xié)調(diào)，及時將土地收儲、土地出讓及土地開發(fā)利用等相關(guān)信息通報有關(guān)部門，取得相關(guān)部門對工作的理解與支持，共同培育發(fā)展土地市場，規(guī)范土地市場秩序。要發(fā)揮信息正面的宣傳導(dǎo)向作用，正確引導(dǎo)合理投資和消費，穩(wěn)定市場信心，穩(wěn)定消費者心理預(yù)期，促進經(jīng)濟健康發(fā)展、社會和諧穩(wěn)定。 　?。ㄎ澹﹪烂C查處違規(guī)土地交易行為。各級領(lǐng)導(dǎo)干部不得以任何形式插手干預(yù)土地出讓審批工作，不得以任何方式規(guī)避經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓，不得以任何形式減免或返還土地出讓金。對國土資源系統(tǒng)工作人員插手土地出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押、資產(chǎn)處置等各個環(huán)節(jié)涉及土地估價的違法違規(guī)行為，要發(fā)現(xiàn)一起查處一起，通過嚴肅查處維護公平有序的市場秩序。涉嫌犯罪的，移送司法機關(guān)處理。 　　二○一一年九月二十二日 8 .